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2 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 3 L aide communautaire à l accession à la propriété pages Les principaux prêts et leurs caractéristiques générales pages Les organismes prêteurs page 91 Les assurances liées à l emprunt pages

3 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 4 4 Le financement Le type de financement dépend de la nature de l opération et des revenus de l acquéreur. Les taux actuels des prêts non aidés par l Etat varient en fonction des établissements de crédit. Le prêteur demande le plus souvent une garantie hypothécaire. Il peut accepter cependant la caution d une société d assurance ou d une mutuelle. En accompagnement des prêts principaux, il existe des prêts complémentaires à des taux avantageux pour les logements neufs ou anciens. accessions L aide communautaire à l accession à la propriété La Communauté urbaine de Dunkerque attribue, sous conditions, des subventions de à pour l acquisition d une résidence principale. > CONDITIONS D ATTRIBUTION Les demandeurs ne doivent pas avoir été propriétaires dans les 2 ans précédant l acquisition Ils doivent faire l acquisition d un logement neuf, ou ancien de plus de 15 ans, individuel ou collectif, sur le territoire de la Communauté urbaine de Dunkerque. Ils répondent à des conditions de ressources : nombre de personnes occupant le logement acquisition dans l ancien sans objet par personne supplémentaire Nota : Conditions en vigueur jusqu au 31/12/ acquisition dans le neuf acquisition en Pass foncier

4 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 5 4 opérateurs agréés par la Communauté urbaine de Dunkerque procèdent à l étude du projet d acquisition du demandeur et constituent son dossier de demande de subvention. Ces opérateurs sont situés à Dunkerque. Il s agit de : L ADIL : Le CRÉDIT IMMOBILIER : Le CILGERE Nord : Le CRÉDIT FONCIER : > PIÈCES NÉCESSAIRES À L INSTRUCTION DE LA DEMANDE Une copie du compromis de vente ou du contrat de location-accession Une copie de la déclaration de ressources 2008 effectuée par le demandeur aux Impôts à partir du 1 er juin 2009 (l avis d imposition définitif devra être fourni pour contrôle avant le 31 décembre 2012) Photocopie du ou des livrets de famille pour les ménages mariés et/ou avec enfants, et de la carte d identité pour les célibataires et les couples vivant en union libre Une copie des 3 dernières fiches de paie Descriptif de l achat pour une construction neuve Certificat de conformité du logement aux normes de surface et d habitabilité dans le cas d une acquisition d un logement ancien (+ de 15 ans) Les devis de travaux dans le cas d une acquisition avec travaux (hors travaux d agrément) Ces documents sont à fournir à l opérateur dans le délai maximal de 3 semaines à compter de la notification du compromis de vente. Il y joindra une fiche de liaison et le plan de financement de l opération. En cas d accord, le paiement de la subvention ne pourra être effectué qu après production de l offre de prêt définitive. Aucune subvention ne pourra être versée de manière rétroactive, si la signature de l acte de vente intervient avant le dépôt du dossier à la Communauté urbaine. 83

5 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 4 6/07/09 10:19 Page 6 Le financement > QUELQUES RÈGLES A CONNAÎTRE : Les demandes de subvention sont examinées lors d une Commission mensuelle ; les décisions prises par la Commission sont envoyées aux opérateurs l après-midi suivant la réunion. La Commission prend en compte la faisabilité du projet, notamment au regard d un taux d endettement brut raisonnable (33% hors allocations). Après accord de la Commission, les bénéficiaires signent une convention avec la CUD reprenant les détails de leur projet, les engagements de la CUD et les engagements du bénéficiaire. Notamment, le demandeur s engage à occuper le logement pendant 9 ans, sauf cas exceptionnels suivants : décès, invalidité, divorce, chômage de plus d un an Le paiement est effectué directement auprès du notaire réalisant l acte de vente, à compter de la production de l offre de prêt définitive par l accédant et de la réception à la Communauté urbaine d un appel de fonds du notaire. 84

6 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 7 prêts Les principaux prêts et leurs caractéristiques générales LE NOUVEAU PRÊT 0 % Opérations finançables Conditions à remplir par l emprunteur pour l achat d un logement neuf, pour la construction d une maison, pour l achat d un terrain et la construction sur ce terrain d une maison individuelle, pour l acquisition et/ou l aménagement à usage de logement, de locaux non destinés auparavant à l habitation : cette opération est assimilée à une construction, pour l acquisition d un logement ancien, défini comme un logement ayant déjà été occupé sans condition d ancienneté ni quotité minimale de travaux, pour l acquisition d un logement faisant l objet d un contrat de location-accession régi par la loi du 12 juillet Lorsque l emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d option, le logement est défini comme un logement neuf. Le logement sera la résidence principale du bénéficiaire du prêt à 0 %. L emprunteur doit être une personne physique. Il peut être français ou étranger. Il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années qui précèdent l accession (il existe quelques rares exceptions). Dans l existant, l emprunteur doit fournir un état des lieux établi par un professionnel. Conditions de ressources de l emprunteur Les conditions de ressources sont établies en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, et de la localisation de l opération. La comparaison des revenus avec les plafonds de ressources se fait selon la période à laquelle l offre de prêt est émise avec les revenus de l année n-1 ou n-2 : N-2 si l offre de prêt est émise entre le 1 er janvier et le 31 mai. N-1 si l offre de prêt est émise entre le 1 er juin et le 31 décembre. Financement Le montant du prêt est plafonné. Le plafond varie selon la composition familiale, la zone géographique de situation du bien. Il existe certains cas de majoration (ZUF, ZUS, ressources inférieures à un plafond, aide d une collectivité territoriale ou groupement de collectivité). L emprunteur rembourse le prêt à 0% par mensualités constantes sur une durée de 6 à 22 ans en fonction de ses revenus (durée différente en cas de prêt à 0% majoré) Le prêt à 0% est accordé par les établissements de crédit qui ont passé une convention avec l état ; Attention : les travaux ainsi que l entrée dans les lieux, doivent être effectués dans des délais définis par la loi. 85

7 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 8 4 Le financement LE PRÊT EMPLOYEUR Opérations finançables Prêt uniquement consenti pour l'acquisition de la résidence principale (construction ou acquisition d un logement avec ou sans travaux). Conditions à remplir par l emprunteur L emprunteur doit être salarié d une entreprise privée non agricole employant au moins 10 personnes. Il doit soit accéder à la propriété d une résidence principale pour la première fois, soit être contraint de changer de résidence principale pour des raisons de mobilité professionnelle. Conditions de ressources de l emprunteur Financement Le prêt 1 % peut être consenti quelles que soient les ressources de l'emprunteur, sauf pour l ancien sans travaux hors mobilité professionnelle. Un complément de prêt peut être accordé dans certaines situations et selon le niveau de ressources de l emprunteur. Achat ou construction d un logement neuf. Achat et amélioration d'un logement ancien de plus de 20 ans : le montant des travaux doit représenter au minimum 20 % du prix de revient total de l'opération d'achat et d'amélioration. Achat d'un logement existant sans travaux ou de moins de 20 ans : le bénéficiaire doit accéder à la propriété d'une résidence principale pour la première fois, et avoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources applicables pour l'octroi d un PAS ou être contraint de changer de résidence principale pour des raisons de mobilité professionnelle. Il s agit d un prêt complémentaire. Le montant du prêt peut être déterminé par : les ressources du demandeur, la composition familiale, la zone géographique du logement. Le taux est de 1,50 %. Le salarié dépose sa demande de prêt auprès de son employeur, ou de l organisme collecteur. Il existe deux organismes prêteurs, qui pratiquent le prêt à 1 % : Le CILGERE : 18 rue du château BP Dunkerque cedex Tél ALIANCE : 32, avenue de Flandre Marcq en barœul Tél

8 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 9 LE PRÊT CAISSE DE RETRAITE ET MUTUELLE Opérations finançables Caractéristiques du prêt et financement Acquisition et/ou amélioration de la résidence principale. Les personnes adhérentes à ces organismes peuvent profiter de prêts bonifiés pour l acquisition de leur résidence principale. L emprunteur doit se renseigner sur les caractéristiques de ces prêts auprès de l organisme auquel il est affilié. Opérations finançables Conditions à remplir par l emprunteur Conditions de ressources Financement LE PRÊT CONVENTIONNÉ pour acheter un logement neuf, pour faire construire une maison individuelle et acheter éventuellement le terrain, pour l acheter et l aménager à usage de logement des locaux non destinés à l'habitation, pour acheter un logement existant avec le cas échéant des travaux d'amélioration. L emprunteur doit être français ou étranger titulaire d'un titre de séjour. Le logement sera la résidence principale et permanente de l emprunteur ou celle de ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint. Dans l existant, l emprunteur doit fournir un état des lieux établi par un professionnel. Cet état des lieux atteste de la conformité du logement aux normes de surface et d'habitabilité requises par la réglementation. Le prêt conventionné est accordé sans conditions de ressources ; toutefois, l emprunteur, dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire fixé en tenant compte du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de la localisation du logement, bénéficie d un PAS. Il n y a pas de conditions de ressources. Le montant du prêt conventionné peut financer l'intégralité du coût de l'opération. L'emprunteur effectue sa demande auprès de l'établissement prêteur de son choix, parmi ceux qui ont signé une convention avec, la SGFGAS, Société de gestion du fonds de garantie à l'accession sociale. La durée initiale d amortissement des prêts est fixée à 5 ans au minimum et 30 ans au maximum. Les taux sont fixés librement en fonction d un plafond. Le prêt est éligible à l'apl. 87

9 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 10 4 Le financement LE PRÊT PAS : Prêt d Accession Sociale Opérations finançables Conditions à remplir par l emprunteur Conditions de ressources Financement pour acheter un logement neuf, pour faire construire une maison individuelle et acheter éventuellement le terrain, pour l acheter et l aménager à usage de logement des locaux non destinés à l'habitation, pour acheter un logement existant avec le cas échéant des travaux d'amélioration. L emprunteur doit être français ou étranger titulaire d'un titre de séjour. Le logement sera la résidence principale et permanente de l emprunteur ou celle de ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint. Dans l existant, l emprunteur doit fournir un état des lieux établi par un professionnel. Cet état des lieux atteste de la conformité du logement aux normes de surface et d'habitabilité requises par la réglementation. Conditions de ressources à respecter en fonction d un barème. En ce qui concerne les années de référence, on applique les mêmes critères que pour le prêt à taux 0%. Le montant du prêt conventionné peut financer l'intégralité du coût de l'opération. Durée 5 à 25 ans. L'emprunteur effectue sa demande auprès de l'établissement prêteur de son choix, parmi ceux qui ont signé une convention avec le Crédit Foncier de France ou, postérieurement au 30 juillet 2000, avec la SGFGAS, Société de gestion du fonds de garantie à l accession sociale Les taux sont fixés librement en fonction d un plafond. 88

10 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 11 Opérations finançables Conditions à remplir par l emprunteur Financement LE PRÊT ÉPARGNE-LOGEMENT Le prêt d épargne logement peut financer la construction, l acquisition d un logement neuf ou ancien avec ou sans travaux Le logement constitue la résidence principale, secondaire, locative de l emprunteur. L emprunteur doit être titulaire de droits sur un plan et éventuellement sur un compte L emprunteur peut bénéficier d une cession de droits acquis sur des plans ou des comptes, de membres de sa famille qui s ajoutent à ses droits personnels. Il n y a pas de conditions de ressources. Sa durée maximale de remboursement est de 15 ans. Le montant du prêt dépend de l effort d épargne effectué. La demande est à effectuer auprès de l établissement qui gère le compte ou le plan. Une possibilité de transfert du Prêt Épargne Logement vers une autre banque ou établissement est possible, s il gère de l épargne logement également. LE PRÊT IMMOBILIER CLASSIQUE Conditions préalables Caractéristiques du prêt Financement Les conditions d obtention sont beaucoup moins strictes que pour les précédents prêts. Les conditions tenant aux opérations finançables varient d une opération à une autre. Il n y a pas de conditions d âge, ni de travaux pour le logement. Il n est pas nécessaire de fournir un état des lieux lors de la souscription du contrat des lieux. Il n y a pas de barème de ressources. Prêt éligible à l Allocation Logement (s il s agit de la résidence principale de l emprunteur). Les taux sont fixés librement par les banques. Bien que n étant pas obligatoire, l apport personnel est néanmoins souhaitable. Il existe différents types de prêts (taux fixe, taux révisable, prêt modulable, remboursement lissé ). Le prêt immobilier est distribué par tous les organismes prêteurs. 89

11 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 12 4 Le financement La garantie du prêt : une obligation liée au contrat de prêt Lors de l achat d un bien immobilier, les banques demandent à l emprunteur des garanties. Cette garantie est obligatoire. Ainsi en cas de problème, les banques pourront revendre le bien en leur faveur, et récupérer les fonds qu elles ont avancés. Pour garantir le prêt, plusieurs choix sont possibles : 1 L hypothèque : c est une garantie traditionnelle dont le coût est relativement élevé (publicité foncière et frais d enregistrement au Bureau des Hypothèques). 2 L inscription en Privilège de Prêteur de Deniers : c est une garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère que l hypothèque (pas d enregistrement et pas de taxe de publicité foncière). 3. La société de cautionnement : les banques ont créé des sociétés de cautionnement dont le but est de réduire des frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d inscription à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire). > Les prêts relais Les établissements de crédit accordent des prêts relais lorsque la vente du logement, nécessaire à la nouvelle acquisition, n a pas été réalisée par l acquéreur. Il est à noter que les prêts relais sont «chers» et doivent être négociés au plus juste avec la banque. En cas de mobilité, le CILGERE peut accorder aux salariés des entreprises un prêt pour une durée d un an renouvelable une fois et pour un montant égal à 70% de la valeur vénale du logement à vendre. Si le salarié est locataire dans une autre région, le prêt relais peut couvrir la somme différentielle entre le loyer de location et le remboursement du prêt immobilier. N hésitez pas à vous renseigner 90

12 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 13 Les organismes prêteurs Voici la liste des principaux organismes prêteurs de l agglomération dunkerquoise : LE CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE 28, rue Dupouy Tél LE CRÉDIT FONCIER DE FRANCE 29, Bd Sainte-Barbe Tél LE CRÉDIT AGRICOLE DU NORD 5 Bd Sainte-Barbe Tél LA BANQUE POPULAIRE DU NORD 32, place Jean Bart Tél LA BNP/PARIBAS 6, Bd Sainte-Barbe Tél LA BANQUE SCALBERT DUPONT 4, Bd Sainte-Barbe Tél LE CRÉDIT COMMERCIAL DE FRANCE 44, Bd Alexandre III Tél LE CRÉDIT DU NORD 36, Bd Alexandre III Tél LE CRÉDIT LYONNAIS 15, Bd Alexandre III Tél LE CRÉDIT MARITIME MUTUEL place du Mynck Tél CREATIS 30 place Jean Bart Tél LE CRÉDIT MUTUEL DU NORD 13, place du palais de justice Tél LA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE 2, Bd Sainte-Barbe Tél LA CAISSE D ÉPARGNE DE FLANDRE 39 Place de la République Tél LA POSTE 55, rue du Président Poincaré Tél FORTIS BANQUE 17, Bd Sainte-Barbe Tél UCB 20 Boulevard Paul Verley Tél LE CRÉDIT COOPERATIF 3, rue du Président Wilson BP Dunkerque cedex 1 Tél Liste non exhaustive 91

13 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 14 4 Le financement Les assurances liées à l emprunt À l occasion d un emprunt, l établissement prêteur exigera généralement que le client adhère à une assurance collective en cas de décès, d invalidité, d incapacité de travail. Cette assurance est souscrite par l établissement de crédit pour le compte de ses clients. Voici quels sont vos droits, les possibilités qui vous sont offertes, les questions à vous poser, que ce soit au moment de l adhésion ou de la mise en jeu de la garantie. > La souscription L assurance de l emprunteur, contre les risques de décès, d invalidité et d incapacité de travail, et éventuellement de perte d emploi, est généralement une condition nécessaire à l obtention d un prêt. Bien qu il n y ait pas d obligation légale, les établissements de crédit demandent le plus souvent à leurs clients d adhérer à une assurance collective qui réponde aux besoins de garantie des uns et des autres. C est une sécurité pour l emprunteur et sa famille, ainsi que pour l établissement de crédit. Pour bénéficier des garanties, le postulant à l assurance doit répondre au questionnaire médical qui lui a été remis. Au vu des réponses fournies, l assureur doit répondre loyalement aux questions du questionnaire. L adhésion peut en effet être frappée de nullité en cas de réticence ou de fausse déclaration intentionnelle de la part de l assuré. Les risques assurés sont le décès, l invalidité permanente et absolue et l incapacité temporaire de travail. 92

14 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 15 Les définitions des garanties sont différentes selon les contrats d assurance. Il est donc important d étudier la notice d information afin de connaître l étendue des garanties. > Les garanties Elles concernent plus particulièrement : le décès et l invalidité, l incapacité de travail, ainsi que la perte d emploi. La garantie «décès-invalidité» OBLIGATOIRE La définition de l invalidité varie selon les contrats. Reportez-vous au vôtre pour savoir quel type d invalidité est garanti. Généralement, l invalidité absolue et définitive est assimilée au décès. L assureur verse alors le capital par anticipation. La définition de cette garantie peut faire référence à celle que donne la Sécurité Sociale pour les invalides de troisième catégorie. Pour bénéficier de la garantie, l emprunteur devra être atteint d une incapacité à exercer une activité rémunérée et avoir besoin de l assistance d une tierce personne pour l aider dans les tâches de la vie quotidienne. Le contrat d assurance ne fait pas toujours référence à cette notion, mais par exemple à un taux minimal d invalidité. Un expert médical déterminera alors si le taux d invalidité est atteint. Dans ce dernier cas, une personne peut ainsi être déclarée invalide par la Sécurité Sociale et ne pas bénéficier de l assurance si le taux d invalidité requis n est pas atteint. 93

15 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 16 4 Le financement La garantie «incapacité de travail» : L incapacité temporaire de travail est l inaptitude pour l emprunteur, suite à une maladie ou un accident de travail, d exercer temporairement son activité professionnelle habituelle ou ses activités régulières s il n a pas d activité professionnelle. La terminologie varie d un contrat à un autre. Vous ne bénéficiez en général de cette garantie qu au delà d un certain délai de carence (trois mois le plus souvent), l assureur ne prendra à sa charge les remboursements qu à partir du quatrième mois d arrêt de travail. Il est conseillé de présenter votre demande dès le début de l arrêt. Cette garantie prend fin quand l assuré atteint l âge de 65 ans. La garantie «perte d emploi» : FACULTATIVE Elle peut être proposée par l organisme de prêt lors de la souscription de celui-ci. En principe, si l organisme ne la propose pas, l emprunteur ne pourra la souscrire à titre individuel. Des formules différentes de couverture peuvent alors être proposées : - Soit une avance des échéances par l assureur pendant la durée du chômage (dans certaines limites), que l assuré devra par ailleurs rembourser lorsqu il aura repris une activité rémunérée ou lorsque la garantie prendra fin, - Soit le paiement de tout ou partie des échéances (plus coûteuse). Cette garantie suppose une période de carence qui peut aller de trois mois à un an suivant le type de contrat souscrit (le plus généralement, cette période est de six mois). 94

16 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 17 En outre, une franchise peut être prévue dans le contrat. Ainsi, en cas de perte d emploi, les indemnités ne commenceront à être versées qu après un délai de trois à neuf mois. Par ailleurs, le nombre total d échéances est toujours limité dans le temps. Cette garantie concerne plus particulièrement : - Les personnes exerçant une activité salariée depuis au moins six mois (parfois douze), chez le même employeur au titre d un contrat de travail à durée indéterminée - Les personnes susceptibles de bénéficier des allocations Assedic. Par contre, certaines personnes ne peuvent bénéficier de la garantie perte d emploi, il s agit des personnes : - en préavis de licenciement, - en préavis de préretraite, - dans certains cas, ayant dépassé un âge fixé dans le contrat (le plus souvent de 55 à 60 ans). La garantie ne joue pas en cas de perte d emploi faisant suite à : - un contrat à durée déterminée, - une démission volontaire, - un licenciement pour faute grave. Il est à noter que cette garantie est de moins en moins proposée par les banques. En effet, elle est coûteuse pour l emprunteur et couvre peu le risque. 95

17 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 18 4 Le financement > L accès à l assurance : la convention AERAS Pour améliorer l accès à l emprunt et à l assurance des personnes présentant un handicap ou un risque de santé aggravé, la convention AERAS (s Assurer et Emprunter avec un risque Aggravé de Santé) a été signée entre l Etat et les associations professionnelles représentant les établissements de crédit, les entreprises d assurance représentant les personnes malades ou handicapées et les fédérations professionnelles des secteurs de la banque et de l assurance le 4 juillet Elle est entrée en vigueur le 6 janvier Les grands principes de cette convention ont été inscrits par la loi n du 31 janvier 2007 dans le Code de la santé publique aux articles L à L Les améliorations apportées par la convention AERAS sont les suivantes : - renforcement de l information du public - amélioration de la confidentialité des données médicales tout au long de la procédure suivie par l établissement bancaire - instruction en amont de la demande d assurance - réduction de la durée de traitement des dossiers - motivation du refus d assurance - élargissement de la couverture des risques - développement des garanties alternatives. > Modification au contrat Dans le cadre des crédits immobiliers, toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis ou aux modalités de la mise en jeu de l assurance est inopposable à l emprunteur qui n a pas donné son acceptation, conformément à l article L du Code de la Consommation. 96

18 doc chap 4 corrige?:mise en page 1 6/07/09 10:19 Page 19 Le montant de la cotisation peut dans certains cas être modifié par l assureur. L augmentation du nombre des demandeurs d emploi, par exemple, peut conduire les assureurs à majorer la cotisation de l assurance perte d emploi. > La mise en jeu du contrat C est à l établissement de crédit qu il faut adresser votre déclaration, de préférence par lettre recommandée, pour faire jouer l assurance. Celui-ci transmettra votre demande d indemnisation à l assureur, lequel versera alors les indemnités prévues par le contrat. Quelle que soit la garantie mise en jeu, respectez bien les délais de déclaration qui figurent dans le contrat. Si vous tardez, vous pourriez perdre tous vos droits, ou ne recevoir l indemnité qu à partir du moment où vous avez envoyé votre déclaration. Vous souhaitez contester la décision de votre assureur, notamment sur son refus de faire jouer la garantie alors que celle-ci vous paraît acquise, reportez-vous à la notice que vous avez reçue et voyez ce qu elle prévoit en cas de contestation. Selon l article L du Code des assurances, les documents qui seront remis à l emprunteur lors de la souscription du prêt, et donc de son adhésion à l assurance, devront indiquer les instances existantes chargées d étudier ces réclamations (services consommateurs, service clientèle de la société d assurance, recours à la médiation). Le recours à ces instances ne prive pas l emprunteur d intenter une action en justice. 97