CONSTRUCTION ET GESTION DE L IMMEUBLE

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1 Extraits d ouvrage

2 CONSTRUCTION ET GESTION DE L IMMEUBLE Composition de votre abonnement annuel : Version papier avec cédérom ProActa : - 1 classeur à feuillets mobiles - 2 mises à jour sous forme de feuillets mobiles - 2 cédéroms ProActa actualisés, compatibles PC - l assistance téléphonique pour toute question relative à l utilisation des cédéroms Pour toute information :

3 Formulaire commenté Droit immobilier Construction et gestion de l immeuble Sous la direction scientifique de : Corinne SAINT-ALARY-HOUIN Agrégée des Facultés de droit Professeur à l Université des Sciences sociales de Toulouse Secrétaire Général de la Rédaction Céline JEANNE Mise à jour réalisée sour la responsabilité éditoriale de : Véronique MAUGERI ÉDITÉ PAR LAMY S.A. - 1, rue Eugène et Armand Peugeot Rueil-Malmaison cedex - N o Indigo : Fax : Internet : - LAMY S.A. 2007

4 Liste des auteurs François DANEMANS Avocat au Barreau de Paris Pascaline DECHELETTE-TOLOT Avocat associé Lefèvre Pelletier & associés Spécialiste en Droit immobilier Hubert GASNOS Avocat au Barreau de Paris René GUIARD Diplômé supérieur du Notariat Notaire Francine MACORIG-VENIER Maître de conférences à l Université des Sciences sociales de Toulouse Centre de Droit des Affaires Institut des Etudes Juridiques de l Urbanisme et de la Construction Corinne MASCALA Agrégée des facultés de Droit Professeur à l Université des Sciences sociales de Toulouse Marie-Andrée RAKOTOVAHINY Maître de conférences à l Université des Sciences sociales de Toulouse et à l Université Paul Sabatier de Toulouse Georges TEILLIAIS Docteur en Droit Diplômé supérieur du Notariat Notaire Moussa THIOYE Maître de conférences à l Université des Sciences sociales de Toulouse Chargé de cours à l Institut des Etudes Juridiques de l Urbanisme et de la Construction Formulaire commenté Droit immobilier Construction 1 Lamy S.A. Juillet 2003

5 Sommaire analytique PARTIE 1 LIVRE I La construction de l immeuble Numéro des dossiers La promotion immobilière Les sociétés d attribution I.110 Le contrat de promotion immobilière... I.120 PARTIE 2 Les sociétés civiles de vente Les sociétés civiles de construction-vente... I.210 Les ventes d immeubles à construire Notion d immeubles à construire..... I.215 Le contrat préliminaire I I.230 La vente à terme..... I.240 Règles communes à la vente d immeubles à construire... I.250 La vente d immeuble à rénover Le contrat de vente d immeuble à rénover..... I.270 PARTIE 3 La construction de maison individuelle Construction de maisons individuelles avec fourniture de plan... I.310 Construction de maisons individuelles sans fourniture de plan... I.320 PARTIE 4 Le crédit-bail immobilier Le contrat de crédit-bail immobilier... I.410 PARTIE 5 La location-accession Le contrat de location-accession à la propriété immobilière... I.510 PARTIE 6 L assurance-construction Les assurances relatives à la construction I.610 Souscription des assurances construction..... I.615 Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 1

6 Sommaire analytique LIVRE II La gestion de l immeuble PARTIE 1 La copropriété Caractères généraux de la copropriété Présentation générale de la copropriété... Les documents de la copropriété Le règlement de copropriété..... L état descriptif de division..... Le fonctionnement de la copropriété Le syndicat de copropriétaires..... Le syndic de copropriété..... L assemblée générale des copropriétaires..... Le conseil syndical Opérations sur un lot de copropriété La vente d un lot de copropriété PARTIE 2 Division en volumes La division en volumes..... PARTIE 3 La société civile immobilière Constitution de la SCI..... II.105 II.110 II.120 II.130 II.140 II.150 II.155 II.160 II.210 II.310 Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 2

7 SOMMAIRE DE LA PARTIE 2 Les sociétés civiles de vente I.210 Les sociétés civiles de construction-vente FI Statuts de société de construction-vente Modèle 1 FI Statuts de société de construction-vente Modèle 2 Les ventes d immeubles à construire I.215 Notion d immeubles à construire I.220 Le contrat préliminaire FI Contrat préliminaire à une vente d immeubles à construire I.230 FI Cadre général de vente en l état futur d achèvement FI Garantie intrinsèque d achèvement FI Garantie extrinsèque d achèvement FI Garantie de remboursement (CCH, art. R ) FI Clauses particulières à insérer dans les contrats de crédit aux constructeurs, futurs vendeurs FI Clauses à insérer dans les actes de ventes en l état futur d achèvement FI Révision du prix FI Vente d appartement en l état futur d achèvement Immeuble en cours de rénovation vendu par lots FI Vente en l état futur d achèvement d une maison individuelle construite par un lotisseur-promoteur FI Vente en l état futur d achèvement d une maison individuelle dépendant d un groupe d habitations Terrain ayant fait l objet d une division autorisée par le permis de construire FI Vente en l état futur d achèvement de biens et droits immobiliers dépendant d un immeuble classé en catégorie «résidence de tourisme» FI Vente en l état futur d achèvement sous condition suspensive de la justification de la garantie d achèvement Acte sous condition suspensive FI Vente en l état futur d achèvement sous condition suspensive de la modification de la garantie d achèvement Constatation de réalisation de condition suspensive FI Revente avant achèvement d un appartement acquis en l état futur d achèvement FI Résolution amiable d une vente en l état futur d achèvement Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 1

8 I.240 La vente à terme FI Vente à terme d appartement FI Constatation d accord sur l achèvement et le transfert de propriété après une vente à terme FI Revente avant achèvement d un appartement ayant fait l objet d une vente à terme I.250 Règles communes à la vente d immeubles à construire FI Acte de dépôt du dossier d intervention ultérieure sur l ouvrage FI Vente après achèvement d un local compris dans un immeuble dans lequel d autres locaux ont été vendus en l état futur d achèvement ou à terme FI Vente d immeuble à construire Actualisation de la circulaire du 19 mars 1997 relative au classement en 4 e catégorie de l article 1585 du Code général des impôts des logements financés au moyen d un prêt à 0 % Demande conjointe de classement en catégorie 4 FI Vente d immeuble à construire Actualisation de la circulaire du 19 mars 1997 relative au classement en 4 e catégorie de l article 1585 du Code général des impôts des logements financés au moyen d un prêt à 0 % Clause à insérer dans l acte La vente d immeuble à rénover I.270 Le contrat de vente d immeuble à rénover Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 2

9 I La vente d immeuble à construire Voir I Réglementation spécifique applicable à la VEFA Depuis le 1 er janvier 1968, la vente d immeuble à construire par laquelle le vendeur s oblige à édifier un immeuble dans certain délai est régie par la loi n o 67-3 du 3 janvier 1967 relative aux ventes d immeubles à construire et à l obligation de garantie en raison des vices de construction. Les dispositions générales de cette loi (alors de caractère supplétif) ont été intégrées d emblée dans le Code civil (C. civ., art à ) ainsi que les dispositions relatives à l obligation de garantie des vices de construction (C. civ., art , et 1648) puis, l ensemble des dispositions législatives et réglementaires a été codifié dans le Code de la construction et de l habitation (CCH, art. L à L et R à R ). Ces dispositions sont alors devenues impératives. La loi a été modifiée à plusieurs reprises (1967, 1971, 1972, 1978 et 1979) Réglementations connexes Outre les dispositions du droit commun de la vente (C. civ., art et s.), le rédacteur d actes doit également prendre en compte un certain nombre de législations connexes qui ont toutes pour objet de protéger l acquéreur immobilier : article L du Code de la construction et de l habitation, dans sa rédaction issue de la loi n o du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains et de la loi n o du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement : droit de rétractation et droit de réflexion. L acquéreur non-professionnel a la faculté de se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l acte (ou, dans le cas où l acte lui est remis par un professionnel ayant prêté son concours à la vente, à compter de cette remise, selon des modalités qui seront fixées par décret), étant observé que cette faculté ne s applique qu au contrat préliminaire lorsque le contrat de vente est précédé d un tel contrat. Dans le cas où l acte de vente est dressé en la forme authentique et n est pas précédé d un avant-contrat, l acquéreur non-professionnel bénéficie d un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d acte ; article L du Code de la construction et de l habitation issu de la loi «SRU» : interdiction des versements jusqu à l expiration des délais de rétractation ou de réflexion. Ce principe souffre toutefois d exceptions, notamment en matière de vente en l état futur d achèvement : si la VEFA a été précédée d un contrat préliminaire sous seing privé, le réservant pourra percevoir le dépôt de garantie du réservataire (CCH, art. L , al. 1 er ). Si la VEFA a été précédée d un contrat préliminaire authentique ou n a pas été précédée d un contrat préliminaire, tout versement est strictement interdit avant l expiration d un délai de sept jours ; Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 1

10 I. 230 article 46 de la loi n o du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis introduit par la loi Carrez (L. n o , 18 déc. 1996, JO 19 déc.) : mention obligatoire de la superficie. Ce texte impose de mentionner la superficie de la partie privative d un lot de copropriété dans tout contrat réalisant ou constatant la vente d un lot de copropriété (l application de cette disposition à la VEFA est cependant controversée) ; articles L et suivants du Code de la consommation : droit de rétractation spécifique au démarchage à domicile. La personne démarchée à domicile a la faculté de se rétracter dans les sept jours de l engagement d achat, en l occurrence dans les sept jours de la signature du contrat ; articles L et suivants du Code de la consommation issu de la loi Scrivener (L. n o , 13 juill. 1979, JO 14 juill.) : condition suspensive de l obtention du financement de l acquéreur. La vente d immeubles à construire doit être conclue sous condition suspensive de l obtention du ou des prêts mentionnés par l acquéreur et destinés à assurer le financement de son acquisition ; article L du Code de la consommation : clauses abusives. Ce texte organise la protection de l acquéreur contre les clauses abusives ; article L du Code des assurances modifié en dernier lieu par l ordonnance n o du 8 juin 2005 portant modification de diverses dispositions relatives à l obligation d assurance dans le domaine de la construction et aux géomètres experts (JO 9 juin) : assurance de dommages obligatoire, dite assurance dommages-ouvrage. Ce texte oblige le maître de l ouvrage vendeur à souscrire une assurance de dommages obligatoire dite «dommages-ouvrage» bénéficiant aux propriétaires successifs de l immeuble. Le vendeur doit justifier de cette souscription au plus tard lors de la déclaration réglementaire d ouverture de chantier ; article L du Code de la consommation issu de la loi Royer (L. n o , 27 déc. 1973, JO 30 déc.) : publicité mensongère. Le vendeur est tenu d effectuer une publicité loyale qui ne doit pas être de nature à induire en erreur sur les qualités substantielles du bien vendu. Cependant la loi n o 67-3 du 3 janvier 1967 autorise une évolution limitée de la consistance du bien entre le contrat préliminaire et la vente ; articles L et R à R du Code du travail relatifs au dossier d intervention ultérieure sur l ouvrage (DIUO). Le maître de l ouvrage fait établir le DIUO qui rassemble sous bordereau tous les documents tels que plans et notes techniques de nature à faciliter l intervention ultérieure sur l ouvrage. Dans la pratique, le vendeur prendra l engagement dans l acte de vente de déposer le DIUO au rang des minutes du notaire rédacteur de l acte et d en remettre un exemplaire au syndic de copropriété ; articles L à L du Code de la construction et de l habitation : dossier de diagnostic technique. Ce document doit regrouper l ensemble des documents suivants : le constat de risque d exposition au plomb, l état mentionnant la présence ou l absence de matériaux ou produits contenant de l amiante, l état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, l état de l installation intérieure de gaz, l état des risques naturels et technologiques (lorsque le bien immobilier est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité définie par décret en Conseil d Etat), le diagnostic de performance énergétique, l état de l installation intérieure d électricité. Toutefois : le constat de risque d exposition au plomb, l état de l installation intérieure de gaz et l état de l installation intérieure d électricité ne sont requis que pour les immeubles ou parties d immeubles à usage d habitation, le diagnostic de performance énergétique n est pas requis en cas de vente d un immeuble à construire ; Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 2

11 I. 230 article L du Code de l environnement : information des risques naturels, technologiques et sismiques. Tout acte de vente portant sur un immeuble se situant dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), naturels prévisibles (PPRN) prescrit ou approuvé ou dans une zone de sismicité, doit comporter un état des risques naturels et technologiques. Le propriétaire de l immeuble doit indiquer à l acquéreur si le bien a fait l objet d une indemnisation au titre des articles L (catastrophes naturelles) et L (risques technologiques) du Code des assurances ; article L du Code de l environnement : obligation du vendeur de terrain d informer l acquéreur qu une installation classée a été exploitée sur le terrain objet de la vente. Si le vendeur est aussi l exploitant de l installation, il indique également par écrit à l acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives Caractéristiques essentielles de ce type de vente a) Nature des contrats visés (CCH, art. L , al. 1 er et 2) Tout contrat ayant pour objet d édifier un immeuble ou une partie d immeuble à usage d habitation ou à usage professionnel et d habitation et d en transférer la propriété à un acheteur qui doit effectuer des versements ou des dépôts avant l achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l un des contrats prévus aux articles et du Code civil, reproduits aux articles L et L du Code de la construction et de l habitation. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L à L du Code de la construction et de l habitation. En revanche, en dehors du «secteur protégé», c est-à-dire de la construction à usage d habitation ou mixte, les dispositions légales sont supplétives. Celui qui s oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d immeuble à usage d habitation ou à usage professionnel et d habitation, lorsqu il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l obligation d effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l alinéa précédent, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie par les chapitres I, II (sections I et II) et III du titre 1 er du livre «société civile constituée en vue de la vente d immeubles, société constituée en vue de l attribution d immeubles aux associés par fractions divises ou société coopérative de construction», ou si celui qui les procure est un organisme d habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de services, ou encore si la construction porte sur une maison individuelle procurée indirectement par le constructeur (CCH, art. L ). b) Contrat préliminaire (CCH, art. L ) Le contrat préliminaire ou de réservation doit être conclu par acte sous seing privé et comporter les mentions obligatoires visées à l article L du Code de la construction et de l habitation. Toute autre promesse d achat ou de vente est nulle (voir I ). c) Formes et contenu du contrat de vente (CCH, art. L ) Le contrat doit être conclu par acte authentique à peine de nullité et préciser : la description de l immeuble ou de la partie d immeuble vendu ; le prix et les modalités de paiement ; le délai de livraison ; lorsque l immeuble revêt la forme prévue à l article du Code civil reproduit à l article L du Code de la construction et de l habitation (vente en l état futur d achèvement), la garantie de l achèvement de l immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d achèvement. Il s agit de mentions obligatoires prescrites à peine de nullité. Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 3

12 I. 230 Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie ; les autres précisions prévues à l alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d un notaire et auquel l acte fait référence. L acte de vente doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l affirmative, les modalités de sa révision. Les modalités de révision résultent de l article L du Code de la construction et de l habitation, créé par l article 2 de la loi n o du 13 juillet 1984, et de l article R du même code, dont le texte actuel résulte de l article 1 er du décret n o du 29 juillet L acte de vente doit, en outre, toujours à peine de nullité du contrat, comporter en annexe ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l immeuble. Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement. Lorsque, avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l acheteur a été mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents relatifs à l équilibre financier de l opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt. L inobservation des dispositions de l article L du Code de la construction et de l habitation entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l acquéreur et avant l achèvement des travaux. Lorsque la vente a été précédée d un contrat préliminaire prévu à l article L du Code de la construction et de l habitation, seul le contrat de vente est soumis aux dispositions des articles L à L du Code de la consommation. Cependant, il est préférable d obtenir les prêts destinés au financement de l acquisition avant la signature de l acte authentique de vente. d) Versements et dépôts de fonds (CCH, art. L ) Dans le cas de vente en l état futur d achèvement, le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d effets de commerce avant la signature du contrat ni avant la date à laquelle la créance est exigible. Si l acte de vente n a pas été précédé d un contrat préliminaire, aucune somme ne peut être versée pendant le délai de réflexion de sept jours (CCH, art. L ). Par ailleurs, le prix ne peut être appelé, sous peine de sanctions pénales, qu au fur et à mesure de l avancement des travaux et ces appels sont plafonnés par le Code de la construction et de l habitation ; ces maxima sont : 35 % à l achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d eau ; 95 % à l achèvement. Il peut être prévu un versement comptant intermédiaire entre 1 % et 35 % (dans le cas où la vente en état futur d achèvement peut être réalisée avant achèvement des fondations entre 35 % et 70 % ou entre 70 % et 95 %, en fonction de l état d avancement des travaux). Le contrat de vente à terme peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de l avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l acquéreur par un organisme habilité à cet effet. Les fonds ainsi déposés sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l acheteur, sauf pour le paiement du prix. e) Clauses de résolution pour défaut de versement ou de dépôt (CCH, art. L ) Nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L à L du Code de la Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 4

13 I. 230 construction et de l habitation ne produisent effet qu un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti, conformément à l article du Code civil. Les effets des clauses de résolution de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais octroyés dans les conditions prévues à l article du Code civil. Ces clauses sont réputées n avoir jamais joué si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge. f) Indemnité en cas de résolution (CCH, art. L ) Le contrat peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement par la partie à laquelle elle est imputable d une indemnité égale au maximum à 10 % du prix. Toutefois, les parties conservent la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement subi. g) Garantie d achèvement ou de remboursement Aux termes de l article L , alinéa 1 er, d du Code de la construction et de l habitation (applicable seulement aux ventes d immeuble ou partie d immeuble à usage d habitation ou à usage professionnel et d habitation), le contrat de vente en l état futur d achèvement doit être conclu par acte authentique et préciser la garantie de l achèvement de l immeuble ou du remboursement des versements effectués, en cas de résolution du contrat à défaut d achèvement. Les articles R à R du Code de la construction et de l habitation déterminent les différentes formes de cette garantie. Cette garantie peut être intrinsèque ou extrinsèque. La garantie de l achèvement de l immeuble résulte, soit de l existence de conditions propres à l opération, en effet (garantie intrinsèque), soit de l intervention d une banque, d un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d une entreprise d assurances agréée à cet effet ou d une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi du 13 mars 1917 modifiée, ayant pour objet l organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie (garantie extrinsèque) (CCH, art. R , al. 1 er ). 1. Garantie intrinsèque La garantie intrinsèque résulte de l existence de conditions propres à l opération dont le notaire doit vérifier l existence. Tel est le cas lorsque l opération répond à l une ou l autre des conditions suivantes : immeuble mis hors d eau, non grevé de privilège ou d hypothèque (CCH, art. R , a) ; fondations achevées et financement de l immeuble ou des immeubles compris dans un même programme assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu (CCH, art. R , b) : par les fonds propres du vendeur, par le montant du prix des ventes déjà conclues, par les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements déjà vendus. Toutefois, le taux de 75 % est réduit à 60 % lorsque le financement est assuré, à concurrence de 30 % du prix de vente, par les fonds propres du vendeur ; vente réalisée par une société d économie mixte de construction, agréée à cet effet par le ministre des Finances et le ministre chargé de la Construction et de l Habitation ou dont une collectivité publique détient au moins 35 % du capital social (CCH, art. R , b) ; vente réalisée par un organisme d habitations à loyer modéré (CCH, art. R , c). Pour des exemples de clauses, voir FI Garantie extrinsèque La garantie extrinsèque résulte de l intervention d une banque, d un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier ou d une société de caution mutuelle. Elle est également appelée garantie financière. Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 5

14 I. 230 Cette intervention fait l objet : soit d une ouverture de crédit par laquelle celui qui l a consentie s oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l achèvement de l immeuble ; cette convention doit stipuler au profit de l acquéreur ou du sous-acquéreur le droit d en exiger l exécution (CCH, art. R , a) ; soit d une convention de cautionnement, aux termes de laquelle la caution s oblige envers l acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l achèvement de l immeuble (CCH, art. R , b). Pour des exemples de clauses, voir FI Garantie de remboursement La garantie de remboursement revêt la forme d une convention de cautionnement, aux termes de laquelle la caution s oblige envers l acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l acquéreur, au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d achèvement (CCH, art. R ). Voir FI Le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l exécution du contrat de vente, de substituer la garantie d achèvement à la garantie de remboursement ou inversement, à la condition que cette faculté ait été prévue au contrat de vente. Cette substitution doit être notifiée à l acquéreur (CCH, art. R ). La garantie d achèvement ou de remboursement prend fin à l achèvement de l immeuble. Cet achèvement résulte, soit de la déclaration certifiée par un homme de l art, prévue à l article R du Code de l urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues par l article R du Code de la construction et de l habitation, pour le cas de vente à terme (CCH, art. R , modifié par D. n o , 16 juill. 1980). Ces garanties sont considérées par la Cour de cassation comme des garanties spécifiques qui sont dues même si l acquéreur n a pas déclaré sa créance à la procédure collective ouverte contre le vendeur (Cass. 3 e civ., 14 janv. 1998, n o , Bull. civ. III, n o 10, RJDA n o 6/98, n o 767). 4. Notion d achèvement Selon l article R du Code la construction et de l habitation, l immeuble vendu à terme ou en l état futur d achèvement est réputé achevé au sens de l article du Code civil, reproduit à l article L du Code de la construction et de l habitation, et de l article L du même code, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d équipement qui sont indispensables à l utilisation, conformément à sa destination, de l immeuble faisant l objet du contrat. Pour l appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu ils n ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation (CCH, art. R , al. 1 er ). REMARQUES Pour que la garantie d achèvement soit pleinement efficace à l égard des acquéreurs, il conviendrait de stipuler que la banque, l établissement financier ou la société de caution mutuelle est engagé jusqu à exécution de la totalité des travaux de finition tant des parties privées que des parties communes, intérieures ou extérieures au bâtiment y compris pelouses, terrains de jeux, etc. ; ces travaux de finition, qui ne retardent généralement pas la prise de possession et l utilisation des biens vendus, peuvent constituer une gêne matérielle pour les acquéreurs s ils sont effectués avec un certain retard. Ils pourraient, en outre, constituer une gêne financière si le vendeur (promoteur) était défaillant alors que la garantie d achèvement, donnée par un tiers, aurait pris fin prématurément. Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 6

15 I Non-application de la garantie légale d achèvement ou de remboursement à un vendeur de terrain vendant à un promoteur Précautions à prendre Il est fréquent qu un vendeur de terrain à bâtir convienne avec l acquéreur (promoteur) qu il lui livrera, en paiement de la totalité ou d une partie de son prix, des appartements qui dépendront de l immeuble à construire. Il semble que ce but puisse être atteint selon deux modalités distinctes : vente de la totalité du terrain, avec engagement de construire et de livrer des appartements pour un certain prix, suivie, après achèvement, du paiement de ce prix sous la forme de remise, par le promoteur à son vendeur initial, des appartements promis avec les fractions de terrain correspondantes ; vente de millièmes de terrain, le vendeur se réservant les millièmes correspondant aux appartements futurs dont il aura la propriété, l acquéreur (promoteur), s obligeant à construire en paiement de son prix. Il a été jugé que l engagement pris par l acquéreur de terrain ne rentre pas dans le domaine des articles L et suivants du Code de la construction et de l habitation qui réglementent le secteur protégé. En effet, les contrats visés par l article L du Code de la construction et de l habitation sont ceux qui ont pour objet le transfert de propriété et qui comportent l obligation, pour l acheteur, d effectuer des versements ou des dépôts avant l achèvement de la construction, ce qui n est pas le cas dans l hypothèse que nous envisageons, l apporteur n effectuant pas de versements. De ce fait, ne s agissant pas d une vente en l état futur d achèvement, telle que prévue par l article du Code civil, la garantie d achèvement ou de remboursement mentionnée à l article L , alinéa 2, du Code de la construction et de l habitation n est pas applicable en faveur d un vendeur de terrain. REMARQUES Il convient de prévoir la garantie d achèvement, pour la totalité de l immeuble à construire, d une manière conventionnelle, sous forme d ouverture de crédit ou de cautionnement (CCH, art. R , a et b), dans l intérêt tant des futurs acquéreurs des appartements destinés à être vendus que du vendeur du terrain à qui des appartements doivent être livrés ; cette garantie, ainsi étendue aux appartements devant revenir au vendeur du terrain, profiterait autant aux futurs acquéreurs qu à ce vendeur de terrain ; en effet, à quoi servirait une garantie limitée aux appartements des futurs acquéreurs? Ce n est pas l achèvement de ces appartements qui doit être assuré mais celui de l ensemble de l immeuble (ou du bâtiment) dont dépendent ces appartements. Il est, en outre, opportun de faire renoncer l établissement financier ou encore la caution à la faculté de substituer à la garantie d achèvement une garantie de remboursement, telle que prévue par l article R du Code de la construction et de l habitation, le vendeur du terrain, à qui des appartements ont été «promis» en paiement de son prix de vente, n ayant aucun intérêt à être «remboursé», c est-à-dire payé en espèces, à moins qu une indemnité à titre de dommages-intérêts n ait été prévue au départ en sa faveur, ce qui ne pourrait d ailleurs se concevoir qu au cas de vente de la totalité du terrain et non d une fraction de millièmes. h) Certificat de conformité Le vendeur d immeubles à construire est tenu de délivrer la chose et ses accessoires, au nombre desquels figure le certificat de conformité (Cass. 3 e civ., 26 avr. 2006, n o , Lamyline). i) Transfert des risques Si, dans la vente en état futur d achèvement, le transfert de propriété s opère le jour de la vente sur le terrain et les constructions existantes et s effectue pour le reste au fur et à mesure de l avancement de Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 7

16 Garantie intrinsèque d achèvement Sur les garanties d achèvement dans la VEFA, voir I FI Clause 1 Immeuble ou bâtiment hors d eau et libre de tout privilège ou hypothèque (CCH, art. R , a) : clause à insérer dans la partie non normalisée Garantie d achèvement Le vendeur déclare que les conditions propres à l opération, ci-après indiquées, constituent la garantie d achèvement prévue tant par l article L , d que par les articles R et suivants du Code de la construction et de l habitation. Cette garantie résulte, en ce qui concerne la présente vente en l état futur d achèvement, de la réalisation des conditions énoncées sous l article R , a dudit code : l immeuble (ou : le bâtiment) dont dépendent les locaux vendus a été mis hors d eau, ainsi qu il résulte d une attestation délivrée le <>, par <>, architecte ; cet immeuble (ou : l ensemble immobilier dont il s agit) n est grevé d aucun privilège ou hypothèque, ainsi qu il résulte d une note de renseignements hypothécaires délivrée par la Conservation des hypothèques de <>,le<>, et certifiée à la date du <>. Lesquelles attestation et note de renseignements hypothécaires sont annexées aux présentes après mention faite par le notaire soussigné. OU Clause 2 Financement assuré par le vendeur seul (CCH, art. R , b) : clause à insérer dans la 2 e partie du document hypothécaire non normalisée Garantie d achèvement Le vendeur déclare que les conditions propres à l opération ci-après indiquées, constituent la garantie d achèvement prévue tant par l article L , d que par les articles R et suivants du Code de la construction et de l habitation. Cette garantie résulte, en ce qui concerne la présente vente en l état futur d achèvement, de la réalisation des conditions énoncées sous l article R , b dudit code : le financement de la construction de l immeuble (ou : du bâtiment) dont dépendent les locaux vendus est assuré par ledit vendeur au moyen de ses fonds propres à concurrence de <> % du prix de vente de <>, prévue pour la totalité des locaux dépendant de cet immeuble (ou : de ce bâtiment). Les fondations de l immeuble (ou : du bâtiment) sont achevées depuis le <>, ainsi qu il a été indiqué sous le chiffre <> de l exposé. Le prix prévisionnel total de vente s élève à <>. Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 1

17 OU FI Le vendeur justifie avoir ce financement à sa disposition, par ses fonds propres, à concurrence de 75 %, soit < >, ainsi qu il résulte d une attestation délivrée par < banque ou établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, article R du Code de la construction et de l habitation >, le<>, dont l original a été déposé aux minutes du notaire soussigné le <>. Conformément à l article R , alinéa 1 er, du Code de la construction et de l habitation, l acquéreur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d achèvement fournie et de la mise à sa disposition, en l étude du notaire soussigné, de la justification de cette garantie, par la représentation de l attestation susvisée. Clause 3 Financement assuré par le vendeur et les crédits confirmés au vendeur (CCH, art. R , b) : clause à insérer dans la partie non normalisée Garantie d achèvement Le vendeur déclare que les conditions propres à l opération ci-après indiquées, constituent la garantie d achèvement prévue tant par l article L , d que par les articles R et suivants du Code de la construction et de l habitation. Cette garantie résulte, en ce qui concerne la présente vente en l état futur d achèvement, de la réalisation des conditions énoncées sous l article R , b dudit code : le financement de la construction de l immeuble (ou : du bâtiment) dont dépendent les locaux vendus est assuré à concurrence de 75 % (ou si les fonds propres du vendeur atteignent 30 % : 60 %) du prix de vente prévu pour la totalité des locaux dépendant de cet immeuble (ou : de ce bâtiment). Les fondations de l immeuble (ou : du bâtiment) sont achevées depuis le <>, ainsi qu il a été indiqué sous le paragraphe <> de l exposé. Le prix prévisionnel total de vente s élève à <>. Le vendeur justifie avoir ce financement à sa disposition, savoir : par ses fonds propres, à concurrence de : <> ; et par les crédits confirmés qui lui ont été consentis par < banque ou établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier >, à concurrence de : <>. Total égal ou supérieur à 75 % (ou si le financement est prévu à 60 % : 30 %) du prix de vente prévisionnel total : <>. Ce financement est justifié par une attestation délivrée par < banque ou établissement financier >, le < >, dont l original a été déposé aux minutes du notaire soussigné, le <>. Conformément à l article R , alinéa 1 er, du Code de la construction et de l habitation, l acquéreur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d achèvement fournie et de la mise à sa disposition, en l étude du notaire soussigné, de la justification de cette garantie, par la représentation de l attestation susvisée. OU Clause 4 Financement assuré par le vendeur, les crédits confirmés au vendeur et le montant du prix des ventes déjà consenties (CCH, art. R , b) : clause à insérer dans la 2 e partie du document hypothécaire normalisée Garantie d achèvement Le vendeur déclare que les conditions propres à l opération, ci-après indiquées, constituent la garantie d achèvement prévue tant par l article L , d que par les articles R et suivants du Code de la construction et de l habitation. Cette garantie résulte, en ce qui concerne la présente vente en l état futur d achèvement, de la réalisation des conditions énoncées sous l article R , b dudit code : le financement de la construction de l immeuble Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 2

18 (ou : du bâtiment) dont dépendent les locaux vendus est assuré à concurrence de 75 % (ou si les fonds propres du vendeur atteignent 30 % : 60 %) du prix de vente prévu pour la totalité des locaux dépendant de cet immeuble (ou : de ce bâtiment). Les fondations de l immeuble (ou : du bâtiment) sont achevées depuis le <>ainsi qu il a été indiqué sous le paragraphe <> de l exposé. Le prix prévisionnel total de vente s élève à <>. FI Le vendeur justifie avoir ce financement à sa disposition, savoir : par ses fonds propres, à concurrence de : <> ; par le montant total du prix des ventes déjà conclues, à concurrence de : <> ; et par les crédits confirmés qui lui ont été consentis par < banque ou établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier > à concurrence de : < >. Total égal ou supérieur à 75 % (ou si le financement est prévu à 60 % : 30 % ) du prix de vente prévisionnel total : <> Ce financement est justifié : en ce qui concerne les fonds propres au vendeur et les crédits confirmés, par une attestation délivrée le <>, par < banque ou établissement financier >, dont l original a été déposé aux minutes du notaire soussigné, le <> ; et en ce qui concerne le prix des ventes, par une attestation du notaire soussigné. Conformément à l article R , alinéa 1 er, du Code de la construction et de l habitation, l acquéreur reconnaît être averti de la teneur de la garantie d achèvement fournie et de la mise à sa disposition, en l étude du notaire soussigné, de la justification de cette garantie, par la représentation de l attestation susvisée. Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 3

19 Garantie extrinsèque d achèvement Garantie donnée par un tiers Sur les garanties d achèvement dans la VEFA, voir I , g). FI Clause 1 Ouverture de crédit par une banque, un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier ou une entreprise d assurance agréée à cet effet (CCH, art. R , a) : clause à insérer dans la partie non normalisée Garantie d achèvement Le vendeur déclare que la garantie d achèvement, prévue tant par l article L que par les articles R et suivants du Code de la construction et de l habitation, résulte, en ce qui concerne la présente vente en l état futur d achèvement, d un acte d ouverture de crédit reçu par M e <>, notaire à <>,le<>, aux termes duquel < banque, établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier ou entreprise d assurance agréée à cet effet > s est obligé (ou : obligée) à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l achèvement de l immeuble (ou : du bâtiment) dont dépendent < indiquer la quantité > appartements en cours de construction, dans les conditions prévues par l article R , a dudit code. Conformément à l article 1121 du Code civil, il a été expressément stipulé que l engagement pris par <> d avancer au vendeur ou de payer pour son compte toutes sommes nécessaires à l achèvement des travaux profitera directement aux acquéreurs successifs des logements, dès lors que l acquisition aura eu lieu dans les conditions de l article du Code civil et dans la mesure où les acquéreurs auront eux-mêmes satisfait à toutes les obligations mises à leur charge dans l acte de vente. Toutefois, le droit ainsi donné aux acquéreurs successifs de demander à <> l exécution de la stipulation faite à leur profit ne pourra être exercé par eux qu après constatation du défaut d achèvement de l immeuble (ou : du bâtiment), à l expiration du délai prévu dans les actes de vente pour la livraison des logements, sans que <> puisse encourir de responsabilité de ce chef. Il a, en outre, été précisé que l effet des conventions contenues audit acte ne cessera qu après constatation de l achèvement des travaux, conformément aux dispositions de l article R du Code de la construction et de l habitation. < rappeler éventuellement la faculté qui aurait été insérée dans l acte d ouverture de crédit de substituer la garantie de remboursement à la garantie d achèvement, ainsi que le prévoit l article R du Code de la construction et de l habitation > Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 1

20 OU FI Clause 2 Cautionnement par une banque, un établissement financier, une entreprise d assurance agréée à cet effet ou une société de caution mutuelle (CCH, art. R , b) : clause à insérer dans la partie non normalisée Garantie d achèvement Le vendeur déclare que la garantie d achèvement, prévue tant par l article L que par les articles R et suivants du Code de la construction et de l habitation, résulte, en ce qui concerne la présente vente en l état futur d achèvement, de la convention de cautionnement ci-après, conformément aux dispositions de l article R , b dudit code. Aux présentes est à l instant intervenu (ou : intervenue) : <>, Agissant au nom <>, Lequel (ou : Laquelle), ès qualités, a déclaré obliger l établissement qu il (ou : qu elle) représente, envers l acquéreur qui accepte, solidairement avec le vendeur, de payer, à titre de caution, les sommes nécessaires à l achèvement de l immeuble (ou : du bâtiment) dont dépendent les locaux vendus, et ce jusqu à l achèvement desdits locaux, conformément à l article R du Code de la construction et de l habitation. Comme conséquence de cette solidarité, il désiste le même établissement des bénéfices de discussion et de division prévus par les articles 2098 et 2303 du Code civil. Eventuellement Clause 3 Substitution de garantie Il est expressément convenu que le vendeur et le garant auront la faculté, au cours de l exécution du présent contrat, conformément à l article R du Code de la construction et de l habitation, de substituer à la garantie d achèvement, résultant du cautionnement ci-dessus, la garantie, prévue à l article R dudit code, de remboursement des versements effectués par l acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire du présent contrat pour cause de défaut d achèvement. S il est fait usage de cette faculté, le vendeur et le garant devront notifier à l acquéreur leur volonté d opérer la substitution de garantie avec engagement solidaire de lui rembourser les versements qu il aurait effectués. La garantie de remboursement prendra fin lors de l achèvement des locaux, comme prévu plus haut pour la garantie d achèvement. Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 2

21 FI Clauses à insérer dans les actes de ventes en l état futur d achèvement Inscriptions hypothécaires grevant l immeuble ou l ensemble immobilier au profit des établissements qui financent les programmes de construction Mainlevée sur les lots d acquéreurs de logements Clauses à insérer dans la partie non normalisée. Voir I , h). Paiement du solde du prix de vente Lieu de paiement Tout paiement, pour être libératoire, devra être effectué à la caisse de la banque <>. Dispositions relatives aux fractions du prix stipulées payables à terme Garanties A cet égard, il est formellement convenu : Exigibilité Chaque fraction du prix sera payable dans les quinze jours de la notification, par lettre recommandée du vendeur à l acquéreur, de la réalisation de l événement dont dépend son exigibilité. Lieu de paiement Toutes les sommes dues seront obligatoirement payables au siège de la société venderesse en un chèque émis à l ordre de la banque sus-énoncée. Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 1

22 FI Pénalités de retard Toute somme non payée à l échéance serait passible de plein droit et sans qu il soit besoin d une mise en demeure d une pénalité forfaitaire et moratoire de <> % par mois de retard, tout mois commencé étant compté en entier. Indivisibilité En cas de décès de l acquéreur avant sa complète libération, il y aurait solidarité et indivisibilité entre ses héritiers et représentants (avec solidarité éventuelle entre les survivants et les héritiers et représentants du prédécédé) pour le paiement tant de ce qui resterait dû que des frais de la signification prescrite par l article 877 du Code civil. Résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance En outre, il est expressément convenu qu à défaut de paiement à son exacte échéance d une somme quelconque formant partie du prix de la présente vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au vendeur, un mois après commandement de payer demeuré infructueux, délivré au domicile ci-après élu par l acquéreur, en indiquant l intention du vendeur de se prévaloir de la présente clause. Par application de l article L du Code de la construction et de l habitation, l acquéreur pourra, pendant le délai d un mois ci-dessus prévu, demander en justice, l octroi d un délai supplémentaire conformément à l article 1244 du Code civil. Pendant le cours des délais qui seraient judiciairement octroyés à l acquéreur, dans les conditions prévues à l article 1244 du Code civil, les effets de la clause de résolution de plein droit ci-dessus contenue seraient suspendus. Cette clause serait réputée n avoir jamais joué, si l acquéreur se libérait dans les conditions déterminées par le juge. Pénalités en cas de résolution En cas de résolution amiable ou judiciaire de la présente vente, pour quelque cause que ce soit, la partie à laquelle serait imputable cette résolution, serait redevable envers l autre, d une indemnité égale à <> % du prix. Néanmoins, la partie à laquelle serait imputable cette résolution, demeurera tenue de réparer le préjudice que l autre aura effectivement subi, si cette dernière partie le demande. Ordre irrévocable de virement L acquéreur s engage, par les présentes, à donner l ordre irrévocable à tout établissement lui ayant consenti un concours financier en vue de la présente acquisition, de virer directement à la société venderesse, au crédit du compte ouvert dans les livres de la banque <>, les montants correspondant aux appels de fonds. Privilège de vendeur Action résolutoire A la sûreté et garantie de paiement du solde du prix de la présente vente, en principal, frais et accessoires, ainsi que d exécution des conditions de la vente, les parties d immeuble vendues demeureront affectées par le privilège spécial réservé par le vendeur indépendamment de l action résolutoire qui est également réservée. De convention expresse entre les parties, l inscription aura effet jusqu au <>. Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 2

23 Promesse de cession d antériorité FI Il est expressément convenu entre les parties qu au cas où l acquéreur solliciterait et obtiendrait un prêt d une société de crédit destiné au paiement du solde du prix de la présente vente, le vendeur s engage à céder son antériorité dans le privilège lui bénéficiant en vertu des présentes au profit de la société prêteuse et à première demande de celle-ci, à concurrence de la somme prêtée, en principal, intérêts et accessoires et à renoncer à l action résolutoire sous réserve que l emprunt couvre la totalité du solde du prix et sous réserve du versement du montant de ce crédit entre les mains du vendeur dans les termes et conditions stipulés ci-dessus pour le paiement du prix. Au cas où le prêt obtenu serait inférieur au solde du prix, le vendeur accepte de venir, concurremment avec le prêteur, au même rang hypothécaire et il conservera concurremment avec le prêteur l action résolutoire qu il s engage dès à présent à n exercer qu après en avoir avisé ledit prêteur au moins un mois à l avance, le tout sous les mêmes réserves que ci-dessus. Cette cession d antériorité s appliquera également aux droits résultant au profit du créancier privilégié et hypothécaire de l article L du Code des assurances, sur l indemnité d assurance en cas d incendie. < texte habituel > En cas de réalisation forcée des biens et droits immobiliers faisant l objet de la présente vente, la banque désignée ci-après sous le titre «Situation hypothécaire» bénéficiant de l inscription hypothécaire ci-après relatée, ne pourra produire dans tout règlement amiable ou judiciaire qu à hauteur seulement de ce qui restera dû, par l acquéreur au vendeur, sur le prix de la présente vente. Toute distribution en faveur de la banque en sa qualité de créancière aura pour effet de réduire, à concurrence d une somme égale à cette distribution, la créance du vendeur à l encontre de l acquéreur. Déclarations d état civil et situation hypothécaire <> Conditions particulières Le contrat intervenu entre la banque et le vendeur contient les dispositions suivantes ci-après littéralement rapportées : <>. Conformément aux stipulations qui viennent d être relatées, il est convenu ce qui suit : Nantissement Une somme de <> permettant de faire face aux frais de mainlevée et de radiation de l inscription prise au profit de la banque et grevant les biens présentement vendus est affectée à titre de gage et de nantissement au profit de l acquéreur, qui accepte, pour assurer la franchise hypothécaire desdits biens. Cette somme, prélevée sur la partie du prix dont le paiement est constaté par la comptabilité du notaire, rédacteur des présentes, est remise au caissier dudit notaire, intervenant aux présentes, qui accepte, en qualité de tiers détenteur au sens de l article 2337 du Code civil. Cette somme sera conservée par lui jusqu à la signature de la mainlevée puis affectée au paiement des frais sus-indiqués. Le solde sera versé à la banque pour le compte du vendeur dès la délivrance du certificat de radiation. < poursuivre > Formulaire commenté Droit immobilier - Construction 3