Marianne Faure-Abbad. L essentiel. Droit de la. construction

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1 Marianne Faure-Abbad L essentiel du Droit de la construction

2 Cette collection de livres présente de manière synthétique, rigoureuse et pratique l ensemble des connaissances que l étudiant doit posséder sur le sujet traité. Elle couvre : le Droit et la Science Politique ; les Sciences économiques ; les Sciences de gestion ; les concours de la Fonction publique. Catalogue général adressé gratuitement sur simple demande : Gualino éditeur Tél Fax : [email protected] Site Internet : eja.fr Gualino éditeur, EJA Paris 2007 ISBN

3 S O M M A I R E Liste des abréviations 9 1 Introduction 11 1 La formation du droit de la construction 12 2 Les objectifs du droit de la construction 13 3 Le Code de la construction et de l habitation 13 4 Les acteurs du droit de la construction 14 Sociétés de construction 14 Constructeurs 15 5 Plan 15 1 Le droit commun de la construction 2 Le louage d ouvrage de construction immobilière 19 1 Définition du louage d ouvrage 19 Entreprise et vente 19 Entreprise et contrat de travail 20 Entreprise et louage de choses 20

4 G 4 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION 2 Effets du louage d ouvrage 20 Transfert de propriété 20 Transfert des risques 20 Obligation des parties 21 a) Exécuter l ouvrage promis 21 b) Payer le prix 21 3 Réception des travaux 23 Procédure de réception 23 a) Parties 23 b) Date 24 c) Formes 24 Effets de la réception 25 a) Effets généraux 25 b) Effets d une réception avec réserves 26 c) Effets d une réception sans réserves 26 4 Particularismes de la sous-traitance de construction immobilière 26 Agrément du sous-traitant 27 Garanties de paiement du sous-traitant 27 a) Garanties alternatives 27 b) Action directe en paiement 28 3 Les garanties des désordres de construction 29 1 Champ d application général 29 Notion d ouvrage de construction immobilière 30 Notion de désordre de construction immobilière 30 2 Garantie de parfait achèvement 31 Débiteurs de la garantie de parfait achèvement 31 Désordres couverts par la garantie de parfait achèvement 32 a) Désordres réservés à la réception ou révélés dans l année de la réception 32 b) Défaut d isolation phonique 32 Mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement 33 a) Dénonciation du désordre et interruption de la prescription 33 b) Fixation des délais d exécution des travaux de réparation 33

5 SOMMAIRE c) Levée des réserves à la fin des travaux de reprise 33 d) Sanction de l absence de reprise dans les délais 34 3 Garanties décennale et biennale 34 Désordre décennal 34 a) Définition légale du désordre décennal 34 b) Extensions jurisprudentielles de garantie décennale 36 Désordre biennal 37 a) Domaine de la garantie biennale de bon fonctionnement 37 b) Objet de la garantie biennale de bon fonctionnement 38 Régime des garanties décennale et biennale 39 a) Présomption de responsabilité 39 b) Exonération de garantie 41 c) Durée des garanties 43 4 Domaine laissé à l action contractuelle de droit commun 44 Inexécution contractuelle non constitutive d un désordre de construction 44 Inexécution contractuelle constitutive d un désordre de construction 45 a) Responsabilité contractuelle avant réception des travaux 45 b) Responsabilité contractuelle après réception des travaux 45 G5 4 Les responsabilités extracontractuelles 47 1 Responsabilité délictuelle 47 Action entre constructeurs 47 Action des tiers 48 2 Responsabilité pour trouble anormal de voisinage 48 Notion de trouble anormal de voisinage 48 Régime de la responsabilité 49 Action récursoire du maître de l ouvrage 49 a) Recours personnel 49 b) Recours subrogatoire 50

6 G6 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION 2 Le droit spécial de la construction 5 Le contrat de construction de maison individuelle 53 1 Champ d application du CCMI 53 2 Modèles de CCMI 54 CCMI avec fourniture du plan 54 CCMI sans fourniture du plan 54 3 Formation du CCMI 55 Prohibition des contrats préliminaires rémunérés 55 Formalisme du contrat 55 a) Mentions obligatoires 55 b) Mentions interdites 57 c) Annexes 57 Modalités de formation du contrat 58 a) Faculté de rétractation 58 b) Conditions suspensives 58 4 Exécution du CCMI 59 Paiement du prix 59 a) Détermination du prix 59 b) Révision du prix 59 c) Exigibilité du prix 60 Garanties 61 a) Garantie de livraison 61 b) Garanties des désordres de construction 62 6 Le contrat de promotion immobilière 63 1 Régime général du contrat de promotion immobilière 63 Notion de contrat de promotion immobilière 63 a) Définition 63

7 SOMMAIRE b) Éléments caractéristiques 64 c) Qualification du contrat 64 Effets du contrat de promotion immobilière 64 a) Obligations du promoteur 64 b) Paiement du prix 65 c) Garanties 65 d) Faculté de cession 65 Fin du contrat de promotion immobilière 66 2 Régime renforcé du contrat de promotion immobilière 66 Champ d application 66 Formation du contrat de promotion immobilière 67 a) Contrat d études préliminaires 67 b) Rédaction d un écrit 68 c) Mentions obligatoires 68 Exécution du contrat de promotion immobilière 69 a) Conditions de paiement du prix 69 b) Garantie extrinsèque des dépassements de prix 70 c) Clause résolutoire 71 G7 7 La vente d immeuble à construire 73 1 Notion de vente d immeuble à construire 73 Définition du contrat 73 Formes de vente d immeuble à construire 74 a) Vente en l état futur d achèvement 74 b) Vente à terme 75 2 Régime général de la vente d immeuble à construire 77 Pouvoirs de l acquéreur 77 a) Mandat 77 b) Cession des droits 77 Garanties des désordres de construction 78 a) Garantie des vices apparents 78 b) Garanties biennale et décennale 80 c) Garantie d isolation phonique 81

8 G 8 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION 3 Régime renforcé de la vente d immeuble à construire 81 Champ d application 81 a) Principe 81 b) Extension 82 Contrat préliminaire de réservation 83 a) Définition 83 b) Formalisme 83 c) Obligations 84 d) Délai de rétractation 86 Contrat définitif de vente 87 a) Conclusion 87 b) Contenu impératif 87 c) Réglementation du paiement du prix 88 d) Garanties d achèvement ou de remboursement 90 8 La vente d immeuble à rénover 95 1 Champ d application du contrat 95 2 Avant-contrat de vente d immeuble à rénover 96 3 Contrat définitif de vente d immeuble à rénover 96 Mentions obligatoires 96 Effets du contrat 97 a) Transfert de propriété 97 b) Obligations 97 c) Garanties 98 Bibliographie 101

9 Liste des abréviations AFNOR Association française de normalisation Al. Alinéa Art. Article Bull. ch. mixte Bulletin des arrêts de chambre mixte de la Cour de cassation Bull. civ. Bulletin des arrêts des chambres civiles de la Cour de cassation C. civ. Code civil CCH Code de la construction et de l habitation C. conso. Code de la consommation CCMI Contrat de construction de maison individuelle Ch. mixte Arrêt de chambre mixte de la Cour de cassation Civ. 3 Arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation D. Revue Dalloz DTU Documents techniques unifiés EPERS Élément pouvant entraîner la responsabilité solidaire Loi ENL Loi Engagement National pour le Logement Loi NRE Loi Nouvelles régulations économiques Loi SRU Loi Solidarité et Renouvellement Urbain NCPC Nouveau Code de procédure civile Ord. Ordonnance RD. Imm. Revue de droit immobilier VEFA Vente en l état futur d achèvement

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11 Introduction CHAPITRE 1 Le droit de la construction est la branche du droit privé régissant les opérations de construction d ouvrages immobiliers : contrats et responsabilités des constructeurs. Il se distingue du droit de la promotion immobilière en ce qu il n a pas pour objet premier la commercialisation des immeubles. Les deux matières partagent cependant une large zone commune : d une part, il existe des modèles de contrats dont l objet est à la fois de construire et de commercialiser (vente d immeuble à construire, contrat de promotion immobilière) ; d autre part, la loi qualifie les promoteurs immobiliers (vendeurs et mandataires) de constructeurs afin de leur étendre la garantie décennale et la garantie biennale que le Code civil réserve en principe au louage d ouvrage immobilier (art et suivants). Limité à l origine à une garantie de dix années offerte au maître d un ouvrage immobilier pour éprouver sa solidité, le droit de la construction s est densifié au cours du XX e siècle. À l instar du droit de la consommation, son développement est dû à l essor de l ordre public de protection. En matière de construction, et plus largement de promotion immobilière, le consommateur prend la figure de l accédant à la propriété. Une partie importante du droit de la construction se trouve ainsi dans le Code de la construction et de l habitation. Une partie seulement, puisque le Code civil reste le corps de règles où l on trouve les principes de solution communs aux constructions immobilières : réglementation du louage d ouvrage et des responsabilités spécifiques aux constructeurs, droit commun de la vente d immeuble à construire, du contrat de promotion immobilière, mais aussi le droit des biens auquel le droit de la construction immobilière est naturellement adossé (art. 552 et s. du Code civil relatifs à l accession immobilière).

12 G 12 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION 1 La formation du droit de la construction En 1804, le domaine de la construction immobilière ne comportait pas suffisamment de règles spécifiques pour qu on puisse parler de «droit de la construction». La pratique n inventa que plus tard la vente d immeuble à construire et la profession de promoteur immobilier. Les ouvrages étaient construits par des architectes et entrepreneurs dans le cadre de louages d ouvrage (art et s. C. civ.). Deux textes du Code civil (contre une dizaine aujourd hui) régissaient la construction d édifices : les articles 1792 et Le premier, dans sa rédaction initiale, permettait d engager la responsabilité des architectes et entrepreneurs de marchés à forfait en cas de perte de l édifice provenant d un vice du sol ou de la construction. Le second les en déchargeait après dix ans. Les destructions dues au premier conflit mondial, associées à la cherté des loyers dans l entredeux guerres, incitèrent un grand nombre de particuliers à faire l acquisition de leur logement. Face au coût des terrains dans les villes, certains eurent l idée de construire en indivision un immeuble d habitation collectif, puis de le partager pour réaliser une copropriété. Pour échapper à la règle de l unanimité imposée par l indivision, d autres songèrent à constituer des sociétés de construction entre les accédants à la propriété. La construction terminée, la société était dissoute et l immeuble partagé par lots entre les associés. Ces sociétés, réglementées par une loi du 28 juin 1938, devinrent ensuite une technique de commercialisation d immeubles par des professionnels dont le métier est né des difficultés rencontrées par les futurs copropriétaires pour gérer cette opération complexe. Progressivement, la construction de programme immobilier devint ainsi l affaire des promoteurs immobiliers. Ils constituèrent des sociétés de construction avec des investisseurs privés qui cédaient leurs parts sociales aux accédants, parts donnant vocation à la jouissance d un lot, puis à sa propriété à la dissolution de la société. Les accédants étaient associés au financement de la construction par les appels de fond auxquels ils étaient tenus de répondre. Dans les années 1950, les promoteurs inventèrent une autre technique pour construire et commercialiser parallèlement leurs programmes : la vente en l état futur d achèvement, variété de vente de chose future dont les effets (paiement du prix et transfert de propriété) se produisent au fur et à mesure des travaux de construction. Dans les années 1960, le législateur s est saisi de ces pratiques pour organiser la protection de l accédant à la propriété lorsqu il verse des fonds avant de recevoir son bien.

13 2 CHAPITRE 1 - INTRODUCTION Les objectifs du droit de la construction G13 La construction d un ouvrage immobilier place l acquéreur ou le maître de l ouvrage devant deux risques majeurs : celui que la construction ne tienne pas ses promesses (en raison de l incompétence du constructeur ou de la cupidité du promoteur tirant les prix au détriment de la qualité) ; celui que la construction ne soit pas achevée en raison de la déconfiture du promoteur ou du constructeur. Contre le danger de malfaçons et autres dommages à l ouvrage, les articles 1792 et suivants du Code civil organisent une responsabilité objective et solidaire des participants à l acte de construire (architectes, entrepreneurs, promoteurs, vendeurs). Le régime actuel remonte à la loi Spinetta (du nom de son rapporteur) du 4 janvier 1978, modifiée par une Ordonnance du 8 juin Le droit des assurances garantit l effectivité de cette responsabilité soumise à assurance obligatoire. Une obligation d assurance, de dommage cette fois, pèse aussi sur les maîtres de l ouvrage. L objectif de l assurance dommage-ouvrage est de faciliter l indemnisation rapide des désordres de construction, indépendamment de la question des responsabilités (qui se posera lors du recours subrogatoire qu exercera l assureur du maître de l ouvrage contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité). L inachèvement de la construction est un risque difficilement supportable pour l accédant à la propriété de son logement. S il n a rien à verser avant l achèvement comme lorsqu il achète clefs en main, il ne court aucun danger ; au pire il aura perdu son temps si l immeuble promis n est pas achevé. Au contraire, le mécanisme de la vente d immeuble à construire peut le faire propriétaire d une construction inachevée, qu il n aura peut-être pas les moyens de terminer s il a déjà versé tout ou partie du prix au vendeur défaillant. C est pourquoi le législateur a doté d un statut protecteur impératif tous les contrats par lesquels un particulier confie à une personne, physique ou morale, le soin global de la construction de son logement : la réglementation de la vente d immeuble à construire (loi du 3 janvier 1967) a précédé celle du contrat de promotion immobilière et du contrat de construction de maison individuelle (lois du 16 juillet 1971 et du 19 décembre 1990). Récemment, la loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 a réglementé de manière impérative les ventes d immeubles à rénover du secteur de l habitation. 3 Le Code de la construction et de l habitation Ces différentes lois sont aujourd hui codifiées. Comme tous les codes modernes, le Code de la construction et de l habitation comporte une partie législative et une partie réglementaire. Les

14 G 14 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION normes qui le composent relèvent du droit public (voir par exemple le livre III consacré aux aides publiques) et du droit privé. Il est une codification à droit constant dans laquelle se côtoient les dispositions codifiées de lois qui ne l étaient pas encore (comme celle du 3 janvier 1967 sur la vente d immeuble à construire, codifiée aux articles L et s. du CCH) et des dispositions codifiées ailleurs et reprises dans le Code de la construction pour faciliter l accès à la règle. La conception du Code lui permet ainsi de se suffire à lui-même : les dispositions des autres Codes qui intéressent le secteur de la construction et de l habitation y figurent sous une numérotation propre. Par exemple, l article 1792 du Code civil (garantie décennale) devient l article L CCH. Le Code de la construction et de l habitation est un corps de règles hétérogènes où figurent des systèmes de contrats et de responsabilités, et des prescriptions d un autre type, telles les normes de sécurité des ascenseurs ou des portes automatiques de garage (L et s.). Cet ouvrage ne traitera pas des secondes dont l étude intéresse davantage les règles de l art que les règles de droit. 4 Les acteurs du droit de la construction Sociétés de construction Pour construire un immeuble collectif, la personne morale est un instrument incontournable. Les sociétés de construction sont réglementées aux articles L et suivants du CCH. Il en existe trois : la société de construction-vente, la société de construction-attribution et la coopérative de construction. Les deux premières naissent de l association d un promoteur avec des investisseurs immobiliers qui constituent une société pour construire et commercialiser un immeuble déterminé. Dans la société de construction-vente, les lots sont commercialisés par des ventes clefs en main ou des ventes d immeuble à construire. Dans la société d attribution, l immeuble est fractionné en lots qui sont attribués aux associés. La commercialisation s opère par la cession à titre onéreux de parts sociales donnant vocation à la jouissance de lots déterminés, puis à leur propriété lors du partage du capital social à la dissolution de la société. Les coopératives de construction sont d un autre genre : elles regroupent des personnes désireuses d accéder à la propriété de leur logement en recourant aux principes coopératifs pour mutualiser le coût de la construction. Les locaux de l immeuble construit par la coopérative sont répartis entre les associés soit par la voie de la vente soit par la voie de l attribution. La coopérative de construction n est pas une technique de commercialisation de l immeuble : les lots ne peuvent être vendus ni attribués à d autres personnes que les membres de la société.

15 Constructeurs CHAPITRE 1 - INTRODUCTION La qualité juridique de constructeur n est pas homogène. Elle rassemble des personnes, pas toujours professionnelles, constructeurs, vendeurs ou mandataires, qui ont en commun l obligation légale de garantir le propriétaire ou le maître d un ouvrage contre les désordres de construction les plus fâcheux. Le constructeur est d abord celui qui réalise matériellement l ouvrage ou dirige sa construction : architecte, entrepreneur général de construction, artisan... mais aussi toutes les personnes liées au maître de l ouvrage par un contrat d entreprise conclu pour la construction d un ouvrage immobilier (bureaux d étude technique par exemple). La qualité de constructeur est attachée aux seuls débiteurs du maître de l ouvrage ; c est pourquoi le sous-traitant de l entrepreneur du maître n est pas tenu des garanties des articles 1792 et suivants du Code civil. La loi répute également constructeurs certains vendeurs (le vendeur d immeuble à construire et le particulier qui vend la maison construite de ses mains ou pour son compte) et le promoteur immobilier mandataire. G15 5 Plan La présentation de l essentiel du droit de la construction suivra une division commandée par la dualité des Codes qui le gouvernent : le droit commun de la construction dans le Code civil (Partie 1), le droit spécial de la construction dans le Code de la construction et de l habitation (Partie 2).

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17 PARTIE 1 Le droit commun de la construction Chapitre 2 Le louage d ouvrage de construction immobilière 19 Chapitre 3 Les garanties des désordres de construction 29 Chapitre 4 Les responsabilités extracontractuelles 47

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19 Le louage d ouvrage de construction immobilière CHAPITRE 2 Le louage d ouvrage, ou contrat d entreprise ou encore marché privé de travaux, constitue le contrat de droit commun des constructeurs. D abord parce que les garanties décennale, biennale et de parfait achèvement qui font l originalité de leur responsabilité sont traitées dans le Code civil comme des effets du louage d ouvrage (art et s.) ; c est pourquoi d ailleurs il faut des textes spéciaux pour en étendre le jeu à la vente d immeuble à construire (art C. civ.) et au contrat de promotion immobilière (art du même Code). Ensuite parce que le louage d ouvrage est le plus général des outils contractuels de construction : le contrat d entreprise peut être choisi toutes les fois où la loi n impose pas la conclusion d un contrat plus spécial, comme un contrat de construction de maison individuelle. 1 Définition du louage d ouvrage Le louage d ouvrage est commun aux opérations par lesquelles une personne confie à une autre le soin d accomplir un travail (matériel ou intellectuel) en toute indépendance et moyennant rémunération. Celui pour le compte duquel l ouvrage est réalisé se nomme «maître de l ouvrage» ; celui qui construit se nomme «entrepreneur» ou «locateur d ouvrage». Entreprise et vente Le contrat d entreprise et la vente de matériaux présentent des zones communes : entrepreneur fournissant la matière qu il met en œuvre (transfert de propriété accompagnant une prestation de service) ; vendeur se chargeant de l installation du produit vendu (prestation de service accompagnant un transfert de propriété). Il faut pourtant les distinguer : la garantie du vendeur contre les vices cachés de la chose vendue (1641 et s. C. civ.) est moins lourde que la garantie décennale du constructeur (art C. civ.), seule soumise à assurance obligatoire. La distinction s opère au regard de la spécificité du produit fabriqué, critère de qualification du contrat d entreprise.

20 G Entreprise et contrat de travail 20 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION L entrepreneur, comme le salarié, effectue un travail pour le compte d une personne moyennant une rémunération. Mais le premier travaille en toute indépendance, le second est un travailleur subordonné. Les juges doivent traquer les erreurs et les fraudes : conclusion d un contrat de travail pour ne pas assumer les risques du chantier qui pèsent sur l entrepreneur jusqu à la réception des travaux ou, à l inverse, recours à une sous-traitance de façade pour échapper aux contraintes du salariat (charges sociales, protection contre le licenciement...). Entreprise et louage de choses L entrepreneur réalise un travail pour le compte du donneur d ordres, rémunéré et en toute indépendance ; dans le bail, le bailleur «s oblige à faire jouir l autre d une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s oblige à lui payer» (art C. civ.). La distinction s obscurcit lorsque le contrat met à la disposition d un entrepreneur du matériel (une grue ou un échafaudage) et le personnel pour le conduire ou l installer. L enjeu de la qualification (bail ou entreprise) se trouve dans l application des garanties de paiement accordées au sous-traitant par la loi du 31 décembre Le bailleur du matériel utilisé par l entrepreneur pour l exécution du marché n en bénéficie pas ; il n est pas sous-traitant. Dans ce conflit, la qualification de bail l emporte lorsque le bailleur ne participe pas à l exécution du contrat principal (par apport de conception, d industrie ou de matière) et que le personnel de conduite reste sous sa subordination. 2 Effets du louage d ouvrage Transfert de propriété En application de la règle de l accession (art. 551 et s. C. civ.), le maître, propriétaire du sol, devient propriétaire de la construction au fur et à mesure de sa réalisation par incorporation des matériaux à l ouvrage. La règle n est pas d ordre public et les parties peuvent convenir d un report du transfert de propriété à l achèvement de la construction. Transfert des risques La perte fortuite de l ouvrage est un risque du contrat dont il convient d attribuer la charge. Le Code civil y consacre ses articles 1788, 1789 et Dans le cas où l entrepreneur apporte les

21 CHAPITRE 2 - LE LOUAGE D OUVRAGE DE CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE matériaux, la perte de l ouvrage qui arrive avant la livraison est pour lui. Il n a pas droit au prix, sauf s il a mis le maître en demeure de recevoir l ouvrage (art. 1788). En revanche, si l entrepreneur n apporte que son travail, la perte fortuite de l ouvrage est pour son maître (art. 1789), qui doit en payer le prix sans recevoir l ouvrage (art. 1790). Res perit domino. Obligations des parties a) Exécuter l ouvrage promis L entrepreneur s engage principalement à exécuter un ouvrage conforme aux prescriptions contractuelles dans le délai prévu au contrat et dans le respect de règles de l art ; la prestation est caractéristique du contrat d entreprise. L entrepreneur peut s aider des documents techniques unifiés (DTU) mais la règle de l art peut évoluer plus vite que sa normalisation de sorte que le respect des DTU n est jamais un gage d irresponsabilité. Comme tout professionnel, l entrepreneur de construction est débiteur d obligations d information et de conseil dont l étendue se renforce en présence d un maître de l ouvrage profane. Il faut l informer des risques du sol, l éclairer sur le choix des matériaux, sur la réglementation applicable en matière de permis de construire... b) Payer le prix Le contrat d entreprise est présumé conclu à titre onéreux même si le prix n est pas un élément essentiel de la convention. 1) Méthodes de fixation du prix On peut fixer le prix à deux moments différents : à l achèvement des travaux ou dès la conclusion du contrat, sous forme de forfait. Le calcul du prix à l achèvement permet de fixer un prix au plus près des prestations réellement effectuées. Les procédés varient : marché sur séries de prix ou sur dépenses contrôlées (dans lequel le prix est fonction de toutes les dépenses engagées : fournitures, main d œuvre, transport, matières consommables, frais généraux). Le forfait est un prix global fixé à la conclusion du contrat pour l ensemble de l ouvrage. Le marché à forfait paraît plus sécurisant pour le maître de l ouvrage qui sait, à l avance, le prix qu il paiera ; il est ainsi à l abri des mauvaises surprises. Le danger existe cependant d un entrepreneur qui rognerait sur la qualité du travail ou des matériaux pour augmenter la rentabilité de l opération. Le paiement des travaux supplémentaires éventuels, non prévus par le forfait, dépend de G21

22 G 22 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION l applicabilité au contrat de l article 1793 du Code civil. Dans le forfait de droit commun (hors régime de l article 1793), l entrepreneur peut prouver par tout moyen l acceptation du maître de l ouvrage des travaux supplémentaires qui doivent être payés en sus du forfait. S il n y parvient pas, les travaux sont présumés compris dans le forfait. Lorsque le contrat relève de l article 1793 du Code civil, la preuve n est plus libre. 2) Régime de l article 1793 du Code civil Aux termes de ce texte, «lorsqu un architecte ou un entrepreneur s est chargé de la construction à forfait d un bâtiment, d après un plan arrêté et convenu avec le propriétaire du sol, il ne peut demander aucune augmentation de prix, ni sous le prétexte de l augmentation de la main-d œuvre ou des matériaux, ni sous celui de changements ou d augmentations faits sur ce plan, si ces changements ou augmentations n ont pas été autorisés par écrit, et le prix convenu avec le propriétaire». La règle ne s applique pas à la construction d ouvrages non constitutifs de bâtiments, tels un court de tennis ou une piscine, sauf le loisir pour les parties de s y soumettre volontairement. Dans le cadre de l article 1793, les travaux supplémentaires ne donnent pas lieu à paiement si le maître ne les a pas autorisés par écrit pour un prix qu il a accepté. Le forfait cède lorsque les travaux demandés par le maître produisent un bouleversement de l économie générale du marché (comme un agrandissement significatif de la surface de l ouvrage donnant lieu à un permis de construire modificatif). Les travaux supplémentaires soumis au texte s entendent de travaux nécessaires à l ouvrage, qui en constituent une suite (comme l installation de garde-corps de sécurité imposée par le bureau de contrôle). En revanche, le régime de l article 1793 n est pas applicable aux travaux hors forfait, qui ne sont pas la suite du marché initial. Ces travaux là font l objet d un autre contrat et doivent être payés en sus. On peut en donner pour exemple la construction d un garage non prévu dans le plan de construction initial du bâtiment. 3) Retenue de garantie du maître de l ouvrage En application de l article 1 er de la loi n du 16 juillet 1971, le maître de l ouvrage peut amputer le prix d une retenue égale au plus à 5 % de son montant. La retenue sert à garantir la bonne exécution des travaux. En présence de réserves à la réception, elle incite l entrepreneur à y remédier rapidement pour obtenir le paiement du solde. La somme est consignée, sauf si l entrepreneur offre une caution personnelle et solidaire garantissant la levée des réserves. La retenue de garantie ou la caution est libérée à la levée des réserves et, au plus tard, au premier anniversaire de la réception. Le maître de l ouvrage peut s opposer à cette libération en

23 CHAPITRE 2 - LE LOUAGE D OUVRAGE DE CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE adressant une lettre recommandée à la caution ou au cosignataire, motivée par l inexécution des obligations de l entrepreneur (art. 2 de la loi de 1971). 4) Garantie de paiement de l entrepreneur L article du Code civil oblige le maître de l ouvrage à garantir le paiement du prix lorsque son montant dépasse un seuil fixé par décret en Conseil d État ( euros hors taxes). Lorsque le maître a recours à un crédit spécifique pour financer les travaux, l établissement de crédit verse directement le montant du prêt à l entrepreneur impayé. En l absence de paiement direct, le maître doit offrir à l entrepreneur un cautionnement solidaire consenti par un établissement de crédit ; il y échappe cependant s il a passé le marché pour des besoins non professionnels. Du reste, les garanties de l article ne sont pas nécessaires si le maître de l ouvrage fournit une garantie contractuelle d une efficacité similaire (paiement à la commande ou consignation du prix par exemple). G23 3 Réception des travaux La réception est l acte par lequel le maître de l ouvrage déclare accepter celui-ci avec ou sans réserves (art C. civ.). Procédure de réception La réception «intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l amiable, soit, à défaut, judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement» (art ). a) Parties La réception est l acte du maître de l ouvrage ; il est donc seul habilité à la prononcer. Le maître de l ouvrage peut néanmoins donner mandat à un architecte, ou à un ingénieur conseil, de recevoir les travaux en son nom et pour son compte. Les décisions prises par le mandataire engageront le maître de l ouvrage envers le ou les entrepreneurs ; en particulier, les locateurs d ouvrage seront déchargés des vices ou défauts apparents que l architecte n aura pas consignés dans le procès-verbal de réception. Le maître de l ouvrage peut se faire assister par son maître d œuvre ou toute personne de son choix pour réceptionner les travaux. En l absence de mandat, le procès-verbal de réception doit être signé de la main du maître de l ouvrage.

24 G 24 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION La réception est prononcée contradictoirement, dit l article Le maître doit donc convier à la réception de l ouvrage tous les entrepreneurs ayant participé à sa construction. On lui conseillera de faire viser le procès-verbal par les entrepreneurs pour attester du caractère contradictoire de la réception. Une réception non contradictoire serait inopposable aux constructeurs et empêcherait la mise en jeu de leurs garanties (parfait achèvement, décennale, biennale). b) Date En principe, la réception est unique et intervient lorsque le travail de tous les corps de métier est terminé et l ouvrage achevé. En pratique, c est bien souvent l entrepreneur qui la demande par écrit au maître de l ouvrage et/ou au maître d œuvre. Par exception, la jurisprudence autorise la réception de travaux inachevés en cas d abandon de chantier. La solution permet à l assurance de responsabilité décennale de jouer lorsque des vices se révèlent au sein des travaux délaissés (la garantie décennale et son assurance jouent seulement si l immeuble a été réceptionné). c) Formes 1) Réception expresse La réception expresse est celle qui est constatée dans un procès-verbal, daté et signé par le maître de l ouvrage. Une réception écrite n est pas obligatoire dans le louage d ouvrage de droit commun (elle est en revanche impérative dans le contrat de construction de maison individuelle). Mieux vaut cependant rédiger un procès-verbal contradictoire qui établira avec certitude la date de la réception, laquelle constitue le point de départ des délais de prescription des actions en garantie décennale, biennale et de parfait achèvement. 2) Réception tacite Bien que les textes n en parlent pas, la réception tacite est admise en jurisprudence. Elle permet notamment au maître de l ouvrage qui a tardé à demander une réception expresse et dont l entrepreneur a disparu, de bénéficier malgré tout de la protection du régime légal de garantie des articles 1792 et suivants. La Cour de cassation en reconnaît la validité à condition qu elle réponde aux exigences de l article : volonté non équivoque du maître de l ouvrage de recevoir l ouvrage (caractérisée notamment par une prise de possession des lieux et un paiement intégral du prix) et procédure contradictoire (mise en demeure informant l entrepreneur des réserves par exemple).

25 CHAPITRE 2 - LE LOUAGE D OUVRAGE DE CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE Lorsque le louage d ouvrage est soumis à la norme AFNOR P03-001, le silence gardé par le maître de l ouvrage durant 30 jours à compter de la mise en demeure qui lui est faite de recevoir les travaux, vaut réception sans réserve. 3) Réception judiciaire Une réception judiciaire peut pallier l absence de réception amiable (lorsque le maître d ouvrage refuse de réceptionner un ouvrage pourtant achevé par exemple). La demande de réception judiciaire n a pas le même objet qu une demande en constatation judiciaire de réception tacite : la première permet le prononcé d une réception qui n est pas intervenue alors qu elle aurait dû l être ; la seconde tend à faire constater judiciairement une réception déjà intervenue entre les parties, tacitement. La réception judiciaire ne requiert pas la volonté du maître de réceptionner ; l ouvrage doit seulement être en état d être reçu. Le juge qui prononce la réception en fixe la date (qui n est pas forcément celle du jugement) et peut l assortir des réserves relevées par l expert le cas échéant. Les effets de la réception judiciaire sont les mêmes que pour toute réception (ouverture des garanties, purge des désordres apparents non réservés). Son prononcé relève donc de la compétence du juge du fond et non du juge des référés dont les ordonnances sont provisoires. Effets de la réception a) Effets généraux En premier lieu, la réception fait courir les délais de prescription des garanties légales. Tant que la réception n a pas eu lieu, les garanties légales sont fermées. Le maître qui se plaint de la mauvaise exécution du contrat doit utiliser l action contractuelle de droit commun. Le prononcé de la réception marque ensuite la fin du contrat de louage d ouvrage. Elle arrête le cours des délais d exécution et la course des pénalités de retard. Enfin, la réception emporte transfert au maître de l ouvrage de la garde de l ouvrage et des risques consécutifs. Jusqu à la réception en revanche, l entrepreneur a la garde du chantier et répond par conséquent des dommages causés par le fait des choses et des préposés qui s y trouvent (art C. civ.). G25

26 G b) Effets d une réception avec réserves 26 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION La réception avec réserves ouvre au maître de l ouvrage la garantie de parfait achèvement de l entrepreneur concerné par le désordre réservé et elle seule. Les garanties décennale et biennale couvrent uniquement les désordres qui étaient cachés à la réception. Par exception cependant, la Cour de cassation admet l application de la garantie décennale lorsque le désordre, bien que réservé à la réception, s est révélé ultérieurement dans toute son ampleur et toutes ses conséquences. La garantie de parfait achèvement coexiste avec la responsabilité contractuelle pour les désordres réservés à la réception. c) Effets d une réception sans réserves La réception sans réserves purge l ouvrage de tous ses vices et défauts de conformité alors apparents. Elle joue ainsi comme un quitus donné aux entrepreneurs pour les désordres apparents. On mesure ici l importance de l opération de réception à laquelle il faut procéder avec beaucoup d attention. On rappellera que le maître de l ouvrage peut se faire assister, voire représenter, par un professionnel. Le caractère apparent du désordre s apprécie toujours au regard du maître de l ouvrage. Le fait qu il ait bénéficié de l assistance d un professionnel ou qu il ait mandaté quelqu un pour recevoir en son nom ne change pas la solution. 4 Particularismes de la sous-traitance de construction immobilière L article 1 er de la loi du 31 décembre 1975 définit la sous-traitance comme «l opération par laquelle un entrepreneur confie par un sous-traité et sous sa responsabilité à une autre personne appelée sous-traitant, l exécution de tout ou partie du contrat d entreprise ou d une partie du marché public conclu avec le maître de l ouvrage». La sous-traitance est une chaîne de contrats d entreprise dans laquelle le sous-traité est conclu pour permettre l exécution du contrat principal. L hypothèse est celle d un entrepreneur général de construction qui sous-traite tout ou partie des lots à d autres entrepreneurs ou artisans (électricité, plomberie, couverture...). Les sous-traitants ne sont pas contractuellement liés au maître de l ouvrage, qui ne connaît juridiquement que l entrepreneur principal. Ils échappent pour cette raison aux garanties des constructeurs.

27 CHAPITRE 2 - LE LOUAGE D OUVRAGE DE CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE Agrément du sous-traitant G27 La loi de 1975 impose à l entrepreneur de présenter le sous-traitant au maître de l ouvrage afin qu il l agrée et en accepte les conditions de paiement (art. 3). La décision du maître de l ouvrage est libre. L absence d agrément n entraîne pas la nullité du sous-traité (art. 3 in fine) mais l impossibilité pour le sous-traitant de bénéficier des garanties de paiement de la loi. Pour les travaux de bâtiment et de génie civil, les maîtres d ouvrage professionnels sont tenus, lorsqu ils ont connaissance de la présence sur le chantier d un sous-traitant, de mettre en demeure l entrepreneur de le leur présenter aux fins d acceptation et d agrément (art. 14-1, 1 er tiret). Garanties de paiement du sous-traitant Jusqu à la loi de 1975, le sous-traitant ne pouvait réclamer paiement au maître de l ouvrage en cas d insolvabilité de l entrepreneur principal. La circonstance que ses travaux étaient directement destinés à satisfaire le maître de l ouvrage s effaçait devant l effet relatif de son contrat à l égard du maître (art C. civ.). Lorsque le maître d ouvrage est une personne publique, le sous-traitant direct du titulaire du marché bénéficie d une procédure de paiement direct organisée par le titre II de la loi de Dans les marchés privés, le sous-traitant dispose de deux garanties impératives et alternatives, auxquelles s ajoute subsidiairement l action directe en paiement. a) Garanties alternatives À peine de nullité du sous-traité, le sous-traitant doit bénéficier d un cautionnement à défaut de délégation de paiement consentie par le maître de l ouvrage (art. 14). 1) Cautionnement solidaire En l absence de délégation, l entrepreneur doit fournir au sous-traitant une caution personnelle et solidaire émanant d un établissement qualifié. La caution doit comporter le nom du sous-traitant et le montant du marché garanti. Dans les marchés de bâtiments et de génie civil, le maître de l ouvrage professionnel doit mettre en demeure l entrepreneur de justifier qu il a bien fourni la caution (art. 14-1, 2 e tiret). 2) Délégation de paiement L entrepreneur échappe au cautionnement s il obtient du maître de l ouvrage l engagement de payer le sous-traitant, à concurrence du montant des prestations exécutées. Il s agit d une délégation simple ou imparfaite : elle ne libère pas le débiteur déléguant et offre au créancier

28 G 28 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION délégataire (sous-traitant) un second débiteur en la personne du délégué (le maître de l ouvrage). b) Action directe en paiement Dans les marchés privés, «le sous-traitant a une action directe contre le maître de l ouvrage si l entrepreneur principal ne paie pas, un mois après en avoir été mis en demeure, les sommes qui sont dues en vertu du contrat de sous-traitance» (art. 12). Tout l intérêt du mécanisme est de survivre au redressement ou à la liquidation judiciaire de l entrepreneur principal. Le soustraitant échappe ainsi au concours des autres créanciers de l entrepreneur. L action directe est subordonnée à l agrément et à l acceptation du sous-traitant (Ch. mixte, 13 mars 1981, Bull. ch. mixte, n 2). Normalement exercée contre le maître de l ouvrage, l action directe peut l être aussi contre son banquier dans les conditions de l article du Code civil, alinéa 2 (art. 12 in fine de la loi du 31 décembre 1975). Dans tous les cas, elle ne joue que pour le prix stipulé au sous-traité et agréé par le maître et seulement pour les prestations dont il est effectivement bénéficiaire (art. 13). Dès réception de la copie de la mise en demeure de payer adressée à l entrepreneur, le maître bloque l ensemble des sommes qu il doit encore au titre du marché principal. Si l entrepreneur ne paie pas dans le délai, le maître s acquitte entre les mains du sous-traitant. Un paiement fait à l entrepreneur en violation de l action directe serait inopposable au sous-traitant et obligerait le maître à payer une seconde fois, entre les mains du sous-traitant. L action directe est bien souvent la seule garantie dont dispose le sous-traitant en raison de la désertion des garanties obligatoires. Elle est pourtant moins efficace car son assiette est limitée aux sommes que doit encore le maître de l ouvrage à l entrepreneur à la date de réception de la copie de la mise en demeure. L action directe est donc vaine si le maître a déjà réglé l intégralité de sa dette. Une disposition permet de protéger l assiette de l action : l article 13-1 de la loi de 1975 fait interdiction à l entrepreneur de céder ou de nantir la partie de sa créance contre le maître qui correspond au prix du travail du sous-traitant (sauf s il a obtenu la caution de l article 14).

29 Les garanties des désordres de construction CHAPITRE 3 Le louage d ouvrage de construction immobilière poursuit ses effets au-delà de la réception des travaux par le maître de l ouvrage. Le constructeur garantit encore la résistance de l ouvrage construit au temps qui passe, du moins durant dix ans. Les articles 1792 à du Code civil attachent trois garanties post-réception au louage d ouvrage de construction immobilière : la garantie de parfait achèvement, la garantie décennale et la garantie biennale. La première assure le parachèvement de l ouvrage quand la réception n est pas tout à fait satisfaisante ; elle permet également une réparation rapide et non judiciaire des désordres qui apparaîtraient la première année. La garantie décennale est la plus ancienne et la principale des garanties. Déjà attachée aux contrats des architectes et entrepreneurs sous l Ancien Régime, la garantie décennale couvrait en 1804 les vices cachés de l édifice provoquant sa perte. Elle est devenue au fil des réformes de l article 1792 une garantie de dommages et répare aujourd hui les atteintes à la solidité ou à l utilité de l ouvrage. La garantie décennale sert de régime modèle pour la garantie biennale qui couvre quant à elle les défauts de fonctionnement des éléments d équipement dissociables de l ouvrage. 1 Champ d application général Tous les contrats de construction immobilière comprennent la garantie décennale et la garantie biennale, mais seul le louage d ouvrage oblige l entrepreneur à garantir le parfait achèvement. Deux raisons à cela. D abord, l objet de la garantie de parfait achèvement qui consiste à offrir une réparation matérielle rapide des désordres réservés à la réception ou signalé dans l année : l entrepreneur du lot concerné par le désordre est le mieux placé pour le faire. Ensuite, l origine de cette garantie qui était initialement offerte en pratique dans les contrats de louage d ouvrage. En 1978, la loi en a imposé l application dans le louage d ouvrage de construction immobilière et le contrat de construction de maison individuelle qui en constitue une figure spéciale.

30 G Notion d ouvrage de construction immobilière 30 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION Les garanties légales sont réservées aux désordres consécutifs à la construction d un ouvrage immobilier. Les simples travaux effectués sur un ouvrage déjà existant n ouvrent pas droit aux garanties légales, sauf s ils constituent en eux-mêmes un ouvrage de construction immobilière. Ainsi un système de climatisation relèvera ou non de la garantie biennale de bon fonctionnement selon qu il aura été installé à l occasion de la construction de l ouvrage qu il équipe ou bien postérieurement. Il en va de même pour la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement : elles ne jouent que pour les désordres de construction. L ouvrage immobilier est celui qui a pour objet la réalisation d un immeuble : construction d un bâtiment ou d un édifice, travaux de génie civil (pont, digue...), ou encore réalisation d une piscine ou d une véranda. L ouvrage peut être immeuble par nature (critère physique du rattachement au sol ou au sous-sol) ou ensemble par destination. On peut en donner pour exemple la réalisation d une cheminée avec un conduit maçonné, postérieurement à la construction de la maison. Les désordres de la cheminée, immeuble par destination, sont des désordres de construction immobilière. En revanche, si l ouvrage ne relève pas de la catégorie des immeubles, les garanties sont écartées. Ainsi un «mobil home» posé simplement sur un terrain, sans travaux de fondation, ne constitue pas un ouvrage de construction immobilière au sens des articles 1792 et suivants du Code civil. Notion de désordre de construction immobilière Les garanties ne jouent que pour les désordres de construction de l ouvrage. Il s agit de tous les défauts affectant la construction : friabilité des briques, défaut de la charpente, surface insuffisante, mais aussi disfonctionnement du chauffage, défaut des revêtements muraux ou d autres éléments d équipement de l immeuble... La catégorie des désordres de construction ne comprend pas les défauts affectant la destination professionnelle de l ouvrage construit. L article du Code civil, introduit par l ordonnance du 8 juin 2005, a ici consacré la jurisprudence qui exclut du domaine des garanties légales les éléments d équipement industriels : machine à soupe automatique d une porcherie industrielle, silo d alimentation du bétail... De tels éléments d équipement sont étrangers à la construction proprement dite de l ouvrage et ne donnent pas lieu aux garanties biennale, décennale et de parfait achèvement. La circonstance qu ils ont été installés au moment de la construction de l immeuble qu ils équipent est indifférente ; ce ne sont pas des désordres de construction.

31 2 CHAPITRE 3 - LES GARANTIES DES DÉSORDRES DE CONSTRUCTION Garantie de parfait achèvement G31 La garantie de parfait achèvement a pour objet de réparer les désordres réservés dans le procès-verbal de réception, ou signalés postérieurement par voie de notification écrite. Elle dure un an à compter de la réception (art , al. 2 C. civ. ; L , al. 2 CCH). Toute clause du contrat qui aurait pour objet d exclure ou de limiter la garantie de parfait achèvement est réputée non écrite par l article du Code civil. Débiteurs de la garantie de parfait achèvement La garantie de parfait achèvement pèse sur le seul entrepreneur de travaux concerné par le désordre, à rebours des garanties décennale et biennale dont tous les constructeurs sont tenus solidairement. L identification de l entrepreneur garant ne fait pas difficulté lorsque le maître de l ouvrage a conclu un marché général de construction. Le garant du parfait achèvement est alors forcément l entrepreneur général car il est le seul contractant du maître de l ouvrage. En présence de marchés par corps d état séparés (gros œuvre, maçonnerie, charpente ), le maître agira contre le ou les entrepreneurs dont le lot est affecté par le désordre à reprendre : un désordre de carrelage sera repris par le carreleur, un désordre de toiture par le couvreur Les constructeurs étrangers au désordre, à son siège comme à sa cause, n interviennent pas au titre de la garantie de parfait achèvement. Y échappent ainsi : le vendeur d immeuble à construire ; le promoteur immobilier (sauf si le mandat s accompagne d un louage d ouvrage) ; les entrepreneurs n ayant pas la charge d un lot de la construction (architecte, maître d œuvre, bureau d étude technique) ; les entrepreneurs d un autre lot que celui concerné par le désordre (le peintre ne doit pas le parfait achèvement de l installation électrique par exemple) ; le sous-traitant (même si son travail est concerné par le désordre, le sous-traitant n en répond qu à l égard de l entrepreneur principal, sauf au maître de l ouvrage d engager sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle).

32 G 32 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION Désordres couverts par la garantie de parfait achèvement a) Désordres réservés à la réception ou révélés dans l année de la réception L article du Code civil ouvre la garantie de parfait achèvement pour tous les désordres réservés à la réception ou signalés dans l année à l entrepreneur par la voie d une notification écrite. C est donc le moment d apparition du désordre, et non sa nature, qui conditionne le jeu de la garantie de parfait achèvement. C est une différence avec les garanties biennale et décennale dont le jeu est commandé par la nature du désordre de construction. S agissant de garantir le parfait achèvement, tous les désordres de construction réservés ou signalés dans l année de la réception sont couverts, quelle que soit leur nature (vice, défaut de conformité, malfaçon) ou leur gravité. Peu importe que le dommage touche un élément d équipement dissociable ou indissociable ou encore un élément constitutif de l ouvrage ; peu importe encore qu il compromette ou non la destination ou la solidité de l ouvrage. Pour les désordres réservés à la réception, et donc apparents, la garantie de parfait achèvement est seule à jouer puisque la garantie bienno-décennale s occupe des défauts cachés de l ouvrage. Mais pour les désordres cachés à la réception et qui se révèlent dans l année qui suit, la garantie de parfait achèvement existe concurremment avec la garantie biennale ou décennale. Restent les dommages résultant de l usure normale qui ne donnent pas lieu à garantie (art in fine), faute de constituer à proprement parler des désordres de construction. L usure de la chose est un risque normal de la propriété. b) Défaut d isolation phonique La loi a choisi le cadre de la garantie de parfait achèvement du louage d ouvrage pour mettre en oeuvre la garantie d isolation phonique des immeubles d habitation (art. L CCH). Les contrats de louage d ouvrage dont l objet est la construction de bâtiments d habitation doivent contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d isolation phonique. À défaut, les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement. La jurisprudence fait néanmoins preuve de souplesse et autorise l appel à la garantie décennale lorsque l importance du trouble acoustique rend l immeuble inhabitable.

33 CHAPITRE 3 - LES GARANTIES DES DÉSORDRES DE CONSTRUCTION Mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement G33 a) Dénonciation du désordre et interruption de la prescription Pour chaque désordre constaté à la réception des travaux, le maître de l ouvrage formule une réserve dans le procès-verbal. Les désordres apparus dans l année de la réception sont dénoncés par le maître à l entrepreneur concerné par voie de notification écrite (lettre recommandée avec accusé de réception). Cette dénonciation est indispensable pour mettre en œuvre la garantie. Une fois le désordre dénoncé ou réservé à la réception, il faut encore interrompre le délai de prescription de l action en garantie qui est d une année à compter de la réception des travaux. L interruption résulte d une assignation signifiée à l entrepreneur (même en référé et même devant un juge incompétent) ou bien d une reconnaissance de responsabilité de sa part (engagement écrit et daté d exécuter les travaux). La prescription est acquise au premier anniversaire de la réception ; elle n est pas automatique et nécessite de l entrepreneur qu il soulève une exception de forclusion. Le plus souvent, le cours de la prescription est interrompu par l introduction d un référé expertise destiné à déterminer l étendue du désordre et le prix des travaux de réparation. b) Fixation des délais d exécution des travaux de réparation Le maître de l ouvrage et l entrepreneur fixent ensemble les délais nécessaires à l exécution des travaux de reprise (art , al. 3 C. civ.). Le temps pour reprendre les travaux peut déborder au-delà de l année de la garantie, surtout si le désordre est révélé ou notifié à proximité du premier anniversaire de la réception. Lorsque le contrat des parties se réfère à la norme AFNOR P03-001, le délai de reprise dépend de la date d apparition du désordre : les désordres réservés à la réception doivent être réparés dans les 90 jours de la réception contre 60 jours à compter de leur notification pour les désordres révélés dans l année. À défaut d accord sur le temps nécessaire pour reprendre les travaux, le maître de l ouvrage peut, après mise en demeure de l entrepreneur restée infructueuse, confier l exécution à tiers, aux frais et risques de l entrepreneur garant (art , al. 4). c) Levée des réserves à la fin des travaux de reprise La levée des réserves est prononcée après que les travaux de reprise ont été constatés d un commun accord ou, à défaut, judiciairement (art , al. 5). En cas de contestation, il appartient à l entrepreneur de démontrer l exécution correcte des travaux, conformément au

34 G 34 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION second alinéa de l article 1315 du Code civil : «celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l extinction de son obligation». d) Sanction de l absence de reprise dans les délais Le maître de l ouvrage peut confier l exécution des travaux de reprise à un tiers si l entrepreneur garant refuse d y procéder (art , al. 4). Le remplacement de l entrepreneur défaillant ne requiert pas l autorisation préalable du juge contrairement au régime de la faculté de remplacement du droit commun (art C. civ.). Il faut seulement avoir préalablement mis l entrepreneur en demeure de s exécuter, en vain. Le texte ne fixe pas le délai laissé à l entrepreneur pour régulariser. Sa durée doit être raisonnable et tenir compte de l étendue des travaux de reprise. Le surcoût créé par le recours à un entrepreneur de remplacement est à la charge de l entrepreneur défaillant. Si le maître de l ouvrage ne veut pas faire l avance des frais, il peut demander au juge des référés le versement d une provision sur le fondement de l article 809, alinéa 2 du NCPC. Le maître de l ouvrage peut aussi utiliser la retenue de garantie (5 % maximum du montant du prix) qu il aura consignée à la réception en application de la loi du 16 juillet Garanties décennale et biennale Les garanties décennale et biennale constituent juridiquement des garanties car elles prolongent les effets d un contrat dont l exécution s est achevée avec la réception ou la levée des réserves. Les constructeurs répondent encore de certains désordres apparaissant après l exécution du contrat. Désordre décennal Le désordre décennal est celui qui entre dans le champ d application de la garantie des articles 1792 et Cette garantie est dite décennale parce qu elle s éteint après 10 ans à compter de la réception de l ouvrage (art C. civ.). a) Définition légale du désordre décennal Pour relever de la garantie décennale, le désordre doit d abord être caché à la réception (la preuve en incombe au maître de l ouvrage). Ensuite, la garantie couvre les dommages les plus graves causés à l ouvrage : atteinte à sa solidité et impropriété à remplir sa destination.

35 CHAPITRE 3 - LES GARANTIES DES DÉSORDRES DE CONSTRUCTION 1) Atteinte à la solidité de l ouvrage ou d un élément d équipement indissociable de l ouvrage Le dommage qui affecte la solidité de l ouvrage est couvert par la garantie décennale (art C. civ.) : effondrement, instabilité, fissures dont le nombre et l importance peuvent rendre l ouvrage anormalement vulnérable au temps qui passe. L esprit de la garantie décennale est d offrir au maître de l ouvrage un temps pour éprouver la solidité de son bien. Depuis 1978, la garantie est étendue au dommage affectant la propre solidité d un élément d équipement indissociable des ouvrages de viabilité, de fondation, d ossature, de clos ou de couvert (art ). Un élément d équipement est indissociable de l ouvrage lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut se faire sans détériorer ou enlever de la matière de l ouvrage (même texte) : carrelage cimenté, plomberie encastrée dans une dalle de béton, radiateur scellé aux murs La catégorie est celle des immeubles par destination. L extension de la garantie décennale au désordre affectant la solidité de ces éléments d équipement se justifie par la crainte qu il ne s étende, un jour ou l autre, à l ouvrage lui-même en raison de l attache physique qui les lie. 2) Impropriété de l ouvrage à sa destination L article 1792 soumet à la garantie décennale les dommages qui rendent l ouvrage impropre à sa destination. Ici peu importe que le désordre se manifeste dans un élément constitutif de l ouvrage ou dans un élément d équipement dissociable ou indissociable de celui-ci. Seul compte l effet produit par le désordre sur l aptitude de l ouvrage à remplir l usage auquel il est destiné. L élément d équipement peut ne pas fonctionner au point de compromettre l utilisation de l ouvrage luimême. Mais si l impropriété à destination atteint seulement un élément d équipement sans compromettre l utilisation de l ouvrage, le dommage relève de la garantie biennale de bon fonctionnement et non de la garantie décennale. L impropriété à destination s apprécie au regard de la destination naturelle de l ouvrage mais aussi d après la destination que lui a éventuellement donnée le contrat des parties. Rien n interdit de destiner son bien à une utilisation particulière ; en contractualisant cette destination, le maître de l ouvrage se réserve le jeu de la garantie décennale si d aventure l ouvrage ne remplissait pas, ou plus, l utilité prévue. Dès lors qu un dommage répond à la définition des articles 1792 et , il relève de la garantie décennale si le maître démontre qu il était caché à la réception et agit dans les dix ans de celle-ci. L origine du désordre est indifférente : vice du sol (inclus dans le champ de la garantie par l article 1792 C. civ.), vice de la construction (malfaçon, anomalie), défaut de conformité. G35

36 G b) Extensions jurisprudentielles de garantie décennale 36 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION La Cour de cassation donne à la garantie décennale un champ d application plus large que celui fixé par la loi. 1) Aggravation de dommages réservés à la réception Les désordres ayant fait l objet de réserves à la réception sont en principe réparés sur le fondement de la garantie de parfait achèvement. La garantie décennale est fermée pour les désordres apparents. Mais la jurisprudence tempère la règle et admet l application de l article 1792 (et avec lui le jeu de l assurance de responsabilité décennale) aux désordres qui, bien que réservés, ne se révèlent qu ultérieurement dans toute leur ampleur et toutes leurs conséquences. 2) Dommages causés aux existants par l ouvrage de construction immobilière L hypothèse est celle d un contrat de construction immobilière portant sur un immeuble existant (rénovation d ampleur, agrandissement). La garantie décennale couvre les désordres affectant les travaux neufs, mais qu en est-il des dommages causés aux ouvrages existants par ces travaux? Ces dommages ne sont pas subis par l ouvrage de construction immobilière mais causés par lui. Ils relèvent normalement de la responsabilité contractuelle de droit commun s ils sont la conséquence d un manquement contractuel du constructeur. Mais l application distributive des actions (en garantie décennale pour les travaux nouveaux, en responsabilité contractuelle pour les existants) est malaisée lorsque les travaux neufs sont destinés à former un tout indivisible avec l immeuble existant auquel ils s incorporent. La Cour de cassation décide dans ce cas d appliquer la garantie décennale à l ensemble de l ouvrage lorsque les travaux neufs sont indissociables des existants et qu on ne peut pas établir avec certitude que la cause du désordre réside seulement dans les parties anciennes. 3) Désordres décennaux futurs On appelle «désordres futurs» les défauts qui ne présentent pas un seuil de gravité décennale au moment de leur dénonciation mais dont on sait, de façon certaine, qu ils provoqueront un dommage de nature décennale avant l expiration du délai de la garantie légale. La Cour de cassation admet l application préventive de la garantie décennale à trois conditions cumulatives : la menace du dommage doit être avérée ; le dommage à venir doit être de nature décennale (atteinte à la solidité de l ouvrage ou d un élément d équipement indissociable, impropriété à destination de l ouvrage) ; le dommage doit atteindre sa gravité décennale dans les dix ans de la réception. La vérification de ces caractères donne lieu à une expertise.

37 4) Désordres décennaux évolutifs Le désordre évolutif se définit comme l aggravation post-décennale d un désordre décennal dénoncé dans le délai de la garantie légale. Une jurisprudence constante admet la garantie décennale pour réparer les conséquences dommageables d une telle aggravation lorsque les conditions suivantes sont réunies : le dommage post-décennal doit être l aggravation, la réapparition, la conséquence ou l extension d un désordre décennal dénoncé judiciairement dans les dix ans de la réception ; le dommage post-décennal doit lui-même présenter le seuil de gravité exigée pour l application de la garantie décennale. Si l on excepte le dol du constructeur, le désordre évolutif est la seule hypothèse dans laquelle le constructeur peut engager sa responsabilité après la forclusion décennale. Désordre biennal CHAPITRE 3 - LES GARANTIES DES DÉSORDRES DE CONSTRUCTION Le désordre biennal est celui qui affecte le bon fonctionnement d un élément d équipement dissociable de l ouvrage, sans compromettre pour autant la solidité ou la destination de l ouvrage lui-même. La garantie de bon fonctionnement a une durée minimale de deux ans à compter de la réception des travaux. a) Domaine de la garantie biennale de bon fonctionnement L article dispose «les autres éléments d équipement de l ouvrage font l objet d une garantie de bon fonctionnement d une durée minimale de deux ans à compter de la réception de l ouvrage». Il s agit des éléments d équipement non visés par l article , c est-à-dire des éléments qui ne font pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, de clos ou de couvert. 1) Élément d équipement de l ouvrage Les textes opposent les éléments d équipement aux éléments constitutifs de l ouvrage (ciment, plâtre, bois ) que les constructeurs transforment pour construire l immeuble. Les éléments d équipement sont ceux qui sont simplement installés par le constructeur (fenêtre, volets, carrelage, revêtements muraux, ascenseur, escalier, chauffage, cloisons, portes ), à l exclusion des éléments d équipement professionnels qui n entrent pas dans le champ des garanties légales (art C. civ.). G37

38 G 2) Élément dissociable de l ouvrage 38 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION L élément dissociable est, par une lecture à l envers de l article , alinéa 2, celui dont la pose, le démontage ou le remplacement peut s effectuer sans détérioration ni enlèvement de matière de l ouvrage. L élément reste dissociable si sa dépose ne détériore que lui-même sans abîmer l ouvrage. On peut en donner pour exemple un plafond suspendu, une gaine de circulation d air chaud, ou bien encore un chauffage solaire d appoint. La garantie de bon fonctionnement s applique aux éléments d équipement dissociables à la condition que leur installation soit contemporaine de la construction de l ouvrage. La garantie court à compter de la réception des travaux ; elle ne peut donc pas jouer pour des éléments d équipement adjoints ultérieurement à un ouvrage existant. De tels éléments relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun. b) Objet de la garantie biennale de bon fonctionnement La garantie biennale est une garantie de bon fonctionnement ; elle couvre par conséquent le mauvais fonctionnement des éléments d équipement. Son application n est pas systématique pour autant car elle est conçue comme une garantie résiduelle. La garantie biennale est écartée au profit de la garantie décennale si le mauvais fonctionnement de l élément cause un dommage de nature décennale à l ouvrage. Le mauvais fonctionnement du système de climatisation d un hôtel de luxe sous les tropiques par exemple, relève davantage de la garantie décennale au titre de l impropriété à destination que de la garantie biennale de bon fonctionnement. Le jeu de la garantie biennale suppose écartée la garantie décennale. L expression «bon fonctionnement» suggère de limiter la garantie biennale aux appareils ou éléments mobiles pouvant être mis en mouvement : monte-charge, système de climatisation, trappe de cheminée La jurisprudence applique pourtant majoritairement la garantie biennale aux désordres affectant un élément inerte (faux plafond, double vitrage ). Cette solution semble cependant remise en cause par un arrêt de la Cour de cassation ayant décidé que des désordres de plafond et de cloison n affectaient pas des éléments d équipement soumis à la garantie biennale de bon fonctionnement et relevaient de la responsabilité contractuelle de droit commun pour dommage intermédiaire (Civ. 3, 22 mars 1995, Bull. civ. III, n 80). Aucun seuil de gravité du dommage n est exigé pour l application de la garantie biennale.

39 CHAPITRE 3 - LES GARANTIES DES DÉSORDRES DE CONSTRUCTION Régime des garanties décennale et biennale G39 La force des garanties décennale et biennale est de reposer une présomption de responsabilité dont les constructeurs se déchargent difficilement. a) Présomption de responsabilité La présomption de responsabilité n est véritablement posée que pour la garantie décennale mais son régime sert de modèle à la garantie biennale. La garantie décennale repose sur une présomption de responsabilité puisqu il suffit de démontrer la nature décennale du dommage pour qu il soit garanti. Un désordre dont il est établi qu il compromet la solidité de l ouvrage sera forcément garanti s il est dénoncé dans le délai décennal (sous réserve de la cause étrangère libératoire). Il s agit d une responsabilité objective, détachée de toute recherche de l imputabilité fautive du désordre au constructeur. La faute n est pas le fondement de ces garanties dont la mise en œuvre dépend seulement de la nature du dommage invoqué. La garantie décennale et la garantie biennale pèsent d ailleurs sur des constructeurs qui n interviennent pas personnellement dans l acte de construction (promoteur mandataire, vendeur d immeuble à construire). La démonstration de l absence de faute est sans effet sur la mise en jeu de ces garanties qui sont indépendantes de la cause du désordre. Il ne sert à rien aux garants d invoquer l irréprochabilité de leur conduite ; ils sont des débiteurs d indemnité. Le législateur a prescrit une responsabilité solidaire de tous les constructeurs à l égard du maître ou de l acquéreur de l ouvrage. Tous sont donc tenus in solidum à réparer le dommage, à charge pour eux de se répartir ensuite le poids de la réparation par le jeu des actions récursoires. 1) Bénéficiaires de la présomption Les bénéficiaires des garanties légales sont le maître de l ouvrage et ses acquéreurs successifs. Le maître de l ouvrage est le créancier de la prestation non financière du louage d ouvrage, celui pour le compte duquel l ouvrage est construit. Si le maître de l ouvrage le revend dans le temps de la garantie décennale, son acquéreur bénéficiera à son tour des garanties des articles 1792 et suivants durant le temps restant à courir. Les acquéreurs successifs sont garantis comme l acquéreur initial. Le maître de l ouvrage conserve le bénéfice des garanties légales nonobstant la vente de l immeuble à deux conditions : l action doit encore présenter pour lui un intérêt certain ; le maître doit invoquer un préjudice personnel.

40 G 40 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION L hypothèse est celle du maître de l ouvrage assigné en garantie décennale par son acquéreur ; il peut appeler les constructeurs en garantie ou exercer contre eux une action récursoire sur le fondement des articles 1792 et suivants du Code civil. L intérêt certain réside dans la possibilité d échapper aux conséquences de l action dirigée contre lui ; le préjudice personnel dans la dette de dommages et intérêts qu il doit verser aux acquéreurs qu il garantit. Lorsque l ouvrage est une copropriété, l action en garantie est répartie entre le syndicat des copropriétaires (pour les désordres des parties communes) et les propriétaires (pour les désordres des parties privatives). L action en garantie décennale ou biennale est une action attitrée. L intérêt pour agir ne suffit donc pas, il faut encore être habilité par la loi : seuls le sont le maître de l ouvrage et les acquéreurs successifs. Ni le locataire des lieux ni le titulaire d un simple droit de jouissance sur l immeuble (associé d une société de construction attribution par exemple) ne peut demander réparation sur le fondement des articles 1792 et suivants. 2) Débiteurs de la présomption CONSTRUCTEURS ET RÉPUTÉS CONSTRUCTEURS À la différence de la garantie de parfait achèvement qui pèse uniquement sur l entrepreneur de construction, toutes les personnes visées par l article sont redevables des garanties décennale et biennale : architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l ouvrage par un contrat de louage d ouvrage (ce qui exclut les sous-traitants) ; vendeur après achèvement d un ouvrage qu il a construit (le castor) ou fait construire ; personne qui, bien qu agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d un locateur d ouvrage. Il faut ajouter à cette liste le vendeur d immeuble à construire, le vendeur d immeuble à rénover (lorsque la rénovation constitue en elle-même un ouvrage de construction immobilière) et le promoteur immobilier. Le vendeur d un immeuble encore inachevé à la date de la vente garantit seulement les vices cachés dans les conditions du droit commun. FABRICANTS D EPERS Sous l acronyme EPERS se cache un Élément Pouvant Entraîner la Responsabilité Solidaire. Le fabricant de matériau, de produit ou d élément utilisé pour la construction ne figure pas dans la liste de l article ; il n est lié au maître de l ouvrage par aucun contrat. S il intervient dans la

41 CHAPITRE 3 - LES GARANTIES DES DÉSORDRES DE CONSTRUCTION construction, c est à l initiative d un entrepreneur qui lui confie la fabrication d un élément ou d un produit nécessaire à l ouvrage. Par exception, l article charge certains fabricants des garanties biennale et décennale. Les conditions de mise en jeu de la responsabilité du fabricant sont strictes et doivent être établies par le maître de l ouvrage. Il faut un élément spécifiquement fabriqué pour l ouvrage considéré («conçu et produit pour satisfaire, en état de service, à des exigences précises et déterminées à l avance» dispose l article ) : pompe à chaleur, panneaux isothermes, plancher d étage réalisé avec des matériaux spécifiques pour l occasion. Les exemples dans lesquels la qualification d EPERS a été rejeté sont plus nombreux : tuiles, béton prêt à l emploi, dalles de revêtement d un cours de tennis, crochets destinés à retenir la neige sur les toits Il faut ensuite démontrer que l entrepreneur a mis en œuvre l élément sans modification et conformément aux règles édictées par le fabricant. Le maître doit assigner solidairement le fabricant et l entrepreneur installateur de l élément considéré. Une dernière condition n est pas dans le texte mais s impose à l évidence : la responsabilité solidaire du fabricant d EPERS suppose que l élément qu il a fabriqué soit mis en cause dans la survenance du dommage pour lequel la garantie décennale ou biennale est recherchée. Les simples fournisseurs sont exclus de la responsabilité solidaire, sauf deux d entre eux : l importateur d un élément fabriqué à l étranger ; le distributeur d un élément qui l a présenté comme son œuvre en y apposant son nom, sa marque de fabrique ou tout autre signe distinctif. 3) Impérativité de la présomption L article du Code civil répute non écrite toutes les clauses qui auraient pour objet de limiter ou d exclure les garanties décennale et biennale des constructeurs et celle des fabricants d EPERS. b) Exonération de garantie 1) Défaut d imputabilité du désordre à l activité du constructeur La jurisprudence écarte l application des garanties décennale ou biennale lorsque le dommage ne présente aucun lien avec l activité prise en charge par le constructeur assigné. La loi ne le dit expressément que pour le contrôleur technique «soumis, dans la limite de la mission à lui confiée par le maître de l ouvrage, à la présomption de responsabilité édictée par les articles 1792, et du Code civil» (art. L CCH). La jurisprudence généralise la règle aux constructeurs réalisateurs de l ouvrage. G41

42 G 42 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION Dans les marchés par corps d état séparés, les lots (gros œuvre, plomberie, couverture ) sont confiés à différents entrepreneurs. Chacun d entre eux sera admis à démontrer que le désordre est étranger au lot dont il a la charge. Le charpentier dira par exemple que le dommage de plomberie n est pas imputable au montage de la charpente. Le moyen d exonération tiré du défaut d imputabilité ne bénéficie pas aux constructeurs non réalisateurs : vendeur d immeuble à construire, promoteur immobilier. La solution contraire aboutirait à fermer les garanties biennale et décennale contre ces personnes qui pourraient toujours se retrancher derrière la non imputabilité du désordre à leur activité. Le défaut de causalité ne joue pas davantage au profit de l entrepreneur général qui a pris en charge l intégralité du marché : celui qui s est chargé du tout est nécessairement responsable du tout. 2) Cause étrangère Conformément aux principes généraux, la cause étrangère libère le débiteur de ses obligations. Le constructeur garantit la solidité et la destination de l ouvrage ainsi que le bon fonctionnement de ses éléments d équipement dans la limite de la cause étrangère. FORCE MAJEURE Le constructeur ne promet pas que l ouvrage résistera à tout, sauf clause extensive de garantie. Il garantit sa solidité et son utilité durant dix ans, sous réserve des cas de force majeure. La force majeure est un événement imprévisible, irrésistible et extérieur au constructeur (à sa personne et à son activité) dont la survenance est à l origine du désordre de construction. Les hypothèses de libération par force majeure sont rares en matière de construction immobilière. Le vice du sol n en est pas une par décision de la loi (art. 1792). Les catastrophes d ampleur constituent le domaine traditionnel de la force majeure : séisme (à condition d avoir respecté les normes antisismiques éventuellement prescrites), intempéries exceptionnelles Il faut un désastre sans précédent dans l histoire contemporaine de la région pour que les juges reconnaissent la force majeure. On en trouve aussi des exemples dans l infiniment petit : bactéries provoquant la corrosion de tuyaux impossible à prévenir ; composition chimique anormale de l eau, non mesurable, entraînant également une corrosion des canalisations. Le risque de développement ne constitue pas un cas de force majeure. Le constructeur garantit les dommages causés par les vices des matériaux qu il ne pouvait connaître ou prévoir compte tenu de l état de la technique à l époque de la construction (jurisprudence constante). La circonstance que l entrepreneur s est conformé aux règles de l art ne peut le libérer. Le constructeur garantit toujours la qualité des matériaux utilisés.

43 FAIT DU MAÎTRE DE L OUVRAGE CHAPITRE 3 - LES GARANTIES DES DÉSORDRES DE CONSTRUCTION La bonne foi qui doit présider dans l exécution du contrat (article 1134, al. 3 C. civ.) exige du créancier qu il collabore avec son débiteur pour une exécution utile du contrat. Le maître de l ouvrage qui n informe pas le constructeur de particularités du terrain connues seulement de lui, manque à la coopération indispensable à la réalisation de la construction : silence gardé sur la présence d un gazoduc ou d une nappe phréatique par exemple. Même s il entre dans les obligations des constructeurs de procéder aux recherches et analyses nécessaires, le défaut de coopération du maître de l ouvrage dans la délivrance de ces informations justifie une exonération partielle de responsabilité. L immixtion fautive d un maître de l ouvrage notoirement compétent justifie aussi un partage de responsabilité. Celui qui prend des responsabilités au sens technique dans le domaine de sa compétence notoire décharge en même temps les constructeurs de tout ou partie de leur garantie décennale. Mais si le maître est néophyte, le constructeur doit réfréner les intrusions, suggestions ou injonctions excessives de son client et ne peut invoquer son fait pour échapper à sa garantie. L exonération peut enfin résulter de l acceptation délibérée par le maître de l ouvrage de risques contre lesquels le constructeur l avait mis en garde. FAIT DU TIERS Le tiers dont le fait peut décharger les constructeurs doit être absolument étranger à l opération de construction. Ce n est pas le cas du co-locateur tenu in solidum avec les autres constructeurs, des - sous-traitants et des fournisseurs de matériaux dont le fait n est pas extérieur à l activité du constructeur. Reste l hypothèse d une mauvaise utilisation des lieux par le locataire installé par le maître de l ouvrage. c) Durée des garanties Les délais des garanties, dix et deux ans, commencent à courir à la réception des travaux, avec ou sans réserve. Pour celui qui vend après achèvement un ouvrage qu il a construit (et n a donc pas réceptionné), le délai court à compter de l achèvement, dont il faut alors prouver la date. Il s agit de délais préfix dont l objet est d éprouver la résistance de l ouvrage et des ses équipements au temps qui passe. Il n est donc pas possible de réduire contractuellement la durée des garanties (art C. civ.). L arrivée du terme des garanties ne conduit pas automatiquement à la forclusion des actions. Le constructeur assigné hors délai doit soulever une exception de forclusion pour échapper à la garantie ; à défaut, la garantie est due. L article 2223 du Code civil interdit en effet au juge de soulever d office le moyen tiré de la prescription. G43

44 G 44 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION L écoulement de la prescription s interrompt par une citation en justice même en référé (art. 2244). L assignation doit avoir pour objet la mise en jeu de la garantie considérée et demander l indemnisation d un dommage précisément défini. L effet interruptif ne vaut que pour les éléments contenus dans l assignation : désordres décrits, constructeurs assignés. Le délai continue de courir pour les désordres non mentionnés et à l égard des constructeurs non assignés, nonobstant l obligation in solidum dont ils sont tenus. Une reconnaissance de responsabilité de celui que l on veut empêcher de prescrire interrompt également la prescription (art C. civ.). La reconnaissance peut venir d un constructeur qui promet par écrit (daté et signé) de procéder aux réparations ; elle peut aussi ressortir des termes d une transaction conclue avec le maître de l ouvrage. 4 Domaine laissé à l action contractuelle de droit commun L action contractuelle de droit commun permet au créancier qui se plaint de l inexécution ou de la mauvaise exécution de son contrat d y remédier en sollicitant du juge la résolution du contrat pour inexécution, l exécution forcée de l obligation méconnue ou encore des dommages et intérêts à titre principal ou accessoire. Le régime de l action de droit commun est profondément différent de celui des garanties légales. Les remèdes à l inexécution du contrat supposent démontrée l inexécution d une obligation contractuelle. C est la condition fondamentale pour imputer au débiteur les conséquences de la non obtention de l avantage attendu du contrat. Les garanties légales de leur côté sont indépendantes de la bonne ou mauvaise exécution du contrat ; certains garants n interviennent même pas dans l acte de construire (vendeur d immeuble à construire, promoteur immobilier). Les garanties légales des contrats de construction immobilière sont des mécanismes objectifs d imputation de la charge des désordres de construction sur les locateurs d ouvrage. C est pourquoi elles écartent le droit commun pour les dommages garantis. Encore faut-il distinguer au sein des défaillances contractuelles, celles qui sont invoquées pour un désordre de construction et les autres. Inexécution contractuelle non constitutive d un désordre de construction La construction d un ouvrage immobilier est l occasion de multiples défaillances qui n ont pas forcément à voir avec un désordre de construction. L ouvrage peut être livré avec retard, le conseil fourni mauvais, l assistance de l architecte à la réception défectueuse Autant de défaillances contractuelles qui donnent lieu à dommages et intérêts sur le fondement du droit commun des articles 1147 et suivants du Code civil. Les garanties légales ne sont pas concernées, faute de

45 CHAPITRE 3 - LES GARANTIES DES DÉSORDRES DE CONSTRUCTION désordre de construction. Le temps pour agir est alors celui du droit commun (trente ans en matière civile et dix ans en matière mixte et commerciale). Inexécution contractuelle constitutive d un désordre de construction a) Responsabilité contractuelle avant réception des travaux Avant la réception des travaux, l application de la responsabilité contractuelle pour un désordre de construction est exceptionnelle. Le maître qui constate un défaut le signale généralement au constructeur qui le corrige dans la perspective de la réception, de sorte que le défaut est réparé dans le cadre de l exécution du contrat. Mais il se peut que la réception n ait jamais lieu, parce que l entrepreneur a délaissé le chantier par exemple. Le maître doit utiliser l action contractuelle de droit commun pour violation du contrat : la résolution pour inexécution de l article 1184 du Code civil, les dommages et intérêts des articles 1147 et suivants ou encore la faculté de remplacement de l article En l absence de réception, les garanties légales des articles 1792 et suivants sont fermées (d où l intérêt de demander le prononcé d une réception judiciaire pour la partie des travaux exécutés). Selon une décision récente de la Cour de cassation, la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur quant aux désordres de construction révélés en l absence de réception, se prescrit par dix ans à compter de la manifestation du dommage, ce qui peut faire bien long (Civ. 3, 24 mai 2006, Bull. civ. III, n 132). b) Responsabilité contractuelle après réception des travaux 1) Exclusion de la responsabilité contractuelle pour les désordres garantis Une jurisprudence constante décide que les désordres relevant d une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues d une telle garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun. La règle spéciale exclut la règle générale. La solution ne change pas lorsque le maître est forclos pour agir en garantie décennale. La prescription décennale ne laisse pas survivre l action de droit commun s agissant de désordres relevant de la garantie décennale. Ce qui vaut pour la garantie décennale vaut également pour la garantie de bon fonctionnement : les défauts de fonctionnement d éléments d équipement dissociables sont réparés par le jeu de la garantie biennale, exclusivement. G45

46 G 46 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION 2) Application de la responsabilité contractuelle aux dommages intermédiaires La responsabilité contractuelle de droit commun s applique aux désordres de construction constitutifs de dommages intermédiaires. Il s agit de dommages qui ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale (comme la menuiserie d une cuisine qui présente des malfaçons sans incidence sur l utilisation des équipements). Le droit commun de la défaillance contractuelle s applique ici : le maître obtiendra la reprise ou l indemnisation du coût de ces désordres par l entrepreneur qui a mal exécuté sa mission, dans les limites de la cause étrangère. Le dommage intermédiaire relève aussi de la garantie de parfait achèvement s il apparaît dans l année de la réception. Pour la Cour de cassation, la responsabilité contractuelle subsiste alors concurremment avec la garantie de parfait achèvement (Civ. 3, 22 mars 1995, Bull. civ. III, n 80). La garantie est cependant préférable à la responsabilité qui nécessite le recours au juge. 3) Prescription décennale de l action en responsabilité contractuelle La jurisprudence écarte la prescription trentenaire de droit commun normalement applicable, en matière civile, à l action en responsabilité contractuelle. La Cour de cassation fait de la prescription décennale une date butoir pour introduire les actions nées de désordres de construction immobilière postérieurs à la réception. La responsabilité contractuelle des constructeurs se prescrit ainsi par dix ans à compter de la réception des travaux, avec ou sans réserves (Civ. 3, 16 octobre 2002, Arrêts Grobost et Maison Bottemer, Bull. civ. III, n 205). La loi va dans le même sens que la jurisprudence. Depuis l Ordonnance du 8 juin 2005, toutes les actions dirigées contre un sous-traitant pour un désordre de construction immobilière doivent être introduites dans les dix ans, ou deux ans, de la réception (art C. civ.). Cette prescription abrégée s impose à l entrepreneur agissant contre le sous-traitant sur le fondement du contrat qui les lie ; elle s impose aussi au maître de l ouvrage qui rechercherait la responsabilité du sous-traitant sur le terrain délictuel. Non constructeur au sens des garanties décennale et biennale, le soustraitant bénéficie néanmoins de la prescription abrégée réservée aux débiteurs de ces garanties. Les clauses limitatives ou exonératoires de responsabilité contractuelle sont valables, à condition de ne pas avoir pour objet ni pour effet de supprimer l obligation fondamentale du louage d ouvrage (construire un ouvrage conforme au contrat et dans le respect des règles de l art). Lorsqu elles sont stipulées au profit d un professionnel, ces clauses ne doivent pas créer un déséquilibre significatif au détriment du consommateur, au risque d être réputées non écrites comme clauses abusives.

47 Les responsabilités extracontractuelles CHAPITRE 4 Les chantiers de construction immobilière créent de multiples occasions de dommages aux constructeurs présents sur le chantier ou à leur matériel, aux passants blessés par la chute d un engin, aux voisins victimes d inconvénients anormaux de voisinage Le risque de responsabilité extracontractuelle est d autant plus lourd que les constructeurs ne sont pas toujours assurés pour les dommages de cette nature. À cela, il faut ajouter la longueur de la prescription : en matière délictuelle, les actions peuvent être intentées durant dix ans à compter de la révélation du dommage ou de son aggravation (art C. civ.). La responsabilité extracontractuelle des constructeurs peut être recherchée sur le fondement des articles 1382 et suivants du Code civil et sur le fondement prétorien du trouble anormal de voisinage. En revanche, la responsabilité du fait des produits défectueux est exclue contre les personnes relevant déjà des garanties décennale et biennale (art C. civ.). 1 Responsabilité délictuelle Action entre constructeurs Les chantiers de construction sur lesquels travaillent différents corps de métier sont sources de dommages entre les constructeurs, dommages à leur personne comme à leurs biens. Selon les circonstances, le fondement de la responsabilité variera : responsabilité pour faute (geste imprudent par exemple) ; responsabilité du fait des choses (le constructeur est gardien des engins, instruments et produits dont il se sert pour la construction) ; responsabilité du fait d autrui (fait dommageable du préposé d un constructeur). Mais l action délictuelle entre constructeurs traduit plus souvent l exercice d une action récursoire. L obligation in solidum permet de condamner ensemble les constructeurs à réparer le dommage

48 G 48 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION causé au maître de l ouvrage ; elle ne leur interdit pas de recourir entre eux pour reporter sur un autre tout ou partie de la condamnation. Si tous sont obligés à la dette à l égard du maître de l ouvrage, la contribution finale de chacun dépend du sort des actions récursoires. Ces actions s exercent nécessairement sur le terrain des articles 1382 et suivants du Code civil, les constructeurs étant des tiers dans leurs rapports personnels. La réussite de l action suppose démontrés la faute du co-locateur (ou le fait de sa chose ou celui d un préposé) et son lien de causalité avec le dommage pour lequel il a indemnisé le maître de l ouvrage. Action des tiers La catégorie des tiers dont le dommage engage la responsabilité délictuelle des constructeurs comprend d abord les penitus extranei. On a en mémoire le drame d une grue qui s effondre sur l écolier d une cour de récréation avoisinante du chantier. Le constructeur est gardien du chantier, et du matériel qui s y trouve, jusqu à la réception de l ouvrage qui en transfère la garde au maître de l ouvrage. Sur le fondement de l article 1384, alinéa 1 er, il répond des dommages causés par le fait des choses se trouvant sous sa garde. Une fois la réception prononcée, les dommages causés par le bâtiment sont de la responsabilité de son propriétaire sur le fondement de l article 1386 du Code civil. La catégorie comprend aussi des tiers qui sont directement intéressés à la bonne exécution du contrat de construction : le locataire du maître de l ouvrage ou le bénéficiaire d une location vente par exemple. Comme ces personnes ne sont pas créancières de la garantie légale, elles ne peuvent pas demander des sommes correspondant à la réparation des désordres de construction ; elles ont seulement droit à l indemnisation du préjudice en résultant. En revanche les acquéreurs et sousacquéreurs du maître de l ouvrage bénéficient des actions en garantie et en responsabilité de droit, puisque la Cour de cassation en admet la transmission dans les chaînes de contrats translatives de propriété. 2 Responsabilité pour trouble anormal de voisinage Notion de trouble anormal de voisinage Le trouble anormal de voisinage fait l objet d une appréciation souveraine des juges du fond qui tiennent compte de l environnement des lieux, des contraintes habituelles du quartier L anormalité suppose une continuité du trouble qui perdure un certain temps ou se répète de

49 manière assez fréquente. Un trouble occasionnel ou de courte durée est seulement un inconvénient normal de voisinage. La construction d un ouvrage immobilier peut occasionner des troubles divers au voisinage : nuisances causées par le chantier à l immeuble voisin (difficultés d accès, poussières, bruit ) ; nuisances causées par l ouvrage de construction lui-même (perte de lumière, dégradation de la vue) ; nuisances résultant de l activité exercée dans l ouvrage édifié (fumées, odeurs, bruits ) ; déstabilisation du bâtiment voisin du fait de la construction nouvelle (apparition de fissures). Régime de la responsabilité CHAPITRE 4 - LES RESPONSABILITÉS EXTRACONTRACTUELLES En matière de trouble anormal de voisinage, la jurisprudence a élaboré un régime dérogatoire à la responsabilité délictuelle de droit commun dont les particularités justifient une étude séparée. Le fondement de la responsabilité est un principe général, d origine prétorienne, selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Son régime est objectif, détaché de la faute : l auteur du trouble anormal doit le faire cesser et en réparer les conséquences dommageables. La réparation repose sur l anormalité du trouble causé ; elle ne requiert ni l intention de nuire de l auteur du trouble, ni même l illicéité de l activité dommageable. Quant aux sujets de l action, l indemnisation du trouble peut être demandée par la victime aussi bien au maître de l ouvrage (le voisin véritable) qu a l auteur matériel du trouble (l entrepreneur, sans égard pour sa qualité de sous-traitant ou d entrepreneur principal). Action récursoire du maître de l ouvrage Le maître de l ouvrage ayant indemnisé la victime du trouble anormal de voisinage dispose d un recours contre l entrepreneur responsable. a) Recours personnel Le trouble de voisinage causé par l entrepreneur peut traduire une défaillance contractuelle. Ce sera par exemple le cas de l entrepreneur qui a agencé le chantier contrairement aux directives du maître, gênant ainsi l accès des voisins ou qui ne respecte pas les heures de travail imposées par le maître pour préserver le voisinage des travaux bruyants. Le maître, assigné en trouble anormal de voisinage, peut se retourner contre son entrepreneur sur le fondement de l inexécution du contrat. G49

50 G 50 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION L action récursoire est ici de nature contractuelle car le maître de l ouvrage exerce un recours personnel. Il arrive que le contrat de construction mette à la charge de l entrepreneur les conséquences financières résultant des troubles anormaux de voisinage causés par le chantier. Dans cette hypothèse, le maître assigné par le voisin appellera en garantie l entrepreneur en invoquant cette fois non pas l inexécution mais l exécution du contrat, c est-à-dire l application de la clause. Tant que le maître de l ouvrage n a pas indemnisé le voisin victime, seule une action contractuelle personnelle lui permet de se retourner contre l entrepreneur responsable du trouble. b) Recours subrogatoire Une fois que le maître de l ouvrage a indemnisé le voisin victime du trouble, le premier se trouve subrogé dans les droits du second. Il peut alors recourir contre l entrepreneur responsable du trouble et emprunter pour cela toutes les voies de droit que détenait la victime elle-même : responsabilité délictuelle du fait personnel ou encore responsabilité du fait des choses mais surtout responsabilité sans faute pour trouble anormal de voisinage.

51 PARTIE 2 Le droit spécial de la construction Chapitre 5 Le contrat de construction de maison individuelle 53 Chapitre 6 Le contrat de promotion immobilière 63 Chapitre 7 La vente d immeuble à construire 73 Chapitre 8 La vente d immeuble à rénover 95

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53 Le contrat de construction de maison individuelle CHAPITRE 5 Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) intéresse le particulier qui charge un constructeur de lui édifier sa maison d habitation sur un terrain qu il possède déjà. Contrat mal aimé des professionnels qui jugent le poids de ses dispositions trop lourd, il est pourtant d application impérative lorsque le constructeur fournit les plans de la maison ou, à défaut, prend en charge le plus gros du travail de construction (art. L à L CCH). Le CCMI est un louage d ouvrage spécial au secteur de l habitation de nature consumériste. 1 Champ d application du CCMI La conclusion d un CCMI est obligatoire lorsque le constructeur se charge d édifier une maison d habitation ne comportant pas plus de deux logements pour le compte du même maître de l ouvrage. Le texte impose également le CCMI pour les constructions d immeuble à usage mixte, professionnel et d habitation. L usage professionnel ne comprend pas les professions commerciales (jurisprudence constante). Le commerçant qui fait construire sa maison d habitation au rez-de-chaussée de laquelle il installe son épicerie, échappe ainsi à la protection du CCMI. Le régime est en revanche applicable au professionnel libéral (médecin, agent d assurance ) qui fait construire une maison pour y habiter et exercer son activité. Cette sectorisation des professions va à contre-courant de l évolution générale des textes qui transcendent la distinction des commerçants et non commerçants, lui préférant celle des professionnels et consommateurs (v. par exemple la rédaction de l article 2061 du Code civil depuis la loi NRE du 15 juillet 2001). La protection du CCMI est étendue aux toutes petites habitations collectives (deux logements maximum) si elles sont construites pour le compte du même maître de l ouvrage. La finalité du second logement n étant pas précisée par les textes, le maître peut le destiner à la location aussi bien qu à l habitation d un membre de sa famille. Si la maison comprend deux logements destinés

54 G 54 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION à des maîtres d ouvrage différents, telle une villa mise en copropriété, la conclusion d un CCMI ne s impose plus. 2 Modèles de CCMI CCMI avec fourniture du plan Le CCMI avec fourniture du plan constitue le contrat modèle régi aux articles L et suivants du CCH. Ce contrat se présente comme un contrat d adhésion dans lequel le maître de l ouvrage accepte la réalisation de la construction conformément au plan qui lui est proposé par le constructeur. Il faut que le plan soit apporté, directement ou indirectement, par le constructeur (maison choisie sur son catalogue ou proposée à sa demande par un architecte). L article L a) y assimile le plan fourni à la suite d un démarchage à domicile ou d une publicité faits pour le compte du constructeur. Le critère de la fourniture du plan impose l utilisation du modèle de contrat correspondant, alors même que le constructeur ne réalise qu une partie seulement de la construction (art. L b). CCMI sans fourniture du plan Ce contrat est réglementé aux articles L et L du CCH. Comme le CCMI avec fourniture du plan, sa conclusion ne s impose que pour la construction d une maison d habitation ou à usage mixte, professionnel et d habitation, ne comportant pas plus de deux logements pour le compte du même maître de l ouvrage. Il faut ensuite que le plan ne soit pas fourni par le constructeur. Cette condition préalable remplie, l obligation de conclure un CCMI sans fourniture du plan suppose enfin que son objet comprenne, au minimum, les travaux de gros œuvre, de mise hors d eau et de mise hors d air de la maison. Le critère laisse ainsi du champ libre au louage d ouvrage de droit commun dans le secteur protégé, soit en complément d un CCMI (avec ou sans fourniture du plan), soit pour les travaux non compris dans celui-ci, voire même en l absence de tout CCMI lorsque le plan est apporté par le maître de l ouvrage et que les travaux de gros œuvre, de mise hors d eau et hors d air sont répartis entre différents entrepreneurs.

55 3 CHAPITRE 5 - LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE Formation du CCMI G55 Prohibition des contrats préliminaires rémunérés Que le CCMI soit conclu avec ou sans fourniture du plan, il est interdit d en précéder la conclusion par un contrat d études préalables rémunérées par le maître de l ouvrage. La prohibition résulte des articles L II et L du CCH qui interdisent tout versement d argent, sous quelque forme que ce soit, avant la signature du contrat. Si des études du sol sont indispensables, le constructeur doit les prendre à sa charge, quitte à en intégrer le coût dans le prix du CCMI. La solution est dictée par le caractère forfaitaire du contrat : le prix final de la construction ne doit pas dépasser le prix global fixé à la conclusion du contrat. Formalisme du contrat Le CCMI est un contrat solennel qui requiert la rédaction d un écrit sous seing privé comportant des mentions obligatoires. Ce formalisme est sanctionné par la nullité relative du contrat. L intervention d un notaire n étant pas indispensable, le contrôle de la conformité du contrat au modèle légal impératif n est pas facile. Il y a bien le banquier prêteur qui est chargé de vérifier le formalisme du contrat avant d émettre une offre de prêt et de débloquer les fonds. Mais il n a ni le pouvoir ni l obligation d examiner les contrats de ses clients pour vérifier le respect de la législation sur le CCMI. De son côté, la Direction de la concurrence et de la consommation est habilitée pour poursuivre pénalement les infractions constituées par la conclusion irrégulière d un contrat de construction immobilière. a) Mentions obligatoires Il s agit d un formalisme informatif dont le respect est facilité par l existence de contrats types élaborés par des organismes professionnels. 1) Mentions du CCMI avec fourniture du plan Elles sont énumérées aux articles L , et R à 4 du CCH. En premier lieu, des mentions relatives au terrain sont exigées : désignation du terrain ; mention du titre de propriété du maître de l ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire (notons que le contrat peut être conclu sous condition suspensive d obtention du terrain si le maître de l ouvrage bénéficie d une promesse de vente [L I a]).

56 G 56 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION En deuxième lieu, le contrat doit comporter des mentions relatives à la construction elle-même : affirmation de sa conformité aux prescriptions des Codes de l urbanisme et de la construction ; consistance et caractéristiques techniques du bâtiment à construire ; indication de l obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives ; date d ouverture du chantier ; délai d exécution des travaux et pénalités de retard. En troisième lieu, le contrat doit indiquer le prix de la construction (forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision dans les conditions de l article L ). Plusieurs chiffres doivent apparaître : le coût global du projet, le prix de la rémunération du constructeur et, le cas échéant, la valeur des travaux que se réserve le maître de l ouvrage. Le premier est égal à la somme des deux autres. L objectif de la ventilation est de permettre au maître de l ouvrage de connaître avec exactitude le coût réel de la maison qu il fait édifier et l importance financière des travaux dont il a décidé de se charger. Le constructeur doit décrire et chiffrer les travaux laissés au maître de l ouvrage, lequel doit en accepter le coût et la charge par une clause écrite et signée de sa main. Le contrat doit également indiquer les modalités de règlement du prix en fonction de l avancement des travaux ainsi que les modalités de financement de la construction. Viennent ensuite des mentions diverses : indication de la possibilité pour le maître de l ouvrage de se faire assister par un professionnel lors de la réception des travaux ; attestations des garanties de livraison et éventuellement de remboursement ; référence à l assurance dommage-ouvrage souscrite par le maître de l ouvrage en application de l article L Code des assurances ; indication du délai maximum de réalisation des conditions suspensives (art. L I in fine). 2) Mentions du CCMI sans fourniture du plan Le formalisme y est allégé. L article L impose un contrat écrit précisant la désignation du terrain ; la consistance et les caractéristiques techniques de l ouvrage à réaliser ; le prix convenu (forfaitaire et définitif sous réserve de sa révision dans les conditions et limites convenues) ainsi que ses modalités de règlement ; le délai d exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ; la référence à l assurance dommage-ouvrage ; l indication que le maître pourra se faire assister lors de la réception par un professionnel assuré pour cette mission ; l engagement du constructeur de fournir la justification de la garantie de livraison au plus tard à la date d ouverture du chantier (l attestation de cette garantie étant annexée ultérieurement au contrat).

57 b) Mentions interdites CHAPITRE 5 - LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE La protection du maître de l ouvrage passe également par l interdiction des clauses qui lui seraient trop défavorables (art. L ) : clause l obligeant à confier au constructeur le mandat de rechercher les prêts dont il a besoin (pour être valable, le mandat doit être seulement proposé, être exprès et préciser les conditions des prêts recherchés) ; clause subordonnant le remboursement de son dépôt de garantie à l obligation de justifier du refus de plusieurs demandes de prêts ; clause qui aurait pour effet d admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions techniques ou architecturales de nature à entraîner une modification substantielle du projet sur lequel les parties s étaient initialement accordées ; clause majorant les délais d exécution des travaux pour des causes autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ; clause subordonnant la remise des clefs au paiement intégral du prix, paralysant ainsi la faculté de consigner le solde pour garantir la reprise des travaux réservés à la réception ; clause qui interdirait au maître de visiter le chantier préalablement à chaque échéance de prix, y compris à la réception. L article L du CCH n a pas son pendant dans le régime du CCMI sans fourniture du plan. Néanmoins, de telles mentions pourraient y recevoir la qualification de clause abusive au sens de l article L du Code de la consommation. c) Annexes Dans le CCMI avec fourniture du plan, il faut évidemment annexer au contrat le plan de la construction ainsi qu un dessin de la perspective de l immeuble (art. R ). Le plan précise les travaux d adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l indication des surfaces de chacune des pièces, dégagements et dépendances. Le plan indique également les raccordements aux réseaux divers décrits à la notice prévue à l article R , et les éléments d équipement (intérieur ou extérieur) qui sont indispensables à l implantation de l immeuble, ainsi qu à son utilisation et son habitation. Cette notice fait partie intégrante du contrat auquel elle est annexée. Tous ces documents permettent au maître de l ouvrage d avoir une vision concrète de la maison qui lui est proposée. La notice présente aussi l intérêt, pour la bonne information du maître, de dissocier les travaux compris dans le prix de ceux dont le maître s est réservé la charge. Elle doit G57

58 G 58 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION porter une mention signée de sa main par laquelle il précise et en accepte le coût (en plus de la mention identique figurant dans le contrat lui-même conformément à l article L d in fine). Pour le contrat sans fourniture du plan, le maître doit indiquer le nom ou la raison sociale ainsi que l adresse de l auteur des plans et les joindre au contrat ; une notice analogue à celle du modèle avec fourniture du plan doit être annexée (art. R ). Modalités de formation du contrat a) Faculté de rétractation Le contrat de construction de maison individuelle est soumis au délai de rétractation de la loi SRU. L article L du CCH vise les actes ayant pour objet la construction d un immeuble à usage d habitation. Le contrat de construction de maison individuelle rédigé sous seing privé ne devient donc définitif qu une fois écoulé le délai de 7 jours, courant du lendemain de la notification du contrat et de ses annexes au maître de l ouvrage, par lettre recommandée avec accusé de réception (ou lettre remise en main propre contre décharge). Par dérogation au principe posé à l article L , le CCMI avec fourniture du plan peut prévoir la consignation d un dépôt de garantie entre la conclusion du contrat et l ouverture du chantier (art. L , III) ; en cas de rétractation, cette somme sera immédiatement et intégralement restituée au maître de l ouvrage. b) Conditions suspensives La conclusion d un CCMI avec fourniture du plan peut être affectée des conditions suspensives de l article L I du CCH : acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l ouvrage bénéficie d une promesse de vente ; obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives (le maître étant tenu de préciser la date du dépôt de la demande) ; obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ; obtention de l assurance dommage-ouvrage ; obtention de la garantie de livraison. Le délai maximum de réalisation de ces conditions est fixé par les parties et fait l objet d une mention obligatoire du contrat. S agissant de la condition relative à l obtention du prêt, son délai de réalisation ne peut être inférieur à un mois en application des articles L à L du

59 CHAPITRE 5 - LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE Code de la consommation. Le prêteur ne peut émettre aucune offre de prêt avant d avoir vérifié la conformité du contrat aux règles de l article L du CCH. En outre, il lui est interdit de débloquer les fonds avant d avoir eu communication de l attestation de garantie de livraison (art. L ). Si l une de ces conditions suspensives défaille, toutes les sommes déjà versées par le maître de l ouvrage (dépôt de garantie ou paiement anticipé) doivent lui être intégralement restituées, si besoin à l aide de la garantie de remboursement. L article L I du CCH n est pas expressément déclaré applicable au CCMI sans fourniture du plan. Le caractère d ordre public de la réglementation du CCMI rend néanmoins impossible les conditions suspensives qui affecteraient l une des mentions obligatoires de l article L G59 4 Exécution du CCMI Paiement du prix a) Détermination du prix Le contrat de construction de maison individuelle appartient à la catégorie des marchés à forfait. Le prix de la construction est déterminé à la conclusion du contrat de manière ferme et définitive ; il doit inclure l ensemble des coûts (travaux, plans, frais d étude du terrain, taxes dues par le constructeur ) car le constructeur ne peut pas exiger de paiement supplémentaire si d aventure la construction s avérait plus onéreuse. Il faut rappeler ici que le contrat doit indiquer, outre le prix versé au constructeur, le coût global de la construction comprenant le montant des travaux dont le maître de l ouvrage s est réservé la charge. Si le maître a présumé de ses forces, l article L lui permet dans les quatre mois qui suivent la signature du contrat, de renoncer à ces travaux et d en confier l exécution au constructeur pour un montant égal à l évaluation que ce dernier en a faite lors de la conclusion du contrat. Le constructeur est ainsi invité à fixer avec probité le montant des travaux réservés au maître dans la mesure où il risque d en récupérer la charge pour le prix qu il aura lui-même fixé. L objectif est aussi d éclairer le maître de l ouvrage sur l ampleur des travaux qu il se réserve, dont le prix est révélateur. b) Révision du prix Le prix du CCMI peut être révisé afin de tenir compte des variations économiques intervenues entre la conclusion du contrat et son exécution (art. L CCH).

60 G 60 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION Dans le CCMI avec fourniture du plan, l indice national du bâtiment tous corps d état (dit BT 01) est imposé. Les parties choisissent entre une révision unique et intégrale ou une révision partielle échelonnée. La première se calcule d après la variation de l indice entre la date de signature du contrat et la date d expiration d un délai d un mois, courant à compter de la plus tardive des deux dates suivantes : obtention du permis de construire ou obtention du prêt finançant la construction (art. L ). La révision partielle s effectue quant à elle sur chaque paiement dans la limite de 70 % de la variation de l indice, observée entre la date de signature du contrat et la date de livraison qu il prévoit (art. R ). La révision partielle devient impossible passé un délai de 9 mois suivant l obtention du permis ou celle du prêt, si elle lui est postérieure. Le prix du CCMI sans fourniture du plan peut aussi faire l objet d une révision (art. L ) dont les conditions ne sont pas spécialement réglementées. Le droit commun sera donc applicable (révision prévue au contrat en fonction d un indice en relation directe avec l objet du contrat ou l activité de l une des parties, tel que l indice BT 01). c) Exigibilité du prix 1) Avant l ouverture du chantier Avant la signature du contrat, tout versement est interdit sous quelque forme que ce soit (art. L II), sous peine de sanctions pénales (art. L ). Entre la signature du contrat et l ouverture du chantier, le constructeur peut responsabiliser le maître de l ouvrage en exigeant de lui le versement d un dépôt de garantie n excédant pas 3 % du prix de la construction (art. L III). Le dépôt est versé sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l ouvrage. Les fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu à la réalisation de toutes les conditions suspensives du contrat. Le dépôt s impute sur le premier paiement si les conditions se réalisent ; dans le cas contraire, ou si le maître se rétracte, le dépôt lui est immédiatement et intégralement restitué. À la place du dépôt de garantie qu il ne peut pas encaisser, le constructeur peut exiger deux paiements de 5 % du prix chacun : l un à la signature du contrat et l autre à la date d obtention du permis de construire. L option est plus avantageuse que le dépôt de garantie puisqu elle assure au constructeur 10 % du prix en trésorerie ; elle l oblige néanmoins à prendre une garantie de remboursement des sommes payées pour le cas où le contrat échouerait. Il s agit d un cautionnement solidaire donné par un établissement financier (une attestation de garantie devant figurer au contrat). La garantie de remboursement couvre trois hypothèses aux termes de l article R II, alinéa 2 : défaut de réalisation des conditions suspensives, rétractation du maître de l ouvrage dans les conditions de l article L et défaut d ouverture du chantier à la date convenue (si le maître

61 veut résoudre le contrat). La garantie de remboursement cesse à la date d ouverture du chantier au profit de la garantie de livraison. 2) Après l ouverture du chantier Le prix est payé au fur et à mesure de l avancement des travaux. Dans le CCMI sans fourniture du plan, les parties fixent librement le calendrier des paiements. Ce calendrier est en revanche réglementé dans le modèle avec fourniture du plan. Les paiements ne peuvent excéder les maxima suivants : 15 % à l ouverture du chantier (dépôt de garantie ou versements initiaux compris) ; 40 % à l achèvement des murs ; 60 % à la mise hors d eau ; 75 % à l achèvement des cloisons et à la mise hors d air ; 95 % à l achèvement des travaux d équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage. Le paiement du solde dépend des modalités de la réception. En l absence de réserves et si le maître a réceptionné avec l assistance d une personne qualifiée, le solde est payé le jour de la réception. Lorsque le maître réceptionne seul et ne réserve rien, le solde est exigible seulement huit jours après la remise des clefs. Le maître dispose ainsi d un délai supplémentaire d une semaine pour vérifier les travaux. En cas de réserves, l exigibilité du solde est reportée à la levée de celles-ci. Pour garantir la reprise des travaux réservés, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu peut être consignée entre les mains d un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance. Les sommes seront débloquées une fois les réserves levées. Garanties CHAPITRE 5 - LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE a) Garantie de livraison La garantie de livraison est une garantie de bonne fin, extrinsèque, qui est due dans les deux modèles de CCMI (art. L et L CCH). Elle prend la forme d un cautionnement solidaire donné par un établissement financier qui couvre la réalisation de trois risques : les dépassements du prix convenu nécessaires pour achever la construction (avec éventuellement une franchise n excédant pas 5 % du prix), le remboursement des sommes indûment perçues par le constructeur (comme les trop perçus), le paiement des pénalités pour les retards de livraison supérieurs à trente jours (mais le retard est indemnisé totalement, depuis le premier jour). G61

62 G 62 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION La garantie de livraison ne se limite pas à un engagement financier. Le garant est aussi tenu d une obligation de surveillance des travaux, bien singulière pour une simple caution (art. L II CCH). Face à des retards de livraison ou de reprise des travaux réservés, il appartient au garant de mettre sans délai le constructeur en demeure de s exécuter. Lorsque le constructeur fait l objet d une procédure de redressement judiciaire, le garant de livraison doit mettre en demeure l administrateur de la procédure de choisir entre la continuation ou la cessation du contrat. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant prend en charge l achèvement des travaux en concluant un contrat de remplacement avec un entrepreneur qu il choisit lui-même. Toutefois, et seulement si la maison a atteint le stade du hors d eau, le garant peut proposer au maître de l ouvrage de conclure lui-même le ou les contrats nécessaires à l achèvement de sa maison ; ces travaux seront directement payés par le garant de livraison. La fin de la garantie de livraison dépend des modalités de la réception. Elle cesse le jour de la réception sans réserve constatée par écrit si le maître de l ouvrage a bénéficié de l assistance d une personne qualifiée. Elle expire à l expiration du délai de huit jours suivant la remise des clefs s il a réceptionné seul et sans réserve. Lorsque des réserves sont formulées, la garantie court jusqu à la levée de celles-ci. b) Garanties des désordres de construction Le constructeur de maison individuelle relève de l article , 1 du Code civil (art. L CCH) qui dresse la liste des débiteurs des garanties décennale et biennale. Seul entrepreneur du maître de l ouvrage, il doit également la garantie de parfait achèvement (art C. civ. ; L CCH) et la garantie d isolation phonique l obligeant à mettre la maison en conformité avec les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en la matière (art. L CCH). En principe, une réception sans réserve exonère le constructeur pour les vices ou les défauts de conformité apparents. Toutefois, dans le CCMI, cet effet est reporté à l expiration du délai de huit jours après la remise des clefs au maître de l ouvrage qui a procédé tout seul à la réception de sa maison (art. R CCH).

63 Le contrat de promotion immobilière CHAPITRE 6 Créé de toute pièce par la loi du 16 juillet 1971, le contrat de promotion immobilière est un mandat de construire un ouvrage immobilier qui présente l intérêt pour le maître de l ouvrage de placer les risques financiers et techniques de l opération sur la tête du promoteur, alors qu il doit les assumer dans le louage d ouvrage. C est pourquoi dans le secteur libre (hors usage d habitation ou mixte, professionnel et d habitation), les contractants lui préférèrent les délégations de maîtrise d ouvrage dans lesquelles le mandataire ne garantit pas le prix de la construction et n assume pas les garanties et responsabilités des articles 1792 et suivants du Code civil. Le contrat de promotion immobilière est soumis à deux corps de règles : le premier est général et figure dans le Code civil ; le second est spécifique au secteur protégé et se trouve donc dans le Code de la construction et de l habitation. 1 Régime général du contrat de promotion immobilière Notion de contrat de promotion immobilière a) Définition Le contrat de promotion immobilière est un mandat d intérêt commun par lequel le promoteur mandataire s oblige envers le maître de l ouvrage mandant à faire procéder pour un prix convenu à la réalisation d un programme de construction d un ou de plusieurs édifices, au moyen de contrats de louage d ouvrage ainsi qu à procéder lui-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet (art C. civ.).

64 G b) Éléments caractéristiques 64 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION Les éléments essentiels du contrat de promotion immobilière sont au nombre de quatre : le premier est le pouvoir du promoteur de représenter le maître de l ouvrage. Le promoteur dispose de tous les pouvoirs attachés à la maîtrise d ouvrage (conclure les contrats d entreprise, recevoir les travaux ). Avec un mandat spécial, le promoteur peut contracter un emprunt au nom du maître de l ouvrage ; le deuxième est la gestion globale de l opération de construction par le promoteur : construction proprement dite mais aussi aspects juridique, administratif et financier (obtention du permis de construire et des prêts nécessaires, conclusion des contrats d assurance ) ; le troisième élément essentiel, le plus redouté des promoteurs, est la garantie du prix de la construction tel que convenu dans le contrat de promotion immobilière. Le promoteur garantit le maître contre tout dépassement de prix (sauf ceux imputables au fait personnel du maître de l ouvrage ou à un cas de force majeure) ; enfin, le contrat de promotion immobilière exige une rémunération du promoteur fixée sous forme de forfait. c) Qualification du contrat Le contrat de promotion immobilière est essentiellement un mandat. C est la qualification que lui donne la loi (art C. civ.) : le promoteur représente le maître de l ouvrage, personnellement engagé par les contrats conclus en son nom. Le mandat est d intérêt commun en raison de la rémunération du promoteur ; le contrat de promotion immobilière n est pas un service d ami. Accessoirement, le contrat de promotion immobilière peut comporter des aspects de louage d ouvrage. Le promoteur peut accomplir des actes matériels pour le compte du maître de l ouvrage (et non seulement juridiques). Il peut aussi décider d exécuter lui-même tout ou partie des opérations du programme et s obliger en qualité d entrepreneur de construction comme le prévoit l article in fine ; il est alors promoteur et entrepreneur. Effets du contrat de promotion immobilière a) Obligations du promoteur Les obligations principales du promoteur sont les suivantes : faire procéder à la construction du ou des édifices prévus au contrat : choix des entrepreneurs, signature des marchés, approbation des plans ;

65 CHAPITRE 6 - LE CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIÈRE gérer les aspects juridiques, administratifs et financiers de l opération : élaboration du règlement de propriété, de lotissement, signature des contrats d assurance, tenue de la comptabilité, obtention de l autorisation de lotir ; exécuter les opérations du programme qu il s est éventuellement réservées. b) Paiement du prix Le maître de l ouvrage, mandant, doit exécuter les engagements contractés par son mandataire : paiement du prix des louages d ouvrage et des sommes relevant du poste pour dépenses imprévues. En pratique, un paiement global est effectué entre les mains du promoteur qui le distribue ensuite entre les entrepreneurs. Le prix est payé selon les modalités prévues au contrat, au fur et à mesure de l avancement des travaux (avec des seuils maximums dans le secteur protégé). Le paiement des honoraires dus en rétribution de la mission du promoteur fait aussi l objet d un fractionnement au fur et à mesure de l avancée des travaux, selon un calendrier qui est réglementé dans le secteur protégé. c) Garanties 1) Garantie des dépassements de prix L obligation de construire l ouvrage comporte celle de respecter le prix convenu au contrat. De même, la rémunération personnelle du promoteur ne peut pas dépasser celle que les parties ont convenu. Le contrat peut cependant prévoir un poste pour les dépenses imprévues qui seront acquittées par le maître dans les limites du poste. La garantie ne joue pas pour les dépassements de prix résultant du fait personnel du maître de l ouvrage, comme des retards de paiement. Le promoteur n a pas à prendre en charge les pénalités de retard dont est redevable le maître de l ouvrage à l égard des entrepreneurs de construction. 2) Garanties des désordres de construction Le promoteur est débiteur des garanties biennale et décennale, qu il assume ou non une mission de locateur d ouvrage (art alinéa 1 er in fine C. civ.). En revanche, il ne doit la garantie de parfait achèvement que dans la mesure seulement où le contrat de promotion immobilière se double d un contrat d entreprise pour l exécution de tout ou partie des opérations de construction. d) Faculté de cession Le maître de l ouvrage peut céder les droits qu il tient du contrat de promotion immobilière (art C. civ.). La cession s accompagne de la poursuite entre le promoteur et le cessionnaire G65

66 G 66 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION des mandats spéciaux que le cédant a donnés au promoteur (même texte). Le cédant reste tenu du paiement du prix et de la rémunération en cas de défaillance du cessionnaire. La solution est de nature à rassurer le promoteur qui ne consent pas à la cession ni n agrée le cessionnaire (le contrat de promotion immobilière n est intuitu personae que du point de vue du maître de l ouvrage et non du promoteur). Fin du contrat de promotion immobilière La fin du contrat de promotion immobilière intervient après la livraison et la reddition des comptes qui marquent l accomplissement de la mission du promoteur (art C. civ.). Dans le secteur protégé, l ouvrage est réputé livré lorsque sont exécutés et installés les ouvrages et éléments d équipement indispensables à une utilisation de l ouvrage conforme à sa destination, sans égard pour les vices ou les défauts de conformité mineurs (art. R CCH). Mais la livraison ne suffit pas à mettre fin à la mission du promoteur ; il faut encore procéder à l arrêt des comptes. La reddition des comptes permet au maître de l ouvrage de contrôler la bonne utilisation des sommes versées au promoteur et de détecter les économies éventuellement réalisées sur le prix prévu au contrat. Ces économies doivent lui être restituées, sauf clause contraire. L approbation des comptes ne ferme pas les actions en responsabilité ou en garantie contre le promoteur pour les désordres de l ouvrage (art ). L approbation des comptes n emporte pas renonciation à demander réparation des désordres de l ouvrage ; ce sont seulement les comptes qui ne peuvent plus être contestés, sauf découverte ultérieure d une dissimulation ou d une fraude. Le contrat de promotion immobilière s éteint pour les mêmes causes que le mandat de droit commun (art C. civ.), la déconfiture des parties exceptée (art ). Le mandat étant ici d intérêt commun, le maître qui révoque comme le promoteur qui démissionne verse à l autre des dommages et intérêts, sauf existence d un motif légitimant la rupture (tel un manquement grave du partenaire). 2 Régime renforcé du contrat de promotion immobilière Champ d application Toute personne qui s oblige envers le maître de l ouvrage à faire procéder à la construction d un immeuble d habitation ou d un immeuble à usage professionnel et d habitation, en une qualité autre que celle d un vendeur, architecte, entrepreneur ou technicien, doit conclure un contrat de promotion immobilière soumis aux règles des articles et suivants du Code civil et L

67 CHAPITRE 6 - LE CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIÈRE et suivants du CCH (L CCH). La délégation de maîtrise d ouvrage de droit privé est interdite dans le secteur du logement. En outre, les sociétés de construction-attribution doivent conclure un contrat de promotion immobilière pour confier la construction d un immeuble du secteur protégé à un tiers. Si elles choisissent d en charger leur représentant légal ou statutaire, un écrit équivalent au contrat de promotion immobilière doit être signé (art. L CCH). La règle vaut également pour les coopératives de construction procédant à l attribution des lots par voie de partage (art. L , L CCH). La protection de l associé ou du coopérateur passe ici par l obligation faite à la personne morale, maître de l ouvrage, de conclure un contrat de promotion immobilière dont le régime garantira l achèvement de la construction (grâce à une garantie extrinsèque pour couvrir les dépassements de prix). Toutefois, même dans le secteur protégé, le contrat de promotion immobilière ne s impose pas toujours (art. L , al. 2 et L CCH). Sa conclusion n est pas impérative lorsque le maître de l ouvrage destine son immeuble à la vente ; c est alors le régime de la vente en l état futur d achèvement qui s impose et protége l accédant si la vente n a pas lieu clefs en mains. Le contrat de promotion immobilière n est pas non plus nécessaire lorsque la construction est réalisée par une société d économie mixte dont le contrôle par une personne publique suffit à en garantir l achèvement. Formation du contrat de promotion immobilière La conclusion du contrat de promotion immobilière est soumise à un formalisme protecteur du maître de l ouvrage, accédant à la propriété. Le contrat doit être conclu par écrit et comporter des mentions obligatoires. Le non respect de ces formes ouvre au maître de l ouvrage le droit de demander la nullité relative du contrat, mais seulement jusqu à l achèvement des travaux. Le prononcé de la nullité entraîne l inopposabilité au maître de l ouvrage des contrats passés par le promoteur. a) Contrat d études préliminaires Un contrat préliminaire rémunéré, limité à des études préalables, peut précéder la conclusion du contrat de promotion immobilière (L et R CCH). Les promoteurs usent volontiers de cette faculté qui leur permet de se faire une idée précise du coût final de la construction, en étant rétribués pour les études entreprises. Ce contrat est distinct du contrat de promotion immobilière qu il prépare ; ses dispositions ne sont pas obligatoirement reprises dans le contrat de promotion immobilière (R CCH). Le contenu du contrat d études préalables est librement déterminé par les parties qui demeurent libres de G67

68 G 68 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION conclure ou non le contrat de promotion. L abandon du projet ne dispense pas le maître de l ouvrage d acquitter le prix du contrat d études préalables. b) Rédaction d un écrit Ce contrat de promotion immobilière doit être constaté par écrit avant le commencement de son exécution (art. L , al. 1). C est la signature du premier contrat d entreprise qui marque le commencement d exécution du contrat de promotion immobilière ; il faut donc le signer préalablement. Lorsque le promoteur n est pas amené à signer de contrat d entreprise (parce qu il réalise lui-même la construction), c est alors le démarrage des travaux qui marque le commencement d exécution du contrat de promotion. c) Mentions obligatoires 1) Mentions relatives à la construction Le contrat doit indiquer : la situation et la contenance du terrain sur lequel doit être édifié le bâtiment ; la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire ; les devis descriptifs et les conditions d exécution techniques des travaux ; le délai d édification du bâtiment. La description de la consistance et des caractéristiques techniques de la construction est complétée par l annexion au contrat des plans, coupes, élévations avec les côtes utiles des bâtiments, voies, réseaux divers et aménagements extérieurs ou intérieurs (art. R ). Ces documents font ressortir les surfaces de chacune des pièces, locaux, annexes ou dégagements dont la construction est prévue, en mentionnant les éléments d équipements à réaliser. 2) Mentions relatives au prix Le contrat doit indiquer : le prix convenu ; le poste pour imprévu, son montant et la procédure d utilisation de ce poste (autorisation préalable du maître de l ouvrage ou justification a posteriori de l utilisation des sommes) ; les moyens et les conditions de financement ; les modalités de règlement du prix à mesure de l avancement des travaux ; la rémunération du promoteur ;

69 CHAPITRE 6 - LE CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIÈRE la justification de la garantie financière extrinsèque que doit prendre le promoteur pour couvrir le cas échéant les dépassements de prix. Le montant respectif de chaque louage d ouvrage conclu en exécution du contrat de promotion est notifié ultérieurement au maître de l ouvrage. Parallèlement, le promoteur informe chaque entrepreneur du prix global de la construction convenu dans le contrat de promotion immobilière. S il est prévu le recours à un prêt immobilier, le contrat doit être conclu sous la condition suspensive de l obtention de ce prêt (art. L et s. C. conso.). Exécution du contrat de promotion immobilière Au stade de l exécution du contrat, le dispositif de protection du maître de l ouvrage se concentre sur le prix qui constitue son obligation contractuelle essentielle. a) Conditions du paiement du prix 1) Prohibition des versements anticipés Avant la signature du contrat de promotion immobilière, aucun versement de prix ne peut avoir lieu (art. L CCH). Le promoteur peut seulement prétendre à la rémunération des études préalables qui ont été réalisées dans le cadre d un contrat d études préliminaires indépendant du contrat de promotion. 2) Échelonnement des versements PRIX DE LA CONSTRUCTION Les modalités de paiement du prix sont librement déterminées par les parties en fonction de l état d avancement des travaux, à condition de respecter les maxima prévus à l article R du CCH : 15 % du prix à l achèvement des fondations ; 70 % à la mise hors d eau. Ces seuils ne tiennent pas compte du poste pour imprévu. Les sommes prévues dans ce poste sont débloquées et payées si la dépense constitue bien une dépense imprévue couverte par le poste. L utilisation de ces sommes doit seulement correspondre à leur destination. RÉMUNÉRATION DU PROMOTEUR Le fractionnement du paiement de la rémunération ne peut excéder les pourcentages suivants (art. R ) : G69

70 G 70 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION 10 % à la signature du contrat lorsque les études préliminaires ont fait l objet d un contrat séparé ; 25 % à la signature du contrat si les études préliminaires ont été intégrées au contrat de promotion immobilière ; 50 % à la mise hors d eau ; 70 % à l achèvement des travaux d équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ; 90 % à la livraison du bâtiment au maître de l ouvrage. À la livraison, le maître de l ouvrage consigne le solde de la rémunération jusqu à la reddition des comptes. Le promoteur peut échapper à la consignation en fournissant un engagement de caution personnelle et solidaire d un montant équivalent (art. R CCH). Dans cette hypothèse, le solde est payé à la livraison et la caution est libérée à la reddition des comptes. b) Garantie extrinsèque des dépassements de prix Dans le secteur protégé, la prise en charge des dépassements de prix par le promoteur doit être couverte par une garantie extrinsèque donnée par un établissement habilité, tel une banque ou une entreprise d assurance agréée (art. L et R CCH). La garantie doit prendre l une ou l autre des formes suivantes : une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s oblige envers le maître de l ouvrage, solidairement avec le promoteur, à payer les sommes supplémentaires ; une ouverture de crédit par laquelle celui qui l a consentie s oblige à avancer au promoteur, ou à payer pour son compte, les sommes correspondant au dépassement du prix. Cette convention doit stipuler au profit du maître de l ouvrage le droit d en exiger personnellement l exécution. La garantie extrinsèque peut comporter une franchise et jouer uniquement pour les dépassements excédant 5 % du prix prévu au contrat. Certains promoteurs sont dispensés de fournir la garantie extrinsèque. C est le cas notamment des sociétés d économie mixte contrôlée par une personne publique (art. R CCH). La composition de ces sociétés est à elle seule un gage de sa solidité financière. La garantie des dépassements de prix est calquée sur l obligation du promoteur. Elle couvre le paiement des sommes qui dépassent le prix contractuel, sauf celles qui résultent d un cas de force majeure ou d un fait personnel du maître de l ouvrage.

71 CHAPITRE 6 - LE CONTRAT DE PROMOTION IMMOBILIÈRE La garantie du prix convenu prend fin en même temps que s achève la mission du promoteur (art. R , al. 1 er renvoyant à l article C. civ.), c est-à-dire à la livraison de l immeuble accompagnée de l arrêt des comptes. c) Clause résolutoire Le contrat de promotion immobilière peut prévoir des clauses organisant la résolution de plein droit du contrat en cas de défaillance de l une ou l autre des parties. Lorsqu elles sanctionnent l inexécution des obligations financières du maître de l ouvrage, ces clauses ne produisent effet qu un mois après une mise en demeure restée infructueuse (art. L CCH). Durant ce mois, un délai d exécution peut être accordé au maître de l ouvrage sur le fondement de l article 1244 du Code civil. Les effets de la clause résolutoire sont alors suspendus jusqu au terme de la grâce. Lorsque la clause résolutoire produit son effet, le maître de l ouvrage demeure tenu d exécuter les contrats d entreprise conclus en son nom avant la résiliation du contrat de promotion immobilière (art. L , al. 3). Ces contrats d entreprise ont été conclus au nom et pour le compte du maître de l ouvrage. La résiliation du contrat de promotion ne produit son effet que pour l avenir, et ne remet pas en cause les contrats passés en exécution du mandat résilié. G71

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73 La vente d'immeuble à construire CHAPITRE 7 La vente d immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat (art C. Civ.). Elle s oppose à la vente «clefs en mains» qui fait l acquéreur immédiatement propriétaire d une construction achevée. Dans la vente d immeuble à construire, l acquéreur achète seulement «sur plans» l immeuble, ou la partie d immeuble, que le vendeur promet de lui construire. Venue de la pratique, la vente d immeuble à construire est aujourd hui régie par les articles et suivants du Code civil et les articles L et suivants du CCH (pour les ventes conclues dans le secteur protégé du logement). Ce contrat tient une place à part dans le droit de la construction probablement parce qu il est le premier à être doté d une réglementation spécifique pour protéger l accédant à la propriété de son logement. Sa qualité de premier né de la législation consumériste du droit de la construction explique sans doute les insuffisances de son régime particulièrement la «garantie intrinsèque d achèvement» qui n a rien d une sûreté au regard des contrats de construction réglementés plus tardivement (comme le contrat de construction de maison individuelle ou la toute récente vente d immeuble à rénover). 1 Notion de vente d immeuble à construire Définition du contrat La vente d immeuble à construire est un contrat original du Code civil mêlant des effets de la vente (transfert de la propriété du sol) et du contrat d entreprise (obligation d édifier l immeuble). Le paiement d un prix y est évidemment essentiel : la cession de terrain contre des locaux à construire n est pas une vente d immeuble à construire mais un contrat sui generis. L obligation de construire est caractéristique de la vente d immeuble à construire. La construction peut porter sur un bâtiment à édifier, un sous-sol à creuser ou n importe quel autre ouvrage

74 G74 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION immobilier. En l absence d obligation de construire, le contrat est une vente immobilière ordinaire, et non une vente d immeuble à construire : vente d immeuble «clefs en mains», vente d immeuble inachevé dans laquelle l acquéreur fait son affaire de l achèvement. La construction dans un délai déterminé par le contrat est également un élément de définition de la vente d immeuble à construire (art C. civ.). Dans le secteur libre, l absence de délai disqualifie la vente en contrat innommé alors qu elle entraîne sa nullité dans le secteur protégé (art. L CCH). Formes de vente d immeuble à construire Un immeuble vendu à construire peut l être à terme ou en l état futur d achèvement (art , al. 2 C. civ.). Dans le secteur protégé, la vente doit prendre l une ou l autre de ces deux formes. En pratique, la vente en l état futur d achèvement (VEFA) est toujours préférée à la vente à terme pour une raison décisive : le prix y est payable au fur et à mesure de l avancée des travaux, ce qui permet d associer l acquéreur au financement de la construction. Dans la vente à terme au contraire, aucun paiement ne peut avoir lieu avant l achèvement de l immeuble qui constitue le terme du contrat. a) Vente en l état futur d achèvement «La vente en l état futur d achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l acquéreur est tenu d en payer le prix à mesure de l avancement des travaux» (art C. civ., L CCH). 1) Transfert de propriété La conclusion de la VEFA transfère immédiatement à l acquéreur la propriété du sol, ou le droit de construire, et celle des constructions qui s y trouvent déjà. Le contrat doit prendre une forme authentique et faire l objet d une publicité foncière. La propriété des constructions à édifier est transférée au fur et à mesure des travaux, conformément à la règle de l accession (la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, article 552 C. civ.). Le transfert des risques ne suit pas le transfert de propriété : jusqu à la livraison, les risques pèsent sur le vendeur. Res perit debitori l emporte sur res perit domino. 2) Paiement du prix Le paiement du prix suit le rythme de l acquisition de la propriété ; il a lieu progressivement, au fur et à mesure de l avancée de la construction. Un premier versement peut être acquitté à la

75 CHAPITRE 7 - LA VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE conclusion de la vente, sous réserves de l existence de conditions suspensives (prêt, permis de construire...). Par ailleurs, dans le secteur protégé, le droit d exiger un premier versement dès la conclusion de la VEFA est subordonné à la constitution d une garantie extrinsèque (d achèvement ou de remboursement des sommes versées en cas d inachèvement). Le prix est ensuite versé par fraction au fur à mesure de la construction selon un calendrier impérativement réglementé pour les ventes du secteur protégé (art. R CCH). Dans le secteur libre, les parties choisissent la fréquence des échéances et leur montant. L échelonnement du prix est un élément essentiel de la VEFA. 3) Maîtrise d ouvrage La maîtrise d ouvrage appartient en général au propriétaire du sol, comme c est le cas dans le louage d ouvrage. Le principe n est cependant pas absolu. Le droit des contrats spéciaux connaît des techniques dissociant la maîtrise d ouvrage de la propriété du sol. La vente en l état futur d achèvement en est un exemple, à l instar du bail à construction, du bail à réhabilitation, du bail emphytéotique ou encore de la concession immobilière. Le vendeur en l état futur d achèvement conserve la maîtrise d ouvrage jusqu à la réception des travaux dit l article , alinéa 2 du Code civil. La réception est le dernier acte du maître de l ouvrage, par lequel il déclare l accepter avec ou sans réserves (art C. civ.). La maîtrise d ouvrage investit le vendeur du pouvoir de choisir les entrepreneurs, de passer avec eux les louages d ouvrage nécessaires, de surveiller les travaux, d exiger leur conformité au contrat et de les réceptionner en formulant des réserves le cas échéant (la maîtrise d ouvrage est en ce cas conservée par le vendeur jusqu à la levée des réserves). b) Vente à terme «La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s engage à livrer l immeuble à son achèvement, l acheteur s engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l achèvement de l immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente» (art C. civ. ; L CCH). La vente à terme est désertée des promoteurs qui fuient la complexité de son régime (effet rétroactif du transfert de propriété) et n apprécient guère l interdiction des versements avant la livraison. 1) Fixation du terme à l achèvement de l immeuble L achèvement de l immeuble constitue le terme qui déclenche le transfert de propriété dans la vente à terme ; il doit donc être constaté par acte authentique. G75

76 G76 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION DÉFINITION DE L'ACHÈVEMENT La notion d achèvement recouvre juridiquement des réalités différentes. Aux terme de l article R du CCH, l immeuble vendu à construire est réputé achevé lorsque sont exécutés et installés les ouvrages et éléments d équipement indispensables à l utilisation de l immeuble conformément à sa destination (sans égard pour les défauts de conformités mineurs ni pour les malfaçons ne compromettant pas l utilisation de l immeuble conformément à sa destination). Aux termes de l article R du Code de l urbanisme en revanche, l immeuble est achevé lorsqu il est conforme au permis de construire, c'est-à-dire beaucoup plus tôt. En droit fiscal enfin, la notion d achèvement s entend de locaux utilisables, pour lesquels sont exécutés les travaux de gros œuvre, la maçonnerie, la couverture, les fermetures extérieures et les branchements sur les réseaux extérieurs. L achèvement qui déclenche les effets de la vente à terme est celui de l article R du CCH, (du moins dans le secteur protégé puisque dans le secteur libre, les parties peuvent convenir d un achèvement différent). Au sens de ce texte, l achèvement n est pas le parachèvement ; il repose seulement sur l aptitude générale de l immeuble à remplir le rôle auquel il est destiné. L immeuble peut ainsi être achevé alors même qu il présente encore des défauts de conformité ou des vices mineurs, du moment que ces défauts n empêchent pas son utilisation normale. Cela n est pas gênant car la constatation de l achèvement n interdit pas à l acheteur d exercer les actions qui lui appartiennent pour réparer ces défauts (responsabilité contractuelle et garantie des vices apparents). CONSTATATION DE L'ACHÈVEMENT La constatation de l achèvement, indispensable pour déclencher les effets de la vente à terme, résulte d un accord des parties ou de la déclaration d une personne qualifiée (art. R CCH). La constatation de l achèvement par les parties fait l objet d un acte du notaire ayant reçu la vente ; cet accord vaut livraison de l immeuble. À défaut d accord, ou si la vente le prévoit, l achèvement est constaté par une personne qualifiée désignée par ordonnance sur requête du président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l immeuble. L expert désigné déclare l immeuble achevé devant le notaire. Sa déclaration est ensuite notifiée par la partie la plus diligente à l autre par lettre recommandée avec demande d avis de réception, la date de réception valant livraison de l immeuble. 2) Transfert de propriété Jusqu à la constatation de l achèvement, le vendeur reste propriétaire de la construction qui s élève et en assume les charges (charges de copropriété, taxes foncières). Avec la constatation de l achèvement, la propriété passe à l acquéreur de plein droit. Le notaire assure la publicité foncière de l achèvement. La vente elle-même doit aussi être publiée dans la mesure où le transfert de

77 CHAPITRE 7 - LA VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE propriété produit ses effets rétroactivement au jour de la vente (art C. civ.). La protection des tiers implique de les informer dès la conclusion du contrat du transfert de propriété à venir. 3) Paiement du prix Le prix est payable à la livraison de l immeuble (art ), c'est-à-dire soit à la signature du contrat si l achèvement est constaté par accord des parties devant le notaire, soit à la réception de la notification de la déclaration d achèvement faite devant le notaire par l expert désigné (art. R CCH). Avant la livraison, tout paiement est interdit. Une fois l immeuble livré, c est l intégralité du prix qui est exigible. Il est impossible de déroger à ces règles dans le secteur protégé. Les clauses organisant des paiements anticipés sont réputées non écrites et placent le vendeur sous le coup des sanctions pénales de l article L du CCH. Dans le secteur libre, une vente à terme qui prévoirait des paiements avant achèvement serait disqualifiée en un contrat innommé de vente d immeuble à construire. Dans le secteur protégé a fortiori dans le secteur libre le vendeur peut demander le versement de dépôts de garantie en cours de construction. Ces sommes sont versées sur un compte spécial ouvert au nom de l acquéreur ; elles sont indisponibles, incessibles et insaisissables (art. L CCH). Si ces dépôts ne peuvent servir au financement du programme de construction, ils constituent néanmoins une bonne garantie de paiement puisque les sommes s imputent sur le paiement du prix le moment venu. L organisme dépositaire les débloque et les verse au vendeur une fois reçue l attestation notariée d achèvement de l immeuble. G77 2 Régime général de la vente d immeuble à construire Pouvoirs de l acquéreur a) Mandat L article du Code civil permet à l acquéreur de donner mandat au vendeur d effectuer des actes de disposition ou constitutifs de droit réel imposés par le permis de construire ou par le règlement d urbanisme (servitudes, échanges de parcelles...). Ce mandat est réglementé dans le secteur protégé (art. R CCH). b) Cession des droits Aux termes de l article , l acquéreur peut librement céder les droits qu il tient d une vente d immeuble à construire. Le cessionnaire est substitué de plein droit dans les obligations du cédant et

78 G 78 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION le mandat éventuellement consenti se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire. Ces dispositions s appliquent à toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, comme à cause de mort (art C. civ.). Contrairement à la précaution prise dans le contrat de promotion immobilière (art C. civ.), le texte ne fait pas ici du cédant le garant du paiement du prix en cas d insolvabilité du cessionnaire. Garanties des désordres de construction a) Garantie des vices apparents En droit commun, le vendeur ne garantit pas les vices apparents dont l acheteur a pu se convaincre lui-même (art C. civ.). L acheteur qui agrée la chose malgré son vice apparent est censé l avoir acceptée en l état. La solution n est pas transposable dans la vente d immeuble à construire puisque, à la conclusion du contrat, il n y a rien à agréer du tout. L acheteur s engage sans pouvoir examiner l immeuble qui, par hypothèse, n existe pas encore. C est pourquoi l article du Code civil dispose, de manière assez maladroite, que le vendeur d immeuble à construire doit garantir les vices apparents : «le vendeur d un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l expiration d un délai d un mois après la prise de possession par l acquéreur, des vices de construction alors apparents». Dans le secteur protégé, les clauses contraires sont réputées non écrites (art. L CCH). 1) Notion de vice apparent Le vice apparent se définit à rebours du vice caché. C est le vice ostensible que révèle un examen superficiel de l immeuble. La notion ne requiert pas de seuil de gravité particulière : c est une porte qui se ferme mal ou encore un carrelage qui s ébrèche au moindre coup... Le vice apparent se distingue du défaut de conformité qui reste en dehors de la garantie de l article C est une différence avec la garantie décennale des constructeurs qui couvre les vices comme les défauts de conformité cachés (article 1792 et s. C. civ.). Le vice est une anomalie de la construction, une malfaçon ; le défaut de conformité se présente comme une différence entre les stipulations du contrat et le travail réalisé (ouverture oubliée sur un mur, impossibilité de stationner deux véhicules dans un garage contrairement au plan...). Le premier relève de la garantie spéciale de l article du Code civil, le second de la responsabilité contractuelle de droit commun. 2) Régime de la garantie RÉVÉLATION DU VICE L article ne détermine pas clairement la date à laquelle le vice doit se révéler pour recevoir la qualification de vice apparent. Il dispose seulement que le vendeur ne peut être déchargé de sa

79 CHAPITRE 7 - LA VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE garantie avant l expiration du délai d un mois à compter de la prise de possession ou avant la réception, si elle lui est postérieure (ce qui est exceptionnel). La Cour de cassation décide que la recevabilité de l action en garantie des vices apparents n est pas subordonnée à la dénonciation du vice dans le délai de l article du Code civil ; il faut seulement agir dans le délai de forclusion de l article 1648, alinéa 2 (Civ. 3, 22 mars 2000, Bull. civ. III, n 63). DÉLAI D'ACTION L action en garantie des vices apparents est introduite, à peine de forclusion, dans l année qui suit le plus tardif des deux événement suivants : réception ou expiration du mois qui suit l entrée en possession (art. 1648, al. 2 C. civ.). Dans le cours normal des choses, la réception précède l entrée en possession. La réception marque la fin des louages d ouvrage conclus par le vendeur en sa qualité de maître de l ouvrage. Elle intervient normalement avant l entrée en possession de l acquéreur (réalisée par la remise des clefs) qui accompagne la livraison de l immeuble vendu. Toutefois, la situation peut se rencontrer d une livraison précédant la réception de l ouvrage lorsque l acheteur a besoin d entrer rapidement dans les lieux (pour libérer son logement par exemple) et qu ils sont habitables. L arrêt précité de la troisième chambre civile du 22 mars 2000 aboutit à étendre la garantie des vices apparents à tous les vices se révélant dans le délai d un an de l article 1648, alinéa 2. On peut douter cependant du caractère apparent d un vice qui se révèle plusieurs mois après l entrée en possession. Mais le délai d un an écoulé, l action est prescrite et l acheteur forclos pour faire jouer la garantie des vices apparents. La garantie décennale et la garantie biennale prendront éventuellement le relais si les conditions en sont réunies. L action en responsabilité contractuelle pour un défaut de conformité apparent est en principe soumise à la prescription trentenaire (ou à la prescription décennale pour les contrats mixtes, commerciaux et civils). En pratique, les contrats stipulent parfois des clauses obligeant l acquéreur à dénoncer le défaut de conformité apparent dans le délai applicable aux vices apparents. De telles clauses sont efficaces et conformes à l article 2220 du Code civil qui autorise les clauses abrégeant les délais de prescription. Dans le secteur protégé, il est prudent cependant d en réserver le jeu aux défauts de conformité absolument manifestes. DÉCHARGE DE GARANTIE Pour sécuriser leur situation, les vendeurs ont pris l habitude de faire stipuler des clauses de décharge de garantie. La décharge a pour effet d écarter la prescription d un an de l article 1648, alinéa 2 et d obliger l acheteur à agir dans le délai d un mois de l article Une fois la décharge obtenue, la garantie ne peut plus être recherchée. La Cour de cassation s est récemment prononcée contre les clauses déchargeant automatiquement le vendeur de sa garantie à l expiration du délai prévu par G79

80 G 80 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION le deuxième alinéa de l article De telles clauses insérées dans le contrat de vente constituent des renonciations anticipées à la garantie. Cette jurisprudence sonnera certainement le glas de ces décharges de garantie. Quel vendeur convaincra son acheteur, entré en possession depuis un mois, de lui consentir une décharge de garantie? REMÈDES ET ACTION RÉCURSOIRE Aux termes de l article , alinéa 2, du Code civil, la garantie ouvre la résolution de la vente ou la diminution du prix sauf si le vendeur offre de réparer le vice. En réalité, l acquéreur peut toujours exiger une réparation en nature et des dommages et intérêts même si le vendeur ne s engage pas à réparer le vice (Civ. 3, 2 mars 2005, Bull. civ. III, n 50). Le vendeur dont la garantie est mise en œuvre pourra se retourner, en sa qualité de maître d ouvrage, contre l entrepreneur responsable du vice au titre de sa garantie de parfait achèvement (art C. civ.). Les vices apparents entrent en effet dans le champ de la garantie de parfait achèvement due par l entrepreneur au vendeur maître de l ouvrage, s ils sont dénoncés dans l année de la réception. Le délai des deux garanties est le même une année mais leur point de départ diffère : la garantie des vices apparents commence généralement à courir, non à la réception comme la garantie de parfait achèvement, mais à l écoulement du premier mois de l entrée en possession. La garantie de parfait achèvement expire plus tôt que la garantie des vices apparents ; le vendeur assigné en garantie par l acquéreur ne parvient donc pas toujours à en reporter le poids sur l entrepreneur. b) Garanties biennale et décennale L article assimile le vendeur d immeuble à construire à un constructeur et lui étend les garanties décennale et biennale des articles 1792 et suivants du Code civil. À compter de la réception, et non de l entrée en possession, le vendeur garantit l acquéreur pendant dix ans contre la survenance de désordres affectant la solidité ou la destination de l immeuble (garantie décennale) et, pendant deux ans minimum, contre les défauts de fonctionnement des éléments d équipement dissociables de l ouvrage (garantie biennale). L acquéreur ne participant pas à la réception, il lui est difficile de connaître la date d expiration de ces garanties. Il serait utile que le notaire qui reçoit la vente demande et conserve une copie du procès-verbal de réception afin d informer l acquéreur qui le souhaite sur l expiration des garanties biennale et décennale. Le vendeur d immeuble à construire, débiteur des garanties biennale et décennale à l égard de son acquéreur, en est lui-même créancier dans ses rapports avec les locateurs d ouvrage. Par conséquent, assigné en garantie décennale par l acquéreur, le vendeur appellera en garantie ses constructeurs afin de reporter sur eux la charge finale de la réparation du désordre.

81 CHAPITRE 7 - LA VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE Une réception sans réserve purge les désordres apparents qui ne peuvent faire l objet d aucune action en responsabilité ou en garantie contre les constructeurs. Cet effet ne bénéficie pas au vendeur qui doit la garantie des vices apparents à l acheteur et, éventuellement, les garanties biennale et décennale. Il ne saurait excepter sa propre négligence à réserver un désordre apparent à la réception pour faire échec à l action en garantie décennale ou biennale introduite contre lui par l acquéreur. Dans les ventes d immeuble à construire, les garanties biennale et décennale excluent le jeu de la garantie des vices cachés du droit commun de la vente. c) Garantie d isolation phonique Le vendeur d immeuble à construire est garant à l égard du premier occupant de chaque logement de la conformité aux exigences minimales requises en matière d isolation phonique pendant un an à compter de la prise de possession (art. L , al. 3 CCH). À l instar de ce qui se passe pour les garanties biennale et décennale, le vendeur garant d isolation phonique en est aussi créancier, en sa qualité de maître de l ouvrage. Il peut donc appeler ses entrepreneurs en garantie. Il risque cependant d être forclos, car la garantie d isolation phonique dont il est débiteur se prescrit plus tard que celle dont il bénéficie. La garantie des entrepreneurs est en effet calquée sur leur garantie de parfait achèvement ; sa durée est donc d une année à partir de la réception, contre un an à compter de la prise de possession pour la garantie d isolation phonique due par le vendeur d immeuble à construire. G81 3 Régime renforcé de la vente d immeuble à construire Toute vente d immeuble à construire conclue dans le secteur protégé du logement doit impérativement être conclue à terme ou en l état futur d achèvement. Le régime de ces ventes s y trouve renforcé par des règles visant à protéger l accédant à la propriété qui verse des fonds avant l achèvement de l immeuble. Des sanctions pénales assurent l impérativité de cet ordre public de protection. Champ d application a) Principe Aux termes de l alinéa premier de l article L du CCH, la vente d un immeuble à construire doit respecter le régime renforcé du secteur protégé lorsque deux critères sont réunis :

82 G 82 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION l immeuble est destiné à un usage d habitation ou mixte, professionnel et d habitation ; l acheteur s est engagé à verser des fonds avant l achèvement de la construction. Cette seconde condition est fondamentale car celui qui achète un immeuble en construction n a pas besoin de protection spéciale s il ne verse rien avant son achèvement ; si l immeuble n est pas achevé, il aura seulement perdu son temps. En revanche, le régime renforcé s impose dès que l accédant est obligé de verser des fractions de prix (VEFA) ou des dépôts de garantie (vente à terme). b) Extension Le second alinéa de l article L étend le statut impératif au contrat par lequel celui qui s engage à construire ou à faire construire procure directement ou indirectement le terrain, à celui qui contracte l obligation d effectuer des versements avant l achèvement de la construction. L objectif du texte est d attraire dans le secteur protégé de la vente d immeuble à construire les pratiques destinées à le contourner. L hypothèse visée est celle d un promoteur qui procurerait le terrain à l accédant sans le lui vendre. Depuis la création du contrat de construction de maison individuelle et du contrat de promotion immobilière, l utilité de l article L , alinéa 2 est moins évidente. Le régime impératif de ces deux derniers contrats confère à l accédant une protection au moins équivalente au régime de la vente d immeuble à construire. C est pourquoi la vente d immeuble à construire ne s impose pas si celui qui fournit, indirectement, le terrain décide de conclure un contrat de construction de maison individuelle (art. L CCH). Mais l article L , alinéa 2 demeure applicable dès que le constructeur fournit le terrain directement. La jurisprudence donne peu d exemples de fourniture directe du terrain. On cite généralement la substitution de l accédant au promoteur dans le bénéfice d une promesse de vente du terrain. Il y a là une fourniture directe du terrain qui, associée à l obligation de verser des fonds en cours de construction, impose le recours à la vente d immeuble à construire dans le secteur protégé. La fourniture indirecte du terrain suppose davantage qu une simple information sur les terrains à bâtir. La jurisprudence donne le cas d un terrain acquis par l accédant par la voie d une annonce dans la presse publiée par le constructeur, donnant ses propres coordonnées téléphoniques et jouant ainsi l intermédiaire entre le vendeur et l acheteur du terrain (Civ. 3, 11 décembre 1991, Bull. civ. III, n 316). La protection de l accédant se fait ici au prix des classifications et qualification juridiques puisque l application de l article L , alinéa 2 oblige à conclure une vente d immeuble à construire portant seulement sur la construction, c est-à-dire un «véritable monstre juridique» M. Dagot, La vente d'immeubles à construire, Litec, n 133.

83 L extension n a pas lieu cependant si le terrain ou le droit de construire est procuré à une société de construction ou si celui qui le procure est un organisme d HLM agissant comme prestataire de service (art. L , al. 2 in fine). Contrat préliminaire de réservation a) Définition CHAPITRE 7 - LA VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE Le contrat préliminaire de réservation est le contrat préparatoire aux ventes d immeuble à construire du secteur protégé. Il s agit du contrat par lequel le réservant futur vendeur s engager à réserver au réservataire futur acquéreur un immeuble ou une partie d immeuble à construire, en contrepartie du versement d un dépôt de garantie (art. L CCH). La conclusion d un contrat préliminaire n est pas un préalable indispensable à la vente d immeuble à construire ; mais, si les parties veulent recourir à un contrat préparatoire, ce modèle s impose dans le secteur protégé, à l exclusion de toute autre promesse d achat ou de vente qui n en reprendrait pas le contenu obligatoire (art. L in fine). Dans le secteur libre en revanche, les parties fixent librement le contenu de leurs avant-contrats de ventes d immeubles à construire. Le contrat préliminaire de réservation est conçu comme un outil au service du promoteur pour tester la faisabilité du programme immobilier projeté. Si le succès n est pas au rendez-vous (rareté des réservations), le promoteur peut renoncer à l opération en restituant les dépôts de garantie aux réservataires. La conclusion de contrats préliminaires rassure en outre les établissements financiers sur les chances de succès de l opération pour laquelle le promoteur sollicite leurs crédits. Du point de vue du banquier comme du promoteur, la consignation de dépôts de garantie, destinés à s imputer sur les premiers versements en cas de réalisation de la vente, constitue des garanties de paiement appréciables. La doctrine discute de la nature juridique du contrat de réservation : promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, pacte de préférence... Selon la Cour de cassation, il est simplement un contrat «sui generis essentiellement synallagmatique» du secteur de la vente d immeuble (Civ. 3, 18 décembre 1984, Bull. civ. III, n 217). b) Formalisme Le contrat préliminaire de réservation doit être rédigé par écrit et comporter, à peine de nullité, des mentions obligatoires destinées à éclairer le réservataire sur le projet de vente à venir. Sa conclusion peut intervenir à n importe quel moment, avant même l acquisition du terrain ou en G83

84 G 84 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION cours de construction. Mais l immeuble ne doit pas être achevé, sinon le contrat n est plus préliminaire à une vente d immeuble à construire. Le formalisme dont la loi le dote ad validitatem permet au réservataire de connaître avec précision le projet proposé avant de s engager dans la vente (art. L , al. 2, R et R CCH). Le contrat doit mentionner impérativement : la surface habitable approximative de l immeuble objet du contrat ; le nombre de pièces principales ; la liste des pièces de service, dépendances et dégagements ; la situation dans l immeuble du local réservé (si le contrat porte seulement sur une partie de l immeuble à construire) ; le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, les modalités de sa révision dans les limites et conditions prévues aux articles L et R ; la date prévisionnelle de conclusion du contrat définitif de vente ; l indication des prêts que le réservant s engage à faire obtenir au réservataire avec précision de leur montant, de leurs conditions et du nom du prêteur. Les prêts dont le réservataire fait son affaire personnelle ne font pas l objet d une mention obligatoire. Les dispositions de la loi Scrivener n du 13 juillet 1979 sur la protection de l acquéreur emprunteur s appliquent seulement au contrat définitif de vente (art. L CCH, dernier alinéa). Au stade du contrat préliminaire par conséquent, le défaut d obtention du prêt n autorise pas la restitution du dépôt de garantie. La lacune contraint le réservataire à conclure malgré tout la vente sous condition suspensive d obtention d un prêt, condition dont la défaillance lui permettra de récupérer le dépôt. Il vaut mieux soumettre expressément le contrat préliminaire aux dispositions de la loi Scrivener afin d éviter de conclure un acte authentique de vente condamné à la caducité. Le contrat doit comporter en annexe une note technique indiquant la qualité de la construction : nature et qualité des matériaux et éléments d équipement, équipements collectifs présentant une utilité pour la partie d immeuble vendue. c) Obligations 1) Réservation L obligation de réservation n engage pas le réservant à vendre exactement l immeuble, ou la partie d immeuble, décrit dans le contrat préliminaire. Le promoteur s oblige seulement à réserver au

85 CHAPITRE 7 - LA VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE réservataire, pour le cas où la vente se réaliserait, un local dont les caractéristiques précises restent encore à fixer. C est pourquoi le contrat préliminaire de réservation est un contrat sui generis, irréductible à une promesse de vente qui requiert la détermination précise de la chose et du prix et l engagement ferme de vendre le bien. Au stade du contrat préliminaire, le réservant est encore en phase de prospection ; il explore les chances de succès de son projet et peut y renoncer en restituant le dépôt de garantie (art. R CCH). Néanmoins le contrat préliminaire de réservation peut engager le promoteur au-delà d une simple réservation et mettre à sa charge une véritable obligation de vendre. La validité de ce contrat préliminaire ne fait aucun doute, tant du moins qu il respecte son contenu réglementaire. En outre, et même en l absence d obligation de vendre, une condamnation à dommages et intérêts peut être envisagée sur le terrain de l abus de droit si le réservant renonce à la vente alors que la construction est déjà très avancée. Dans cette hypothèse, l espoir de conclure la vente est en effet très grand dans l esprit du réservataire, ce qui entache d abus, du moins de faute civile, le retrait du contrat (à l instar de la rupture fautive des négociations contractuelles). 2) Dépôt de garantie En contrepartie de la réservation qui lui est faite, le réservataire contracte l obligation de verser un dépôt de garantie. Il s agit de la seule obligation du réservataire qui ne contracte pas l engagement d acquérir l immeuble ou la partie de l immeuble réservé. Le réservant est pour l instant un acquéreur simplement potentiel pouvant toujours renoncer à la vente, nonobstant le versement d un dépôt de garantie. MONTANT DU DÉPÔT DE GARANTIE Le montant du dépôt ne doit pas entamer la liberté du réservataire de renoncer à la vente. C est pourquoi le Code prévoit un montant maximum qui varie selon le délai prévu pour la réalisation de la vente (art. R ). Le dépôt de garantie ne peut ainsi excéder : 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente est inférieur à un an ; 2 % de ce prix si le délai n excède pas deux ans ; aucun versement n a lieu au-delà. Le dépôt de garantie est versé sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque, dans un établissement spécialement habilité à cet effet ou encore chez un notaire (art. R CCH). Les fonds déposés sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu à la conclusion du contrat de vente (art. L , al. 3). Le dépôt n est pas encaissé par le vendeur, ce qui en garantit la restitution le cas échéant. G85

86 G SORT DU DÉPÔT DE GARANTIE 86 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION Si la vente se réalise, le dépôt de garantie s impute sur le prix de vente. Dans le cas contraire, le réservant le restitue au réservataire dans les conditions de l article R du CCH. Le réservataire peut toujours sortir du contrat de réservation et renoncer à la vente. Selon la justification qu il en donne, il récupère ou non son dépôt de garantie. L article L du CCH impose la restitution au déposant des fonds déposés en garantie dans trois hypothèses : le contrat n est pas conclu du fait du vendeur ; la condition suspensive prévue à l article 17 de la loi Scrivener n est pas réalisée ; le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire. Mettant en œuvre ces principes, l article R énumère les cas dans lesquels le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire : non conclusion de la vente dans le délai prévu, du fait du vendeur ; prix définitif de vente excédant de plus de 5 % le prix prévisionnel, éventuellement révisé, quelles qu en soient les causes ; non obtention des prêts prévus au contrat préliminaire ; montant des prêts obtenus inférieurs de 10 % aux prévisions du contrat préliminaire ; absence de réalisation de l un des éléments d équipement prévus au contrat ; réduction de valeur supérieure à 10 % de l immeuble ou de la partie d immeuble, liée à une diminution de sa consistance ou de la qualité des ouvrages. Le réservataire notifie au réservant et au dépositaire sa demande de remboursement par lettre recommandée avec accusé de réception. Sous réserve de la justification de son droit à restitution, il récupère le dépôt de garantie dans les trois mois de sa demande. À ces cas légaux de restitution du dépôt de garantie, il faut ajouter le «droit de retrait» que la Cour de cassation reconnaît au réservataire en cas de modifications importantes des biens réservés, comme la suppression de deux fenêtres d un petit appartement en raison d une erreur de l architecte (Civ. 3, 17 novembre 1993, Bull. civ. III, n 148). d) Délai de rétractation En application de l article L du CCH, le réservataire non professionnel d un immeuble ou d une partie d immeuble à usage d habitation dispose d un délai de rétractation de sept jours à

87 compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification du contrat de réservation. La notification se fait par lettre recommandée avec demande d avis de réception ou par tout autre moyen garantissant pareillement le point de départ du délai. La faculté de rétractation, si elle est exercée, doit prendre une forme identique. Contrat définitif de vente a) Conclusion CHAPITRE 7 - LA VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE Lorsqu un contrat préliminaire de réservation a été conclu, le projet de contrat définitif de vente doit être remis au réservataire au moins un mois avant la date prévue pour la signature de l acte authentique (art. R CCH). À ce stade, les conditions de la vente sont définitivement fixées (description précise du bien et montant prix). Le réservant est désormais lié par son offre de vente, au moins jusqu à la date prévue pour la signature de l acte authentique. En l absence de contrat préliminaire de réservation, le dispositif protecteur de la loi SRU s applique à l acte authentique : l acquéreur dispose alors d un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d acte de vente ; en aucun cas l acte authentique ne peut être signé pendant ce délai (art. L , dernier alinéa). Le contrat de vente d immeuble à construire est un contrat solennel passé en la forme authentique. Sa conclusion peut intervenir à n importe quel stade de la construction, tant du moins que la construction n est pas achevée (si elle l est, la vente immobilière de droit commun est applicable). Néanmoins, la validité de la vente en l état futur d achèvement suppose la constitution d une garantie d achèvement ou de remboursement des sommes versées en cas d inachèvement. Si le vendeur opte pour une formule de garantie intrinsèque d achèvement, le contrat définitif de vente ne peut être conclu avant l achèvement des fondations au minimum. Pour conclure la vente plus tôt, voire même avant le démarrage du chantier, le vendeur doit proposer une garantie extrinsèque (de remboursement ou d achèvement). b) Contenu impératif L article L du CCH impose à peine de nullité les mentions suivantes : description de l immeuble ou de la partie de l immeuble vendu ; prix, modalités de paiement et de révision éventuelle ; délai de livraison ; G87

88 G 88 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION pour les VEFA seulement : garantie d achèvement de l immeuble ou de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d achèvement (cette garantie n est d aucune d utilité dans les ventes à terme pour lesquelles les effets transfert de propriété et paiement du prix sont reportés à l achèvement de l immeuble) ; lorsque le vendeur a obtenu, avant la conclusion de la vente, le bénéfice d un prêt spécial du Crédit Foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l acheteur a été mis en état de prendre connaissance des documents relatifs à l équilibre financier de l opération au vu desquels a été prise la décision de prêt. Le contrat doit comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l immeuble. Ces indications résultent des plans, coupes, élévations avec les cotes utiles et l indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements (art. R CCH). Lorsque l immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan révélant le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d étages de chacun d eux. Il faut en outre annexer au contrat un plan côté du local vendu et une notice indiquant les éléments d équipement propres à ce local (même texte). Ces mentions et annexes doivent permettre à l acquéreur «sur plans» de se faire l idée la plus précise et la plus juste possible du bien qu il acquiert (perception de l immeuble lui-même et dans son environnement immédiat). La signature de l acte authentique de vente s accompagne, le cas échéant, de la remise à l acquéreur du règlement de copropriété qui doit lui être communiqué préalablement à la vente (art. L , al. 5). c) Réglementation du paiement du prix 1) Échelonnement des versements Dans la vente en l état futur d achèvement, le prix est fractionné et payé en plusieurs fois selon un calendrier impérativement réglementé dans le secteur protégé. Dans la vente à terme, le contrat peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront versés auprès d un organisme habilité, au fur et à mesure des travaux ; le prix n est payé au vendeur qu à l achèvement de l immeuble (art. L CCH). L échelonnement des paiements (vente en état futur d achèvement) ou des dépôts de garantie (vente à terme) obéit au calendrier de l article R du CCH. Les versements ne peuvent excéder au total :

89 CHAPITRE 7 - LA VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE 35 % du prix à l achèvement des fondations (certifié par un homme de l art ; art. R ) ; 70 % à la mise hors d eau (lorsque l immeuble est couvert) ; 95 % à l achèvement de l immeuble (défini à l article R CCH). Si la vente est conclue sous condition suspensive (obtention d un prêt par exemple), aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant que la condition ne soit réalisée (art. R , al. 3). Les clauses contraires à l échéancier légal des paiements et dépôts de garantie sont réputées non écrites dans le secteur protégé (art. L CCH). Des paiements intermédiaires sont néanmoins possibles. À condition de ne jamais dépasser les plafonds légaux, le contrat peut organiser des versements périodiques constants ou des versements successifs dont le montant est déterminé en fonction de l avancement des travaux (art. R , al. 4). 2) Paiement du solde Dans la vente à terme, le prix n est exigible qu à la livraison de l immeuble dont l achèvement est constaté en la forme authentique. Si des dépôts ont été versés, ils s imputent sur le prix. Dans la VEFA, le solde du prix est exigible à compter de la mise à disposition de l immeuble à l acquéreur (lors de la remise des clefs le plus souvent). Il peut cependant faire l objet d une consignation en cas de «contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat» (art. R , al. 2) et ce, même si le défaut de conformité est mineur. La somme sera débloquée quand le vendeur aura effectué les travaux nécessaires ; à défaut, le tribunal pourra autoriser l acquéreur à utiliser la somme consignée pour faire effectuer lui-même les travaux. Bien que le texte ne vise que le défaut de conformité, il faut admettre la possibilité de consigner en présence d un vice de construction, qui n est qu une application du remède général de l exception d inexécution. On conseillera aux acquéreurs de réserver tous les vices ou défauts de conformité dans un procèsverbal de livraison, visé par le vendeur. Un procès-verbal sans réserve risquerait de purger l immeuble de ses défauts de conformité apparents. Les vices de construction apparents sont couverts par la garantie de l article du Code civil. Le vendeur peut faire stipuler une clause résolutoire en cas de non paiement par l acquéreur. L article L l y autorise, à condition que la clause ne produise effet que passé le délai d un mois suivant une mise en demeure infructueuse. Le texte rappelle en outre le droit pour l acquéreur d obtenir du juge un délai de grâce durant lequel les effets de la clause résolutoire sont suspendus (art C. civ.). Pour de simples retards de paiement, des pénalités peuvent être stipulées au contrat ; leur taux est limité à 1% par mois (R in fine). G89

90 G 90 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION L article L du CCH limite enfin à 10 % du prix le montant maximum des clauses pénales applicables en cas de résolution du contrat. d) Garanties d achèvement ou de remboursement La conclusion d une vente en l état futur d achèvement rend obligatoire la fourniture à l acquéreur d une garantie ayant pour objet l achèvement de l immeuble ou le remboursement des sommes versées pour le cas où la vente serait résolue pour défaut d achèvement. La vente à terme échappe à ces garanties qui n y sont d aucune utilité puisque les dépôts de garantie ne sont pas encaissés par le vendeur. Versés sur un compte spécial ouvert au nom de l acquéreur, ils sont restitués sans difficulté en cas d inachèvement. Le choix de la formule de garantie (extrinsèque ou intrinsèque) appartient au vendeur. La solennité du contrat de vente définitif assure l efficacité de ces garanties soumises au contrôle du notaire rédacteur de l acte. 1) Garanties extrinsèques GARANTIE EXTRINSÈQUE D'ACHÈVEMENT La garantie extrinsèque résulte de l engagement d un tiers à financer l achèvement de l immeuble en cas de défaillance du vendeur. La formule est la plus sécurisante mais aussi la plus chère. L achèvement garanti est théoriquement celui de l article R du CCH. Ce texte dispose que l immeuble vendu en l état futur d achèvement est considéré achevé lorsque sont exécutés et installés les ouvrages et éléments d équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination. L immeuble est réputé achevé même s il reste des défauts de conformité et des malfaçons mineurs. En pratique cependant, la garantie cesse avant que l immeuble soit achevé au sens de l article R Le problème vient de l article R qui permet de libérer le garant lorsque l immeuble est certifié achevé par un homme de l art dans les conditions de l article R du Code de l urbanisme. La garantie cesse donc avec la déclaration d achèvement de l architecte constatant la conformité de la construction au seul permis de construire. De fait, l achèvement garanti n est donc pas celui de l article R Il en résulte cette conséquence regrettable que la garantie extrinsèque d achèvement n intervient pas pour financer l installation des éléments d équipement indispensables à l utilisation de l immeuble ; le garant est libéré plus tôt, dès la déclaration de conformité au permis de construire. Mais l acheteur n est pas pour autant sans armes. Il peut refuser de payer la fraction du prix correspondant à l achèvement de l article R ou

91 CHAPITRE 7 - LA VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE encore consigner le solde du prix à la livraison, sans préjudice de la responsabilité contractuelle pour défaut de délivrance conforme voire même de la résolution judiciaire du contrat. La garantie est dite extrinsèque car elle émane d un tiers au contrat de VEFA choisi dans la liste de l article R du CCH (une banque ou encore une entreprise d assurance agréée à cet effet). La garantie prend la forme d une ouverture de crédit consentie au vendeur ou d une convention de cautionnement par laquelle la caution s oblige envers l acquéreur à payer les sommes nécessaires à l achèvement, solidairement avec le vendeur (art. R ). Si l ouverture de crédit est choisie, la convention doit stipuler au profit de l acquéreur, ou du sous-acquéreur, le droit d en exiger l exécution. GARANTIE EXTRINSÈQUE DE REMBOURSEMENT La garantie extrinsèque de remboursement est peu pratiquée. Il n est pas facile de commercialiser un immeuble à construire en offrant comme garantie le remboursement des sommes versées en cas d inachèvement. Les acquéreurs préfèrent généralement qu on leur garantisse l achèvement de l immeuble, fût-ce de manière intrinsèque. La garantie consiste en une convention de cautionnement assurant, en cas d inachèvement, et solidairement avec le vendeur, le remboursement à l acheteur des sommes versées. Son objet est limité à la résolution de la vente, amiable ou judiciaire, pour cause d inachèvement. Elle ne couvre ni le paiement des pénalités dus par le vendeur ni les dommages et intérêts. La garantie extrinsèque de remboursement prend fin à l achèvement de l immeuble dans les mêmes conditions que la garantie extrinsèque d achèvement. SUBSTITUTION DE GARANTIE EXTRINSÈQUE L article R du CCH permet au vendeur et au garant de substituer une garantie extrinsèque à une autre, en cours d exécution de la vente. La faculté doit être prévue au contrat et son exercice notifié à l acquéreur. En pratique, c est évidemment la garantie d achèvement qui vient, en cours de programme, se substituer à la garantie de remboursement. Au début du chantier, la garantie de remboursement est en effet moins chère que la garantie d achèvement ; le rapport s inverse à un moment donné, l achèvement devenant moins onéreux à garantir que le remboursement des sommes versées. 2) Garanties intrinsèques d achèvement La garantie intrinsèque d achèvement ne constitue pas une véritable garantie ; elle est seulement une dispense de garantie extrinsèque, un pari fait sur l achèvement de l immeuble au vu des conditions propres de l opération. Quatre formules sont possibles. Si l on excepte la quatrième, réservée aux sociétés d économie mixte, toutes supposent l achèvement des fondations. C est que G91

92 G 92 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION le coût des fondations est variable et dépend de la nature du sous-sol (argile sur plusieurs mètres ou sol rocheux). C est pourquoi la garantie intrinsèque d achèvement ne peut être constituée qu une fois les fondations achevées et l aléa de leur coût disparu. Si le vendeur ne veut pas attendre et veut réaliser la vente avant les fondations, il doit offrir à l acquéreur une garantie extrinsèque. Si le projet porte sur un immeuble collectif, la commercialisation peut démarrer avant l achèvement des fondations avec des ventes sous garantie extrinsèque et se poursuivre, une fois les fondations terminées, par des ventes sous garantie intrinsèque moins onéreuses. IMMEUBLE HORS D'EAU ET LIBRE D'INSCRIPTION La première formule de garantie intrinsèque d achèvement est prévue à l article R , a) : elle requiert un immeuble mis hors d eau et grevé d aucun privilège ou hypothèque. Ces conditions doivent être remplies à la date de conclusion de l acte authentique de VEFA. Le stade du hors d eau associé à l absence d inscription fait présumer la solvabilité du vendeur pour achever la construction. Dès lors qu il a financé l achat du terrain et la construction jusqu au hors d eau par des fonds propres ou des concours financiers sans garantie, l achèvement peut être financé par le produit de la vente conclue (la mise hors d eau permettant d exiger un versement à hauteur de 70 % du prix, art. R ). FONDATIONS ACHEVÉES ET JUSTIFICATION D'UN FINANCEMENT SUFFISANT La garantie résulte de l association entre l achèvement des fondations et des conditions financières très rassurantes (R , b)). Le financement de l immeuble doit provenir, à concurrence de 75 % du prix de vente prévu : des fonds propres du vendeur ; du montant des ventes déjà conclues ; des crédits confirmés. Un taux de 60 % suffit si les fonds propres représentent 30 % du prix de vente prévu. Cette formule convient bien à la commercialisation d immeubles collectifs d une certaine ampleur. Elle suppose l ajout de deux mentions au contrat (art. R CCH) : l une par laquelle l acheteur reconnaît être averti de la teneur de la garantie choisie par le vendeur ; l autre l informant que les pièces justificatives de cette garantie sont à sa disposition chez le notaire ayant reçu la vente (attestation notariée du montant du prix des ventes déjà conclues, attestation bancaire pour celui des crédits confirmés). Si le taux de 75 % n est pas atteint au jour de la vente, le contrat peut être passé sous condition suspensive de la justification du financement requis dans les six mois de l achèvement des fonda-

93 CHAPITRE 7 - LA VENTE D'IMMEUBLE À CONSTRUIRE tions. Le vendeur est ainsi autorisé à intégrer le montant de ces ventes conditionnelles au calcul du financement de 75 % exigé pour réaliser la garantie intrinsèque des ventes ultérieures (art. R , al. 3). Il est alors facile de constituer la garantie intrinsèque dans un programme immobilier d envergure : le montant des premières VEFA conclues sous condition suspensive d obtention de la garantie intrinsèque permettra de réaliser cette même garantie pour les ventes ultérieures dont le montant servira, par ricochet, à parfaire les ventes conditionnelles. VENTE DE MAISON INDIVIDUELLE : FONDATIONS ACHEVÉES ET GRILLE DES PAIEMENTS ECRASÉE Pour la vente de maisons individuelles à construire (à ne pas confondre avec le contrat de construction immobilière), l article a) prévoit une garantie intrinsèque combinant l exigence de fondations achevées à un écrasement de la grille des paiements par rapport au calendrier normal de l article R : 20 % du prix à l achèvement des fondations (au lieu de 35 %) ; 45 % à la mise hors d eau (au lieu de 70 %) ; 85 % à l achèvement de la maison (au lieu de 95 %). La garantie est constituée par le plafonnement des paiements de 10 à 25 % en deçà de la valeur de la construction en cours. En cas de défaillance du vendeur, l acquéreur dispose alors forcément des fonds suffisants pour achever sa maison. Une condition supplémentaire est exigée lorsque la maison fait partie d un programme comportant la construction d au moins vingt maisons individuelles : les éléments d équipement extérieurs communs dont la maison dépend éventuellement doivent être achevés ; s ils ne le sont pas au moment de la vente, leur achèvement doit être couvert par une garantie extrinsèque. L écrasement de la grille des paiements est la seule garantie intrinsèque possible s agissant d une maison individuelle. Son application est impérative, sauf option du vendeur pour une garantie extrinsèque. GARANTIE FONDÉE SUR LA QUALITÉ DU VENDEUR Lorsque la vente est réalisée par une société d économie mixte de construction agréée ou dont une collectivité publique détient au moins 35 % du capital social, la garantie intrinsèque est considérée comme acquise par l article R b), en raison de la sécurité financière du vendeur. Depuis un décret du 2 septembre 2004, les organismes de HLM ne peuvent plus vendre sous garantie intrinsèque ; ils doivent fournir une garantie extrinsèque spécifique. G93

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95 La vente d immeuble à rénover CHAPITRE 8 La vente d immeuble à rénover consiste en une vente globale d un bâtiment existant et des travaux nécessaires à sa rénovation. Le contrat est une nouveauté de la loi Engagement national pour le logement du 13 juillet Ce nouvel outil contractuel est destiné à remplacer la vente d immeuble à construire inadaptée à la rénovation d immeuble. Elle est réglementée aux articles L et suivants du CCH. Les décrets d application de la loi ne sont pas encore disponibles. 1 Champ d application du contrat Jusqu à la loi ENL, le régime de la vente d immeuble à rénover suivait le droit commun de la vente ou le droit spécial de la vente d immeuble à construire selon l importance des travaux de rénovation (jurisprudence casuistique). Aujourd hui, l article L du CCH impose le nouveau contrat de vente d immeuble à rénover lorsque quatre critères sont réunis : vente d un immeuble bâti ; immeuble à usage d habitation ou mixte, professionnel et d habitation ; travaux de rénovation ; versements de prix avant la livraison. Le texte envisage aussi le délai de réalisation des travaux, mais l exigence relève plutôt de l étude des mentions obligatoires que des critères d application du contrat. Comme le CCMI, et à la différence du contrat de promotion immobilière et de la vente d immeuble à construire, la vente d immeuble à rénover est exclusivement un contrat du secteur protégé : il ne figure pas dans le Code civil et son champ d application est limité à la vente d un bâtiment à usage de logement. Le contrat ne pourra donc pas servir pour la rénovation d une piscine, d un terrain de tennis ou d ouvrages de génie civil.

96 G 96 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION Le texte ne précise pas le seuil de rénovation en deçà duquel le contrat ne s impose pas. Sauf solution contraire des décrets d application, le contrat devrait donc s appliquer aux rénovations les plus légères, du moment que tous les critères de l article L sont réunis. En revanche, l article L indique un seuil de rénovation au-delà duquel l opération relève de la vente d immeuble à construire : les dispositions de la vente d immeuble à rénover «ne s appliquent pas aux travaux d agrandissement ou de restructuration complète de l immeuble, assimilables à une reconstruction». Il reviendra au juge, comme auparavant, d apprécier si les travaux de rénovation sont ou non assimilables à une reconstruction. 2 Avant-contrat de vente d immeuble à rénover L avant-contrat de vente d immeuble à rénover prend la forme d une promesse de vente (art. L ). Le législateur n a pas repris le modèle du contrat préliminaire de réservation de la vente d immeuble à construire. Dans le silence du texte, la promesse peut être unilatérale ou synallagmatique, mais ne peut être une promesse d achat. La loi ENL n a pas transposé non plus le mécanisme du dépôt de garantie du contrat préliminaire de réservation. La promesse de vente doit cependant respecter les dispositions des articles L et suivants du CCH : l acquéreur ne peut verser aucun fonds, à quelque titre que ce soit, avant l expiration du délai de rétractation de sept jours qui lui permet de revenir sur son engagement. 3 Contrat définitif de vente d immeuble à rénover Le régime du contrat définitif emprunte beaucoup à la vente d immeuble à construire (et particulièrement à la VEFA) : faculté reconnue à l acquéreur de céder les droits qu il tient du contrat, échelonnement du prix, obligation de constituer une garantie financière qui, à la différence de la VEFA, doit impérativement prendre la forme d une garantie extrinsèque d achèvement des travaux. Mentions obligatoires Le contrat doit être conclu par acte authentique et comporter obligatoirement les mentions obligatoires suivantes (art. L ) : description, caractéristiques de l immeuble ou de la partie d immeuble ; superficie privative du lot ou de la fraction du lot s il y a lieu ; prix de l immeuble (travaux compris), modalités éventuelles de sa révision ;

97 CHAPITRE 8 - LA VENTE D IMMEUBLE À RÉNOVER G97 délai des travaux ; justification de la garantie extrinsèque d achèvement des travaux ; justification des assurances de responsabilité et de dommages lorsque les travaux relèvent de la garantie décennale. Le contrat doit comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux. Si l immeuble vendu se situe dans une copropriété, le règlement de la copropriété doit être communiqué à l acquéreur préalablement et lui être remis à la signature de la vente. Le défaut de ces mentions obligatoires ouvre à l acquéreur le droit de demander la nullité du contrat, jusqu à la livraison. Effets du contrat a) Transfert de propriété La vente d immeuble à rénover est construite sur le modèle de la VEFA : le vendeur transfère immédiatement à l acquéreur ses droits sur le sol et la propriété du bâtiment existant (art. L , al. 2). L alternative de la vente à terme n existe pas. Le transfert de propriété des travaux entrepris sur l immeuble s opère par accession, au fur et à mesure de leur exécution. b) Obligations 1) Rénovation L obligation de rénover le bâtiment constitue la principale obligation du vendeur et la prestation caractéristique du contrat (à l image de l obligation de construire dans la vente d immeuble à construire). La rénovation peut être assurée directement par le vendeur (s il est aussi entrepreneur de bâtiment) ou indirectement (par la conclusion de louages d ouvrage). La qualité de maître d ouvrage est nécessaire pour rénover l immeuble ; conformément au modèle de la vente d immeuble à construire, la maîtrise d ouvrage est donc conservée par le vendeur jusqu à la réception des travaux. Jusqu à cette date, le vendeur assume les risques des travaux ; si l immeuble périt par cas fortuit, il perd donc le prix.

98 G 2) Paiement du prix 98 L ESSENTIEL DU DROIT DE LA CONSTRUCTION Comme dans la VEFA, le paiement du prix a lieu au fur et à mesure de l avancement des travaux. Le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement ni aucun dépôt avant que la créance ne soit exigible (art. L CCH). L échéancier des versements de prix doit être fixé par le décret d application de la loi ENL. Mais une chose est certaine, le modèle de la VEFA ne peut pas être repris pour la vente en l état futur de rénovation. Si l immeuble est déjà hors d eau (ce qui devrait être fréquent pour un bâtiment à rénover), il serait absurde d exiger le paiement de 70 % du prix (comme dans la VEFA) alors que le coût des travaux de rénovation représenterait bien davantage que les 30 % restants du prix de vente. c) Garanties 1) Garantie extrinsèque d achèvement L achèvement de la rénovation doit faire l objet d une garantie extrinsèque d achèvement. Le législateur a renoncé ici à la fois à la garantie extrinsèque de remboursement et à la garantie intrinsèque d achèvement. Dans le cadre d une vente d immeuble à rénover, le promoteur rénovateur n a plus le choix de la garantie à fournir. Il doit s agir d une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou une entreprise d assurance agréée à cet effet. Le décret d application de la loi fixera la date à laquelle la garantie extrinsèque prendra fin. Il pourrait s agir de la livraison des travaux donnant lieu à la rédaction d un procès-verbal établi entre le vendeur et l acquéreur. 2) Garantie des désordres de rénovation Le droit commun de la vente d immeuble s applique au bâtiment existant (garantie d éviction, obligation de délivrance conforme, garantie des vices cachés). Pour les travaux de rénovation, l acquéreur dispose de deux garanties. GARANTIE DES VICES ET DÉFAUTS APPARENTS La loi ENL n a pas reproduit les insuffisances de la garantie des vices apparents de la vente d immeuble à construire. Dans la vente d immeuble à rénover, le vendeur garantit ainsi les vices et les défauts de conformité apparents affectant les travaux. La loi précise également les conditions de mise en œuvre de la garantie : l acquéreur doit d abord dénoncer les désordres dans le procès-verbal de livraison ou dans le mois qui suit ; il doit ensuite agir en garantie dans l année de la livraison.

99 GARANTIE DES VICES ET DÉFAUTS CACHÉS CHAPITRE 8 - LA VENTE D IMMEUBLE À RÉNOVER Les garanties biennale et décennale s appliquent aux travaux de rénovation qui entrent dans le champ d application des articles 1792 et suivants du Code civil (art. L in fine). Ce sera le cas lorsque la rénovation pourra, en elle-même, être considérée comme un ouvrage de construction immobilière. G99

100 BIBLIOGRAPHIE AUBY (J.-B.) et PERRINET-MARQUET (H.), Droit de l urbanisme et de la construction, Montchrestien, 7 e éd., CASTON (P.), La responsabilité des constructeurs, Éd. du Moniteur, 5 e éd., DAGOT (M.), La vente d immeuble à construire, Litec, HUGOT (J.) et SIZAIRE (D.), Le contrat de construction de maison individuelle, Litec, MALINVAUD (Ph.) (sous la direction de), Droit de la construction, Dalloz, coll. «Action», 2007/2008. MALINVAUD (Ph.), JESTAZ (Ph.), JOURDAIN (P.) et TOURNAFOND (O.), Droit de la promotion immobilière, Dalloz, coll. «Précis», 7 e éd., MARTINVILLE (E.), La sous-traitance de construction, Adaptation du droit aux évolutions économiques en matière de construction, préf. J. Larrieu, PUAM, SAINT-ALARY (R.) et SAINT-ALARY-HOUIN (C.), Droit de la construction, Dalloz, coll. «Mémentos», 7 e éd., ZAVARO (M.), La responsabilité des constructeurs, Litec, coll. «Litec immo», 2005.

101 N éditeur : 2653 Juin 2007 Dépôt légal :juin 2007