Le projet de loi DUFLOT ou loi A.L.U.R. (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) * SEIZE propositions d évolution concernant la Copropriété

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1 PREMIER DOSSIER DU MOIS DE JUILLET 2013 / ARC / Le projet de loi DUFLOT ou loi A.L.U.R. (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) * SEIZE propositions d évolution concernant la Copropriété Passé en Conseil d État la semaine dernière le projet de loi DUFLOT, dite «loi A.L.U.R.» (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) a enfin été présenté en Conseil des Ministres le 26 juin et va donc pouvoir : être soumis au Parlement ; être promulgué par le Président de la République, puis publié au Journal Officiel ; Nous aurons dans les mois qui viennent tout le temps de revenir sur chacun des grands points de ce projet de loi, dont certains donneront lieu à des échanges d arguments parfois très vifs. Voici, pour le moment, la présentation des principales mesures qui concernent la Copropriété, assortie - à chaque fois - de quelques commentaires de notre part. Important L instauration d un fonds travaux obligatoire qui était inscrite dans le l avant-projet de Madame DUFLOT a été retirée à la dernière minute du projet définitif suite au passage en Conseil d Etat. Nous reviendrons rapidement sur ce retrait qui - pour nous - est à la fois regrettable et très négatif pour l avenir. * 1. L IMMATRICULATION DES COPROPRIÉTÉS Demandée depuis des années par tous, la mise en place d un registre d immatriculation des copropriétés est enfin à l ordre du jour. À noter que le projet prévoit un registre très «sophistiqué» (intégrant des données financières) et que nous essaierons de convaincre les parlementaires qu un registre «modeste» et «simple» devrait suffire... 1

2 2. CRÉATION D UN CONSEIL DE L IMMOBILIER Ce Conseil, chargé en principe d aider à organiser et encadrer les professions immobilières, va regrouper trois métiers qui sont très éloignés : transaction immobilière, gérance locative, gestion des copropriétés. Notre souci - durant la discussion parlementaire - sera double : - éviter que la loi n institue un Conseil «inefficace» (du point de vue des usagers) ; - imposer par la loi une présence suffisante des consommateurs et des copropriétaires dans ce Conseil. Nous allons donc agir, afin d obtenir de la loi que le Conseil soit composé de trois collèges distincts concernant la copropriété, la transaction et la gestion locative. À défaut, il serait, selon nous, ingérable et inefficace. Nous ferons, par ailleurs, des propositions pour que tous les usagers concernés - dont les copropriétaires - soient convenablement et efficacement représentés dans ce Haut Conseil. 3. CRÉATION DE COMMISSIONS RÉGIONALES PARITAIRES DISCIPLINAIRES En complément du Conseil, la loi prévoit des Commissions régionales paritaires disciplinaires. Nous sommes évidemment tout à fait favorables à ces commissions (dont ne veulent pas les professionnels) et, là encore, ferons des propositions pour garantir que ces commissions fonctionnent efficacement et rapidement (création de trois collèges et garantie de bonne représentation des usagers). 4. AMÉLIORATION DE LA FORMATION INITIALE ET CONTINUE DES SYNDICS Face à l évolution du métier de syndic, formation initiale et formation continue doivent être renforcées. À propos de cette mesure, tout le monde sera d accord, pensons-nous. Une innovation de la loi sera d ailleurs de créer une carte spéciale concernant la gestion des copropriétés (carte «S» comme Syndic). Après la carte «S» il y aura d ailleurs peut-être une carte «SR» (comme «Syndic de redressement») à laquelle nous travaillons déjà avec de nombreux spécialistes des copropriétés en difficulté. 2

3 5. INSTAURATION D UN COMPTE SÉPARÉ PAR COPROPRIÉTÉ SANS DÉROGATION Il s agit là d une des mesures phares du projet de loi. Nous répondrons dans les semaines et mois qui viennent à tous ceux qui tenteront de faire croire que cette indispensable mesure sera très négative pour les copropriétés, trois «prétextes» étant déjà mis en avant par les syndics professionnels : - difficulté (en cas d impayés de charges) pour régler les fournisseurs ; - nécessité pour les syndics d augmenter fortement leurs honoraires, afin de compenser la baisse des revenus financiers ; - plus grande difficulté, pour les caisses de garantie, à contrôler les syndics en cas de comptes séparés. Nous répondrons point par point à ces objections. 6. INSTAURATION D UN CONTRAT DE SYNDIC «TOUT COMPRIS SAUF PRESTATIONS PARTICULIÈRES LIMITATIVEMENT DÉFINIES» Voici une autre mesure, elle aussi, très attendue des copropriétaires : là encore nous expliquerons pourquoi l ancien système (arrêté du 19 mars 2010 dit NOVELLI) s est révélé inefficace et a laissé perdurer opacité et abus, alors que le nouveau système apportera clarté, transparence, comparabilité et favorisera une vraie concurrence. 7. AMÉLIORATION DE LA MISE EN CONCURRENCE DES SYNDICS (AU DÉPART DE LA COPROPRIÉTÉ ET PENDANT LA VIE NORMALE DE LA COPROPRIÉTÉ) Chacun peut aujourd hui constater les effets négatifs d une insuffisance de mise en concurrence des syndics : - d abord lors de la création d une copropriété où le syndic du promoteur peut ne pas être mis en concurrence ; - ensuite pendant la vie même de la copropriété. D où l importance des mesures proposées dans le projet de loi pour assurer une meilleure «fluidité». Nous verrons d ailleurs qu en ce qui concerne la mise en concurrence «annuelle» nous ne sommes pas forcément d accord avec le dispositif proposé et ferons donc des contre-propositions au Parlement, en espérant le rendre plus efficace. 3

4 8. ASSOUPLISSEMENT DE CERTAINES RÈGLES DE MAJORITÉ Entre ceux qui voulaient pouvoir tout voter à la majorité simple et ceux qui voulaient pouvoir tout garder de la loi actuelle, le projet de loi propose un compromis : - les travaux «obligatoires» seront désormais votés à la majorité de l article 24 ; - les travaux d amélioration ne seront plus votés à la double majorité de l article 26, mais à la majorité absolue de l article 25, sans possibilité de deuxième vote à la majorité ALLONGEMENT DE LA LISTE DES DOCUMENTS À REMETTRE À L ACQUÉREUR AVANT LA VENTE Cette disposition part du principe que plus une personne est informée avant la vente, plus elle «réfléchit» et moins elle se lancera dans une acquisition risquée. C est vrai, mais le problème est que neuf fois sur dix ces documents indispensables ne sont remis qu au jour de la signature de l acte de vente... donc quand il est trop tard. Nous allons donc faire des propositions par voie d amendements pour améliorer le dispositif envisagé et proposer que la remise des documents se fasse forcément à l occasion de la promesse de vente ou d achat. 10. AMÉLIORATION DES DISPOSITIONS PERMETTANT UNE ACTION PRÉVENTIVE DANS LES COPROPRIÉTÉS FRAGILES Les articles 29-1.A et 29-1.B de la loi du 10 juillet 1965 ont instauré une «procédure d alerte» (en cas d impayés égaux ou supérieurs à 25 %) qui fonctionne très peu aujourd hui, voire pas du tout. Le projet de loi propose donc, avec raison, des dispositions pour en améliorer le fonctionnement, telle la possibilité de saisine du juge par la collectivité territoriale. Là encore nous allons faire quelques propositions pour aller plus loin encore que le projet de loi et garantir une utilisation élargie et efficace de ce dispositif important pour agir de façon préventive. 4

5 11. INSTAURATION POUR LES COPROPRIÉTÉS RECONNUES EN GRANDE DIFFICULTÉ D UNE POSSIBILITÉ D ABANDON DE CRÉANCES PARTIELLES SOUS CONTRÔLE DU JUGE Cela faisait treize ans que nous avions demandé l instauration dans la loi d une telle disposition et nous en sommes évidemment très satisfaits. 12. RENFORCEMENT - DANS CERTAINS CAS DE COPROPRIÉTÉS EN GRANDE DIFFICULTÉ - DES POUVOIRS DE L ADMINISTRATEUR PROVISOIRE Les pouvoirs de l administrateur pourront désormais concerner AUSSI la vente des parties communes ou des biens de la copropriété. À noter que nous sommes plutôt réservés sur cette possibilité qui peut induire des dérives et ferons en sorte que la loi prévoit des garde-fous. 13. INSTAURATION (A TITRE EXPERIMENTAL DANS CERTAINES COPROPRIETES TRES DEGRADEES) D UNE PROCEDURE DE DEMEMBREMENT DE LA PROPRIETE, LES PARTIES COMMUNES ET LE GROS ŒUVRE DEVENANT PROPRIETE D UN ORGANISME HLM OU D UNE SEM Pour résoudre les problèmes insolubles de quelques grandes copropriétés, la loi prévoit - à titre expérimental - la possibilité de démembrer parties communes et parties privatives, une société (HLM, par exemple) pouvant devenir propriétaire des parties communes et en assurer la gestion et l entretien (y compris les gros travaux). Comme nous l avons dit à la ministre, nous sommes néanmoins très réservés sur la pertinence d un tel dispositif et agirons d une part pour limiter la loi sur ce point et, d autre part pour suivre de très près cette «expérimentation». 14. CRÉATION D UN DISPOSITIF D HABITAT COOPÉRATIF PARTICIPATIF La loi A.L.U.R. va - de nouveau - permettre la mise en place de coopératives d habitation, forme très particulière de copropriétés participatives, les copropriétaires étant membres d une société coopérative qui «choisit» ses membres (on ne devient pas coopérateur si les autres membres de la coopérative ne le veulent pas). Nous reviendrons longuement sur le détail de ce nouveau dispositif. 5

6 15. AMÉLIORATION CONCERNANT L EXERCICE DU PRIVILÈGE SPÉCIAL DONT DISPOSENT LES COPROPRIÉTÉS Le privilège spécial dont dispose la copropriété ne concerne pas les frais et indemnités judiciaires obtenus par le syndicat des copropriétaires. Le projet de loi propose avec raison, à notre avis, de corriger cette anomalie. 16. ÉLARGISSEMENT AUX HONORAIRES D AVOCAT DES FRAIS «PRIVATIFS» IMPUTABLES AUX DÉBITEURS Il s agit-là d une mesure passée inaperçue. Curieusement le projet de loi prévoit, en effet, de pouvoir imputer directement aux débiteurs les honoraires d avocat. Nous ferons valoir aux parlementaires les conséquences potentiellement dangereuses et inflationnistes d une telle mesure * Voici donc - très rapidement - la présentation des seize principales innovations du projet de loi A.LU.R. en matière de copropriété. Comme indiqué nous reviendrons longuement dans les semaines et mois qui viennent sur chacune d entre elles, y compris pour présenter nos adaptations et propositions complémentaires. D ici là, nous répondrons évidemment à toutes les questions que l on voudra bien nous poser sur tel ou tel de ces seize points. 6