Fiche thématique 06 Évaluation immobilière I. VOCABULAIRE Français - Anglais Références Légende ABC(Mtl) Association des banquiers canadiens (Montréal), Année www.granddictionnaire.com ICCA, 0000 Institut canadien des comptables agréés, Année www.granddictionnaire.com ICE, Institut canadien des évaluateurs www.granddictionnaire.com OLF, 0000 Office de la langue e, Année - www.granddictionnaire.com OQLF, 0000 Office québécois de la langue e, Année - www.granddictionnaire.com OCAQ, 0000 Ordre des comptables agréés du Québec, Année - www.granddictionnaire.com SCHL 0000 Société centrale d hypothèque et de logement, Siège social Ottawa, Année - www.granddictionnaire.com 0000 [Aucune mention libellée de référence, année seulement] www.granddictionnaire.com [Aucune mention libellée d année, référence seulement] www.granddictionnaire.com Source consultée www.granddictionnaire.com
Terme Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Achalandage Clientèle Patronage Customer base Ensemble des clients qui sont attirés par un OQLF,2005 magasin. Note : Outre le sens de «clientèle d'un magasin», le terme achalandage a, au Québec, les deux sens suivants : «ensemble des personnes qui fréquentent ou qui visitent un lieu» et «fait pour un lieu d'être très fréquenté». Amélioration -Betterment -Improvement Accroissement du potentiel de service d'une immobilisation. On estime qu'il y a accroissement du potentiel de service d'une immobilisation lorsque sa capacité de production physique ou de service estimée antérieurement est augmentée, que les frais d'exploitation y afférents sont réduits, que la durée de vie ou durée de vie utile est prolongée, ou que la qualité des extrants est améliorée. Pour cette raison, on ajoute les coûts des améliorations au coût d'acquisition de l'immobilisation en cause. Les coûts engagés pour le maintien du potentiel de service d'une immobilisation correspondent à une réparation, et non à une amélioration. ICCA, 2006 Approche coût -Approche coût -Méthode du coût -Évaluation fondée sur le coût -Approche fondée sur le coût -Technique du coût -Cost approach -Cost approach to value Façon de déterminer la valeur d'un actif individuel en établissant la somme nécessaire pour remplacer la capacité de service future de l'actif. ICCA, 2006
Terme Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Approche d évaluation Valuation approach Façon générale d'obtenir une indication de la ICCA, 2006 Appraisal approach valeur d'une entreprise, d'une participation dans une entreprise, d'une valeur mobilière ou d'un actif incorporel au moyen d'une ou de plusieurs méthodes d'évaluation (valuation methods ou appraisal methods). Approche marché -Méthode des comparables -Méthode de l'analyse comparative -Évaluation par comparaison -Approche fondée sur le marché -Market-based approach -Market approach -Market data comparable approach -Market-based valuation Façon d'aborder une évaluation d'entreprise au moyen d'une ou de plusieurs méthodes fondées sur des comparaisons entre l'objet de l'évaluation et des objets similaires qui ont été vendus. ICCA, 2006 Avis d imposition Tax notice Document établissant le montant des impôts fonciers et taxes que le contribuable doit à une Administration. ICCA, 2006 Bien-fonds Propriété immobilière Real estate Real property Real estate property Realty Note : Au Canada, on utilise aussi abusivement le terme avis de cotisation. Propriété comprenant le sol et tout ce qui en dépend en superficie et en profondeur. Dans le domaine du droit, bien-fonds est généralement utilisé au pluriel : des biens-fonds. OQLF, 2003 -
Terme Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Bornage Demarcation Opération effectuée par un arpenteur-géomètre OQLF, 2006 - Boundary marking visant à établir, de façon permanente et Boundary demarcation irrévocable, la limite entre deux propriétés contiguës en marquant le terrain au moyen de repères et en enregistrant les droits ainsi établis. Le bornage est une opération conjointe, qui implique obligatoirement deux propriétaires voisins. L'arpenteur-géomètre est tenu d'enregistrer les droits établis, les rendant ainsi opposables aux tiers. Coût de remplacement -Frais de remplacement -Prix de remplacement. -Cost of replacement -Re-equipment cost Le prix qu il faudrait payer pour une propriété ayant les mêmes avantages et la même utilité que celle qui est sous observation. 1983 Crédit immobilier Crédit foncier Real estate credit Crédit destiné à financer une opération immobilière (construction, acquisition, entretien d'un bien immobilier). ICCA, 2006 -
Terme Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Dépréciation accumulée Accrued depreciation La différence entre le coût de reproduction à l'état neuf ou le coût de remplacement à l'état neuf des améliorations et la valeur actuelle de celles-ci, établis dans les deux cas en fonction de la date de l'expertise. ICE, 1975 En mesurant la dépréciation accumulée, l'évaluateur cherche à déceler et à mesurer la perte d'utilité subie par l'immeuble étudié dans son état actuel, par rapport à l'utilité qu'il aurait s'il était neuf et représentait l'utilisation optimale de l'emplacement. La dépréciation accumulée est parfois définie comme une perte d'utilité. Dépréciation économique -Dépréciation économique -Obsolescence -Obsolescence -Functional obsolescence environmental -Obsolescence -Depreciation Certains auteurs distinguent la dépréciation fonctionnelle et la dépréciation économique, la première étant liée à la qualité de fonctionnement de l'élément et la seconde étant liée à des causes économiques. D'autres auteurs considèrent les causes économiques et techniques ainsi que les changements de comportement de la clientèle comme étant toutes de nature économique et parlent indifféremment de dépréciation fonctionnelle ou économique. OQLF, 1998 - La dépréciation est la perte de valeur subie par un bien, attribuable à des phénomènes purement techniques (dépréciation physique ou usure) consécutifs à l'utilisation du bien ou à l'action du milieu, ou à des phénomènes d'origine économique (dépréciation fonctionnelle ou obsolescence), comme le progrès technique et les changements de comportement des acheteurs.
Terme Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Désuétude fonctionnelle Functional obsolescence Diminution de la capacité fonctionnelle ou de l'efficacité d'un bâtiment. OQLF, 1998 - L'inaptitude d'un bâtiment à accomplir convenablement la fonction à laquelle il est destiné. La désuétude fonctionnelle traduit la perte de valeur résultant de facteurs tels que la surcapacité, le sous-équipement et l'évolution des normes, qui touchent l'immeuble lui-même ou son rapport avec d'autres éléments d'un ensemble immobilier. Cette désuétude provoque donc une diminution de la valeur du bâtiment par rapport à un coût hypothétique de remplacement parce que le bâtiment est démodé et/ou inapte à répondre aux besoins usuels du marché. La désuétude fonctionnelle peut se présenter sous deux formes : ((la)) «désuétude fonctionnelle réparable» et ((la)) «désuétude fonctionnelle irréparable». Certains auteurs définissent la «désuétude fonctionnelle» en termes d'une perte de valeur, la rapprochant ainsi de la «dépréciation fonctionnelle». Il existe un rapport de cause à effet entre les deux notions, et c'est pourquoi certains contextes admettent que l'on se serve indifféremment de l'un ou de l'autre terme. L'une des causes de la dépréciation. La désuétude peut être économique ou fonctionnelle.
Terme Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Droit réel immobilier Interest in land Droit portant sur un fonds de terre, par exemple ICCA, 2006 - droit de propriété, usufruit, hypothèque immobilière, servitude. Emplacement Location En, les termes location et site n'ont pas le OQLF, 2006 - Site sens de leurs homonymes anglais et ils ne peuvent désigner le lieu d'implantation d'un établissement, d'une entreprise ou d'une usine. On peut parler, par exemple, de sites industriels ou de location d'un entrepôt. Étalonnage -Référenciation -Évaluation comparative -Analyse comparative -Benchmarking -Benchmark comparison Technique de gestion qui consiste, pour une entité, à comparer de façon dynamique la performance de ses propres produits, services, processus ou activités avec la performance correspondante d'autres entités (concurrentes ou non, du même groupe ou non), reconnue comme étant parmi les meilleures. ICCA, 2006 L'étalonnage a pour objet la recherche continue de processus nouveaux et améliorés par l'intégration des meilleures pratiques ou meilleures méthodes (best practices) et l'évaluation constante des progrès réalisés. Évaluation à la juste valeur Évaluation à la juste valeur Évaluation de la juste valeur Évaluation en juste valeur Fair value measurement Évaluation d'un actif, d'un passif ou d'une composante des capitaux propres à présenter à sa juste valeur dans les états financiers, selon des méthodes d'évaluation appropriées. L'évaluation peut se rattacher aussi bien à l'enregistrement initial qu'aux variations ultérieures de la juste valeur. ICCA, 2006
Terme Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Fonds dominant -Dominant tenement Fonds, immeuble bâti ou non, bénéficiant de la OQLF, 2003 -Dominant land servitude, dans ce cas appelée servitude active. Impôt ad valorem -Impôt ad valorem -Impôt sur la valeur Ad valorem tax Impôt comportant un tarif applicable à une valeur. Les termes ((impôt ad valorem et taxe ad valorem,)) ne sont pas tout à fait interchangeables, le choix se faisant selon qu'il s'agit effectivement d'un impôt ou d'une taxe. L'impôt foncier est un bon exemple d'un impôt ad valorem. 1984 Immeuble de rapport Immeuble locatif -Income property -Leased property -Income support property -Income-producing property Immeuble dont la location procure des revenus à son propriétaire Rapport : Revenu que procure un bien. Les termes «immeuble à revenu», «immeuble à revenus» et «propriété à revenus» sont des calques du terme anglais «income property» qui entrent inutilement en concurrence avec «immeuble de rapport» et «immeuble locatif». OQLF, 1994 -
Terme Impôt foncier Synonyme(s) Contribution immobilière Impôt immobilier Terme(s) anglais Définition Source Property tax Real estate tax Impôt que les municipalités et les commissions scolaires perçoivent des propriétaires d'immeubles et de terrains qui sont situés sur leur territoire, en fonction de l'évaluation attribuée à ces biens. Strictement parlant, la désignation impôt foncier s'applique seulement aux terrains (en anglais, land tax). L'emploi de taxe foncière est déconseillé étant donné qu'il s'agit d'un impôt et non d'une taxe. Une taxe est une prestation pécuniaire perçue par voie d'autorité et à titre définitif par les pouvoirs publics. Ces caractéristiques sont identiques à celles de l'impôt. À la différence de l'impôt, une taxe vise à couvrir les charges liées à un service public particulier, une taxe de ramassage des ordures ménagères par exemple. Une taxe est donc une recette affectée, ce qui n'est pas le cas de l'impôt. En pratique, la distinction entre taxe et impôt n'est pas toujours faite. OQLF, 2003- GC Juste valeur Juste valeur Juste prix Valeur actuelle Fair value Au Québec, le terme taxe foncière est utilisé dans les textes des lois municipales, et le terme impôt foncier, dans les textes du ministère du Revenu. Prix pour lequel un actif pourrait être échangé, ou un passif réglé, entre des parties compétentes agissant en toute liberté dans des conditions de pleine concurrence. OQLF, 2002 - Notes La juste valeur d'une option est déterminée par un modèle d'évaluation mathématique et reflète le niveau où l'acheteur et le vendeur de l'option atteignent le seuil de rentabilité. On utilisait autrefois les termes prix loyal et marchand et valeur loyale et marchande pour désigner ce concept.
Terme Juste valeur de marché Évaluateur Synonyme(s) -JVM -Juste valeur marchande -Évaluateur foncier -Évaluatrice foncière Terme(s) anglais Définition Source Fair market value FMV Appraiser Real estate appraiser Valuator Valuer (Canada) Prix dont conviendraient deux parties bien informées et consentantes sur un marché où la concurrence peut librement s'exercer. Cette juste valeur est déterminée uniquement par référence au marché. Personne qui détermine la valeur d'une propriété, d'un bâtiment, d'un terrain. Notes Il ne faut pas confondre les termes évaluateur, évaluatrice avec les termes estimateur, estimatrice qui désignent plutôt la personne qui fait l'estimation des coûts de construction d'un immeuble ou de l'achat de produits ou services. OQLF, 2001 - Évaluateur agréé, Évaluatrice agréée -É.A. Accredited appraiser Membre de l'ordre des évaluateurs agréés du Québec, régi par le Code des professions. OQLF, 2002 - La forme évaluateure agréée ne respecte pas la règle de formation du féminin des mots en -teur. Elle ne doit donc pas être utilisée. Évaluation Assessment Valeur attribuée à un bien immobilier aux fins de son imposition. Emplacement Location Site Lieu qui est choisi pour édifier une construction ou qui est occupé par un immeuble. ICCA, 2006 OQLF, 2006- Notes En, les termes location et site n'ont pas le sens de leurs homonymes anglais et ils ne peuvent désigner le lieu d'implantation d'un établissement, d'une entreprise ou d'une usine. On peut parler, par exemple, de sites industriels ou de location d'un entrepôt.
Terme Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Fonds dominant Dominant tenement Dominant land Fonds, immeuble bâti ou non, bénéficiant de la servitude, dans ce cas appelée servitude active. OQLF, 2003 - Fonds servant -Fonds asservi -Fonds assujetti Servient tenement -Encumbered estate -Servient land Immeuble bâti ou non bâti assujetti à la charge d'une servitude, dans ce cas appelé servitude passive, au profit du fonds dominant OQLF, 2003 - Immeuble de placement Réserve immobilière Investment property Immeuble locatif Immeuble de rapport -Income property -Leased property -Income support property -Income-producing property Opinion sur la valeur -Opinion de Value opinion l'évaluateur -Présentation de la valeur (En France) Pré-acquisition -Avant acquisition Preacquisition -Antérieur à l acquisition Bien immobilier (terrain ou bâtiment) que l'on détient pour en tirer des loyers ou pour réaliser des plusvalues ou les deux, et non pas pour s'en servir dans la production de biens ou la prestation de services ou à des fins administratives, ni pour les vendre dans le cours normal des affaires. Immeuble dont la location procure des revenus à son propriétaire. Conclusions énoncées dans le rapport d'un évaluateur. Se dit d'opérations effectuées ou de bénéfices réalisés par l'entité ou d'éventualités qui existaient pour elle avant la date à laquelle une autre entité en a fait l'acquisition; se dit également des coûts engagés en vue de l'acquisition d'un bien, par exemple les coûts d'une inspection. ICCA, 2006 OLF, 1994 OCAQ, 1993 - ICCA, 2006
Terme Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Rôle d évaluation Rôle -Assessment roll Document sur lequel figure la liste des OQLF, 1994 - -Roll -Valuation roll of - immovables -Valuation roll propriétaires de biens-fonds, dans une municipalité donnée, avec la valeur imposable de ces biens. Le terme «rôle d'évaluation municipale» est parfois utilisé, bien que ce terme semble redondant. Servitude Servitude réelle -Easement Charge imposée à un immeuble, le fonds servant -Predial servitude (servient estate), au profit d'un autre immeuble, le -Real servitude fonds dominant (dominant estate), appartenant à un propriétaire distinct. Technique du revenu Income approach Méthode d'évaluation qui consiste à convertir les bénéfices escomptés (revenus monétaires ou aménités) tirés de la propriété d'un immeuble en une estimation de la valeur. ICE, 1975 - Technique du revenu résiduaire à l immeuble Property residual technique La technique du revenu est d'usage très courant pour l'évaluation des immeubles productifs. Le processus de capitalisation permet d'escompter les revenus et(ou) réversions futurs prévisibles de manière à obtenir une valeur actuelle. Technique de capitalisation dans laquelle le revenu net d'exploitation est considéré imputable à l'immeuble dans son ensemble, plutôt que réparti entre le terrain et les bâtiments. ICE, 1975 - Dans la capitalisation d'annuité, cette technique suppose le calcul de la valeur actuelle d'un revenu futur, auquel s'ajoute la valeur actuelle de la réversion au moment où on suppose qu'il se tarira.
Terme Technique du revenu résiduaire au bâtiment Technique du revenu résiduaire au terrain Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Building residual Procédé permettant d'estimer la contribution des ICE, 1975 - technique améliorations à la valeur actuelle de l'ensemble de l'immeuble, en sus de la valeur de l'emplacement. Selon cette technique, 1. Le revenu attribuable au terrain, évalué indépendamment du bâtiment, est réduit du revenu net d'exploitation; 2. Et le revenu résiduaire, représentant la rémunération du bâtiment (y compris le recouvrement du capital) est capitalisé de manière à obtenir la valeur du bâtiment. Land residual technique Technique d'évaluation qui suppose que le revenu ICE, 1975 - peut être réparti entre le terrain et les améliorations, et que le revenu résiduaire au terrain peut ensuite être capitalisé de manière à établir sa valeur. La façon typique de procéder consiste à estimer indépendamment la valeur du bâtiment, puis à déterminer la partie du revenu annuel qui lui est imputable (rendement sur l'investissement et recouvrement du capital), pour ensuite déduire ce montant du revenu net d'exploitation prévu pour l'ensemble de l'immeuble (terrain et bâtiment). On considère que le montant résiduel est imputable au terrain, et on le capitalise au taux d'intérêt approprié de manière à déterminer la valeur du terrain. [ ]
Terme Terrain nu Synonyme(s) -Terrain non viabilisé -Terrain non aménagé Terme(s) anglais Définition Source Raw land -Unimproved land -Unserviced land -Unimproved site -Unimproved property -Undeveloped property Terrain généralement non cadastré, c'est-à-dire qui n'a pas fait l'objet d'un lotissement, sur lequel on n'a effectué aucun aménagement nécessaire pour le mettre en état d'utilisation. NOTES : Cette notion s'oppose à celle de «terrain viabilisé». OQLF, 2001 Transactions comparables Comparables Comparables Comparatives On fera attention à ne pas confondre terrain nu et terrain vague, ce dernier terme désignant un terrain généralement cadastré, aménagé ou non, vide de cultures ou de constructions, le plus souvent dans une ville. Transactions effectuées dans un marché donné et qui présentent des traits de similitude entre elles. OQLF, 2003- Technique des données du marché Valeur actualisée Valeur actuelle VA -Market data approach -Market comparison approach Present value -Discounted present value -Discounted value -PV Il existe en comptabilité et en gestion financière des méthodes d'évaluation dites «relatives» qui recourent à la comparaison de marchés, de prix, de transactions, de valeurs... pour déterminer une situation financière donnée. [ ] Technique d'évaluation immobilière qui repose sur l'étude de données du marché qui sont mesurables, plutôt que sur le calcul d'un coût de remplacement déprécié (technique du coût) ou celui du revenu produit par un bâtiment (technique du revenu). Valeur que l'on trouve au moyen d'un taux d'actualisation approprié, en convertissant une ou plusieurs valeurs disponibles plus tard, en une valeur équivalente à l'instant où on se place Valeur locative Rental value Valeur fondée sur le revenu que rapporte un immeuble donné en location. SCHL, 1986 - ICCA, 2006 ICCA, 2006
Terme Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Valeur imposable Valeur taxable assessed value Valeur retenue comme l'assiette de certains impôts, droits et taxes. ICCA, 2006 Valeur de marché -Valeur marchande -Valeur vénale -Valeur commerciale -Prix du marché -Prix courant -Market value -Commercial value market -Market price Valeur résultant, pour un bien ou un service donné, de la confrontation de l'offre et de la demande sur un marché donné, dans des conditions normales de concurrence. ICCA, 2006 La valeur de marché d'un bien correspond à sa valeur d'échange fondée sur son prix courant ou, le cas échéant, son cours. Valeur d utilité - Valeur d'utilité - Valeur économique - Valeur d'usage -Value in use -Economic value Appréciation de la qualité d'un bien ou d'un service en fonction de la satisfaction que le possesseur tire de son usage ou des services que lui procure son utilisation. ICCA, 2006 La valeur d'utilité peut être mesurée par l'actualisation des flux de trésorerie auxquels donnera lieu un bien dont l'entité se sert pour son exploitation. Vie économique Economic life Période au cours de laquelle les améliorations immobilières contribuent à la valeur de l'immeuble. Dans les techniques résiduaires de capitalisation du revenu, elle permet d'établir la période de recouvrement du capital investi dans les améliorations. La vie économique sert également de l'estimation de la dépréciation accumulée (perte d'utilité) dans la technique du coût. ICE, 1975 -
Terme Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Vie économique restante Remaining economic life Le nombre d'années restant dans la durée économique d'un bâtiment ou d'un élément de construction, tel qu'établi à la date de l'expertise. ICE, 1975 - Voisinage -Neighbourhood -Neighborhood Elle est fonction, pour une part, des attitudes et réactions de l'acheteur typique sur le marché, et pour l'autre, des réactions du marché aux immeubles concurrentiels. Proximité d'habitation susceptible de créer des liens d'intérêts communs. Dans la langue courante, on distingue difficilement le «voisinage» du «quartier», si ce n'est que le premier met davantage l'accent sur la notion de proximité (et sur les rapports sociaux étroits qui peuvent en résulter), tandis que le second désignerait une partie de la ville d'une étendue variable, mais qui présente une physionomie ou une unité quelconque qui peut engendrer un sentiment d'appartenance parmi ses résidents. En urbanisme, on a dû préciser ces notions afin qu'elles puissent servir d'échelles dans le processus de la planification. Ainsi, a-t-on redéfini le «voisinage» comme étant «la plus petite unité géographique dont les habitants peuvent utiliser aisément les services et installations de la collectivité installés à proximité de leurs logements et sur le modèle de l'anglais «neighborhood unit», on a proposé et adopté le terme «unité de voisinage», qui appartient à la langue technique et que l'on peut définir selon des critères plus spécifiques tels le nombre de résidents, les services et équipements qu'elle regroupe, les limites naturelles (par ex. cours d'eau) ou artificielles (par ex. artères à grande circulation) qui la circonscrivent, le réseau interne des rues, parcs, etc. 1990
Terme Synonyme(s) Terme(s) anglais Définition Source Vice caché -Hidden defect Défaut qui ne peut être décelé à un examen ICCA, 2006 -Latent defect raisonnable, qui apparaît après la vente ou la location du bien défectueux et qui, sous certaines conditions, oblige généralement le vendeur ou le bailleur à garantie.