2OO6 RAPPORT ANNUEL
> EN 2006 2 Chiffres clés 6 Message du Président 8 Organes de Direction 10 GECINA et ses actionnaires 12 Stratégie patrimoniale 14 Patrimoine bureaux 22 Patrimoine résidentiel 28 Patrimoine autres segments 34 Développement durable 568 41 Rapport financier 42 Rapport de gestion 109 Comptes consolidés du groupe GECINA 109 Compte de résultat consolidé de l exercice 2006 110 Bilan consolidé au 31 décembre 2006 PLUS DE 9 112 Tableau de variation des capitaux propres 113 Tableau des flux de trésorerie nette 114 Annexe aux comptes consolidés 2006 1 O94 982 147 Comptes annuels de la société GECINA 147 Compte de résultat de l exercice 2006 148 Bilan au 31 décembre 2006 11O 8O3 150 Annexe aux comptes annuels 2006 170 Tableau des filiales et participations 171 Résultats de la Société au cours des cinq derniers exercices 172 Organisation du groupe GECINA 173 Rapports des Commissaires aux Comptes 184 Projet de résolutions 199 Renseignements de caractère général concernant l émetteur et son capital 210 Rapport du Président sur le gouvernement d entreprise et le contrôle interne 226 Rapports des Commissaires aux Comptes sur le contrôle interne 227 Conseil d Administration et Direction Générale 241 Commissaires aux Comptes 242 Liste du patrimoine 1 174 988 17 187 546 O64 125 O7O 9O 245 Couverture : Les Portes de la Défense 15/55, boulevard Charles-de-Gaulle 92700 Colombes
> PROFIL M DE REVENUS LOCATIFS Md DE CAPITALISATION BOURSIÈRE m 2 DE BUREAUX > AVEC UN PATRIMOINE DE PLUS DE 12 Md GECINA EST LE PREMIER ACTEUR PRIVÉ FRANÇAIS COTÉ DE L IMMOBILIER LOCATIF Bureaux Résidentiel Logistique Santé Hôtels m 2 DE COMMERCES m2 DE SURFACES RÉSIDENTIELLES APPARTEMENTS m 2 DE PLATE-FORMES LOGISTIQUES m 2 DE SURFACES EN IMMOBILIER DE LA SANTÉ m 2 DE SURFACES HOTELIÈRES Valmy 4/16, avenue Léon Gaumont 75020 Paris Rapport annuel 2006 page 1
Le Mazagran 1, parvis Mazagran 94250 Gentilly > LE PREMIER ACTEUR FRANÇAIS COTÉ DE L IMMOBILIER LOCATIF DONNÉES CONSOLIDÉES 2002 2003 2004 2005 2006 Revenus locatifs par segment (en M ) 293,7 493,2 493,7 515,0 568,4 Bureaux 122,5 259,8 291,6 308,2 326,1 Résidentiel 171,2 233,4 202,1 204,5 203,9 Autres segments - - - 2,3 38,4 Valeur réévaluée en bloc 1 du patrimoine au 31/12 (en M ) 8 403,8 7 111,9 8 068,0 8 792,7 11 313,0 Bureaux 4 029,9 3 871,5 4 550,2 4 881,7 6 419,5 Résidentiel 4 373,9 3 240,4 3 517,8 3 629,9 4 066,6 Autres segments - - - 281,1 826,9 Valeur réévaluée en lots 2 du patrimoine au 31/12 (en M ) 9 017,9 7 793,4 8 810,5 9 515,0 12 047,5 Bureaux 4 075,2 3 915,3 4 593,7 4 924,0 6 459,6 Résidentiel 4 942,7 3 878,1 4 216,8 4 309,9 4 761,0 Autres segments - - - 281,1 826,9 Rendement brut du patrimoine - bloc (revenus locatifs/valeur réévaluée en bloc du patrimoine) 6,21 % 3 6,93 % 6,11 % 5,86 % 5,02 % Rendement brut du patrimoine - lots (revenus locatifs/valeur réévaluée en lots du patrimoine) 5,79 % 3 6,33 % 5,60 % 5,41 % 4,72 % Surface totale du patrimoine au 31/12 (en m2) 2 771 699 2 248 710 2 446 273 2 578 193 3 142 152 Bureaux 1 014 167 929 621 1 147 349 1 131 413 1 205 785 Résidentiel 1 757 532 1 319 089 1 298 924 1 236 264 1 174 988 Autres segments - - - 210 516 761 379 Nombre d appartements 24 400 19 044 18 698 17 991 17 187 Investissements (en M ) 2 453,0 131,4 630,4 894,0 1 923,9 Cessions (en M ) 334,9 1 521,8 131,1 500,3 652,1 En normes IFRS pour les données comptables des années 2004, 2005 et 2006 1 Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en bloc des immeubles du patrimoine, Sofco à 38 % en 2006. 2 Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en lots pour les immeubles résidentiels, Sofco à 38 % en 2006. 3 Sur la base des revenus locatifs 2002 pro forma GECINA-SIMCO de 522,1 M. page 2 Rapport annuel 2006
> CHIFFRES CLÉS ÉVOLUTION DE L ACTIVITÉ Bureaux Résidentiel Autres segments 0,5 6,9 58,3 47,3 41,0 39,7 35,9 41,7 52,7 59,0 59,8 57,2 En % des revenus locatifs 3,0 7,3 52,0 45,6 43,6 41,0 36,0 48,0 54,4 56,4 56,0 56,7 En % de la valeur réévaluée en bloc du patrimoine 1 2002 2003 2004 2005 2006 RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DU PATRIMOINE Paris Région parisienne Lyon Autres 2,9 3,2 3,7 0,2 4,0 2,3 4,3 5,1 28,0 69,1 31,4 65,4 32,5 63,6 35,5 58,2 36,5 54,1 En % de la valeur réévaluée en bloc du patrimoine 1 10,0 0,2 11,0 0,2 11,3 0,7 10,2 4,0 14,3 35,4 54,4 39,5 49,3 39,9 48,1 44,6 41,2 11,9 40,9 32,9 En % des surfaces 2002 2003 2004 2005 2006 RÉPARTITION DU PATRIMOINE PAR TYPE D ACTIFS Post 1975 1960-1975 Haussmannien Divers 0,4 19,0 0,5 17,7 0,5 16,3 0,9 13,0 0,9 31,8 27,2 40,6 36,9 43,6 39,3 42,5 34,7 48,1 31,8 54,3 En % de la valeur réévaluée en bloc du patrimoine 1 21,3 1,4 14,1 1,8 12,8 1,8 11,3 2,2 7,9 2,0 44,6 32,8 50,5 33,6 51,5 33,9 42,1 44,4 34,8 55,3 En % des surfaces 2002 2003 2004 2005 2006 1 Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en bloc des immeubles du patrimoine Sofco à 38 % en 2006. Rapport annuel 2006 page 3
Le Pyramidion Avenue Léonard de Vinci 92400 Courbevoie > DE TRÈS BONNES PERFORMANCES COMPTES DE RÉSULTATS SIMPLIFIÉS (en M ) 2005 2006 Variation Revenus locatifs 515,0 568,4 10,4 % EBITDA - avant variation de juste valeur 412,4 559,9 35,8 % EBITDA - après variation de juste valeur 805,5 1 908,7 137,0 % Résultat avant impôt 678,0 1 828,2 169,6 % Résultat net (part du Groupe) 649,9 1 778,6 173,7 % Résultat net hors variation de juste valeur 254,6 392,9 54,3 % DONNÉES PAR ACTION 6 (en ) 31/12/2002 31/12/2003 31/12/2004 31/12/2005 31/12/2006 Cash flow courant avant impôt 1-4 3,77 4,11 4,61 4,88 6,98 Résultat net, part du Groupe 3,37 9,46 10,98 10,91 29,61 ANR dilué en bloc après impôt 2-5 54,53 69,05 76,10 84,95 112,90 ANR dilué en lots après impôt 3-5 60,83 79,68 88,41 96,92 124,89 Dividende net 2,00 2,45 3,70 3,90 4,20 7 Dividende brut 3,00 3,35 - - - NOMBRE D ACTIONS 6 2002 2003 2004 2005 2006 Nombre d actions composant le capital social au 31/12 54 092 752 58 038 246 62 101 841 62 210 448 62 269 670 Nombre d actions hors autocontrôle au 31/12 52 652 818 56 432 164 59 382 715 59 961 814 60 127 800 Nombre d actions dilué hors autocontrôle au 31/12 5 61 879 826 64 065 585 60 309 847 60 325 062 60 990 887 Nombre moyen d actions hors autocontrôle 8 38 874 050 56 609 724 60 324 857 59 556 586 60 061 265 En normes IFRS pour les données comptables des années 2004, 2005 et 2006 1 Incluant le résultat des cessions de l exercice pour 2004,2005 et 2006. 2 Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en bloc des immeubles du patrimoine. 3 Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en lots pour les immeubles résidentiels. 4 Des immeubles et activités de services et résultat des cessions de l exercice, déduction faite des frais de fonctionnement et avant juste valeur. 5 Dilué des obligations convertibles en circulation au 31 décembre 2002, des obligations convertibles en circulation ainsi que des options de souscription et d achat d actions au 31 décembre 2003 et des options de souscription et d achat d actions au 31 décembre 2004, et sur la base du nombre dilué d actions (hors autocontrôle) au 31 décembre 2004, 2005 et 2006. 6 Données ajustées de la division par deux du nominal de l action au 2 janvier 2004. 7 Sous réserve de l approbation de l Assemblée Générale du 19 juin 2007. 8 Dilué des obligations convertibles en circulation en 2002, des obligations convertibles en circulation ainsi que des options de souscription et d achat d actions en 2003 et des options de souscription et d achat d actions en 2004, 2005 et 2006. page 4 Rapport annuel 2006
> CHIFFRES CLÉS ÉVOLUTION DE LA CAPITALISATION BOURSIÈRE AU 31/12 (Md ) ENDETTEMENT FINANCIER NET AU 31/12 (M ) RÉPARTITION DE L ENDETTEMENT AU 31/12/2006 9,0 5,6 6,0 3,4 2,7 2002 2003 2004 2005 2006 3 993,0 4 234,4 2 940,0 3 230,0 2 513,0 2002 2003 2004 2005 2006 10 % CRÉDIT-BAUX 27 % LIGNES DE CRÉDIT 6 % BILLETS DE TRÉSORERIE 30 % OBLIGATIONS 27 % PRÊTS BANCAIRES ENDETTEMENT FINANCIER NET / VALEUR DU PATRIMOINE RÉÉVALUÉE EN BLOC1 ET EN LOTS2 AU 31/12 (en %) 47,8 44,5 CAPITAUX PROPRES AU 31/12 (M ) 6 649,8 35,3 32,3 36,4 33,4 36,7 33,9 37,4 35,1 3 515,4 3 773,3 4 601,9 5 082,3 2002 2003 2004 2005 2006 2002 3 2003 2004 2005 2006 Bloc Lots ACTIF NET RÉÉVALUÉ DILUÉ APRÈS IMPÔT AU 31/12 (M ) 3 782,7 3 390,7 5 105,0 4 423,6 5 332,0 4 589,0 5 847,0 5 125,0 6 885,7 7 617,4 CASH FLOW COURANT AVANT IMPÔT4 (AVANT VARIATION DE JUSTE VALEUR ET ACTUALISATION DES DETTES ET CRÉANCES) AU 31/12 (M ) 146,3 232,6 277,9 290,4 419,0 2002 2003 2004 2005 2006 2002 2003 2004 2005 2006 Bloc 1 Lots 2 En normes IFRS pour les données comptables des années 2004, 2005 et 2006 1 Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en bloc des immeubles du patrimoine. 2 Sur la base des valeurs d expertise, prix nets vendeurs, en lots pour les immeubles résidentiels. 3 Après réévaluation du bilan au 1er janvier 2003. 4 Incluant le résultat des cessions de l exercice pour 2004, 2005 et 2006. Rapport annuel 2006 page 5
14/16, rue des Capucines 75002 Paris 2006 a été une année riche de succès pour GECINA qui a non seulement enregistré d excellents résultats mais a également mis en place une nouvelle approche stratégique de sa gestion immobilière. La Société a ainsi apporté encore plus de dynamisme à son portefeuille d actifs et voit maintenant ses choix porter leurs fruits. page 6 Rapport annuel 2006
> MESSAGE DU PRÉSIDENT 2006 a été une année riche de succès pour GECINA qui a non seulement enregistré d excellents résultats, mais a également mis en place une nouvelle approche stratégique de sa gestion immobilière. La Société a ainsi apporté encore plus de dynamisme à son portefeuille d actifs et voit maintenant ses choix porter leurs fruits. > MESSAGE DU PRÉSIDENT GECINA a publié un résultat net record de 1 778,6 millions d euros, ce qui représente une progression de 173,7 % par rapport à l année 2005. Le résultat net hors variation de valeur des immeubles de placement, en augmentation de 54,3 %, a atteint 392,9 millions d euros. L actif net réévalué dilué avant impôt s est, pour sa part, établi à 124,89 euros par action, en croissance de 28,9 %. La valeur de notre portefeuille d actifs s est appréciée de 26,6 %, à 12 047,5 millions d euros. Cette évolution est le reflet de l augmentation de valeur du patrimoine en exploitation et des investissements importants réalisés au cours de l exercice. GECINA est ainsi devenu un acteur majeur du marché de l investissement en immobilier en France. En 2006, la Société a investi 1 924 millions d euros et réalisé l acquisition de 64 nouveaux actifs, représentant plus de 800 000 m 2 de surfaces. Ces investissements, de très grande qualité, génèrent d excellents rendements et bénéficient de localisations exceptionnelles. Près de la moitié a été effectuée sur le secteur des bureaux, à Paris et en Région parisienne. Les nouvelles lignes de produits, telles que la logistique ou l immobilier de la santé, qui reflètent notre stratégie de diversification, représentent 46 % de ces investissements. Un de nos objectifs a été de développer l activité de projets, qui représente un moyen profitable d expansion pour une société foncière. A la fin de l année 2006, GECINA disposait de 12 projets de développement, soit plus de 280 000 m 2 de surfaces, principalement en bureaux et entrepôts industriels, véritables réservoirs de croissance future. L arbitrage est aussi un élément clé de notre stratégie car il permet de réinvestir les produits des cessions d actifs matures dans des immeubles à potentiel plus important. GECINA a ainsi cédé 652,1 millions d euros cette année, enregistrant des plus-values de cessions importantes. Cette excellente performance n aurait pu être atteinte sans la forte implication et le professionnalisme des équipes dirigeantes et de tous les collaborateurs de GECINA. Je profite de cette occasion pour les remercier et saluer leur engagement. Je suis optimiste quant aux perspectives d évolution de GECINA. Je reste confiant sur la situation des marchés financiers et immobiliers pour l ensemble des segments, ce qui me porte à confirmer notre stratégie. En outre, l accord de séparation récemment signé entre les principaux actionnaires de METROVACESA a mis un terme aux désaccords qui avaient marqué l année 2006. A la suite de ce processus, GECINA deviendra une société totalement indépendante de METROVACESA. En même temps, mon implication personnelle dans la Société va croître, puisque je deviendrai un des principaux actionnaires en détenant directement une participation dans GECINA. Je vais continuer à concentrer mes efforts et à m impliquer dans la Société, pour en faire une entreprise encore plus grande et toujours plus profitable. Joaquín RIVERO VALCARCE Président-Directeur Général Rapport annuel 2006 page 7
Joaquín Rivero Valcarce Président-Directeur Général Antonio Truán Directeur Général Délégué Enrique Gracia Directeur du Contrôle de Gestion, de l Audit et de la Communication Financière > CONSEIL D ADMINISTRATION Joaquín Rivero Valcarce Président du Conseil Román Sanahuja Pons Vice-Président Antoine Jeancourt-Galignani Michel Villatte PREDICA, représentée par Jean-Yves Hocher Philippe Geslin Françoise Monod Bertrand de Feydeau METROVACESA, représentée par Antonio Truán Santiago Fernández Valbuena José Gracia Barba Joaquín Meseguer Torres BANCAJA, représentée par Aurelio Izquierdo Gómez Javier Sanahuja Escofet Serafin Gonzalez Morcillo Victoria Soler Luján Santiago Ybarra y Churruca Patrick Arrosteguy page 8 Rapport annuel 2006 2/4, quai Michelet 92300 Levallois-Perret
> ORGANES DE DIRECTION > ORGANES DE DIRECTION Jean-Paul Bertolas Directeur Juridique Groupe Yves Dieulesaint Directeur de l Immobilier Résidentiel Michel Gay Directeur Administratif et Financier André Lajou Directeur de l Immobilier d Entreprise Denis Outin Directeur des Ressources Humaines > COMITÉ DES NOMINATIONS ET DES RÉMUNÉRATIONS Françoise Monod Président José Gracia Barba Michel Villatte Antonio Truán Serafin Gonzalez Morcillo > COMITÉ DES COMPTES ET DE L AUDIT Philippe Geslin Président Patrick Arrosteguy Antonio Truán Jean-Yves Hocher Bertrand de Feydeau > COMITÉ POUR > COMMISSAIRES LA QUALITÉ AUX COMPTES SUPPLÉANTS ET LE DÉVELOPPEMENT DURABLE Patrick de Cambourg Bertrand de Feydeau Président Jean-Yves Hocher Patrick Arrosteguy Antonio Truán > DIRECTION GÉNÉRALE Joaquín Rivero Valcarce Président-Directeur Général Antonio Truán Directeur Général Délégué Enrique Gracia Directeur du Contrôle de Gestion, de l Audit et de la Communication Financière > COMMISSAIRES AUX COMPTES TITULAIRES Pierre Coll > COMITÉ EXÉCUTIF Joaquín Rivero Valcarce Président-Directeur Général Antonio Truán Directeur Général Délégué Jean-Paul Bertolas Directeur Juridique Groupe Jean-Paul Deheeger Directeur du Pôle Logistique Yves Dieulesaint Directeur de l Immobilier Résidentiel Michel Gay Directeur Administratif et Financier André Lajou Directeur de l Immobilier d Entreprise Denis Outin Directeur des Ressources Humaines Mazars & Guérard Guy Isimat-Mirin PricewaterhouseCoopers Audit Eric Bulle Rapport annuel 2006 page 9
> GECINA ET SES ACTIONNAIRES CONFIANCE ET TRANSPARENCE La transparence est l une des valeurs fondamentales de GECINA, au même titre que la confiance, la responsabilité et le professionnalisme. Au fil des rencontres et des publications, et grâce aux services mis à leur disposition, les actionnaires institutionnels et individuels sont associés à la vie du Groupe, et des réponses adaptées sont apportées à leurs différents besoins. GECINA les considère en effet depuis toujours comme des partenaires clés de sa stratégie de développement. En 2006, l action GECINA s est appréciée de près de 50 %, portant l évolution de la valeur du titre à 149 % au cours de ces 3 dernières années. La capitalisation boursière, quant à elle, a dépassé les 9 milliards d euros. Le capital du Groupe se répartit entre deux actionnaires de référence, METROVACESA, qui détient 68,36 % des titres GECINA, et PRÉDICA, filiale d assurance vie du groupe Crédit Agricole, avec 10,26 %. GECINA veille particulièrement à la qualité de l information publiée à l attention de tous ses actionnaires, et s efforce d établir avec eux une relation de confiance et de proximité. Le Groupe déploie, depuis maintenant plusieurs années, un dispositif complet permettant de répondre aux exigences de toutes les catégories d investisseurs. Un relais humain Deux départements de GECINA s attachent à la gestion de la relation aux investisseurs particuliers, avec des responsabilités et des territoires clairement définis et distincts. La Direction de la Communication Financière est en charge des relations permanentes avec les analystes financiers, les investisseurs institutionnels et individuels, et les journalistes de la presse économique et financière. Elle met en œuvre les principes d action définis par le Groupe en matière d information financière et développe une politique de proximité fondée sur l écoute et le dialogue. En 2006, le travail de l équipe de Communication Financière a été récompensé à l occasion de la remise des prix des Fils d Or, qui concluait l évaluation menée sur plusieurs mois, par le journal La Vie Financière, de la qualité de la Relation Actionnaires des principales sociétés françaises cotées, et récompensait les meilleures d entre elles. GECINA s est vu remettre le deuxième prix du meilleur service Relation Actionnaires dans la catégorie CAC Mid 100. Cette reconnaissance salue entre autres la qualité du travail et l implication de l équipe en charge de la Communication Financière. Par ailleurs, le Service Titres & Bourse, interne à la Société, a la responsabilité de la gestion des comptes des actionnaires détenant leurs actions au nominatif pur. Une information disponible et des supports de communication variés GECINA met à la disposition de la communauté financière un flux permanent d informations. Des communiqués de presse sont régulièrement publiés concernant l actualité financière du Groupe. Le site Internet de la Société, véritable bibliothèque en libre service, autorise le téléchargement de tous les documents émis par GECINA, afin de respecter l égalité d accès à l information des actionnaires quels que soient leur profil et leur nationalité : rapports annuels, avis financiers, présentations, notes d informations enregistrées par l AMF (Autorité des marchés financiers), communiqués de presse, revue de presse, lettres aux actionnaires, Guide de l actionnaire au nominatif... cours de Bourse de l action GECINA actualisé toutes les quinze minutes ; agenda, profil de la société, stratégie. Une ligne téléphonique gratuite ainsi qu une adresse de courrier électronique viennent compléter les dispositifs mis à la disposition des actionnaires pour s informer sur l actualité financière de la Société. Des contacts directs avec les investisseurs Au-delà des réunions traditionnelles menées lors de la publication des résultats annuels et semestriels, des rencontres ont été organisées au cours de l année 2006, avec les investisseurs institutionnels et individuels, les analystes financiers et les journalistes. Ces rencontres ont permis de mieux faire découvrir le patrimoine immobilier du Groupe et sa stratégie. Au début de l année 2006, deux Journées investisseurs dédiées aux investisseurs institutionnels et aux analystes financiers se sont tenues à Paris. A l occasion de cet événement la Direction Générale et les responsables opérationnels ont présenté la stratégie du Groupe de 2006 à 2010 et ses perspectives. En parallèle, GECINA a poursuivi ses rencontres avec les investisseurs individuels, et a participé à une réunion d actionnaires, organisée par le CLIFF (Association Française des Investor Relations) et la FFCI (Fédération Française des Clubs d Investissements) à Marseille, en octobre 2006. La Société a aussi renouvelé sa participation au salon Actionaria, lors de l édition 2006 qui s est tenue au mois de novembre à Paris. A cette occasion, plus de 34 500 visiteurs se sont déplacés pour suivre des programmes de conférences et échanger avec les sociétés cotées sur leur stand. GECINA a eu l occasion de rencontrer et de répondre de vive voix aux actionnaires, appuyant ainsi sa volonté d instaurer un dialogue direct et constructif. page 10 Rapport annuel 2006
CONTACTS Direction de la Communication Financière Téléphone : +33 (0)1 40 40 62 44 Télécopie : +33 (0)1 40 40 52 38 actionnaire@gecina.fr www.gecina.fr Service Titres & Bourse Téléphone : +33 (0)1 40 40 62 69 Télécopie : +33 (0)1 40 40 64 81 titres&bourse@gecina.fr RÉPARTITION DU CAPITAL DE GECINA AU 31 DÉCEMBRE 2006 68,36 % METROVACESA 10,26 % PRÉDICA - GROUPE CRÉDIT AGRICOLE 5,19 % ACTIONNAIRES INDIVIDUELS 3,43 % AUTRES INSTITUTIONNELS RÉSIDENTS 9,32 % ACTIONNAIRES NON RÉSIDENTS 3,44 % ACTIONS PROPRES > GECINA ET SES ACTIONNAIRES L ACTION GECINA au 31 décembre 2006 Actions en circulation : 62 240 063 Code ISIN : FR0010040865 Cotation : Euronext Paris Eurolist A Admis au service à règlement différé (SRD) Valeur Nominale : 7,50 Indices : Cac Mid 100, SBF 120, FTSE4GOOD, EPRA Le 2 janvier 2007, l action GECINA a rejoint l indice GPR 250 Depuis le 7 janvier 2004, la forme nominative des actions GECINA est devenue obligatoire. ÉVOLUTION DU COURS DE L ACTION RENDEZ-VOUS 2007 15 février Résultats Annuels 2006, après la clôture de la Bourse 19 juin Assemblée Générale Mixte 20 juin Mise en paiement du dividende 24 juillet (date prévisionnelle) Résultats du premier semestre 2007 24 septembre Réunion d actionnaires individuels à Bordeaux 2 octobre Réunion d actionnaires individuels à Strasbourg 16 et 17 novembre Salon Actionaria à Paris * Cours suspendu du 14 au 23 mars 2005 1, quai Marcel Dassault 92150 Suresnes Rapport annuel 2006 page 11
> STRATÉGIE PATRIMONIALE ACCÉLÉRATION DES INVESTISSEMENTS DIVERSIFICATION DU PORTEFEUILLE D ACTIFS OPTIMISATION, FLEXIBILITÉ, CROISSANCE 2006, le plan stratégique en action Dès la fin de l année 2005, GECINA a initié sa politique de diversification de son patrimoine immobilier, se traduisant par le renforcement du pôle bureaux et par l acquisition de nouveaux types de produits, dans l hôtellerie et la logistique. L année 2006 confirme significativement les nouvelles orientations du Groupe. De nombreux actifs acquis au cours de la période contribuent depuis fortement à l accroissement de la taille du portefeuille de GECINA. Evalué à 8,9 milliards d euros (lots) à fin juin 2005 et 9,5 milliards d euros (lots) au 31 décembre 2005, celui-ci se situe à la fin de l année 2006 à plus de 12 milliards d euros, en croissance de plus de 36 % sur 18 mois. Le profil du portefeuille d actifs du Groupe est ainsi reflété par 56,7 % de bureaux, 36,0 % d immobilier résidentiel et 7,3 % de nouveaux actifs (logistique, santé, hôtels) sur la base des valeurs d expertise en bloc des immeubles du patrimoine. Une politique de croissance soutenue La croissance du patrimoine de GECINA a été conduite en 2006 grâce à une gestion efficace de son portefeuille, une stratégie d investissement dynamique et des objectifs opérationnels ambitieux. Les investissements réalisés au cours de l année 2006 se sont élevés à plus de 1,9 milliard d euros. Ils ont principalement concerné le secteur des bureaux, de la logistique et de la santé. Le pôle bureaux a ainsi effectué plus de 900 millions d euros d investissements : Valmy, Friedland, Le Mazagran, Les Portes de La Défense et Défense Ouest. Pour le résidentiel, le Groupe s est porté acquéreur d un immeuble de 25 appartements situés à Paris 7 ème (11,4 millions d euros). Le secteur logistique a, pour sa part, réalisé des investissements importants, plus de 650 000 m 2 de surfaces y compris des projets de développement (Bleecker, Lagny, Lauwin-Planque). GECINA, au travers de sa participation dans Sofco, a fait son entrée sur le segment de l immobilier de la santé par le biais d un premier partenariat avec Générale de Santé concernant les murs de 28 établissements de santé (536 millions d euros). Sofco a ensuite acquis les murs d une nouvelle clinique (10 millions d euros) initiant cette fois un nouveau partenariat avec un autre acteur incontournable de la santé, Orpéa. Une gestion efficace du portefeuille GECINA a poursuivi sa politique d optimisation de son patrimoine. Pour l exercice 2006, les cessions d actifs ont représenté 652,1 millions d euros. Les ventes par lots se sont ainsi élevées à 228,9 millions d euros, en bloc elles ont atteint 415,1 millions d euros. Ces cessions ont été effectuées à un prix supérieur de 23 % en moyenne par rapport aux valeurs d expertises lots, et à un prix supérieur de 32 % en moyenne par rapport aux valeurs d expertises bloc (valeurs enregistrées dans les comptes au 31 décembre 2005). Elles ont à la fois concerné des immeubles de bureaux et résidentiels. De nouveaux projets de développement La fin de l année 2005 a marqué un pas important pour le Groupe en initiant un premier partenariat avec Hines pour le développement de nouveaux immeubles de bureaux à Boulogne-Billancourt et à La Défense (40 000 m 2 ). En 2006, GECINA a renouvelé des engagements avec Hines dans de nouveaux projets portant ainsi le partenariat à plus de 86 000 m 2 de futurs actifs de bureaux. D autres engagements ont portés sur le développement de près de 88 700 m 2 supplémentaires de surfaces de bureaux (Friedland 5 000 m 2, Crystalys 25 661 m 2, Défense Ouest 58 000 m 2 ). De nombreux projets concernent également le secteur de la logistique avec plus de 248 000 m 2 de plates-formes logistiques à développer (Lagny 16 300 m 2, Bleecker 41 956 m 2, Lauwin-Planque 190 000 m 2 ). LES 4 GRANDS PRINCIPES DE LA STRATÉGIE CROISSANCE DU PORTEFEUILLE DIVERSIFICATION ARBITRAGE DÉVELOPPEMENT DE PROJETS page 12 Rapport annuel 2006
> L ESSENTIEL DE GECINA 1959 > Création du Groupement pour le Financement de la Construction (GFC). 1998 > Le Groupement pour le Financement de la Construction (GFC) devient GECINA. 2002 > Acquisition de la foncière SIMCO. 2003 > Adoption du statut des Sociétés d Investissements Immobiliers Cotées. 2005 > 14 mars : acquisition de 30 % du capital de GECINA par METROVACESA. > 1 er avril /19 mai : période d ouverture de l offre publique d achat de METROVACESA visant les titres de GECINA. > 7 juin : METROVACESA détient 68,54 % du capital de GECINA. > 29 juin : Joaquín Rivero Valcarce est nommé Président de GECINA lors de l Assemblée Générale Mixte. > 4 ème trimestre : premiers investissements en nouveaux types d actifs, murs d hôtels et plates-formes logistiques. L immeuble du siège social de GECINA est primé lors du SIMI (Salon de l Immobilier d Entreprise) et se voit décerner le trophée Immeuble de l année 2005 dans la catégorie immeuble rénové. 2006 > 19 et 20 janvier : présentation de la stratégie 2006-2010 au cours de Journées investisseurs. > 21 mars : accord pour l acquisition de l immeuble de bureaux Valmy, 29 500 m 2 (Paris 20ème). > 23 mars : protocole d accord avec Générale de Santé pour l acquisition des murs de 28 cliniques. > 10 avril : nouvel engagement avec Hines pour le développement de 10 000 m2 de bureaux (Boulogne-Billancourt). > 3 mai : acquisition de 5 000 m 2 de bureaux à Paris (Friedland). > 31 mai : acquisition de 33 300 m 2 de bureaux à Vélizy. > 15 juin : participation de GECINA de 90,52 % au capital de Sofco. > 20 juin : acquisition d un portefeuille logistique de 450 000 m 2 (Bleecker). > 6 juillet : cession d un portefeuille de bureaux de 78 000 m 2 à INOVALIS. > 17 juillet : nouveau projet de développement en logistique, 16 300 m 2 (Lagny). > 20 juillet : acquisition de 57 700 m2 de bureaux (Le Mazagran à Gentilly et Les Portes de la Défense à Colombes). > 24 juillet : nouveau partenariat avec Hines pour le développement de 38 600 m 2 de bureaux (Boulogne-Billancourt). > 11 septembre : finalisation de l acquisition des murs des 28 cliniques par Sofco. > 16 novembre : annonce d un projet de développement de 190 000 m 2 en logistique (Nord de la France). > 18 décembre : acquisition de 58 000 m2 de bureaux à Colombes (Défense Ouest). > 21 décembre : acquisition des murs d une clinique en Bretagne (Plancoët). > STRATÉGIE PATRIMONIALE 2007 > 15 janvier : placement d environ 60 % du capital de Sofco. > 18 janvier : annonce d un projet de développement de 90 000 m 2 en logistique (Nord de la Région parisienne). Crystalys Avenue Morane Saulnier 78140 Vélizy Rapport annuel 2006 page 13
> PATRIMOINE BUREAUX UN PORTEFEUILLE DE BUREAUX DE PREMIER ORDRE Une activité tertiaire porteuse : 326,1 millions d euros de loyers en 2006. Acquisition de 150 000 m 2 de bureaux. PARIS 481 393m 2 RÉGION PARISIENNE 6O1 779m 2 LYON 121 89Om 2 AUTRES 723m 2 2/4, quai Michelet 92300 Levallois-Perret page 14 Rapport annuel 2006
> PATRIMOINE BUREAUX Rapport annuel 2006 page 15
32/34, rue Guersant 75017 Paris RÉPARTITION DES REVENUS LOCATIFS PAR SECTEUR D ACTIVITÉ EN 2006 RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE 2,3 % LYON 0,1 % AUTRES 2,5 % LYON 7 % ADMINISTRATIONS 7 % ASSURANCES 5 % AUTRES 6 % BANQUES 40,5 % RÉGION PARISIENNE 57,1 % PARIS 40,2 % RÉGION PARISIENNE 57,3 % PARIS 7 % IMMOBILIER 19 % INDUSTRIE En % des revenus locatifs En % de la valeur bloc 2 % INFORMATIQUE 16 % LUXE-COMMERCE 8 % MÉDIA-TÉLÉVISION RÉPARTITION PAR TYPE D ACTIFS 15,4 % 1960-1975 1,7 % DIVERS 14,9 % HAUSSMANNIEN 13,8 % 1960-1975 1,5 % DIVERS 13,9 % HAUSSMANNIEN 18 % SERVICES 5 % TÉLÉCOMMUNICATIONS ET TECHNOLOGIES 68 % POST 1975 70,8 % POST 1975 En % des revenus locatifs En % de la valeur bloc page 16 Rapport annuel 2006
ECHÉANCIER DES BAUX TERTIAIRES DES ACTIFS SITUÉS À PARIS ET DANS SA RÉGION AU 31 DÉCEMBRE 2006 ANNÉE LOYERS (en M ) 2007 25,9 2008 16,0 2009 11,4 2010 42,3 2011 40,0 2012 40,6 2013 33,5 2014 43,8 > 2015 38,6 TAUX DE RENDEMENT DES EXPERTISES DU PATRIMOINE TERTIAIRE DE GECINA AU 31 DÉCEMBRE 2006 Paris 4,25 % - 7,25 % Région parisienne 4,80 % - 10,25 % Lyon 5,75 % - 8,75 % RÉPARTITION DU PATRIMOINE TERTIAIRE DE GECINA PAR TAILLE D ACTIFS AU 31 DÉCEMBRE 2006 EN % DES LOYERS EN % DES SURFACES Inférieur à 2 000 m 2 5 % 3 % Entre 2 000 m2 et 5 000 m 2 16 % 17 % Entre 5 000 m2 et 10 000 m 2 29 % 24 % Supérieur à 10 000 m 2 50 % 56 % UN PARC LOCATIF DE BUREAUX ET COMMERCES DE 1 205 785 m2 Une localisation de premier plan avec 294 614 m 2 situés dans le Triangle d Or (1 er,2 ème,8 ème, 9ème, 16 ème et 17 ème arrondissements de Paris) et 253 928 m2 dans le Croissant d Or (Boulogne, Courbevoie, Levallois, Neuilly, ). > PATRIMOINE BUREAUX PATRIMOINE BUREAUX AU 31 DÉCEMBRE 2006 18 e arrdt 188 m2 17 e arrdt 52 450 m2 19 e arrdt 4 762 m2 9 e arrdt 29 272 m2 10 e arrdt 9 682 m2 16 e arrdt 16 251 m2 8 e arrdt 122 664 m2 7 e arrdt 9 147 m2 2 e arrdt 1er arrdt 60 279 m2 13 698 m2 3 e arrdt 2 464 m2 4 e arrdt 603 m2 11 e arrdt 2 129 m2 20 e arrdt 30 485 m2 6 e arrdt 13 718 m2 15 e arrdt 65 609 m2 5 e arrdt 0 m2 12 e arrdt 33 564m2 14 e arrdt 10 654 m2 13 e arrdt 3 774 m2 Rapport annuel 2006 page 17
74/78 et 82, rue de la Villette 69003 Lyon Une année 2006 exceptionnelle et des niveaux records pour le marché des bureaux en Ile-de-France Avec 2 % de croissance, l économie française a connu une année 2006 en amélioration par rapport à 2005. Cette croissance a été soutenue pour l essentiel par le dynamisme de la consommation des ménages. Les produits manufacturés, ainsi que la construction et l immobilier, en ont été les principaux bénéficiaires. Cependant, tous les secteurs de l économie n en ont pas profité, c est notamment le cas de l automobile. La forte demande de produits manufacturés a eu pour conséquence de gonfler les importations et donc d augmenter le déficit extérieur. Parallèlement, l investissement des entreprises s est redressé. Le marché de l emploi, pour sa part, s est légèrement amélioré en 2006 entraînant un repli du taux de chômage. Pour 2007, les perspectives économiques s annoncent plutôt modérées. Dans un contexte de ralentissement international, de diminution de la consommation des ménages, et malgré une poursuite des investissements des entreprises et de la diminution du chômage, les experts estiment que la croissance française pourrait se situer entre 1,5 % et 2,3 %. Un niveau record de commercialisation a été atteint en 2006 avec un total de près de 2,9 millions de m 2 de bureaux loués en Ile-de-France. La demande placée dépasse ainsi de plus de 30 % le niveau déjà élevé atteint en 2005. Les secteurs d affaires traditionnels ont concentré la part la plus importante de la demande placée avec 42 % pour Paris Centre Ouest et le Croissant Ouest. La Défense en a représenté 9 %. Plusieurs grandes transactions réalisées dans le sud de l Ile-de-France expliquent que la 2 ème couronne ait fortement progressé pour atteindre 20 % de la demande placée. Sur les 3 200 transactions réalisées en 2006 (en hausse de 14 % par rapport à 2005) la répartition par tranche de surface est la suivante : plus de 5 000 m 2 : 84 transactions qui représentent 42 % de la demande placée ; de 1 000 à 5 000 m 2 : 452 transactions, soit 32 % de la demande placée ; moins de 1 000 m 2 : 2 664 transactions qui correspondent à 26 % de la demande placée. Les immeubles neufs ou restructurés ont représenté 40 % de la demande placée, ce qui est la même proportion qu en 2005. L importance de ce marché, qui concerne principalement des grandes surfaces et qui inclut des pré-commercialisations, confirme les besoins et la volonté des grandes entreprises de rationaliser et de moderniser leurs implantations. Les sociétés industrielles, suite à des regroupements, ont constitué la part la plus importante du marché locatif avec 29 % de la demande placée, suivies des sociétés du secteur financier (19 %) et du secteur public (14 % identique à 2005). En Ile-de-France, au 1er janvier 2007, le taux de vacance moyen était de 5,2 % (en baisse de 8 % par rapport au 1 er janvier 2006), correspondant ainsi à un stock immédiat de 2,5 millions de m 2. Malgré un très bon niveau de commercialisation, ce stock a faiblement baissé en 2006 en raison, d une part, de la production des immeubles neufs et, d autre part, de la libération des immeubles anciens. Ce taux de vacance diffère sensiblement selon les secteurs géographiques puisqu il varie de 4,4 % à Paris Centre Ouest, 5,7 % à La Défense, 8 % dans le Croissant Ouest, pour atteindre 11,9 % en 1 ère Couronne Nord. L offre future à moins d un an reste stable et s établit à 3,6 millions de m2 au 1 er janvier 2007. Une relative carence des offres de qualité pourrait apparaître en 2007. Le loyer moyen a atteint 307 HT HC /m 2 /an pour les immeubles neufs ou restructurés et 222 HT HC /m 2 /an pour les immeubles de seconde main. Ces prix représentent une légère augmentation par rapport à 2005, respectivement de 2 % et 4 %. page 18 Rapport annuel 2006
> PATRIMOINE BUREAUX LOYERS PRIME EN EUROPE EN 2006 (HT HC/m 2 /an) Paris 698 Londres West End 1 558 Francfort 414 Madrid 408 TAUX PRIME EN EUROPE EN 2006 Paris 4,00 % Londres West End 3,75 % Francfort 5,00 % Madrid 4,25 % Source : CB Richard Ellis Bourdais HISTORIQUE DE LA CROISSANCE À STRUCTURE ÉGALE ET HORS SURFACES EN VENTE DES LOYERS DU PÔLE TERTIAIRE (en %) Le loyer prime à Paris Centre Ouest a sensiblement augmenté au cours de l année 2006, et se situe au 1 er janvier 2007 à 698 HT HC/ m 2 /an. À La Défense, le loyer prime a baissé de 8 % à 455 HT HC /m2/an en raison de la diminution des transactions sur des immeubles de qualité, et il est resté stable à 425 HT HC /m 2 /an dans le Croissant Ouest. Les avantages commerciaux accordés par les bailleurs (franchises de loyer, participation aux travaux des preneurs) se sont un peu réduits au cours de l année passée. 8,0 1995 ns 1997 1996-1,3 2,0 1998 6,5 1999 5,8 2000 2001 5,3 2002 3,1 2003 4,3 2004 2,1 2005 3,2 2006 L année 2006 confirme et consolide les bons résultats du marché lyonnais La demande placée s est établie à 210 000 m 2 en 2006, en hausse de 7,7 % par rapport à 2005. Sur les 556 transactions réalisées en 2006 (499 en 2005), 36 portaient sur des surfaces supérieures à 1 000 m 2, 180 sur des surfaces entre 200 m 2 et 1 000 m 2, et 340 sur des surfaces inférieures à 200 m 2. La part des immeubles neufs a représenté 40 % de la demande placée. Relativement stable depuis plusieurs années, la proportion des acquéreurs parmi les utilisateurs s élève à 23 % en 2006. - 8,5 Le taux de vacance de 6 % environ est en baisse par rapport à 2005. Le stock disponible à 6 mois est en diminution, et s élève à 245 000 m2, dont 58 500 m 2 d immeubles neufs (contre 289 000 m 2 à fin 2005). Le rétrécissement de l offre de qualité a permis de consolider un loyer de l ordre de 200 HT HC /m2/an dans les secteurs de Part-Dieu et de la Cité Internationale, avec des valeurs prime de 250 HT HC /m 2 /an sur la Presqu île. 9/15, avenue Matignon 75008 Paris Rapport annuel 2006 page 19
Nouveau record pour le marché de l investissement Avec 23,1 milliards d euros d engagements dans l immobilier d entreprise en France (bureaux, commerces, entrepôts et locaux d activités), l année 2006 établit un nouveau record, en progression de 47 % par rapport à 2005. En Europe le volume d investissement a d une manière générale battu des records et a dépassé 215 milliards d euros. Le marché français, et le marché francilien en particulier (86 % des engagements réalisés en 2006) a continué d attirer une masse considérable de capitaux. La maturité de ce marché (importance du parc, dynamisme du marché locatif, évolution positive des loyers), sa liquidité, la mise en place d un régime fiscal adapté pour les sociétés foncières, un coût de financement faible pour les investisseurs permettant d obtenir un effet de levier, une part de l immobilier sous-représentée dans les allocations d actifs des fonds de pension, sont entre autres les raisons de cet engouement pour l investissement dans l immobilier d entreprise. Les investisseurs français (foncières, institutionnels) sont demeurés les principaux acteurs de ce marché (53 % des acquisitions et 48 % des cessions), suivis par les fonds d investissement Nord-Américains (18 % des engagements). Les autres investisseurs étrangers (Britanniques, Allemands, Moyen-Orientaux, Espagnols) ont également été présents. En 2006, la baisse des taux de rendement s est poursuivie malgré la remontée des taux d intérêt long terme. Cette baisse, qui s explique par l afflux des capitaux et l attractivité du marché, se constate sur toutes les typologies d actifs (bureaux, commerces, entrepôts, ) et sur l ensemble des secteurs géographiques. Le taux de rendement net immédiat a atteint 4 % pour les bureaux parisiens, 6 % pour les immeubles prime à Lyon. Pour 2007, cette baisse des taux de rendement, entretenue par le dynamisme de la demande et l augmentation des loyers, devrait se poursuivre. Sources : Immostat, CBRE CB Richard Ellis, Atisreal, Dtz Research, Cushman and Wakefield Les bureaux ont constitué le produit le plus recherché par les investisseurs et ont concentré 84 % des engagements en 2006. La cession de portefeuilles importants explique pour partie ce taux (les commerces et les entrepôts n ont représenté chacun que 8 % des engagements). Les secteurs d affaires traditionnels (Paris, La Défense, le Croissant Ouest) ont concerné 68 % des engagements. Les arbitrages des investisseurs ont constitué l essentiel du marché avec 74 % des engagements, les ventes réalisées par les promoteurs en représentent 17 %, et les ventes aux acquéreurs 9 %. page 20 Rapport annuel 2006
Un patrimoine de premier ordre Au 31 décembre 2006, le portefeuille de bureaux était évalué à 6,4 milliards d euros (valeur d expertise bloc), en progression de près de 32 % par rapport au 31 décembre 2005, et représentait 55 % du patrimoine total du groupe GECINA. La valeur des actifs localisés dans le Triangle d Or représentait plus de 39 % de la valeur patrimoniale tertiaire, alors que la valeur des actifs du Croissant d Or représentait près de 22 %. La très grande qualité et l importance du patrimoine d immeubles de bureaux permettent à GECINA de répondre aux besoins de toutes les entreprises et de les accompagner dans leur développement. Les acquisitions réalisées au cours de l année 2006, après celles de 2005, ont renforcé encore la part des immeubles neufs de grande taille. C est ainsi que cinq immeubles, représentant une surface totale de près de 150 000 m 2 ont été acquis en 2006. Parallèlement, la politique d arbitrage a été poursuivie et s est traduite par la cession de 33 actifs, qui représentaient une surface de 81 000 m2 environ. Une activité tertiaire porteuse Le pôle immobilier d entreprise bureaux, avec 326,1 millions d euros de loyers en 2006, a enregistré une croissance significative de +5,8 % par rapport à 2005. Ce secteur représente plus de 57 % des revenus locatifs de GECINA. A périmètre constant, hors immeubles cédés, la progression des revenus a été de 3,2 % compte tenu de la libération de plusieurs grandes surfaces qui ont fait l objet de travaux lourds de restructuration avant d être remis en commercialisation. Au cours de l année 2006, à Paris et en Région parisienne, 101 locations ont été conclues portant sur une surface totale un peu supérieure à 100 000 m 2. Parmi ces locations, sept opérations ont représenté 54 469 m2. Le taux d occupation physique s établissait au 31 décembre 2006 à 97,1 %. > PATRIMOINE BUREAUX Les Portes de la Défense 15/55, boulevard Charles-de-Gaulle 92700 Colombes Rapport annuel 2006 page 21
> PATRIMOINE RÉSIDENTIEL UN PORTEFEUILLE D IMMEUBLES RÉSIDENTIELS DE TRÈS GRANDE QUALITÉ Une activité locative satisfaisante : 203,9 millions d euros de loyers en 2006. page 22 Rapport annuel 2006 22/24, rue Edgar Faure 75015 Paris
PARIS 8 351appartements 548 O94m2 > PATRIMOINE RÉSIDENTIEL RÉGION PARISIENNE 6 788appartements 478 53Om 2 LYON 1 77Oappartements 137 689m 2 AUTRES 278appartements 1O 675m 2 Rapport annuel 2006 page 23
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE 6,4 % LYON 0,5 % AUTRES 35,7 % RÉGION PARISIENNE 57,4 % PARIS En % des revenus locatifs 6,5 % LYON 0,3 % AUTRES 34,1 % RÉGION PARISIENNE 59,1 % PARIS En % de la valeur lots 8/12, rue Pierre Lhomme 92400 Courbevoie RÉPARTITION PAR TYPE D ACTIFS 12,3 % HAUSSMANNIEN 67,7 % 1960-1975 20,0 % POST 1975 En % des revenus locatifs EVOLUTION DES TAUX DE CROISSANCE DES LOYERS DU PÔLE RÉSIDENTIEL HORS SURFACES EN VENTE ET À STRUCTURE ÉGALE (en %) 67,3 % 1960-1975 0,1 % DIVERS 13,3 % HAUSSMANNIEN 19,3 % POST 1975 2,6 2,3 2,7 3,5 3,3 3,8 4,9 5,9 4,3 2,8 4,8 3,7 En % de la valeur lots 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 page 24 Rapport annuel 2006
17 187 APPARTEMENTS REPRÉSENTANT UNE SURFACE DE > PATRIMOINE RÉSIDENTIEL 1 174 988m 2 SURFACE MOYENNE DES LOGEMENTS DU PARC 68m 2 PATRIMOINE RÉSIDENTIEL AU 31 DÉCEMBRE 2006 17 e arrdt 50 501 m2 18 e arrdt 14 194 m2 19 e arrdt 29 368 m2 9 e arrdt 6 616 m2 10 e arrdt 15 534 m2 16 e arrdt 42 364 m2 8 e arrdt 19 773 m2 7 e arrdt 3 921 m2 2 e arrdt 1er arrdt 9 382 m2 2 389 m2 3 e arrdt 2 713 m2 4 e arrdt 2 160 m2 11 e arrdt 9 250 m2 20 e arrdt 30 923 m2 6 e arrdt 982 m2 15 e arrdt 194 134 m2 5 e arrdt 11 740 m2 12 e arrdt 40 143 m2 14 e arrdt 31 352 m2 13 e arrdt 30 656 m2 Rapport annuel 2006 page 25
Un contexte économique encourageant L économie française a connu une année 2006 en amélioration par rapport à 2005. La consommation des ménages a été le premier moteur de l activité, favorisée notamment par les recours au crédit et les effets de richesse dus à la montée des prix de l immobilier résidentiel. Dans pratiquement tous les secteurs, les enquêtes de confiance se maintiennent à des niveaux élevés. La consommation et l investissement devraient continuer de soutenir l activité grâce à des taux d intérêts qui pourraient être favorables, notamment aux investissements immobiliers. Un marché en phase de stabilisation Après huit années de croissance soutenue, le marché immobilier se tasse légèrement en 2006. Ce reflux du volume des transactions s inscrit sur fond de fléchissement de la hausse des prix du logement. Le volume global des transactions en Ile-de-France, tous biens immobiliers confondus (appartements, maisons, parkings, garages, terrains et immeubles) a atteint 180 809 transactions à la fin des neuf premiers mois de l année 2006, et se trouve donc en légère diminution (-1,56 %) par rapport à la même période en 2005. Le volume des transactions enregistrées par trimestre a d ailleurs fléchi en 2006, le premier trimestre présentant une forte progression des ventes, tandis que les deuxième et troisième trimestres, moins performants que les années précédentes, nuançaient petit à petit cet effet positif. Sur les trois premiers trimestres 2006, le volume d appartements anciens vendus a diminué d environ 1,5 % par rapport à la même période en 2005 et le nombre d appartements neufs ou récents vendus a baissé de 2,55 %. Le niveau d activité du quatrième trimestre, anticipé comme comparable à celui de 2005, permet de considérer 2006 comme une année dynamique pour le résidentiel en Ile-de-France. Des loyers en augmentation modérée Confortant les tendances amorcées en 2005, la hausse des loyers devient moins vigoureuse en 2006, sur l ensemble du territoire. En juillet 2006, le loyer moyen français a été estimé à 12,1 /m2 pour les appartements, en augmentation de 2,54 % par rapport à la même période en 2005. Le loyer moyen parisien reste le plus élevé du territoire et avoisine 21,6 /m2, à la même période. Il est en hausse de 5,1 % par rapport à 2005, traduisant un dynamisme toujours réel. La hausse est en effet sensiblement identique à celle enregistrée à la même période, l année précédente. Au troisième trimestre 2006, l Indice de Référence des Loyers (IRL) s élevait à +3,19 %, en variation annuelle. Substitué à l Indice du Coût de Construction (ICC) depuis janvier 2006, il témoigne d une volonté de maîtriser l envol des loyers. La variation annuelle de l ICC a en effet été de 8,06 % sur la même période. Une activité satisfaisante en 2006 L activité locative de GECINA a été satisfaisante en 2006. Les loyers du secteur résidentiel se sont établis à 203,85 millions d euros, pour se situer au même niveau qu à la fin de l année 2005. A structure égale et hors surfaces en vente, la progression des revenus a été de 3,7 %. Près de 132 364 m2 de surfaces résidentielles (2 172 appartements) ont été relouées, soit un taux de rotation de 14,32 %. Le loyer moyen de relocation ressort à 14,62, en augmentation de +3,23 % par rapport à la fin de l année 2005. Le taux d occupation physique du pôle est toujours très élevé, et se situe à 98,3 % au 31 décembre 2006. Sources : CBRE Richard Ellis / Notaires d Ile-de-France / FNAIM / UNPI En parallèle, une diminution de la hausse des prix du logement s est amorcée au deuxième trimestre et s est poursuivie au troisième trimestre 2006. La progression du prix des appartements anciens en Ile-de-France, a ainsi été divisée par 1,5 ou 2, en fonction des départements, par rapport aux évolutions du troisième trimestre 2005, qui étaient très élevées. Ce ralentissement de la hausse des prix est particulièrement sensible à Paris, où l augmentation au troisième trimestre passe ainsi pour la première fois sous la barre symbolique des 10 %. Dans ce contexte de stabilisation, le prix moyen à l achat à Paris ressort à 5 675 / m 2 en 2006. 39, rue de Vouillé 75015 Paris page 26 Rapport annuel 2006
> PATRIMOINE RÉSIDENTIEL TAUX DE RENDEMENT DES EXPERTISES DU PATRIMOINE RÉSIDENTIEL DE GECINA AU 31 DÉCEMBRE 2006 Paris 3,75 % - 4,75 % Région parisienne 4,25 % - 6,00 % Lyon 5,25 % - 6,25 % 7/7 bis, rue Saint-Gilles 75003 Paris LOYER DU PATRIMOINE RÉSIDENTIEL DE GECINA LOYER MOYEN LOYER MOYEN MENSUEL QUITTANCÉ MENSUEL DU PARC RÉSIDENTIEL DES NOUVELLES AU 31 DÉCEMBRE 2006 LOCATIONS EN 2006 Paris 16,76 /m2 18,20 /m2 Région parisienne 12,12 /m 2 12,61 /m 2 Lyon 8,23 /m 2 9,18 /m 2 Rapport annuel 2006 page 27
> PATRIMOINE AUTRES SEGMENTS UNE ACTIVITÉ EN ÉVOLUTION Des revenus locatifs en forte progression sous l effet des nouvelles acquisitions : 38,4 millions d euros de loyers en 2006. ZAC des Grands Champs 77680 Roissy-en-Brie page 28 Rapport annuel 2006
LOGISTIQUE 546 O64m 2 SANTÉ > PATRIMOINE AUTRES SEGMENTS 125 O70m 2 HÔTELS 9O 245m 2 1 698chambres Rapport annuel 2006 page 29
Une activité en évolution Les revenus locatifs générés par les produits des autres segments du groupe GECINA se sont élevés à 38,4 millions d euros pour l année 2006 : 13,8 millions d euros proviennent du secteur de l hôtellerie, 14,4 millions d euros de la logistique et 10,2 millions d euros de l immobilier de la santé. Ces nouveaux investissements continueront à porter leurs fruits en 2007. Logistique Avec près de 2,4 millions de m2 d entrepôts locatifs commercialisés en France contre 2,3 millions en 2005, l année 2006 aura enregistré un nouveau record de transactions (35 % de plus qu une année moyenne depuis 2002). L Ile-de-France est restée la région la plus dynamique, mais le mouvement a également concerné dans une moindre mesure Lille, Marseille et Lyon. La part des régions s est réduite en 2006 à 58 % de la demande placée, contre 74 % en 2005. Ainsi le stock disponible a diminué en Ile-de-France, mais a augmenté en régions. Les utilisateurs privilégient les entrepôts modernes de classe A, qui restent ainsi le type d actif le plus recherché. Sans pour autant pouvoir parler de pénurie, l offre disponible en janvier 2007 pour ce type d entrepôt représentait moins de la moitié du volume de transactions de l année écoulée. L excellent volume de transactions a encouragé les promoteurs à démarrer en blanc de nombreux projets (857 000 m 2 lancés, soit +124 % en un an, mais retrouvant ainsi un rythme correspondant à la demande de produits de plus en plus rationnels et sécuritaires). Si les loyers des entrepôts de moins de 10 000 m2 en Ile-de-France ont augmenté de 4 % en 2006, les grands entrepôts restent quant à eux en phase d ajustement, se situant en moyenne entre 38 et 55 /m2/an. Le dynamisme affirmé du secteur logistique explique la poursuite du développement de GECINA sur ce marché, lancé fin novembre 2005 avec une première acquisition de 123 000 m2 en trois immeubles en Ile-de-France. L année 2006 aura été marquée par un fort renforcement de GECINA sur le marché logistique notamment par l acquisition auprès de Bleecker d un portefeuille logistique de près de 450 000 m2 dont 60 000 m2 de constructions futures, ainsi que le lancement du développement d un parc logistique neuf de 190 000 m2 près de Douai. Pour 2007, GECINA a pour objectif de poursuivre l acquisition d actifs existants et les opérations de développement, ainsi que la cession d actifs non stratégiques en raison de leur localisation ou de leur taille. page 30 Rapport annuel 2006