La copropriété et les économies d'énergie : de l'audit aux travaux
L Association des Responsables de Copropriété 14 000 copropriétés adhérentes Une association indépendante Une association représentative des copropriétaires, conseils syndicaux et syndics bénévoles Objectifs: Conseiller les copropriétaires Améliorer le fonctionnement global de la copropriété ARC & Copropriété-services (coopérative technique) Copropriété et Formation (institut de formation) Un pôle consacré à la maîtrise des charges d eau et d énergie, à l accompagnement d audit énergétique et au conseil à la mise en œuvre des travaux
Plan de la présentation Aborder les économies d énergie Qu est ce que la rénovation énergétique? Connaitre les consommations, les suivre, optimiser la gestion technique Répartir les charges au prorata des consommation (chauffage, eau froide et eau chaude) De l audit aux travaux Les difficultés de mise en œuvre d un projet de rénovation Passer en «mode projet» : quelles sont les questions à se poser? A chaque copropriété sa stratégie de rénovation L audit énergétique classique et la démarche d audit global partagé Mobiliser les copropriétaires Les financements spécifiques aux copropriétés
Aborder les économies d énergie Qu est ce que la rénovation énergétique? 1. Connaitre les consommations d eau et d énergie Prendre la main sur les chiffres et les communiquer! Mettre en place un suivi 2. Optimiser l existant et la gestion Réglage des installations Contrats d entretien Répartition des charges 3. Faire réaliser un état des lieux par des professionnels Audit énergétique / DPE Diagnostic Technique Global Audit Global Partagé 4. Investir pour réduire les besoins énergétiques Installer des équipements performants Faire des travaux pour réduire les déperditions énergétiques Ne pas «tuer le gisement» d économies d énergie : concevoir un projet global Maintien des performances dans le temps
Aborder les économies d énergie Connaitre les consommations, les suivre, optimiser la gestion technique
Aborder les économies d énergie Connaitre les consommations, les suivre, optimiser la gestion technique Méthode de diagnostic des consommations énergétiques de chauffage qui permet : de connaitre leur ordre de grandeur d instaurer un suivi d analyser leur évolution - avec l aide d un spécialiste si nécessaire (dysfonctionnements éventuels, impact du changement de matériel, préconisations ) de développer un programme d action pour réduire les charges de chauffage
Aborder les économies d énergie Connaitre les consommations, les suivre, optimiser la gestion technique Chauffage + Eau chaude sanitaire «q» DJU m² Chauffage Eau chaude sanitaire Consommation d énergie (gaz, fioul, chauffage urbain) - pour un hiver donné - pour une surface donnée Consommation de chauffage Pour un hiver moyen kwh/m²
Aborder les économies d énergie Connaitre les consommations, les suivre, optimiser la gestion technique Consommations de chauffage o o o Réglage de la température de consigne de la chaudière : Température réglementaire : 19 C Surchauffes courantes en copropriété : 24-25 C 1 C -> 7% à 10% d économies Mise en place d un ralenti de nuit Changement de la durée de la saison de chauffe o Entretien du réseau : Équilibrage Désembouage Consommations d eau chaude o o Températures de consigne Détartrage 250 200 150 100 2005 2006 2007 2008 2009 2010 + remettre en concurrence son contrat de fourniture d énergie + remettre en concurrence son contrat d entretien de chaufferie
Aborder les économies d énergie Répartir les charges au prorata des consommations : sur le chauffage Répartiteurs Vanne trois voies Chaudière Pompe Arrivée gaz : compteur
Aborder les économies d énergie Répartir les charges au prorata des consommations : sur le chauffage Deux objectifs Chacun paie ce qu il consomme Baisse des consommations (5 à 10% ) Principe de la répartition 70 % selon les index des répartiteurs 30 % selon la grille de chauffage Possibilité de pondérer les index selon la situation «favorable» ou non du logement Obligation si : Consommation supérieure à 150 kwh/m² Consommation supérieure à 190 kwh/m² si moins de 20 % des robinets sont thermostatiques Pas d obligation si l installation est techniquement impossible (cas rares de certains radiateurs ou technologies particulières) Date limite : 31 mars 2017 (décret 2015-545 du 23 avril 2012 et arrêté du 27 aout 2012) Installations de répartiteurs = installations de robinets thermostatiques
Aborder les économies d énergie Répartir les charges au prorata des consommations : sur le chauffage Obligatoire à partir de 2017 pour les copropriétés «énergivores» Evolutions drastiques de l obligation avec le projet de loi sur la transition énergétique Un dispositif peu efficace Un coût certain Coût des répartiteurs + Coûts cachés Très peu d entreprises de qualité sur ce secteur
Aborder les économies d énergie Répartir les charges au prorata des consommations : sur l eau Appartement 2 Compteur divisionnaire EF Compteur divisionnaire ECS Appartement 1 Compteur général ECS Réchauffage Eau Froide Compteur général ECS Compteur divisionnaire EF Compteur divisionnaire ECS Parties communes
Aborder les économies d énergie Répartir les charges au prorata des consommations : sur l eau froide Pas d obligation de répartir les charges au prorata des consommations sur l eau froide Conditions de mise en œuvre o o Installation de compteurs divisionnaires : vote à la majorité de l article 25 (k) de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 Individualisation des contrats d eau (complexe et couteux mais efficace contre les mauvais payeurs..) : vote à la majorité de l article 25 (o) L avis de l ARC permet une répartition plus juste des charges d eau permet de faire baisser les consommations (comportement, repérage et traitement des fuites)
Aborder les économies d énergie Répartir les charges au prorata des consommations : sur l eau chaude Obligation de répartir les charges au prorata des consommations pour l eau chaude (article R131-10 du Code de la construction et de l'habitation) sauf si : o o Nécessité d installer plus de 2 compteurs par lot Installation des compteurs impossible sur plus de 15% des points de mesure Conditions de mise en œuvre o o Si obligatoire : vote pour le choix d un prestataire / installateur à la majorité de l article 25 (f) Si pas obligatoire : vote à la majorité de l article 25 (f)
De l audit aux travaux Les difficultés de mise en œuvre d un projet de rénovation Une capacité d investissement limitée : o Des charges qui augmentent o Des obligations qui monopolisent les capacités contributives des copropriétaires (ascenseurs, plomb ) o Des objectifs au niveau légal sans solution adaptée au collectif privé o Des stratégies d opportunité dommageables (travaux non cohérents, audits inutiles ) juin 2015 ARC - formation rénovation énergétique 15
De l audit aux travaux Passer en «mode projet» : quelles sont les questions à se poser? Souhaitons nous : Faire un état des lieux? Quelles obligations réglementaires? Audit énergétique / DPE Diagnostic Technique Global Audit Global Partagé Pas besoin d état des lieux Réaliser les travaux tout de suite ou plus tard? urgences immédiates? Réaliser tous les travaux d'un seul tenant ou par parties? Programmer les travaux sur le long terme? Plan pluriannuel de travaux? Faire appel à un maitre d œuvre pour l ensemble des travaux? Il y a plus d une façon d aboutir à un bâtiment rénové
De l audit aux travaux A chaque copropriété sa stratégie de rénovation Constat initial Positionnement Etat des lieux (audit, DTG ) Choix des travaux Programmation et études pré-travaux Travaux
De l audit aux travaux A chaque copropriété sa stratégie de rénovation Constat initial Positionnement Etat des lieux (audit, DTG ) Choix des travaux Programmation et études pré-travaux Travaux Faire le minimum Travaux d entretien sans cesse repoussés Difficultés financières Pas d investissement du syndic et du CS Copropriété opposée aux travaux Copropriété neutre Besoin de gros travaux Urgences identifiées Volonté de planifier l entretien du bâtiment Souhait de faire baisser les charges Copropriété ouverte aux travaux
De l audit aux travaux A chaque copropriété sa stratégie de rénovation Constat initial Positionnement Etat des lieux (audit, DTG ) Choix des travaux Programmation et études pré-travaux Travaux Faire le minimum Travaux d entretien sans cesse repoussés Difficultés financières Pas d investissement du syndic et du CS Copropriété opposée aux travaux Obligations réglementaires Impasse! Copropriété neutre Besoin de gros travaux Urgences identifiées Volonté de planifier l entretien du bâtiment Souhait de faire baisser les charges Copropriété ouverte aux travaux Obligations réglementaires transformées en opportunités d action
De l audit aux travaux A chaque copropriété sa stratégie de rénovation Constat initial Positionnement Etat des lieux (audit, DTG ) Choix des travaux Programmation et études pré-travaux Travaux Faire le minimum Travaux d entretien sans cesse repoussés Difficultés financières Pas d investissement du syndic et du CS Copropriété opposée aux travaux Copropriété neutre Obligations réglementaires Impasse! Travaux de sécurité uniquement Travaux prioritaires uniquement Besoin de gros travaux Urgences identifiées Volonté de planifier l entretien du bâtiment Souhait de faire baisser les charges Copropriété ouverte aux travaux Obligations réglementaires transformées en opportunités d action Choix des travaux avec l auditeur
De l audit aux travaux A chaque copropriété sa stratégie de rénovation Constat initial Positionnement Etat des lieux (audit, DTG ) Choix des travaux Programmation et études pré-travaux Travaux Faire le minimum Travaux d entretien sans cesse repoussés Difficultés financières Pas d investissement du syndic et du CS Copropriété opposée aux travaux Copropriété neutre Obligations réglementaires Impasse! Travaux de sécurité uniquement Travaux prioritaires uniquement Etude de maitrise d œuvre Sans maitre d œuvre Travaux au gré des urgences Besoin de gros travaux Urgences identifiées Volonté de planifier l entretien du bâtiment Souhait de faire baisser les charges Copropriété ouverte aux travaux Obligations réglementaires transformées en opportunités d action Choix des travaux avec l auditeur
De l audit aux travaux A chaque copropriété sa stratégie de rénovation Constat initial Positionnement Etat des lieux (audit, DTG ) Choix des travaux Programmation et études pré-travaux Travaux Faire le minimum Travaux d entretien sans cesse repoussés Difficultés financières Pas d investissement du syndic et du CS Copropriété opposée aux travaux Copropriété neutre Obligations réglementaires Impasse! Travaux de sécurité uniquement Travaux prioritaires uniquement Etude de maitrise d œuvre Sans maitre d œuvre Travaux au gré des urgences Besoin de gros travaux Urgences identifiées Volonté de planifier l entretien du bâtiment Souhait de faire baisser les charges Copropriété ouverte aux travaux Obligations réglementaires transformées en opportunités d action Choix des travaux avec l auditeur
De l audit aux travaux A chaque copropriété sa stratégie de rénovation Constat initial Positionnement Etat des lieux (audit, DTG ) Choix des travaux Programmation et études pré-travaux Travaux Faire le minimum Travaux d entretien sans cesse repoussés Difficultés financières Pas d investissement du syndic et du CS Besoin de gros travaux Urgences identifiées Volonté de planifier l entretien du bâtiment Souhait de faire baisser les charges Copropriété opposée aux travaux Copropriété neutre Copropriété ouverte aux travaux Obligations réglementaires Obligations réglementaires transformées en opportunités d action Impasse! Travaux de sécurité uniquement Travaux prioritaires uniquement Choix des travaux avec l auditeur Etude de maitrise d œuvre Sans maitre d œuvre Rénovation d un seul tenant avec maitre d œuvre (option : CPE) Plan pluriannuel de travaux avec ou sans maitrise d œuvre globale Travaux au gré des urgences Rénovation cohérente
De l audit aux travaux L audit énergétique classique État des lieux Descriptif du bâti et des installations Analyse des déperditions énergétiques et classement Analyse de la gestion du chauffage Enquête auprès des occupants, visite de logements Pistes d actions Propositions de scénarios de travaux Préconisations sur le fonctionnement des installations Restitution au conseil syndical et rapport de synthèse Mais, en général L étude et le rapport sont très théoriques et techniques Les thermiciens ne sont pas spécialistes des pathologies du bâti L audit est centré sur les problématiques énergétiques Peu de prise en compte des problèmes réels des copropriétaires L articulation avec les travaux est difficile : pas de suivi post-audit, pas d étude complète des aides financières pour les travaux
De l audit aux travaux La démarche d Audit Global Partagé (Planète copropriété) Accompagnement du conseil syndical par un tiers extérieur - Un interlocuteur référent sur les sujets techniques et méthodologiques - L avis d un expert qui n a pas d intérêt économique dans la réalisation des travaux Mobilisation du conseil syndical et implication des copropriétaires - Le conseil syndical participe activement à l audit, la copropriété se l approprie - Assistance à la mise en place d une communication si besoin Un équipe d audit pluridisciplinaire : bureau d études, architecte, ingénieur financier - Une vision complète des possibilités d amélioration Un plan de financement réaliste et adapté - Toutes les subventions à disposition sont étudiées - Répartition des appels de fonds par lot Une opportunité de remise en état générale de l immeuble - Etudes de travaux énergétiques ET d entretien courant - Répond aux enjeux de l audit énergétique classique ET du diagnostic technique global
De l audit aux travaux Réalisation de l Audit Global Partagé Réunion de démarrage o Présentation des interlocuteurs o Validation des priorités et attentes du conseil syndical o Validation du calendrier de la prestation Visite technique suivi de l analyse des données o Thermique o Architecture o Etudes optionnelles Rapport et réunion intermédiaire o Présentation des améliorations possibles o Présentation des scénarios de travaux o Echange sur ces propositions o Interventions de l ingénieur financier
De l audit aux travaux Réalisation de l Audit Global Partagé Finalisation du rapport, rédaction d une synthèse pédagogique et présentation en réunion de restitution Le rapport doit comporter : o L analyse de l état actuel (équipements + bâti) o Les scénarios de travaux chiffrés définitifs o Les économies d énergie correspondantes o Les simulations de financement des différents scénarios La synthèse pédagogique doit contenir : o Le coût prévisionnel des travaux (estimatif par poste et global), o Le temps de retour sur investissement poste par poste o L effort financier incluant le coût du maintien de l existant o Le coût d exploitation et d entretien
De l audit aux travaux Mobiliser les copropriétaires : trois règles d or Règle n 1 : privilégier le ton de l information à celui de l obligation Faire intervenir les professionnels auprès des copropriétaires Impliquer les copropriétaires dans le débat avant les assemblées générales Règle n 2 : être à l écoute des copropriétaires Impliquer les copropriétaires dans l action Instaurer une dynamique collective tout au long de l audit Diversifier les modes de communication et les actions (affichage, questionnaires, porte à porte, contacts propriétaires bailleurs, newsletter, cahier de doléances, réunions de concertation, concours d idées, moments de convivialité ) Prendre en compte les attentes et les réticences exprimées : être prêt à modifier le projet proposé, aménager des marges de choix Règle n 3 : procéder par étapes, sur un temps long La décision d engager des travaux coûteux n est pas anodine et le choix de travaux doit être réfléchi Ne pas «déposséder» les copropriétaires de leur bien immobilier : le temps est nécessaire pour que la confiance s instaure vis-à-vis de la démarche de travaux
De l audit aux travaux Mobiliser les copropriétaires : quels arguments Réduire la facture, maîtriser les charges Prévenir l augmentation à venir des tarifs de l énergie Répondre à un besoin de réparations Résoudre les problèmes de confort Confort thermique, acoustique, esthétique, usages Bénéficier des aides publiques Protéger la valeur du patrimoine Anticipation les obligations réglementaires à venir L argument environnemental A manier avec précaution
De l audit aux travaux Les financements spécifiques aux copropriétés Les subventions Aides de l Anah, Région Ile de France/Ademe, aides des collectivités locales, CEE Les incitations fiscales Crédit d impôts, déduction travaux, TVA à taux réduit, exonération de taxe foncière Les prêts spécifiques Eco-PTZ, prêts bancaires individuels et collectifs Les autres pistes Fonds travaux, vente d un local commun
Pour plus d informations Ouvrages de l ARC sur la rénovation, la mobilisation, l audit Prochainement un nouveau guide sur la rénovation
Pour plus d informations Sélection de mini-guides thématiques
Pour plus d informations Les sites internet de la rénovation www.coproprieterre.org www.coprojet.fr
Merci pour votre attention