Marseille Votre résidence affaires au coeur de la Cité Phocéenne
Marseille (13) City In Marseille Chartreux
Marseille La cité phocéenne Une ville de tourisme et d affaires La Cité Phocéenne est devenue au fil des années une ville incontournable en terme de développement économique avec des projets d envergure tels Euroméditerranée ou «Marseille 2013, capitale de la culture». Avec 331 manifestations et 283.000 journées congressistes en 2012, Marseille se positionne comme la ville française et méditerranéenne de référence en matière d organisation de congrès et séminaires. Avec 910.000 passagers en 2012, Marseille est également la ville phare des croisières en France et une escale incontournable des plus grandes compagnies de croisières mondiales. En 2012, elle a accueilli pas moins de 247 escales en tête de ligne, 27 compagnies et Tours Opérateurs, 60 navires différents et 13 escales inaugurales. De nombreux projets d envergure voient actuellement le jour, comme la construction de salles de congrès, de parcs hôteliers et d équipements d accueil divers. Depuis la création du Bureau des Congrès, la cité phocéenne met tout en œuvre pour s imposer comme une destination incontournable dans le secteur du tourisme d affaires. A tourist and business city Over the years Marseille has become a key city in terms of economic development thanks to major projects such as Euroméditerranée and «Marseille 2013 Capital of Culture». With 331 events and 283,000 delegate days in 2012, Marseille is the leading French and Mediterranean city for the organisation of conferences and seminars. With 910,000 passengers in 2012, Marseille is also the leading French city for cruises and a key stopover point for the world s largest cruise companies. In 2012, it hosted no fewer than 247 terminal stopovers, 27 companies and tour operators, 60 different ships and 13 inaugural stopovers. Many major projects are emerging, such as the construction of convention halls, hotel parks and a variety of hospitality teams. Since the creation of the Bureau des Congrès, Marseille has spared no efforts to establish itself as a key destination in the area of business tourism.
City In Marseille Chartreux La résidence
confort de vie et sécurité Appartements du T1 et T3 duplex entièrement meublés et équipés Résidence sécurisée Respect de la réglementation RT 2005 equipements et services Résidence affaires avec accueil, salle commune, internet sans fil, parkings en soussol, laverie, bagagerie emplacement privilégié Environnement très urbain avec tous les commerces de proximité A 200m du métro et 3km de la gare A 500m de l hôtel du département et de la salle de spectacle «Le Dôme» formule investisseur Dispositifs fiscaux applicables : Bouvard / LMNP amortissable Loyers garantis par bail commercial, formule avec occupation possible Récupération de la TVA possible LIVING comfort AND safety Fully equipped and furnished one or two-bedroom apartments Fully secured residence Respect de la réglementation RT 2005 FACILITIES Business residence with reception, common room, wireless Internet, parking for residents, laundry, luggage storal PRIVILEGED location Environnement très urbain avec tous les commerces de proximité 200m from metro and 3km from train station 500m from the «hôtel du département» and from salle de spectacle «Le Dôme» INVESTOR package Applicable tax rules: depreciable Bouvard/LMNP Rents secured by lease, with possible occupancy formula VAT rebate possible
Marseille en quelques chiffres 1 er port de France 1 ère communauté des communes françaises, soit 1 200 000 habitants 2 ème ville de France en terme de population avec plus de 860.000 habitants 3 ème région économique française Façade maritime : 57 km dont 24 km de calanques Capitale mondiale de l eau 320 jours d ensoleillement par an 3.282 ha d espaces verts 5.595 ha de calanques en partie terrestre et 2.209 ha en partie marine 11.432 ha identifiés au titre du réseau écologique européen Natura 2000 27.300 m 3 de récifs artificiels Marseille in figures No.1 French port No.1 community of French municipalities, or 1.2 million people 2 nd city in France in terms of population with more than 860,000inhabitants 3 rd French economic region Seaboard: 57 km, of wich 24 km of creeks World Water Capital 320 days of sunshine per year 3,282 acres of green spaces 5,595 ha of creeks in terms of land area and 2.209 ha of sea area 11,432 ha identified under the European ecological network Natura 2000 27,300 m3 of artificial reefs Un patrimoine culturel et naturel d une grande richesse Le Vieux-Port, coeur névralgique de Marseille; la Basilique de Notre-Dame-de-la-Garde qui veille sur la ville depuis le XII ème siècle; le château d IF dans lequel fut enfermé le Comte de Monte Cristo; l archipel du Frioul et ses 4 îles au patrimoine naturel exceptionnel; le Parc Borély et son château; ainsi que les fameuses calanques qui, de Marseille jusqu à Cassis abritent de véritables trésors naturels dans un panorama à couper le souffle... autant de noms et de sites prestigieux qui font de Marseille une ville incontournable pour le tourisme français. Ville sportive, elle forme les étoiles d hier et de demain dans des disciplines telles que le football évidement avec l Olympique de Marseille et ses 110 ans d histoire mais aussi le Water-Polo grâce à son Cercle des Nageurs. Cultural and natural heritage of great wealth The place names and prestige sites that make Marseille a key French tourist destination include the Old Port, the nerve centre of Marseille, the Basilica of Notre-Damede-la-Garde who has watched over the city since the twelfth century, the Château d If in which the Count of Monte Cristo was imprisoned, the Frioul archipelago and its 4 islands with their unique natural heritage, Parc Borély and its château and of course the famous creeks running from Marseille to Cassis, home to natural treasures against the backdrop of a breathtaking panorama... A sporting city, it has trained the stars of yesterday and tomorrow in disciplines including not only football throughout the 110 year history of Olympique de Marseille but also Water Polo through its Cercle des Nageurs swimming association.
City In Marseille Chartreux Document non contractuel Illustrations laissées à la libre interprétation de l artiste Crédit photos : Shutterstock S it u at ion Adresse de la résidence Bd Maréchal Juin 13004 MARSEILLE Les accès... voiture : Trois autoroutes reliant l Espagne, l Italie et l Europe du Nord se croisent à Marseille. metro : Ligne 1 sortie Chartreux à 200m de la résidence. train : Gare TGV Saint Charles à 3km. Plus de 200 trains quotidiens. 17 TGV Paris/Marseille par jour (trajet de 3h). avion : Aéroport International de Marseille Marignane à 30 min. 4ème aéroport Français. 25 liaisons quotidiennes Paris/Marseille (vol en 1h20). 20 villes françaises desservies. 66 villes reliées en direct vers 20 pays (Europe du Nord, USA, Canada, Afrique du Nord etc...). Bateau : 1er port de France et de Méditerranée. 200 liaisons maritimes régulières. 3ème port pétrolier mondial. Getting there... BY CAR: 3 motorways connecting Spain, Italy and Northern Europe intersect in Marseille. Metro: Line 1 Chartreux station, 200 m from the residence train: Saint Charles train station 3km. More than 200 trains daily. 17 Paris/Marseille TGVs per day (3-hour journey). PLANE: Marseille Marignane International Airport 30 minutes. 4th largest French airport. 25 daily Paris/Marseille connections (1hr 20 flight). 20 French cities served. 66 cities directly connected to 20 countries (Northern Europe, USA, Canada, North Africa etc...). boat: No.1 port in France and the Mediterranean. 200 regular maritime links. 3rd largest oil port. Gestion de la résidence par
MARSEILLE 14 Boulevard de la fédération ETUDE DE MARCHE EN VUE DE L IMPLANTATION D UNE RESIDENCE DE TOURISME D AFFAIRES 1
SOMMAIRE 1. LA VILLE DE MARSEILLE 2. LA CONCURRENCE 3. LE PROJET 2
I. La ville de Marseille 1/ Marseille en quelques mots 2/ Accéder à Marseille 3/ Attractivité professionnelle de Marseille 4/ Attractivité touristique de Marseille 5/ Conclusion 3
Marseille en quelques mots Marseille, chef lieu des Bouches du Rhône et de la région Provence Alpes Cote d Azur, est la ville la plus vieille de France. Premier port en France et 4 ème en Europe, Marseille est une ville active au tissu économique dense et en plein essor. Elle se place au deuxième range des villes françaises avec 839 000 habitants, sur une superficie de 240,62 km², pour une densité moyenne de 3 318 habitants par km². Sa position en Méditerranée, son climat, son environnement culturel et historique font de Marseille une destination déjà très prisée. Les marges de développement restent cependant encore considérables, notamment pour le tourisme d affaire. Ville dynamique, de grands projets de rénovation urbaine sont mis en place et notamment avec le grand projet du quartier euroméditerranée, au cœur duquel se trouve le quartier d affaire joliette 4
Accéder à Marseille TRANSPORT FERROVIAIRE TRANSPORT AERIEN Aéroport de Marseille Provence: 5 ème aéroport le plus fréquenté de France avec en 2012, 8 300 000 passagers Marseille Lyon 20 AR TGV par jour dont 2 AR Marseille Genève Durée: 1h40 Marseille Paris 8 AR TGV par jour Durée: 3h Marseille Roissy CDG 9 AR TGV par jour dont 4 AR Marseille- Bruxelles Durée: NB: 43 % des passagers sont venus à Marseille par avion pour affaires. Les 57 % restants sont venus pour des motifs personnels avec une part dominante de passagers venus passer des vacances. 5
Attractivité professionnelle MARSEILLE possède le quatrième plus grand quartier d affaire de France. Le quartier de la Joliette en plein cœur du projet de rénovation urbaine euroméditerranée compte 650 000 m² de bureau (1 000 000 m² prévu d ici 2020 auquel s ajouteront 500 000 m² dans l extension Euroméditerrannée 2). Ce quartier en voie d extension dynamise les affaires et l installation d entreprise à Marseille. Par ailleurs, MARSEILLE se positionne comme ville de référence de France et méditerranéenne dans l organisation des congrès. Elle vient de passer de la 150e au 86e rang mondial, sur 309 villes pour l'accueil de manifestations internationales selon le classement de l'international Congress and Convention Association. 6
Quelques chiffres sur les manifestations à Marseille 7
Zoom sur le quartier Euromediterrané En novembre 1995 est lancé le processus de Barcelone. Il définit un cadre et des projets de coopération entre les pays du pourtour méditerranéen, notamment dans le domaine de la sécurité, du développement et de la culture. C'est dans ce contexte que né à Marseille Euroméditerranée, opération d'aménagement et de développement économique. La plus grande opération de rénovation urbaine d'europe du Sud, engage la réhabilitation d'un périmètre de 480 hectares au cœur de la métropole marseillaise, entre le port de commerce, le Vieux-Port et la gare TGV. Euroméditerranée est un accélérateur de l'attractivité et du rayonnement de la métropole marseillaise entre l'europe et la Méditerranée. 8 Le quartier d affaire Joliette-Arenc: Située en façade maritime, la Joliette possède de nombreux atouts. Un positionnement stratégique entre port et centre ville, une accessibilité remarquable (liaisons aéroport, gare TGV, autoroutes, lignes interurbaines) et une desserte appropriée au quartier d'affaires avec les lignes urbaines : le métro et la nouvelle ligne de tramway - Blancarde-Euroméditerranée Gantes. C'est ici que le projet Euroméditerranée est sorti de terre avec la réhabilitation de l'immeuble des Docks entamée dès 1992 et achevée en 2002 et l'aménagement de la Place de la Joliette en 1998. Depuis le quartier a muté en un véritable quartier d'affaires dynamique et attractif. Ce quartier d'affaires tertiaires d'envergure internationale accueille déjà 12 000 salariés de 800 entreprises dans les domaines du tertiaire, du commerce international et des télécommunications (secteurs cibles).
Attractivité touristique de Marseille Avec 4 millions de touristes en 2011, la fréquentation de Marseille a presque doublée en un an, progression qui s est poursuivie jusqu en 2013 avec notamment sa sélection comme capitale de la culture. Malgré la crise économique mondiale qui a vu les chômage augmenter dans presque tous les secteurs, ce sont 580 emplois supplémentaires qui ont été créés en 2010 par rapport à 2009 dans le secteur du tourisme. Les élus ont pour objectif de poursuivre le développement touristique de Marseille: «Aujourd hui, il n y a pas de développement économique sans développement culturel et la dimension culturelle est indispensable pour envisager un essor touristique de qualité. ( ) Plus de cinquante projets sont ainsi engagés, avec notre futur pôle muséal comme emblème de notre richesse culturelle et de nos ambitions» Jean-Claude GAUDIN, Maire de Marseille: Ainsi, les sites culturels seront rénovés, et de nouveaux seront créés, avec notamment la rénovation du palais Longchamp, le musée Borely, le nouveau musée d histoire de Marseille, la rénovation du vieux port 9
Conclusion sur la ville de Marseille Marseille est sans conteste un pôle attractif professionnel majeur en France avec un tourisme d affaire se développant. Concernant l attractivité touristique, les pouvoirs en place, conscients d une image de leur ville pas systématiquement positive, ont mis en œuvre des actions de développement des sites culturels de Marseille. Ainsi, la citée phocéenne constitue une ville adaptée à l implantation d une résidence d affaires destinée à une clientèle mixte, affaire et tourisme. 10
II. La concurrence des Résidences d Affaires 1/ Localisation des concurrents 2 / Tarifs pratiqués 3/ Conclusion 11
Localisation des concurrents 12
Les tarifs pratiqués par les concurrents Nom Adagio Marseille Prado Adagio - République Adagio - Gare Saint Charles Suite Affaire Vieux Port Résidence Hipark Appart City Euromed Résidhome Appart - Saint charles Citadines - Appart'hotel Prix par nuité moyen - Studio 2 Adresse personnes 46 Rue des Mousses 120,00 30 Rue Jean Trinquet 120,00 23 Rue Honnorat 106,00 4 Rue de la Coutellerie 119,00 21 Chemin de l'afrique 80,00 120 Rue de Ruffi 100,00 10 boulevard Charles Nedelec 105,00 9-11 boulevard de louvain 107,00 Nombre de logements 94 logements du studio 2 personnes au T2 4 personnes 142 logements du studio 2 personnes au T2 4 personnes 126 logements du studio 2 personnes au T2 4 personnes 114 logements du studio 2 personnes (20 à 31 m²) au T2 4 personnes (31 à 36 m²) 216 logements du studio 2 personnes, au T2 bis, 6 personnes 103 logements du studio 2 personnes, au T2 4 personnes 77 logements du stusio 2 personnes au T2 4 personnes 13
Conclusion sur la concurrence Les résidences de tourisme d affaires se sont multipliées à Marseille depuis 5 ans. Les prix pratiqués sont généralement semblables et tournent autour de 105 pour les résidences du centre de Marseille. Toutefois la résidence Hipark, à titre d exemple, plus excentrée voit son tarif diminué d environ 20 % par rapport aux concurrents et propose les studios à 80 la nuit. L implantation du projet étant quelque peu excentré, il conviendra de se caler sur les tarifs proposés dans la résidence Hipark, à savoir, 80 par studio. 14
III. Le projet 1/ Implantation et accès du terrain 2/ Descriptif du terrain 3/ Analyse du loyer demandé 4/ Conclusion sur le projet 15
Implantation: 14 boulevard de la fédération 16
Implantation vue proche 17
Environnement du site Vue direction nord Vue direction sud 18 NB: existe commerce de proximité, Intermarché à 180 mètres
Accéder au site Sortie de l autoroute, A7: 3 km, 9 minutes en voiture Métro: 200 mètres, 2 minutes Gare: 2km, 6 minutes en voiture, 23 minutes à pied Le Dôme de Marseille (la plus grande salle de spectacle de la région): 600 mètres, 7 minutes à pied, 2 minutes en voiture et à une station de métro Quartier Euromediterranée joliette (centre des affaires le plus dynamique de Marseille): 4 km, 13 minutes en voiture, 11 minutes en métro 19
Se déplacer en métro depuis le site Arrêt CHARTREUX à 200 mètres du site. Depuis cet arrêt: - Gare Saint Charles: 5 minutes - Vieux port: 7 minutes - Le dôme de Marseille: 4 minutes - Joliette centre des affaires: 11 minutes (un changement de métro) 20
Conclusion sur la localisation Le site se trouve dans un quartier résidentiel, il ne possède pas de grands aspects positifs pour le tourisme d affaire. Toutefois, l accès au terrain est aisé, notamment par la proximité de l arrêt de métro Chartreux joignant le centre-ville et la gare en très peu de temps. Outre le centre-ville, la gare, ou le centre des affaires, la proximité du Dôme de Marseille pourrait constituer une source de clientèle. 21
Analyse du loyer attendu Loyer demandé: 408 000 soit 174 / m² 22 Si, le loyer garanti est égale à 30 % du Chiffre d affaire, alors: CA = 408 000 / 0,3 = 1 360 000 Répartition du CA selon le type de lot: 81 % de T1=> CA des T1 = 1 101 600 10 % de T2 => CA des T2 = 136 000 8 % de T2D => CA des T2D = 108 800 1% de T3D => CA des T3D = 14 000 Prix de location par type: en raison d une situation excentrée, il convient de reprendre la fourchette basse du marche, à savoir 80 par T1, avec une augmentation de 15% pour les T2, et 25 % pour les T3, soit: T1: 80 T2 et T2D: 92 T3D: 100 Combien de nuit faudra-t-il louer pour assumer le loyer garanti: T1: 1 101 600 / 80 / 80 = 172 nuits T2: 244 800 / 17 / 92 = 156 nuits T3: 14 000 / 1 / 100 = 140 nuits Soit le taux d occupation par type de logement: T1: 47 % T2: 43 % T3: 38 % SOIT UN TAUX D OCCUPATION MOYEN DE 43 % environ
Conclusion sur le loyer attendu En cas d application d un tarif dans la fourchette basse du marché des résidences affaires de Marseille, et la réalisation d un remplissage moyen de la résidence à 43% alors, le loyer demandé de 174 par an représentera 30 % du chiffre d affaire. La demande de loyer est donc cohérente avec le marché local des résidences affaires. 23