GUIDE RÉSIDENCES SÉNIORS
SOMMAIRE PRÉAMBULE 4 LE MARCHÉ DU VIEILLISSEMENT : un marché en plein essor Les facteurs du vieillissement de la population Le baby-boom L allongement de l espérance de vie 5 ÉVOLUTION DES MŒURS : Les attentes et éléments déclencheurs d un emménagement en résidence séniors Un projet de vie commun Quels facteurs poussent les séniors à emménager en résidences services? 7 LA RÉSIDENCE SÉNIORS : Une option qui séduit 8 INVESTIR SEREINEMENT : Les clés de la réussite Investir en résidence séniors Les étapes pour devenir investisseur Bien choisir son gestionnaire Historique OVELIA Revenus sécurisés 10 LES DISPOSITIFS FISCAUX QUI VOUS ACCOMPAGNENT DANS VOTRE INVESTISSEMENT Location meublée non professionnelle «LMNP Censi-Bouvard» Location meublée non professionnelle «LMNP classique avec amortissement» Dispositif «PINEL» (remplaçant du Dispositif «DUFLOT») 13 5 RAISONS D INVESTIR EN RÉSIDENCES SÉNIORS OVELIA 18 NOS RÉFÉRENCES 20
PRÉAMBULE La résidence sénior est née, à ses débuts, au pays de l oncle Sam. Aujourd hui exportée en France, le concept a de quoi plaire. En effet, le pays connaît depuis plusieurs années un vieillissement de sa population, phénomène qui tend à s accélérer dans les prochaines décennies en raison de l avancée en âge de la génération du baby-boom, de l augmentation de l espérance de vie et d une faible natalité. On parle d une nouvelle transition démographique qui devrait être organisée dans le cadre du projet de loi relatif «à l adaptation de la société au vieillissement». L un des enjeux majeurs est d offrir aux séniors les moyens de conserver leur autonomie, l hébergement étant l un des facteurs clés. Forts de ce constat, les pouvoirs publics ainsi que les acteurs du marché de l immobilier se doivent d apporter une réponse en matière de logement, l offre ne répondant pas aux besoins actuels et futurs de «ces nouveaux séniors». Dans ce contexte, investir dans une résidence séniors est aujourd hui, plus que jamais, pertinent et judicieux. Ce guide a pour vocation de vous accompagner dans votre processus d investissement en vous donnant les clés nécessaires à la compréhension de ce secteur et ainsi d envisager votre placement sereinement. Page 4
LE MARCHÉ DU VIEILLISEMENT : UN MARCHÉ EN PLEIN ESSOR Identifier les composantes du vieillissement démographique aide à mieux en saisir les conséquences et les façons de s y adapter. Selon l Insee, en 2040, plus de 30% des français seront âgés de plus de 60 ans, contre 20% en 2005. Dans ce contexte, le marché des résidences séniors se révèle être un marché à fort potentiel. LES FACTEURS DU VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION Espérance de vie en 2014 Femmes : 85,1 ans Hommes : 78,2 ans Source : Espérance de vie dans le monde en moyenne de 2010 à 2015 - INSEE Page 5
LE BABY-BOOM Entre 1945 et 1975, la France vit ses années d aprèsguerre et assiste à une recrudescence de sa natalité. C est le phénomène dit du «baby-boom». Quarante ans plus tard, on observe une arrivée massive de ces personnes à l âge de la retraite. Peu de logements sont aujourd hui adaptés à leurs besoins. L ALLONGEMENT DE L ESPÉRANCE DE VIE L espérance de vie des séniors augmente chaque année. En se référant au graphique ci-dessous, on constate que par rapport à la population totale du pays, le pourcentage des séniors passera de 21,5% en 2007 à 30% en 2040. C est la tranche des séniors les plus âgés qui progresse le plus dans le temps ; les plus de 75 ans passant de 5 à 10 millions en 30 ans. L allongement de la durée de vie augmente la durée d occupation des résidences pour les séniors mais aussi le nombre d occupants. PROJECTION DE LA POPULATION «SÉNIORS» ENTRE 2007 ET 2040 ET PART DANS LA POPULATION GLOBALE En millions 25 20 15 21,5 % 24,8 % 26,4 % 29,4 % 31,1 % 10 5 2007 2015 2020 2030 2040 0 75 ans et plus 65-74 ans 60-64 ans Source : INSEE Première Février 2014 Page 6
ÉVOLUTION DES MŒURS : LES ATTENTES ET ÉLÉMENTS DÉCLENCHEURS D UN EMMÉNAGEMENT EN RÉSIDENCE SÉNIORS Un projet de vie commun Pour les séniors, qu ils soient «jeunes» (60-75 ans) ou «autonomes» (75-85 ans), rejoindre une résidence services est lié à un projet de vie. Ils font ce choix pour prolonger leur autonomie, bénéficier d un logement adapté, sécurisé, et éviter l isolement en recréant un environnement convivial. Etre au cœur de la ville et de ses services afin de garder le lien avec leurs familles et amis Se sentir en sécurité chez soi et nouer des liens sociaux tout en conservant son indépendance Bénéficier des services dédiés pour rendre le quotidien plus léger Quels facteurs poussent les séniors à emménager en résidences services? Il est important de mettre en exergue que l entrée en résidences séniors résulte d un choix et non d une obligation de la part du résidant contrairement à la résidence médicalisée qui est «subi» par le sénior. Plusieurs facteurs peuvent accélérer leur envie de quitter leur résidence principale pour un lieu plus en accord avec leurs attentes et besoins. La perte du conjoint L éloignement de la famille Un accident domestique Une santé plus fragile Page 7
LA RÉSIDENCE SÉNIORS Une option qui séduit Âge moyen d entrée en maison de retraite : 85 ans Âge moyen d entrée en résidences séniors : 75-85 ans Source : L Entrée en maison de retraite www.le Figaro.fr - 20 juin 2014 Page 8
On analyse généralement les séniors selon trois tranches d âges : Les 60-75 ans, appelés «les Libérés» Les 75-85 ans, appelés «les Paisibles» Recherche de confort immobilier et matériel Besoin de sociabilité (sorties, activités sportives, implication en milieu associatif) Envie d indépendance La génération dit des baby-boomers (60-75 ans) est une population plus dynamique que ne l était leurs prédécesseurs. Ils aspirent à une certaine indépendance et à un nouveau cadre de vie. Dans ce contexte, les résidences séniors constituent un choix judicieux. source : marché des séniors, www.profils-seniors.com Désireux de conserver de la plus grande autonomie tout en bénéficiant d une proximité des services de santé Souhait de maintenir un lien social par crainte de la solitude Recherche de services adaptés afin de répondre à la perte progressive de leur autonomie Les Paisibles (75-85 ans) commencent à rencontrer des problèmes d autonomie dus à une perte progressive de leur mobilité. Ils n ont plus les mêmes attentes que les jeunes séniors. Du fait de leur sédentarisation, ils attendent d un logement que celui-ci propose des services liés à leur vieillissement. Les plus de 85 ans, appelés «les Grands Ainés» RÉPARTITION DE LA POPULATION DES SÉNIORS EN FRANCE 5% plus de 80 ans 22% 75-80 ans «Les Paisibles» 29% 60-75 ans «Les Libérés» 44% 50-60 ans «Les Masters» Résultant d un véritable projet de vie, les acteurs du marché doivent répondre de la meilleure façon qu il soit aux attentes de cette population source : marché des séniors, www.profils-seniors.com - mars 2011 Page 9
INVESTIR SEREINEMENT LES CLÉS DE LA RÉUSSITE Investir en résidence séniors En France, on comptabilise 380 résidences, soit 32 000 logements adaptés pour les séniors (source : Marché des résidences séniors blog.ovelia-résidences-séniors.com). En prenant en compte les différents facteurs du vieillissement de la population, les professionnels du secteur estiment que cette demande va augmenter considérablement dans les années à venir. Il est donc intéressant d investir au moment où les prix sont attractifs et où l Etat met en place des politiques fiscales avantageuses, facilitant ainsi l investissement pour ce type de bien. A ce jour, le marché des résidences séniors n en est qu à ces débuts et promet un potentiel de développement important. Dans ce contexte, le gestionnaire de résidence services séniors OVELIA s associe au savoir-faire de VINCI Immobilier et se positionne en tant que spécialiste dans son domaine. BAIL INVESTISSEUR GESTIONNAIRE LOCATAIRES REVENEUS COMPLÉMENTAIRES Les étapes pour devenir investisseur LOYER Investir dans une résidence séniors OVELIA présente de multiples avantages. Il vous permet d effectuer un placement de qualité tout en ayant l assurance de percevoir des revenus. Par ailleurs, la gestion du bien n est pas prise en charge par un syndic mais par un gestionnaire expert sur son marché. Il s agit de résidences nouvelle génération. 1. Je découvre les résidences OVELIA et bénéficie d une étude personnalisée de mon projet 2. Je signe le contrat de réservation 3. Je finance mon projet 4. Je signe le contrat de vente chez le notaire 5. Je suis informé de l avancée du chantier 6. Je suis investisseur et perçois mon loyer Page 10
BIEN CHOISIR SON GESTIONNAIRE La réussite de votre placement dépend du savoir-faire du gestionnaire qui exploite la résidence et vous verse les loyers. Il va s occuper de gérer l établissement au quotidien en louant les appartements et en assurant aux occupants le meilleur service possible. Cette étape est clé car en investissant dans une résidence séniors, l investisseur confie son bien au gestionnaire pendant au moins dix ans à travers un bail commercial. Pour l acquéreur, choisir le bon gestionnaire de la résidence dans laquelle il a investi est essentiel dans la réussite de son investissement. Page 11
HISTORIQUE La société OVELIA, créée en 2010, est acteur de la Silver Economie, filière qui regroupe les entreprises développant des services et produits en phase avec les attentes des personnes âgées et place au cœur de ses préoccupations, la prévention et le maintien de l économie. Spécialisée dans la gestion et l exploitation, elle développe son parc de résidences «Nouvelle génération», c est-à-dire des résidences avec services pour séniors autonomes et semi-autonomes. Elle propose un cadre de vie adapté, véritable alternative entre le logement traditionnel et la maison de retraite médicalisée. Adossée à VINCI Immobilier, actionnaire à hauteur de 70% promoteur d envergure nationale, reconnu pour son expertise et pour la qualité de ses réalisations, OVELIA se déploie rapidement en France avec un objectif de 35 résidences à l horizon 2020. Un développement pour autant maitrisé qui se caractérise par une exigence absolue en matière de qualité de services et d emplacement en milieu urbain. OVELIA prend à bail votre appartement, vous percevez donc un loyer fixe, quelque soit son occupation. OVELIA assure son rôle de gestionnaire et met à la location votre bien, simplifiant ainsi votre gestion pendant toute la durée du bail, celui-ci étant renouvelé par tacite reconduction. Page 12
LES DISPOSITIFS FISCAUX QUI VOUS ACCOMPAGNENT DANS VOTRE INVESTISSEMENT Plusieurs dispositifs fiscaux vous permettent de réduire vos impôts ou de toucher des revenus défiscalisés. Vous avez notamment la possibilité de bénéficier, à votre choix, du dispositif «LMNP Censi-Bouvard» ou du dispositif «LMNP classique à amortissement». LMNP Censi-Bouvard LMNP classique à amortissement Loi PINEL (ancien DUFLOT) Page 13
LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE «LMNP CENSI-BOUVARD» L article 199 sexvicies du Code général des impôts permet aux contribuables personnes physiques de profiter d une réduction d impôt, «Censi-Bouvard», en faveur des investissements réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle, au sein de certaines structures, entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2016 1. Des loyers sécurisés TVA 20% récupérée 11% d économie d impôts Ce dispositif s adresse aux contribuables domiciliés en France à la recherche d un complément immédiat de revenu ou souhaitant préparer leur retraite. Par rapport aux dispositifs fiscaux traditionnels, l acquéreur bénéficie de conditions très avantageuses et de réductions fiscales importantes. En effet, le dispositif prévu par la loi Censi-Bouvard permet l acquisition de plusieurs biens immobiliers par an, dans la limite de 300 000 HT, avec les avantages suivants : D abord, une réduction d impôt égale à 11% du prix d acquisition répartie sur neuf ans. Ensuite, la possibilité, pour l acquéreur de récupérer, sous certaines conditions la TVA acquittée, soit (20%). 1 L ensemble des conditions est disponible auprès de nos conseillers VINCI Immobilier et OVELIA. Le Dispositif LMNP Censi-Bouvard est accordé par l administration fiscale aux personnes physiques qui acquièrent un logement neuf ou en l état futur d achèvement ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l objet ou faisant l objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation, en vue de sa location meublée. Les logements proposés par VINCI Immobilier et OVELIA sont concernés par le Dispositif Censi Bouvard conformément aux articles CASF L312-1, I-6, L312-1, I-7 ). L acquéreur doit s engager à louer, de manière effective et continue, le logement meublé pendant au moins 9 ans à l exploitant de l établissement ou de la résidence. L éligibilité au Dispositif LMNP Censi-Bouvard n est pas garantie par VINCI IMMOBILIER dès lors que les conditions d application sont fixées et vérifiées par l administration fiscale. Le non-respect des engagements de location entraine la perte des incitations fiscales. Page 14
LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE «LMNP CLASSIQUE AVEC AMORTISSEMENT» Le dispositif dit «LMNP classique avec amortissement» est entré en vigueur au 1 er janvier 2009 et est applicable aux investissements réalisés à compter de cette date et jusqu au 31 décembre 2016. Le principal avantage de ce régime fiscal applicable aux loueurs non professionnels de biens meubles résulte dans la possibilité, Complément de revenus Amortissement du bien immobilier pour l investisseur, d amortir de façon linéaire la valeur du bien immobilier pendant 20 à 30 ans et la valeur des biens meubles et des équipements entre 5 à 10 ans. Cet amortissement permet à l investisseur de percevoir des loyers peu ou pas imposés, puisque l investisseur peut déduire, de ses loyers, les intérêts d emprunts, les charges et amortissement 2. Le régime LMNP classique avec amortissement ne relève pas du régime foncier, mais des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels. De ce fait, les revenus locatifs, seront défiscalisés ou peu fiscalisés, ce qui aura pour effet d entrainer un revenu complémentaire sans impôt. 2 L ensemble des conditions est disponible auprès de nos conseillers VINCI Immobilier et OVELIA. Page 15
DISPOSITIF PINEL (REMPLAÇANT DU DISPOSITIF «DUFLOT») L article 5 de la loi de finances pour 2015 n 2014-1654 du 29 décembre 2014, dit Dispositif Pinel permet une réduction d impôts pour les investissements réalisés à compter du 1 er septembre 2014, sous certaines conditions 3. Le «dispositif Pinel» s adresse aux particuliers souhaitant investir dans un logement neuf dédié à la location. Avantage fiscal pouvant aller jusqu à 21% du prix du bien Possibilité de louer le bien à un ascendant, descendant Le dispositif Pinel entraine trois changements majeurs pour les investisseurs : L acquéreur aura la possibilité de choisir la durée d engagement de location : 6 ou 9 ans avec la possibilité de prolonger jusqu à 12 ans. Il lui sera désormais possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant (pour les investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2015). Pour finir, l avantage fiscal pour les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sera aligné sur celui des particuliers. 3 L article 5 de la loi n 2014-1654 du 29 décembre 2014, dit «Dispositif Pinel» permet une réduction d impôts dont le montant dépend de la durée de l engagement de location pris par l acquéreur. La réduction d impôt varie de 12 à 21 %. Cette réduction s applique aux logements respectant certaines conditions disponibles auprès de nos conseillers commerciaux. L éligibilité au Dispositif Pinel n est pas garantie par VINCI IMMOBILIER dés lors que les conditions d application sont fixées et vérifiées par l administration fiscale. Le non-respect des engagements de location entraine la perte des incitations fiscales. Page 16
LMNP Censi-Bouvard LMNP classique à amortissement Loi PINEL (ancien DUFLOT) UN EFFORT D ÉPARGNE RÉDUIT POUR L INVESTISSEUR L investissement en résidences séniors permet une rentabilité performante du bien grâce à différents dispositifs fiscaux (Censi-Bouvard, LMNP avec amortissement, Pinel) ce qui permet à l acquéreur de financer son bien avec un effort d épargne mensuel minime. Les établissements de crédits facilitent l obtention de prêt bancaire car ils ont conscience de la sécurité inhérente à ce type d investissement. Page 17
5 RAISONS D INVESTIR EN RÉSIDENCES SÉNIORS OVELIA De sérieux atouts pour les investisseurs. 1. Un marché porteur et lisible Jusqu en 2035, la proportion de personnes âgées de 60 ans ou plus progressera fortement. (source: Projection de la population à l horizon 2060 INSEE octobre 2010). Un manque avéré de logements adaptés (1 000 résidences supplémentaires sont prévues à l horizon 2020). Un niveau de vie supérieur à la moyenne de la population des séniors (niveau de vie encore amélioré avec l intégration des revenus du patrimoine) 2. Un gestionnaire de qualité OVELIA, filiale de VINCI Immobilier est un acteur engagé dans cette nouvelle économie, qui a pleinement conscience des enjeux de l évolution de la démographie. Elle propose une solution de choix eu égard aux problématiques posées par le vieillissement de la population. 3. Un promoteur de renom VINCI Immobilier, filiale à 100% du Groupe VINCI, est un promoteur français reconnu pour son savoir-faire et la qualité de ses réalisations. Page 18
4. Des emplacements de choix La qualité du site est un élément essentiel pour tout investissement immobilier. Elle l est de fait encore plus pour une résidence séniors. C est pourquoi toutes les résidences OVELIA sont situées en milieu urbain et à proximité des transports en commun et des commerces. 5. Une fiscalité avantageuse L investissement en résidence séniors peut se réaliser de deux manières différentes. Les investisseurs peuvent bénéficier du statut fiscal des loueurs en meublé non professionnels «Censi-Bouvard» ou classique avec amortissement. En fonction des caractéristiques de l investissement, l acquéreur pourra bénéficier du statut de loueur «LMNP Censi-Bouvard», afin de bénéficier d une réduction d impôts correspondant à 11% du montant de l investissement, en respectant les conditions prévues par l article 199 sexvicies du Code général d impôt, et d obtenir le remboursement de la TVA de 20% du prix du logement neuf. L investisseur a également le choix d opter pour le dispositif LMNP classique avec amortissement, qui lui permettra de toucher des loyers nets d impôts pendant une période comprise entre 20 et 25 ans. Ces dispositifs permettent aux acquéreurs de faire de leurs investissements en résidence séniors une source de revenus complémentaires partiellement ou totalement défiscalisées, sous condition de respecter les conditions légales et réglementaires d application des dispositifs fiscaux susvisés. Il est à noter que certains résidents font le choix d acheter un appartement en résidence séniors en tant que propriétaires occupant. Dans les résidences OVELIA, 10 à 15% des occupants sont propriétaires et non locataires. Page 19
NOS RÉFÉRENCES Découvrez nos résidences séniors commercialisées par VINCI Immobilier Page 20
«Les balcons d Annecy» Seynod (74) Entre lac et montagne, un cadre d exception à 10 minutes du centre-ville d Annecy surnommée «la Venise des Alpes». Le savoir-faire de VINCI Immobilier s associe aux services d OVELIA Une résidence de standing offrant un large éventail de services «Les balcons de Royance» Royan (17) Entre mer et terre, profitez d un emplacement stratégique au cœur de Royan Résidence moderne et épurée dans un cadre de vie entièrement adapté aux personnes âgées autonomes Des performances énergétiques optimales Page 21
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