St. Savournin La Bouilladisse Cadolive La Destrousse Auriol AUBAGNE La Penne sur-huveaune Belcodène Odl 13 Roquevaire Observatoire Départemental des Loyers du Parc Privé Pays d Aubagne et de l Etoile 2009 Définitions, méthode et fonctionnement Définitions Les loyers présentés ici sont des loyers hors charges. Loyer haut : on appelle loyer haut le loyer 3 ème quartile (25 % des logements ont un loyer mensuel supérieur à ce seuil). Loyer médian : on appelle loyer médian le loyer qui sépare les logements en deux parts identiques (50 % des logements ont un loyer mensuel supérieur à ce seuil et 50 % ont un loyer inférieur à ce dernier). Loyer bas : on appelle loyer bas le loyer 1er quartile (25 % des logements ont un loyer mensuel inférieur à ce seuil). Au final, la moitié des logements observés est incluse dans la fourchette «loyer bas» - «loyer haut». Méthodologie Pour chaque Etablissement Public de Coopération Intercommunal (EPCI) des Bouches du Rhône, la méthode consiste à suivre un panel représentatif du parc locatif privé en respectant sa structure (appartement ou maison, nombre de pièces) et la localisation du bien (commune, quartier). Les zones étudiées retenues résultent d un travail concerté. L estimation du montant de loyer nécessite un quota minimum de 25 références par type et taille de bien quel que soit le découpage géographique retenu (EPCI, commune, quartier). Cette méthode permet d étudier très précisément le niveau et l évolution des loyers du parc privé. Partenariat A l image de l ADIL, l Observatoire départemental des loyers existe grâce à la contribution financière de ses membres, acteurs publics et privés du logement. Dans le cadre de leur Programme Local de l Habitat (PLH), les EPCI sont les premières collectivités à solliciter l ADIL dans la mise en place d un outil d observation du niveau et de l évolution des loyers. A ce titre, le Pays d Aubagne et de l Etoile finance l observatoire. Source Enquête annuelle des loyers réalisée par l ADIL des Bouches-du-Rhône avec le concours de la FNAIM des Bouches-du-Rhône. Saint- Zacharie Quatrième intercommunalité du département et mitoyen avec Marseille Provence Métropole, le Pays d Aubagne et de l Etoile dispose d un parc locatif privé inégalement réparti sur le territoire avec une forte concentration à Aubagne (plus d un logement sur deux y est implanté). Les locataires vivent très majoritairement dans des petits logements construits avant 1974. De plus, avec un loyer médian de 540, la ville d Aubagne semble être représentative de la moyenne des loyers de la communauté d agglomération. Enfin, la tendance amorcée en 2008 se confirme en 2009 : les loyers entrent dans une phase de stagnation, principalement dictée par le comportement de l Indice de Référence des Loyers (IRL). Bien sûr, des disparités demeurent selon les types de biens et leur localisation. 12 communes pour 104 200 habitants Le Pays d Aubagne et de l Etoile compte plus de 100 000 habitants, ce qui en fait la quatrième communauté d agglomération à l échelle des Bouches-du-Rhône, après Marseille Provence Métropole (1 023 972 habitants), Pays d Aix (354 661 habitants) et Agglopole Provence (137 262 habitants). Cette agglomération est composée de 12 communes. La ville d Aubagne compte 46 527 habitants, soit 45% de la population totale. Les 11 autres communes qui composent le Pays d Aubagne et de l Etoile ont une population qui oscille entre 12 060 habitants (Auriol) et 1 788 habitants (Belcodène). De toute évidence, le marché immobilier est porté par Aubagne. Malgré le poids de sa ville centre, l observatoire des loyers s attache autant que possible à révéler les particularités de chacune des communes. Pays d Aubagne et de l Etoile 2009
Odl 13 LE PARC LOCATIF DE LA COMMUNAUTÉ D AGGLOMÉRATION Un parc locatif privé inégalement réparti sur le territoire Comme cela est aussi le cas au plan national et régional, un quart des ménages du pays d Aubagne et de l Etoile est logé dans le parc locatif privé. La répartition de ce parc n est cependant pas identique sur l ensemble du territoire. En effet, s il est de 28 % à, il n est que de 13 % à. La répartition privé/social du parc locatif cache elle aussi des disparités entre communes. Aubagne et La Pennesur-Huveaune se détachent clairement des autres communes car elles comptent un grand nombre de logements sociaux (respectivement 46,62 % et 58,62 %). Dans les autres communes, à l exception d Auriol, Cugesles-Pins et Roquevaire, le parc locatif social représente moins de 10 % des logements locatifs. A noter : Le Pays d Aubagne et de l Etoile compte 14 515 logements locatifs, 61 % se situent à Aubagne. Répartition du parc locatif Commune Part des Nombre de logements logements locatifs parmi locatifs les résidences principales Part des ménages locataires privés Part des ménages locataires HLM Aubagne Auriol Belcodène La Bouilladisse Cadolive La Destrousse 8732 1284 110 386 164 586 291 47,75 % 29,75 % 18,21 % 18,49 % 19,59 % 32,18 % 25,75 % 53,38 % 76,17 % 100,00 % 94,30% 94,51% 87,71 % 90,38 % 46,62 % 23,83 % 0,00 % 5,70 % 5,49 % 12,29 % 9,62 % La Penne-surHuveaune 887 36,29 % 41,38 % 58,62 % Roquevaire 290 1031 14,90 % 31,01 % 95,17 % 83,51 % 4,83 % 16,49 % SaintSavournin 235 20,72 % 97,45 % 2,55 % Saint-Zacharie 519 Ensemble 14 515 28,04 % 36,49 % 96,15 % 63,91 % 3,85 % 36,09% Source : Insee, RP 2007 exploitation principale Part des logements locatifs privés sur le total des résidences principales par commune St. Savournin 20 % Cadolive 18 % La Destrousse 23 % La Pennesur-Huveaune 15 % BelcodèneLa Bouilladisse 17 % 18 % SaintZacharie 27 % 13 % Auriol Roquevaire 23 % 26 % AUBAGNE 26 % 28 % entre 25 % et 28 % entre 22 % et 24 % entre 17 % et 21 % inférieur à 17 % Pays d Aubagne et de l Etoile 2009 2
2009 Pays d Aubagne et de l Etoile Une majorité de logements construits avant la premiere règlementation thermique de 1975 L ensemble du parc locatif (social et privé confondus) est plutôt récent, une construction sur deux seulement date d avant 1974. En revanche, le parc locatif privé du Pays d Aubagne et de l Etoile, avec 44 % de logements construits avant 1949, apparait comme plutôt ancien. Toutefois, il ne l est guère plus que le parc privé national dont 41 % des constructions datent d avant 1949. L ancienneté des logements doit plus que jamais être prise en compte par les politiques publiques au regard des exigences du Grenelle de l Environnement. C est pourquoi avec 71 % de logements locatifs privés construits avant l intervention de la première réglementation thermique (1975), l intercommunalité se doit de poursuivre les efforts de rénovation de son parc. De plus, il est raisonnable de penser que la performance énergétique des logements locatifs deviendra, à moyen terme, l un des critères prépondérants dans le choix du logement par le candidat locataire ; l obligation de délivrance du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) au moment de la signature du bail induisant ce nouveau comportement des locataires. Répartition des résidences principales par année de construction du logement Les locataires privés plus nombreux dans les petits logements En moyenne, un logement de la communauté d agglomération, en propriété et en locatif, est occupé par 2,5 personnes, contre 2,3 pour l ensemble des locataires (parc social et parc privé confondus), et 2,2 pour les locataires privés. Toutefois, à taille comparable, les locataires privés sont plus nombreux dans les T1 et T2. Les locataires du parc social sont plus nombreux dans les logements T3, T4 et plus. A noter : Les types de logements les plus répandus au sein du Pays d Aubagne et de l Etoile sont les T3 et T4 dans l individuel (respectivement 32 et 33 % des logements) et les T2 et T3 dans le collectif (respectivement 31 et 39 % des logements). Aubagne Nombre moyen de personnes par logement selon le nombre de pièces et le statut d'occupation Type Logements locatifs privés Logements locatifs HLM Ensemble du parc locatif Ensemble des logements Ensemble des logements T1 1,22 1,03 1,20 1,20 T2 1,45 1,21 1,40 1,45 T3 2,18 2,23 2,20 2,10 T4 2,88 3,10 2,98 2,71 T5 3,24 3,67 3,42 3,02 T6 et + 3,50 4,72 3,82 3,25 Ens. 2,17 2,52 2,29 2,49 Source : Insee, RP2007 exploitation principale Parc privé Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône 3
Odl 13 Saint-Zacharie LE NIVEAU DES LOYERS AU SEIN DU PAYS D AUBAGNE ET DE L ETOILE EN 2009 Saint-Zacharie fait le grand écart Les communes du Pays d Aubagne et de l Etoile qu il a été possible d observer (Cf. méthodologie p. 1) sont celles qui possèdent le plus de logements locatifs privés parmi leurs résidences principales. Le parc locatif y étant mieux représenté, la part des logements gérée par les agences immobilières enquêtées par l ADIL y est corrélativement plus importante. Ainsi, les communes observées sont actuellement Aubagne, Auriol, Cugesles-Pins et Saint-Zacharie. L observation des loyers se concentre principalement sur les appartements de type 2 et 3 représentant 60% du parc locatif. Le loyer médian des appartements de type 2 pour l ensemble des locataires (relocations et locataires stables) oscille entre 505 et 555 mensuels. La commune de Saint-Zacharie enregistre le plus grand écart de loyer avec 185 entre les loyers les plus chers et les moins chers. La principale explication réside, en partie, dans les caractéristiques souvent atypiques de Fourchette de loyers des appartements de type 2 et 3 sur l Agglo ces biens situés en grande majorité en rez-de-chaussée des maisons individuelles et bénéficiant parfois d un jardin ou d un grand garage (explication recueillie auprès d agents immobiliers). Aubagne, Auriol et observent un écart de seulement 100 à 115. Le loyer médian des appartements de type 3 oscille entre 580 et 645 mensuels. Les variations entre fourchettes hautes et basses des loyers sont assez homogènes entre les différentes communes observées. L écart le moins important entre ces deux types de biens se rencontre à qui affiche par ailleurs les loyers médians les plus bas de l intercommunalité pour les appartements de type 3 (580 mensuels). Loyers médians des appartements de type 2 et 3 sur la Communauté d agglomération T2 Belcodène T3 St. Savournin La Bouilladisse Cadolive La Destrousse Auriol La Penne sur-huveaune Roquevaire AUBAGNE 505 620 510 645 Saint- Zacharie 555 525 580 Type 2 Type 3 Pays d Aubagne et de l Etoile 2009 4
2009 Pays d Aubagne et de l Etoile LE NIVEAU DES LOYERS A AUBAGNE EN 2009 La vieille ville enregistre le prix au mètre carré le plus bas pour les logements de type 2 Le prix au mètre carré pour un T2 dans la ville d Aubagne varie entre 10,9 et 12,2 selon les secteurs. La vieille ville enregistre les prix les plus bas en raison de l ancienneté de construction des habitations et d un accès plus difficile en voiture (deux critères pris en compte par les agents immobiliers dans la fixation du loyer). Les types 3 se louent moins cher en centre-ville que dans le secteur sud. Niveaux de loyers des appartements à Aubagne par quartier (en par m 2 ) Type 2 A Aubagne, le loyer médian est de 540 en 2009 Comme en 2008, le loyer médian constaté à Aubagne est de 540. Les niveaux de loyers sont cependant différents selon les zones observées, notamment du fait de la structure du parc et de son état d entretien. Réunissant davantage de grands logements que le reste du territoire, le secteur Sud affiche les loyers les plus élevés (605 / mois) de la ville d Aubagne. A l inverse, la Vieille Ville est le territoire communal affichant les loyers les plus bas (490 / mois) ; l année 2009 enregistrant une baisse de 10 mensuels sur ce secteur. CV : Centre-ville - VV : Vieille ville Type 3 ns : non significatif Niveau des loyers des appartements à Aubagne en 2009 Centre ville Secteur nord Secteur sud Vieille ville Ens. Aubagne Loyer haut 450 16,9 /m 2 410 ns 455 ns 425 15,9 /m 2 435 T1 Loyer médian 395 15,3 /m 2 400 ns 385 ns 390 14,0 /m 2 390 Loyer bas 350 13,0 /m 2 400 ns 325 ns 350 13,2 /m 2 355 Loyer haut 555 13,0 /m 2 600 13,0 /m 2 615 13,6 /m 2 515 12,5 /m 2 550 T2 Loyer médian 510 11,9 /m 2 525 12,2 /m 2 525 12,0 /m 2 480 10,9 /m 2 505 Loyer bas 450 10,8 /m 2 495 11,3 /m 2 480 10,9 /m 2 430 10,3 /m 2 450 Loyer haut 675 11,0 /m 2 685 ns 730 11,9 /m 2 610 ns 680 T3 Loyer médian 620 9,8 /m 2 620 ns 655 10,5 /m 2 570 ns 620 Loyer bas 580 9,3 /m 2 570 ns 590 9,3 /m 2 535 ns 570 Loyer haut 780 ns 725 ns 885 11,8 /m 2 ns ns 795 T4 Loyer médian 720 ns 645 ns 735 9,9 /m 2 ns ns 690 Loyer bas 620 ns 580 ns 665 8,8 /m 2 ns ns 615 Loyer haut 605 625 700 530 600 Ens. Loyer médian 555 565 605 490 540 Loyer bas 500 520 545 445 490 La commune d Aubagne est constituée de 12 quartiers regroupés en 4 secteurs : Secteur Nord : Beaudinard, Eoures, Pin vert, Camp Major, Est Aubagne, Secteur Sud : Charrel, Passons, Saint Mître, Sud, Aubagne,Tourtelle, Centre Ville, Vieille Ville. Loyers médians des appartements à Aubagne Secteur Nord 565 Vieille ville 490 Centre ville 555 Secteur Sud 605 Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône 5
Odl 13 Evolution des prix en /m² à Aubagne depuis 2006 : une évolution à la hausse qui a tendance à se tasser depuis 2008 Evolution des loyers et de l IRL depuis 2006 Par type de bien et par secteur sur Aubagne T1 Auriol L évolution des loyers des appartements à Aubagne depuis 2006 connaît une hausse continue (passant de 10,3 /m² en 2006 à 10,9 /m² en 2009 pour les T2 du Centre-Ville par exemple) qui a tendance à se tasser depuis 2008. Les loyers des T1 du centre-ville et de la vieille-ville ont particulièrement augmentés en 2007 pour ensuite diminuer en 2008 et conserver le même niveau en 2009. Avec une médiane de 15 /m², les loyers des appartements de type 1 du centre ville sont les plus chers de la ville d Aubagne (sur les territoires du Centre- Ville et de la Vieille Ville). Les loyers des T2 du secteur Nord ont connu un pic en 2007 pour se stabiliser à 12,3 /m² en 2009. C est le secteur où le loyer des appartements de type 2 est le plus élevé. Les loyers des T2 des autres secteurs d Aubagne ont connu une hausse constante depuis 2006. S agissant des loyers des appartements de type 3, le secteur Sud ainsi que le centre-ville ont connu une hausse comparable depuis 2007. Les loyers du secteur Sud sont inférieurs à ceux du Centre-Ville (9,8 /m² contre 10 /m²). Bien qu ayant connu une hausse constante entre 2006 et 2009, les loyers des appartements de type 4 de la ville d Aubagne ont tendance à évoluer beaucoup moins rapidement depuis 2008. Ce phénomène est le plus marqué dans le secteur Nord qui a connu une augmentation de 10 % entre 2006 et 2007 et de seulement 2 % entre 2007 et 2008. Le secteur Sud est le secteur le plus cher pour ce type de bien avec un loyer de 9,2 /m² au 1 er janvier 2009. /m 2 /m 2 /m 2 T2 T3 IRL IRL IRL Pays d Aubagne et de l Etoile 2009 6
2009 Pays d Aubagne et de l Etoile LES INFOS DE L ADIL 13 Le congé : la cause principale des relocations Le congé, acte par lequel le locataire ou le bailleur met fin au contrat de location est soumis à des conditions de forme et de délai strictement encadrées par la réglementation. Ainsi, dans le cadre d un logement loué non meublé, l article 12 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment. L article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le préavis est de trois mois lorsqu il émane du locataire. Toutefois, il est réduit à un mois, en cas d obtention d un premier emploi, de mutation, de perte d emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d emploi, en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l état de santé justifie un changement de domicile et pour les bénéficiaires du revenu minimum d insertion. Il est à noter que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d avis de réception ou signifié par acte d huissier. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l acte d huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. Contrairement au locataire, un propriétaire qui souhaite donner congé ne peut le faire avant l expiration du bail. L article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre le logement à titre de résidence principale, soit de vendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux. Dans le premier cas, le propriétaire peut reprendre le logement pour l habiter lui-même, ou le faire habiter par son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ainsi que les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise. Lorsque le congé est fondé sur la décision de vendre le logement, le locataire bénéficie d un droit de préemption. Le propriétaire doit lui donner congé en lui indiquant le prix et les conditions de la vente et reproduire les cinq premiers alinéas de l article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. L offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal. Si le locataire accepte l offre de vente, il dispose d un délai de deux mois pour réaliser la vente à compter de la date d envoi de sa réponse au propriétaire. Le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois lorsque le locataire indique qu il recourt à un prêt. Si le locataire n a pas accepté l offre dans les deux premiers mois du préavis légal, il doit quitter le logement au plus tard à l expiration du bail. Dans ce cas, si le logement est mis en vente à des conditions plus avantageuses, le propriétaire ou le notaire doit en informer le locataire. Le locataire intéressé a un mois pour répondre. S il accepte la nouvelle offre de vente, il dispose de deux mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente (quatre mois en cas de recours à un prêt). Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône 7
Odl 13 Les infos de l ADIL (suite) Par exception, le locataire n est pas prioritaire pour acheter le logement lorsque la vente est faite entre parents jusqu au quatrième degré inclus, à condition toutefois que l acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l expiration du préavis. Enfin, le propriétaire peut justifier le congé par un motif légitime et sérieux. En effet, le non-respect en cours de bail par le locataire de l une de ses obligations (retards répétés de paiement des loyers, défaut d entretien du logement, troubles de voisinage ) peut notamment constituer un motif légitime et sérieux pour donner congé. Le congé doit indiquer le motif allégué. Dans les trois cas, le congé doit être donné impérativement par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par huissier, six mois avant l expiration du bail. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l acte d huissier. Il est à noter que l article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le propriétaire qui veut donner congé doit lui proposer un relogement, sauf s il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou dispose de ressources inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC. Dans le cadre de la location meublée à usage de résidence principale, le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis d un mois. De son côté, le propriétaire peut, à la fin du bail, en respectant un préavis de trois mois : - proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an ; - refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire de l une de ses obligations). Gestion locative : en savoir plus La libre fixation du loyer entre les parties Initialement, la loi du 6 juillet 1989 opérait une distinction entre les loyers dont la fixation était libre et les loyers dont la fixation se faisait par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Si l article 17 a) laissait entière liberté aux parties pour fixer notamment le loyer des logements neufs ou des logements vacants ayant fait l objet de travaux de mise aux normes ou d amélioration, l article 17 b) a imposé jusqu au 31 juillet 1997 que le loyer des autres logements vacants ou faisant l objet d une première location soit fixé en considération des loyers constatés dans le voisinage. Faute de nouvelles dispositions, depuis le 1 er août 1997, le loyer de toutes les locations régies par la loi du 6 juillet 1989 est fixé librement entre les parties. Rôle et missions de l ADIL L Agence Départementale d Information sur le Logement des Bouches-du-Rhône (ADIL 13) a pour vocation d offrir au public un conseil juridique, financier et fiscal sur toutes les questions relatives à l habitat. L ADIL 13 assure ses missions sous l égide de l Agence Nationale pour l Information sur le Logement (ANIL) et évolue dans le cadre du réseau professionnel ANIL/ADIL. Ses missions et son fonctionnement sont prévus à l article L366-1 du Code de la construction et de l habitation. Elle est conventionnée par le Ministère chargé du logement. Elle est présidée par le Conseil Général des Bouches-du-Rhône, son principal partenaire, et vice-présidée par l Etat. Pour le Pays d Aubagne et de l Etoile, l ADIL assure une permanence à Aubagne (Espace habitat - 9, rue Louis Blanc), tous les 1 er et 3 ème jeudis de chaque mois, de 9h00 à 12h00, sans rendez-vous sauf pour les diagnostic et plan de financement (tél. : 04 96 11 12 00). Etude réalisée par l ADIL des Bouches-du-Rhône Date de publication : Février 2009 - Directeur de publication : Thierry MOALLIC, Directeur de l ADIL 13 - Etude et rédaction : Jean-Claude JAILLET et Lisa MICELI, Chargés d études statistiques - Conception-Réalisation : Agnès PASSAVANT, Chargée de mission - Communication ADIL 13-7, cours Jean Ballard - 13001 Marseille - Tél. : 04 96 11 12 00 - Internet : www.adil13.org Pays d Aubagne et de l Etoile 2009 8 ADIL 13 FNAIM 1 3