Larrain Francisca Quercy Cécile Velez Vanessa Dossier de promotion immobilière- M. Atkins Montage d une opération immobilière, l exemple d une opération de construction et vente en VEFA à Ivry-sur Seine(94) Source : IAURIF Master 2 de Géographie, Aménagement, Environnement et Logistique des échanges, Spécialité «Aménagement et Urbanisme», Année 2008-2009 1
SOMMAIRE Montage d une opération immobilière, l exemple d une opération de construction et vente en VEFA à Ivry-sur Seine Etape 1 : Sélection d un terrain... p.1 Trouver le terrain... p.1 Etudier les possibilités de réalisation sur le terrain... p.2 Etudier la situation du terrain... p.3 Etape 2 : Réaliser une étude du marché immobilier pour définir les besoins... p.3 Réaliser une étude démographique d Ivry-sur-Seine... p.3 Etudier le profil de la clientèle du logement.... p.4 Etape 3 : Définir le programme immobilier... p.5 Prise en compte des exigences de la commune... p.5 Prise en compte de la Charte Qualité Habitat... p.5 Définition du programme... p.5 Etape 4 : Acquérir le terrain et demander les autorisations de construire... p.7 Déterminer le prix d achat du terrain... p.7 Signature de la promesse unilatérale de vente... p.8 Demander le permis de construire... p.8 Etape 5 : Vérification du bilan avec les dernières estimations des coûts et recettes... p.10 Calculer le chiffre d affaire prévisionnel... p.10 Calculer le prix de revient prévisionnel... p.10 Calculer la marge nette... p.10 Etape 6 : Préparer un plan trésorerie détaillé pour la banque... p.11 Calculer le crédit bancaire... p.11 Etape 7 : Préparation et montage technique de l opération... p.11 Constitution d une équipe technique... p.11 Lancement d une consultation aux entreprises... p.11 Etapes préalables au lancement des travaux... p.12 Fin des travaux... p.12 Lexique des Acronymes... p.13 Annexes : What were the causes of the current financial crisis in America and what have been the consequences on the real estate market in France? 2
Montage d une opération immobilière, l exemple d une opération de construction et vente en VEFA à Ivry-sur Seine. Le montage d une opération immobilière requiert plusieurs étapes dissociables et faisant appel à des notions différenciées : financières, techniques, juridiques. Un montage immobilier est réalisé dans une période donnée et dans un contexte de marché particulier, puis l opération immobilière se réalise sur un site précis, sans déconnexion avec la réalité. C est pourquoi il nous faut commencer par étudier le site puis faire les études de marché. Vient ensuite la conception du projet immobilier lui-même. Ensuite, le promoteur demande l autorisation de construire et commence la commercialisation. Il construit son immeuble et livre le bien immobilier. Pour illustrer ces étapes, nous prendrons l exemple d un projet fictif se situant à Ivrysur-Seine en première couronne parisienne au sud. Le promoteur, fictif, est le groupe ARCADE qui est promoteur constructeur et qui a déjà réalisé des opérations immobilières sur Ivry-sur-Seine. Etape 1 : Sélection d un terrain 1) Trouver le terrain Pour toute opération immobilière, le promoteur doit dans un premier temps trouver un terrain. Il existe différentes façons de prospecter. Certaines sociétés immobilières comme Nexity sont connues de tous et les propriétaires qui veulent vendre vont leur proposer leur terrain, ils passent aussi parfois par des agents immobiliers. Dans le sens inverse, si Nexity veut trouver des terrains, il va engager des agents qui vont prospecter. Enfin, les communes cherchent aussi parfois des promoteurs. Dans chacune de ces situations, la façon d aborder la négociation est différente. Mais la localisation est élément-clé, il s agit de tout ce qui concerne le terrain : son image, les relations et moyens de déplacement, la qualité multidimensionnelle du site C est en fait la première question à se poser avec le nom du lieu. Puis on se demande ce qu il est possible, de faire sur le terrain. Dans le cas qui nous intéresse à Ivry, le groupe ARCADE a été appelé par l aménageur de la ZAC sur initiative du maire d Ivry, M. Gosnat. Le projet sur lequel nous allons nous pencher concerne la réalisation d une ZAC en centre-ville d Ivry. Il est donc un peu particulier puisque l initiateur du projet est la commune qui a fait appel à un aménageur pour programmer et constituer un projet d aménagement. Le promoteur ARCADE aide donc à définir le projet immobilier. Le terrain de la ZAC est de 9556 m² environ. L aménageur doit démolir le bâtiment de terrain de tennis qui a été racheté par la ville, l ancien propriétaire ayant fait faillite ; ainsi qu un autre bâtiment, appartenant lui aussi à la ville. Vue sur le terrain depuis le parc départemental des Cormailles. 3
Le projet, défini par l aménageur, les élus communaux et l atelier d urbanisme communal se présente ainsi : Le lot 1 se composera d une mixité entre logements en accession et logements sociaux et accueillera au rez-de-chaussée une crèche de 250 m². L emprise au sol de ce bâtiment est de 923 m². Le lot 2 se compose lui aussi de logements en accession et de logements sociaux. Le lot 3 quant à lui accueillera les logements étudiants. 2) Etude des documents d urbanisme 2) Etudier les possibilités de réalisation sur le terrain Pour définir ce programme, il a tout d abord fallu étudier les contraintes d urbanisme réglementaire : - relatives au Plan de prévention des risques inondation (PPRI) du Val de Marne - relatives au plan local d urbanisme (PLU) - relatives aux recommandations architecturales dans le cahier annexé au PLU. Dans le PLU, Le terrain se trouvait à l origine en zone en UGa, il s'agit d'une zone mixte d'habitations et d'activités. L aménageur ne souhaitait pas proposer d activités car il existe déjà de nombreux commerces et activités aux alentours du terrain. La zone UGa posait cependant un problème pour le projet. Le Coefficient d occupation du sol (COS) est de 0,5 dans cette zone. Or ce COS serait plus adapté à des logements de type maison en bande. L aménageur, pour pouvoir réaliser des logements collectifs en nombre assez important, a réalisé une modification du PLU et a appliqué à ce terrain le règlement de la zone UBb qui est une zone d habitation sous la forme d immeubles collectifs. Cette zone se situe dans un tissu urbain semblable à la zone UGa et au même niveau par rapport au plateau d Ivry. Les caractéristiques du secteur UBb sont les suivantes : - l emprise au sol ne peut excéder 50% de la surface du terrain - la hauteur maximale «plafond» ne peut excéder 18m - stationnement : 2/3 des places doivent être réalisées en sous-sol pour les immeubles de logement. Une place par logement et pas d obligation pour le logement social. - surface réservée aux espaces libres doit être au moins égale à 40% de la surface du terrain - il n est pas fixé de COS Il faut toujours regarder l ensemble des prescriptions relatives aux documents : Les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), les plans de prévention des risques technologiques (PPRT), les plans de prévention des risques naturels (PPRN), les plans d exposition du bruit (PEB), les prescriptions archéologiques. 4
3) Etudier la situation du terrain Comme nous le disions, la situation du terrain est un élément-clé de la réussite du projet. Celui-ci bénéficie d une situation privilégiée et il parait adapté à un projet de logements. Ecole Il a un tout d abord un atout considérable que constitue le parc départemental des Cormailles. Celui-ci offre un lieu de récréation aux futurs habitants et l une des plus belles vues au sein de la ville. Ensuite, le terrain est sur le plateau d Ivry qui se trouve à l Est de la coupure urbaine formée par la voie ferrée. Le tissu urbain y est plus dense qu à l est et a une vocation mixte d habitat et d activités bien intégrées avec de nombreux commerces de proximité. Le terrain bénéficie ainsi des nombreux équipements en tout genre (culturels, sportifs, de santé) qu offre le centre-ville. Ce dernier est bien desservi par les transports en commun (proximité métro 7 et RER B, bus) et bénéficie d une accessibilité routière développée. Etape 2 : Réaliser une étude du marché immobilier dans cette zone pour définir les besoins Une étude de marché est aussi primordiale que la consultation des documents d urbanisme. Les documents diront si le projet est légalement et techniquement réalisable, l étude de marché dira si le projet est économiquement viable. Elle doit s appuyer sur des données démographiques (Insee), des données sur le marché immobilier (GRECAM, CAPEM, agences immobilières locales) et sur les attentes des élus. A Ivry, nous pouvons faire le constat suivant : Après une baisse de population durant 25 années, la population Ivryenne est en nette augmentation. Selon les dernières estimations de l Insee issues des enquêtes de 2004, 2005, 2006, Ivry compte 55 900 habitants. Depuis 1999, la population des ménages a 5
augmenté de 5524 personnes, soit une progression de 11,4%. Cette augmentation est du à l accroissement démographique mais aussi à l arrivée de populations avec un fort taux de renouvellement (25%). La commune estime à 60 000 habitants la population 2015. Ce chiffre sert de référence pour assurer, sur le plan de la population, un bon équilibre entre l habitat, l emploi, les besoins en matière d équipement public et leur utilisation, les préoccupations environnementales et de cadre de vie, pour un développement le meilleur possible de la ville. Cette augmentation de la population couplée au phénomène de décohabitation entraîne une demande accrue en logement, demande supérieure à l offre. Ainsi la municipalité estime que la crise du logement n a jamais été aussi forte. Pour pallier à cette demande la commune a définit un seuil de 440 logements à construire par an et ce malgré un parc résidentiel bien fourni composé essentiellement de logements collectifs sociaux. En 2007 on compte 24100 résidences principales à Ivry dont 93% sont de type collectif. Une deuxième caractéristique est le type locatif de ce parc puisque 70% des logements sont destinés à la location dont 38% sont de type locatif social. Malgré cela on dénombre 4500 demandeurs de logement social, pour une attente de 7 ans environ. Pour les logements de taille moyenne, le délai d attente peut aller jusqu à 10 ans et même jusqu à 15 ans pour des grands logements. L aménageur, en vue de ce constat a défini qu un programme de logement serait adapté pour ce terrain en centre-ville. Il a ensuite définit avec le promoteur quels sont les types de logement nécessaires en dialoguant principalement avec les agences locales et les études réalisées par la commune. Selon les agences immobilières qui travaillent sur Ivry, les demandeurs sont principalement des jeunes en primo-accession qui recherchent des appartements de type F2/F3 : sur les 5000 familles demandeuses de logement en 2007, 55% souhaitent un F2, 29% un F3 et 16% un F4 et plus. La diversification des logements offerte par les différents constructeurs reste insuffisante au regard du taux faible de rotation qui ne permet pas de réduire de façon significative les délais d'attente (18% de F4 et F5 libérés sur l'ophlm) Par ailleurs, les candidats à l'accession sont principalement des Ivryens ou des personnes qui connaissent déjà la Ville (leur famille réside à Ivry) On note une augmentation des demandeurs extérieurs à la Commune et ceci grâce à l'implantation de nouvelles entreprises. Le projet souhaite donc répondre à une demande accrue, due en partie à la décohabitation mais aussi attirer de jeunes actifs pour faire face au vieillissement de la population. Profil des clientèles sur le marché locatif à Ivry sur Seine Clientèles Répartition Typologie Etudiant 20% Jeunes couples travaillant à Ivry ou dans les environs Familles travaillant à Ivry ou dans les environs Studio, T2 et T4 (en colocation) 40% T2-T3 30% T3-T4 Seniors 10% T2-T3 Sources : études Sémaphores- Territoire et développement Le promoteur et l aménageur souhaitent réaliser des logements selon la typologie suivante : 6
Des logements F2, F3 et F4 mesurant respectivement 45m², 65m² et 80m² pour les logements en accession libre, les logements en accession à prix maîtrisés et les logements locatifs sociaux. Ils souhaitent aussi, pour un souci de mixité et de cohésion sociale, que les différents types de logement s imbriquent spatialement les uns aux autres. Ils ont ainsi pu définir les programmes immobiliers de chaque lot. Etape 3 : Définir le programme immobilier Le projet global de l aménageur est de réserver 25 % des logements au logement locatif social pour répondre à cette demande bien réelle comme nous l évoquions précédemment. C est aussi une mesure qui a été imposée par la loi SRU de 2000. La Ville d'ivry s'est engagée via la signature de la Convention de diversification (2006) à réaliser dans ses programmes de logement 15% de PLAI, au plus 15% de PLS, le reste en PLUS, avec un niveau de loyer de base le plus proche de la valeur du loyer maximal en zone 1bis (zone de marché tendu) Elle veut aussi assurer un équilibre global de réalisation de 50% de logement social et de 50% de logement en accession sur l ensemble de la commune, dont 40% à prix dits maîtrisés. Pour cela, elle réfléchie à la mise en place d un dispositif partenarial sur l'accession sociale (coût de sortie, commercialisation, clauses particulières antispéculatives). Le programme global répond à ces objectifs et à la mixité souhaitée par la commune retranscrite dans une charte qualité habitat. Il comprend aussi du logement étudiant équivalent à du logement social et à eux deux représentent 50% du programme. Les logements libres en accession permettraient de promouvoir l accès à la propriété et d équilibrer le bilan financier de l aménageur. De même, l'accession sociale avec des prix maîtrisés pourra répondre à la demande prioritaire des primo-accédants et permettre le parcours résidentiel. La charte qualité habitat d Ivry s inscrit dans une volonté de la commune d Ivry de produire à la fois de l habitat en nombre suffisant (crise du logement) et de qualité, dans un contexte de prise de conscience au niveau environnemental (lutte contre le réchauffement climatique et meilleur gestion énergétique). Elle intègre ainsi le concept de développement durable à différents points de vue, en intégrant ses principes applicables, dans les trois sphères qui le compose : économie, social, environnement. Les axes d intervention de la commune concernent le nombre de logements et leur répartition, la typologie, les montants de loyers et les caractéristiques techniques et fonctionnelles des constructions. Par exemple la ville fait en sorte que pour une opération de logement en accession dite maîtrisée, le coût de sortie de l opération soit de 3000 /m², parking comprit (2007) Les prix de sortie de logement social locatif sont d'environ 2300 /m². Ce sont les prix que nous prendrons comme référence pour notre cas pratique, cependant nous les abaisserons un peu compte tenu de la crise financière et de la baisse du pouvoir d achat actuels en France (voir annexe) Pour notre cas pratique, nous imaginons que le groupe ARCADE acquiert la constructionpromotion du lot n 1 qui comprend le programme de logement mixte suivant élaboré de manière collégiale: Emprise au sol du bâtiment : 923m² SHON totale: 4615m² SHAB logement : 3673m² Crèche : 250m² SHAB totale (CRP : 84,8%): 3915m² 7
taille logt accession libre accession prix maîtrisés social locatif F2 (45 m²) 9 10 9 F3 (65 m²) 7 7 7 F4 (80 m²) 4 4 5 Total SHON en m² 1 180 1 225 1260 Total logement lot 1 : 62 unités La crèche se situera en rez-de chaussée et accueillera 20 berceaux car, se situant au sein d une ZAC, elle doit permettre de répondre à ses besoins. Cependant, le système d attribution des places est centralisé par la ville et des enfants du quartier de Mirabeau par exemple seront bien entendu accueillis. La commune, bien qu il n y ait pas de surface réglementée pour ces aménagements, souhaite que la surface minimale par enfant soit de 10m². Ainsi, l aménageur envisage une surface de 250m² qui comprendrait aussi les sanitaires, la cantine et un bureau. L aménageur a ensuite définit des grands principes d aménagement qui permettront au projet de s intégrer au mieux dans la ville et en lien avec le parc départemental des Cormailles. Il souhaite jouer avec un échelonnement des hauteurs et une densification en cœur d ilot afin de favoriser les vues sur le parc et de donner beaucoup de verdure au terrain en laissant largement pénétrer le soleil. S N Ainsi l aménageur donne aux promoteurs et opérateur (pour le logement étudiant lot n 3) différents types de prescriptions. Cela s effectue à travers la rédaction d un cahier des charges de cession de terrain. Celui-ci insiste sur la taille, le volume, l emplacement des constructions, leur forme et leur architecture de telle sorte qu elles répondent aux objectifs de l aménageur, au règlement du PLU et au cahier des clauses architecturales. La Charte qualité Habitat d Ivry évoquée plus haut est un document cadre de référence approuvé par le conseil municipal qui s impose aux promoteurs, bailleurs sociaux et aux aménageurs, en particulier en ZAC. Cette Charte influe même dans le choix de tel ou tel bailleur social ou promoteur à l occasion de consultation. Elle établie des recommandations pour atteindre les objectifs sociaux, économiques et environnementaux que la ville s est fixée en matière d habitat. Cette charte a été annexée au cahier des charges de cession de terrain. Concernant tous les types de logement excepté les logements en accession libre, des clauses anti-spéculatives seront engagées afin que soit respectées les ambitions premières du projet, à savoir permettre d accéder à des logements à prix maîtrisés. 8
Etape 4 : Acquérir le terrain et demander les autorisations de construire Pour acquérir ce lot, le promoteur achète à l aménageur ce qu on nomme des charges foncières. Dans notre cas elles ont été fixés par l aménageur à 400 /m² de SHON pour le logement social et le logement en accession à prix maitrisés ; 680 /m² de SHON pour le logement en accession libre. Cela est relativement élevé mais cette charge foncière a permit à l aménageur de réaliser l ensemble des VRD et de réaliser les 50% de logements dits sociaux (logement social dans tous les lots et logement étudiant pour le lot 3 ) Mais avant d acheter le terrain, le promoteur va calculer le prix du terrain qui lui semble acceptable pour rentrer dans ses frais et faire au minimum 6% de marge nette. En général, sur la base de ce calcul, il fera une proposition au propriétaire qui veut vendre. Dans notre cas, on peut penser que l aménageur a réfléchi avec le promoteur pour convenir d un prix, raisonnable pour les deux partis. Le calcul de la charge foncière maximale à effectuer est le suivant : 1) On calcule en premier le chiffre d affaire prévisionnel, la vente : SHAB (surface habitable) : 3 665 m² Prix de vente logement : - 3 700 /m²habitable TTC pour le logement en accession libre - 2 700 /m² habitable TTC pour le logement en accession à prix maitrisés - 2 100 /m² habitable TTC pour le logement social Il faut en plus compter la vente de la crèche à la commune, estimée à 300 000 TTC. Vente prévisionnelle Hors taxe = (1755,85*1260) + (2257,53*1225) + (3093,65*1180) + 250 836,12 = 8 879 180,60 HT = 10 619 500 TTC 2) Ensuite, on calcule les Dépenses hors terrain HT et hors marge de 6% : Le prix de construction est estimé à 1500 /m², ce qui est assez bas compte tenu du fait que le prix contient une place de parking par logement et compte tenu de toutes les prescriptions en matière de construction durable mais cela est aussi dû au fait que la crèche est considérée comme SHAB alors que sa construction sera beaucoup plus simple. Le total de dépense hors terrain et hors marge TTC est alors de : 6 677 992* 1,196 = 7 986 878,5 TTC 9
Le promoteur prévoit de faire au moins 6% de marge nette sur CA TTC = (10 619 500/100)* 6 = 637 170 On obtient le montant d achat du terrain acceptable pour le promoteur en TTC en soustrayant le total des dépenses hors terrain TTC et la marge nette au chiffre d affaire prévisionnel TTC: 10 619 500-7 986 878,5-637 170 = 1 995 451, 5 TTC Le montant demandé par l aménageur est de 1 796 400 TTC comme nous le disions plus haut. Ce prix équivaut à 1 502 006 hors taxes. L achat est donc convenable aussi pour le promoteur, puisque le montant proposé par l aménageur est légèrement en dessous du prix estimé par le promoteur. Le promoteur sait qu il pourra réaliser une marge nette supérieure à ce qu il prévoyait. L achat ne va pas se faire immédiatement, le promoteur va auparavant conclure avec l aménageur une promesse unilatérale de vente. C'est un contrat conclu par un vendeur qui s'engage à vendre un bien à un prix déterminé, alors que l'acheteur, lui, se réserve le droit d'acheter ou non, à l'issue d'un certain délai (délai d'option), fixé par les parties. La promesse unilatérale de vente est enregistrée au bureau des notaires dans les 10 jours qui suivent. Il existe également le «compromis de vente», cette promesse est un document par lequel chacune des deux parties s engage fermement et irrévocablement vis-à-vis de l autre à conclure la transaction, une fois les conditions suspensives réalisées. Dans les deux cas il existe donc des clauses suspensives qui permettent de sécuriser l acheteur qui ne s engagera véritablement à acheter que si : - il a obtenu un prêt de la banque dans les conditions qu il souhaite - obtention d un certificat de non-pollution du terrain - le terrain n est pas un site archéologique - s il a obtenu le permis de construire avec une SHON maximale - s il a un certificat de non hypothèque du terrain. Une fois signée la promesse de vente, le promoteur engage un architecte pour effectuer les plans qui serviront à demander le permis de construire. Cette demande se réalise en fonction de différents documents d urbanisme auxquels la demande doit être conforme pour être acceptée: - le certificat d urbanisme délivré par la commune, - le règlement du PLU - PPRI Val de Marne, - cahier des clauses architecturales - prescriptions données par l aménageur inscrites dans le règlement de ZAC dans le PLU. Avant de délivrer un permis de construire, l administration vérifiera aussi que le projet respecte les règles sanitaires et les règles spéciales de construction liées à la sécurité Pour réaliser une demande de Permis de Construire, il faut donc constituer un dossier. La demande se fait sur un formulaire dans une direction départementale de l équipement (DDE) ou sur internet (www.equipement.gouv.fr) 10
Le dossier doit entre autre contenir : - Le plan de situation du terrain ; - Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou crées ; - Les plans des façades Ensuite, il faut attendre 3 mois pour savoir si le Permis de construire est ou non accepté. Ce délai d attente est valable depuis le 1 er octobre 2007 où de nouvelles dispositions ont étés prises pour simplifier les règles d urbanisme et garantir des délais d instruction (le délai est de deux mois pour les maisons individuelles) Parallèlement, pour obtenir de la part de la banque des crédits bancaires, il faut que le promoteur trouve des réservataires d appartements. Les banques souhaitent souvent que ce soit la moitié du programme de réservé et au minimum 30%. Dans notre cas, il s agit d un programme mixte dont une partie des logements sera vendue à des bailleurs sociaux aidés par la Caisse des dépôts et consignation par les prêts. Il s agira par exemple de vendre à l OPHLM d Ivry, l OPAC du Val de Marne ou encore des sociétés anonymes (Logements français, SADIF) Sur 62 appartements réalisés, 21 sont donc réservés de manière sure par un bailleur social, cela correspond donc à 1/3 du programme. Puis comme celui-ci correspond à une demande réelle, la ville a très certainement des familles demandeuses sur une liste ce qui facilitera le travail du promoteur. De la même façon, la crèche sera vendue en Vente en futur état d achèvement (VEFA) à la commune qui achètera celle-ci avec le fonds de concours versé par l aménageur (300 000 ). La ville recevra ensuite des subventions de la CAF qui lui permettront de réaliser les aménagements complémentaires en passant par un appel d offre. Le promoteur va donc signer avec les futurs acheteurs un contrat de réservation qui est conclut avec des plans de situation, un prix et des délais de livraison. Si un réservataire se désiste ensuite, il devra verser un dédit (somme, contrepartie du désistement) de 5% si le projet est livré dans l année prévue, 2% si c est dans les deux ans et rien au-delà. Une fois le PC obtenu de la part de la collectivité, les crédits bancaires accordés par la banque et les clauses suspensives levées, le promoteur va acquérir le terrain. Ici, en raison des données citées ci-avant, le promoteur acquiert le terrain à 1 796 400 TTC. Pour informer les tiers de la délivrance du PC, le demandeur du PC doit procéder à l affichage du permis de construire sur le terrain. Simultanément, le maire l affiche aussi en mairie. Ainsi, il est possible que des tiers fassent un recours, c est pourquoi il est préférable d attendre au minimum 3 mois après l obtention du permis de construire pour poser la première pierre à l ouvrage. 11
Etape 5 : Vérification du bilan avec les dernières estimations des coûts et recettes Comme le promoteur l avait chiffré, la marge nette est supérieure de 2 points à ce qui souhaitait au départ. Celle-ci est de 8%, ce qui est très bien en ces périodes difficiles pour le marché immobilier en France. 12
Etape 6 : Préparer un plan trésorerie détaillé pour la banque Calcul du crédit bancaire TTC Total Dépenses. 9 738 278,5 Frais Gestion. - 317 523,05 Frais Commercialisation - 508 036,88 ---------------- = 8 912 718,57 Fonds propres = 1 069 526, soit 12% Crédit bancaire= 8 912 718,57-1 069 526 = 7 843 192, 57 Etape 7 : Préparation et montage technique de l opération Le promoteur, pour réaliser son ouvrage doit constituer une équipe technique. Son équipe se compose de l architecte que nous avions déjà évoqué mais aussi d un bureau d étude de sol, d un bureau de Contrôle, de la Sécurité et Protection de la Santé des Salariés, un Thermicien- Acousticien, un Ingénieur des fluides, un Géomètre, un Notaire et un Coordinateur et pilote de chantier. L ensemble de ces intervenants travaille sous la direction du responsable programme qui luimême se fait assister d un directeur technique de formation ingénieur : ESTP (école spéciale des travaux publics) ou similaire Strasbourg, Felletin etc Ils vont alors lancer une consultation pour choisir les entreprises qui réaliseront l ouvrage et pour cela, ils vont établir ensemble des Plans et Documents de Consultation des Entreprises (DCE) et pour ce faire : Étude de sol pour connaître la nature du sol et du sous-sol, taux de travail du sol et la présence éventuelle d eau Analyse du type de fondations préconisées par la conclusion du rapport du Bureau de sol : fondations normales, puits, pieux, etc Étude Thermique et Acoustique Consultation et obtention des assurances obligatoires DO RC CNR TRC (voir lexique) avec le bureau de Sécurité et Protection de la Santé des Salariés établissement du plan général de coordination PGC à joindre au DCE Avec l architecte établissement des plans à 2 cm/m et du CCTP Planning enveloppe Définition de l enveloppe des dépenses travaux La consultation des entreprises ressemble à un Marché public, moins formalisé bien entendu puisque la consultation s effectue par un groupe privé, non soumit au code des marchés publics pour sa commande. L équipe lance la consultation auprès des entreprises qu elle a choisi : ce peut-être par exemple des entreprises qui ont déjà travaillée avec le promoteur, il peut donc exister un lien de confiance entre eux quant à la qualité du travail rendu. L équipe dépouille les offres et établie un tableau des résultats de consultation. Lorsque l équipe technique a choisi une ou plusieurs entreprises, elle leurs demande les attestations d assurance professionnelle et qualification. Enfin, c est la signature du marché avec l établissement des pièces marchés et ordres de service. Cela engage les deux partis sur un montant de marché et des délais à respecter. 13
Avant le démarrage des travaux, quelques étapes préalables sont encore nécessaires : Il faut réaliser un état des lieux avec Constat d huissier et Référé préventif qui revient à faire un constat de l état des ouvrages avoisinants. Cela peut être utile par la suite pour le promoteur pour sa défense face à un éventuel litige. Ensuite, il faut établir une déclaration préalable obligatoire : auprès de la Caisse régionale d assurance maladie(cram) pour déclarer le personnel et auprès de l Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et des Travaux Publics (OPPBTP) pour le début des travaux et auprès de l inspection du travail. La Déclaration Réglementaire d Ouverture de Chantier (DROC) est envoyée en mairie et à l assurance. Peut alors commencer l installation du chantier et l équipe va établir un calendrier des réunions de chantier. Il existe des réunions spécifiques avec les concessionnaires (EDF, GDF, la Compagnie des Eaux, les Réseaux BT et Télévision) et une réunion inter-bet avec les pompiers pour ce qui concerne la sécurité (accès), la police, etc Puis, sont établis les plans de détail d exécution interentreprises, le planning détaillé des travaux. Enfin peuvent se dérouler les travaux proprement dits et tout au long de cette réalisation, le bureau de contrôle et l architecte vérifierons la qualité des ouvrages, leur conformité aux plans. De même, à la fin des travaux, une série d étapes vont être réalisées : Visite avant livraison (pré-réception avec les entreprises) et Convocation des entreprises à la réception des travaux Établissement des procès-verbaux de réception avec réserves et Suivi des levées des réserves L architecte établit le décompte général des travaux pour chacune des entreprises Il rassemble les plans de récolement et les attestations d assurance à jour Le coordonnateur Sécurité et prévention de la santé (SPS) établi les DIUO (Document d Intervention Ultérieure sur les Ouvrages) Le responsable programme envoie la déclaration d achèvement des travaux en mairie, à la banque et à l assurance. La DAT pour l assurance sera accompagnée du décompte des travaux tous corps d état (TCE) Constitution du dossier Service Après Vente (SAV) Obtention du certificat de conformité L étape finale est la livraison du bien immobilier qui est assujettie à une obligation de service après-vente. Le service après-vente est un contrat où le promoteur s engage à réparer ou à rénover les éléments qui pourraient s avérer défectueux lors de la livraison ou quelques temps après. Le projet immobilier prendra environ trois ans compte tenu du fait qu il se situe dans le cadre d une ZAC où il y aura de grandes exigences. En plus, entre l obtention du PC et le début des constructions, il faudra que l aménageur détruise les bâtiments existants en délabrement et réalise le début de la viabilisation. Dans un projet à dominante logement comme celui-ci, nous mesurons le rôle primordial que jouent l'aménageur et la commune. Celle-ci, par les compétences qui lui sont conférées, a le pouvoir de faire de vrai choix d'aménagement, s'inscrivant dans un contexte politique particulier. Elle peut ainsi élaborer avec l'aménageur un programme exigeant, en imposant au promoteur des clauses particulières à respecter. Mais nous le voyons dans la pratique, cela est nuancé par la recherche de consensus visant à satisfaire les intérêts de chacun. Ce travail de mise en situation nous a permit de mieux appréhender les rouages et les réalités dans le domaine de la promotion immobilière. 14
LEXIQUE DES ACRONYMES CAF : Caisse d allocations familiales CCTP : Cahier des clauses techniques particulières CAPEM : Centre d'analyses et de Prévisions Immobilières CES : Coefficient emprise au sol CNR : Constructeur non réalisateur (assurance) COS : Coefficient d occupation du sol CRAM : Caisse régionale d assurance maladie CRP : Coefficient de rendement au plan DAT : Déclaration d achèvement des travaux DCE : Dossier de consultation des entreprises DDE : Direction départementale de l équipement DIUO : Document d Intervention Ultérieure sur les Ouvrages DO : Dommage ouvrage (assurance) DROC : Déclaration Réglementaire d Ouverture de Chantier ESTP : Ecole spéciale des travaux publics GRECAM : Groupe de Recherche sur la Construction et l'aménagement HT : Hors taxe OPAC : Office public d aménagement de construction OPHLM : Office public de l habitat à loyer modéré OPPBTP : Organisme Professionnel de Prévention du Bâtiment et des Travaux Publics PC : Permis de construire PEB : Plan d exposition du bruit PGC : Plan général de coordination PLAI : Prêt locatif aidé d intégration PLU : Plan local d urbanisme PLUS : Prêt locatif à usage social PLS : Prêt locatif social PPRI : Plan de prévention des risques inondation PPRN : Plan de prévention des risques naturels PPRT : Plan de prévention des risques technologiques RC : Responsabilité civile (assurance) RER : Réseau express régional SAV : Service Après Vente SHAB : Surface habitable brute SHON : Surface hors-œuvre nette SPS : Sécurité et prévention de la santé TCE : Tous corps d état (travaux) TRC : Tout risque chantier (assurance) TTC : Toutes taxes comprises VEFA : Vente en futur état d achèvement VRD : Voirie et réseaux divers ZAC : Zone d aménagement concerté ZPPAUP : Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager 15