les dossiers des Verts de Strasbourg N 3-juin 2005 Le logement à Strasbourg : de plus en plus cher, de plus en plus rare, de plus en plus inaccessible! Pour une ville, pour ses habitants, le logement, la capacité pour chaque famille de trouver une réponse à sa situation, le «droit pour chaque citoyen de trouver un toit» est un enjeu central sinon vital. Sur cette question essentielle, les Strasbourgeois quels qu ils soient, mais plus particulièrement ceux qui habitent les quartiers dits «sensibles», constatent tous les jours les défaillances et les conséquences de la politique municipale «Il est urgent et nécessaire de réduire la part des logements sociaux dans l habitat strasbourgeois car les dernières échéances électorales ont corroboré la vieille règle selon laquelle les quartiers d habitat social s avèrent électoralement plus favorables à la gauche et plus défavorables à la droite classique il convient de renchérir le coût de la construction de nouveaux logements sociaux ou créer, via la promotion privée, sur le ban communal de Strasbourg le maximum de logements à destination des familles aisées et des cadres du privé Il en va de la face de notre cité pour les décennies à venir comme des échéances électorales futures». Cet extrait d une lettre, citée par le Journal Libération du 22 janvier 2005, résume parfaitement la situation et la volonté politique actuelle du tandem. Elle a été adressée à Fabienne Keller et Robert Grossmann un Conseiller municipal de la majorité. Les propos sont graves et inadmissibles. Les «pauvres» n embellissent pas notre cité, ils votent mal : il faut donc les exclure de la cité. C est le principe du «développement séparé»! Aujourd hui, à Strasbourg, dans le domaine du logement, tous les clignotants sont au rouge. La Ville et la Communauté Urbaine ont abandonné toute volonté d agir dans ce domaine. Le tandem laisse aux lois du marché, à la loi du plus fort, le soin «d agir»! page 1
Le constat est alarmant! 13000 demandes de logements La pénurie de logements sociaux ne cesse de croître à Strasbourg et son agglomération ; ce sont aujourd hui plus de 13.000 familles soit 30.000 personnes qui ont déposé, souvent depuis des années, une demande auprès d un organisme HLM. Ces demandeurs sont pour 25% des familles monoparentales, pour 28% d entre eux des familles étrangères et 71% ont de très faibles revenus. Si les demandes sont de plus en plus nombreuses (elles augmentent année après année), le délai d attente se rallonge également (20 mois pour un 6 pièces). Plus de 2000 démolitions programmées Si la démolition d immeubles peut, parfois, se justifier (qualité du bâti, densité de l habitat ), elle nécessite des conditions préalables. C est d abord une concertation en amont avec les habitants des immeubles concernés qui est indispensable. C est ensuite la construction d un nombre au moins égal de logements. Cela n est pas le cas aujourd hui à Strasbourg. Pourtant les projets de démolition se multiplient pour ces prochaines années. Sont aujourd hui programmées les démolitions suivantes : 1200 logements au Neuhof, 404 logements à Cronenbourg (dont 160 déjà démolis), 580 logements à la Meinau Le patrimoine municipal vendu! Au printemps 2005, la Ville de Strasbourg vendait une partie de son patrimoine immobilier, notamment une partie de ses immeubles situés rue de la Division Leclerc à CUS Habitat. Il est de notoriété publique que c est la maîtrise foncière qui permet à une collectivité d agir et d orienter une politique municipale dans le domaine de l habitat. Dès 2003, la Ville de Strasbourg avait déjà vendu à des opérateurs privés les logements qu elle possédait rue du 22 novembre. Plutôt que de loger des familles et de développer l habitat social, la ville cède ses biens aux promoteurs! Bonjour la mixité sociale. Des prix qui explosent. Quelques exemples pour illustrer cette «explosion» sur la base 2004. Le prix de l immobilier ancien a grimpé de 19,1% sur Strasbourg en trois ans Le prix des appartements neufs ont augmenté de 13,5% sur la CUS En 3 ans, le prix des terrains à bâtir a augmenté de 60%. La hausse des loyers de relocation est de 5,2% sur le secteur locatif. Pour le niveau des loyers, Strasbourg est au 4 ème rang des agglomérations de province concernant le taux d effort des ménages pour se loger. Les alternatives sont nécessaires!!! page 2
Qui va habiter Strasbourg dans 15 ans? Entre la carence de logements sociaux, l explosion des prix du foncier, l augmentation notable des loyers, mais également la pression foncière générée par les activités tertiaires et les institutions européennes, il convient, aujourd hui, de se poser la question sur «qui va habiter Strasbourg demain». Aujourd hui face à l absence de volonté politique de la municipalité qui laisse le volet logement sous la coupe des lois du marché, de l offre et de la demande, la question du logement se polarise autour de 4 enjeux : Un enjeu quantitatif, car nous manquons de logements et particulièrement de logements sociaux à Strasbourg plus qu ailleurs : l État se désengage, les promoteurs privés spéculent et nos élus «observent». Un enjeu d égalité urbaine car la ségrégation entre quartiers et dans les quartiers s amplifie. Avec des surprises potentielles à retardement : les logements (construits ou réhabilités) sont-ils durables, isolés et adaptés à la demande. Un enjeu social car la crise économique conduit de plus en plus de familles vers l insolvabilité. Les salariés aux faibles niveaux de rémunération doivent consacrer, malgré les aides, une part non négligeable au logement (et aux charges). Un enjeu politique car l absence de volonté du tandem nous conduit irrémédiablement à une ville de la ségrégation. Les souhaits de l équipe municipale de voir Strasbourg réservée aux plus aisés est en marche. Fi de la diversité sociale et culturelle qui fait la richesse d une ville. Le logement, comme droit fondamental de tout citoyen, est aujourd hui en danger dans notre ville. La ségrégation par le logement s est fortement accrue ; à ce rythme, elle s accentuera encore plus dans la prochaine décennie. Des mises en chantier de logements à la baisse Entre septembre 2003 et octobre 2004, la mise en chantier de logements et d habitations a baissé de 40% sur la CUS alors qu elle a augmenté de 4,6% en Alsace et 13,8% sur le territoire national. Cherchez l erreur? Cette situation est encore renforcée par la stagnation des logements sociaux car entre les démolitions et les rares construction, le compte n y est pas. De plus, quand un bailleur social achète ou rachète un foyer ou un immeuble social de fait, la comptabilisation des logements sociaux est, certes en augmentation. Le nombre réel de logements sociaux reste inchangé! Des quartiers laissés à l abandon Et pendant ce temps, les habitants des quartiers se sentent légitimement abandonnés. Entre projets de démolition, absence totale de concertation et surtout traitement inégalitaire dans la ville, il y a de quoi s inquiéter. Les loyers continuent d augmenter et l entretien des bâtiments laisse à désirer ; le GPV (Grand Projet de Ville) est annoncé depuis bientôt 5 ans ; il a beaucoup de mal à arriver concrètement dans les quartiers concernés! page 3
Un constat s impose Strasbourg est de plus en plus riche de ses inégalités ; ces inégalités d abord ressenties comme telles par tous les habitants des quartiers pour qui la vie quotidienne et les conditions d existence sont de plus en plus précaires. Le Plan Borloo, qui devait redonner une politique, de l espoir et des moyens, se contente de démolir des immeubles. Quid du développement économique et de l emploi, quid du soutien à la vie associative, quid des moyens pour la réussite scolaire? Décidément ce qui devrait se faire dans les quartiers est considéré comme une charge, quand c est fait au centre-ville c est un investissement! Et ce n est pas seulement une question de mot! Des HLM plus ici qu ailleurs. Alors que les HLM ne représentent que 2,4% des logements au centre ville et 22% à la Robertsau (Cité de l Ill comprise) ; ils constituent 80% des logements sur le Port du Rhin, 62% sur le Neuhof, 70% sur l Elsau, 60% sur Hautepierre Poterie et 45% sur la Meinau. La moyenne strasbourgeoise est de 24%. Tous les quartiers ne sont pas logés à la même enseigne ; même au sein des HLM, tel ou tel quartier ou tel ou tel logement n est pas destiné à n importe qui. Bref, il vaut mieux être marié, eutopéen et avoir un enfant que famille nombreuse originaire de Turquie et au chômage. Des bidonvilles à Strasbourg On les croyait disparus, ils n étaient que cachés. L habitat précaire, entre les ponts d autoroute et les bords de l Ill, a fait une réapparition remarquée. Les sans domicile fixe quel que soit leur statut ou leur situation socioprofessionnelle se retrouvent dans l impasse. En hiver, le dispositif mis en œuvre ne permet nullement de répondre décemment aux besoins de ceux et celles (hommes, femmes, enfants, réfugiés ) qui sont contraints de dormir dans la rue. Cette situation n est jamais un choix, ni en hiver ni en été. Un dispositif d hébergement pérenne est indispensable. page 4 Des logement désespérément vacants! Selon l Agence d Urbanisme, le nombre de logements vacants est en augmentation sur l agglomération (alors qu il diminue au plan national). 8% des logements de la CUS et 10% des logements de Strasbourg sont vacants. Certes, ces chiffres sont à prendre avec précaution, mais contrairement à une idée reçue, cette vacance n est pas une caractéristique particulière des quartiers d habitat social. Elle atteint, en effet, près de 20% dans les quartiers centraux. Les institutions européennes n ont pas qu un effet bénéfique! Il ne s agit nullement de remettre en cause les destinées européennes de Strasbourg. Il est pourtant de notre responsabilité de pointer certains dégâts collatéraux de cette situation. Elle est cause d une part du renchérissement de l immobilier sur la ville. Entre les sièges des délégations auprès du Conseil de l Europe, les logements nécessaires pour les fonctionnaires, les espaces fonciers indispensables pour les institutions elles-mêmes et leurs annexes, l impact n est pas neutre. Questions de moyens et de priorités. Le choix des réserves foncières et la simple pression sur les prix de l immobilier contribuent à déséquilibrer le marché du logement. Mais pour renforcer cette destinée européenne, tous les investissements sont légitimes alors qu ailleurs, ils trouveraient moins de promoteurs. C est un peu à l image des transports en tram : à Strasbourg, ils sont gratuits pour les parlementaires mais pas pour les chômeurs!
L effet TGV Juin 2007, le TGV va enfin entrer en Gare de Strasbourg. Paris ne sera plus qu à 2h20! Depuis le temps. Néanmoins, comme dans toutes les autres villes ayant vu arriver le TGV, nous allons assister à des opérations de promotion immobilière dans les quartiers proches de la gare (quartiers d affaires, logements haut de gamme, éviction des familles et des ménages modestes). À Strasbourg, le quartier de la Gare est, malgré de nombreuses évolutions, resté un quartier de diversité sociale et culturelle. Si la collectivité n y prête garde et n intervient pas, c est la spéculation immobilière assurée, avec son lot d expulsions, d évictions et de départs des familles les moins aisées. Nouveau quartier, nouveaux habitants et que deviendront les autres! Ces chiffres, qui représentent le pourcentage des logements sociaux par rapport au total des logements par commune, datent certes de 1999, mais les valeurs absolues n ont que très légèrement changé. Question équilibre et solidarité, on peut mieux faire! La part du logement social dans les communes de la CUS une inégalité criante Eckwersheim 0% Eschau 0% Holtzheim 0% Lamperstheim 0% Lipsheim 0% Mittelhausbergen 0% Niederhausbergen 0% Oberschaeffolsheim 0% Plobsheim 0,3% La Wantzenau 0,4% Souffelweyersheim 1,0% Mundolsheim 2,0% Eckbolsheim 3, 0% Vendenheim 3,0% Fegersheim 5,0% Geispolsheim 5,90% Wolfisheim 6,20% Oberhausbergen 7,0% Reichstett 7,8% Entzheim 8,8% Hoenheim 12,0% Ostwald 15% Lingolsheim 16,0% Illkirch-Graffenstaden 20,5% Strasbourg 24,4% Schiltigheim 29,0% Bischeim 32,5% Moyenne CUS 21,8% À la découpe À Strasbourg, nous n assistons pas encore à une frénésie de ventes à la découpe (comme à Paris) ; elles existent néanmoins et en toute discrétion. Mais un autre phénomène peut être constaté depuis des années. Des immeubles anciens avec desgrands logements généralement occupés par des familles sont réhabilités et transformés en studios ou en 2 pièces. C est une forme plus subtile de spéculation immobilière qui a une conséquence sociale : elle vide les familles populaires de ces quartiers situés à proximité du centre ville! Ces quelques éclairages, certes partiels, illustrent pleinement le chemin que nous sommes en train de prendre dans le domaine du logement. Demain, et si le rythme se maintient mais en seraitil autrement au regard de la politique actuellement menée Strasbourg sera réservée aux plus aisés. Ne continueront d exister, à côté, que quelques quartiers d habitat social, mal entretenus et de plus en plus coupés de l espace urbain. Le dynamisme et le devenir d une ville, l avenir de ses habitants c est la diversité, la mixité et la solidarité. Nous ne sommes pas prêts d en prendre le chemin sauf à changer profondément d orientation et donc de politique! page 5
Logement et habitat : des alternatives indispensables À Strasbourg : 10 propositions des Verts! Malgré l absence totale de moyen au niveau gouvernemental, il y a urgence, aujourd hui, à construire des alternatives autour de 3 préoccupations transversales construire une véritable politique de l habitat au niveau municipal et communautaire : cette volonté doit être réaffirmée pour le droit au logement pour tous. Des moyens doivent être affectés à cette politique. promouvoir l égalité urbaine comme priorité permanente dans un traitement équitable de tous les quartiers et donc de tous les habitants de cette ville. L état d abandon de certains quartiers rend nécessaire une attention particulière et donc des investissements spécifiques. À Strasbourg comme ailleurs la politique du logement est «partagée» avec la CUS, le Département et l État. Mais l échelon local (communal) doit avoir une fonction de levier, d initiateur et de mobilisation pour permettre à tous de vivre ensemble 1. Un objectif de 750 logements sociaux par an sur la CUS. Cet objectif est indispensable pour infléchir le laisser faire actuel et rattraper une partie du retard accumulé ces derniers années. Il nécessite une priorité budgétaire de la collectivité et une mobilisation des autres institutions concernées : État et Département. La priorité doit être donée aux grands logements. Tous les bailleurs doivent être mobilisés avec des règles et des contraintes identiques. 2. Acquisition d immeubles dans les quartiers anciens, par usage du droit de péremption pour augmenter le potentiel de logements sociaux dans certains quartiers. Requalification des quartiers anciens en permettant le maintien des habitants. Création de logements sociaux là où le patrimoine HLM est insuffisant. Ces acquisition d immeubles permettrait de maintenir une certaine mixité sociale dans les quartiers concernés 3. Constitution de réserves foncières sur Strasbourg et la CUS permettant la construction de logements sociaux. Aujourd hui la ville et la CUS doivent constituer de telles réserves afin de pouvoir céder des terrains aux organismes HLM. L opération de la Place de l Etoile et des Fronts de Neudorf constituent une opportunité en ce sens. 4. Politique massive d économie d énergie sur les logements existant. Pour les locataires, ces économies d énergie ont un impact direct sur le montant des charges qui sont en augmentation constante, car aucune réglementation ne les encadre. Une baisse importante sur les factures de chauffage, d électricité et d eau peut être atteinte rapidement. 5. Construction des nouveaux immeubles aux normes HQE (Haute Qualité Environnementale). Le bio-climatique doit être étendu. Ces normes doivent être intégrées dans les cahiers des charges des constructeurs des bâtiments publics et privés. Les enjeux climatiques sont trop graves pour ne pas rendre ces investissements obligatoires pour les usagers, les locataires et tous les habitants de la planète. 6. Réquisition pour des logements vacants : Face aux milliers de logements inoccupés à Strasbourg, l application de la loi de 1945 constitue une alternative pour les immeubles appartenant à des propriétaires institutionnels (banques, assurances, promoteurs ) page 6
7. Création d une A.I.V.S. (Agence Immobilière à Vocation Sociale). Une telle structure agirait à la fois sur la mise sur le marché de logements vacants appartenant à des privés et favoriserait l accompagnement social des publics en difficulté social et assurerait pour le compte de petits propriétaires une gestion sociale de leur patrimoine. 8. La transparence dans l attribution des logements. Trop souvent les modalités d attribution des logements sociaux restent obscurs. Une cohérence doit être instituée entre les différents bailleurs afin de favoriser la mixité, la non discrimination et un accès égal au logement. 9. Assurer, tout au long de l année, le dispositif d hébergement d urgence. Cette pérennisation doit s accompagner d un développement des logements adaptés et d insertion afin de permettre à toutes et à tous de bénéficier d un droit au logement. 10. Les locataires et les habitants au cœur de l évolution des quartiers. Le point de vue des habitants, leur implication réelle dans les projets d amélioration et d évolution constitue un préalable aux projets. Mais cette implication de tous nécessite formation, information, anticipation et moyens spécifiques. Elle est une condition de la démocratie et un constitue un enjeu évident pour construire ensemble l avenir de la ville et de ses quartiers.. page 7
Ville compacte ou étalement urbain L agglomération strasbourgeoise est «victime» du virus de l étalement urbain. Toujours plus loin, toujours plus grand, toujours plus étalé. Mais nous savons pourtant que ce territoire, comme beaucoup d autres n est pas extensible à volonté. Une politique du logement a naturellement un impact direct sur la manière dont une ville et son espace se développement. À un étalement urbain sans limites, les Verts préconisent une ville «compacte» et plus dense car elle se base sur : Une utilisation économe et équilibrée des espaces naturels, urbains et ruraux, La maîtrise des besoins en déplacements et de la circulation automobile qui reste malheureusement le premier mode de déplacement (et donc de pollution), La préservation de la qualité de l eau, de l air, des sols et des paysages, La réduction des nuisances sonores. Les lieux d activités et donc d emploi restent principalement concentrés sur la «ville» et les salariés habitent de plus en plus loin. L accroissement chronique des bouchons sur les voies d accès à Strasbourg sont l image de cette distance de plus en plus grande entre le domicile et l activité. Jusqu à quand? La lutte contre cet étalement implique de mener une politique qui va à l encontre des habitudes et de l image idéale du pavillon individuel dans la verdure. Ces habitudes sont aujourd hui encouragées à l image de l implantation du Zénith sur un site (Oberhausbergen) non accessible en transports collectifs. IL en sera de même avec la nouvelle Foire exposition prévue à proximité. Des milliers de voitures circulant, des hectares de terrains destinés aux places de stationnement, des nuisances pour les riverain. Cette augmentation de la circulation automobile aura un impact direct sur de nouvelles implantations éloignées du centre et donnera un coup d accélérateur aux pollutions de l air. Bonjour les pics d ozone et la santé des habitants. Aujourd hui, il est impératif d inverser la tendance afin : d économiser les espaces naturels en donnant une priorité à l habitat dans l espace urbain existant à Strasbourg et sur la CUS, réduire les besoins de déplacement automobile et donc stopper la propension à la dispersion continue des construction liées à l habitat et aux activités. Cette course en avant est une impasse pour tous : pour les habitants et la qualité de leur vie quotidienne, pour la santé publique, pour les espaces naturels et les écosystèmes! page 8 «OuVerts» est édité par les Verts de Strasbourg 7, rue de l Epine 67000 Strasbourg verts.strasbourg@wanadoo.fr tél: 03 88 32 22 66 http://www.lesvertsalsace.org avec le concours des élus Verts de Strasbourg http://www.leselusvertscus.org Coordination du bulletin : Alain Jund ont participé à ce numéro : J.M. Brom, M.D. Dreyssé, L Fritz, A. Jund, G. Klotz, M.C. Molinet et quelques autres illustrations : Veesse et Yann Wehrling conception: pollen supplément à la Feuille Verte, bulletin des Verts Alsace