PROMOTION ECONOMIQUE 14-4616 RAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL AU CONSEIL GENERAL concernant une demande de crédit de Fr. 3'620'000.-, dont Fr. 3'500'000.- en investissement et Fr. 120'000.- en fonctionnement, pour l'acquisition d'une surface de terrain de 113'929 m 2 environ aux Saignoles (Du 20 août 2014) Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, 1. Introduction Dans la continuation des procédures et des réalisations du périmètre de développement du secteur d'activité économique des Saignoles, nous sollicitons une fois encore votre Conseil afin d'entrer en possession des terrains et par là même d'en être au bénéfice de la maîtrise foncière. Ces terrains ont récemment fait l'objet d'une modification partielle du plan d'aménagement. Dans la séance du 29 janvier 2014, votre Conseil prenait position sur le sujet. Dans le rapport y afférent, nous vous exposions dans l'introduction que c'est consécutivement à l'implantation de l'usine Intermedics en 1985 que le secteur des Saignoles a fait naître des velléités d'aménagement en matière d'urbanisme. La prévalence du site a plaidé pour un développement de qualité. Au demeurant, il s'avère que la grande partie de ces terrains est de propriété privée. Afin de pouvoir proposer un développement harmonieux et mesuré du sol, mais également pour satisfaire une exigence cantonale, nous vous demandons de nous accorder le crédit nécessaire pour acquérir les fonds concernés. 2. Historique Relativement aux contingences de la situation historique, nous vous exposons, en quelques lignes, les évènements qui devraient vous renseigner sur le processus engagé. Le domaine de l'aménagement du territoire est une préoccupation relativement récente des autorités et de la population. S'il est devenu aujourd'hui une exigence du monde moderne, c'est que l'évolution économique et sociale caractéristique de la fin du 20 ème siècle a eu des conséquences importantes sur l'occupation et l'organisation du territoire. Nous relevons notamment l'augmentation de la mobilité, l'explosion du trafic, la consommation de surfaces habitables, les atteintes portées à l'environnement et d'autres paramètres encore qui ont suscité une prise de conscience générale des problèmes écologiques. Rappelons que le but principal de
l'aménagement du territoire est de coordonner les diverses activités qui ont un effet sur l'organisation du territoire (art. 1 LAT). C'est en 1979 que le peuple suisse acceptait la première loi fédérale sur l'aménagement du territoire, imposant aux Cantons et aux Communes l'obligation d'élaborer des plans d'aménagement. En 1986, le Canton de Neuchâtel adoptait, à son tour, la loi sur l'aménagement du territoire (LCAT), suivie de son règlement d'aménagement en 1987. Avec l'entrée en vigueur de ces documents cantonaux, nos plans de zones rudimentaires et nos règlements y relatifs, établis dans les années 1970, se sont retrouvés en grande partie caducs. Ils ne permettaient plus de viser un développement cohérent de la Ville et de son territoire en adéquation avec les intentions cantonales. C'est entre 1991 et 2001 date de la sanction de notre plan d'aménagement actuel que les processus, les procédures et les études de l'adaptation du plan d'aménagement de notre Commune ont été élaborés. C'est également au sein de ces documents que le pôle de développement économique des Saignoles a été mis en exergue, d'une part en affectant 5 hectares en zone d'activité économique, et d'autre part en colloquant le solde du périmètre du site en zone réservée. Durant la première décennie du 21 ème siècle, c'est dans le secteur du Verger que les entreprises s'implantaient. Si les terrains des Saignoles pouvaient être intéressants, nous bénéficiions encore à l'époque de suffisamment de surfaces en zone d'activité notamment en est de la Ville. Néanmoins, durant cette période, les premiers contacts informels ont été engagés avec les représentants de l'hoirie Bôle, propriétaire des terrains. A cette époque rien de concret n'a abouti. Ce n'est véritablement qu'à partir de l'année 2012 que les évènements se sont précipités. En effet, eu égard à la bonne conjoncture économique dans le milieu horloger, plusieurs entreprises de renom cherchaient des terrains à bâtir, et le secteur du Verger se trouvait presque totalement bâti. De plus, la décision de la société Cartier Joaillerie d'abandonner le site des Brenets pour venir s'implanter aux Saignoles nous a fait prendre conscience que nos réserves de terrain à proposer pour le développement d'entreprises étaient quasiment épuisées. Cette série d'évènements est à conjuguer avec l'acceptation par le peuple suisse de la révision de la loi sur l'aménagement du territoire le 3 mars 2013. En effet, cette dernière va influencer de façon significative le développement territorial de notre pays. Dans le contexte de notre dossier, c'est plus particulièrement le fait qu'avec l'entrée en vigueur de cette législation, il n'est plus possible, ou très difficile, de procéder à des modifications de zones au-delà du périmètre urbain existant. Courant 2012, après avoir analysé la situation et sur ces entrefaites, nous avons repris langue avec les représentants de l'hoirie Bôle dans le but de trouver un accommodement, avec pour intention de devenir propriétaire de ces parcelles. Il était en effet capital de régler la situation et l'ensemble de la procédure avant l'entrée en vigueur de la LAT (1 er mai 2014). Précisons qu'avec l'ultimatum de cette échéance, un intérêt commun de concrétiser l'opération s'est fait jour. En effet, tant pour la Ville du Locle qui souhaitait bénéficier de réserve de terrains d'activité économique pour les 20 prochaines années que pour l'hoirie Bôle qui, en cas de non concrétisation, voyait ces terrains figés en zone rurale pour plusieurs décennies, l'enjeu était bien réel. 2
La procédure administrative de la modification partielle du plan d'aménagement a suivi son cours parallèlement aux négociations avec les représentants de l'hoirie Bôle qui, relevons-le, se sont déroulées dans un esprit constructif permettant d'étudier différentes variantes de cessions de fonds. Après évaluation et négociation des différentes variantes, nous avons opté pour un achat global des deux fonds d'une surface totale de 113'929 m 2 pour un montant Fr. 3'112'853.- (voir plan annexé). Cette proposition a rencontré l'aval de l'hoirie Bôle, ce qui nous a permis de signer une vente immobilière conditionnelle avant le 1 er mai 2014. 3. La proposition en chiffres En rapportant le prix proposé de Fr. 3'112'853.- au total des m 2, nous arrivons à un prix de Fr. 27.30 le m 2. Ce chiffre donne une indication grossière, mais il n'est pas pertinent d'en faire référence à d'autres terrains dans la mesure où d'une part la topographie des fonds est très différente sur ce secteur, et d'autre part certaines parcelles sont colloquées en zone constructible et d'autres en zone de verdure. Il était par conséquent nécessaire de faire une approche plus fine en tenant compte des valeurs vénales en vigueur à ce jour. Les montants définis, sans taxe et sans contribution d'équipement, s'articulent selon le tableau ci-dessous : Nombre de m 2 Type de zone Prix au m 2 Prix du terrain 17'162 ZHFD1 70.00 1'201'340.00 48'143 ZV 2.50 120'357.50 37'519 ZAE 47.00 1'763'393.00 10'701 ZV 2.50 26'752.50 404 ZV 2.50 1'010.00 113'929 3'112'853.00 ZHFD1 : zone d'habitation à faible densité 1 ZV : zone verte ZAE : zone d'activité économique 3 Les frais d'acte et de mutation à charge de la Ville du Locle représentent un montant de Fr. 17 000.- environ (notaire et registre foncier), auquel s ajoute le paiement des lods au taux de 3.3% du montant d achat, soit Fr. 103'000.- en chiffres ronds (art.6 de la loi concernant la perception de droits de mutation sur les transferts immobiliers LDMI). Une demande sera toutefois adressée au Conseil d Etat afin de voir dans quelle mesure nous pourrions obtenir une exonération en vertu de la nature de l acquisition qui relève d un intérêt plus large que la seule commune du Locle et qui est dans la ligne de la promotion économique cantonale (art. 12 LDMI exonération en cas d acquisition d intérêt public). Le coût total à charge du compte de fonctionnement, sans tenir compte d une exonération, est ainsi estimé à Fr. 120'000.-. En outre, ce transfert foncier modifie également, comme nous l'avons vu, l'affectation d'une partie des biens-fonds concernés. En application de la législation cantonale (art. 35 LCAT), la perception de la plus-value de 20 % à verser au Canton est exigible pour les surfaces nouvellement affectées en zone d'urbanisation. Cette
taxe, à charge de la Ville, représente un montant d'environ Fr. 390'000.- et viendra s'ajouter au prix de vente des terrains dans le compte des investissements. En résumé, le crédit total de Fr. 3'620'000.- qui vous est soumis se décompte ainsi : Crédit d investissement : Prix du terrain Fr. 3'112'853.- Contribution plus-value Fr. 390'000.- Fr. 3'502'853.- Total arrondi à Fr. 3'500'000.- 4 Crédit de fonctionnement : Frais d'acte et de mutation, env. Fr. 17'000.- Lods (3.3% du prix d achat) Fr. 102'724.- Fr. 119'724.- Total arrondi à Fr. 120'000.- 4. Incidences financières Le budget 2014 prévoit un crédit d investissement extrabudgétaire total de Fr. 3'400 000.- pour l acquisition de terrain dans la zone des Saignoles. Le présent crédit d investissement porte sur un montant de Fr. 3'500'000.-, mais il est à relever que la contribution de la plus-value peut être différée sur une période de 10 ans. Elle doit cependant être payée au fur et à mesure des ventes réalisées (art.37 LCAT). Le produit de la vente du terrain est mentionné à titre indicatif à hauteur de Fr. 1'000'000.- par année de 2015 à 2017. Au montant du crédit d investissement s ajoute la somme de Fr. 120'000.- qui s inscrira dans les comptes de fonctionnement, en supplément au budget 2014. Les frais d intérêts liés à la réalisation de ce crédit total de Fr. 3'620'000.-, compte tenu d un taux d emprunt moyen de 3% sur la période concernée, représentent une annuité constante de Fr. 54 300.-. Cette dernière sera bien sûr en diminution au gré des ventes réalisées et de la diminution de l emprunt en résultant. Dans le détail, les autres incidences financières sont les suivantes : 2014 2015 2016 2017 2018 Compte des investissements Acquisition terrain 3'113'000 Contribution de plus-value* 130'000 130'000 130'000 Vente de terrain -1'000'000-1'000'000-1'000'000 Total 3'113'000-870'000-870'000-870'000 - Compte de fonctionnement Lods 103'000 Frais d'acquisition et de notaire 17'000 - - - - Total 120'000 - - - - * La contribution de plus-value est exigible dans un délai de 10 ans ou lorsque des ventes de terrains interviennent (contribution au pro rata).
5 5. Conclusion Au vu des explications qui précèdent et certains que vous en admettrez le bienfondé, nous vous invitons, Monsieur le Président, Mesdames, Messieurs, à bien vouloir voter l'arrêté ci-après. AU NOM DU CONSEIL COMMUNAL Le président, Le chancelier, D. de la Reussille P. Martinelli
ARRETE concernant un crédit de Fr. 3'620'000.- pour l'acquisition d'une surface de terrain de 113'929 m 2 environ aux Saignoles Le Conseil général de la Commune du Locle Vu la loi sur les Communes, du 21 décembre 1964 Vu le rapport du Conseil communal, du 20 août 2014 Arrête : 6 Article premier.- Art. 2.- Un crédit de Fr. 3'620'000.- est accordé au Conseil communal pour l'acquisition d'une surface de terrain de 113'929 m 2 environ aux Saignoles à l Hoirie Bôle. 1 De ce crédit figurera un montant de Fr. 3'500 000.- au compte des investissements. 2 Le solde du crédit, soit un montant de Fr. 120'000.-, correspond aux divers frais de mutation et sera imputé aux comptes de fonctionnement 2014 de la promotion économique sous la rubrique 200331.318.01 «Frais d actes». Art. 3.- La dépense d investissement sera portée au compte 500.006. Art. 4.- Art. 5.- Art. 6.- Art. 7.- Art. 8.- La valeur des terrains communaux sera augmentée de la valeur d'inventaire de la parcelle concernée et figurera au bilan sous le compte 01.123.300. Les frais d'acte et de mutation sont à la charge la Ville du Locle. Le Conseil communal est autorisé à se procurer le financement nécessaire du crédit. Le Conseil communal signera l'acte authentique de ce transfert immobilier. Le Conseil communal est chargé de l'application du présent arrêté après les formalités légales. AU NOM DU CONSEIL GENERAL Le président, La secrétaire, R. Vermot P. Batlogg Gaffiot
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