Avec le concours financier de L ADIL03 remercie toutes les personnes et les organismes qui ont collaboré à l édition de ce document et notamment les services de l Etat (DRE Auvergne, Préfecture et DDE de l Allier), du Conseil Général de l Allier (Direction de l Habitat et du Logement, Direction de la Solidarité et de la Prévention, Direction des Systèmes d Information), les acteurs locaux de l habitat membres du Comité Technique (les services des trois Communautés d Agglomération, la Caisse des dépôts, Logil, la Fnaim, les Bailleurs sociaux, la CAF, la MSA, l INSEE, la Chambre des notaires, le Pact-Arim) et l ANIL. Publication : ADIL03 Directeur de la publication : Roland AJUS (Directeur de l ADIL) Comité de lecture : Marie-Christine FROMONT-DANJOU (Directeur de l Habitat et du Logement au Conseil Général), Alain Crombez (Chef du service Habitat à la Direction Départementale de l Equipement) Etude, rédaction et cartographie : Damien RAMUS de COSTE (Chargé d Etudes à l ADIL) Crédits photos : JP Cordier (CG 03) OPDHLM 03 Conception graphique, mise en page et impression : Espace Repro - Moulins Achevé d imprimer en mars 2007
3 Préambule Le contexte Adossé à l ADIL au titre de sa compétence statutaire d observation, l Observatoire Départemental de l Habitat constitue le corollaire logique et réglementaire de la prise de délégation de compétence des aides à la pierre par le Conseil Général de l Allier en 2006, dans le cadre de la Loi Libertés et Responsabilités Locales du 13 août 2004. Les caractéristiques et les objectifs Conduit par un Comité de Pilotage co-présidé par Monsieur le Préfet de l Allier et Monsieur le Président du Conseil Général et animé par un Comité Technique regroupant les détenteurs de données et les acteurs locaux de l habitat, l Observatoire est un outil pérenne d aide à la décision et à l évaluation des politiques publiques. Il a pour objectif de capitaliser l ensemble des connaissances et de fédérer l ensemble des acteurs, afin d analyser les besoins et la demande exprimée, l offre, le foncier et les niveaux de prix du marché sur l ensemble du territoire départemental, en articulation avec les trois Communautés d Agglomération. Les productions Cette première étude de l Observatoire est une synthèse d une note de cadrage initiale, analysant pendant soixante-dix pages la situation de l habitat dans le département (le contexte démographique et socio-économique, le parc de logements et ses occupants et les niveaux de marchés). Pour chaque thématique développée, l analyse est d abord départementale, puis spécifique aux trois Communautés d Agglomération et au secteur rural. Enfin, ce document, qui permet d avoir un instantané global et par territoire de l habitat dans l Allier, apporte une véritable plus-value en matière de connaissances, puisqu il est le premier de ce type à être réalisé dans le département. Les perspectives A partir des enjeux dégagés par cette première production, des études thématiques destinées à approfondir ces premiers constats, rythmeront l activité des prochains mois.
4 Synthèse Véritable photographie de l habitat dans le département, cette première étude de l Observatoire est basée sur trois axes de réflexion : Quels besoins pour quelle population? Quelle est la structure du parc de logements et qui sont ses occupants? Quelle est la dynamique immobilière et quels sont les efforts des ménages pour se loger? L Allier enregistre une forte hausse de la construction neuve, notamment liée à la poursuite de la périurbanisation, mais également en raison d une nouvelle offre locative (publique et privée). Dans le même temps, le poids du parc ancien qui concentre la majorité de l inconfort et de la vacance est très prononcé. Les équilibres entre la construction neuve et l existant sont primordiaux. Les risques sont réels de voir la construction neuve se développer aux dépens du parc ancien, provoquant ainsi une vacance structurelle, mais également des «déséquilibres» sur les marchés locatifs, la concurrence du neuf pouvant laisser un parc ancien en difficulté. Par conséquent, l amélioration de l habitat, la lutte contre la vacance et l adéquation des logements neufs aux besoins quantitatifs des ménages, sont des questions centrales pour l Allier. Concernant les occupants du parc de logements, deux thématiques se dégagent : les niveaux de revenus des ménages bourbonnais sont relativement faibles et la précarité financière touche particulièrement le département, notamment les jeunes ménages, les familles monoparentales et les seniors des espaces ruraux. En outre, malgré des loyers relativement bas, la part de ménages bénéficiant d une aide au logement est importante. le vieillissement prononcé des ménages. L offre à destination des plus modestes est un enjeu central, d autant que le parc locatif privé a un rôle social important et qu il y a de moins en moins de ménages parmi les moins aisés qui accèdent à la propriété, à l aide d un prêt à taux 0. Au même titre, l amélioration et l adaptation de l offre en logements à destination des personnes âgées, mais aussi a contrario, du public jeune, restent des sujets importants. Enfin, au regard des évolutions démographiques, la question des besoins quantitatifs en résidences principales devra être suivie, au rythme des variations. Ce qu il faut retenir Une forte hausse de la construction neuve et la poursuite de la périurbanisation Un parc privé ancien important, qui concentre la majorité de l inconfort sanitaire et de la vacance, d ailleurs en cours de résorption Des prix moyens «abordables» mais des niveaux de revenus faibles Un vieillissement des ménages plus prononcé qu au plan national et un solde migratoire négatif pour les jeunes Une croissance du nombre de ménages, bien qu elle soit modérée
Une forte hausse de la construction neuve et la poursuite de la périurbanisation 5 L emploi salarié du secteur privé (hors agricole) se polarise de plus en plus sur les agglomérations : en 2005, les trois Communautés d Agglomérations regroupaient 75% des postes contre 73% en 1999. Cette tendance influence fortement le choix des actifs en matière de logement : ils vivent nombreux à proximité des noyaux urbains et sont de plus en plus mobiles. Ce phénomène se retrouve également, mais dans une moindre mesure, sur les aires d emploi des pôles ruraux. La forte augmentation des ménages et la dynamique de la construction neuve sur les communes périphériques des pôles urbains et ruraux, semblent indiquer que la périurbanisation se poursuit, avant tout en accession à la propriété. Ainsi, la maison individuelle qui connaît toujours un engouement certain, représente un produit très recherché, en accession ou en location. En effet, qu il s agisse du parc locatif privé ou public, la demande demeure forte et reste supérieure à l offre. Concernant l accession à la propriété (neuf ou ancien), les dynamiques s éloignent de plus en plus des centres, du fait des hausses importantes des prix du marché et en raison d une offre de plus en plus rare. Les villes centres des agglomérations enregistrent également une construction neuve très forte, notamment liée au dispositif d investissement «De Robien». Les mises en chantier en 2006 Source: DRE Auvergne - SIDATEL. IGN BDCARTO 2006 Licence n 2006CUEC0132. Réalisation : ADIL 03, décembre 2006.
6 Cette périurbanisation n est pas sans poser de nombreuses questions, notamment en terme de coût pour les ménages : habiter loin du centre et des services entraîne des frais supplémentaires, notamment en matière de transport (double motorisation, prix de l énergie ). La situation financière des ménages peut également être fragilisée par les accidents de la vie (perte d emploi, éclatement de la cellule familiale ). Éloignés de l emploi et des services, la question de la mobilité peut devenir problématique. En outre, le marché de l accession étant actuellement très haut, une stagnation voire une baisse des niveaux de prix peut avoir des conséquences importantes en cas de revente «obligée». Pour les communes périurbaines, même si cet apport de ménages peut se révéler bénéfique, il pose la question de l adéquation entre l habitat et les services à la population (écoles, crèches, transports, commerces ). Cette périurbanisation risque d avoir des répercussions sur les équilibres et les solidarités entre les territoires (centre et périphérie ), mais aussi en matière de développement durable. En effet, ces constructions sont peu économes en terrains et banalisent les paysages. Enfin, la forte hausse de la construction neuve soulève également le problème de l articulation avec l amélioration du parc existant, car le poids de l ancien est important sur le département. Zoom sur les Territoires Communauté d Agglomération Montluçonnaise Moulins Communauté Le volume de mises en chantier est modéré par rapport aux autres agglomérations. Mais sur 2005-2006, le rythme annuel moyen est nettement supérieur à la période 1999-2004 (+ 60%). On constate l existence de logements type «De Robien», mais avec des volumes inférieurs aux deux autres agglomérations. La croissance du nombre annuel moyen de mises en chantier est importante en 2005-2006 (+ 60%) par rapport aux années précédentes. On note une présence importante d opérations «De Robien». La dynamique de mises en chantier est la plus élevée du département. Vichy Val d Allier Secteur Rural Comparée à la période 1999-2004, le nombre annuel moyen de logements commencés a plus que doublé sur 2005 et 2006 (+ 138%). Là aussi, le nombre d opérations réalisées en «De Robien» est important. La construction neuve est en forte augmentation sur 2005-2006, avec un nombre annuel moyen de logements commencés nettement supérieur à la période 1999-2004 (+ 71%), notamment en «individuel» pour l accession à la propriété. La dynamique est plus importante aux franges des agglomérations et des pôles ruraux.
Un parc privé ancien important, qui concentre la majorité de l inconfort sanitaire et de la vacance, d ailleurs en cours de résorption 7 Bien qu assez récent, le parc locatif public comporte tout de même une part relativement importante de logements construits avant 1975. Les immeubles collectifs anciens représentent près de la moitié du parc social offert à la location et recensent la majorité de la vacance. Pour autant, la problématique de l ancienneté des logements est nettement plus prégnante dans le parc privé. En effet, deux logements locatifs privés sur trois ont été construits avant 1949 et un sur deux pour le parc occupé en propriété, soit des taux supérieurs de 15 points à ceux constatés au plan national. Le parc privé construit avant 1949 Source : DRE Auvergne - MTETM-Filocom 03 d après la DGI. IGN BDCARTO 2006 Licence n 2006CUEC0132. Réalisation : ADIL 03, décembre 2006. Le parc privé ancien concentre la majorité de l inconfort sanitaire dans l Allier. Ces deux caractéristiques sont souvent corrélées : en effet en 1999, sur près de 7 000 ménages ne disposant pas de tous les éléments de confort sanitaire, 83% vivaient dans un logement construit avant 1949. Pour autant, si les situations potentielles d insalubrité dans le parc privé sont au même niveau qu en France, plus de 7% des propriétaires occupants y seraient confrontés et près du double dans le parc locatif. Ce sont les logements les plus exigus qui sont les plus concernés. Au regard de ces constats, il n est pas surprenant d observer que la vacance élevée 1 mais en cours de résorption jusqu en 2003 est surreprésentée dans les logements anciens, mais également de petite taille. En effet, 80% des logements vacants ont été construits avant 1949 et 50% disposent d une surface inférieure à 55m 2. Ce sont d ailleurs les plus représentés en centre ville ou en centre bourg. 1 En 1999, 10,6% des logements (soit 19 673 unités) étaient vacants contre 6,9% au plan national.
8 Par ailleurs, après un certain ralentissement du rythme de l amélioration du parc privé entre 2000 et 2004 (baisse des dotations et du nombre de logements améliorés), on constate depuis, une forte reprise des financements en direction des logements destinés à la location, même si leur nombre continue de diminuer, en raison de la concentration des moyens sur les logements à caractère «très social». Bien que le nombre de résidences inconfortables ou potentiellement indignes soit en nette régression, la question de l obsolescence du parc privé et de son amélioration reste un enjeu primordial pour le département, au vu de l importance du parc ancien et de l inconfort qu il suscite encore. Alors qu actuellement la construction neuve se situe à un niveau élevé, il y a un risque de déséquilibre avec l ancien, notamment dans le locatif, avec la production importante d une nouvelle offre type «De Robien», sur les trois Communautés d Agglomération. En conséquence, les problèmes liés à l amélioration de l habitat et plus généralement au renouvellement urbain, sont plus que jamais d actualité. Zoom sur les Territoires Communauté d Agglomération Montluçonnaise Moulins Communauté Vichy Val d Allier Secteur Rural L amélioration du parc privé est un enjeu primordial pour le territoire communautaire, particulièrement sur la ville de Montluçon où l on constate une part importante de logements vétustes ou vacants. Les immeubles collectifs les plus âgés du parc social constituent également un problème de fond, du fait d une vacance structurelle importante. Les opérations ANRU devraient y répondre. Pour autant, la vacance est en légère baisse sur 2003-2005. Même si le taux d inconfort dans l ancien reste le plus bas du secteur urbain, l insalubrité potentielle dans le parc privé, plus prononcée que dans les autres agglomérations, est un enjeu majeur. Après avoir diminué, la vacance a fortement augmenté, notamment sur la ville de Moulins, où le taux est relativement élevé. Concernant le parc public, les opérations ANRU devraient répondre là aussi à la question de l amélioration des logements HLM. Bien qu en diminution, le niveau élevé de la vacance, ainsi que celui de l inconfort dans le parc privé ancien, restent des problématiques pour l agglomération, particulièrement sur le noyau urbain. La question de l amélioration du parc public âgé est également posée, d autant qu il n existe pas de programmes ANRU, contrairement aux autres agglomérations. La question de l obsolescence du parc privé et de son amélioration est encore plus importante sur le secteur rural, plus particulièrement sur les espaces éloignés des pôles. Ils sont touchés à la fois par des niveaux élevés d inconfort et de nombreuses situations potentielles d indignité, même si on note une amélioration. La vacance est élevée : après une période de diminution, elle repart légèrement à la hausse. Même s ils sont nettement moins nombreux que sur le secteur urbain, les petits collectifs anciens du parc public doivent faire partie de la réflexion, dans la mesure où ils répondent de moins en moins à la demande des ménages.
Des prix moyens «abordables» mais des niveaux de revenus faibles 9 Comparés au niveau national, les revenus des ménages bourbonnais sont peu élevés. Arrivant en 68 ème position, l Allier se classe parmi les départements où le revenu déclaré médian est le plus faible. En outre, l Allier est le département auvergnat le plus touché par la précarité financière. Il cumule en effet le taux de chômage le plus Les ménages de moins de 65 ans sous le seuil de pauvreté en 2005 élevé, le plus fort taux d allocataires du RMI et la part la plus forte d allocataires CAF-MSA sous le seuil de bas revenus. Ainsi en 2003, 14,1% de la population de moins de 65 ans vivaient sous le seuil de bas revenus, contre 12,6% sur l Auvergne. Les personnes très âgées des espaces ruraux, ainsi que les jeunes ménages et les familles monoparentales, notamment en milieu urbain, sont les plus touchés par cette précarité. Source : Fichiers allocataires 2005, CAF 03. IGN BDCARTO 2006 Licence n 2006CUEC0132 - Réalisation : ADIL 03, décembre 2006. Ces situations n empêchent pourtant pas d être propriétaire, puisqu en 2003 un peu plus de 40% des ménages sous le seuil de pauvreté possédaient leur logement. Néanmoins, les plus modestes sont nettement plus représentés dans le locatif, avec 3 ménages sur 10 dans le parc privé et 4 sur 10 dans le parc public. Le parc locatif privé a donc également un rôle social important, plus important même qu au plan national, puisque 81,7% des locataires ont des revenus pouvant leur permettre de bénéficier d un logement social contre 73,7% en France. Globalement, si on compare avec la France et l Auvergne, les niveaux de prix du marché de l accession et du locatif restent «abordables» dans l Allier. Si on se place au niveau des capacités financières théoriques, 4 ménages sur 10 pourraient acheter une maison en bon état. Cette proportion est en baisse suite à la forte hausse du prix moyen des maisons (+ 50% en
10 quatre ans). Autrement dit, l effort des ménages pour devenir propriétaire a augmenté. D ailleurs, en observant les revenus des bénéficiaires d un prêt à taux 0, on constate qu il y a de moins en moins de ménages modestes. S agissant du locatif, le taux de perception d une aide au logement est supérieure de 5 points en moyenne à celui de la métropole. Ainsi dans l Allier, 1 locataire sur 2 bénéficie d une aide au logement. Grâce à cette aide, les taux d efforts pour se loger diminuent fortement, notamment dans le parc public, où la part consacrée au loyer est la plus basse pour les ménages modestes. Dans le parc locatif privé, il reste tout de même 14% d «allocataires CAF» (1 800 ménages), dont le taux d effort après versement de l aide, est supérieur à 30%. Malgré tout, les difficultés liées au paiement des loyers ne semblent pas diminuer, bien au contraire. Ainsi en 2005, l Allier enregistre 486 assignations en expulsion (+ 5% en deux ans) et le nombre de ménages aidés par le Fond de Solidarité pour le Logement ne cesse de croître. Au regard de ces constats, l adéquation entre les prix du marché (accession et location) et les revenus des ménages, est un enjeu majeur pour le département au niveau : - du rôle respectif joué par les parcs locatifs privé et public pour les plus modestes ; - de l offre locative nouvelle pour les ménages modestes (conventionnement ANAH) ; - de l aide à l accession sociale à la propriété (PTZ) ; - des parcours résidentiels, qui semblent être de plus en plus contrariés. Zoom sur les Territoires Communauté d Agglomération Montluçonnaise Moulins Communauté Vichy Val d Allier Secteur Rural Malgré le niveau de revenus le plus bas du secteur urbain, devenir propriétaire semble plus aisé que sur les deux autres agglomérations, notamment pour les plus modestes. Pour autant, la situation dans le locatif privé est toute autre. Malgré des loyers peu élevés, l adéquation avec les revenus n apparaît pas comme la plus forte. En outre, le rôle social du parc privé reste relativement important. Quant au parc social, il affiche un taux de ménages très modestes assez élevé, mais les loyers y sont aussi parmi les moins onéreux. La situation financière des ménages apparaît comme la plus favorable du département. Parallèlement, les niveaux de prix du marché sont aussi parmi les plus élevés. Malgré tout, l adéquation entre les revenus des ménages et les niveaux de loyers (privé et public), semble être la meilleure du secteur urbain. En outre, le rôle social joué par le parc privé est moins significatif sur ce territoire comparé à l ensemble du département. Concernant l accession, on constate qu il y a peu de ménages à bas revenus ayant bénéficié d un prêt à taux 0. L adéquation entre les niveaux de prix du marché et les niveaux de revenus des ménages est un enjeu majeur. Ainsi, c est ici qu on retrouve la part la plus forte de ménages modestes dans le parc locatif privé, mais aussi la plus faible dans le parc locatif HLM. Ce «déséquilibre» est d autant plus marquant que le parc locatif social est moins représenté. Aussi, qu il s agisse d accession ou de location, l adéquation entre les revenus des ménages et le coût pour se loger, apparaît comme la moins bonne du secteur urbain. Il conjugue à la fois les niveaux de revenus les plus bas du département et la part de ménages modestes la plus forte, notamment dans le parc locatif privé. Malgré tout, avec les niveaux de prix les plus bas, l adéquation avec les revenus semble la meilleure du département, aussi bien en accession que dans le parc locatif privé, ce qui n est pas le cas pour le parc public où les loyers sont parfois plus élevés que sur les agglomérations.
Un vieillissement des ménages plus prononcé qu au plan national et un solde migratoire négatif pour les jeunes 11 Avec un âge médian de 43 ans contre 37 sur la métropole, le département est composé d une population âgée. Ainsi en 1999, pour 100 personnes de plus de 60 ans, on dénombrait 71 jeunes de moins de 20 ans, soit 44 de moins que sur la France. L indice de jeunesse en 1999 Source : INSEE RGP 99 - IGN BDCARTO 2006 Licence n 2006CUEC0132. Réalisation : ADIL 03, décembre 2006. Ce vieillissement prononcé, jugé inexorable par l INSEE, tend par ailleurs à s accentuer, plus particulièrement en raison des mouvements migratoires. En effet, pendant la dernière décennie, alors que le département enregistrait un excédent migratoire de 2 000 personnes de 60 ans ou plus, il affichait inversement un déficit de près de 7 500 jeunes de 15 à 30 ans. C est donc tout logiquement que l on constate une forte représentation des ménages de plus de 60 ans dans tous les types de parcs. Le constat est d ailleurs identique pour les plus de 75 ans, dont la part augmente dans le parc occupé en propriété et dans le parc locatif social.
12 Ces ménages âgés sont souvent fragiles. Au regard du taux de perception de l Allocation Supplémentaire Vieillesse, la précarité chez les personnes de plus de 65 ans touche davantage l Allier que le reste de la France. Ce sont notamment les ménages très âgés dans les espaces ruraux qui sont exposés à cette précarité. Les plus de 60 ans nouvellement retraités disposent en effet de ressources généralement plus élevées. Enfin, selon l étude «insalubrité» de la Direction Départementale de l Equipement, les ménages âgés de plus de 60 ans sont surreprésentés dans les logements privés potentiellement indignes, plus particulièrement les propriétaires occupants. Qu il s agisse d amélioration, d adaptation ou de services spécifiques, la question de l habitat à destination des personnes âgées va devenir prédominante, notamment pour les «très âgées». Pour autant, l offre de logements pour les jeunes ménages doit également être intégrée à la réflexion, sachant que l Allier affiche un taux d activité chez les 20-24 ans plus important qu en France ou en Auvergne 2, mais aussi une précarité prononcée, notamment en milieu urbain. Dans ce contexte, se pose le problème de l offre en petits logements de bonne qualité et abordable. D ailleurs, l étude «jeunes ménages» de la Direction Départementale de l Equipement, souligne globalement, une carence en logements locatifs confortables (notamment T2). Zoom sur les Territoires Les Communautés d Agglomération Quel que soit le parc, avec une structure d âge vieillissante proche de celle du secteur rural, l amélioration et l adaptation des logements à destination des personnes âgées sont des questions majeures, notamment sur Vichy Val d Allier. Au même titre, l offre locative pour les jeunes ménages dans leur ensemble (actifs, précaires, étudiants ), demeure une problématique importante, eu égard à l état du parc de petits logements, en partie marqué par la vacance et des situations potentielles d insalubrité. Le Secteur Rural C est ici que les ménages âgés, voire très âgés souvent propriétaires sont le plus représentés. En outre, les espaces ruraux sont les plus attractifs pour ces populations. Concernant les jeunes ménages, il est également important d avoir une offre adaptée, notamment pour la décohabitation dont le potentiel est assez élevé sur certains secteurs mais également pour l accueil des apprentis et des jeunes actifs. 2 En 1999, sur 100 jeunes âgés de 20 à 24 ans, 63 étaient sur le marché du travail, soit 10 points de plus que pour l Auvergne ou la métropole.
Une croissance du nombre de ménages, bien qu elle soit modérée 13 L Allier se caractérise par une baisse continue de sa population depuis plus de 30 ans. Sur la période 1990-1999, on comptait 13 000 habitants en moins (- 3%), notamment du fait d une dégradation de la natalité, liée au vieillissement de la population, mais également en raison d un déséquilibre entre les départs (plus nombreux) et les arrivées. Même si cette baisse est jugée durable par l INSEE, actuellement la décroissance ralentie, grâce aux apports migratoires. Pour autant, le nombre de ménages augmente toujours, même si le taux de croissance reste modéré en comparaison de la moyenne nationale voire régionale. Cette augmentation s explique par une hausse sensible des ménages de 1 ou 2 personnes, alors que les plus grands tendent plutôt à diminuer, d où une baisse progressive de leur taille moyenne. Cette forte hausse des petits ménages résulte de la poursuite de la décohabitation des jeunes, de la hausse des familles monoparentales, mais surtout du vieillissement de la population. En effet, le nombre de ménages âgés de plus de 60 ans (essentiellement de petite taille : couple sans enfant, veuvage) a sensiblement augmenté sur la période 1990-1999, en proportion (+ 0,4 point) mais surtout en nombre avec 3 105 ménages supplémentaires (soit + 5,2%). Par ailleurs, selon l INSEE 3, 80% de la baisse de la taille moyenne des ménages est due à ce vieillissement. Dans la mesure où le vieillissement est inéluctable, la baisse du nombre de personnes par ménages l est aussi. 3 A. Jacquot, INSEE, Division Logement : «Vieillissement de la population et demande en logements», s.d. Évolution du nombre de résidences principales dans l Allier entre 1999 et 2003 Source : DRE Auvergne - MTETM-Filocom 03 d après la DGI. IGN BDCARTO 2006 Licence n 2006CUEC0132. Réalisation : ADIL 03, décembre 2006.
14 Enfin, la croissance du nombre de ménages se tasse légèrement entre 2003 et 2005, par rapport à la période 1999-2003. L évolution du nombre de ménages influe directement sur les besoins quantitatifs en logements. En conséquence, cette question devra être suivie au rythme des variations. Zoom sur les Territoires Communauté d Agglomération Montluçonnaise Moulins Communauté Le nombre de ménages stagne depuis 1999. Le gain sur les communes périphériques compense la perte sur la ville de Montluçon. La croissance du nombre de ménages a été la plus forte du secteur urbain entre 1999 et 2003. Cependant, on constate un tassement sur la période 2003-2005. Vichy Val d Allier Contrairement aux autres agglomérations, le territoire communautaire affiche une progression soutenue du nombre de ménages. D ailleurs, le taux de croissance a doublé sur la période 2003-2005, par rapport à 1999-2003. Secteur Rural Le rythme de croissance est similaire aux agglomérations de Moulins et Vichy, entre 1999 et 2003. Pour autant, cette progression s est nettement ralentie sur la période 2003-2005.
Glossaire Inconfort sanitaire : Il concerne les logements ne disposant pas, soit d une douche ou d une baignoire, soit de WC à l intérieur du logement, soit des deux à la fois. Indice de jeunesse : C est le ratio «nombre de personnes de moins de 20 ans / nombre de personnes de plus de 60 ans». Un indice de 0,71 signifie que pour 100 personnes âgées de plus de 60 ans, il y en a 71 de moins de 20 ans. Ménage : L INSEE définit le ménage comme l'ensemble des occupants d'une résidence principale, qu'ils aient ou non des liens de parenté. Un ménage peut ne comprendre qu'une seule personne. Ainsi au sens statistique, un ménage correspond à une résidence principale. NB : Ne font pas partie des ménages, les personnes vivant dans des habitations mobiles (y compris les mariniers et les sans-abri) et la population des communautés (foyers de travailleurs, maisons de retraite, résidences universitaires, maisons de détention...). Parc privé potentiellement indigne : C est une notion issue du croisement de données statistiques sur les revenus des ménages et le classement cadastral des logements, visant à estimer globalement les situations d indignité. Le parc privé potentiellement indigne correspond aux résidences principales jugées «ordinaires et médiocres» et occupées par un ménage au revenu inférieur à 30% des plafonds HLM, ainsi qu aux résidences principales jugées «médiocres et très médiocres» occupées par un ménage au revenu inférieur à 60% des plafonds HLM. Périurbanisation : C est l extension spatiale des villes, entraînant d importantes migrations entre le lieu de domicile et le lieu de travail. Pôles / Noyaux urbains : Il s agit dans l étude des trois villes centres de chaque agglomération (Montluçon-Domérat-Désertines ; Moulins-Yzeure-Avermes ; Vichy-Cusset-Bellerive). Pôles ruraux ou pôles d emplois ruraux : Dans l étude, ils correspondent aux villes de Commentry, Dompierre-sur- Besbre, Gannat, Lapalisse, Saint-Pourçain-sur-Sioule et Varennes-sur-Allier. Revenu médian : Il correspond au revenu qui partage exactement en deux la population : la moitié de la population dispose d un revenu plus élevé que le revenu médian, l autre moitié d un revenu moins élevé. Le revenu médian est ainsi moins sensible que la moyenne aux valeurs extrêmes. Secteur rural : Il est constitué de l ensemble des Communautés de Communes. Secteur urbain : Il est composé des trois Communautés d Agglomérations. Seuil de bas revenus : Les allocataires à bas revenus sont ceux qui bénéficient de ressources mensuelles inférieures à 719 euros par unité de consommation (moitié du revenu médian des allocataires de la CAF). Seuil de pauvreté : En France en 2004, un individu est officiellement considéré comme "pauvre", lorsque ses revenus mensuels sont inférieurs à 657 euros, le seuil de pauvreté étant défini comme la moitié du revenu médian. Solde migratoire : C est la différence entre le nombre de personnes qui sont entrées sur le territoire et le nombre de personnes qui en sont sorties. Solde naturel : C est la différence entre le nombre de naissances et le nombre de décès sur un territoire. Taux d activité : Il correspond au nombre d actifs rapporté à la population de plus de 15 ans. Un taux d activité de 50% signifie que la moitié de la population de plus de 15 ans est active. Dans le cas d un taux d activité d une classe d âge, il s agit du pourcentage de personnes actives dans cette classe d âge (INSEE). Vacance : Au sens de l INSEE, un logement vacant est un logement déclaré non occupé par la personne interrogée ou constaté sans occupant à la date du recensement. Ce logement peut être disponible à la vente ou à la location ; ou réservé par le propriétaire ou sans affectation. Au sens de la Direction Générale des Impôts, un logement vacant est un logement vide de meubles, qui n est pas habité au 1 er janvier.