LOCATION VENTE PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DÉFISCALISATION GESTION EXPERTISE IMMOBILIER D ENTREPRISE ÉDITION DÉCEMBRE 2006 N 15. GUADELOUPE Gratuit

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TOUT SAV OIR TOUT SAV OIR SUR L A C HAMBRE FNAIM ANTILLES G UYANE Édito Chères lectrices, chers lecteurs, L année s achève, et pour tous les professionnels, tous ceux qui oeuvrent dans ce domaine si vaste que sont les métiers de l immobilier, il appartiendra à chacun et ce quelque soit son appartenance syndicale de tirer un bilan objectif de sa propre activité mais aussi de ce qu il doit apporter en matière de qualité à destination de la clientèle qui s adresse à lui. Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, entendez par là loi «Solidarité Renouvellement, Urbanisme» à la loi ENL du 13 juillet 2006, dite loi «Engagement National pour le Logement», de nombreux textes sont venus modifier en profondeur des règles établies dont le souci majeur du législateur, sans nul doute, est d apporter plus de transparence, plus de lisibilité et de sécurité pour le consommateur, mais aussi davantage de moyens accordés aux professionnels pour leur permettre d accomplir leur mission dans de meilleures conditions et de rendre par la même occasion un service de qualité. Pour ne citer qu un seul exemple : la loi du 13 juillet 2006 dite loi «Engagement national pour le logement vient de modifier une nouvelle fois la loi du 10 juillet 1965. L ensemble de ces textes, votés dans l espace de 6 ans seulement, apporte plus de modifications au fonctionnement des copropriétés qu il n en a été apporté en 40 ans ; au-delà de la période d adaptation, nécessairement difficile, les bons professionnels se rendront compte que le statut de la copropriété a été sensiblement amélioré. D autres modifications de grande importance ont également vu le jour, notamment les rapports entre bailleurs et locataires, plus particulièrement l introduction de clauses abusives à bannir des baux d habitation, sans oublier l exercice des professions immobilières régi par la loi HOGUET qui vient d être remanié en profondeur afin de renforcer l accès à ces professions qui, faut-il le rappeler, sont réglementées. C est un vaste chantier et ceux qui exercent ce métier doivent trouver de bonnes raisons de s impliquer encore davantage en se formant, en s informant afin de répondre aux attentes de la clientèle. Il est encore trop fréquent d entendre certains clients prendre comme bouc émissaire l agent immobilier devant des difficultés réelles pour l accomplissement de leur mission, car n oublions pas que le professionnel a lui aussi de nombreux devoirs tout comme le notaire, officier ministériel chargé d établir l acte final, mais force est de constater que dans de nombreuses circonstances, le consommateur suspectera et accusera l agent immobilier de tous les maux. A mon humble avis, le rôle de ces acteurs est complémentaire et chacun à sa place doit mener en bon professionnel la mission qui lui échoit. Mais Nous professionnels de l immobilier devons agir au mieux des intérêts de notre clientèle, savoir résister aux attaques la plupart du temps injustifiées, et là je m adresse plus particulièrement à nos confrères FNAIM, respecter notre Code d éthique et de déontologie qui en aucun cas ne doit servir, et vous l aurez tous compris, à défendre les intérêts de son entreprise ou de son groupe, mais à sensibiliser, à informer davantage le grand public sur notre rôle et la nature de nos missions. Bonne lecture à tous et Bonne année 2007. Le Président de la Région FNAIM Antilles Guyane Jean Pierre LÉONCÉDIS REGION FNAIM ANTILLES GUYANE Immeuble salamandre RDC 1, ZAC de Houelbourg sud 2 97122 Baie-Mahault Tél. : 0590 95 32 85 Édito Chères lectrices, chers lecteurs, L immobilier, au risque de me répéter, est de plus en plus complexe et les agents immobiliers FNAIM sont régulièrement en formation pour être au fait de l actualité juridique et jurisprudentielle. Je prends pour exemple aujourd hui, le cas de la nouvelle définition des plafonds de ressources pour les locataires. La publication des plafonds de ressources applicables qui fait référence à la notion de «couple» est désormais substituée à celle de «couple marié». Dans une instruction en date du 2 novembre 2006 l administration fiscale explicite cette nouvelle rédaction. Jusqu à la publication d un décret du 10 août 2006, lorsque plusieurs personnes constituant des foyers fiscaux distincts étaient candidats à la location, comme les couples vivant en concubinage ou les colocataires en dehors de toute situation de vie de couple, il importait que chacune de ces personnes satisfasse personnellement aux conditions de ressources en fonction de sa propre situation (personne seule avec ou sans personne à charge). Pour les baux conclus à compter du 12 août 2006, il convient d apprécier globalement les ressources des contribuables vivant en concubinage. En pratique, il y a donc lieu de faire masse des revenus des foyers fiscaux de chaque concubin et de comparer le montant ainsi obtenu aux plafonds de ressources applicables aux couples, ou le cas échéant, aux couples avec personnes à charge. Il n y a donc plus lieu de faire de distinction entre les couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage, l appréciation isolée des plafonds de ressources ne trouvant à s appliquer que dans les cas de colocation à plusieurs personnes en dehors de toute situation de concubinage. Relevons toutefois que la notion de concubinage n est pas précisée fiscalement, et bien que le droit fiscal soit autonome, soulignons que l article 515-8 du code civil le définit comme étant une union de fait, caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité, entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. Cette notion élargie de «couple» s applique pour l appréciation des plafonds de ressources des candidats à la location en relocation dans les régimes Besson neuf, Besson ancien et Lienemann en cours, les nouveaux régimes Borloo neuf, Borloo ancien, ainsi que pour les locations intermédiaires en investissements locatifs réalisés en outre-mer. Il faut donc être très vigilant sur ce point au risque d une remise en cause de la défiscalisation par l administration fiscale. Je vous souhaite de bonnes fêtes de fin d année et vous donne rendez vous en 2007. Philippe LEFIZELIER Président de la Chambre FNAIM Guadeloupe Iles du Nord CHAMBRE FNAIM GUADELOUPE Rond-Point Cora - Bas du Fort 97190 Le Gosier Tél. : 0590 93 19 17 EDITION : AGENCE TRAJECTOIRES TÉL. : 0590 88 99 04 FAX : 0590 88 99 04 E-MAIL : casareve@wanadoo.fr DIRECTEUR DE LA PUBLICATION JEAN PIERRE LEONCEDIS MAQUETTE : AGENCE TRAJECTOIRES RÉGIE PUBLICITAIRE : AGENCE TRAJECTOIRES TÉL. : 0690 35 55 99 IMPRESSION : ANTILLES IMPRIMERIE DISTRIBUTION : COLIBRI DISTRIBUTION Edité à 40.000 ex. N ISSN : en cours Toute reproduction partielle ou totale est interdite. Les prix ou tarifs apparaissant dans cette brochure sont indiqués sous réserve d erreurs typographiques. Photos non contractuelles. Ne pas jeter sur la voie publique. L A C HAMBRE FNAIM GUADELOUPE

N d adhérent : 22220 C - N carte : 06-065 T/G 4, Immeuble Colorado Moudong Centre 97122 BAIE-MAHAULT Tél. : 0590 41 10 61 Fax : 0590 32 47 31 E mail : idig_gpe@yahoo.fr Tél. : 0590 90 90 57 Fax : 0590 90 89 47 Carrefour de la Marina 97110 Pointe-à-Pitre E-Mai l : jeanluc.mepor@gmail.com Site : www.patrimoine-immobilier971.com 4 Villa F5 + garage indépendant + piscine Jardin 1 000 m 2, arboré, clos, portail motorisé. Quartier résidentiel, calme. SAINT FRANÇOIS : 60 le m 2 FAI Proche Anchorage Terrain à bâtir, plat, de 2 500 m 2. Terrains à bâtir à partir de 2 500 m 2. dans lotissement résidentiel. BAIE MAHAULT La Jaille 360 000 FAI LES ABYMES : 175 000 FAI Morne Caruel Villa F4 + Studio indépendant Jardin clos et arboré de 760 m 2. MARIE GALANTE St Louis 38,50 le m 2 FAI PETIT BOURG Bel air Desrosières 350 000 FAI Villa F5 sur 2 niveaux + mezzanine Jardin clos de 1 000 m 2. Quartier résidentiel, calme, vue dégagée. POINTE À PITRE : 23 853 FAI Zone Franche Terrain de 76 m 2. POINTE À PITRE Centre Ville Immeuble R+2 1 local + 2 appart. T2 150 000 FAI DÉFISCALISATION MOUDONG SUD DÉFISCALISATION SAINTE ROSE À VENDRE P-A-P : Studio de 46 m 2, parking, vue mer P-A-P : T2 de 58 m 2, parking, vue mer P-A-P : T3 en duplex avec terrasse et box P-A-P : T5 sécurisé, ascenceur B-MAHAULT : T4 vue mer (Belcourt) Ste ANNE : T3 avec plage privée GOSIER : T3 plage, piscine, vue mer MARINA : T3 + box, vue mer GOSIER : T3 vue mer, résidence standing ABYMES : Villa T5 sur 2 115 m 2 de terrain SOFAÏA : Terrain de 1887 m 2 (site unique) Ste ANNE : Terrain 1500 m 2 (Vue mer) Charmante Résidence entièrement sécurisée de 16 appartements au coeur de Jarry. Du T2 au T4. à partir de : 132 680 Petite Résidence de style créole sur le bord de mer. Vue sur mer unique. 5 appt.t3 à partir de : 145 000 45 000 61 000 87 000 135 000 135 000 165 000 165 000 174 000 185 000 270 000 163 000 214 000 DÉFISCALISATION PROCHE MARINA À VENDRE : LAMENTIN À LOUER Villa T4 de 120 m 2 avec jardin dans lotissement de standing. 255 450 Belle villa T4 avec piscine, avec de grandes terrasses dans joli lotissement. (Entièrement rénovée) 275 000 GOSIER : Studio proche Université PROCHE MARINA : Studio dans rés. Sécurisée Ste ANNE : T2 en duplex (belles prestations) GOSIER : T2 neuf RAIZET : Haut de villa neuf T3 PROCHE MARINA : T2 dans rés. Sécurisée RAIZET : Bas de villa neuf T3 Ste ROSE : Villa T4 neuve GOSIER : T2 de 65 m 2 jardin, vue mer ABYMES : Villa T5+Garage (Morne Caruel) GOSIER : T4 res. Sécu. Piscine (Pte de la verdure) MORNE A l EAU : Villa T4 + mezzanine PETIT BOURG : Villa T4 + Mezzanine, clôturée CAPEST B/E : Villa T6 neuve Standing, vue mer BAIE MAHAULT : Villa T4 standing, piscine 280 335 470 550 560 570 650 732 750 1 060 1 102 1 200 1 600 1 620 2 400

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8 Impayés de loyers et condamnation du bailleur au remboursement de l allocation logement. L allocation logement peut être versée directement au bailleur ou à son mandataire. Ce système, qualifié de versement «en tiers payant», implique certaines obligations qu il nous est apparu utile de rappeler à nos adhérents administrateurs de biens. En effet, le non-respect de ces obligations entraîne des sanctions lourdes pour le bailleur et peut en conséquence engager la responsabilité du mandataire. Rappelons ainsi que lorsque le locataire ne s acquitte plus du montant de ses loyers, allocation logement déduite, le bailleur doit, dans un délai de trois mois après la constitution de l impayé, porter la situation de l allocataire défaillant à la connaissance de l organisme payeur (1) (CAF). Si le bailleur ne saisit pas l organisme payeur dans ce délai, il devra rembourser à celui-ci l allocation de logement versée depuis la défaillance de l allocataire jusqu à la saisine éventuelle de l organisme payeur. À ce titre, lorsque l allocation est versée entre les mains du bailleur, selon la procédure du tiers payant, l impayé est constitué lorsque (2) : - Trois termes consécutifs de loyers et charges, déduction faite de l allocation logement, sont totalement impayés ou, - Lorsque l allocataire est débiteur à l égard du bailleur d une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges. INFO CASA INFO CASA Un problème peut donc se poser lorsque, n ayant pas informé la CAF des impayés, l administrateur qui a perçu les allocations, les a déjà toutes reversées au bailleur. Le mandataire devra alors rembourser sur ses fonds propres, à l organisme payeur. Par conséquent, il est indispensable, en cas de contestation d un impayé, d informer sans délai la CAF de la situation existante. Il nous paraît aussi nécessaire, par mesure de prudence, de consigner les allocations que le mandataire continuerait de percevoir de la CAF. (1) Article R 831-21-4 du code de la Sécurité sociale. (2) Article R 831-21du code de la Sécurité sociale. Vente d une propriété privée comportant une sépulture : précisions des ministres. RM n 23501 (Journal officiel Sénat 26 Octobre 2006, p.2717) et n 23507 (Journal officiel Sénat 19 Octobre 2006, p.2665) L agent immobilier peut parfois se trouver confronté à la situation particulière dans laquelle la propriété qu il a mission de vendre comporte une sépulture privée, pour laquelle le préfet avait en son temps donné son autorisation. Ce pourra être le cas de belles demeures anciennes, de manoirs ou de châteaux. Il est alors important de connaître les droits et obligations de l acquéreur comme ceux de la famille du défunt. Deux réponses ministérielles, du ministre de l Intérieur et de l Aménagement du territoire d une part, et du ministre de la Justice d autre part, apportent des précisions utiles sur le sujet. INFO CASA INFO CASA La première réponse indique qu une pareille sépulture revêt un caractère de perpétuité, d inaliénabilité et d incessibilité, ainsi qu en avait jugé un arrêt ancien de la Cour de cassation (1). En conséquence, la sépulture et la voie d accès qui en est l accessoire restent en dehors de la vente. Elle précise que le nouveau propriétaire souhaitant procéder à l exhumation doit se conformer exclusivement aux règles édictées par l article R 2213-40 du code général des collectivités territoriales, qui édicte que l autorisation est délivrée par le maire de la commune où doit avoir lieu l exhumation à la demande du plus proche parent du défunt, et rappelle que le délit de violation de sépulture est réprimé par les articles 225-17 et 18 du code pénal (un an d emprisonnement et 15 000 d amende, porté à deux ans d emprisonnement et 30 000 d amende si atteinte à l intégrité du cadavre, et en cas de discrimination, trois ans d emprisonnement et 45 000 d amende, porté à cinq ans d emprisonnement et 75 000 d amende dans l hypothèse susvisée). La deuxième réponse y rajoute le caractère d imprescriptibilité, qui a pour conséquence de faire peser sur l acquéreur de la propriété une obligation d entretien en s abstenant de toute dégradation, et de faire bénéficier de plein droit aux héritiers de la personne défunte d une servitude de passage permettant l accès à la sépulture, ne pouvant s éteindre par prescription trentenaire faute d exercice. Ainsi que le conseil opportunément le garde des Sceaux, les héritiers auront tout intérêt à stipuler dans le contrat de vente les modalités d exercice de cette servitude du fait de l homme, comme le devenir de la sépulture. L agent immobilier, dûment informé des règles régissant cet aspect particulier de la vente immobilière, pourra, avec le respect et la délicatesse requis, faire diligence en ce sens. (1) Civ. 11 avril 1938.

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AVEC L' AGENCE DÉPARTEMENTALE POUR L'INFORMATION SUR LE LOGEMENT (ADIL) : LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE (Première partie) 14 Après avoir examiné le financement de votre projet, nous poursuivons notre série en passant en revue les différentes étapes de l acte de construire LA DEMANDE DE PERMIS DE CONSTRUIRE Le permis de construire est obligatoire pour toute construction nouvelle ou additive à une construction existante. Le dossier de permis de construire doit comprendre : - tous les renseignements permettant de vous identifier, ainsi que le terrain sur lequel vous envisagez de faire construire : soit vous en êtes propriétaire, soit vous disposez d'une promesse de vente ; - un plan de situation du terrain ; - un plan-masse des constructions à édifier, avec la hauteur des bâtiments et leur emprise au sol, les plans des façades, la localisation des équipements publics et privés (voies d'accès, évacuations ) ; - une demande de permis doit toujours être déposée par vous, ou en votre nom, par votre représentant expressément habilité à effectuer cette démarche : l'architecte qui a dressé le plan, le construction de maison individuelle ou toute autre personne que vous aurez mandatée. demande vous informant que le dossier est complet. Si vous intervenez personnellement dans l établissement du plan de votre future maison, vous pouvez consulter le CAUE (Conseil d Architecture d Urbanisme et de l Environnement (05 90 81 83 85). Il vous conseillera gratuitement sur votre projet avant le dépôt du permis de construire : qualité architecturale, aspect extérieur, règles d urbanisme applicables, adaptation à vos besoins, isolation thermique ou phonique. La superficie du plancher hors oeuvre nette est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction, diminuée des superficies occupées par : - les combles et les sous-sols non aménageables ; - les toitures-terrasses, les balcons, les loggias ; - le stationnement des véhicules ; - les installations techniques. LE COMMENCEMENT DES TRAVAUX : QUELLES SONT LES PRECAUTIONS À PRENDRE, LES DEMARCHES A EFFECTUER? Ne laissez jamais démarrer les travaux sans avoir obtenu les prêts sollicités et le permis de construire. trois exemplaires : elle vous est fournie avec la demande du permis de construire. Si vous vous êtes adressé à un constructeur et que vous l'avez chargé de l'accomplissement des formalités administratives, il effectuera lui-même l'affichage et la déclaration. Les travaux doivent obligatoirement débuter dans un délai de deux ans à compter de la notification du permis de construire. Ils ne peuvent être interrompus pendant plus d'une année. Si ces délais ne sont pas respectés, l'autorisation de construire n'est en principe plus valable. Mais elle peut être prorogée une fois pour une durée d'un an. Les travaux peuvent être exceptionnellement interrompus pendant trois ans lorsque le permis a autorisé une construction en deux tranches dont la première tranche a une superficie inférieure à 100 m 2. Soyez donc vigilant sur la durée d'une éventuelle interruption de travaux, qu'elle soit ou non imputable à l'entreprise. Vous pouvez vous procurer la demande permis de construire en la téléchargeant sur le site «Service Public» : grâce au lien suivant : http://www2.equipement.gouv.fr/formulaires/fic_pdf /12393.pdf L'OUVERTURE DU CHANTIER Dès que le permis de construire a été accordé, veillez à ce qu'il soit affiché très visiblement sur le terrain pendant toute la durée du chantier. AVANT DE VOUS ENGAGER N'HÉSITEZ PAS, CONSULTEZ VOTRE ADIL : ELLE VOUS CONSEILLERA! ATTENTION : Le recours à un architecte pour l établissement du projet est obligatoire si la superficie de plancher hors oeuvre nette de la construction excède 170 m 2. La demande de permis de construire est déposée contre décharge ou envoyée en recommandé avec accusé de réception en mairie, en quatre exemplaires. Le permis est délivré, sauf exceptions, dans un délai de deux mois suivant l avis de réception de la L'affichage du permis sur le chantier est très important puisqu'il conditionne le départ du délai de deux mois pendant lequel doit s'exercer le recours éventuel d'un tiers. S'il n'y a pas eu affichage, le recours contre l'autorisation de construire peut être exercé pendant trente ans. Au commencement des travaux, vous devez adresser à la mairie une déclaration d'ouverture de chantier en ADIL GUADELOUPE : Les Boutiques de Grand Camp, Centre commercial Rocade 2, 97139 LES ABYMES. Adresse mail : adil.971@wanadoo.fr Tél : 0590 89 43 63 Au téléphone : du lundi au vendredi : 7h30-9h00 Sur rendez-vous : Lundi - mercredi - jeudi : 9h00-13h00 / Lundi - mardi - jeudi : 14h30-17h00 Sans rendez-vous : Mardi : 8h00-13h00

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