Programme Local de l Habitat 2014-2019 2-1 Document d orientations générales Habitat Diversifier (encore) l offre de logements, horizon principal d une politique locale de l habitat plus partenariale et mieux intégrée au projet d aménagement urbain communautaire (PUA), au service d une «ambition raisonnable» de stabilisation démographique à court terme
Les constats rassemblés dans le document de diagnostic du présent PLH ne sont pour la plupart pas nouveaux, et à l instar des deux précédents adoptés par la communauté d agglomération en 2001 et 2007, l enjeu principal qui en émerge est déjà depuis plusieurs années un leitmotiv des politiques locales de l habitat : diversifier une offre de logements aujourd hui en partie inadaptée aux évolutions sociologiques de la demande et insuffisamment attractive/concurrentielle vis-à-vis des autres secteurs de l Aire Urbaine (que ce soit le périurbain proche ou les centralités urbaines voisines de Belfort et d Héricourt). Si la problématique de l attractivité résidentielle d un territoire - alchimie d autant plus complexe que le Pays de Montbéliard se caractérise par un tissu urbain particulièrement diffus - ne se résume pas à la seule dimension de l offre de logements 1, celle-ci, autant dans sa composante neuve que celle s appuyant sur l existant, doit pouvoir mieux répondre aux besoins et attentes des habitants en mobilité résidentielle ou professionnelle afin que l agglomération du Pays de Montbéliard puisse faire face, après presque trois décennies de baisse de population, à une double «urgence» démographique : assurer le maintien minimal de seuils démographiques cohérents avec le niveau d équipement et de services des communes, en priorité dans les bourgs dont l armature urbaine fédère des bassins de vie de proximité ; favoriser un regain de croissance dans le cœur d agglomération afin d atteindre une taille suffisante pour consolider son attractivité, son économie résidentielle, et son rôle de «locomotive» du territoire. Le bilan du précédent PLH rappelle l ensemble des actions qui ont déjà été effectivement conduites en ce sens, et témoigne de plusieurs résultats positifs. Ceux-ci n ont néanmoins pas permis d atteindre le niveau d ambition affiché dans les deux précédents PLH, notamment à trois niveaux : sur le plan du volume annuel de production d offre nouvelle, de contribution préférentielle de cette production aux équilibres urbains visés par le SCOT, ou encore du rythme de rénovation du parc ancien privé et public. 1 Voir l introduction du présent PLH sur ce sujet
Les présentes orientations générales, et le programme d actions qui les prolongent, s inscrivent ainsi dans la volonté renouvelée de réussir à mobiliser des leviers efficaces pour agir à la fois sur : le rééquilibrage progressif des dynamiques de développement du territoire communautaire autour des orientations urbaines du Projet Urbain d Agglomération en cours de finalisation 2, auquel le développement de l offre de logements neufs ou issus du parc existant doit contribuer plus fortement ; le maintien d un niveau de production de logements au moins à la hauteur des besoins (quelque soit la dynamique démographique du territoire) induits par l évolution de la taille des ménages et le nécessaire renouvellement de l offre existante en partie inadaptée à la demande, qui implique de dynamiser l investissement des acteurs privés sur le territoire ; la stabilisation voire la réduction de la vacance dans le parc ancien public et privé, qui implique de prévenir la fragilisation de ce dernier notamment dans les centralités urbaines ou secondaires. A ces enjeux «structurels», il faut évidemment ajouter la préoccupation forte des élus de pouvoir contribuer à freiner l augmentation du poids du logement dans les dépenses des ménages, ainsi que d améliorer l accès ou les conditions de logement des ménages en situation de fragilité économique et/ou sociale. C est sur la base de ces enjeux généraux, et ceux plus spécifiques identifiés dans le document de diagnostic, que les 8 orientations prioritaires suivantes ont été retenues au titre du PLH 2014-2019. 2 voir ci-joint le second document composant le document d orientations générales du PLH : Eléments de stratégie urbaine de l agglomération de Montbéliard (ADU).
Améliorer la gouvernance des politiques locales de l habitat Au regard de l écart important constaté entre la production effective et les d objectifs fixés dans les documents antérieurs, la première orientation du nouveau PLH est la mise en place progressive de modalités favorisant la gouvernance des politiques locales de l habitat à l échelle intercommunale, ainsi qu un pilotage plus partenarial de ces politiques (= orientation n 1). Sur le premier point, il ne s agit ni de transférer des compétences ni de contraindre réglementairement les politiques communales, mais d expérimenter dans le champ des politiques en faveur de l habitat en anticipation de sa mise en place pour la conduite du Projet Urbain d Agglomération un mode de gouvernance partagée entre la communauté d agglomération et les communes, susceptible notamment de privilégier : une convergence et un meilleur «effet levier» entre les politiques communautaires et communales ; une stratégie globale de moyen/long terme «tous gagnant», plutôt que des stratégies de court terme inévitablement concurrentielles. Cette orientation vise également à répondre à une attente forte de «visibilité/cohérence» à l échelle intercommunale fréquemment formulée par les partenaires associés à l élaboration de ce PLH ; elle a donc vocation à constituer un des leviers de mobilisation efficace des promoteurs de logements, publics et privés, sur le territoire. Plus concrètement, conduire l exercice de programmation des «opérations aidées» (logement social, accession aidée à la propriété, ) dans un tel cadre de gouvernance est inscrit à court terme au programme d actions du présent PLH. Si l association des partenaires publics au suivi et à la mise en œuvre des actions engagées est une pratique déjà ancienne, le nouveau PLH sera par ailleurs l occasion de renforcer celle des partenaires privés de la communauté d agglomération. Le confortement de l observatoire de l habitat et son animation collective par l Agence d Urbanisme doit notamment y contribuer. Voir les actions 1.1 à 1.2 correspondantes à cette orientation dans le programme
Des objectifs quantitatifs calés sur un scénario démographique «raisonnablement ambitieux» de stabilisation démographique à court terme. La prolongation des tendances démographiques enregistrées entre 1999 et 2009 ne permettant pas de répondre à l urgence rappelée ci-dessus, le scénario cible retenu par les élus pour l estimation des besoins en logements dans le temps du nouveau PLH correspond à une volonté politique : de stabilisation de la population à l horizon 2019 (référence / population légale 2009 = 117 700 habitants) ; de préparation d une phase ultérieure de croissance du cœur d agglomération ; de poursuite d un rythme soutenu de renouvellement du parc existant obsolète. Favoriser la mise sur le marché en moyenne des 750 logements par an correspondants à un tel scénario 3 (=orientation n 2) ne constitue pas un objectif dogmatique, mais une référence collective autour de laquelle le pilotage mentionné précédemment pourra s organiser, au regard évidemment de la vérification ou non des hypothèses retenues pour cette estimation. Cette ambition politique rappelée en introduction du présent PLH - s appuie notamment sur la réalité d une dynamique démographique aujourd hui positive à l échelle de l Aire Urbaine (contexte notable pour un territoire industriel) et sur le fait qu un redressement démographique semble par ailleurs d ores et déjà amorcé dans certaines communes urbaines de l agglomération. Nonobstant la dimension démographique, la couverture des seuls besoins «structurels» (diminution de la taille des ménages et renouvellement du parc) est estimée à plus de 500 logements/an, niveau tout juste assuré ces dernières années. Au-delà de ce challenge quantitatif, le nouveau PLH s attachera à contribuer au développement préférentiel d une offre de logement cohérente avec les principes du projet urbain d agglomération en cours de finalisation : concourir notamment au renouvellement urbain et à la vitalisation des centres (centres urbains, centres villes relais et centres de proximité des villages), ainsi qu aménager les sites d articulation de ces derniers, particulièrement ceux du cœur d agglomération aujourd hui insuffisamment structuré sur le plan urbain 4. Privilégier de tels secteurs de projet permet par ailleurs de limiter l extension urbaine et l artificialisation des sols. Les freins réels - financiers et techniques - à la concrétisation de ces orientations quantitatives et qualitatives ne sont pas sous-estimés, et l enjeu des prochaines années sera bien d identifier et de réussir à mobiliser les moyens (ingénierie, ) et les outils (politique foncière, ) qui lui seront nécessaires. Le programme d actions du présent PLH amorce seulement à ce stade la mise en place des réponses opérationnelles correspondantes. 3 Voir le détail des hypothèses retenues à l appui de cette estimation dans le document ci-joint «Éléments de stratégie urbaine de l agglomération de Montbéliard» 4 Voir pour plus de détails le document ci-joint «Éléments de stratégie urbaine de l agglomération de Montbéliard»
C est sur la base des travaux menés au titre du Projet Urbain d Agglomération que la répartition géographique suivante des objectifs quantitatifs indicatifs par secteurs a été fixée 5 ; elle traduit le souci de faire face à la double urgence rappelée précédemment : nécessité de dynamiser le cœur d agglomération (secteur où le PLH porte préférentiellement l augmentation du rythme de production par rapport aux périodes précédentes), tout en préservant l indispensable stabilité démographique de l ensemble des communes du territoire ou les dynamiques positives intrinsèques à certains secteurs (axe Belfort- Montbéliard par exemple). Secteurs géographiques Cœur d'agglomération (Arbouans, Audincourt, Exincourt, Montbéliard, Sochaux, Taillecourt) Entre Lizaine et Savoureuse (Bethoncourt, Grand-Charmont, Nommay, Vieux-Charmont) Confluence Doubs Allan (Bart, Bavans, Courcelles-LM, Sainte-Suzanne, Voujeaucourt) Objectif annuel PLH Pour référence : état de la production de logements annuelle moyenne sur période 1999 à 2010 (source : Sit@del) 310 149 110 93 100 101 Vallée du Doubs Amont (Mathay, Mandeure, Valentigney) 90 51 Vallée du Gland (Hérimoncourt, Seloncourt) Plateau Est (Badevel, Dampierre-LB, Dasle, Etupes, Fesches-LC, Vandoncourt) Plateau de Brognard (Allenjoie, Brognard, Dambenois) 50 53 70 71 20 13 PMA 750 531 5 Voir également sur ce point pour plus de détails le document ci-joint «Éléments de stratégie urbaine de l agglomération de Montbéliard»
Concernant spécifiquement l offre locative sociale, l orientation retenue est de maintenir globalement sa part actuelle, déjà «redimensionnée» ces dernières années autour de 25% des résidences principales (contre 29% en 1999 et 27% en 2005). Certains segments de la demande de logements sont par ailleurs identifiés dans le présent PLH comme insuffisamment satisfaits : il s agit notamment de l offre locative privée de qualité, de l accession à la propriété à coûts maîtrisés, ou de l offre en petits logements. Sans dogmatisme à priori sur les types et formes de logements qui seraient à privilégier systématiquement, le PLH invite enfin à la prise en compte par les acteurs de chaque projet - au regard de chaque situation concrète - des principes généraux suivants : la mixité des opérations en termes de statut et de type de logements, mais aussi de fonctions (commerce, services, ) pour les plus importantes d entre elles ; le développement de formes urbaines/architecturales permettant de conjuguer densité et attractivité du logement (habitat intermédiaire, maisons en bande, ) 6 ; la possibilité de prévoir des logements adaptés au handicap/vieillissement ; l accessibilité économique d une partie des logements (voir orientation 3 suivante) ; la prise en compte de la nature de la demande contemporaine de logements 7. Voir les actions 2.3 à 2.4 correspondantes à cette orientation dans le programme 6 l offre de logements collectifs en centre-ville ne répondant pas toujours de manière satisfaisante à la demande contemporaine 7 Voir par exemple les cinq «concepts clefs» proposés par Yves CHALAS (Professeur à l Institut d urbanisme de Grenoble) lors de sa conférence ouverte à Montbéliard, sur invitation du Conseil de Développement (CODEV) : «Garage, Placard, Terrasse, Evolutivité, Environnement». Voir également en annexe du PLH la contribution produite par le CODEV.
Contribuer à la réalisation de logements abordables et de qualité Ramené à sa seule dimension logement, le défi de l attractivité ne se résume pas évidemment à une question de niveau quantitatif de production d offre nouvelle. L actuelle difficulté de commercialisation des logements collectifs neufs en accession à la propriété, même dans des localisations à priori favorables du territoire, en témoigne. Le bilan positif tiré de la mise en œuvre de certains dispositifs (Pass-Foncier, conventionnement des logements locatifs privés après réhabilitation) atteste du facteur d attractivité important que représente l accessibilité économique. C est pourquoi la recherche des leviers permettant d élargir l offre de logements «abordables» au regard des capacités financières moyennes des ménages du territoire constitue une orientation forte du nouveau PLH (= orientation 3). En plus d une meilleure attractivité et diversité de l offre, principal ressort pour lutter contre la périurbanisation, cette orientation forte sur le logement abordable rejoint également la volonté de freiner l augmentation régulière du poids des dépenses de logements pour les ménages. Concernant potentiellement l ensemble de l offre de droit commun, elle visera particulièrement : le maintien de la part globale de l offre locative sociale à environ 25% des résidences principales, la poursuite de l incitation au conventionnement d une partie du parc locatif privé, et également la promotion d une offre d accession à la propriété à coûts maîtrisés. Les acteurs locaux pourront par ailleurs prochainement s appuyer sur la mise en place de l observatoire des loyers à l échelle de l aire Urbaine 8. Voir les actions 3.5 à 3.7 correspondantes à cette orientation dans le programme Dans ce même souci d attractivité, agir sur la qualité des opérations (=orientation 4) constitue évidemment une autre orientation de ce PLH. En dehors de l attention qualitative à apporter lors de l instruction réglementaire des autorisations, la collectivité peut jouer un rôle positif dans ce domaine en favorisant notamment une acculturation commune des acteurs autour de «bonnes pratiques», la valorisation d opérations réussies, ou encore en promouvant les réflexions autour des produits «mieux adaptés» à la demande contemporaine comme nous y invite par exemple la contribution du Conseil de Développement à l élaboration de ce PLH. Le Projet Urbain d Agglomération ambitionne par ailleurs d étendre cette exigence de qualité à l espace public et l environnement urbain proche des opérations d aménagement à vocation habitat, qui peuvent nécessiter (particulièrement en secteur de renouvellement urbain) des interventions fortes en amont afin de crédibiliser ces opérations vis-à-vis des investisseurs privés potentiels et des futurs habitants. L objectif consiste également à favoriser la diffusion des enseignements positifs issus des nombreuses expériences d écoquartiers déjà amorcées localement, notamment celle du CREPON menée directement sous maîtrise d ouvrage communautaire. Ces opérations donneront notamment l opportunité de favoriser «l innovation» en termes de type de logements ou de modes constructifs à travers le lancement par la collectivité d appels à manifestation d intérêt auprès des maîtres d ouvrages locaux (par exemple sur le recours au matériau bois, en cohérence avec la politique de diversification économique visant à la constitution d une filière bois locale). L «éco-conditionnement» des aides à la pierre communautaires à la qualité environnementale des projets sera par ailleurs poursuivie, en équilibre avec leur faisabilité économique. Voir les actions 4.8 à 4.9 correspondantes à cette orientation dans le programme 8 L Aire Urbaine fait partie des 21 sites retenus à l échelle nationale pour expérimenter une telle mise en place. C est l ADIL du Doubs qui en a la charge sur notre territoire.
Prévenir les risques de fragilisation du parc ancien et lutter contre l habitat indigne Dans un contexte démographique faiblement dynamique, l augmentation relative de la vacance dans un parc existant majoritairement ancien peut conduire à entraîner une situation de sous-investissement patrimonial des propriétaires bailleurs/occupants, et donc de poursuite de la dégradation de son attractivité alors que les enjeux d adaptation et de rénovation énergétique de ce parc sont importants. Pour prévenir ce risque de «cercle vicieux» - renforcé en période de situation socioéconomique difficile - le nouveau PLH fait du confortement de ses interventions en faveur du parc ancien (= orientation 5) un axe fort, particulièrement vis-à-vis des centres urbains et secondaires identifiés dans le projet urbain d agglomération comme une priorité pour l attractivité territoriale. Déjà en partie amorcée récemment, cette orientation concernera notamment les copropriétés privées anciennes et les logements les plus dégradés, afin de mobiliser la vacance pour développer une offre locative de meilleure qualité ainsi que résorber les situations d habitat indigne présentes sur le territoire. Sera également recherchée une meilleure coordination des dispositifs d intervention sur le parc ancien avec les projets communaux de requalification/aménagement des espaces publics, celle-ci pouvant permettre de faire plus efficacement levier sur l investissement privé des acteurs privés. Les aménagements urbains importants qui vont s engager dès cette année dans le cadre du projet de transport en commun à haut niveau de service (projet Caden cité) représente à ce titre une opportunité forte. Voir les actions 5.10 à 5.12 correspondantes à cette orientation dans le programme Répondant à une préoccupation comparable sur le parc locatif social ancien, la poursuite de la politique partenariale de rénovation urbaine des quartiers d habitat social 9 - engagée déjà depuis plusieurs années dans le cadre du PNRU et dont on peut d ores et déjà observer des résultats positifs reste une priorité pour la communauté d agglomération, en s attachant particulièrement à la qualité urbaine et la concrétisation de la volonté de diversification de l offre d habitat sur ces secteurs (= orientation 6). L intégration du quartier Graviers / Evoironnes, situé sur la commune de Sochaux, au périmètre d intérêt communautaire et national du PNRU apparaît nécessaire au regard de ses caractéristiques socio-économiques et de sa localisation urbaine. De manière complémentaire, considérant les enjeux de rénovation urbaine également substantiels sur plusieurs autres quartiers non localisés en géographie prioritaire, l agglomération souhaite rapidement pouvoir préciser et hiérarchiser ces enjeux à l échelle de l agglomération en partenariat avec les communes et les organismes HLM concernés, pour à la fois déterminer les priorités et modalités d une éventuelle stratégie communautaire sur ces secteurs (= orientation 6), dans un contexte de moyens financiers incertains et limités, condition nécessaire à la mobilisation efficace de toutes les éventuelles possibilités de financement public européen, national ou local. Voir les actions 6.13 à 6.14 correspondantes à cette orientation dans le programme 9 un 3 ème avenant a été contractualisé en 2013 avec l ANRU
Accélérer la transition énergétique et notamment la lutte contre la précarité énergétique La question environnementale s est imposée ces dernières années comme un enjeu central, et c est particulièrement le cas pour l habitat où celui-ci se croise avec des enjeux sociaux également importants. Elle a eu notamment d ores et déjà pour traduction concrète la mise en place «d éco-conditions» aux subventions accordées pour la construction neuve en anticipation de la nouvelle RT 2012, et l engagement d actions de lutte contre la précarité énergétique dans le parc existant. Tout en étant conscient de la tension qui peut parfois exister entre cet impératif environnemental et le souci d offrir du logement financièrement abordable, le présent PLH retient également comme orientation prioritaire de favoriser l atteinte d objectifs environnementaux ambitieux (= orientation 7) en cohérence avec l adoption récente du Plan Climat Energie Territorial (PCET) par la communauté d agglomération et la volonté politique de constituer «un territoire éco-industriel». Au-delà de la reconduction des éco-conditions incitatives et anticipatives sur les opérations subventionnées par la collectivité, une priorité du nouveau PLH sera l atteinte effective des objectifs ambitieux de rénovation énergétique du parc de logements fixés au niveau régional dans le cadre du Plan Bâtiment Durable engagé par la Franche-comté en tant que région pilote en la matière, avec l opportunité de s appuyer sur les nouveaux outils d intervention mis récemment en place par l Etat au titre également d un Plan national de Rénovation Energétique pou l Habitat (PREH). Il s agit en effet d améliorer des résultats quantitatifs effectifs mais encore trop au regard des moyens disponibles. Ce plan local comportera une forte dimension sociale de lutte contre la précarité énergétique, avec également une visée économique plus large d incitation à la réalisation de travaux auprès de différentes catégories de maîtres d ouvrages n arrivant pas aujourd hui à concrétiser cette décision (syndicat de copropriétés, propriétaires occupants modestes, propriétaires bailleurs, ). Voir les actions 7.15 à 7.16 correspondantes à cette orientation dans le programme
Accompagner et appuyer les politiques sociales du Conseil général du Doubs et de l Etat en faveur de l hébergement/du logement adapté des ménages en difficultés économiques et sociales, ainsi que celles relatives au vieillissement de la population Sur le volet de l offre locale d hébergement et/ou de logement adapté pour les ménages en incapacité d accéder à un logement autonome, les compléments à apporter identifiés dans le précédent PLH ont été en grande partie concrétisés : ouverture d une structure dédiée aux femmes victimes de violence, ouverture d un abri de nuit, ouverture d une maison-relais, et démarrage du chantier d une résidence accueil en capacité d accueillir des ménages présentant des problématiques psychiques. A cet instar, l appui à la mise en œuvre des actions portées par le Conseil Général et l Etat sur le territoire communautaire au titre du PDALPD adopté en 2012 constitue également une priorité du nouveau PLH 2014-2019 (=orientation 8). En concertation avec les acteurs locaux, certains besoins supplémentaires ont pu être identifiés en faveur notamment des jeunes sans ressources et des personnes en souffrance psychiques, que le nouveau PLH intègre à ses objectifs afin d accompagner les structures porteuses de projets en la matière dans leur concrétisation. Le programme d action du PLH prévoit par ailleurs de favoriser la production d une offre locative sociale de logements adaptés à certains ménages dont l accueil en logements collectifs est problématique, ainsi que la réhabilitation en partenariat avec les bailleurs concernés - du parc spécifique déjà existant en capacité de répondre à cet enjeu (= orientation 8). Autre enjeu majeur à l échelle nationale, la problématique relative au vieillissement de la population touche particulièrement le territoire communautaire. Le nouveau PLH retient, toujours en lien avec la politique du Conseil Général, de donner la priorité aux actions en faveur du maintien à domicile, ainsi qu au développement d une offre mieux adaptée aux ménages ne relevant pas d une prise en charge en EHPAD, dont l offre s est quand à elle notablement étoffée ces dernières années 10. Voir les actions 8.17 à 8.19 correspondantes à cette orientation dans le programme 10 Ce rattrapage était un des objectifs du précédent PLH
Récapitulatif des orientations générales pour le nouveau PLH Renforcer le niveau de gouvernance communautaire et l animation partenariale du PLH Atteindre le niveau moyen de production nécessaire à la stabilité démographique de l agglomération Faciliter la production de logements ««abordables» Favoriser la qualité des projets Prévenir la déqualification du parc privé ancien Poursuivre la rénovation urbaine des principaux quartiers d habitat social Accélérer la transition énergétique et prévenir la précarité énergétique Appuyer la mise en œuvre locale du PDALPD A travers ce nouveau PLH, la communauté d agglomération invite évidemment tous ses partenaires à se mobiliser collectivement autour du «challenge» de la concrétisation de ces orientations importantes contribuant à faire du Pays de Montbéliard un territoire plus attractif et plus solidaire.