Gestion technique de l immobilier d entreprise Pascal Hendrickx Jean Perret Groupe Eyrolles 2003 ISBN 2-212-11251-3
Table des matières Introduction 1 Chapitre 1 PARTIE 1 ÉMERGENCE D UNE VÉRITABLE DISCIPLINE THÉORIE ET CONCEPTS Évolution d un statut d activité marginale vers celui d une véritable discipline 7 1.1 Fonctions de la gestion du patrimoine immobilier 7 1.2 Facteurs de prise de conscience de l importance des activités relatives à la gestion technique immobilière 11 1.3 Principes de construction de la discipline 13 1.4 Premiers travaux à mener pour établir la discipline 15 1.5 Pistes de recherche pour l avenir 17 Chapitre 2 Différentes composantes techniques d une méthode rationalisée 21 2.1 Une approche nouvelle du bâtiment : fonctions - ouvrages - composants - matériaux 21 2.1.1 Les fonctions 22 2.1.2 Les ouvrages ou équipements 24 2.1.3 Les composants ou constituants 26 2.2 Définition d une politique et d un programme 28 2.3 Prise en compte du type de patrimoine 29 2.3.1 Considérations permettant d aborder l organisation de la gestion 29 2.3.2 Rôle du patrimoine 30 2.3.3 Participation du patrimoine à l activité de l entité 30 2.3.4 Adéquation activités - patrimoine 31 2.3.5 Les caractéristiques du patrimoine 31 2.4 Prise en compte économique 33 2.4.1 Comment chiffrer la mise en œuvre d une gestion technique de patrimoine? 33 2.4.2 Analyse des coûts de la gestion technique immobilière 37
VI Table des matières 2.5 Retour d informations 39 2.5.1 L aspect sécurité 40 2.5.2 L aspect technique 40 2.5.3 L aspect financier 41 2.5.4 L aspect commercial 41 PARTIE 2 ÉVOLUTION DE LA DISCIPLINE ET PERSPECTIVES D AVENIR Chapitre 1 Les évolutions depuis 20 ans 45 1.1 Évolution du concept d entretien vers celui de la maintenance 45 1.2 Apport des méthodes industrielles à la maintenance immobilière 45 1.2.1 De la maintenance industrielle à la maintenance immobilière 46 1.2.2 De la maintenance immobilière à la maintenance industrielle 59 1.3 Apparition et développement des outils d aide à l exploitation 60 1.3.1 L informatisation de la gestion des bâtiments 61 1.3.2 Mise en place d un système d automatisation du bâtiment 67 1.4 Amélioration de la connaissance, de la pathologie et de l usure des bâtiments 70 1.4.1 Les causes de l usure 70 1.4.2 Causes du vieillissement naturel des matériaux 71 1.4.3 De l usure des matériaux à l usure des bâtiments 72 1.4.4 Pourquoi a-t-on besoin de connaître l état d usure d un patrimoine ou des ouvrages qui le composent? 72 1.4.5 État des ouvrages 73 Annexe Exemple de spécification de maintenabilité 75 A.1 Accessibilité 75 A.2 Repérage 78 A.3 Sécurité 78 A.4 Manutention 80 A.5 Standardisation 80 A.6 Marche en mode dégradé de fonctionnement 81 A.7 Aide à la maintenance 82 A.8 Aide à l exploitation 82
Table des matières VII Chapitre 2 Les perspectives d avenir 91 2.1 Les perspectives d avenir pour la conception, les fonctions et services associés, et les métiers du bâtiment 91 2.1.1 Conception - Analogie avec d autres biens de consommation 91 2.1.2 Les fonctions du bâtiment et les services associés 93 2.1.3 Les métiers du bâtiment 97 2.1.4 Conclusion : conception et maintenance : deux métiers complémentaires 99 2.2 Évolution des outils - outils d interprétation et d aide à la décision 101 2.2.1 Le constat 101 2.2.2 Les propositions de l époque 101 2.2.3 Les outils de la première génération 101 2.2.4 Les outils de la deuxième génération 102 2.2.5 Les outils de la troisième génération 103 2.2.6 Problématique de la durée de vie technique 105 2.3 Le Facility Management immobilier 106 2.3.1 L intégration de la fonction immobilière 107 2.3.2 Facility Management 108 2.4 La gestion technique, moyen de valorisation des patrimoines 109 2.4.1 L aspect financier du patrimoine 110 2.4.2 L aspect fonction du patrimoine 111 2.4.3 L aspect exploitation du patrimoine 112 PARTIE 3 MISE EN ŒUVRE OPÉRATIONNELLE DE L EXTERNALISATION Chapitre 1 Le secteur de l ingénierie en gestion technique immobilière 117 1.1 Historique 117 1.2 Typologie des bureaux d études spécialisés en gestion technique immobilière 118 1.2.1 Bureaux d études à dominante technique 118 1.2.2 Bureaux d études à dominante organisationnelle et économique 119 1.3 Types de missions proposées 119 1.3.1 Assistance à maîtrise d ouvrage en coût global 119 1.3.2 Expertise technique de bâtiments 120 1.3.3 Assistance technique et maîtrise d œuvre 120
VIII Table des matières 1.3.4 Ingénierie de l exploitation-maintenance 120 1.3.5 Assistance en gestion de patrimoine immobilier 121 1.4 Détail de missions types 121 1.5 Conclusion 122 Annexe : Exemple de mission d assistance au maître d ouvrage en exploitation et maintenance 123 Chapitre 2 Les formes de gestion technique déléguée 127 2.1 Gestion technique déléguée par entreprises séparées ou gestion technique déléguée partielle 127 2.2 Gestion technique déléguée multiservices 128 2.3 Conclusion 129 Chapitre 3 Mise en œuvre d un contrat d exploitation et de maintenance 133 3.1 Typologie des cahiers des charges 133 3.1.1 Pourquoi une typologie? 134 3.1.2 Qu est-ce qu une programmation? 134 3.1.3 Typologie des cahiers des charges par nature 136 3.1.4 Typologie des cahiers des charges par le contenu 137 3.2 Obligations contractuelles 138 3.2.1 Les clauses d état 138 3.2.2 Les servitudes logistiques 139 3.2.3 Les clauses de prix 140 3.2.4 Les clauses juridiques 140 3.2.5 Les clauses administratives 141 3.2.6 Les clauses techniques 142 3.3 Fonctions de négociation et de contrôle 143 Annexe 1 Exemple de cahier des charges d exploitation Maintenance avec obligation de résultat de type SLA 145 A.1 Introduction 145 A.2 Obligations et droits du client 148 A.3 Obligations du fournisseur 149 A.4 Spécifications de service 152 A.5 Gestion du contrat 165 Annexe 2 Tableaux SLA 175 Chapitre 4 Comparaison des méthodes de diagnostic 189 4.1 Le diagnostic sans référentiel «publié» 189 4.2 Le diagnostic avec réferentiel 189 4.3 Le diagnostic avec système de cotation 190
Table des matières IX 4.4 Le diagnostic appuyé sur l âge des ouvrages 192 4.5 Le diagnostic appuyé sur les opérations de maintenance à réaliser 193 Chapitre 5 Les méthodes reconnues 195 5.1 Méthode MERIP 195 5.1.1 But 195 5.1.2 Utilisateur 195 5.1.3 Domaine d application 195 5.1.4 Exposé général de la méthode 195 5.1.5 Supports de la méthode 198 5.2 Méthode EPIQR (Energy Performance, Indoor environment Quality, Retrofit) 198 5.3 Méthode SIMS (système d indicateurs de maintenance standardisés) 199 5.4 Méthode KMIS (Key Maintenance Indicators System) 200 5.4.1 Description de la méthodologie KMIS 200 5.4.2 Les critères examinés 201 5.4.3 L application informatique 202 5.5 Analyse comparative 202 Annexe Exemple de référentiel KMIS par un équipement particulier (centrale de traitement d air) 205 Chapitre 6 Les systèmes d information pour l immobilier 217 6.1 Qu est-ce qu un système d information - Généralités 217 6.2 Principales caractéristiques d un système d information 218 6.2.1 La gestion des données 218 6.2.2 Production de l information 218 6.2.3 Utilisation de l information 218 6.3 Comment concevoir un système d information? 219 6.3.1 Définir des priorités et essayer d estimer les évolutions nécessaires pour les besoins 219 6.3.2 Organisation et ressources nécessaires? 219 6.4 Le référentiel patrimoine 220 6.5 Les données 221 6.5.1 Les données alphanumériques 221 6.5.2 Les banques de données graphiques 222 6.6 Les précautions à prendre pour la mise en place d un système d information 224
X Table des matières Annexe Système d information : le contenu des bases de données pour la gestion technique immobilière 226 A.1 Exemples de structures et de contenus 226 A.2 Structure de principe 226 A.3 Présentation des données 227 PARTIE 4 CAS PRATIQUES MODÈLES DE DOCUMENTS Modèle 1A Fiche descriptive d un équipement 235 Modèle 1B Fiche descriptive d un immeuble 236 Modèle 1C Fiche descriptive d un local 237 Modèle 1D Fiche descriptive d un site 238 Modèle 2 Durée de vie 239 Modèle 3 Exemple d analyse AMDEC 249 Modèle 4 Analyse de type KMIS 265 Modèle 5A Diagnostic de gestion technique 282 Modèle 5B Fiche de cotation 289 Modèle 6A Définition de la norme NF X 60-010 293 Modèle 6B Exemple de répartition de charges 294 Conclusion 303 Glossaire 307 Bibliographie 315