Syndics, vous gérez un immeuble de moins de 10 ans Vous constatez un désordre de construction Cette brochure vous intéresse Document réalisé par les professionnels de l'immobilier, les assureurs, les différents acteurs de la construction et les consommateurs.
Ce document s adresse en priorité aux syndics de copropriétés pour faciliter la gestion des désordres qui peuvent apparaître sur des immeubles de moins de 10 ans. Il rappelle quelques règles essentielles et donne un certain nombre de conseils pratiques. Les déclarations et dossiers «sans suite» Près d une déclaration sur deux, faite au titre de la garantie dommages-ouvrage, ne donne pas lieu à indemnisation. Les quatre principaux motifs de classement «sans suite» par les assureurs sont: existence d un dommage qui n a pas le caractère décennal, extinction de la garantie en raison du dépassement des délais, défaut d entretien ou d'utilisation, désordres relevant du parfait achèvement. Or l ensemble des frais liés à des déclarations sans suite sont très importants pour les assureurs et, in fine, pour les copropriétaires: ces frais sont mutualisés et répercutés sur les contrats futurs, en particulier ceux que la copropriété pourrait être amenée à souscrire. Exemples de désordres garantis ou non au titre de l'assurance dommages-ouvrage q Non Garanti : fuite en terrasse issue de l'obstruction d'un chéneau par défaut d'entretien. q Garantie décennale : fuite en terrasse issue de décollement de relevés d'étanchéité. q Non Garanti : fissures non infiltrantes en façades à la jonction de deux matériaux. q Garantie décennale : fissures issues d'un tassement différentiel des fondations. q Non Garanti : décollement de peinture du plafond dans un hall en 4 e année après la réception. q Garantie décennale : fissuration et décollement du revêtement assurant l étanchéité de façade. Que devez-vous faire en cas de désordre? 1 RE ÉTPE Prenez les mesures conservatoires qui s imposent en gardant la preuve du dommage; Interrogez-vous pour connaître l'origine du désordre et ses causes. Essayez de regarder par exemple, si le désordre relève d un défaut de construction, d'un défaut d utilisation ou d'entretien 2 E ÉTPE Il s agit d un problème de construction. Vérifiez que l on se situe bien dans la période des garanties légales; La première année, prenez contact avec le promoteur qui, le plus souvent, aura mis en place un SV et pourra le faire intervenir; dans tous les cas, en première année, il existe une garantie de parfait achèvement (cf. encart); 3 E ÉTPE Selon les suites données par le promoteur, envisagez d établir une déclaration de sinistre ; En cas de désordres répétitifs, prenez contact avec l assureur pour étudier une procédure de déclaration adaptée. d un équipement. Si l on est face à un problème d équipement (fuite d'arrivée d'eau, ), il peut s'agir d un désordre relevant d'un contrat multirisques habitation; Prenez éventuellement l'avis d'un homme de l'art (architecte, bureau d'étude ). au-delà, sollicitez le promoteur en fonction de la durée du SV; En fonction de ces éléments, envisagez un rendez-vous sur place avec lui pour examiner la situation; Demandez au promoteur de prendre position rapidement; Si nécessaire, relancez-le par lettre recommandée avec accusé de réception. DE CLRTI ON DEMENGEMENT DUCRTON PERE ET FIL PRIS MELUN TOKYO 1 re année après la réception : garantie de parfait achèvement Lorsqu'un désordre apparaît dans l'année qui suit la réception de l'immeuble, adressez-vous en priorité au promoteur. Celui-ci appréciera, en fonction de la nature et de l'importance des dommages, la nécessité ou non de faire intervenir les entreprises concernées redevables du parfait achèvement. Vous pouvez recourir à l'assurance sous certaines conditions: gravité du désordre, ou, après avoir sollicité le promoteur, lorsque l entrepreneur concerné, redevable du parfait achèvement, mis en demeure de réparer une malfaçon, n a pas exécuté ses obligations. L assurance dommages-ouvrage : Cette assurance obligatoire bénéficie aux propriétaires successifs de l ouvrage. Elle prend en charge, dans des délais rapides, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale subis par l ouvrage. Elle prend effet après l'expiration du délai de parfait achèvement ou après la réception, si l entrepreneur n a pas exécuté ses obligations, après mise en demeure restée infructueuse. L'assurance dommages-ouvrage joue aussi, si l option facultative a été souscrite, pour les éléments d équipements dissociables. L obligation d assurance concerne les constructions neuves, mais aussi les travaux effectués sur des constructions existantes (modification, réhabilitation, réfection, etc.) dès lors qu ils sont susceptibles d engager la responsabilité décennale des intervenants. Parties communes / parties privatives Il faut distinguer si le désordre affecte les parties privatives ou une partie commune; dans le doute, reportez-vous au règlement de copropriété. ttention, un désordre qui se manifeste sur une partie privative peut provenir d'une partie commune et inversement. Que doit contenir votre dossier assurance construction? D les procès-verbaux de réception et le cas échéant, le PV de levée des réserves (réception à ne pas confondre avec la livraison); procurez-vous ces documents auprès du promoteur ou du précédent syndic; D la police d assurance dommages-ouvrage et ses éventuels avenants. Ces documents et les avenants sont à conserver pendant 15 ans au minimum. Si vous n avez pas ces documents, demandez cette information au notaireou au précédent syndic ; à défaut, reportez-vous à un acte de vente d un copropriétaire qui mentionne le nom de l'assureur et les références de la police d'assurance; D le dossier descriptif de l opération, appelé dossier des ouvrages exécutés (DOE), indispensable pour organiser l entretien et l exploitation de l'immeuble; D l historique des éventuelles déclarations de sinistres; D les documents d'entretien, les notices techniques, D l'information sur l'existence et la durée d'un SV du promoteur qui a vendu l'immeuble. l C l CL ES 1990 LES RCDES 1982 LES RCDES 1990 LE P LE P lfrmboisiere 1997 l FRMBOISIERE 2005 LE MONTGOM ERY 2005 POINCRE 2004 L M LES LES LES l CLIRIERE 1984 lfrmboisiere1997 POINCRE 2003 LES POINCRE 2004 CL l lcliriere 2002 l CL l CL LE MONTGOM ERY 2005 LE MONTGOMERY 2005 LE M L M L La déclaration de sinistre à l assureur dommages-ouvrage Il est recommandé de demander à l assureur le modèle de déclaration. La déclaration de sinistre doit comporter obligatoirement et au minimum les éléments suivants: numéro de contrat et, le cas échéant, celui de l avenant, nom et adresse du propriétaire de la construction, adresse de la construction, date de réception, date de première occupation des locaux, date d apparition des dommages ainsi que leur description et leur localisation. Elle doit être accompagnée, de préférence, de tout document de nature à établir la réalité du dommage, ainsi que sa nature, sa localisation et son importance: devis, photographies, constat d huissier, rapport de l'homme de l'art, etc.; le cas échéant, de toute information sur les mesures d urgence qui ont été prises. La déclaration doit être remise contre récépissé ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Vérifiez que l'assureur traite la déclaration dans les délais impartis.
Les bonnes pratiques Entretenir l'immeuble L absence d entretien des bâtiments et des équipements peut en faire supporter la charge financière par les copropriétaires et engager leur responsabilité ainsi que celle du syndic s'il n'a pas suivi une décision prise en ssemblée Générale des copropriétaires. Il vous appartient donc, en accord avec les copropriétaires de : - mettre en place les contrats d entretien obligatoires (exemple: ascenseurs ) ainsi que certains contrats d entretien non obligatoires, cependant indispensables (exemple : toitures terrasses ), - organiser l entretien et la maintenance des parties communes et des équipements communs et procéder à une inspection régulière des immeubles afin de détecter des désordres éventuels, - mettre en place un programme prévisionnel de travaux d entretien, - mettre en place un véritable carnet d entretien de l immeuble dépassant les seules exigences réglementaires et le tenir à jour. Suivre les dossiers - former, au sein de la société de gérance, une personne plus particulièrement chargée des dossiers assurance construction et des sinistres, - recueillir des informations sur les problèmes et dégradations rencontrés, - mettre en place une collecte de renseignements sur les désordres (nature, importance, fréquence, solutions, etc.), afin d améliorer, en interne, la gestion des sinistres, - en cas de vente d'un logement, indiquer au notaire les références des différentes polices et avenants en cours de validité, afin qu il les mentionne dans l acte, - en cas de changement de syndic, transmettre au nouveau syndic ou récupérer auprès de l'ancien syndic l historique du bâtiment (dont l'identité des architectes, bureaux d'études et entrepreneurs qui ont construit l'immeuble) ainsi que la collecte d'informations sur les désordres constatés. Sensibiliser les copropriétaires - informer les copropriétaires lors de la première ssemblée Générale des garanties accordées, des différents types d'assurance et modalités relatifs aux parties communes ou privatives : leur diffuser le document «Comment bien utiliser votre assurance dommages-ouvrage immeubles collectifs» de l gence Qualité Construction, leur expliquer l'intérêt et les limites de l'assurance construction, - les sensibiliser à la nécessité d'un entretien régulier et programmé et remplir un carnet d'entretien. gence Qualité Construction nov. 2005 ISBN : 2-908653-71-0 Conception : Sépia Studio Illustrations : Th. Bel Un renseignement? www.qualiteconstruction.com
Lexique Les acteurs gent d'assurance : personne qui représente une société d'assurance dans son secteur géographique. Elle engage celle-ci : - en vendant des contrats d'assurance à ses clients, - en recevant les cotisations et les déclarations de sinistre, - en versant des indemnités aux assurés à la suite d'un sinistre. ssureur : organisme (compagnie d'assurance, société d'assurance mutuelle, ) qui s'engage dans le contrat d'assurance, à fournir les prestations qui y sont prévues en cas de réalisation du risque. Contrôleur technique : organisme qui donne au maître d'ouvrage qui l'a missionné, des avis à la conception de l'ouvrage, en cours de chantier et au moment de la réception en fonction des missions qui lui sont confiées. Il est agréé par le Ministère chargé de la Construction. Courtier d'assurance : personne qui propose les contrats d'assurance de différentes sociétés. Elle représente ses clients, les conseille, négocie avec les sociétés d'assurance de son choix ou sélectionnées par ses clients, et les assiste pour le règlement des sinistres. Entreprises : professionnels qui réalisent les divers travaux pour le compte du maître d'ouvrage. Ingénieur conseil / technicien : personne qui fournit à ses clients une prestation intellectuelle (étude, conception, prescription) dans un domaine de technique de construction (bureau d'études de sol, bureau d'études techniques béton, thermicien, ) ; un ingénieur conseil est généralement spécialisé dans une technique donnée. Maître d œuvre / architecte : personne qui est chargée par le maître d ouvrage, pour sa compétence et suivant son marché, de concevoir l ouvrage, de diriger l exécution du ou des marchés de travaux conclus avec les entreprises et de proposer la réception et le règlement des travaux. Maître d ouvrage : personne physique ou morale pour le compte de laquelle les travaux ou ouvrages sont effectués ; le promoteur est le maître d ouvrage de la construction d un ensemble immobilier qui est vendu en copropriété. Marchand de biens : personne qui achète un bien immobilier en vue de le revendre, après l'avoir ou non rénové. Promoteur immobilier : personne physique ou morale qui prend l initiative de la réalisation d un ensemble immobilier et qui assume la responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l étude, l exécution et la mise à disposition du programme de construction. Ce programme peut être vendu en bloc ou par lots de copropriété. Syndic : gestionnaire d'immeubles en copropriété, mandaté par le syndicat des copropriétaires. La garantie de parfait achèvement : la copropriété bénéficie de la réparation de tous les désordres : - qui ont fait l objet de réserves lors de la réception, - qui, cachés à la réception, sont notifiés dans l'année qui la suit. La garantie de bon fonctionnement : pendant 2 ans minimum, après la réception, la copropriété bénéficie d'une garantie sur tous les éléments d équipement dissociables, c'est-à-dire ceux que l on peut enlever, démonter ou remplacer sans détériorer la construction : par exemple radiateurs, appareils sanitaires. Les différentes garanties utres définitions La garantie décennale : pendant 10 ans, à compter de la réception, la copropriété bénéficie d'une garantie sur les dommages qui compromettent la solidité de l ouvrage, empêchent son utilisation normale, ou affectent la solidité des équipements qui font corps avec le gros œuvre («équipements indissociables»). La loi oblige les constructeurs (promoteurs, entrepreneurs, architectes, contrôleurs techniques ) à souscrire une assurance décennale pour couvrir la garantie décennale. La livraison et la réception : la livraison s'effectue entre le promoteur et le syndic pour les parties communes, entre le promoteur et les copropriétaires pour les parties privatives. Elle n'est pas la réception. La réception qui s'effectue entre le promoteur qui a commandé la construction, le maître d œuvre et les entreprises qui ont construit le bâtiment, marque le point de départ des différentes garanties légales. La réception est matérialisée par un procès-verbal de réception signé entre le maître d ouvrage et les entreprises, et visé par la maîtrise d œuvre qui a dirigé les travaux. Ce procès-verbal décrit, le cas échéant, la nature des réserves et des travaux à exécuter, ainsi que leurs délais. Le Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE) est remis au notaire à l'issue des travaux et comprend les pièces suivantes : - documents généraux : liste des entreprises, liste des plans des ouvrages exécutés, tableau des surfaces exécutées, rapport final de contrôle technique ; - plans conformes à l exécution (plans de «récolement») ; - pièces écrites : descriptifs des ouvrages exécutés, notices techniques, notices de fonctionnement et d entretien, procès-verbaux des essais, attestations de garanties, etc. Document réalisé par les professionnels de l'immobilier, les assureurs, les différents acteurs de la construction et les consommateurs.
Entretien des copropriétés Le carnet d entretien Le carnet d entretien des copropriétés (décret n 2001-477 du 30 mai 2001, JO du 3 juin 2001) mentionne les informations suivantes : - l adresse de l immeuble pour lequel il est établi, - l identité du syndic en exercice, - les références des contrats d assurance de l immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les dates d échéance des contrats. Il indique également : - l année de réalisation des travaux importants (ravalement de façades, réfection des toitures, remplacement de l ascenseur, de la chaudière ou des canalisations), ainsi que l identité des entreprises ayant réalisé ces travaux, - la référence des contrats d assurance dommages-ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours (nota : en cas de changement de gestionnaire, transmettre la police et ses éventuels avenants à son successeur), - les références des contrats d entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d échéance de ces contrats, - l échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l assemblée générale des copropriétaires. Il peut en outre, sur décision de l assemblée des copropriétaires, prévoir des informations complémentaires portant sur l immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées. Le programme d entretien gence Qualité Construction nov. 2005 ISBN : 2-908653-71-0 Conception : Sépia Studio Illustrations : Th. Bel Pour vous faciliter l'établissement du programme d'entretien, vous pouvez prendre connaissance du "guide pour l'élaboration de notices de surveillance et d'entretien des immeubles collectifs de logements ou de bureaux" publié par l'fnor (référence FD P 05-101) de septembre 2003. Ce guide a pour objet de faciliter la rédaction de notices ou programmes d entretien pour les immeubles collectifs, les maisons individuelles et le secteur tertiaire. Il énumère les opérations de surveillance et d entretien des différents ouvrages, précise leur périodicité souhaitable, rappelle la nécessité éventuelle de faire appel à un professionnel. In fine, ce guide informe des risques de désordres encourus en cas de défaut d entretien (fissuration, infiltration, corrosion, baisse de performances, présence d humidité, dégradations ). Un renseignement? www.qualiteconstruction.com