Colloque Les nouveaux enjeux et défis du marché de l immobilier Montréal, le 7 mai 2012 Centre CDP Capital Gestion des risques, développement durable et approche cycle de vie : quels impacts pour les investisseurs et les financiers en immobilier ANDRÉE DE SERRES, PH.D. PROFESSEURE ET TITULAIRE CHAIRE IVANHOÉ CAMBRIDGE ALAIN COËN, PH.D. PROFESSEUR, DÉPARTEMENT DE FINANCE ESG UQAM
Plan 1 2 3 4 Introduction Brève description de la Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier ESG UQAM Le programme recherche Axe 3 : Gestion des risques, cycle de vie et ingénierie contractuelle 3 5 Exemples et applications dans l industrie 6 7 Axe 4 : Évaluation, finance et investissement en immobilier Conclusion : vers une approche globale et systémique
Un générateur de savoir Double mandat : 1. Développement d instruments cognitifs stratégiques et de compétences surtout dans les créneaux industriel et commercial. 2. Plateforme d échange entre chercheurs universitaires, étudiants, professionnels et experts de l industrie dans le but de développer de la connaissance dans le domaine de l immobilier. Programme de recherche Axe 1 - Immobilier, entreprise et gestion stratégique Axe 2 Immobilier, société et développement urbain durable Axe 3 Gestion des risques, cycle de vie et ingénierie contractuelle Axe 4 Évaluation, finance et investissement en immobilier http://www.ivanhoecambridge.uqam.ca/
Partenaire principal La Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier est supportée et accompagnée depuis 1995 par Ivanhoé Cambridge, filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec. Partenaires académiques Fondation Palladio pour la formation, la recherche et le rayonnement de l industrie immobilière sous l égide de la Fondation de France. CIRAIG (Centre interuniversitaire de recherche sur le cycle de vie des produits, procédés et services ) Fondé en 2001 sur l initiative de l École Polytechnique (Montréal), le CIRAIG a comme objectif de favoriser l émergence d innovations en matière d analyse cycle de vie (ACV) et de gestion cycle de vie (GCV).
Axe 3 : Gestion des risques, cycle de vie et ingénierie contractuelle Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Principe «On ne résout pas un problème avec les modes de pensée qui l ont engendré.» Albert Einstein Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Les défis en recherche Mieux comprendre les effets d entrainement et les effets domino Développer une approche, multidisciplinaire, systémique et globale Intégrant les concepts de systèmes, flux, vulnérabilité, résilience Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Exemple: crise immobilière et effet domino Prêts douteux à des emprunteurs vulnérables aux risques économiques Construction douteuse Immeubles vulnérables aux risques naturels et industriels Titrisation et transfert au marché Crise financière Détresse sociale Pertes et faillites (individus, faillites, villes et États) Impacts sur les bons payeurs
Le cercle vicieux de la déresponsabilisation face aux bâtiments durables Adapté de SCFG (2000), SCFG Towards Sustainability: a Strategy for the Construction Industry, Sustainable ConstructionFocus Group, Construction Confederation, CIP Ltd, Londres. Cité par Rapson, Shiers, Roberts et Keepi (2007 Constructeurs Nous savons construire des bâtiments durables, mais les promoteurs ne nous le demandent pas Et l usager? Promoteurs «Nous développerions des bâtiments durables, mais lesinvestisseurs n en paieront pas le prix Investisseurs Nous voudrions financer des bâtiments durables, mais il n y a pas de demande Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Demande pour des bâtiments durables Le contexte Demande forte et nouvelle pour une économie plus respectueuse du développement durable et pour une responsabilité sociale accrue des entreprises Impacts et effets d entrainement sur les propriétaires d immeubles sur les locataires sur tous les acteurs et les intermédiaires de la chaîne d intermédiation en immobilier Évaluateurs, préteurs, assureurs, notaires et avocats, courtiers, conseillers, etc. Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Défis en recherche : le développement d outils et méthodes our les promoteurs, gestionnaires et les propriétaires d immeubles 1 Guides de divulgation de bonnes pratiques pour le secteur immobilier 2 Approche cycle de vie 3 Analyse cycle de vie (ACV) 4 Outils et méthodes pour évaluer les impacts des matériaux et de la consommation d énergie des immeubles Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Divulgation des pratiques But : stimuler l innovation en incitant les entreprises à divulguer Développement de guides Global Reporting Initiative (GRI) Pour les entreprises du secteur «Construction et immobilier» http://www.globalreporting.org/reportingframework/sectorsupplements/constructionandrealest ate/#cress2 «What is the Construction and Real Estate Sector Supplement? The Supplement is a version of the G3.1 Guidelines tailored for the Construction and Real Estate sector. The G3.1 Guidelines are to be used by organizations for measuring and reporting on the economic, environmental, social, and governance dimensions of their activities, products, and services.» Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Étude de faisabilité Approbation Conception Approbation Financement Approbation Approvisionnement Construction Mise en opération et Exploitation Entretien Destruction ou recyclage Déclenchement Conception et planification Construction Opération Fin Le cycle de vie d un actif immobilier Dégroupement en phase Source: Adapté du Guide de l Ontario, 2010
Le concept cycle de vie d un projet Processus de gestion des risques Identification, évaluation, gestion Gestion des risques plus fine Mise au point d outils Matrice d identification et d évaluation des risques Charte Meilleure attribution des contrat Transfert et assurance de risques précis Regroupement des phases Développement de l ingénierie contractuelle
Analyse cycle de vie Source : CIRAIG : http://www.ciraig.org/fr/pensee.html L initiative cycle de vie est un partenariat international initié en 2002 par le Programme L Initiative des Nations cycle de unies vie est pour un l Environnement partenariat international initié en 2002 par le Programme des (PNUE) et la Société de toxicologie et de Nations unies pour l Environnement (PNUE) et la Société Chimie de environnementale toxicologie et de Chimie (SECTAC) pour la environnementale mise pratique (SECTAC) du concept pour la cycle mise de en vie. pratique du concept cycle de vie. Déclaration de Malmö, 2000 Déclaration Sommet de mondial Malmö, sur 2000 le développement Sommet durable mondial de Johannesburg, sur le développement 2002 durable de Johannesburg, 2002 Le Le PNUE PNUE fait fait la promotion la promotion des considérations des considérations environnementales intégrées intégrées aux politiques aux politiques économiques des des États. États. Le Le SETAC SETAC est est une une référence référence dans l univers dans l univers des analyses, des analyses, évaluations évaluations et gestion et cycle gestion de vie. cycle de vie. L ACV est une méthode multicritères d évaluation des impacts environnementaux d un produit, d un service, d un procédé, d une politique, etc. sur l ensemble de son cycle de production et consommation/usage. Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier Source : CIRAIG, 2008
Développement durable et cycle de vie d un immeuble Exploitation Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Des certifications pour chaque phase du cycle de vie d un projet : l outillage analyse cycle de vie Phases du cycle de vie de l actif immobilier Certifications, éco indicateurs et outils pour les bâtiments durables Conception Financement Construction Démarrage Exploitation Entretien Rénovation Démolition Recyclage des matériaux Réaffection de l usage LEED, platine, or, argent, bronze.. BOMA BESt ISO 14000, 14125 ENERGY STAR BREAM, Green Globes BREEAM Greenstar GASBEE DGNB DEP FDES Bees Athena Construction EQER Green Globes BREEAM GBC Minnesota Design Guidelines Elodie Izuba Simapro
Avantages des bâtiments durables Avantages pour les occupants Augmentation de la productivité de la main d oeuvre Choix de vie : sentiment de vivre de façon responsable Baisse des charges d exploitation Diminution du risque de mise en conformité (et des coûts occasionnés) Diminution du risque de crise des prix de l énergie Meilleure image de la société auprès des investisseurs ISR Avantages pour les investisseurs/propriétaires Image RSE Propriétaires de choix Mieux préparés à l avenir Processus plus efficace grâce au système de planification Moindre impact sur la valeur de l actif Avantages sur le plan du développement durable Questions environnementales/sociales (Ex changement climatique) Qualité de vie (conscience morale) Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Le pavillon des Sciences biologiques de l UQAM LEED Argent Le 4 septembre 2007 «Le US Green Building Council vient de confirmer qu'il accorde au pavillon des Sciences biologiques de l'uqam la très prestigieuse certification LEED Argent (Leadership in Energy and Environmental Design), décernée aux bâtiments «verts». «Situé au 141, avenue du Président-Kennedy ce pavillon, dont la partie la plus élevée compte 11 étages dont 9 en surface, est en forme de spirale et intègre une serre de recherche. Exploitant le thème de la transparence, sa façade de verre coloré réfère à la structure spiralée de l'adn. Le pavillon abrite notamment le Département des sciences biologiques, les directions de programmes en biologie, le Module de biologie, divers laboratoires, centres, groupes et chaires de recherche, une animalerie et des associations et regroupements d'étudiants. Pavillon des Sciences biologiques Photo : Michel Brunelle http://www.uqam.ca/nouvelles/2007/07-270.htm Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Eight Avenue Place, Calgary Édifice de 49 étages au cœur de Calgary, Pré certification LEED Platine (USGBC Pré certification LEED-CS Or du U.S. Green Building Council. Caractéristiques utilisation de techniques de distribution de chaleur qui contribuent à diminuer les coûts de construction et d exploitation, tout en améliorant le confort thermique des occupants ; installation d un système de gestion et d un poste de commandes à la fine pointe pour mesurer et gérer la consommation d énergie et les demandes des occupants en matière de confort ; utilisation de l air extérieur (à certaines températures) pour rafraîchir l immeuble ; réduction de la consommation d eau grâce à l emploi, entre autres, d urinoirs à très faible débit ; 300 places de stationnement à vélo avec douches à proximité ; utilisation de fluides frigorigènes écologiques ; toit vert couvrant 30 000 pieds carrés. Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Chaire SITQ d immobilier Axe 4 : Évaluation, financement et investissement
Le cycle de vie et flux de capitaux de l actif immobilier: impacts sur le financement Flux de capitaux Cycle de déboursés des capitaux Cycle d investissement des capitaux Années 0 1 2 3 4 5 6 7 8 10 20 40 60 Production de flux de liquidité par le projet Conception Construction Démarrage Exploitation Démolition ou recyclage? Impacts positifs Financement Extraction plus spécialisé des phases de des construction matériaux et de rénovation Meilleure segmentation de la phase d exploitation : facilite l entrée des investisseurs et des REITS
Nouvel attrait des investisseurs institutionnels pour le classes d actifs en immobilier Importants flux de capitaux des investisseurs institutionnels Changement de stratégie chez les investisseurs institutionnels suite à la crise Nouvelle répartition entre les classes d actifs afin de mieux gérer les risques de portefeuille Attractivité accrue des actifs réels : immobiliers, infrastructures, agricoles, matières premières Appariement naturel avec l horizon long terme des investissements en immobilier, la durabilité de leurs actifs malgré certains doutes sur leur rentabilité Conséquences Concurrence intense pour les actifs de qualités Globalisation des marchés et des capitaux Diversifications géographique Nécessité de développer des compétences Pour la rapidité et l efficacité de la prise de décision Pour l actualisation des méthodes d évaluation des actifs réels et moins liquides
Comment? Le développement d outils et méthodes Pour les investisseurs, assureurs et créanciers du secteur immobilier 1 2 3 4 Adhésion à des principes : UNEPFI, Pacte Mondial, PRI, etc. Principes d investissement responsable Guides de divulgation de bonnes pratiques Guides de divulgation de bonnes pratiques pour le secteur immobilier 5 6 Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier Your Logo
Le bâtiment durable De nouveaux défis pour les promoteurs et les investisseurs en immobilier Au fur et à mesure que les acteurs apprennent à concevoir et construire des bâtiments durables Enclenchement d un processus d imitation et d entrainement Nouvelle source de concurrence et de création de valeur Un processus dynamique de changement Chaire SITQ d immobilier
Perspective des usagers Des études montrent que les locataires privés et publics souhaitent de plus en plus occuper des locaux qui affichent une meilleure performance environnementale et qui disposent de meilleurs équipements sociaux. que le DD exercera, selon les locataires, une influence majeure sur l immobilier d entreprise dans les deux prochaines années et qu ils investiraient au moins 1% de plus des loyers encaissés dans des espaces plus durables. Source Ben Breslau, Sustainability in the Corporate Real Estate Industry: Perceptions and Trends (Développement durable dans le secteur de l immobilier d entreprises : points de vue et tendances), Rapport électronique Jones Lang LaSalle, décembre 2007. Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Perspective d un important usager : le gouvernement canadien l Rapport Planning for a Sustainable Future Une des mesures clé est entrée en vigueur en avril 2012 Les nouvelles constructions et les projets de location ou de rénovation majeurs devront être de niveau LEED NC Gold ou Green Globes Design 3 Globes. Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Conclusion Les défis en et enjeux en recherche Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Défis en recherche appliquée Mieux comprendre les processus de changement Développer une approche globale et systémique combinant le DD, une perspective cycle de vie et une vision systémique de l évolution de l actif immobilier Interdépendance entre infrastructures, immobiliers, systèmes urbains et l environnement Meilleure prise en considération des enjeux démographiques Élargir l unité d analyse Frontières et limites des projets de plus en plus flous Immeuble, projet, quartier, ville, etc. Mieux comprendre les enjeux et mieux prévoir, gérer ou mitiger les impacts pouvant affecter son usage et sa valeur dans le temps. Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Un pas vers une approche plus systémique de la gestion des risques en immobilier Intérêt pour les outils d évaluation Prenant en compte le cycle de vie des projets Les facteurs ESG sur la valeur des actifs financiers Accent sur la valeur à long terme Incidences et ajustements sur le financement des immeubles sur l assurabilité et les coûts d assurance sur la valorisation des actifs au point de vue investissement Chaire Ivanhoé Cambridge d immobilier
Innovations chez les investisseurs institutionnels Chaire SITQ d immobilier
Exemples: Hermes Real Estate (R-U) Développement d une série d indicateurs : des notations de la performance énergétique une évaluation du risque d inondation un outil de notation du recyclage un système de notation du développement durable. Mesure globale : attribution d une note numérique à chaque immeuble en fonction de plusieurs critères de développement durable.
Exemple : The Sustainable Investment Research Institute (SIRIS) (Australie) «dedicated, specialist research group, providing sustainability and governance investment research and investment product manufacture.» http://www.siris.com.au/index.html Développement d une gamme d outils analytiques ESG propres à l immobilier dans le but d évaluer et mettre l accent sur la performance durable du secteur australien des sociétés d investissement immobilier (REIT Real Estate Investment Trust).
Exemple : Land Securities La plus importante fiducie de placements immobiliers du Royaume- Uni, détenant un imposant portefeuille d immeubles commerciaux à Londres et dans de nombreuses autres villes du R.-U. Partenaire de Cadillac Fairview Fixation d objectifs mesurables spécifiques pour leurs nouveaux aménagements et leurs portefeuilles immobiliers actuels Notation BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) de «très satisfaisant» ou mieux une production de CO2 de 20% inférieure aux limites fixées par les réglementations un bois de construction à 100% durable d ici 2010 des matériaux recyclés à 20% et la réutilisation et le recyclage des déchets de démolition et de construction de 80% à 90% d ici 2010.
Fixation d objectifs mesurables spécifiques pour les nouveaux aménagements et les portefeuilles immobiliers actuels par CalPERS, Hermes Real Estate, Kennedy AssociatesAssociates, Land Securities, Lend Lease Investment Management, Investa, PRUPIM Et autres