d activité rapport 2012
sommaire Éditorial du Président...4 Le mot du Directeur Général...5 Chiffres clés : patrimoine...6 Chiffres clés : gestion locative...7 Chiffres clés : ressources humaines...8 Chiffres clés : finances...9 Gouvernance...10 Présentation...11 Cartographie du patrimoine des sociétés...12 Cartographie du patrimoine par pôle de gestion...14 L OGIF : L OFFRE LOCATIVE DE RÉFÉRENCE DU LOGEMENT INTERMÉDIAIRE...15 2 Produire une offre locative de qualité dans un marché sous tension...16 Mener une politique de modernisation ambitieuse...18 Préserver un environnement où il fait bon vivre...20 L OGIF : DES SERVICES NOUVEAUX POUR NOS LOCATAIRES...21 Communiquer et s ouvrir vers l extérieur...22 Être à l écoute...24 Accompagner nos locataires...26 L OGIF : DES ÉQUIPES SOUDÉES, ENGAGÉES, PROFESSIONNELLES...27 Soutenir l engagement de nos collaborateurs...28 Impliquer les collaborateurs dans la démarche qualité...30 Renforcer la coopération des équipes...32 L OGIF : UNE SITUATION FINANCIÈRE SOLIDE...33
8/10 rue Blaise Pascal - Houilles (78) 3 79/101 rue des Guillaumes - Noisy-le-Sec (93) 344 avenue d Argenteuil - Asnières-sur-Seine (92)
editorial du président Michel Clair, Président du conseil d administration 4 Dans un rapport publié en 2011, vous constatiez «une grave crise du logement» qui concerne les salariés des entreprises de la région parisienne. Quelle est votre analyse de la situation? La crise du logement est très spécifique à l Ile-de-France. C est un problème qui n est pas prêt d être résolu car il est dû à l insuffisance de la construction depuis 30 ans : selon les années il manque entre 10 000 et 30 000 logements pour répondre aux besoins et ces insuffisances se cumulent. Dans un marché déséquilibré, l ajustement se fait par les prix à la location comme à l acquisition. En conséquence, le coût élevé du logement entame la compétitivité des entreprises de la région parisienne dont les salariés consacrent une part trop importante de leurs revenus à se loger. Si on n arrive pas rapidement à développer la construction, notamment de logements intermédiaires, la tension du marché peut encore se prolonger durant une vingtaine d années au moins. Astria a pour vocation de loger les salariés des entreprises qui lui font confiance. Dans le contexte tendu de l Ile-de-France quelle est sa stratégie de développement? Astria concentre l essentiel de ses moyens dédiés à la construction sur la région parisienne. Nous privilégions nos filiales par des augmentations de capital et à travers les prêts 1%, notamment pour toutes les opérations PLS engagées par l OGIF. Astria va engager un cycle de développement très intense. En trois ans, avec une production annuelle de 2 000 logements, le rythme de construction va doubler pour l ensemble du groupe. Cet objectif va nécessiter un effort financier considérable et la recherche active d opportunités foncières. Après une période de confortation financière des filiales, et une remise à niveau de la qualité du patrimoine, le groupe est prêt pour se développer. Dans cette stratégie de développement, quel est le rôle de l OGIF? Le logement intermédiaire est un véritable produit de niche écologique : il a sa place dans des environnements urbains caractérisés par leur facilité d accès et par la qualité de leurs services publics et privés. Dans ces localisations, la demande est forte et les loyers élevés. Développer un patrimoine de logements à loyer intermédiaire a, dans ces conditions, tout son sens. Une quarantaine de communes de la région parisienne répondent à ces critères et souhaitent diversifier leur offre de logements. L OGIF, dont l objectif est de produire plus de 400 logements par an, a les moyens financiers pour se développer et peut concentrer son développement sur les communes qui répondent à ces critères. Ne faudrait-il pas aussi développer la notoriété du logement intermédiaire? Il est vrai que le logement intermédiaire est mal connu. Comme il y a très peu d acteurs sur ce créneau immobilier, le rôle de l OGIF est central et précieux d autant plus qu il a la capacité de proposer des logements attrayants répondant aux besoins des entreprises et des communes. Les pouvoirs publics ont annoncé la création à l été d un statut réglementaire et fiscal du logement intermédiaire. Ce statut, nous en attendons beaucoup pour renforcer notre action dans ce segment qui est une étape essentielle du parcours résidentiel des salariés.
le mot du directeur Antoine Pinel, directeur général Quelle est la place de l OGIF dans le groupe Astria? L OGIF est filiale d Astria et se positionne résolument sur le marché du logement locatif intermédiaire. Les logements de l OGIF sont destinés à loger des salariés dont les ressources sont trop élevées par rapport aux plafonds du logement social, mais insuffisantes pour les loyers du marché libre. D autres sociétés associées à l OGIF, SNR-SOGUIM et APEC Location, proposent également une offre diversifiée de logements intermédiaires. Ces sociétés œuvrent ensemble, avec des moyens humains et techniques identiques, pour développer le logement intermédiaire et proposer des services de qualité aux locataires. Durant les cinq dernières années, l OGIF a mis en œuvre sa politique de renforcement sur le segment logement intermédiaire. Comment cette démarche se traduit-elle dans la stratégie patrimoniale? Depuis maintenant cinq ans, l OGIF comme les autres sociétes du groupe OGIF(SNR-SOGUIM) a mis en place une stratégie de renforcement sur ce segment qui se traduit par une plus grande qualité et par un plus grand nombre de logements intermédiaires en gestion. Pour cela, l OGIF a vendu du patrimoine ne revêtant plus le caractère intermédiaire, démoli 458 logements dans le cadre du renouvellement urbain, acquis du patrimoine neuf et repris 366 logements auprès des SCI de l Oise. Nous menons en parallèle une politique active de travaux dont le but est de moderniser le patrimoine et renforcer son attractivité. Cette politique accompagne le développement qualitatif des quartiers dans lesquels l OGIF est implanté. Nous avons ralenti nos cessions en raison d une fiscalité pénalisante mise en place depuis le 1er janvier 2012, mais nous avons encore en projet la vente de 8 000 logements. Aujourd hui les sociétés du groupe OGIF rassemblent 31 584 logements. Cette politique active de cession/démolition/ acquisition se concrétise par une augmentation de 3,18 % du patrimoine du groupe. L OGIF se positionne sur la qualité de ses produits et aussi sur la qualité de service aux locataires. Qu est ce qui caractérise l OGIF en ce domaine? Nous avons procédé à une véritable mutation du service avec la volonté de développer la proximité avec nos locataires. Grâce à la démarche qualité, nous développons les meilleures pratiques avec dans notre ligne de mire la satisfaction clients. Et nous avons franchi une étape supplémentaire en développant notre volonté d ouverture envers nos locataires et une collaboration plus étroite avec les villes. Nous prenons le temps d écouter nos locataires en organisant de nombreuses réunions de concertation auxquelles nous associons les services des villes. Cette relation tripartite est primordiale pour gagner en satisfaction. La mutation du service se traduit aussi en termes d organisation. Nous avons informatisé nos bureaux d accueil, mis en place une plateforme électronique de gestion des équipements, numérisé les dossiers locataires. Il est nécessaire que nous communiquions encore davantage avec nos locataires et par des moyens plus modernes : messagerie, SMS, Extranet, etc. 2012 a été marquée aussi par une nouvelle organisation de notre accueil téléphonique qui nous permet d être plus performants dans nos réponses. L OGIF a lancé sa démarche qualité en 2010, a intégré les principes du développement durable et de la RSE dans sa stratégie. Quels en sont les impacts sur les équipes? La démarche qualité a changé notre approche et aujourd hui un changement de culture est en train de s opérer. La stratégie est concrète et partagée. Nos équipes sont soudées, engagées, et travaillent ensemble pour apporter une meilleure qualité de service. L OGIF est impliqué depuis 2011 dans une politique de développement durable qui intègre la Responsabilité Sociale de l Entreprise et cette démarche fédératrice est un formidable catalyseur des énergies. Elle contribue aussi à changer notre état d esprit et à mettre en place de nouvelles méthodes de travail. En 2013, nous allons nous appuyer sur les avancées de ces dernières années pour poursuivre et renforcer cette dynamique. 5
chiffres clés : patrimoine Nombre de logements gérés Nombre de logements gérés de 2010 à 2012 nombre de logements lancés Nombre de logements avec signature des ordres de service (OS) de 2010 à 2012 6 Entrées en gestion (constructions / acquisitions / fusions) Entrées en gestion (constructions neuves + acquisitions / améliorations + fusions / absorptions) de 2010 à 2012 Sorties de gestion (ventes / démolitions) Sorties de gestion (ventes de logements / démolitions) de 2010 à 2012 Évolution du patrimoine du groupe ogif de 2008 à 2013 (ogif - snr - soguim - apec location) 2008 2008 à 2013 2013 Nombre de logements au 1er janvier Cessions de logements Démolitions Acquisitions Reprises SCI -2 132-458 872 2 691 Nombre de logements au 1er janvier 30 611 Variation 973 (3,18%) 31 584
chiffres clés : gestion locative Nombre d attributions Nombre d entrées de 2010 à 2012 Nombre de sorties Nombre de sorties de 2010 à 2012 Taux de rotation Taux de rotation de 2010 à 2012 Taux de vacance commercialisable Taux de vacance commercialisable de 2010 à 2012 7 Taux de recouvrement des loyers Taux de recouvrement des loyers de 2010 à 2012
chiffres clés : ressources humaines effectif global (cdi) Effectif CDI au 1 er janvier 2013 8 Personnel administratif / employés d immeubles Effectif au 1 er janvier 2013 Proportion hommes / femmes Proportion hommes / femmes en CDI de 2010 à 2012 Personnel d immeubles Personnel administratif Femmes Hommes Formation professionnelle En % de la masse salariale
chiffres clés : finances Total bilan Total du bilan en M de 2010 à 2012 Chiffre d affaires (loyers + charges) Chiffre d affaires total en M de 2010 à 2012 Autofinancement net Autofinancement net en M de 2010 à 2012 Annuités financières Annuités financières en M de 2010 à 2012 9 Montant des investissements Montant des investissements en M de 2010 à 2012 Résultat net Résultat net en M de 2010 à 2012
gouvernance Président Président... Michel CLAIR Direction Générale Directeur Général... Antoine PINEL Directeur Général Adjoint/Directeur du Patrimoine... Corinne PIRLOT-FAGES Direction 10 Directeur Maîtrise d ouvrage... Franck DARSE Directeur Adjoint de la Maîtrise d ouvrage... Franz NAMIACH Directeur Contrôle de Gestion... Jean-Marie BERTIN Directeur Technique du Patrimoine Immobilier... Manuel LE GOFF Directeur des Ressources Humaines... Barbara GRIZELJ Directeur Qualité et du Développement Durable... Dominique BROSSARD Directeur Financier... Olivier DEBOST Directeur Aménagement et Développement Urbain... François DUQUESNOY Directeur Juridique... Frédéric MICHAUT Directeur Développement... Eric LASCROMPES Directeur Clientèle... Véronique RIGUIDEL Pôles de gestion Territoire Nord / Nord-Est... Laurent GOUDOUNEIX Territoire Est / Sud-Est... Patrick CEBULSKI Territoire Sud / Sud-Est... Dominique GUELFUCCI Territoire Ouest / Sud-Ouest... Daniel GUILLEMINET Territoire Nord / Nord-Ouest... Didier PASSAGA Territoire Oise... Virginie WEIMANN conseil d administration Michel CLAIR, Président ASTRIA, Représenté par Françoise COMTE-RICUR ASTRIA DEVELOPPEMENT, Représenté par François D HUART S. N. R., Représentée par Bernard FAGGIOLO Jean-Louis STEVENS Olivier FILLIETTE Alain PISANI
présentation Le groupe OGIF réunit aujourd hui plusieurs sociétés dont l OGIF, la plus importante en nombre de logements, la SNR, la SOGUIM et APEC LOCA- TION. Toutes filiales d Astria, elles sont les principales foncières de logements et ont vocation à apporter aux entreprises des logements de qualité à loyer maîtrisé. Un groupe qui se renforce sur le logement intermédiaire Au cours des cinq dernières années, le groupe OGIF a développé une stratégie patrimoniale fondée sur le logement intermédiaire et ciblée sur les classes moyennes : requalification du parc immobilier en maintenant une politique de travaux soutenue, vente à des organismes HLM d immeubles ne correspondant plus aux attentes de leur clientèle, développement d une offre de logements de qualité architecturale et environnementale. Cette stratégie s inscrit dans la politique d Astria de développement d une offre locative pour les salariés. Une activité qui intègre développement durable, responsabilité sociétale et qualité de service Les sociétés ont formalisé la démarche de développement durable en intégrant la dimension RSE (Responsabilité Sociale de l Entreprise) dans l ensemble des activités avec la prise en compte des attentes de toutes les parties prenantes : collectivités, locataires, collaborateurs. Le développement durable et la dimension RSE sont intégrés à la démarche d amélioration continue qui repose sur la norme qualité ISO 9001 pour laquelle l OGIF et la SNR ont obtenu la certification en 2010. L entreprise dispose ainsi d outils et d indicateurs qui lui permettent d analyser, d évaluer et de contrôler toutes les actions mises en place pour améliorer la qualité de service et pour contribuer à l objectif de développement durable. En 2012, elles ont poursuivi le travail d inventaire des actions conduites au titre du développement durable pour confirmer les fondamentaux de la démarche qui s inscrivent autour de 6 axes. Trois axes ont été particulièrement développés au cours de l année 2012 : préserver l environnement, répondre aux attentes des locataires, favoriser le développement professionnel et le bien-être des collaborateurs. 11 Francois D Huart, Directeur général d Astria Accroître notre capacité pour apporter des «solutions logement» aux salariés L État et l UESL (Union des entreprises et des salariés pour le logement) se sont engagés pour augmenter la production du secteur social et faciliter l accès au logement des salariés. Comment Astria se positionne dans ce mouvement? Il est important qu Astria soit en mesure d accompagner ce mouvement et de se positionner comme un acteur majeur en terme de développement : en Ile-de-France avec ses filiales et dans les grandes régions avec ses partenariats. Il s agit d accroître la capacité d Astria à apporter des «solutions logement» aux salariés et aux jeunes. En utilisant les synergies entre les métiers du Cil et celles des filiales immobilières, Astria propose des services et une offre locative diversifiée qui répond aux besoins du plus grand nombre de salariés. La priorité est de proposer de nouveaux logements via France habitation, OGIF et Domaxis, avec un objectif annuel de 2 000 logements à partir de 2013. Quelle est la place du logement intermédiaire dans l offre locative d Astria? Le logement intermédiaire répond à une demande dans les milieux urbains denses. Cette demande est simple : trouver un logement locatif à prix maîtrisé ( 20 à 25% inférieur aux loyers les plus élevés) sans baisse de qualité, bien au contraire. La volonté d Astria est donc bien que le groupe OGIF mette son savoir-faire et ses moyens au service du développement de toutes formes de logements intermédiaires avec une poursuite, voire une accélération, de sa politique de travaux et de développement.
présentation des sociétés (suite) Comparaison des loyers PLUS, PLS et LIBRES pour les locataires entrant en 2012 (valeur 2012) PLUS 2012 Zone 1 (le reste de l agglomération parisienne) Zone 1 bis (paris et proche couronne) 6,06 /m² 6,44 /m² PLS 2012 Zone A (le reste de l agglomération parisienne) Zone A bis (paris et proche couronne) 9,67 /m² 12,57 /m² OGIF 2012* le reste de l agglomération parisienne Loyer marché 1er Janvier 2012 (source OLAP) Grande couronne Petite couronne Paris OGIF SNR Apec Location SOGUIM cartographie du patrimoine des sociétés Paris 9,7 /m² 15,35 /m² * Il s agit d une moyenne réalisée à partir des logements conventionnés et des logements plus anciens déconventionnés. 13,8 /m² 17,2 /m² 23,4 /m² 12 75 PARIS TOTAUX Paris 2 ème 19 - - - 19 Paris 3 ème 78 - - - 78 Paris 10 ème 56 29 - - 85 Paris 11 ème 19 48 - - 67 Paris 12 ème 445 - - - 445 Paris 13 ème 156-59 17 232 Paris 14 ème 1 - - - 1 Paris 17 ème 72 - - - 72 Paris 18 ème 245 153 100-498 Paris 19 ème 428-60 80 568 Paris 20 ème 893 575 42-1 510 Nombre de logements 2 412 805 261 97 3 575 77 Seine-et-Marne TOTAUX chelles 1 - - - 1 claye-souilly 59 - - - 59 dammartin-en-goele 28 - - - 28 magny-le-hongre 26 - - - 26 noisiel 1 - - - 1 pontault-combault 413 - - - 413 torcy 21 - - - 21 villeparisis - 69 - - 69 Nombre de logements 549 69 - - 618 78 YVELINES TOTAUX AUBERGENVILLE 90 - - - 90 CARRIERES-SOUS-POISSY 233 - - - 233 CHATOU 630 73 - - 703 ELANCOURT 107 - - - 107 FONTENAY-LE-FLEURY - - - 20 20 GUYANCOURT 65 - - - 65 HOUILLES 60 - - - 60 LE CHESNAY 93 - - - 93 LES MUREAUX 183 - - - 183 MARLY-LE-ROI - 90 - - 90 MAUREPAS 108 - - - 108 POISSY 7 - - - 7 SARTROUVILLE 133 - - - 133 ST-CYR-L ECOLE - 48 - - 48 ST-GERMAIN-EN-LAYE 180 - - - 180 TRIEL-SUR-SEINE 1 75 - - 76 VELIZY-VILLACOUBLAY 193 - - - 193 VERSAILLES 96 60 84-240 VILLEPREUX - 29 - - 29 VIROFLAY 10 - - - 10 Nombre de logements 2 189 375 84 20 2 668 91 essonne TOTAUX athis-mons 1 - - - 1 bures-sur-yvette - - - 27 27 chilly-mazarin - - 45-45 egly 180 - - - 180 evry 1 - - - 1 gif-sur-yvette - 55 - - 55 juvisy-sur-orge - - 29-29 les ulis 528 - - - 528 massy 285 - - - 285 palaiseau 329 - - - 329 villebon-sur-yvette 20 - - - 20 villiers-le-bacle - 34 - - 34 wissous 10 - - - 10 Nombre de logements 1 354 89 74 27 1 544 92 Hauts-de-Seine TOTAUX asnieres-sur-seine 428-85 - 513 bagneux 342 - - - 342 bourg-la-reine 128 - - - 128 chatenay-malabry 124 - - - 124 chatillon 52 - - - 52 clamart 45 90 - - 135 clichy 305-50 - 355 colombes 1 - - - 1 courbevoie - 122 99 113 334 garches - - - 6 6 gennevilliers 463 - - - 463 issy-les-moulineaux 112 65 154-331 la garennes-colombes - 62 58-120 le plessis-robinson 331 - - - 331 levallois-perret 149-137 - 286 meudon - 25 - - 25 montrouge 29 209-90 328 nanterre 516 108 - - 624 neuilly-sur-seine 22 - - - 22 reuil-malmaison 356-192 71 619 saint-cloud 3 - - - 3 sceaux 33 - - - 33 sevres - - - 57 57 suresnes - 76 - - 76 ville d avray 12 - - - 12 villeneuve-la-garenne 389 - - - 389 Nombre de logements 3 840 757 775 337 5 709
93 Seine-Saint-Denis TOTAUX aubervilliers 802 31 - - 833 aulnay-sous-bois 606 - - - 606 bagnolet 91 - - - 91 bobigny 805 - - - 805 drancy 59 - - - 59 dugny 28 - - - 28 epinay-sur-seine 1402 50 - - 1 452 gagny 113 - - - 113 la courneuve 192 - - - 192 le blanc-mesnil 315 - - - 315 le pre-saint-gervais 73-69 - 142 les lilas 149 38-92 279 les pavillons-sous-bois 82 - - - 82 livry-gargan 169 24 - - 193 neuilly-plaisance 125 - - - 125 noisy-le-sec 24 - - - 24 pantin 709-189 - 898 pierrefitte 462 - - - 462 romainville 80 - - - 80 rosny-sous-bois 262 - - - 262 saint-ouen - 23 - - 23 saint-denis 626 128 - - 754 villepinte 40 - - - 40 villetaneuse 483 - - - 483 Nombre de logements 7 697 294 258 92 8 341 95 Val-d Oise TOTAUX argenteuil 455 - - - 455 bezons 171 - - - 171 cergy - 52 76-128 deuil-la-barre 170 - - - 170 garges-les-gonesse 598 - - - 598 le plessis-belleville - - 22-22 margency - - 40-40 pontoise 218 - - - 218 saint-gratien 114 - - - 114 sannois - - - 143 143 soisy-sous-montmorency 22 - - - 22 Nombre de logements 1 748 52 138 143 2 081 33 gironde TOTAUX pessac 54 - - - 54 Nombre de logements 54 0 0 0 54 38 isere TOTAUX grenoble - 42 - - 42 Nombre de logements 0 42 0 0 42 94 Val-de-Marne TOTAUX ablon-sur-seine - 18 - - 18 alfortville 90 - - - 90 boissy 52 - - - 52 bry-sur-marne - - 19-19 cachan 219-36 - 255 champigny-sur-marne 160 - - - 160 charenton-le-pont 60 - - - 60 chevilly-larue 20 - - - 20 creteil 655 127 - - 782 fresnes 161 - - - 161 gentilly - 114 - - 114 ivry-sur-seine 229 - - - 229 joinville-le-pont 36 - - - 36 le kremlin-bicetre - 32 - - 32 le perreux-sur-marne 187-66 - 253 le plessis-trevise 113 - - - 113 l hay-les-roses 1 188 - - - 1 188 maisons-alfort 295 - - - 295 nogent-sur-marne 19 - - - 19 orly 6 - - - 6 saint-maur-des-fosses - 16 - - 16 thiais 190 69 - - 259 villejuif 625 94 57-776 vitry-sur-seine 972 7 - - 979 Nombre de logements 5 277 477 178 0 5 932 3 575 2 668 5 709 2 081 78 95 75 92 91 1 544 93 94 60 oise TOTAUX beauvais - 20 - - 20 compiegne 57 27 - - 84 creil 93 - - - 93 nogent-sur-oise 60 - - - 60 senlis 219 - - - 219 Nombre de logements 429 47 0 0 476 69 rhone TOTAUX lyon - 248 69-317 tassin-la-demi-lune - 62 - - 62 villeurbanne - 165 - - 165 Nombre de logements 0 475 69 0 544 TOTAL Nombre de logements 25 549 3 482 1 837 716 8 341 5 932 77 618 Répartition de notre patrimoine 60 476 33 69 38 54 42 544 13
cartographie (suite) Répartition par pôle de gestion du patrimoine OGIF en ile-de-france 95 93 77 78 92 75 PG-01 PG-02 PG-03 PG-04 PG-05 PG-09 14 94 ADRESSES DES PôLES 91 Pôle de gestion 1 - Territoire Nord/Nord-Est Responsable de pôle : Laurent GOUDOUNEIX Adresse : Immeuble «Le Forum» 131/135, avenue Jean Jaurès 93300 AUBERVILLIERS Pôle de gestion 2 - Territoire Est/Sud-Est Responsable de pôle : Patrick CEBULSKI Adresse : 88, rue Robespierre 93100 MONTREUIL département de l oise (60) Pôle de gestion 3 - Territoire Sud/Sud-Est Responsable de pôle : Dominique GUELFUCCI Adresse : 88, rue Robespierre 93100 MONTREUIL Pôle de gestion 4 - Territoire Ouest/Sud-Ouest Responsable de pôle : Daniel GUILLEMINET Adresse : Tour EVE 1, Place du Sud 92806 PUTEAUX Pôle de gestion 5 - Territoire Nord/Nord-Ouest Responsable de pôle : Didier PASSAGE Adresse : Tour EVE 1, Place du Sud 92806 PUTEAUX Pôle de gestion 9 - Territoire Oise Responsable de pôle : Virginie WEIMANN 12, rue Etienne Dolet B.P.50302 60312 CREIL CEDEX
L OGIF : L OFFRE LOCATIVE DE 15 RÉFÉRENCE DU LOGEMENT INTERMÉDIAIRE Grâce à une politique dynamique de développement, l OGIF propose aujourd hui une offre locative de référence sur le segment du logement intermédiaire. Cette offre correspond aux besoins des locataires en matière de localisation et de qualité du patrimoine. Elle répond aussi aux attentes des Villes en termes de diversification de l offre de logements. Le développement du patrimoine de l OGIF s accompagne d une politique ambitieuse de requalification qui modernise le patrimoine et renforce son attractivité en veillant particulièrement à maintenir un cadre de vie agréable.
DOSSIER 1 L OGIF : L OFFRE LOCATIVE DE RÉFÉRENCE DU LOGEMENT INTERMÉDIAIRE Produire une offre locative de qualité dans un marché sous tension Comment proposer des logements de qualité sur le segment particulier du logement intermédiaire dans un contexte régional caractérisé par un marché sous tension? L OGIF met en œuvre des solutions diversifiées, qui lui permettent de relever le défi. La direction du développement, renforcée en 2012, pratique une politique de prospection qui lui permet de développer des acquisitions de foncier auprès des particuliers, des communes ou des aménageurs. En 2012, l OGIF a livré 171 logements et engagé 286 logements en favorisant la diversité d implantation autour de Paris : Nanterre (92), Rueil-Malmaison (92), Chatou (78), Neuilly-sur-Seine (92), Asnièressur-Seine (92), Houilles (78), Les Pavillons-sous-Bois (93), Pantin (93), Gagny (93), etc. La spécificité de l OGIF est de mettre en oeuvre tous les schémas possibles, des plus traditionnels (achat de terrain ) aux plus innovants (démembrement pour bénéficier de l usufruit sur une durée de 15 à 18 ans). 16 Les opérations mixtes en VEFA Ces opérations sont un des leviers de production que l OGIF actionne pour remplir ses objectifs de production. Ces logements achetés auprès de promoteurs favorisant la mixité sociale représentent environ 25 % de la production de l OGIF. Le renouvellement urbain L OGIF est doté d une structure d aménagement, la direction du développement urbain, qui a vocation à réaliser des opérations d aménagement dans son patrimoine. Dans le contexte du renouvellement urbain, l implantation du logement intermédiaire favorise le développement de la mixité sociale et contribue à l attractivité des communes. Dans ces opérations, 126 PLS ont été mis en chantiers en 2012 : Epinay-sur-Seine, avenue d Enghien: 96 PLS en cours dans une opération qui comptera un total de 132 PLS, 167 PLUS, 97 logements en accession et 68 en locatif libre L Hay-les-Roses, rue Charpentier : 30 PLS en cours dans une première tranche qui comprend aussi 38 PLUS et 46 logements en accession. Le développement de résidences existantes Quand cela est possible, l OGIF mobilise le foncier disponible dans son patrimoine. A Joinville-le-Pont (94), par exemple, l OGIF a construit 19 logements supplémentaires dans une résidence de 36 logements. Ces opérations de densification du patrimoine nécessitent au préalable un processus de concertation avec les locataires et les communes. Michel Teulet. Maire de Gagny, conseiller général de la Seine-Saint-Denis Travailler dans un esprit de dialogue et de partenariat Les acquisitions/ Améliorations L OGIF déploie progressivement une stratégie d acquisitions/améliorations, comme à Fresnes (94), Les Pavillons-sous-Bois (93) ou Ville d Avray (92). Quels sont les besoins spécifiques de la ville de Gagny en matière de logement? D ici 15 ans, nous aurons besoin de construire plus de 1 200 logements, dont 870 logements sociaux si la loi Dufflot est votée. Nous n avons pas le foncier disponible. Aussi, nous sommes en train de réviser le POS pour définir de nouvelles zones. Pour répondre à la demande, nous avons besoin d une offre large, du logement intermédiaire type PLS et destiné aux classes moyennes, au logement plus social. Notre objectif est de proposer une offre qui s inscrive dans une véritable mixité. Avec une centaine de logements, l OGIF est implanté depuis longtemps à Gagny. Qu attendez-vous d un bailleur tel que l OGIF? Concernant les constructions de logements ou les réhabilitations, la Ville a des exigences en matière de qualité : qualité de la construction, qualité de l architecture qui s intègre bien dans le patrimoine de Gagny et qualité de l aménagement des espaces extérieurs. Sur ce sujet particulièrement, nous devons travailler dans un esprit de dialogue et de partenariat. Nous souhaitons aussi que les bailleurs nous proposent des projets qui intègrent des équipements indispensables à la qualité de vie et au lien social dans les résidences tels que des aires de jeux pour enfants et des espaces sportifs pour les jeunes.
37/39, avenue Hoche - Nanterre (92) L OGIF a toujours défendu des choix ambitieux tant pour la qualité architecturale des projets que pour la conception des logements. L objectif est que les locataires bénéficient d un confort maximum avec des charges maîtrisées. Un cahier des charges exigeant Depuis plusieurs années, l OGIF a mis en place un cahier des charges visant trois objectifs : la fonctionnalité du logement et du bâtiment, le confort pour les locataires et les économies d énergie. des logements livrés sans réserves : un objectif permanent L ambition de l OGIF est de mettre en service des opérations sans aucune réserve, dans la mesure du possible. Dans le cas contraire, l OGIF s engage à lever les réserves dans un délai de 2 mois et dispose d un logiciel de suivi des réserves pour y parvenir. Des choix techniques innovants En matière de qualité environnementale, l OGIF a initié des choix techniques innovants dès 2010 avec des opérations BBC livrées en 2012. Les nouvelles exigences environnementales complexifient la conception et la gestion des bâtiments mais l OGIF bénéficie aujourd hui d une expertise dans ce domaine. Des économies d investissement Pour maintenir ce niveau de qualité tout en progressant dans l économie des projets, l OGIF a initié une démarche innovante en 2012 : les concours de conception/réalisation. L objectif est de réduire les coûts de construction des projets et, à plus long terme, les coûts de gestion. Le tout au bénéfice des habitants dont les charges locatives sont ainsi maîtrisées. Maîtrise des énergies : un accompagnement pédagogique En mai 2012, l OGIF a livré son premier immeuble BBC au sein de l écoquartier Villarboréa à Nanterre (92). Pour accompagner ses locataires, l OGIF a mis en place un programme de sensibilisation aux éco-gestes, et à la maîtrise des énergies et de l eau. Le Pact Paris Hauts-de-Seine et MYCO2 sont partenaires de l OGIF. En complément du programme d informations dispensé par des éco-conseillères, un système électronique de suivi des consommations d eau et d énergie a été mis en place dans 10 logements «ambassadeurs». Pendant deux ans, ces locataires pourront ainsi surveiller leurs consommations via un site internet dédié. Des alertes leur sont envoyées en cas de consommations anormales. 17
DOSSIER 1 L OGIF : L OFFRE LOCATIVE DE RÉFÉRENCE DU LOGEMENT INTERMÉDIAIRE Mener une politique de modernisation ambitieuse L OGIF a mis en œuvre une politique ambitieuse de modernisation du parc immobilier qui vise à requalifier un patrimoine, parfois ancien, pour le rendre plus attractif, et notamment tous les équipements qui contribuent au confort du locataire. Les moyens sont à la mesure de l enjeu : 50 millions sont alloués chaque année au plan travaux correspondant aux investissements mais aussi aux travaux d entretien. Ce plan à 10 ans est confié à la Direction technique du patrimoine immobilier qui travaille en étroite collaboration avec les équipes des pôles de gestion pour l établissement de diagnostics préalables aux travaux et l accompagnement des locataires. 18 2012 : des avancées majeures En 2012, selon les objectifs fixés par le plan travaux, des chantiers majeurs ont été engagés ou poursuivis avec des résultats positifs pour la qualité, la sécurité du patrimoine et le confort des logements. L OGIF a investi 13 millions d euros dans une campagne de grande envergure pour améliorer la sécurité incendie dans l ensemble de ses groupes immobiliers. L OGIF a fait le choix de transformer les 160 chaufferies collectives au fioul de son patrimoine : toutes fonctionnent désormais au gaz, une énergie plus économe et plus propre. Pour améliorer les qualités thermiques des logements, les menuiseries extérieures ont été remplacées par des châssis double vitrage : 94 % des logements sont équipés. Les équipements électriques ont été rénovés dans 71 % des logements et l OGIF poursuit ses efforts dans ce domaine. L OGIF met également tout en œuvre pour renforcer le caractère résidentiel de son patrimoine, avec un double objectif : répondre aux besoins de sécurité de ses locataires et renforcer l attractivité de ses résidences. Depuis 2010, 35 résidences de l OGIF ont fait l objet de travaux de résidentialisation. Pour apporter des réponses appropriées à chaque site, l OGIF mène au préalable une étude qui permet de bien identifier la structure des espaces (privés/publics) et les flux de circulations. Les travaux engagés portent principalement sur la sécurisation des accès piétons et véhicules et la requalification des espaces extérieurs avec l aménagement des places de stationnement privatisées. Des efforts importants sont réalisés sur les aménagements paysagers avec la volonté de valoriser l image des résidences. Patrick Ollier, Député maire de Rueil-Malmaison (92) Travailler dans un climat de confiance L OGIF a entrepris d importants travaux de requalification et de résidentialisation dans une résidence de 300 logements (rue Camille Saint-Saëns). Dans ce contexte, qu attendez-vous d un bailleur tel que l OGIF? La relation entre une équipe municipale et un bailleur social doit évoluer dans un climat de confiance. Cela signifie que le maire et son équipe sont certains que le bailleur social fait le maximum pour assurer le confort et la tranquillité dans les résidences. Avec l OGIF, ce climat de confiance existe réellement. Le quartier Camille Saint-Saëns est un bon exemple de partenariat. Après l incendie criminel du centre commercial, la question de la reconstruction s est posée et, avec le partenariat de l OGIF, nous sommes en train de créer un quartier nouveau. L OGIF accompagne les actions de la Ville : cession de foncier pour la création d un jardin public, de voies de circulation nouvelles permettant de désenclaver le quartier, réhabilitation des immeubles et résidentialisation. Ces aménagements contribuent au maintien de la paix sociale. Comment se concrétise le partenariat Ville/OGIF auprès des habitants? Sur les questions de prévention, nous trouvons des interlocuteurs disponibles auprès de l OGIF. En cas de problèmes, ils se déplacent pour rencontrer les services de la Ville et chercher ensemble des solutions d amélioration. L OGIF organise des réunions avec les habitants, des permanences d accueil avec nos services et j y participe aussi, parfois. Ce travail de proximité envers les habitants, réalisé par tous les acteurs d une ville, fait partie des exigences communes que nous avons avec l OGIF pour créer ensemble les conditions du Bien Vivre Ensemble.
Des orientations ambitieuses La maîtrise énergétique est un enjeu majeur pour l OGIF qui augmente chaque année ses investissements dans cet objectif et qui encourage les comportements écoresponsables de ses locataires. L amélioration de la performance énergétique des bâtiments L OGIF va augmenter ses investissements dans ce domaine. L objectif est que tous les logements, après travaux, atteignent le niveau C de performance énergétique (91 à 150 kwh/m2/an). Pour cela, l OGIF consacre chaque année 30 % du budget travaux à l amélioration de l isolation thermique en façades, l amélioration des systèmes de ventilation et la modernisation des équipements thermiques. La rénovation des équipements de plomberie/sanitaire C est un sujet prioritaire pour l OGIF en raison de l âge du patrimoine et de l attente exprimée par les locataires. La rénovation des équipements de plomberie sanitaire est un chantier délicat qui nécessite des interventions longues chez les locataires (2 à 3 semaines). En 2012, l évolution de la réglementation sur le traitement de l amiante a ajouté une problématique supplémentaire. L objectif est d atteindre 78 % de logements rénovés en 2020, en traitant 3 000 logements par an. 19 RSE Economies d eau : des compteurs individuels dans tout le patrimoine Fin 2016, tous les bâtiments de l OGIF seront équipés de compteurs d eau froide individuels. Objectif : permettre aux locataires de bien maîtriser leur consommation d eau et leurs factures. En 2012, L OGIF a mis en place un groupe de travail transverse dont la mission est de réfléchir aux implications techniques et juridiques liées à l installation de ces équipements, ainsi qu à leur gestion. Ce groupe de travail doit proposer un dispositif permettant de déployer les équipements rapidement et sans nuisance pour les locataires.
DOSSIER 1 L OGIF : L OFFRE LOCATIVE DE RÉFÉRENCE DU LOGEMENT INTERMÉDIAIRE Préserver un environnement où il fait bon vivre 20 La propreté des résidences participe à leur attractivité et à la qualité du cadre de vie, élément essentiel du bien-être de nos locataires. La propreté : une préoccupation et une responsabilité partagée La propreté est une préoccupation importante pour les locataires comme pour l OGIF qui les interroge, chaque année, sur ce sujet. Dans le cadre de l enquête de satisfaction annuelle, des questions précises sont posées sur la propreté des parties communes (les paliers, les halls, le local poubelle, les ascenseurs et les escaliers) et des espaces extérieurs. Sur ces sujets, la satisfaction des locataires varie entre 71% et 74%. Elle est globalement en progression mais les taux de satisfaction peuvent et doivent encore être améliorés. Développer la co-responsabilité En matière de propreté, chacun est responsable. L OGIF, par la présence et la vigilance du personnel de proximité, réalise de réels efforts de sensibilisation auprès des locataires, quand cela est nécessaire. Le gardien dispose pour cela d outils de communication tels que des affiches de sensibilisation. Mais pour l OGIF rien ne remplace le dialogue et, quand cela est nécessaire, un peu de fermeté. Dans certaines résidences plus sensibles sur ce sujet, l OGIF est parfois aidé par l APES (association de développement social) qui organise des actions sensibilisant les habitants au respect de leur cadre de vie. L OGIF participe également aux initiatives municipales qui s inscrivent souvent dans le cadre d une démarche partenariale de Gestion de Proximité. Déployer un Plan Propreté Dès 2010, l OGIF a mis en place un Plan Propreté dont l objectif est d améliorer le niveau général de propreté des résidences, en fournissant aux gardiens des équipements et des produits performants. L utilisation de matériel de nettoyage microfibre apporte tout à la fois un meilleur confort du personnel utilisateur et une plus grande efficacité du nettoyage. Au fur et à mesure du déploiement de ce plan, le personnel de proximité est formé à ces nouvelles techniques. Le déploiement a été lancé sur 22 sites en 2010. Fin 2012, 170 sites bénéficient de ces nouveaux outils et tous les sites devraient être équipés fin 2014. Michel Gibassier, gardien à Epinay-sur-Seine (93) Exigeant dans mon travail et avec les locataires Michel Gibassier est depuis 15 ans gardien dans une résidence de 126 logements, répartis en 4 bâtiments à Epinay-sur-Seine. Des locataires de la résidence ont été interrogés sur la propreté de leur environnement dans le cadre de l enquête annuelle. Et sur les quatre items propreté (hall, paliers, escaliers, local poubelle), les locataires ont exprimé 100 % de satisfaction. A quoi est dû, selon vous, l excellent score obtenu dans votre résidence sur les critères propreté? Proposer une offre de qualité c est aussi maintenir des résidences propres. Mais si le travail du gardien est l épine dorsale, tout dépend aussi du comportement des locataires. J ai des exigences dans mon travail mais je suis aussi exigeant avec les locataires. La présence du gardien est indispensable pour garantir le respect de la propreté. Le relationnel est aussi très important. Il faut développer un travail quotidien de sensibilisation auprès de nos résidents. Comment est organisé le nettoyage dans votre résidence et de quel équipement disposez-vous? Les escaliers et les paliers sont nettoyés une fois par semaine, les halls trois fois par semaine et la tonte des espaces verts tous les 15 jours mais le ramassage des papiers est effectué quotidiennement. Les locataires constatent au quotidien que l OGIF se donne les moyens, notamment en équipement, pour maintenir la propreté. Nous testons de nouveaux équipements qui utilisent la technique de nettoyage à plat. Il reste encore des points améliorer et qui ne dépendent pas seulement de l action du bailleur : les déjections canines et la gestion des encombrants.