F L A S H J U R I D I Q U E A T O U S L E S A D H É R E N T S Flash 0904 du 4 février 2009 NOUVEAU DISPOSITIF DE RÉDUCTION D IMPÔT SUR LE REVENU POUR INVESTISSEMENT LOCATIF APPELÉ DISPOSITIF «SCELLIER» Article 31 de la loi de finances rectificative pour 2008 En raison des difficultés importantes rencontrées par le secteur de l immobilier depuis le début de la crise financière, le Parlement a procédé, dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2008, à une profonde réforme des mécanismes fiscaux d incitation à l investissement locatif privé : d une part, les dispositifs «Robien» et «Borloo» neufs seront supprimés à la fin de l année 2009 ; d autre part, un nouveau mécanisme temporaire, appelé dispositif «Scellier», a été créé. Ce nouveau dispositif de réduction d impôt s appliquera pendant 4 ans : de 2009 à 2012. Il est codifié à l article 199 septvicies du Code général des impôts (copie jointe). Les dispositifs d amortissement «Robien» et «Borloo» cohabitent pendant un an avec le nouveau dispositif. Ils sont supprimés pour les investissements réalisés après 2009. Les principales caractéristiques de ce nouveau dispositif sont les suivantes : Depuis le 1 er janvier 2009 et jusqu au 31 décembre 2010, l acquéreur d un bien immobilier neuf destiné à la location peut bénéficier d une réduction d impôt égale à 25 % de son prix d acquisition, dans une limite de 300 000, soit 75 000 de réduction d impôt maximum répartis sur 9 ans. Pendant ces 9 années de mise en location, les loyers restent plafonnés en fonction de la zone géographique (plafonds Robien) mais pas les ressources des locataires. A compter du 1 er janvier 2011 et jusqu à fin 2012, la réduction sera ramenée à 20 % du prix d acquisition. 3, avenue du Président Wilson - 75116 Paris Tél. 01 47 20 82 08 - Fax 01 47 23 87 55 Syndicat professionnel sans but lucratif, régi par la loi du 21 mars 1884, modifiée. Enregistré à la préfecture de Paris sous le n 17287 INSEE, n Siret 329.844.518.00020 Code APE 9411Z N de TVA Intracommunautaire : FR 94329844518 www.uniondesmaisonsfrancaises.org 1
Lorsque le logement est loué dans les conditions relevant du dispositif Borloo : respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire (qui ne peut être un ascendant ou descendant du contribuable), un abattement de 30 % peut être pratiqué sur les revenus bruts. De plus, si le logement reste loué à l issue des neufs ans dans les mêmes conditions, le contribuable continue à bénéficier d une réduction d impôt annuelle égale à 2 % du prix de revient du logement pendant au plus 6 années supplémentaires. I- LES CONDITIONS D APPLICATION DU NOUVEAU DISPOSITIF A- Les personnes concernées Peuvent bénéficier de ce nouveau dispositif les personnes physiques, domiciliées en France, qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l intermédiaire de sociétés non soumises à l impôt sur les sociétés. B- Les logements concernés - Ouvrent droit au bénéfice de ce nouveau dispositif : les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l objet, entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d une demande de permis de construire, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle cette demande. Exemple :un contribuable dépose en octobre 2009 une demande de permis de construire en vue de faire construire une maison individuelle qu il destine à la location. Le chantier est déclaré ouvert le 1 er mars 2010. Pour bénéficier de la réduction d impôt, cette construction devra être achevée avant le 31 décembre 2011. les logements neufs ou en l état futur d achèvement acquis entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. La loi précise que la réduction d impôt n est pas accordée pour les acquisitions de logements ayant fait l objet d «une promesse d achat ou une promesse synallagmatique» conclue avant le 1 er janvier 2009. les locaux affectés à un usage autre que l habitation acquis entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et que le contribuable transforme en logement sous réserve que les travaux de transformation soient achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette acquisition. les logements que le contribuable acquiert et qu il réhabilite entre le 1 er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. - Sont exclus du bénéfice de ce nouveau dispositif : les logements dont le droit de propriété est démembré ; les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ayant fait l objet d un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine. 2
- La mise en place d une «éco-conditionnalité» L application de ce nouveau dispositif est réservée aux seuls «logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l article L. 111-9 du Code de la construction et de l habitation», c'est-à-dire qui respectent la réglementation thermique applicable, laquelle est déterminée selon la date de dépôt de demande de permis de construire. Un décret doit venir préciser comment le contribuable justifiera du respect de cette condition. La justification du respect de cette condition n est donc pas requise pour les logements acquis ou achevés avant la publication de ce décret, laquelle devrait intervenir avant le 1 er janvier 2010 et entrer en application au plus tard à compter de cette date. - Le zonage géographique L application de ce nouveau dispositif est réservé aux seuls logements situés dans les zones 1, 2 et 3 correspondant aux zones A, B1 et B2 du zonage établi pour l application des amortissements «Robien» et «Borloo». Les investissements réalisés en zone C ne peuvent donc pas bénéficier de la nouvelle réduction d impôt. Les investissements réalisés en 2009 en zone C restent éligibles aux dispositifs d amortissement «Robien» ou «Borloo», jusqu à l adoption définitive de la modification équivalente figurant dans le projet de loi de mobilisation en faveur du logement et de la lutte contre l exclusion et à la publication de l arrêté correspondant. C- L engagement de l investisseur bailleur L investisseur s engage à louer le logement nu à usage d habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. La mise en location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d achèvement de l immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure, dans le cas de logements construits en VEFA mais vendus achevés). Le loyer ne doit pas dépasser le plafond fixé pour le dispositif Robien actuel dit Robien recentré. Les ressources du locataire ne sont pas plafonnées. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d une société non soumise à l impôt sur les sociétés, avec l un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l un de ses associés. La location à un ascendant ou descendant du contribuable est possible dès lors qu il ne fait pas partie de son foyer fiscal. D- Possibilité de proroger la location au-delà de la période de neuf ans. Sur option du contribuable, la période d application de la réduction d impôt peut être prorogée lorsque la déduction spécifique de 30 % a été appliquée sur les revenus. Ainsi, à l issue de la période couverte par l engagement de location, tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire du dispositif «Borloo» restent remplie, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, continuer à bénéficier de la réduction d impôt. Dans ce cas, la réduction d impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement. 3
E- Limitation de la réduction d impôt à l acquisition d un seul logement par an. Le nouveau dispositif vise à relancer le parc locatif et l attractivité pour l investissement dans l immobilier neuf, en limitant l achat à un seul logement par année pour éviter l investissement dans des logements de petites surfaces uniquement. II- LE MÉCANISME DE LA REDUCTION D IMPÔT A- Base de calcul - Prix de revient du logement La réduction d impôt est calculée sur le prix d acquisition du logement dans la limite de 300 000 euros. Le montant de l acquisition n est pas plafonné et ne fait pas l objet de prix plafonnés au m², ni de plafonds de surfaces. - Prix d acquisition et travaux La réduction d impôt est calculée sur le prix d acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation lorsqu elle s applique au titre d un local affecté à un usage autre que l habitation et que le contribuable transforme en logement ou d un logement faisant l objet de travaux de réhabilitation. B- Taux de la réduction d impôt La réduction d impôt est fixée : - à 25 % pour les logements construits (ou acquis) en 2009 et en 2010 - à 20 % pour les logements construits (ou acquis) à compter de l année 2011. C- Fait générateur La réduction est accordée au titre de l année d achèvement du logement et imputée sur l impôt dû au titre de cette même année puis sur l impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. La réduction est répartie, par parts égales, sur neuf années. D- Report de la réduction d impôt Lorsque la fraction de la réduction d impôt imputable au titre d une année d imposition excède l impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l impôt dû au titre des années suivantes jusqu à la sixième année inclusivement 4
Code général des impôts Article 199 septvicies Créé par la loi n 2008-1443du 30 décembre 2008 art. 31 (V) I. Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. La réduction d'impôt s'applique dans les mêmes conditions au logement que le contribuable fait construire et qui a fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d'un dépôt de demande de permis de construire, ainsi qu'au local affecté à un usage autre que l'habitation acquis entre ces mêmes dates et que le contribuable transforme en logement. Elle s'applique également, dans les mêmes conditions, aux logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. L'achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé. L'application de la présente réduction d'impôt est, au titre de l'acquisition ou de la construction d'un logement, exclusive, pour le même logement, de la déduction au titre de l'amortissement prévue au h du 1 du I de l'article 31. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l'un de ses associés. La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en souslocation nue à usage d'habitation principale à une personne autre que l'une de celles mentionnées au quatrième alinéa du présent article ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3 du I de l'article 156. II. La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret.
Le premier alinéa s'applique à compter de la publication du décret mentionné au même alinéa et au plus tard à compter du 1er janvier 2010. III. L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par le décret prévu au troisième alinéa du h du 1 du I de l'article 31. IV. La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000. Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011. Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision. Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement. La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logement ou d'un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n 86-1290 du 23 décembre 1986 et faisant l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, elle est calculée sur le prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation et elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux. V. Lorsque le logement reste loué, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, dans les conditions mentionnées au deuxième alinéa du l du 1 du I de l'article 31, par période de trois ans, le contribuable continue à bénéficier de la réduction
d'impôt prévue au présent article pendant au plus six années supplémentaires. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement. VI. Un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier à la fois de l'une des réductions d'impôt prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 tervicies et des dispositions du présent article. Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue au présent article ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers. VII. La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient : 1 La rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts mentionné aux I ou VIII ; 2 Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements prévus au I et, le cas échéant, au VIII, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès. VIII. La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société civile de placement immobilier régie par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l'article 8 du présent code, soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les souscriptions réalisées en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les souscriptions réalisées à compter de l'année 2011. La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du présent article sont réunies. En outre, la société doit prendre l'engagement de louer le logement dans les conditions prévues au présent article. L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société. Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. Au titre d'une année d'imposition, le montant de la souscription ouvrant droit à la réduction d'impôt ne peut pas excéder, pour un même contribuable, la somme de 300 000. La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. L'application de la présente réduction d'impôt est, au titre d'une même souscription de parts, exclusive de la déduction au titre de l'amortissement prévue à l'article 31 bis. IX. Le montant total des dépenses retenu pour l'application du présent article au titre, d'une part, de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un logement et, d'autre part, de souscriptions de titres, ne peut excéder globalement 300 000 par contribuable et pour une même année d'imposition. X. A compter de la publication d'un arrêté des ministres chargés du budget et du logement classant les communes par zones géographiques en fonction de l'offre et de la demande de logements, la réduction d'impôt prévue au présent article n'est plus accordée au titre des logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et acquis à compter du lendemain de la date de publication de cet arrêté. NOTA: LOI n 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 art. 31 V : La réduction d'impôt prévue par l'article 199 septvicies du code général des impôts n'est pas accordée au titre de l'acquisition de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er janvier 2009.