QUEL BAIL UTILISER? Les champs d'application de chacun des régimes locatifs attachés au louage d'immeubles peuvent être définis très synthétiquement, comme suit : LES BAUX D'HABITATION La loi du 6 juillet 1989 régit actuellement les baux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale. Sont concernés exclusivement par cette réglementation les locataires personnes physiques. En revanche, sont exclus les locataires personnes morales, même si la location bénéficie aux salariés de l'entreprise preneuse. Sont exclus également : - Les locations de résidences secondaires ; - Les locations ne portant pas sur un local d'habitation (immeubles professionnels, commerciaux ou ruraux) ; - Les locations saisonnières ; - Les locations meublées ; - Les logements de fonction ; - Les logements-foyers. LE BAIL RURAL Le bail rural régi par les articles L 411-1 et suivants du code rural est principalement le louage d'un fonds rural en vue d'en assurer l'exploitation et de percevoir les fruits. LES BAUX DE DROIT COMMUN Ils sont soumis aux dispositions de l'article 1714 du Code Civil et sont exclus du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989. - LE BAIL DE DROIT COMMUN HABITATION PRINCIPALE MEUBLEE (PERSONNE PHYSIQUE) Il s'agit d'un bail à usage exclusif d'habitation principale consenti à un locataire personne physique pour un logement meublé. Il est soumis au décret relatif à la décence. - LE BAIL DE DROIT COMMUN HABITATION PRINCIPALE (PERSONNE MORALE) Il s'agit d'un bail à usage exclusif d'habitation principale consenti à un locataire personne morale pour un logement vide ou meublé. Il est soumis conventionnellement à la décence. LE BAIL A USAGE D'EMPLACEMENT DE STATIONNEMENT LE BAIL DE DROIT COMMUN RESIDENCE SECONDAIRE Il s'agit d'un bail à usage exclusif de résidence secondaire pour un logement vide ou meublé. Il ne concerne pas les locations saisonnières. LE BAIL DE DROIT COMMUN Il s'agit d'un bail générique régi exclusivement par le Code Civil.
LE BAIL PROFESSIONNEL Le bail professionnel est réglementé par l'article 57A de la loi du 23 décembre 1986 modifiée. Il concerne la location de locaux dans lesquels s'exercent des activités économiques lucratives qui ne sont ni commerciales ni rurales. LE BAIL COMMERCIAL Le statut des baux commerciaux, pour partie codifié aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce, s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers (artisans), accomplissant ou non des actes de commerce. ---------- Le tableau ci-après vous permettra de visualiser rapidement au moyen d'un inventaire, la qualification à donner à un contrat de location considéré. Il doit être considéré comme un élément d'appréciation. Il y a lieu de rechercher la nature exacte de ou des activités exercées par le locataire. Ce classement est conçu comme un outil pratique. Cette liste n'est pas exhaustive. Activité Régime juridique Observations Administrateur de biens C.A. Paris 16ème Ch. B 20/03/1997 Agence bancaire Cass. 31/10/89 n 88 11.276 Agent d'assurance Agent de voyages Cass.com.. 7.06.1961 Annales des loyers 1962, 58 Cass. 3ème civ. 21/10/1980 Annales des loyers 1981, p. 696 Agent immobilier Cass. 3ème civ.19/04/1989 - JCP G 1989 IV, p. 225 Architecte Artisan Article L. 145-1 - code de commerce Artiste Association Atelier de fabrication Auto-école Avocat Article L.145-2-6 - code de commerce Deux conditions : 1 /Admis à cotiser à la caisse de Sécurité sociale de la Maison des artistes 2 / reconnu auteur d'oeuvres graphiques et plastiques C.A. Paris 8/02/1963 - Annales des loyers 1964, p. 444 - si activité enseignement Cass.19/11/1975 - A condition que l'atelier soit indispensable à l'exploitation du fonds Cass. 3ème civ. 10/12/1997 G. P. 1998, I, som., p. 19 - L'enseignement doit être organisé et dispensé de façon permanente dans les lieux loués. Agrément administratif nécessaire (cf. activité enseignement) Biens du Domaine public Convention d'occupation précaire Cass. 3ème civ 28/02/1984 Caisses d'épargne et de prévoyance Article L. 145-2-5 - code de commerce
Carrières Contrat de fortage Cass. com. 10/05/1965 - Si vente de matériaux à extraire mais bail commercial si location des installations immobilières et du matériel nécessaire à l'exploitation - Cass. com. 12/11/1956 - Revue des loyers 1957, p. 278 Casino Cass. com.10/03/1966 - G. P. 1966, 1, p. 376 Cave viticole Article L 311-1 du code rural - Cass 3ème civ. 19/0. 1993 - RD rural 1993, p. 501 - Si immeuble à usage agricole en vue d'une exploitation agricole Centre équestre Cass. 3ème, civ. 21/07/1999 - lorsque l'établissement prépare au brevet d'éducateur sportif (cf. activité enseignement) Champignonnière Article L. 415-10 alinéa 1er - code rural Chasse Bail de chasse Article L. 415-10-alinéa 2 - code rural Cinéma Cliniques Courtier d'assurance Si autorisation ministérielle, application l'ordonnance du 13/10/1945 modifiée C.A. Paris 8/07/1970 - JCP 1971 Ed.. G, IV, 89 - Si la clientèle appartient au médecin. Cass. civ 1/02/1968 si la clientèle est propre à la clinique ou si l'hébergement des malades est prédominant par rapport aux soins prodigués Cass. com. 15/07/1959 - Annales des loyers 1960, p. 53 de Dentiste C.A. Paris 9/05/1963 - Revue des loyers 1963, 31 Ecole de danse C.A. Paris 13/02/1959 - D. 1959, somm. p. 51 (cf. activité enseignement) Ecole de judo C.A. Lyon 16/04/1992 - JCP E. pan, p.79 Ecole de Tennis Ecole de Yoga Elevage et production hors sol Emplacement dans un centre commercial Emplacement dans un supermarché Emplacement de stationnement Enseignement Entrepôt hangar Convention de stand Convention de stand e, C.A. Versailles 12 èm ch. 18/08/1999 - Loyers et cop.2000, com 42 C.A. Versailles 12 ème, ch. AJDI mai 2001, p. 427 2 ème, section 23/11/2000 - Article L. 415-10 alinéa 1 er - code rural - Installations avicoles, élevage industriel Cass. 20/02/1985 - Revue des loyers 1985, p. 338 Deux conditions : 1 /Absence de local clos et couvert 2 / Absence d'autonomie de gestion Cass. 5/07/ 1995 - Absence de clientèle propre et autonome C.A. Paris 7/05/1962 - Annales des loyers 1963, 397 - si atelier de réparation et poste d'essence Article L. 145-2-1" - code de commerce. 3 conditions : 1 /Enseignement organisé (cours préétablis, présence de professeurs et de personnels d'encadrement) - 2 /Enseignement dispensé de manière permanente dans les lieux (exclusion de l'enseignement à distance ou par correspondance) - 3 /Autorisations administratives éventuelles Cass. 3 ème civ. 9/10/1974 pourvoi n 73-12.342 - si sa privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds - Cass. 3 ème civ. 29/09/1999 - JCP G 2000, 11, 10229
Etablissement horticole Article L. 415-10 alinéa 1" - code rural Etang Expert-comptable Exploitation apicole Bail de pêche Article L. 415-10 - code rural - si élevage piscicole Activité de nature civile même si l'activité est exploitée par une société commerciale France Télécom (agence) C.A. Lyon 6 ème ch 22/03/2000 Garage automobile Cass. 5/02/1970 Garderie d'enfants C.A. Paris 16ème ch. B 24/03/1994 Géomètre Groupement d'intérêt Haras Article L. 251-4 - code de commerce - Bien que économique l'immatriculation du G.I.E au RCS n'emporte pas présomption de commercialité, le statut des baux commerciaux s'applique si le G.I.E., dont l'objet est commercial, exploite et est propriétaire d'un fonds de commerce Cass. 17/04/1985 - JCP 1985, IV, p. 224 - Elevage et reproduction Hôtel Cass. 3 ème civ. 22/02/1992 Huissier Infirmière Intérim (agence) C.A. Paris 31/10/1991 - Loyers 1991, n 475 Jardin d'enfants Cass. com. 13/12/1961 - D. 1962, somm., p. 42 Jardins familiaux Kiosque sur le domaine privé Kiosque sur le domaine public La Poste (bureau) Maison de retraite Bail ad hoc Concession d'occupation précaire Articles L. 471-1 et suivants - code rural - Exclusion du statut des baux ruraux C.A. Versailles 4/11/1993 - Annales des loyers 1995, 928 Article L. 28-code du domaine public de l'etat Article 1712 - Code civil - C.A. Paris 19/03/1963 - D 1963, somm. 101 J.O. A.N. 29/11/1993 - Rép. Ministérielle 5702, p. 4272 C.A. Paris 16 ème, ch. A 26/05/1999 - Loyers et cop. 2000, n 10 Marais salants Article L. 415-10 alinéa 1 -code rural Médecin Notaire Cass com. 10/06/1962 - Bull III, n 262 Panneau publicitaire Bail d'enseigne Article L. 581-25 - code de l'environnement Parti politique Pharmacie Ski club Station service J.O. A.N. 8/08/1994 - Rép. Ministérielle n 14364, p. 4063 Cass. 3 ème civ. 11/01/1989, pourvoi n 87-12.720. - Absence d'enseignement à des personnes non adhérentes T.G.I. Seine 13/01/1966 - JCP G. 1967, IV p. 143 à deux conditions : 1 / Clientèle de
Terrain agricole Terrain de camping Terrain de tennis l'exploitation non personnelle à l'exploitant - 2 / Appartenance à une grande marque - Cass. 21/03/1996 - Annales des loyers 1996, p. 1387 Article L. 411-1 - code rural - Application article L. 411-3 - code rural pour les baux de petites parcelles dont les surfaces sont déterminées par arrêté préfectoral Tribunal civ. Toulon 27/02/1957 - D. 1957 somm. 89 - Sauf si aménagements particuliers ; Cass. civ. 13104/1975 (cf. terrain nu) Cass. civ.17/10/1968 - Si club house bail commercial Cass. 3 ème civ. 1/02/1972 Terrain forestier Article L. 411-2 - code rural Terrain golf Cass. com. 9/02/1960 (cf. terrain nu) Terrain nu Vente exclusive d'herbe ou fruits de l'exploitation Vitrine Cass. 22/04/1971, pourvoi n 70-10.242 - Absence de construction solide et fixe Article L. 411-1 alinéas 2 - code rural - L'acquéreur doit récolter ou faire recueillir les fruits Cass. com. 20/07/1954 - JCP G 1954, IV p. 141 - si louée accessoirement au local principal