Rapport de gestion EPRA Best Practices L European Public Real Estate Association («EPRA») publie des recommandations en termes de définition des principaux indicateurs de performance applicables aux sociétés immobilières cotées. Befimmo s inscrit dans ce mouvement à la standardisation du reporting visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l information destinées aux investisseurs. Le Commissaire a vérifié que les ratios «EPRA earnings», «EPRA cost ratio», «EPRA NAV» et «EPRA NNNAV» étaient calculés conformément aux définitions et que les données financières utilisées dans le calcul de ces ratios concordent avec les données comptables telles qu incluses dans les états financiers consolidés. Les chiffres du portefeuille ont été vérifiés par l expert immobilier Jones Lang LaSalle. Indicateurs de performance clés Indicateurs EPRA Définitions EPRA 1 (1) EPRA earnings Recurring earnings from core operational activities en milliers /action (2) EPRA cost ratio Administrative & operating costs (including & excluding costs of direct vacancy) divided by gross rental income (3) EPRA NAV Net Asset Value adjusted to include properties and other investment interests at fair value and to exclude certain items not expected to crystallise in a long term investment property business model (4) EPRA NNNAV EPRA NAV adjusted to include the fair values of (i) financial instruments, (ii) debt and (iii) deferred taxes (5) (i) EPRA Annualised rental income 2 based on the cash Net Initial Yield (NIY) rents passing at the balance sheet date, less non-recoverable property operating expenses, divided by the market value of the property, increased with (estimated) purchasers' costs (ii) EPRA Topped-up NIY (6) EPRA Vacancy Rate (7) EPRA Like-for-Like Net Rental Growth This measure incorporates an adjustment to the EPRA NIY in respect of the expiration of rent-free periods (or other unexpired lease incentives such as discounted rent periods and step rents) Estimated Market Rental Value (ERV) of vacant space divided by ERV of the whole portfolio Like-for-like net rental growth compares the growth of the net rental income of the portfolio that has been consistently in operation, and not under development, during the two full preceding periods that are described Charges directes sur vides inclues Charges directes sur vides exclues en milliers /action en milliers /action 84 146 3,90 19,69% 17,12% 1 203 893 54,38 1 168 954 52,80 84 125 4,22 17,24% 14,68% 1 170 330 54,35 1 149 296 53,37 en % 5,89% 6,47% en % 5,95% 6,76% en % 6,50% 5,25% en % -2,83% 3,66% 1. Source : EPRA Best Practices (www.epra.com). Les définitions demeurent en anglais telles que définies à l origine par l EPRA. 2. Pour Befimmo, le revenu locatif annualisé (soit Annualised rental income), équivaut aux loyers en cours à la date de clôture (augmentés des loyers sur contrats futurs signés au 31 décembre 2014, tels que revu par les experts immobiliers). 64 - Befimmo - Rapport Financier Annuel 2014 - Rapport de gestion
Tableau 1 - EPRA earnings Résultat net IFRS 68 863 79 156 Ajustements pour le calcul de l'epra earnings 15 283 4 969 I. Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des immeubles détenus en vue de la vente -9 278 11 643 II. Résultat sur vente d'immeubles de placement -632-293 VI. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers et close-out costs 25 194-6 381 EPRA earnings 84 146 84 125 EPRA earnings ( /action) 3,90 4,22 Tableau 2 - EPRA cost ratio Dépenses administratives et operationelles nettes dans le compte de résultats -27 499-23 750 III. (±) Charges relatives à la location -995-1 038 Charges immobilières nettes -15 506-11 391 XIV. (-) Frais généraux de la Société -11 110-10 973 XV. (±) Autres revenus et charges d'exploitation 1 289-663 i. Impact du lissage des gratuités -1 178 315 EPRA costs (charges directes sur vides inclues) (A) -27 499-23 750 XI. (-) Charges locatives et taxes sur immeubles non loués 3 586 3 514 EPRA costs (charges directes sur vides exclues) (B) -23 913-20 236 I. (+) Revenus locatifs 139 690 137 803 Revenu locatif brut (C) 139 690 137 803 EPRA cost ratio (charges directes sur vides inclues) (A/C) 19,69% 17,24% EPRA cost ratio (charges directes sur vides exclues) (B/C) 17,12% 14,68% EPRA Best Practices - 65
Rapport de gestion - EPRA Best Practices Tableaux 3 et 4 - EPRA NAV & NNNAV Valeur intrinsèque 1 195 448 1 165 614 Valeur intrinsèque ( /action) 54,00 54,13 Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres - - Valeur intrinsèque diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres 1 195 448 1 165 614 À inclure : II. Réévaluation à la juste valeur de la créance de location-financement 205 28 IV. Juste valeur des instruments financiers 8 240 4 688 EPRA NAV 1 203 893 1 170 330 EPRA NAV ( /action) 54,38 54,35 À inclure : I. Juste valeur des instruments financiers -8 240-4 688 II. Réévaluations à la juste valeur des financements à taux fixes -26 698-16 346 EPRA NNNAV 1 168 954 1 149 296 EPRA NNNAV ( /action) 52,80 53,37 «Glossaire» Noord Building 66 - Befimmo - Rapport Financier Annuel 2014 - Rapport de gestion
Tableau 5 - EPRA Net Initial Yield (NIY) & Topped-up NIY Immeubles de placement et immeubles détenus en vue de la vente 2 285 235 2 184 142 Immeubles en construction ou en développement pour compte propre, -60 665-146 042 destinés à être disponibles à la location Immeubles détenus en vue de la vente -1 967 - Immeubles disponibles à la location 2 222 603 2 038 099 À inclure : Abattement des frais de transaction estimés 56 629 52 459 Valeur acte en main des immeubles disponibles à la location (B) 2 279 232 2 090 558 Revenus locatifs bruts annualisés 142 005 140 093 Charges immobilières 1-7 727-4 906 Revenus locatifs nets annualisés (A) 134 279 135 186 À inclure : Loyer à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autre réduction de loyer 424 1 501 Loyer futur relatif aux contrats signés 951 4 634 Revenus locatifs nets annualisés Topped-up (C) 135 654 141 321 EPRA Net Initial Yield (A/B) 5,89% 6,47% EPRA Topped-up Net Initial Yield (C/B) 5,95% 6,76% Triomphe I et II 1. Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul de l EPRA Net Initial Yield est défini dans l EPRA Best Practices et ne correspond pas aux «Charges immobilières» telles que présentées dans les comptes IFRS consolidés. EPRA Best Practices - 67
Rapport de gestion - EPRA Best Practices Tableau 6 - Investment Property Rental Data (au ) Secteur Revenus locatifs bruts Revenus locatifs nets Bruxelles centre (CBD) 77 207 73 937 Bruxelles décentralisé 4 975 3 421 Bruxelles périphérie 9 043 7 378 Wallonie 8 863 8 540 Flandre 30 093 28 677 Luxembourg ville 5 086 4 975 Total des immeubles disponibles à la location 135 267 126 927 Réconciliation avec le compte de résultats consolidés IFRS Revenus locatifs relatifs aux : - Immeubles comptabilisés comme location-financement (IAS 17) - -5 - Immeubles détenus en vue de la vente 235 240 - Immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location 2 680 2 511 - Immeubles vendus pendant les 12 derniers mois 513 504 Autres charges immobilières - -6 988 Total 138 695 1 123 189 2 Tableau 7 - Immeubles de placement - Like for Like Net Rental Growth Secteur Immeubles détenus sur 2 années consécutive Acquisitions Cessions Immeubles détenus en vue de la vente Immeubles en construction ou en développement 4 Bruxelles centre (CBD) 68 018 4 227 - - 3 233 Bruxelles décentralisé 3 440-7 - -26 Bruxelles périphérie 7 378 - - - - Wallonie 8 313-504 - 1 198 Flandre 20 592 8 085-240 - Luxembourg ville 4 975 - - - - Total 112 715 12 312 511 240 4 405 Réconciliation avec le compte de résultats consolidés IFRS Revenus locatifs net relatifs aux : - Immeubles comptabilisés comme location-financement (IAS 17) - Une indemnité de résiliation anticipée d un bail en 2014 Autres charges immobilières Résultat d'exploitation des immeubles dans le compte de résultats consolidés IFRS 1. Le total des «Revenus locatifs bruts» défini dans l EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au «Résultat locatif net» des comptes IFRS consolidés. 2. Le total des «Revenus locatifs nets» défini dans l EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au «Résultat d exploitation des immeubles» des comptes IFRS consolidés. 3. Le loyer en cours à la date de clôture augmenté du loyer futur sur contrats signés au 31 décembre 2014, tel que revu par les experts immobiliers. 4. Il s agit des immeubles en construction ou en développement pour compte propre destinés à être disponibles à la location. 68 - Befimmo - Rapport Financier Annuel 2014 - Rapport de gestion
Surfaces locatives (en m²) Loyer Valeur locative en cours 3 estimée (VLE) sur les surfaces vides Valeur locative estimée (VLE) Taux de vacance Taux de vacance 419 971 83 382 3 075 75 819 4,06 4,46 51 600 5 041 2 665 7 138 37,34 14,72 108 133 10 087 2 931 12 338 23,75 22,06 74 571 10 166 0 9 556 0,00 0,00 237 736 29 261 158 28 798 0,55 0,42 13 453 5 305 199 5 165 3,85 3,78 905 464 143 243 9 028 138 814 6,50 5,25 Revenus locatifs nets totaux 2 Immeubles détenus sur 2 années consécutives Acquisitions Cessions Immeubles détenus en vue de la vente Évolution Immeubles en construction ou en développement 4 Revenus locatifs nets totaux 2 Immeubles détenus sur 2 années consécutives 75 478 69 513 3 322 - - 1 660 74 496-2,15% 3 421 4 283 - -516-603 4 370-19,69% 7 378 8 009 - - - - 8 009-7,88% 10 015 8 126-849 - 1 184 10 159 2,29% 28 917 21 090 3 611-226 - 24 927-2,36% 4 975 4 976 - - - - 4 976-0,02% 130 182 115 997 6 933 333 226 3 447 126 936-2,83% -5-2 - 3 656-6 988-5 217 123 189 125 373 EPRA Best Practices - 69
Rapport de gestion - EPRA Best Practices Immeubles de placement - Valuation data Secteur Juste valeur Juste valeur Variations de la juste valeur Variations de la juste valeur Bruxelles centre (CBD) 1 233 500 1 187 881-4 704-12 164 Bruxelles décentralisé 97 053 71 834-1 277-5 748 Bruxelles périphérie 144 324 152 442-14 173-701 Wallonie 179 837 73 871-6 774-4 444 Flandre 483 319 469 129 15 528 2 172 Luxembourg ville 84 571 82 942 1 819 1 352 Total des immeubles disponibles à la location 2 222 603 2 038 099-9 582-19 533 Réconciliation avec le bilan consolidé IFRS Immeubles en construction ou en développement 60 665 146 042 18 860 7 893 pour compte propre, destinés à être disponibles à la location Immeubles de placement dans le bilan consolidé IFRS 2 283 268 2 184 142 9 278-11 639 Immeubles de placement - Durée des baux Secteur Échéance finale Durée moyenne des baux au (en années) Loyer en cours des baux venant à échéance finale échéance finale en 2015 en 2016 en 2017-2019 àpd 2020 Bruxelles centre (CBD) 8,37 2 517 650 27 496 52 420 Bruxelles décentralisé 4,69 83-3 786 1 172 Bruxelles périphérie 5,69 538 273 2 662 6 241 Wallonie 19,49 779 - - 9 387 Flandre 11,45 1 491 - - 27 770 Luxembourg ville 4,97 - - 3 345 1 961 Total des immeubles disponibles à la location 9,34 5 408 923 37 288 98 950 Secteur Prochaine échéance Durée moyenne des baux au (en années) loyer en cours des baux ayant leur prochaine échéance 1 ère échéance en 2015 en 2016 en 2017-2019 àpd 2020 Bruxelles centre (CBD) 7,85 2 883 2 376 31 883 45 940 Bruxelles décentralisé 3,54 88 524 4 429 - Bruxelles périphérie 2,73 1 450 2 192 5 109 962 Wallonie 19,49 779 - - 9 387 Flandre 11,42 1 491-207 27 563 Luxembourg ville 1,60-3 942 1 364 - Total des immeubles disponibles à la location 8,66 6 692 9 034 42 992 83 851 1. La durée est calculée en tenant compte des projets en cours et de l immeuble détenu en vue de la vente. 70 - Befimmo - Rapport Financier Annuel 2014 - Rapport de gestion
Variations de la juste valeur Variations de la juste valeur EPRA Net Initial Yield EPRA Net Initial Yield Taux de réversion Taux de réversion Durée moyenne pondérée 1 (en années) Durée moyenne pondérée 1 (en années) -0,37-1,01 6,32 6,49-14,03-13,96 7,84 8,35-1,75-5,63 3,42 5,71-7,97-9,78 3,54 4,39-8,94-0,46 5,47 5,12-5,52-7,49 2,73 2,90-9,12-5,67 5,32 13,10-6,39-10,22 19,49 16,07 3,31 0,47 5,63 5,95-2,16-2,95 11,34 12,31 2,20 1,66 6,00 6,19-6,56-8,60 1,60 2,62-0,45-0,94 5,89 6,47-9,69-10,40 8,64 9,06 9,12 5,71 0,41-0,53 Échéance finale Valeur locative estimée (VLE) des baux venant à échéance finale en 2015 en 2016 en 2017-2019 àpd 2020 2 830 617 22 097 46 895 72-3 329 1 072 469 207 2 175 6 304 666 - - 8 890 1 505 - - 27 349 - - 3 115 1 850 5 541 824 30 716 92 360 Prochaine échéance Valeur locative estimée (VLE) des baux ayant leur prochaine échéance en 2015 en 2016 en 2017-2019 àpd 2020 3 156 2 312 26 632 40 339 76 438 3 959-1 437 1 941 4 774 1 003 666 - - 8 890 1 505-186 27 162-3 654 1 312-6 839 8 345 36 863 77 394 EPRA Best Practices - 71
Rapport de gestion - EPRA Best Practices Immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location (au ) 1 Coût actuel Coût futur estimé Intérêts intercalaires à capitaliser Coût total estimé (hors foncier) Date de finalisation prévue Surfaces locatives (en m²) % loué Brederode 9 et Namur 48 584 13 516 192 14 292 Courant 2016 8 800 - WTC IV 8 611 - - - Lancement 53 500 À construire en cas d'engagement Total 9 195 13 516 192 14 292 Réconciliation avec le bilan consolidé IFRS Juste valeur des immeubles 46 246 en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location dans le bilan consolidé IFRS AVANT travaux Difference entre la juste valeur 128 au 31 décembre 2014 et [la juste valeur AVANT travaux + le coût des travaux] Juste valeur des immeubles 5 096 en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location pour lesquels les travaux n'ont pas encore été entamés Immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location dans le bilan consolidé IFRS 60 665 1. Ce tableau reprend les projets qui sont reclassés dans la rubrique «Immeubles en construction ou en développement pour compte propres, destinés à être disponibles à la location» et pour lesquels des dépenses ont déjà été faits. 72 - Befimmo - Rapport Financier Annuel 2014 - Rapport de gestion