Porter à connaissance foncier du Psader Réunion de restitution mercredi Service Départemental de la Savoie 40 rue du Terraillet 73190 St Baldoph 04 79 28 74 27 direction@safer73.com Département Etudes et Développement 23 rue Jean Baldassini 69364 Lyon cedex 07 04.72.77.71.50 etudes@saferral.com 1
Présentation du territoire Le périmètre d étude : Le territoire de Tarentaise-Vanoise 5 territoires d analyse : Vallées d Aigueblanche Cœur de Tarentaise Versants d Aime Bozel Haute-Tarentaise Les 43 communes Des comparaisons aux moyennes départementales et régionales Un porter à connaissance foncier : Pour appréhender le contexte foncier du territoire Grâce à une analyse descriptive de la structure et des dynamiques foncières 2
Déroulé de la présentation L espace rural 3 zooms La place des personnes publiques L espace agricole Les espaces naturels et forestiers Sources de données valorisées : Bases cadastrales de la DGFiP La base des notifications de la Safer Rhône-Alpes 3
L espace rural 4
Occupation du sol description de l usage des sols La prédominance des espaces naturels et forestiers Presque les 2 / 3 des surfaces Lien évident avec le relief Des espaces agricoles néanmoins bien présents Entre 40 et 50 % de l espace dans les territoires des Vallées d Aigueblanche, du cœur de Tarentaise et des Versants d Aime Part logiquement plus faible dans les territoires de haute montagne Les espaces artificialisés très concentrés Autour de Moûtiers dans les vallées Stations : faible artificialisation / taille des communes Attention à la propriété publique : classement de certains terrains incertain 5
Occupation du sol rythme et formes du changement d usage Le rythme de changement d usage correspond au pourcentage du territoire qui a changé d usage entre deux dates. 100 m²/ha = 1% Des rythmes moyens de changement d usage relativement faibles Très inférieurs aux moyennes départementale et régionale Des dynamiques plus soutenues dans les secteurs de moindre relief / vallée de l Isère Des espaces à vocation agricole qui régressent dans tous les territoires Essentiellement au profit de l artificialisation La carte ne rend pas compte de la localisation des mutations à l intérieur de la commune : très vraisemblablement les fonds de vallée Attention à la propriété publique : classement de certains terrains incertain 6
Occupation du sol rythme et formes du changement d usage Une diminution des surfaces agricoles qui concerne l ensemble du territoire Mais des prélèvements notablement plus importants dans les communes de vallée Une attention à porter sur la localisation de cette consommation, et la nature des terrains consommés 7
Marchés fonciers de l espace rural évolution sur 10 ans + 1 669 ha (Les Allues) Un marché relativement stable en nombre de ventes Environ 50 ventes / an, en légère diminution entre 2004 et 2010 Hausse sensible en 2011 et 2012 Baisse du nombre de ventes avec bâti en 2008 2009 : crise SAINT BON TARENTAISE Artificialisation : 90 M / 2ans Des surfaces échangées qui diminuent significativement sur la décennie Attention aux variations liées à des ventes importantes en surface De plus de 300 ha / an en début de période puis diminution jusqu à environ 150 ha /an Hausse des surfaces échangées en 2011-2012 Des valeurs échangées en forte augmentation + 90 % entre les périodes 2003-2005 et 2010-2012 + 170 % pour le marché en valeur des biens non bâtis => Hausse des prix et/ou modification de la nature des biens vendus 8
Marchés fonciers de l espace rural segmentation + 1 669 ha Un marché agricole très prédominant en surface Pas de ventes de «grandes surfaces» depuis 2005 Ralentissement en 2008-2009 ; activité plus soutenue en 2011-2012 Un marché des espaces naturels quasi inexistant L importance des marchés urbains et de loisir Loisirs : premier segment de marché en nombre de ventes environ 30 ha / an Marché résidentiel : plus de 50 ventes / an : un marché stable et dynamique Marché de l artificialisation o +200 % en nombre (140 ventes / an) o +250 % en surface (27 ha / an) o +500 % en valeur (19 M / an) 9
Marchés fonciers de l espace rural les acquéreurs + 1 669 ha Les acquisitions des agriculteurs en baisse En nombre et en surface Ils ne sont plus les principaux acquéreurs en surface Les particuliers : premiers acteurs du marché Sur la période 2010-12, ils réalisent 55 % du nombre de ventes, 38 % des surfaces, 56 % des valeurs. Impact ponctuel de la crise financière en 2009 Nombre et surfaces acquises : stables ; valeurs en forte hausse Personnes morales : acquisitions en hausse mais à un niveau qui reste modeste Les personnes publiques très présentes et capables d acquisitions importantes 28% du nombre d acquis (période 2010-12) Ex : 1 700 ha en 2004-11,5 M en 2009 10
Le patrimoine public 11
Le patrimoine public Communes Sectionnaux Etat (dt PN) Département EPCI (et syndicats) Autres Tarentaise Vanoise Surface 130 412 ha 2 176 ha 2 745 ha 286 ha 1 331 ha 41 ha 136 992 ha Propriété des personnes publiques par type d usage L importance du patrimoine foncier public Près de 80% des surfaces sont détenues par des personnes publiques Très majoritairement par les communes Des taux de propriété publique très élevés dans les communes de haute montagne Un patrimoine composé essentiellement d espaces naturels et forestiers Mais une part et un volume non négligeables d espaces à vocation agricole (alpages) 12
Le patrimoine public activité des personnes publiques sur les marchés fonciers + 1 669 ha Des personnes publiques très actives sur les marchés fonciers Leurs acquisitions représentent près de 30% du marché en nombre Un nombre d acquisitions en constante augmentation Artificialisation : premier marché des personnes publiques Mais des acquisitions importantes sur les marchés agricoles : beaucoup de petites surfaces et parfois des propriétés importantes D importantes acquisitions en valeur ces dernières années sur le marché de l artificialisation 13
Le patrimoine public activité des personnes publiques sur les marchés fonciers Nombre d acquisitions réalisées par des personnes publiques entre 2003 et 2012 Marché notifié à la Safer uniquement Sous-territoire Nb d'acquis 2003-2012 Bozel 268 Coeur de Tarentaise 111 Haute-Tarentaise 233 Vallées d'aigueblanche 129 Versants d'aime 324 Tarentaise-Vanoise 1065 Des acquisitions par des personnes publiques dans tout le territoire, à l exception de 4 communes Essentiellement des terrains en vue d artificialisation et de petites surfaces agricoles (réserves, compensations?) En 10 ans, 7 acquisitions sur le marché des espaces naturels et forestiers (les Allues = marché agricole) 7 acquisitions de biens bâtis 14
L espace agricole 15
L espace agricole les usages du foncier à vocation agricole Surface en herbe Surface en terre Verger Vigne Total général Surface 59 139 ha 1 399 ha 320 ha 109 ha 60 968 ha Un espace agricole occupé quasi-exclusivement par les surfaces en herbe Elles représentent 97 % des espaces à vocation agricole Importance des alpages dans ce compte Des surfaces en terre très restreintes 1 400 ha cadastrés en terres labourables Primordiales dans le fonctionnement des exploitations y.c. d élevage Production polyculture/élevage, diversification? Concentrées dans les territoires où la pression de l artificialisation est forte 16
L espace agricole structure foncière et propriété agricole Typologie des propriétaires d esp. à vocation agricole Des espaces agricoles majoritairement publics bien structurés 60% des surfaces à vocation agricole appartiennent à des personnes publiques (importances des alpages) 98 % de ces surfaces sont détenues dans des comptes de propriété publics de plus de 25 ha 69 % des propriétaires Dispersion de la propriété privée La propriété agricole privée très morcelée 69% des propriétaires possèdent 11% des surfaces privées dans des comptes de moins de 5000m² 98% des propriétaires possèdent 60% des surfaces privées dans des comptes de moins de 5 ha La taille moyenne des parcelles agricoles privées est de 900 m² Près de la moitié des surfaces à vocation agricole privées sont en indivision => Quel intérêt d une valorisation agricole pour les propriétaires? => Quel accès au foncier pour les agriculteurs? Surfaces détenues par classe d âge 11 % des surfaces 17
L espace agricole les tendances du marché foncier agricole + 1 669 ha Un marché agricole en baisse sur la décennie Nombre de ventes et surfaces échangées sont en nette diminution sur la décennie (rétention foncière de la part des propriétaires de foncier agricole?) Mais des valeurs parfois très élevées pour les biens bâtis Concurrence sur le foncier bâti? Un nombre de ventes de bâtis agricoles très limité (moins de 10/an sur la décennie) => attention à l interprétabilité des chiffres et des graphiques Hors vente de 358 ha en 2005 Bourg St Maurice Sur des moyennes triennales Le prix moyen du lot bâti agricole augmente beaucoup plus vite que celui du bâti résidentiel : plus que le rattraper, il le dépasse Pas de lien entre prix du foncier et taille du lot : l écart de prix entre foncier nu et bien bâti est tel que la surface n est plus une variable d ajustement du prix du lot. 18
L espace agricole Acquéreurs sur le marché foncier agricole Echanges Commune de Granier 78 «ventes» + 1 669 ha Une place prépondérante des agriculteurs mais des niveaux d acquisition en baisse Ils réalisent près de 63% des acquisitions en nombre et 39% en surface ; représentent plus de 37% des investissements (moy. 10-12) Nb d acquisitions et surfaces acquises en baisse respectivement de 42% et 55 % de sur la décennie (moy. Triennales hors 358 ha en 2005) Sur la même période, les valeurs investies n ont diminué que 12% Le rôle des particuliers Acteurs importants sur le marché agricole Maintiennent globalement leurs niveaux d investissement, mais ne compensent pas la diminution des acquisitions des agriculteurs Les collectivités : des acquisitions ponctuellement importantes en surface Achètent surtout du petit parcellaire 19
Les espaces naturels et forestiers 20
Les espaces naturels et forestiers les usages du foncier naturel et forestier Une propriété publique très large largement prédominante et bien structurée Typologie des propriétaires d espaces naturels et forestiers La propriété privée très morcelée L importance des landes Espaces sommitaux cadastrés en landes Les boisements résineux occupent une place non négligeable Propriété privée : 26 % de boisements feuillus -> Illustration de la difficulté de mettre en valeur ces surfaces? 21
Les espaces naturels et forestiers les usages du foncier naturel et forestier Dispersion de la propriété privée Surfaces détenues par classe d âge Année de dernière mutation Des propriétaires âgés un foncier très morcelé 82 % des propriétaires privés détiennent environ 19% des surfaces dans des comptes de moins de 5000m² 0,5 % des propriétaires détiennent 42 % des surfaces dans des comptes de propriété de plus de 5 ha On ne dénombre que 22 comptes de plus de 25 ha Mais un turn-over foncier plutôt faible Environ 2000 ha ont changé de propriétaire il y a moins de 5 ans, soit, sur cette base, une durée moyenne de propriété de 27 ans. Sur le nombre de comptes, le renouvellement est beaucoup plus faible => Quelle proportion de comptes en déshérence? 22
Pistes de réflexion pour l action 23
Enjeux et leviers pour l action Un contexte territorial très particulier et un espace agricole fragile Difficulté du suivi des dynamiques foncières locales : importance de la situation géographique infracommunale, cas particulier du patrimoine communal Marché de l artificialisation tenu par les collectivités, mais quelle organisation de l offre privée? (importance des acquisitions des particuliers / professionnels) L attractivité du territoire qui fausse considérablement les références foncières : micro parcellaire => pas de valorisation par l agriculture pour les propriétaires / urbanisation D importantes surfaces à vocation agricole, mais des espaces «productifs» très restreints et dans des secteurs soumis à une plus forte pression foncière Un marché foncier agricole à surveiller Diminution des surfaces acquises par les agriculteurs Des valeurs unitaires (prix du bâti) qui ont fortement augmenté Importance des surfaces échangées sur les segments de marchés «urbains» : espaces de loisir, résidentiel, artificialisation Quelles dynamiques pour les espaces naturels et forestiers? Un patrimoine foncier privé très morcelé difficile à valoriser, Un patrimoine public important, bien structuré, susceptible d être mobilisé pour initier des dynamiques de massif Des collectivités qui investissent peu dans les espaces naturels et forestiers La mobilisation possible de foncier par la procédure des biens vacants et sans maître? 24
Exemples de propositions d actions déclinées selon 3 axes 1- Information, capacitation, accompagnement des acteurs Pour un développement territorial équilibré Appui technique aux collectivités dans la rédaction de leurs documents d urbanisme Mise en place et animation d un observatoire foncier : fournir aux acteurs les repères nécessaires à l appréhension des évolutions de leur territoire Journées de formation à destination des élus et techniciens des collectivités Mise en place d une veille foncière opérationnelle : connaissance du marché foncier et capacité à réagir Assistance à maître d ouvrage pour la réalisation de projets d urbanisation ou d aménagements exemplaires 2- Soutien aux usages renouvelables du foncier Par de l ingénierie et des outils juridiques Volet agricole Etudes d incidence agricole et foncière dans le cadre de projets collectifs Animation d opérations locales de restructuration foncière (ex: à la rétrocession de surfaces compensatrices ) Inciter à l utilisation du cahier des charges Safer pour garantir l usage d un bien suite à sa rétrocession Faciliter l acquisition de foncier par les collectivités par une assistance technique, juridique et opérationnelle Inciter les collectivités à mettre en valeur leur patrimoine foncier, même de manière transitoire Volet naturel et forestier Rechercher le conventionnement avec les propriétaires pour la mise en œuvre de «bonnes pratiques» Favoriser la restructuration du parcellaire forestier : incitation aux cessions et échanges amiables de petites parcelles boisées Favoriser le groupement technique des propriétaires forestiers, au sein de groupement de gestion en commun ou pour la réalisation ponctuelle de travaux Aide la définition et à la mise en application de schémas de desserte (routes, pistes, places de dépôts ) Aide à la mise en œuvre de la procédure des biens vacants et sans maître 3- Soutien à la mise en œuvre de politiques publiques Par des aides à l acquisition Acquisition dans l objectif de favoriser la densification urbaine / maîtrise de l étalement Acquisition pour la réhabilitation / réorientation de patrimoine bâti existant Acquisition de foncier agricole pour : compenser les emprises de projets collectifs, initier des échanges restructurants, favoriser l émergence de projets collectifs, préserver des terrains agricoles présentant un intérêt patrimonial En forêt : acquisition pour initier des échanges restructurants, favoriser la réalisation de projets de desserte / places de dépôt Acquisition de foncier présentant un intérêt patrimonial, écologique, paysager 25