ASSEMBLEE DE CORSE 30 JUIN RAPPORT DE MONSIEUR LE PRESIDENT DU CONSEIL EXECUTIF ENGAGEMENT TERRITORIAL POUR UNE POLITIQUE FONCIERE ET DU LOGEMENT

COLLECTIVITE TERRITORIALE DE CORSE RAPPORT N 2011/E5/130 ASSEMBLEE DE CORSE 5 EME SESSION EXTRAORDINAIRE DE 2011 30 JUIN RAPPORT DE MONSIEUR LE PRESIDENT DU CONSEIL EXECUTIF OBJET : ENGAGEMENT TERRITORIAL POUR UNE POLITIQUE FONCIERE ET DU LOGEMENT COMMISSIONS COMPETENTES : COMMISSION DES FINANCES, DE LA PLANIFICATION, DES AFFAIRES EUROPEENNES ET DE LA COOPERATION COMMISSION DU DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE, DE L AMENAGEMENT DU TERRITOIRE ET DE L ENVIRONNEMENT COMMISSION DU DEVELOPPEMENT SOCIAL ET CULTUREL COMMISSION DES COMPETENCES LEGISLATIVES ET REGLEMENTAIRES

SOMMAIRE PARTIE I - LES GRANDS AXES D UNE POLITIQUE REGIONALE DU FONCIER ET DU LOGEMENT Préambule......05 I - Présentation synthétique de la plateforme d intervention issue des travaux des Assises 07 II - Prise en compte par le Conseil Exécutif des travaux des Assises : un dispositif d action global et multi formes.10 2.1 - Dispositions d ordre général.11 2.2 - Dispositions d ordre particulier...12 2.3 - Perspectives budgétaires 21 Conclusion..22 PARTIE II - DIAGNOSTIC : DONNEES CLES ET ENJEUX PRIORITAIRES Introduction.24 I - Rappel du déroulement du processus des assises du Foncier et du Logement...25 II - Quelques caractéristiques structurelles du territoire..28 2

III - Principaux éléments issus du diagnostic..35 IV - Les grandes priorités...60 Conclusion..65 3

PARTIE III - PLATEFORME D ACTIONS FICHES DETAILLEES I - Synoptique du cheminement de la réflexion et de la concertation.67 II - La réponse aux problématiques foncière et immobilière réside dans l élaboration d une stratégie publique d action globale.. 68 III - Une mobilisation financière sans précédent pour répondre à une situation d urgence..70 IV - La construction de Partenariats diversifiés autour de la politique Foncier- Logement.. 75 V- Outils de connaissance des marchés foncier et immobilier : Observation Evaluation..82 VI - Création de structures publiques d intervention..90 VII - Moyens au service d une maîtrise foncière publique 96 VIII - Politique publique d aménagement..100 IX - Action territoriale en faveur du droit au logement 103 X - Mise en place d un dispositif public anti - spéculatif. 113 PARTIE IV - FICHES ACTION SUPPLEMENTAIRES 4

(Post-ateliers conclusifs) 120 PARTIE V - DELIBERATION.125 5

PARTIE I LES GRANDS AXES D UNE POLITIQUE REGIONALE DU FONCIER ET DU LOGEMENT 4 6

PREAMBULE Dans une île dont l attractivité n est plus à démontrer, les questions de l accès à la terre ou encore à un logement décent sont devenues, en quelques années, génératrices d inégalités considérables. Les valeurs économiques du Foncier comme de l Immobilier «clivent» la société Corse dans son entier, rendant souvent impossible la garantie à des droits aussi fondamentaux que ceux permettant de travailler ou encore de se loger. L engagement politique de la Collectivité Territoriale de Corse puise sa source : Dans la lutte contre toutes les formes de spéculations qui interdisent l accès à un modèle de développement équitable et solidaire. Dans l investissement de la puissance publique en direction du Droit au logement pour tous. Dans la mise en œuvre de politiques publiques de rééquilibrage territorial. De fait, les thématiques du Foncier comme de l Habitat, deviennent des enjeux considérables d équité et de lutte contre les inégalités économiques et sociales sur l île. Les Assises du Foncier et du Logement ont été lancées à l occasion de la réunion du 28 Septembre 2010 au palais des congrès d Ajaccio. Chacun était conscient de l ampleur de la tâche à accomplir ainsi que de la complexité des mécanismes à l œuvre sur notre territoire : Les déséquilibres du territoire consacrant le dépeuplement et la désertification de l intérieur, Les difficultés de transmission de la terre mais aussi des projets économiques et notamment agricoles, dont elle est le support, Des flambées spéculatives de certains territoires, sous la pression d une économie touristique restée fortement résidentielle, Un très fort développement de la construction depuis 10 ans avec un renforcement de tendance ces dernières années et, par exemple, 5000 logements autorisés sur la seule année 2010, Le développement exponentiel des résidences secondaires qui ont été multipliées par 10 alors que les résidences principales ne l étaient que par 2 entre 1968 et 2007, L inexistence, dans le Sud de l île notamment, d un segment locatif permanent (les agences immobilières interrogées développent leur activité quasi exclusivement sur la transaction ou la location saisonnière), important dans une île, où près de 80% de la population serait en droit de prétendre à un logement de ce type, en termes de revenus, Des niveaux de prix de la construction qui interpellent et qui ne reflètent en rien la réfaction de fiscalité et notamment de TVA dont le secteur est pourtant bénéficiaire, 7

Mais aussi Une extrême faiblesse de l action de la puissance publique depuis des années, Une inexistence des outils publics d intervention, là où d autres régions les mettent en œuvre depuis des années, Une grande difficulté à obtenir de l information stratégique sur les marchés, les prix à l œuvre, les stratégies d acteurs, ceci conduisant très souvent les collectivités à «piloter à vue» dans des secteurs en évolution très rapide, Des masses financières en jeu considérables contrastant avec un niveau de vie des ménages statistiquement plus bas d environ 20% par rapport à la moyenne nationale. Le calendrier initial, devait aboutir à des conclusions à la fin de l année 2010, or les 3 mois initialement prévus contrastaient singulièrement, avec l ampleur des processus à analyser et la complexité des solutions à rechercher. Il ne peut en effet exister de solution simple et univoque à une problématique aussi complexe. Aussi, les 3 mois se sont-ils transformés en huit mois, rythmés par de nombreuses réunions, entretiens, séminaires, rencontres bi- latérales, réunions publiques : Près de 80 rencontres, Plus de 60 contributions écrites spontanées, Plus de 500 personnes ayant accompagné à un moment ou un autre cette démarche. Cela illustre une forte mobilisation autour de cette problématique qui clive la société et interpelle les décideurs. Cette participation active multi- forme et multi- partenariale a pu s exercer dans le cadre d une méthodologie reconnue et lisible qui s appuie sur deux piliers : un pilotage de la démarche à l interne, et donc sans délégation à un prestataire, et l implication de tous les acteurs concernés pour une co- élaboration des propositions d actions. Mais au-delà de la méthode, l enjeu majeur des travaux engagés réside dans la définition d une Action Publique puissante, efficace et novatrice, autant dire d un niveau jamais atteint en Corse), qui sera de nature à faire face à une question de cette ampleur et à un tel degré d urgence sociale. Les travaux menés dans le cadre de ces Assises du Foncier et du Logement ont permis : D établir un diagnostic partagé qui révèle dans toute leur acuité les enjeux du Foncier et du Logement sur notre île. De produire une plate-forme d intervention publique, véritable stratégie, destinée à créer les conditions les plus efficaces pour une régulation par la puissance publique du fonctionnement du marché foncier et immobilier. 8

I - PRESENTATION SYNTHETIQUE DE LA PLATE-FORME D INTERVENTION ISSUE DES TRAVAUX DES ASSISES La finalité de l action est double : la mise en place d un système de régulation publique des marchés, qui se sont emballés sur un territoire dont l attractivité est simultanément la meilleure et la pire des choses la production de logements pour répondre aux besoins des populations résidentes. Etre à la hauteur d une telle situation impose à la Collectivité Territoriale de Corse de construire un programme global d actions, véritable stratégie publique d intervention. Pour être efficace, l action publique devra donc s exercer au travers d un dispositif d ensemble cohérent et actionnant des leviers complémentaires, voire interdépendants. Cette stratégie peut être déclinée en 8 Axes : 1. Le premier de ces axes est la création d un signal fort vis-à-vis de l opinion Corse comme des autres institutions. Il va s agir de rassurer sur la volonté d agir fort et d agir vite. La capacité budgétaire mise au service de cette politique, traduira financièrement ce signal. De plus, il est proposé de compléter cet effort sur fonds propres, par une mobilisation de ressources fiscales «fléchées», au service de la politique foncière et immobilière à mettre en œuvre. 2. Il s agira concomitamment, d être exigeants vis-à-vis de l ensemble des partenaires institutionnels, au premier rang desquels l Etat avec lequel il est nécessaire de formaliser un engagement financier contractualisé et pluri- annuel. Ces partenariats, par-delà l Etat, devront concerner les partenaires publics comme privés dont l action, complémentaire à celle de la Collectivité, est jugée indispensable. Contractualiser de telles relations est destiné à cadrer et à pérenniser une action publique forte. C est aussi le moyen de rendre cohérente la politique qui sera définie, sur le moyen et le long terme. 3. Il faudra, par ailleurs, créer les outils nécessaires à une évaluation précise des mécanismes à l œuvre sur le territoire. Cette observation évaluation, mais aussi cette prospective, prolongera le travail de diagnostic des Assises, cherchera à l actualiser en permanence, et permettra également une évaluation en temps réel, de l efficacité des politiques engagées. 4. Observer, mesurer, n a de sens qu à condition de créer en aval les moyens de l intervention publique. La conquête de la maîtrise publique des marchés est à ce prix. Pour ce faire, il est proposé de créer des outils, qui existent par ailleurs sur d autres territoires, et qui ont fait la preuve de leur efficacité : o Un outil d acquisition et de portage foncier, l EPF. o Un outil d aide aux communes et intercommunalités en matière d urbanisme et de planification : l Agence d Urbanisme. 5. Prolonger l action foncière ou encore la planification, nécessite de pouvoir agir sur : o l équipement des terrains pour les rendre urbanisables. 9

o la construction elle-même. Un outil public d aménagement territorial, bénéficiant dans ses statuts de la compétence en matière de construction de logements sociaux, est également proposé afin de compléter les outils précédents, en aval. Le Conseil Exécutif a acquis la conviction que seule la combinaison, «Planification - Maîtrise foncière - Aménagement Construction», au service de l intérêt général, permettra en effet, de véritablement peser sur les marchés. 6. Les Assises ont également été l occasion de rappeler le statut particulier de la Corse. L usage de certains pouvoirs, tels que l adaptation législative et règlementaire ou encore le droit à l expérimentation peuvent être utilisés. Ils s avèreront précieux pour adapter les réglementations ou encore la fiscalité souhaitables pour l île. Une expertise sur le sujet a été réalisée. A l instar du travail mené par la Collectivité Territoriale sur le devenir de l arrêté Miot et de la gestion fiscale des droits de mutation à titre gracieux, plusieurs voies et moyens ont été identifiés durant les Assises du Foncier et du Logement, qui nécessiteront, dans des délais rapides, des investigations. Les ressources de la Commission mixte des compétences législatives et réglementaires et des Finances paraissent devoir être mobilisées, autour de ces problématiques, dans les mois qui viennent. 7. Aucune politique publique ne peut prétendre à l efficacité, sans rechercher des synergies, avec l ensemble des acteurs publics comme privés, par ailleurs impliqués. Il parait en ce sens indispensable de chercher à développer les différentes maîtrises d ouvrage possibles, au service du foncier et du logement. Cette dynamisation des opérateurs passe par la redéfinition du règlement d aides de la Collectivité Territoriale, dont l actuelle version date de 1999. Il est apparu souhaitable de réorienter ce règlement vers les objectifs prioritaires suivants : Une production volontariste de logements locatifs permanents, notamment sociaux, face à l urgence sociale, au profit des populations modestes et moyennes. La diversification de cette production, au service de laquelle doivent pouvoir se retrouver : les bailleurs sociaux, les communes mais aussi les propriétaires privés et le mouvement associatif en ce qui concerne les modes d hébergement spécifiques indispensables aux populations en grande difficulté et qui font sévèrement défaut à l heure actuelle. L encouragement des parcours résidentiels des ménages, passant par une relance vigoureuse de l accession à la propriété. L accompagnement des mécanismes d accès au logement pour les fractions les plus fragiles de la population au service d un véritable Droit au Logement pour tous. L encouragement à la mise en œuvre d opérations groupées d aménagement (telles que les lotissements communaux par exemple) afin de favoriser la densification et la limitation des charges d équipement. 10

8. L ensemble de ces mesures se doit, au vu de l ampleur des problématiques à l œuvre, d être complété par la mise en place d un véritable dispositif anti-spéculatif. Ce dispositif aura comme objectif d instaurer des règles qui sont du seul domaine de l action publique et qui vont venir véritablement modifier «le cadre de référence» dans lequel s exercent les marchés foncier et immobilier actuellement. Le dispositif proposé s articule autour de trois leviers d actions spécifiques : Un levier règlementaire à travers la possibilité, du fait du statut spécifique de la Corse, de proposer une série de règles pouvant s exercer dans le cadre d un «addendum» au code de l Urbanisme. Le Professeur Bernard Castagnède, interrogé sur cette question durant les Assises, en a validé la faisabilité juridique, même si le chemin en est complexe. Un levier législatif et fiscal. Celui-ci étant d ailleurs pour partie en cours de mise en place. Il s agit : o o d une part, du renforcement de la portée législative du PADDUC, contenu dans le projet de loi qui est actuellement examiné par le Conseil d Etat. d autre part, d une évolution fiscale permettant à la Collectivité de posséder des leviers dissuasifs et incitatifs afin de réorienter efficacement le marché insulaire. Ces évolutions fiscales seront argumentées par des expertises précises et nécessiteront la mobilisation de la Commission mixte des compétences législatives et réglementaires de l Assemblée de Corse. Un levier statutaire enfin. Il importe de rappeler à ce propos, devant l importance que cette question revêt actuellement sur la scène Corse, que l objectif des Assises a été de mesurer la faisabilité et l efficacité qu un tel dispositif pourrait avoir en matière de régulation du marché et de lutte anti spéculative. Deux éclairages ont été apportés durant les ateliers : celui du Professeur Castagnède et celui du Docteur André Fazi. Ces interventions se sont recoupées sur des points essentiels : o o o Le parcours juridique est long et complexe pour aller vers une évolution statutaire qui nécessiterait sans doute, dans le cas de la Corse, une évolution constitutionnelle et la modification des traités européens. Ce type d évolution n a pas été considéré, dans ces éclairages, comme impossible. Des prérequis importants ont par contre été pointés, s il devait y avoir évolution statutaire. Parmi ces prérequis, la nécessité de démontrer d une part, l acuité des problèmes à régler et d autre part, faire valoir que les moyens relevant du droit commun, ont été mis en œuvre préalablement. Les exemples de territoires bénéficiant de statuts particuliers ont par ailleurs permis de voir combien les objectifs, critères et moyens de définition d un tel statut, ne peuvent s envisager, qu à condition qu ils soient définis, précisément et de façon totalement adaptée et proportionnelle aux problèmes spécifiques rencontrés par le territoire. Les ateliers se sont conclus, sur la nécessité d investiguer de manière beaucoup plus aboutie cette question simultanément dans deux domaines. - d une part, le balisage du parcours juridique qui s impose pour avancer sur cette question. - D autre part, une expertise économique destinée à évaluer l efficacité réelle, en matière de lutte anti- spéculative d une telle évolution statutaire. 11

II - PRISE EN COMPTE PAR LE CONSEIL EXECUTIF DES TRAVAUX DES ASSISES ET DES PROPOSITIONS QUI EN SONT ISSUES Le Conseil Exécutif a validé le principe d un dispositif d actions global et multi- formes. Par conséquent, il considère opportun de reprendre les 8 axes énoncés ci-dessus. Il propose la déclinaison de ces axes en actions concrètes appelées «mesures». Celles-ci sont au nombre de 31. Ces mesures reprennent : In extenso 26 fiches-actions issues des travaux des ateliers des Assises (intitulées fiches 1 à 26 et exposées en partie III du présent rapport). 4 fiches complémentaires rédigées à l issue des ateliers et venant préciser ou compléter des éléments jugés importants et manquants ou insuffisamment explicités : Il s agit de fiches portant sur : o o o o Les biens vacants. Les terres incultes. La promotion des associations foncières pastorales. L élaboration d une charte de partenariat avec le conservatoire du littoral en amont de la création de l EPF. La fiche issue des travaux des assises et portant le numéro 27, relative à la question de l évolution statutaire. Concernant cette fiche, qui porte sur un sujet majeur et qui a fait longuement débat durant les travaux, le Conseil Exécutif a souhaité préciser sa position. Le Conseil Exécutif tient à rappeler qu un engagement a été pris lors du lancement des Assises, le 28 Septembre 2010. Cet engagement consistait à expertiser dans le cadre des Assises du Foncier et du Logement la question de l impact que pourrait avoir une évolution statutaire en matière de lutte contre la spéculation foncière ou immobilière. Deux éclairages ont été apportés durant les ateliers sur cette question. Ces apports ont clairement illustré la difficulté institutionnelle à mettre en œuvre ce type de mesure sans pour autant que de telles évolutions soient à considérer comme impossibles. De même, ces travaux ont montré qu une évolution statutaire était conditionnée à deux préalables : La démonstration d une proportionnalité entre l évolution demandée et la nature et l importance des problèmes à régler. La démonstration que les voies et moyens de «droit commun» aient bien été mis en œuvre au préalable ainsi que la mesure de leur efficacité réelle. Le Conseil Exécutif considère en conséquence : Qu il y a lieu de poursuivre et compléter la réflexion sur l évolution statutaire. Que la stratégie globale d action qu il propose, sur la base des 8 axes prioritaires, et des mesures qui les déclinent, doit être engagée au plus vite face à l urgence sociale de ces questions pour la Corse. Que l évaluation de l efficacité de ce dispositif global sera de toute façon indispensable à toute demande d évolution statutaire si elle venait à être engagée. Qu il convient de compléter durant l année à venir les premières expertises menées durant les Assises sur la question de l évolution statutaire afin d une part, de flécher précisément le parcours juridique et d autre part, de procéder à une évaluation qui lui paraît fondamentale sur : o L impact réel à attendre d une telle mesure en matière de lutte anti-spéculative. 12

o L impact sur l économie Corse. La proposition du Conseil exécutif sur cette question figure page 19 du présent rapport et reprend les principes exposés cidessus. 2.1 DISPOSITIONS D ORDRE GENERAL 2.1.1 UNE STRATEGIE GLOBALE POUR STRUCTURER L ACTION PUBLIQUE Le premier intérêt des conclusions des Assises du Foncier et du Logement réside dans la proposition de mise en œuvre d une stratégie publique globale, destinée à répondre par l intermédiaire d actions et de dispositifs diversifiés à des problématiques très complexes et qui ont une importance majeure pour le devenir de l île et de sa population. Il est demandé à l Assemblée de Corse de se prononcer favorablement sur la mise en place d une stratégie globale, pour tenter de réguler les questions de Foncier et de Logement. 2.1.2 HUIT AXES PRIORITAIRES D INTERVENTION Cette stratégie est structurée autour de huit axes prioritaires qui sont à considérer dans leur ensemble et pour les interrelations qu ils développent les uns avec les autres. Ils ne constituent donc en aucun cas des entités à part, dont certaines seraient plus importantes que d autres. Ils trouvent au contraire leur force, dans leur complémentarité au service d une même politique. Ces huit axes prioritaires d intervention sont : La création d outils d observation et de suivi continu des questions foncière et immobilière. La mise en place d établissements publics dans les domaines du foncier (EPF) et de l accompagnement des collectivités en matière d urbanisme et de planification (Agence d Urbanisme). La constitution d un Etablissement Public d Aménagement et de Construction de logements sociaux. La mobilisation d outils fiscaux au bénéfice de la Collectivité pour permettre la régulation des marchés foncier et immobilier et assurer des recettes pérennes réinjectées dans la politique foncière et de l habitat de la Collectivité. La refonte du système d aides directes de la Collectivité au service des nouveaux objectifs de sa politique. La contractualisation de partenariats financiers et de chartes d engagement avec les partenaires institutionnels et les acteurs privés des filières économiques concernées. Ces partenariats ont vocation à faire reconnaître la politique de la Collectivité et à l accompagner. La mise en place d un dispositif public à visée anti-spéculative. La mobilisation directe sur fonds propres, et par retour de recettes fiscales, de moyens financiers majeurs au service de cette nouvelle politique. A cet ensemble s ajouteront les financements additionnels contractua-lisables auprès des autres partenaires institutionnels et collectivités. Il est demandé à l Assemblée de Corse, de valider ces huit axes en tant que priorités de sa future politique dans les domaines du Foncier et du Logement. 2.2 DISPOSITIONS D ORDRE PARTICULIER Ce dispositif d ensemble se décline lui-même en une trentaine de mesures concrètes, destinées à agir efficacement dans les domaines du Foncier et du Logement. Ces mesures vont être rappelées au sein de chacun des axes. 2.2.1 MISE EN PLACE D OUTILS PARTAGES DE SUIVI DES MARCHES FONCIER ET IMMOBILIER 13

Les Assises ont montré combien il était difficile en Corse aujourd hui, de disposer de données stratégiques fiables, permettant d éclairer les politiques publiques à mettre en œuvre. Il importe que les efforts réalisés, durant ces Assises ne s arrêtent pas, et que la Collectivité puisse disposer de véritables bases de données et outils statistiques fiables, mobilisables en tant que de besoin. L appropriation de moyens d analyse et de suivi des problématiques foncières et de logement (notamment segments sociaux et très sociaux) est un enjeu stratégique qui se situe sur un double plan : Au plan interne, pour permettre un éclairage permanent et une évaluation en temps réel des politiques publiques initiées. Au plan externe, tant il est vrai que la détention des outils de la connaissance est indispensable dans les négociations, notamment institutionnelles. Quatre mesures ont été identifiées : 1. La mise en place d une conférence foncière permettant de réunir les partenaires majeurs du foncier dans l île. Cette conférence établira la feuille de route partagée de l observatoire et travaillera à une approche consensuelle de la question foncière, notamment sur les questions de conflits d usage et de planification. Elle sera un support important dans l élaboration du futur PADDUC. 2. La création d un observatoire, structure légère, composé de techniciens et fonctionnaires, dont l objectif sera la capitalisation et le traitement des données. L observatoire publiera régulièrement ses travaux afin d alimenter les décideurs publics que sont les élus du territoire. 3. La question agricole est une question centrale qui impacte très largement la problématique foncière. Il est apparu indispensable de la remettre au cœur de l élaboration des documents d urbanisme afin de limiter les risques de conflits d usage de la terre. Il est proposé en ce sens d inciter financièrement à la mise en place de diagnostics agricoles, en amont de la réalisation des futurs documents d urbanisme. Le matériau accumulé servira également à éclairer le futur PADDUC. 4. Enfin, il est apparu indispensable que puisse être produite une carte, à l échelle de l île, permettant de mettre en évidence une typologie actualisée des espaces agricoles. Cette carte pourra servir ensuite à la mise en place d une gradation dans la protection de ces terres, et garantir les marges de manœuvre suffisantes, pour le devenir de l agriculture, que les Assises ont clairement considéré comme un pilier majeur de l économie insulaire. L élaboration de cette carte sera l un des objectifs à assigner à la conférence foncière déjà mentionnée. Il est demandé à l Assemblée de Corse : D approuver la mise en place d une conférence foncière. De valider la création d un observatoire et l affectation des moyens humains et financiers nécessaires à son bon fonctionnement. D autoriser la mise en place d aides financières au profit de la réalisation de diagnostics agricoles. D approuver la réalisation d une cartographie des terres agricoles permettant de créer une véritable typologie de celles-ci et de servir de base aux futures réflexions d aménagement du territoire, PADDUC notamment. 2.2.2 - CREATION D OUTILS PUBLICS D INTERVENTION... Le diagnostic, comme les débats en ateliers, ont clairement montré qu une partie des problèmes à résoudre sur le territoire était lié au déficit d action publique. Ce déficit «chronique», et l attractivité de l ile, ont pour conséquence commune, des flambées spéculatives, et au final, des processus de dépossession foncière ou encore d impossibilité d accession à la propriété pour les résidents. La création d outils publics d intervention constitue un des leviers à actionner, au service d une meilleure planification de l urbanisation, de la gestion durable des espaces et pour freiner les comportements spéculatifs. 14

Deux outils ont été identifiés au service d une telle logique : Une Agence d Urbanisme. Un Etablissement Public Foncier. Le premier est destiné à aider les collectivités, et principalement les communes rurales et leurs intercommunalités, à développer les outils de planification que sont les PLU et les Cartes communales. Cette agence aura par ailleurs à assurer l ingénierie globale nécessaire à la mise en œuvre du PADDUC. Les agences d urbanisme ont fait la preuve de leur efficacité depuis de nombreuses années, la CTC peut en attendre une accélération de la couverture en documents d urbanisme de l île, une facilitation de la mise en compatibilité PLU-PADDUC, une assistance dans l organisation du débat public autour des grandes questions de l aménagement. Le second outil a déjà fait l objet de multiples échanges depuis l été 2010. Il s agit de la constitution d un établissement public destiné à procéder aux acquisitions foncières nécessaires à la régulation du marché, à la construction de logements, à la réalisation de zones d activités économiques ou encore de grands équipements structurants. L Assemblée de Corse a eu l occasion de délibérer le 17 février 2011 sur le projet de décret préalable à la constitution d un EPF d Etat. Les réserves formulées à l occasion de cet avis ont amené le Conseil Exécutif, à mettre en place plusieurs commissions de travail, regroupant les services de l Etat ainsi que l ensemble des collectivités concernées. Ces réunions se sont fixé les objectifs suivants : Analyse fine des simulations financières de calibrage de l outil, Analyse du niveau de TSE réaliste pour la Corse et de sa montée en charge, Identification des autres sources fiscales de financement, telles que mises en évidence dans les assises du Foncier et du Logement, et des conditions de mise à disposition de ces ressources au fonctionnement de l EPF. Prise en compte de manière plus marquée du fait urbain, Définition, à partir des grands projets actuellement connus des collectivités, d un pré programme d activités, permettant de réaliser un scénario prospectif des acquisitions potentielles. Pérennité des financements «Etat», et latitude dans les modalités de versement des dotations en adéquation avec les besoins nécessaires au démarrage. Possibilités de mise à disposition de foncier appartenant à l Etat, par-delà la dotation financière de démarrage de l EPF, afin de faciliter le démarrage de l activité. Représentation des collectivités au sein du conseil d administration et de la gouvernance. Il est demandé à l Assemblée de Corse, de se prononcer pour : Lancer l étude de préfiguration de l Agence d Urbanisme afin de la rendre opérationnelle pour le début de l année 2012. Réaffirmer son attachement à la mise en œuvre dans les meilleurs délais de l EPF, sachant qu un rapport ainsi qu une délibération spécifiques seront proposés, en dehors du présent rapport, en session de l Assemblée du mois de Juillet prochain, quant au contenu et au dimensionnement de cet établissement. Ces propositions feront suite aux travaux des commissions évoquées ci-dessus et seront destinées à formuler la réponse à la saisine de Monsieur le Préfet de Corse d avril 2011. 2.2.3 - AMENAGER LE FONCIER POUR EN RENDRE POSSIBLE L UTILISATION La mise en place d outils fonciers publics, si elle constitue une nécessité, ne permettra pas, pour autant, de régler l intégralité des problèmes. Un des constats des Assises a été de montrer combien les outils publics d aménagement étaient défaillants sur le territoire. Cette absence, ou cette très faible utilisation, s accompagne d une mauvaise mobilisation des outils et procédures de l urbanisme opérationnel. Cet état de fait entraîne de lourdes charges pour les collectivités et au final, des rentes pour les utilisateurs privés de terrains, aménagés par la puissance publique. Deux propositions sont issues des Assises sur ce sujet : 15

La première s inscrit dans la continuité d actions déjà prises en compte par la CTC, et concerne l aide aux communes, en charge d opérations d aménagement. Il s agit de poursuivre un effort d aide financière à destination des communes et/ou intercommunalités, ayant à aménager et équiper des terrains leur appartenant, et destinés à accueillir des ensembles de résidences principales. La seconde, innovante et ambitieuse, propose la mise en place d un nouvel outil public d intervention, sous la forme d un établissement public territorial d aménagement et de construction. Cet outil aurait en charge l aménagement de terrains, acquis notamment auprès de l EPF. Il pourrait de plus, de par ses statuts, assurer la maîtrise d ouvrage de logements sociaux. Cette dernière caractéristique est destinée à épauler les opérateurs sociaux existants et à permettre une augmentation significative du nombre de logements sociaux produits chaque année. Il est demandé à l Assemblée de Corse de valider : Le renforcement et le développement de mesures financières destinées à aider les collectivités locales dans leurs travaux d aménagement foncier. Les systèmes financiers correspondants seront proposés dans le cadre de l examen du nouveau règlement d aides de la CTC. Le lancement de l étude de préfiguration, destinée à évaluer les modalités et la forme juridique les mieux adaptées pour la constitution de cet établissement public territorial d aménagement et de construction. L objectif à atteindre est la mise en place d un outil, opérationnel dès 2013. 16

2.2.4 - MOBILISATION D OUTILS FISCAUX AU BENEFICE DE LA COLLECTIVITE La mise en place de l ensemble des dispositifs indispensables à une transformation durable de la situation actuelle, impose de penser ces moyens dans la durée. Il convient donc : De créer les voies et les moyens d une ingénierie financière destinée à permettre à la puissance publique d assurer de façon pérenne la ressource. De flécher clairement cette ressource au service de la politique foncière et du logement. La mobilisation de recettes fiscales dédiées à cette nouvelle politique est une perspective importante à développer. Cette voie a du reste été largement ouverte, par les travaux de la Commission mixte des Compétences Législatives et Réglementaires et des Finances de l Assemblée de Corse, au sujet du devenir du système fiscal en matière de successions à titre gracieux, du fait de l abrogation de l arrêté Miot. Il résulte des travaux de cette Commission mixte des perspectives permettant : De demander la reconnaissance d une compétence fiscale partielle pour l Assemblée de Corse. De créer les voies et moyens d un nouveau système de fiscalisation, au profit de la Collectivité Territoriale de Corse, permettant d éviter le retour au droit commun national. Les travaux de cette Commission mixte ont pointé l intérêt d élargir ce champ d investigation à d autres domaines que les droits de succession, pour aborder certains des champs fiscaux qui émergent également des Assises du Foncier et du Logement. Cette exploration de transferts partiels de ressources fiscales vers la Collectivité Territoriale, constitue un enjeu majeur, susceptible de générer des ressources pérennes, qui permettront d alimenter les politiques du foncier et du logement. A ce propos, il convient de souligner que la question de la fiscalité affectée aux ressources des Régions est un débat actuel majeur au plan national, et une préoccupation portée par la quasi-totalité des régions de France, depuis la suppression de la taxe professionnelle. En Corse, ce débat recouvre une acuité encore plus forte, du double fait des compétences élargies et du statut spécifique, de la Collectivité. Les travaux des Assises ont permis d identifier les pistes qui paraissent devoir être investiguées prioritairement en matière de fiscalité. Il s agit, outre la question des droits de successions, d étudier par ailleurs : L affectation d une ressource additionnelle, autour des Droits de Mutation à Titre Onéreux. La création d une fiscalité alourdie et spécifique aux plus-values spéculatives en matière de foncier et d immobilier. La mise à l étude d une taxation complémentaire en matière de résidences secondaires (non compris les biens patrimoniaux), destinée à faciliter le financement des grands équipements structurants rendus indispensables par la pression anthropique saisonnière (assainissement, infrastructures ). L approche des voies et moyens fiscaux destinés à débloquer les problématiques de rétention patrimoniale (biens vacants, terres incultes ). L investigation de ces pistes est nécessaire mais dans une approche prudentielle, respectueuse du maintien des grands équilibres. Il est demandé à l Assemblée de Corse : D approuver le lancement d une expertise juridique et fiscale sur les pistes prioritaires telles qu issues des travaux des Assises. 17

De mobiliser sa Commission mixte des Compétences Législatives et Réglementaires et des Finances à cette mission. De financer les expertises techniques nécessaires en fonction des besoins définis par la Commission. 2.2.5 - REFONTE DU SYSTEME D AIDES DIRECTES DE LA COLLECTIVITE AU SERVICE D UNE PLUS FORTE GARANTIE AU DROIT AU LOGEMENT POUR TOUS La Collectivité Territoriale de Corse intervient d ores et déjà, à travers son règlement des aides dans le domaine du logement, sous forme de subventions. Le règlement actuellement en vigueur qui date de 1999 ne convient plus. Il ne correspond plus (modes de calcul des aides notamment), à l actualité de la question et se doit d être adapté aux priorités de la nouvelle politique du Foncier et du Logement à mettre en œuvre. Cette nouvelle politique vise à créer les conditions d un véritable droit au logement sur un territoire fortement impacté par la tension économique qui s exerce sur les marchés du Foncier et du Logement. Le nouveau règlement des aides de la Collectivité sera proposé dans son détail pour débat et validation lors d une prochaine session de l Assemblée de Corse. En amont de cette présentation il convient néanmoins de présenter les actions fortes considérées comme prioritaires, au sortir des Assises, et qui en constitueront l ossature. 5 principes majeurs sont proposés pour ce nouveau règlement : 1. Donner la priorité aux montages opérationnels destinés à produire des logements supplémentaires et notamment locatifs, face à la pénurie, particulièrement dans le domaine du logement social, que connaît la Corse. 2. Développer à travers les aides de la CTC, le maximum de maîtrises d ouvrage possibles car c est de l effort commun de tous que naîtra la capacité à développer la production. En ce sens : Bailleurs sociaux privés et publics, communes et intercommunalités mais aussi associations, porteurs de projet privés, pourront bénéficier d aides publiques en fonction de l adéquation de leur projet avec les axes de la nouvelle politique territoriale. 3. Focaliser l argent public en direction des populations fragiles, modestes et moyennes. 4. Favoriser les parcours résidentiels des ménages et donc travailler aussi bien sur le logement locatif que sur l accession sociale à la propriété. 5. Adapter les niveaux d aide de la Collectivité Territoriale aux disparités territoriales dans un souci de rééquilibrage. En conséquence de ce qui précède, les principales actions proposées dans le cadre de ce nouveau règlement sont : La refonte et la majoration des aides à la production de logements locatifs sociaux afin de passer d une production de 250 à 300 logements par an à 600 puis 800 à 1000 logements par an afin de rattraper le déficit de logements sociaux dans l île. Le montant des dotations proposées progressera de 2 à 6 millions d euros en régime de croisière annuel. Le type de financement proposé permettra également la prise en compte de maîtres d ouvrage publics, privés, associatifs permettant notamment de financer la construction de logements spécifiques qui manquent singulièrement en Corse à l heure actuelle : o o o o Maisons relais. CHRS. Foyers de jeunes travailleurs. Structures sociales d hébergement des seniors. Certaines des propositions ci-dessus, portées notamment par le mouvement associatif insulaire, ont pu faire l objet de contributions durant les Assises. C est notamment le cas d une série de propositions précises et argumentées émanant très récemment de la coordination inter associative de lutte contre l Exclusion. 18

Un approfondissement des modalités d intervention pour l hébergement des publics en grande difficulté fera l objet, si l Assemblée venait à valider les présentes propositions, d une commission de travail préalable à la production du nouveau règlement des aides de la collectivité territoriale, commission à laquelle il conviendrait d associer les deux Départements dont la responsabilité en matière d action sociale est considérable. Le soutien fort aux communes et intercommunalités, à l acquisition, la production, la réhabilitation ou encore à la création de réserves foncières (dans l attente de l EPF) pour accueillir du logement permanent. Entre 1,5 million et 2 millions d euros seraient affectés annuellement à cette priorité essentiellement au service des territoires ruraux et de l intérieur. Le soutien aux personnes privées souhaitant, dans le cadre des OPAH, réhabiliter du patrimoine à des fins de locatif permanent. Cette action s inscrit dans une logique de valorisation patrimoniale, au moment où l Etat cherche à se désengager de ce type d intervention. L investissement de la Collectivité sera complété par une contractualisation spécifique avec l Etat afin d éviter tout désengagement, le temps que les retards structurels aient pu être rattrapés. Le soutien à l accession à la propriété et notamment à la primo-accession des jeunes ménages insulaires. Le système d aide, à définir précisément, serait constitué de subventions ou de bonifications d emprunt, complété par la mise à l étude de la création d une caisse publique de garantie financière destinée à faciliter l accession pour des ménages moyens et modestes. La mesure, en termes d aide directe a fait l objet d une première évaluation autour de 1,3 M par an en régime de croisière pour environ 200 à 250 opérations aidées. La poursuite de l action en faveur du cofinancement des aires d accueil pour les gens du voyage. L Aide aux communes et intercommunalités concernant l ingénierie des OPAH études et animation. Il est demandé à l Assemblée de Corse de valider: Les 5 principes majeurs du futur règlement d aides au logement. Les six mesures phares constitutives de ce futur règlement, sous réserve de présentation lors d une prochaine session à l Assemblée de Corse du nouveau règlement incluant l ensemble des modalités d instruction et de financement ainsi que le budget prévisionnel définitif. 2.2.6 - MISE EN PLACE D UN SYSTEME DE LUTTE CONTRE LA SPECULATION Il s agit de mettre en place des moyens de différentes natures afin d agir directement sur les mécanismes du marché et de freiner les dérives spéculatives qui l accompagnent aujourd hui. Un premier volet, de nature règlementaire, consiste à proposer l utilisation du statut spécifique de la Corse, et des droits qui en découlent, pour demander au législateur une série d articles supplémentaires, venant s insérer dans le code de l Urbanisme, et d application spécifique à la Corse. Les sujets principaux à traiter sont les questions de : o o o o o o o Règles de densification minimale en fonction des zonages. Règles de consommation minimale avant ouverture de nouveaux droits à construire. Règles de production minimale de logements sociaux dans les territoires fortement axés sur le saisonnier. Mesures fiscales spécifiques pour les terres reclassées à l urbanisation. Quotas maximum de résidences secondaires dans les zones les plus concernées par cet habitat saisonnier. Règles de fiscalité alourdie en cas de transformation de résidences permanentes en résidences saisonnières. Renforcement des règles destinées à freiner le reclassement de secteurs agricoles en zones à urbaniser. 19

Un groupe de réflexion, assisté d une mission d expertise juridique, sera mis en place afin de travailler ces différentes pistes et formuler une demande motivée et précise dès le début de l année 2012. Un second volet, d ordre législatif, concerne l élaboration du futur PADDUC. L objet concerne le renforcement de la portée juridique du PADDUC au moment où le Grenelle 2 à supprimé les Directives Territoriales d Aménagement (D.T.A). Renforcer la portée du PADDUC, y inclure des précisions concernant la cartographie, en assurer les principes de compatibilité et d opposabilité ont été les principales demandes qui ont fait l objet d un texte, voté à l Assemblée de Corse à l unanimité en Décembre 2010. Ce second volet, constitue un point d ancrage majeur à la lutte contre les processus de spéculation foncière en ce sens qu il constitue la création d une base juridique solide et cartographique qui impactera largement la question des usages et des droits des sols. Ce renforcement juridique du PADDUC est actuellement au stade de l examen en Conseil d Etat. Il est en conséquence rappelé dans le présent rapport du fait de son importance vis-à-vis des questions à traiter, mais ne nécessite pas de positionnement spécifique de l Assemblée de Corse. Un troisième volet est constitué par l examen des processus d évolution statutaire susceptibles de freiner les dérives spéculatives. Cette dimension du problème est largement portée sur le devant de la scène politique à travers les réflexions menées sur les notions de statut de résident ou encore de citoyenneté. Il convient de rappeler la façon dont ces questions se devaient d être investiguées dans le cadre spécifique des Assises du Foncier et du Logement. Il s agissait d expertiser, sur la base du Droit comparé, les systèmes existants dans différents territoires, notamment insulaires en Europe comme hors de l Europe et liant les conditions d accès au Foncier et à l Immobilier aux statuts de résidents, de citoyens Les approches qui ont été présentées au cours de deux ateliers, successivement par le professeur Bernard Castagnède puis par le Docteur André Fazi, ont illustré les multiples facettes de cette question. Elles ont permis de mettre en évidence la complexité de leur mise en œuvre, notamment du fait de la double nécessité d intervenir sur la Constitution Nationale et les traités Européens. Elles ont par contre éclairé la façon dont des statuts spécifiques ont pu être rendus effectifs ailleurs. Ce sont donc des évolutions potentiellement envisageables mais difficiles à obtenir. Ces expertises ont de façon concordante, permis de baliser le parcours qui, dans le cas où le choix d une évolution statutaire serait fait en Corse, devrait être poursuivi pour tenter d aboutir. Dans ce parcours, sont identifiées deux conditions : o o faire la démonstration d une proportionnalité entre les problèmes à traiter et les évolutions demandées, Démontrer qu un ensemble d outils et moyens, accessibles sans modification constitutionnelle ont bien été mis en œuvre afin de tenter de réguler les dérives constatées et en démontrer l efficacité ou l inefficacité. Par conséquent, afin de poursuivre valablement la réflexion sur l évolution statutaire, il faut faire face à deux impératifs : o o Mettre en œuvre le socle des actions à mener dans le cadre du Droit commun. Compléter les expertises produites durant cette première phase et travailler plus particulièrement et simultanément deux questions :. Le balisage du cheminement législatif nécessaire pour une évolution statutaire.. L expertise de l efficacité anti-spéculative et de l impact sur l économie Corse que pourrait avoir une telle évolution. La mise en place d un dispositif anti-spéculatif est donc indispensable afin de renforcer les moyens de l action publique en matière de régulation des marchés. 20

Sans dispositif spécifique en effet, l intervention publique se verrait confrontée à des niveaux de prix rendant difficilement envisageable son action. Les leviers de ce dispositif peuvent être recherchés aux plans juridique, règlementaire, voire statutaire (sur la base de la position du Conseil Exécutif explicitée pages 10 et 11 du présent rapport). Il est demandé à l Assemblée de Corse : Au plan réglementaire : De valider l utilisation du statut spécifique de la Corse et des droits qui en découlent, pour demander au législateur une série d articles supplémentaires, venant s insérer dans le code de l Urbanisme, et d application spécifique à la Corse. Au plan statutaire : De poursuivre le travail engagé durant les Assises, en menant les expertises complémentaires nécessaires, tout en mettant en place l ensemble des actions possibles actuellement. Les actions proposées sont : o o o o L identification du cheminement juridique nécessaire, l analyse de l efficacité anti-spéculative et de l impact sur l économie Corse d une évolution statutaire dans un délai maximum d un an. la mise en place d un groupe de travail, issu des Assises, pour piloter et animer cette mission, l affectation d une dotation de 100 000 euros aux expertises nécessaires. Le principe d un débat spécifique en Assemblée, sur la base du résultat des travaux effectués, dans le courant de l année 2012. 2.2.7 - CONVENTIONS DE PARTENARIAT La Collectivité Territoriale, par-delà sa volonté d agir, se devra d associer à sa politique, d autres collectivités, institutions et acteurs dans le souci de créer une synergie et de donner un maximum d efficacité à ses actions. Les partenariats à nouer seront construits dans la durée et pourront concerner aussi bien des acteurs publics que privés à partir du moment où ils se révèlent incontournables dans les actions à mener. Il est demandé à l Assemblée de Corse de valider la construction de partenariats sur la base de chartes d engagements respectifs avec les principaux partenaires ci-dessous : L ETAT, concernant le maintien de moyens financiers exceptionnels dans le domaine des aides à la pierre pour les opérateurs HLM et les privés dans le cadre des OPAH. Les collectivités : Communes, Intercommunalités et Conseils Généraux, dans le cadre d une conférence territoriale de l Habitat afin de préparer les CRH et d affiner des prises de positions communes sur le dossier de l habitat. La SAFER, afin d optimiser ses moyens d actions et de revoir les modalités de son droit de préemption afin d en faire un outil de développement du milieu rural en général. Le Conservatoire du Littoral, afin d en renforcer l action et d affiner une convention de partenariat dans le cadre de l EPF. Le GIRTEC, afin d en accélérer l action mais aussi d évaluer les conséquences de la titrisation sur les phénomènes de vente de foncier dans l île. La filière BTP, pour organiser l évolution progressive du marché en direction de l habitat permanent et permettre à la filière de l anticiper et de s y adapter. 21

2.3 PERSPECTIVES BUDGETAIRES Une maquette financière a pu être projetée afin d évaluer l implication de la Collectivité Territoriale de Corse pour rendre possible l ensemble des mesures issues des Assises du Foncier et du Logement qui viennent d être présentées. MAQUETTE FINANCIERE AXE Intitulé de l'action Dotation en capital investissement fonctionnement montant annuelpériodicité 1 Expertise juridique et fiscale investissement 50 000 unique 2 Dotation financière à la SAFER Dotation en capital 800 000 3 ans 3 Conférence foncière fonctionnement 50 000 continu 3 Observatoire fonctionnement 200 000 continu 3 Diagnostics agricoles investissement 30 000 continu 4 EPF Dotation en capital 2 000 000 5 ans 4 Agence d'urbanisme fonctionnement 700 000 continu 5 Expertise juridique investissement 60 000 unique 6 Aide Aménagement foncier communal investissement 800 000 continu 6 SEM aménagement-construction (préfig) investissement 20 000 unique 7 Financement logt social investissement 3 500 000 continu 7 Financement logt social communal investissement 1 500 000 continu 7 Financement logt locatif privé investissement 250 000 continu 7 Soutien à l'accession à la propriété investissement 1 300 000 continu 7 Aires d'accueil investissement 60 000 continu 7 Ingénierie OPAH investissement 80 000 continu 8 Expertise evolution statutaire investissement 100 000 continu CE Expertise fiscale biens vacants investissement 20 000 unique CE partenariat conservatoire littoral (préfiguration) investissement 50 000 unique CE Promotion associations foncières pastorales fonctionnement 450 000 continu Montage-Animation-Suivi du programme fonctionnement 500 000 continu 12 520 000 Les simulations effectuées mettent en évidence, sur la base d un doublement de la production des logements sociaux à réaliser, la nécessité de mettre en place d autres aides à l habitat (cf. fiches logement), des dotations aux outils, notamment d action foncière et de l ingénierie, soit un niveau d investissement qui se traduit par une enveloppe financière en année pleine évaluée autour de 12 millions d euros et sur la base d une montée en charge progressive sur 3 ans. Cette évaluation est à comparer à l enveloppe actuelle qui se situe autour de 2 millions d euros. Bien évidemment, cette maquette devra être précisée dans le cadre des validations successives par l Assemblée des dossiers précis de mise en œuvre des mesures, et qui reviendront devant elle en session ordinaire au fur et à mesure de leur calendrier de mise en place. Dans l attente de l examen précis de ces différents dossiers il est demandé à l Assemblée : De valider le budget prévisionnel tel qu il ressort de la maquette financière allouée aux problématiques foncière et de logement sur les hypothèses globales présentées ci-dessus. 22