La Restauration immobilière Du PRI loi du 4 aout 1962- à l ORI ordonnance du 8/12/ 2005
Origines et objet La loi de 1962 : le PRI : une opération d aménagement foncier en alternative à la Rénovation urbaine; son objet; Mêmes modes opératoires : DUP, expropriation, travaux, reventes / subventions publiques au déficit de l opération Les opérations groupées de restauration immobilière (OGRI ) : c est quoi? L échec des OGRI : vers les OPAH (1976), opérations incitatives L abandon de fait du PRI
Du PRI à l ORI Un nouvel intérêt pour le PRI : les questions de fiscalité et les excès; le recadrage fiscal; Le PRI comme outil d aménagement pour forcer les propriétaires à faire des travaux importants sur toute l emprise immobilière; Les difficultés juridiques et opérationnelles; L ORI dans l ordonnance de 2005 : une simplification de la procédure, suppression du périmètre préalable à la DUP et la double enquête publique, mais un encadrement rigoureux.une modification du régime des travaux;
Objet et procédure Un projet local : des travaux de restauration/ réhabilitation d immeubles complets, vétustes/dégradés, occupés ou vacants; Le cas échéant, soumis à concertation Un dossier d enquête publique d expropriation (cout des acquisitions, couts des travaux estimés) mentionnant les statuts d occupation; enquête publique du code de l expro Un arrêté de DUP du préfet, sur l immeuble ou les immeubles identifiés; publié; validité de 5 ans; renouvelable; Effets de la DUP : un droit de délaissement pour les propriétaires ; compatibilité des travaux /des baux avec la DUP; Permis de démolir exigible; autres travaux : DT ou PC de droit commun L enquête publique de DUP ne peut pas être fusionnée avec l enquête parcellaire
Quels immeubles? L ORI est une procédure d expro avec ses protections de la propriété Des immeubles déjà propriété de la commune ne peuvent être mis sous DUP Mais la commune/epci peut acquérir les immeubles sous DUP Immeubles à vocation d habitation; la notion d habitabilité, le pbl des vacants de longue date En copropriété c est nécessairement tout l immeuble/bâtiment (PP et PC) Dans le respect des structures de la propriété : on ne peut imposer des travaux impossibles (on exproprie sous simple DUP de droit commun : si démolitions complètes, restructurations de logements.)
Quels travaux sous DUP? Des travaux portant sur le gros œuvre et les parties logement, sur toute l assiette foncière (cours, bâtiments annexes, RDC commerciaux...) Les démolitions nécessaires à l habitabilité (partielles /verrues diverses ) doivent être prévues dans la DUP Eviter les termes: mise aux normes d habitabilité et autres généralités sans effet On peut intégrer des travaux d économie d énergie, voire de sécurité Ne pas se substituer au maître d ouvrage et aux maîtres d œuvre On ne «prescrit» pas la décence, le respect des normes diverses et variées qui s imposent au maître d ouvrage et aux maîtres d œuvre On peut préciser les éléments architecturaux/décors à conserver, mettre en valeur, les éléments techniques à prendre en compte; les matériaux et couleurs (respect du PLU, PSMV ) En copropriété, on doit distinguer les travaux portant sur les PC des travaux applicables aux PP Si l immeuble est frappé d un arrêté de police, attention à distinguer les travaux sous DUP des travaux prescrits par l arrêté.
Suite de la procédure Après l arrêté de DUP : arrêté par le maire/président de l EPCI précisant le programme des travaux pour chaque immeuble; Les travaux précisés sont nécessairement compatibles avec ceux de la DUP (démolition non prévue impossible ) mais des précisions peuvent être apportées pour certains immeubles (pbls techniques, décors, configurations des lieux ; peuvent être identiques (procédure à l immeuble ou petit nombre d immeubles) Ouverture d une enquête parcellaire (obligatoire) où sont notifiés à chaque propriétaire les travaux à faire dans un délai précisé; (il n y a pas de «prescription de travaux») Réponse du propriétaire : Un engagement à faire; Refus ou non réponse : arrêté de cessibilité et poursuite de l expropriation. La collectivité n est pas obligée d exproprier (sauf exception)
La procédure en copropriété Le programme global des travaux : doit être précisé et évalué- pour les parties communes et les parties privatives au stade de la DUP Les travaux à réaliser tels qu arrêtés par le maire /Pt EPCI sont, lors de l enquête parcellaire, notifiés et à la copropriété (parties communes) et à chacun des copropriétaires (parties privatives et parties communes) Ce sont les copropriétaires qui s engagent lors de l enquête parcellaire pour la totalité de leur lot (PP et PC) Donc la copropriété doit avoir eu le temps de délibérer sur un estimatif des travaux avant l enquête parcellaire Difficultés : le calendrier entre les travaux sous DUP, la notification, la délibération de la copro, l engagement des copropriétaires le respect des délais
La réalisation des travaux Suite à l engagement du propriétaire lors de l enquête parcellaire : doit produire une note (ultérieurement) précisant: L échéancier prévisionnel travaux La date échéance des baux Tous les travaux /intérieurs/extérieurs/ sont soumis à un PC spécifique travaux conformes au programme des travaux notifiés; le dossier de permis : comporte un document graphique faisant apparaître l'état initial et l'état futur du bâtiment faisant l'objet des travaux; précise matériaux et modes de réalisation Tous les travaux de démolition sont soumis à PD - et conformes au programme des travaux notifiés ; Accord ou avis ABF dans tous les secteurs protégés
La réalisation des travaux en copropriété Les travaux sur les parties communes relèvent de la compétence de du syndicat des copropriétaires (majorité art 25 loi copro) Les travaux sur les parties privatives, de chacun des copropriétaires Permis de construire déposé par le ou les MO/permis groupé Problèmes de cohérence et de coordination / respect du calendrier: l intêret d une MO unique Adhésion ou création d une AFU, maître d ouvrage compétent pour les travaux sur PC et PP mais superposition des compétences Compétence du syndicat des copropriétaires? Rien ne l interdit mais rien ne le prévoit : à quelle majorité? Quelle garantie du syndicat sur les copropriétaires? Ce que prévoit la loi ALUR : peu de choses. Notification au syndicat des travaux arrêtés /enquête parcellaire Vote des modalités de réalisation des travaux sous DUP à la majorité de l article 24 : mais cela ne lie pas les copropriétaires taisants ou opposés et implique l engagement de l expropriant
Questions diverses Peut-on se passer de l enquête parcellaire? Peut-on se satisfaire des travaux sous DUP? Travaux sous DUP puis notifiés lors de l enquête parcellaire : identiques ou non? Le propriétaire fait les travaux sous DUP sans avoir attendu l enquête parcellaire : quid? Les incidents : cessibilité et l expropriation; Le propriétaire s est engagé ne fait rien Fait des travaux sans permis Les travaux sont du bricolage Le propriétaire vend son bien : sous DUP, après enquête parcellaire
Un droit des occupants principes applicables Découle de la combinaison de dispositions spécifiques : Art L313-5 à L313-15 du CU (rapports entre bailleurs et occupants) Et des dispositions générales applicables à toutes les opérations d aménagement (art L314-2 et suivants du CU) (obligation des collectivités publiques) Définition des occupants protégés : Art L.314-1 du CU Les occupants de locaux à usage d habitation : art L521-1 du CCH Les preneurs de baux professionnels, commerciaux ou ruraux Les travaux à réaliser ne sont pas un motif de résiliation des baux en cours, mais un motif de congé à échéance du bail Respect des baux en cours; Sauf possibilité d offrir un autre logement au locataire (L.313-7 du CU) Ou au professionnel ( L. 145-6 du code de commerce))
Les droits des occupants de locaux d habitation Tous occupants de bonne foi y compris les irréguliers sur le territoire national Si les travaux impliquent le départ définitif des occupants, à échéance du bail : Obligation de relogement pour la commune/epci à l origine de l opération/ aménageur Si les travaux n impliquent pas le départ définitif des occupants : Obligation des occupants : droit au maintien dans les lieux; laisser faire les travaux Régime du loyer (diminué selon les cas) Droit à réintégration (suspension du bail) Les pertes de loyer sont à la charge de la commune/epci à l origine de l opération/ aménageur Relogement provisoire, si nécessaire, à la charge la commune/epci à l origine de l opération/aménageur
Les droits des occupants à titre professionnel Les travaux de RI sont un motif de congé du bail (à son échéance) : art L145-18 du code de commerce Le professionnel a droit à une indemnité d éviction (L.145-14 du CC) sauf offre d un local équivalent Cas de travaux sans évacuation définitive; si relogement provisoire impossible : indemnité pour cessation temporaire d activité les pertes financières dues à l opération, à la charge de l aménageur Si évacuation définitive : droit de priorité pour attribution de locaux d activité de même nature dans l opération Si aucune offre de relogement n a été faite dans ou hors de l opération : indemnisation par la collectivité publique (ou son concessionnaire) comme tout expropriant, (art13-20 du code de l expropriation) L.314-6 du CU : indemnisation pour l activité afférente à l immeuble à démolir Le commerçant peut opter pour une indemnisation immédiate, avec l engagement de ne pas se réinstaller dans l opération d aménagement, à la charge de l aménageur
RI et mesures de police? Les objets différents de l ORI et des mesures de police.ne pas confondre Ne pas se tromper de procédure Peut-on combiner ORI et mesures de police? Oui, tous cas de risques ou d urgence : Travaux de réparation à la charge du propriétaire Protection des occupants Responsabilité publique Sur un immeuble frappé d une mesure de police, intérêt de coupler, mais attention. Ne pas prescrire les mêmes travaux Ne pas transférer sur la collectivité la protection des occupants Ne pas surpayer l acquisition publique Les 2 dispositifs peuvent se compléter : intérêt de la combinaison