RAPPORT DU CONSEIL COMMUNAL AU CONSEIL GENERAL DE LA COMMUNE DE SAINT-AUBIN - SAUGES DEMANDE DE CREDIT DE FR. 900 000.- POUR LA RENOVATION DE L IMMEUBLE COMMUNAL SIS A LA RUE DE LA POSTE 2 Madame la présidente, Mesdames, Messieurs, Comme déjà annoncé dans le budget des investissements 2010, nous vous proposons de rénover le bâtiment locatif sis à la rue de la Poste 2. Afin de vous présenter cette demande de crédit, nous avons sollicité un bureau technique de la place et lui avons demandé de nous fournir un rapport technique sur les travaux à réaliser sur cet immeuble pour une rénovation complète. Ce mandat portait sur les travaux urgents à entreprendre, les travaux permettant de répondre aux normes en vigueur, les travaux à envisager dans un horizon de un à dix ans et les travaux permettant d améliorer la qualité thermique de l enveloppe du bâtiment. Vous trouverez, ci-après, un extrait du contenu de ce rapport : Composition du bâtiment (année de construction 1948) La structure de la construction est composée de cinq niveaux desservis par une cage d escaliers centrale se trouvant au Nord du bâtiment. Les logements, deux par étage, sont compris entre un rez-de-chaussée inférieure et des combles (galetas). Ces logement sont juxtaposés, trois côté Est et trois côté Ouest. Les dalles sont en béton et les murs de façades supposés en briques alvéolées. Aucun sondage afin de définir la composition exacte des dalles et des murs n a été effectué, recherches pas nécessaires à ce stade de l étude. Par contre, des recherches seront indispensables avant touts travaux touchant à la toiture ou aux façades.
Le rez-de-chaussée inférieur partiellement enterré comprend six caves privatives, deux locaux techniques, un local chauffage et une buanderie. Les canaux de cheminée d origine qui était utilisés pour des poêles situés dans chaque logement ont perdu de leur utilité primaire. Les canaux côté Ouest n ont plus d utilité et la partie hors toit a été supprimée. Côté Est, un canal a été tubé est sert de canal fumée pour le chauffage central. Le chauffage fonctionne à mazout et la chaudière est récente, année 2000. La citerne à mazout est enterrée à l Est de la maison. Il n y a pas lieu d envisager actuellement un changement de type de production de chaleur. Les trois niveaux d habitation comprennent à chaque niveau deux logements de 3 1/1 pièces semblables, mais inversés selon l axe Nord/Sud. Une cuisine non équipée et une salle de bains avec baignoire. Les combles non isolés comprennent les galetas privatifs. L état général du bâtiment est bon (intérieur des logements, toiture et façades) mais de qualité modeste. Des défauts d isolation thermique et phonique inhérents aux constructions de cette époque sont manifestes. Travaux urgents Sur la base de plusieurs visites locales ainsi qu en fonction des remarques pertinentes de locataires, le remplacement des fenêtres devra être réalisé rapidement. En effet, celles-ci présentent des défauts d étanchéité et de qualité statique et esthétique (voir photo ci-après). Une amélioration des fenêtres existantes n est pas judicieuse pour deux raisons : - Intervenant trop tard vu l état - Mauvaise qualité thermique Ces travaux s intègrent également dans le cadre d une amélioration de la qualité thermique du bâtiment. Remarque : Pour autant qu une isolation de façade soit prévue ultérieurement, il est important de prévoir un rejingot d environ 4 cm aux fenêtres afin de pouvoir isoler les embrasures lors de l opération touchant aux façades. Il est recommandé d entreprendre ces travaux en priorité des travaux d entretien, sans urgence.
Travaux afin de répondre aux normes (mise en conformité) Isolation thermique Malgré le fait que l isolation thermique et phonique est insuffisante en regard des réalisations récentes, aucune loi ou directive n oblige à y remédier. Cette situation risque de changer et, dans un futur plus ou moins proche, on peut s attendre à ce que des mesures contraignantes soient appliquées. Voir à ce sujet le point «Amélioration de la qualité thermique de l enveloppe». Garde-corps En l état acutel, les garde-corps des fenêtres ne répondent plus aux normes (H min = 100 cm et espacement maximum) et sont considérés comme dangereux. En cas d accident, la responsabilité du propriétaire est engagée (CO art. 58). Les fenêtres des cuisines sont particulièrement dangereuses par la présence d un meuble bas d une hauteur de 60 cm et pouvant servir de marchepied pour un enfant (voir photos ciaprès). Il est recommandé d entreprendre ces travaux rapidement. Installation électrique L installation électrique actuelle n est plus conforme et des directives imposent une mise en conformité rapide de celle-ci. On peut distinguer ce travail selon trois interventions : - Premièrement, l installation principale pour l ensemble du bâtiment comprenant le tableau principal, les conduites électrique depuis celui-ci jusqu aux tableaux secondaires placés à chaque appartement. Ceci par le passage à l intérieur de deux gaines techniques verticales situées dans les cuisines, côté Est et Ouest. - Deuxièmement et à lier à ces intervention, la lumière des communs, la sonnerie, le téléphone, le téléréseau, le chauffage et la buanderie. - Troisièmement, le remplacement des fils (actuellement en tissu) à l intérieur de chaque appartement. Il faut entreprendre les travaux par la première intervention qui peut être réalisée en deux étapes, à savoir, la colonne de distribution Est suivi de la colonne de distribution Ouest ou vice versa. La programmation de ces travaux en parallèle avec les transformations des salles de bains est judicieuse car la gaine utilisée pour le passage de l ensemble des conduites électriques et sanitaires est la même. Cette intervention serait donc réalisée une seule et unique fois avec comme résultat un réseau électrique et sanitaire totalement neuf.
Le tirage des fils à l intérieur des appartements pourrait se réaliser par la suite totalement indépendamment les uns des autres. Il est recommandé d entreprendre ces travaux rapidement, sans urgence. Remarque : Une variante touchant l installation principale consiste par le passage des conduites dans une colonne qui serait placée dans la cage d escaliers avec pose de tableaux secondaires à chaque palier. Cette variante présente les avantages d être un peu moins onéreuse et peut être réalisés indépendamment des travaux touchant les conduites sanitaires. Par contre, on peut la considérer comme «moins propre». Citerne enterrée La citerne à mazout d une contenance de 15'000 litres est enterré à l Est du bâtiment. Elle est du type simple parois et devra être mise hors service en 2014, soit dans cinq ans. Trois solutions sont envisageables : - Mise en place d une coque de 7 mm sur citerne existante + enveloppe avec détecteur de fuite + réfection du trou d homme : coût env. fr. 31'000.. - Remplacement de la citerne actuelle par une citerne enterrée conforme : coût env. fr. 42'000.--. - Suppression de cette citerne et création d un local citerne dans le bâtiment, 10'000 litres : coût env. fr. 20'000. Cette dernière solution semble la meilleure car, du point de vue financier la moins coûteuse, et qu un local pourrait être affecté à cette fonction dans la buanderie actuelle qui serait déplacée dans le local annexe. Un volume de 8 à 10'000 litres est possible sans travaux importants. Travaux à envisager dans un horizon de un à dix ans Les salles de bains sont fonctionnelles, mais vétustes et ne répondent plus aux qualités d esthétique actuel (voir photo ci-après). De plus, certains écoulements présentent des défauts. Dans un souci d entretien, il serait judicieux de prévoir la réfection de ces salles d eau prochainement, par exemple, lors d un changement de locataire. Ile st à noter que les travaux dans un appartement impliquent la nécessité de réaliser ces travaux dans les deux autres logements superposés. En effet, il est impératif de changer la colonne de chute ainsi que les conduites d alimentation présentes dans la gaine technique sur toute sa hauteur car inaccessible après les travaux. Celles-ci sont âgées et des problèmes sont prévisibles si elles ne sont pas remplacées. Les raccordements des cuisines doivent être réalisés lors de cette étape des travaux. Voir également la remarque au sujet de l installation électrique. De plus, et cette fois-ci par souci du maintien du bâtiment à un standard actuel et futur permettant facilement la location, il est conseillé aux propriétaires de procéder périodiquement à une mise au goût du jour d éléments afin d éviter une réfection totale du bâtiment. Cette manière de procéder permet de bien répartir les frais d entretien ainsi que de maintenir les locations en permanence. A ce sujet, l usage prévoit de compter un cycle de 25 ans pour le remplacement des installations du type sanitaire, cuisine, peinture.. et un cycle de 50 ans pour ce qui concerne l enveloppe du bâtiment, soit façades et toiture.
Les travaux touchant les salles de bains priveront les locataires de tout moyen sanitaire. Il sera donc nécessaire de prévoir un WC et une douche provisoire au rez inférieur durant les travaux. Pour des raisons de coordination avec les travaux de mise en conformité de l installation électrique, il est recommandé d entreprendre ces travaux rapidement sans urgence. Les cuisines (voir photo ci-après) sont dans un état similaire aux salles de bains et peuvent être transformées pour les mêmes raisons, Il n y a pas d urgence et les travaux peuvent être réalisés indépendamment d un appartement à l autre. Il est recommandé d entreprendre ces travaux lors de changement de locataires. Les revêtements intérieurs tels que tapis, parquets, peintures, boiseries.. sont à rafraîchir selon l usage. Le coût de ces éléments est compris dans le montant de fr. 10'000. imputé à : «Provision pour travaux d entretien» du présent rapport. Remarque générale par rapport à ces travaux : Une partie de ceux-ci peuvent être définis comme travaux à plus-value et une partie du coût imputés aux loyers (principalement une réfection de la cuisine avec agencement complet). Cette incidence sur les loyers présente un léger risque de résiliation de bail de la part de locataire. Risque faible étant donné le niveau bas des loyers actuels.
Travaux afin d améliorer la qualité thermique de l enveloppe du bâtiment Plusieurs possibilités s offrent aux propriétaires soucieux d améliorer l enveloppe thermique de leur bâtiment et touchent principalement : - Les fenêtres - La toiture - La façade - La dalle sur locaux non chauffés Le remplacement des fenêtres est une amélioration incontestable du point de vue thermique ainsi que du confort des occupants. Cet élément a été traité précédemment dans ce rapport. Il est recommandé d entreprendre ces travaux en priorité des travaux d entretien, sans urgence. Isolation de la dalle de toiture : Ces travaux d isolation représente le meilleur rapport investissement/économie d énergie des travaux possibles évoqués ci-dessus. Ils sont également les plus simples à réaliser et provoquent le moins d inconvénients pour les locataires. Pour améliorer l efficacité de ce travail, la toiture située dans la cage d escaliers doit également être isolée. Il est recommandé d entreprendre ces travaux dans un horizon de un à cinq ans. Isolation de la façade : Trois procédés principaux sont applicables pour isoler les façades de construction existantes. Isolation périphérique isolation intérieure isolation entre double murs Pour cet immeuble, le meilleur choix s oriente sur une isolation périphérique. Réalisation qui évite au maximum les ponts de froid par les dalles (pour autant que les détails des balcons soient traités de façon correcte) et n entraîne pas de perte d espaces intérieurs. Il est néanmoins indéniable que l esthétique de la maison est modifiée par cette intervention et qu il faut tenir compte de cet aspect. Ces travaux peuvent être réalisés à tout moment et il n y a pas d urgence. Le Prix du mazout, l écologie, le confort sont autant d éléments qui doivent être analysés pour la prise de décision. En cas d une détérioration du crépi de façade qui entraînerait sa réfection, la situation serait différente et attendre ce moment-là paraît opportun. Remarque : Le remplacement des stores et volets actuels par des stores à lamelles serait alors nécessaire. L isolation de la dalle sur locaux non chauffés (caves, buanderie, hall..) est facilement réalisable et ne provoque que peu de gêne pour les locataires. Son efficacité est moindre que celle réalisée par l isolation de la dalle de toiture et, par conséquent, devrait être appliquée en deuxième position. Il est recommandé d entreprendre ces travaux dans les trois à cinq ans en fonction des autres travaux entrepris.
Remarques : La Fondation Centime Climatique a mis sur pied un programme d aide à la rénovation énergétique de l enveloppe des anciens bâtiment d habitation et commerciaux. En cas de travaux envisagés, il serait intéressant de faire les démarches afin de savoir si cette aide est toujours d actualité à ce moment-là. Pour un bâtiment n ayant jamais fait l objet d assainissement énergétique, l économie d énergie dépensée pour le chauffage, l eau chaude et l électricité se situe à environ 50 %. Une méthode simple afin de connaître la qualité d isolation d un bâtiment consiste à définir son indice énergétique, soit sa consommation annuelle de mazout en rapport à sa surface de référence énergétique. A titre de comparaison, un bâtiment construit dans les années 2005 possède un indice énéergétique compris entre 6 et 8 litres/m2an. Celui de Poste 2 est d environ 19,4 litres/m2an. Une amélioration importance de l enveloppe pourrait amener à une économie de près de 5'000 litres de mazout par année. Un bilan thermique du bâtiment peut être réalisé afin de donner plus de précisions. Programme simplifié des travaux Le programme simplifié des travaux peut être présenté de la manière suivante : 1. Mise en conformité des garde-corps De suite 2. Mise en conformité de l installation électrique en parallèle avec la réfection des salles de bains, par étapes, soit : Tableau communs TV/TT - colonne Est colonne Ouest Dans les deux ans Appartements Dans les 3 ans suivants 3. Mise en conformité du stockage du mazout Année 2014 4. Remplacement des fenêtres Dans la 3. année 5. Isolation de la dalle de toiture Dans la 4. année 6. Isolation de la dalle sur locaux non chauffés Dans la 5. année 7. Isolation de la façade Après pose de nouveaux stores Selon détérioration du crépi existant 8. Réfection des cuisines Selon opportunité, dès 3 ans D autres schémas sont possibles selon choix écologique, économique, départ des locataires, etc. Les Positions 1,2 (parties électrique uniquement) et 4 restent néanmoins obligatoires.
Coût indicatif des travaux Mise en conformité des garde-corps Selon choix, estimation Cuisine fr. 6'000. Solde logement et cage d escaliers fr. 8 400. Mise en conformité de l installation électrique en parallèle avec la réfection des salles de bains, par étapes, soit : Tableau communes. TV/TT, colonne Est colonne Ouest Tableau fr. 4'300. Communs fr. 9'000. Colonne Est fr. 4'500. Colonne Ouest fr. 4'500. Appartements fr. 32'000. Réfection des salles de bains fr. 180'000. Mise en conformité du stockage de mazout fr. 20'000. Remplacement des fenêtres fr. 60'000. Isolation de la salle de toiture et toit sur l escalier fr. 23'000. Isolation de la dalle sur locaux non chauffés fr. 11'000. Isolation de la façade avec pose de nouveaux stores fr. 169'000. Réfection des cuisines (6 x 22'000.--) fr. 132'000. Avec un indice des prix de la construction pour immeubles d habitation de 120,3 au niveau suisse (base octobre 1998 = 100).
Consommation de mazout Conclusions Ce rapport technique propose un exemple de répartition des coûts dans le temps. D autres sont bien entendu possibles en fonction des moyens à disposition, de la politique communale par rapport aux prix des loyers, etc. Il reste toutefois indispensable de réaliser les travaux concernant les mesures de protection des personnes «garde-corps», les travaux imposés par les directives cantonales et fédérales «Installations électriques et citerne à mazout», ainsi que celles empêchant une détérioration trop rapide du bâtiment «fenêtres». Les travaux de mise au goût du jour des logements sont judicieux afin d éviter que ceux-ci ne deviennent obsolètes et ne trouvent plus de locataires. Ces travaux peuvent s étaler dans le temps. L amélioration thermique de l enveloppe est liée à des critères économiques, de confort intérieur et de sensibilité au phénomène de réchauffement climatique. Un retour sur investissement est calculable, mais reste spéculatif selon l évolution de prix de l énergie.
Suite à ce rapport, nous avons présenté, le 30 novembre dernier, une demande d aide à la Fondation Centime Climatique, par l intermédiaire du Service cantonal de l énergie. Cette demande portant sur une somme de travaux de fr. 241'000. (isolation des façades, des combles et remplacement des fenêtres), nous avons reçu confirmation duversement d une aide de fr. 23'250. qui viendra réduire la somme totale de ce crédit, pour autant que ce chantier soit terminé d ici la fin de cette année. De plus, nous espérons aussi pouvoir obtenir quelques subventions de la part du canton mais l ampleur de celles n est pas encore connue. En fonction de ces éléments, nous estimons nécessaire d entreprendre ces travaux de rénovation en commençant par les travaux urgents et liés à des économies d énergie et de les poursuivre par le rafraîchissement des logements lors de changement de locataires. Il est à préciser que les travaux de rénovation des logements ne seront effectués que lors de changement de locataires. Il n est donc pas dans notre intention d imposer ces travaux aux locataires actuels. Au niveau financier, cette opération peut être considérée comme autofinancée même si, dans un premier temps, les loyers ne pourront pas être revus à la hausse puisque les premières interventions représentent notamment des travaux d entretien de l immeuble. Il est par contre à signaler que les loyers seront revus en fonction de la rénovation des appartements. Ce bâtiment ayant toujours eu un caractère social, nous ne souhaitons donc pas précipiter les choses dans ce domaine mais estimons nécessaire de maintenir correctement en état ce patrimoine. Espérant que cette proposition pourra vous convenir, nous vous remercions de bien vouloir l accepter en votant l arrêté ci-après. LE CONSEIL COMMUNAL LE CONSEIL GENERAL DE LA COMMUNE DE SAINT-AUBIN - SAUGES - vu la loi sur les communes du 21 décembre 1964, - vu la loi sur l exercice des droits politiques du 17 octobre 1984, - vu un rapport du Conseil communal, arrête Article 1 Article 2 Article 3 Article 4 Un crédit Fr. 900 000.-- est accordé au Conseil communal pour la rénovation de l immeuble communal sis à la rue de la Poste 2. Cette dépense sera portée au compte des investissements no I942.503.61 et amortie au taux de 10 %. Le Conseil communal est autorisé à contracter l'emprunt nécessaire au financement dudit crédit auprès du prêteur de son choix et aux meilleures conditions du moment. Le Conseil communal est chargé de l'exécution du présent arrêté après les publications légales et l expiration du délai référendaire. Saint-Aubin, le 23 février 2010