Collège juridique janvier 2014 Projet de loi pour l Accès au logement et un urbanisme rénové Rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés loués à titre de résidence principale Adopté en première lecture par l Assemblée nationale le 17 septembre 2013, le projet de loi ALUR (Accès au logement et un urbanisme rénové) a été adopté par le Sénat en première lecture le 26 octobre 2013. La seconde lecture du texte devant l Assemblée nationale interviendra à partir du 14 janvier 2014. Le projet de loi intègre dans la loi du 6 juillet 1989 des dispositions relatives aux locations meublées à titre de résidence principale. Le nouveau titre 1 er bis «Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale» a vocation à se substituer aux dispositions figurant actuellement aux articles L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l habitation. En outre, l article 7 de la loi ALUR modifie l article L. 632-1 et suivants du code de la construction et de l habitation qui renvoie au titre 1 er bis de la loi du 6 juillet 1989 et apporte des précisions sur les baux commerciaux et la location d un local meublé située dans un établissement recevant du public aux fins d hébergement. Les articles L. 632-2 et L. 632-3 du code de la construction et de l habitation demeurent inchangés. Le nouveau régime de locations meublées louées à titre de résidence principale reprend les dispositions du code de la construction et de l habitation en accroissant les similitudes du régime applicable aux baux meublés à usage de résidence principale avec le régime applicable aux baux d habitation de la loi du 6 juillet 1989, en particulier en ce qui concerne les modalités de délivrance du congé par le bailleur, l encadrement et la révision du loyer. En ce qui concerne la date d application, le projet de loi prévoit que : une application immédiate de l ensemble de ces dispositions aux baux conclus postérieurement à la loi, sauf dispositions soumises à publication de décrets d application, une application immédiate des articles 6 (le logement décent), 7 (les obligations du locataire), 20-1 (les litiges liés aux logements indécents) et 25-11 (la commission départementale de conciliation) seront applicables aux contrats en cours à la date d entrée en vigueur de la loi ALUR. Pour le reste, ces baux demeureraient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables précédemment. Le tableau ci-après permet de comparer le régime actuel de logements meublés et celui prévu par la loi ALUR, dont les dispositions sont susceptibles d intéresser les CIL dans le cadre de leurs activités, notamment la gestion des emplois et services : AIDES LOCA-PASS, AIDES MOBILI-PASS, AIDES MOBILI-JEUNE, CIL-PASS-ASSISTANCE, etc.
Textes applicables Articles L. 632-1 à L. 632-3 du code de la construction et de l habitation. Articles 25-3 à 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 (titre 1 bis) Articles L. 632-1 à L. 632-3 du code de la construction et de l habitation Champ d application Dispositions d ordre public qui s appliquent à toute personne qui loue un logement meublé, dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale Elles ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. Dispositions d ordre public qui s appliquent aux contrats de location de logements meublés dès lors qu ils constituent la résidence principale du locataire. Elles ne s appliquent ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l objet d une convention avec l État portant sur leurs conditions d occupation et leurs modalités d attribution. Définition - Mobilier Il n existe pas de définition légale du logement meublé et aucun texte ne précise quel mobilier doit contenir une location en meublé. Les critères pour qualifier un logement meublé ont été déterminés par des décisions de jurisprudence : pour que la location entre dans le champ du meublé, le propriétaire doit mettre à disposition un mobilier et un équipement suffisant pour répondre aux besoins essentiels du locataire (table, chaise, armoire, matériel de cuisine, réfrigérateur ). Un logement meublé est un logement décent équipé d un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l établissement de l état des lieux. 2
Contrat Durée Contrat établi par écrit d'une durée d'un an. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d État, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Il est conclu pour une durée d au moins un an. Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dépôt de garantie Le montant du dépôt de garantie n'est pas réglementé. Son montant est donc libre. Le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal. Charges locatives Les dispositions relatives aux charges locatives sont librement fixées par le contrat. Les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail : - soit par le versement de provisions avec une régularisation annuelle (cf. article 23 de la loi du 6 juillet 1989), - soit sous la forme d un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat, sans que cela ne puisse donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Reconduction du contrat Le bail est tacitement reconduit pour un an excepté lorsque la location est consentie à un étudiant : dans ce cas, la clause de reconduction tacite est inapplicable. Si les parties au contrat ne donnent pas congé, le contrat de location parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d un an. La reconduction tacite est inapplicable lorsque la location est consentie à un étudiant. 3
Congé donné par le locataire Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d un préavis d un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Congé donné par le bailleur renouvellement Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions, doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. 4 Le bailleur qui souhaite, à l expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l inexécution par le locataire de l une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le congé doit être notifié par LRAR ou signifié par acte d huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la LR ou de la signification de l acte d huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l intégralité de la période couverte par le préavis si c est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
Non prévu Dans les zones tendues, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer médian de référence, un loyer élevé et un loyer médian de référence minoré par type de logement et par secteur géographique. Le loyer médian de référence, le loyer élevé et le loyer médian de référence minoré peuvent être déterminés à partir d une majoration unitaire par mètre carré en référence aux loyers médians de référence, en fonction de la structuration du marché locatif et des niveaux de loyers constatés par l observatoire local des loyers. Encadrement des loyers Les loyers de référence s appliquant aux logements meublés faisant partie d une résidence-service dédiée en priorité à l accueil et à l hébergement d étudiants ou de personnes âgées, gérée selon un mode d organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique qui propose au moins trois des prestations définies au b de l article 261 D du code général des impôts (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle), font l objet d une majoration spécifique selon des modalités définies par décret en Conseil d État. Ne sont pas concernées par l encadrement des loyers les locations meublées soumises à la taxe sur la valeur ajoutée, en résidence services, exploitées par bail commercial para-hôtelier de neuf ans minimum consenti à un gestionnaire unique en conformité aux dispositions du c du 4 de l article 261 D du code général des impôts. Le II de l article 17 (action en diminution de loyer, complément de loyer exceptionnel) et l article 17-2 (réajustement du loyer à l occasion d un renouvellement de bail) de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables aux logements meublés, en tenant compte des loyers de référence définis ci-avant. Pour l application de ces articles, le complément de loyer exceptionnel tient compte des équipements et services associés aux logements meublés. 5
Révision du loyer Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L'augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l'indice de référence des loyers mentionné au d de l'article 17 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 (indice de référence des loyers - IRL - publié par l'institut national de la statistique et des études économiques). Pour la révision du loyer, le I de l article 17-1 est applicable aux logements meublés : - Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. - La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation de l IRL. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. - À défaut de manifester sa volonté d appliquer la révision du loyer dans un délai d un an suivant sa date de prise d effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l année écoulée. - Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d amélioration du logement que le bailleur fera exécuter ou d acquisition d équipements par le bailleur en sus de l équipement initial, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer une majoration de loyer consécutive à ces opérations. Commission départementale de conciliation Non prévue La commission départementale de conciliation mentionnée à l article 20 de la loi du 6 juillet 1989 est compétente pour l examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l article 6 de la loi du 6 juillet 1989. 6
Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Sans changement Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. Disposition spécifique au bailleur titulaire d un bail commercial Lorsque le bailleur, propriétaire ou gérant du fonds doit, pour quelque motif que ce soit, cesser son activité, il en informe les locataires titulaires du contrat mentionné à l'article L. 632-1 trois mois au moins avant la date à laquelle la cessation d'activité est prévue. Sauf cas de force majeure ou de mise en œuvre des procédures de sauvegarde ou de redressement judiciaire prévues par le code de commerce, la cessation d'activité ne peut avoir lieu avant l'expiration des contrats en cours de validité ou avant le relogement des locataires titulaires desdits contrats. Si, en dépit de la cessation d'activité du bailleur, les locaux gardent leur destination première, le contrat de bail est tacitement reconduit. Si, en revanche, la cessation d'activité est due à une opération d'urbanisme ou d'aménagement, les occupants doivent être relogés aux frais de l'opérateur dans les conditions prévues aux articles L. 314-1 et L. 314-2 du code de l'urbanisme. Location d un local meublé dans un établissement recevant du public aux fins d hébergement A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée, à la diligence de l'huissier de justice, au représentant de l'etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, afin qu'il informe les services compétents, notamment les organismes chargés du service des aides au logement et le fonds de solidarité pour le logement. Lorsque la location d un local meublé constituant la résidence principale du preneur est située dans un établissement recevant du public aux fins d hébergement, celle-ci serait soumise au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 précitée. Ne sont pas applicables à cette location les articles 3-2 (l état des lieux type), 3-3 (le dossier de diagnostic technique), 18 (le décret annuel d encadrement de loyers), 24-1 (représentation des locataires par une association), 25-4 (définition du logement meublé) et 25-11 (la commission départementale de conciliation) de la même loi. 7
Articles de la loi du 6 juillet 1989 applicables Les articles suivants s appliquent au régime de la location meublée : - l'article 3-1 : le diagnostic technique - l'article 6, deux premiers alinéas : le logement décent, - de l'article 20-1 : les litiges liés aux logements indécents. Les articles suivants s appliquent au régime de la location meublée : - l article 1er : «le droit au logement est un droit fondamental», - l article 3-2 : la réalisation d un état des lieux type, - l article 3-3 : le dossier de diagnostic technique, - l article 4 à l exception du l : les clauses réputées non écrites, - l article 5 : la rémunération des intermédiaires, - l article 6 : le logement décent, - l article 7 : les obligations du locataire, - l article 7-1 : la régularisation des charges locatives et des loyers, - l article 8 : la sous-location, - l article 8-1 : la colocation, - l article 18 : le décret annuel d encadrement des loyers - l article 20-1 : les litiges liés aux logements indécents, - l article 21 : la quittance, - l article 22 : le dépôt de garantie, - l article 22-1 : le cautionnement, - l article 22-2 : les pièces exigibles par le bailleur au candidat à la location, - l article 24 : la clause résolutoire, - l article 24-1 : représentation des locataires par une association. 8