GUIDE de la transaction immobilière pour les vendeurs et les acquéreurs. Informations juridiques et pratiques. Avantages réservés à nos sociétaires. www.mutpoitiers.fr
sommaire I II III VENDEUR - INFORMATIONS JURIDIQUES ET PRATIQUES 1 - Mettre un bien immobilier en vente.................... 4 a) Les obligations du vendeur b) La vente : I. L avant-contrat II. L acte de vente c) L impôt sur la plus-value 2 - Diagnostic technique immobilier....................... 7 a) Le plomb b) L amiante c) L état parasitaire - Les termites d) Le mesurage loi Carrez e) La performance énergétique f) L état de l installation intérieure de gaz g) L état des risques naturels et technologiques h) L installation intérieure d électricité i) L état de l installation d assainissement non collectif ACQUÉREUR - INFORMATIONS JURIDIQUES ET PRATIQUES 1 - Acheter un bien immobilier.......................... 12 a) Définir ses besoins b) Précautions à prendre avant de s engager c) Les avant-contrats de vente et l acte de vente d) Les incidences du régime matrimonial 2 - Financer l acquisition............................... 15 a) Coût principal I. Apport personnel et emprunt II. Garanties du banquier et assurance emprunteur b) Frais annexes I. Frais de dossier bancaire II. Frais de notaire III. Frais d intermédiation IV. Impôts locaux 3 - Défiscalisation en matière immobilière................ 20 a) Principe de la défiscalisation b) Guide technique sur la fiscalité immobilière c) Crédit d impôt au titre des intérêts d emprunt d) Crédit d impôt et économie d énergie 4 - Aménagement et restauration de votre bien immobilier... 22 a) Travaux b) Sécurité DÉMARCHES LIÉES AU CHANGEMENT DE RÉSIDENCE 1 - Quitter son logement............................... 24 a) Informer le bailleur b) Le déménagement 2 - Les démarches administratives....................... 26 IV les assurances 1 - L assurance Multirisque Habitation................... 28 a) Une assurance essentielle b) L étendue des garanties 2 - Diagnostic d assurance............................. 31 Date d édition : juillet 2008 - Document non contractuel, ne saurait engager la responsabilité de la Mutuelle de Poitiers Assurances, informations à valeur indicative, non exhaustives.
I VENDEUR INFORMATIONS JURIDIQUES ET PRATIQUES 1 - Mettre un bien immobilier en vente a) Les obligations du vendeur b) La vente : I. L avant-contrat II. L acte de vente c) L impôt sur la plus-value 2 - Diagnostic technique immobilier a) Le plomb b) L amiante c) L état parasitaire - Les termites d) Le mesurage loi Carrez e) La performance énergétique f) L état de l installation intérieure de gaz g) L état des risques naturels et technologiques h) L installation intérieure d électricité i) L état de l installation d assainissement non collectif 3
VENDEUR INFORMATIONS JURIDIQUES ET PRATIQUES I 1 - M E T T R E U N B I E N i m m o b i l i e r E N V E N T E La vente d un bien immobilier est presque toujours précédée d un avant-contrat par lequel le futur vendeur et/ou le futur acquéreur veulent manifester leur intérêt pour l opération tout en se laissant le temps de se décider définitivement (recherche de financement, obtention préalable de documents...). N oubliez pas que les conditions de la vente sont fixées dès l avant-contrat et qu il vous sera très difficile de revenir sur leurs termes. Demandez conseil à votre notaire. a ) Les obligations du vendeur La loi fait reposer sur le vendeur plusieurs obligations spécifiques dont l omission peut avoir de graves conséquences. Avant de signer définitivement, vous devez : - Prouver que vous êtes bien le propriétaire par la remise de votre titre de propriété. - Joindre au contrat un diagnostic technique immobilier (voir chapitre diagnostic technique immobilier en page 7) : les frais exposés pour se conformer à ces obligations sont à la charge du vendeur. - Pour tous les logements en co-propriété, le notaire demande au syndic une attestation pour avoir les renseignements sur la co-propriété et pour connaître la situation du vendeur au regard des charges de co-propriété. Après la vente, vous devez : - Payer les frais de mainlevée d hypothèque le cas échéant. - Permettre à l acheteur d entrer réellement en possession du bien (notamment lui remettre les clés). b ) La vente La prolifération des formalités et la multiplication des intervenants dans le processus de vente impose la formation progressive du contrat de vente. I. L avant-contrat L avant-contrat permet de lier les parties pendant le délai nécessaire à l obtention des documents indispensables à la vente mais également de purger les différents droits de préemption, hypothèques et autres sûretés grevant l immeuble, de permettre à l acheteur de se faire consentir des prêts et au notaire de préparer l acte définitif. Cet avant-contrat peut revêtir soit la forme d une promesse unilatérale de vente, qui n engage pas l acheteur, soit celle d une "promesse synallagmatique de vendre et d acheter" (ou "compromis de vente"), qui engage définitivement les signataires, sauf condition suspensive ou résolutoire. 4
En cas de vente d immeuble en cours de construction, seul un contrat de réservation appelé aussi contrat préliminaire, peut être conclu. Le contrat de réservation doit faire une description détaillée du futur logement (notamment concernant la surface habitable, le nombre de pièces principales, de service, dépendances ; une note technique sur la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans l immeuble, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d utilisation), indiquer le prix prévisionnel de vente, la date de la signature du contrat de vente définitif et le délai d exécution des travaux. A la signature du contrat de réservation, le vendeur peut demander un dépôt de garantie. En cas de vente d immeuble en cours de construction ou d immeuble achevé depuis moins de 10 ans, l acquéreur exigera la production de l assurance dommages-ouvrage. Cette assurance doit être souscrite par le maître d ouvrage à l ouverture du chantier. L assurance dommages-ouvrage garantit la couverture des travaux de réparation en cas de malfaçons - portant atteinte à la solidité de la construction ou la rendant impropre à son usage normal - intervenant dans les dix ans de la réception des travaux. La garantie dommages-ouvrage protège le propriétaire à l origine de la construction et ses acquéreurs successifs pendant un délai de 10 ans à compter de la réception. L assuré a la certitude d obtenir la réparation des dommages garantis sans avoir à rechercher les constructeurs : l assurance dommages-ouvrage indemnise rapidement la réparation des désordres graves, puis l assureur dommages-ouvrage exercera ses recours contre les divers intervenants qui doivent obligatoirement avoir souscrit un contrat d assurance à responsabilité décennale. Demandez conseil à votre agent Mutuelle de Poitiers Assurances. Si le vendeur n a pas souscrit l assurance dommages-ouvrage, l acheteur pourra négocier le prix à la baisse ou refuser d acheter en raison de l insécurité née de l absence de cette assurance. En outre, si le défaut d assurance est découvert après la vente, l acquéreur peut obtenir une réduction du prix ou l indemnisation des dommages. Depuis le 1 er juillet 2001 (loi SRU), tout acheteur non professionnel d un logement ayant signé une promesse sous seing privé dispose d un délai de rétractation de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de l acte par lettre recommandée avec accusé de réception. Est-on obligé de passer devant le notaire pour signer la promesse de vente? Non, rien n empêche de signer la promesse de vente directement avec l acheteur sous seing privé ou par l intermédiaire d un agent immobilier. Il est alors préférable de signer trois exemplaires de promesse de vente et de les faire enregistrer dans les 10 jours de l acte au centre des impôts du domicile du vendeur ou de l acheteur. Par contre, l intervention d un notaire est indispensable pour dresser l acte définitif qui, seul, pourra être publié à la conservation des hypothèques et officialisera le transfert de propriété. 5
L acte de vente est le dernier acte du processus de vente. Il engage définitivement le vendeur et l acheteur, imposant au vendeur de transférer la propriété du bien à l acquéreur et à ce dernier de payer le prix convenu au vendeur. II. L acte de vente Seul un notaire peut rédiger ce document. En principe c est le notaire de l acquéreur qui s en charge mais il peut être assisté du notaire du vendeur. Précisons que la présence des deux professionnels n occasionne pas de frais supplémentaires. Ils se partagent en effet les honoraires (à la charge de l acquéreur) en fonction d accords qui leurs sont propres. Les autres frais liés à la vente (les émoluments de formalités et les droits et taxes payés au trésor public) demeurent également à la charge de l acheteur. Après la signature devant notaire du contrat de vente, les deux parties sont définitivement liées. L acquéreur devenu propriétaire reçoit alors les clés de son nouveau logement ainsi qu une attestation de propriété. c) L impôt sur la plus-value Sont en principe soumises La plus-value est la différence entre le prix de cession et le prix d acquisition. à l impôt sur les plus-values les mutations d immeubles Le prix de cession correspond au prix réel stipulé dans l acte de vente, réduit des à titre onéreux. frais supportés par le vendeur à l occasion de la vente (frais liés à l établissement Toutefois la plus-value est exonérée lorsque du diagnostic technique immobilier, ou la mainlevée d hypothèque). notamment la cession porte sur la résidence principale, Le prix d acquisition correspond à la somme : ou sur un immeuble détenu - du prix ou de la valeur d acquisition (selon que le bien a été acquis à titre depuis plus de 15 ans onéreux : il s agit du prix déclaré dans l acte ; ou à titre gratuit : par succession ou s il s agit d une cession ou donation, la valeur à retenir est celle indiquée dans la déclaration de succession ou dans l acte de donation). inférieure à 15 000. L impôt sur la plus-value est payé au moment - les frais d acquisition (honoraires, frais d actes, TVA ). du transfert de propriété, le calcul et les formalités - les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation, amélioration sont également à ajouter, à condition qu elles n aient pas déjà été étant du ressort du notaire. déduites du revenu global ou d un revenu catégoriel pour le calcul de l impôt sur le revenu ou qu elles n aient pas encore ouvert droit à une réduction d impôt : il faut produire toutes les factures d entreprise. - les frais de voirie, réseaux et distribution imposés pour les terrains à bâtir. Sur la plus-value ainsi déterminée, il est possible de pratiquer certains abattements, comme par exemple l abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième (la plus-value est donc totalement exonérée au bout de quinze ans de détention). Après déduction des abattements, les plus-values sont soumises à l impôt sur le revenu au taux de 16 %. S ajoutent également les prélèvements sociaux : CSG, CRDS, prélèvement social de 2 % et contribution additionnelle au prélèvement social, pour un taux global de 11 %. La CSG n est pas déductible des revenus. L impôt sur la plus-value est donc au total de 27 % (soit 16 % + 11 %). En cas de vente par un non résident, il est de 33,3 %. 6
VENDEUR INFORMATIONS JURIDIQUES ET PRATIQUES I 2 - D I A G N O S T I C T E C H N I Q U E I M M O B I L I E R Le partenariat MUTUELLE DE POITIERS ASSURANCES/ NORISKO Norisko Immobilier est le leader du diagnostic technique immobilier en France. Avec 90 implantations en France et 3 200 collaborateurs, NORISKO réalise des missions de contrôle technique pour le compte de plus de 100 000 clients. Le droit de l immobilier a connu ces dernières années une évolution considérable dans le sens de la protection de l acquéreur. L obligation de fournir un dossier de diagnostics techniques relatifs au plomb, à l amiante, aux termites, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique, aux installations intérieures de gaz et d électricité s inscrit dans l obligation générale pesant sur le vendeur d informer l acquéreur sur les caractéristiques et l état du bien mis en vente. Ces différents diagnostics doivent être établis par des personnes certifiées ayant contracté une assurance couvrant leur responsabilité civile professionnelle (art. L. 271-4 à L. 271-6 du Code de la construction et de l habitation). En l absence, lors de la signature de l acte de vente notarié, de l un des documents relatif au plomb, à l amiante, aux termites et aux installations de gaz et d électricité, le vendeur ne peut s exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. A noter : si le vendeur est un professionnel, il ne peut pas, en tout état de cause, s exonérer. Diagnostics obligatoires dans le cadre d une transaction a) Le plomb (art. L.1334-5 et L.1334-6 du Code de la santé publique) Selon la loi n 98-657 du 29 juillet 1998, le vendeur est dans l obligation d annexer à la promesse de vente puis à l acte authentique un constat de risque d exposition au plomb (CREP) en cas de vente de tout ou partie d un immeuble d habitation (collectif ou individuel) construit avant le 1 er janvier 1949, quelle que soit sa situation géographique sur le territoire national. b) L amiante (art. L.1334-13 du Code de la santé publique) Le vendeur dont le permis de construire a été délivré avant le 1 er juillet 1997 a l obligation d annexer à la promesse de vente puis à l acte authentique, un état mentionnant la présence ou l absence d amiante. 7
c) Etat parasitaire termites (art. L. 133-6 et R. 133-7 du Code de la construction et de l habitation) Si le bien immobilier, objet de la transaction, est situé dans une zone faisant l objet d un arrêté préfectoral, le vendeur est dans l obligation d annexer à la promesse de vente puis à l acte authentique un certificat de recherche de termites (constat d état parasitaire). Ce certificat a pour but de renseigner l acquéreur sur une éventuelle infestation du bien immobilier par des termites ou autres xylophages. Ce certificat est valable 6 mois à compter de sa délivrance. d) Le mesurage Loi carrez (loi n 96-1107 du 18 décembre 1996 et décret n 97-532 du 23 mai 1997) Les dispositions de la loi Carrez s appliquent à tous les immeubles soumis au régime de la copropriété, elles imposent que soit mentionnée la superficie privative du lot de copropriété vendu. La superficie de la partie privative du lot est la superficie des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par : les murs, les cloisons, les marches et cages d escalier, les gaines, les embrasures de portes et fenêtres. Il n est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Les lots ou fraction de lots d une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie. Les caves, garages, emplacements de stationnement ne rentrent pas dans le champ d application de la loi. Cette procédure garantit à l acheteur la superficie exacte du bien immobilier. Une surface réelle inférieure de 5 % à la surface déclarée peut entraîner une réduction proportionnelle du prix de vente. e) La performance énergétique (art. L. 134-1 du Code de la construction et de l habitation) Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui présente la quantité d énergie consommée ou estimée pour une utilisation standard du logement ou du bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence. Il est obligatoire en cas de vente d un bien immobilier possédant une installation de production d eau et de chauffage, mais n a qu une valeur informative. Le DPE permet aux acquéreurs d évaluer les consommations prévisionnelles d énergie des logements et incite à la réalisation de travaux d économie d énergie grâce à des recommandations de travaux. Il doit être établi depuis moins de 10 ans. 8
f) L état de l installation intérieure de gaz (art. L 134-6 du Code de la construction et de l habitation) Afin d évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, le vendeur de tout ou partie d un immeuble à usage d habitation comportant une installation intérieure de gaz, réalisée depuis plus de 15 ans, doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique un état de cette installation établi depuis moins de trois ans. Le diagnostic décrit l état des appareils fixes de chauffage et de production d eau chaude sanitaire, l état des tuyauteries fixes d alimentation en gaz, l aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz En cas d anomalie de l installation intérieure de gaz, les travaux de mise en conformité incombent au vendeur. g) Les risques naturels et technologiques (art. L. 125-5 I du Code de l environnement) Si le bien vendu est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles, ou dans une zone de sismicité, le vendeur doit annexer à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l acte authentique, un état des risques naturels et technologiques établi depuis moins de 6 mois. L état des risques naturels et technologiques doit indiquer : - les risques auxquels l immeuble est exposé, - les sinistres survenus antérieurement dans l immeuble et ayant donné lieu à une indemnisation dans le cadre d une catastrophe naturelle ou technologique. En l absence du certificat sur l état des risques naturels et technologiques, l acheteur peut demander l annulation de la vente ou une diminution du prix de vente. h) L installation intérieure d électricité (art. L. 134-7 du Code de la construction et de l habitation) À compter du 1 er janvier 2009, l état de l installation intérieure d électricité est obligatoire en cas de vente d un bien immobilier à usage d habitation si l installation électrique a été réalisée depuis plus de 15 ans.
i) l état de l installation d assainissement non collectif (art. L.1331-11-1 du Code de la santé publique) À compter du 1 er janvier 2013, en cas de vente d une maison ou d un immeuble d habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le dossier de diagnostic technique devra également inclure un document établi sous la responsabilité de la commune portant sur l état de l installation d assainissement non collectif. Il est déjà obligatoire dans certaines communes, renseignez-vous auprès de la mairie. Les frais exposés pour se conformer à ces obligations sont à la charge du vendeur. Le service Mutuelle de Poitiers Assurances La société Norisko, spécialiste du diagnostic technique immobilier, accorde aux sociétaires de la Mutuelle de Poitiers Assurances une réduction de 10 % sur le tarif local. Pour accéder aux coordonnées de l agence Norisko la plus proche de chez vous, vous pouvez contacter votre agent Mutuelle de Poitiers Assurances, consulter notre site www.mutpoitiers-services.com ou appeler au 0 820 025 468 (numéro indigo 0,118 TTC/min) ou par mail : immobilier@norisko.com. 10
II acquéreur INFORMATIONS JURIDIQUES ET PRATIQUES 1 - Acheter un bien immobilier a) Définir ses besoins b) Précautions à prendre avant de s engager c) Les avant-contrats de vente et l acte de vente d) Les incidences du régime matrimonial 2 - Financer l acquisition a) Coût principal I. Apport personnel et emprunt II. Garanties du banquier et assurance emprunteur b) Frais annexes I. Frais de dossier bancaire, II. Frais de notaire III. Frais d intermédiation IV. Impôts locaux 3 - Défiscalisation en matière immobilière a) Principe de la défiscalisation b) Guide technique sur la fiscalité immobilière c) Crédit d impôt au titre des intérêts d emprunt d) Crédit d impôt et économie d énergie 4 - Aménagement et restauration de votre bien immobilier a) Travaux b) Sécurité : la télésurveillance de votre habitation 11
ACQUÉREUR INFORMATIONS JURIDIQUES ET PRATIQUES II L achat d un bien immobilier est un engagement à long terme qui ne doit pas être pris à la légère. Voici à cet effet quelques indications qui peuvent vous être utiles. 1 - A C H E T E R U N B I E N I M M O B I L I E R Qu il s agisse de faire construire, réserver un logement sur plan ou acheter dans l ancien avec ou sans travaux, les obstacles à franchir peuvent apparaître insurmontables pour le particulier. Les aspects financiers, juridiques, fiscaux ou réglementaires sont en effet, multiples et fort complexes. a) Définir ses besoins Surfaces, situation géographique, infrastructures, proximité des commerces ou transports publics, n oubliez pas que votre coup de cœur doit aussi tenir compte d une éventuelle revente. Acheter du neuf ou de l ancien? L ancien : il a l avantage de pouvoir être vu et visité. Faites-le de jour pour apprécier la luminosité mais aussi le soir afin de constater le bruit environnant. N hésitez pas à vous faire assister d un professionnel pour vérifier l état du bien (toiture, chauffage, sanitaire, installation électrique ) et faites chiffrer les éventuels travaux à intégrer dans le financement du logement. Le neuf : Bien que le prix au m² soit plus élevé, il n est pas certain qu au final son prix de revient, financement inclus, soit plus coûteux par rapport à l achat d un bien ancien rénové. Les frais de notaire sont réduits, passant de 9 % à 3 % environ, pour la vente sur plan (vente en état futur d achèvement) et calculés uniquement sur le prix d un terrain nu dans le cadre de la construction d une maison individuelle. La réglementation facilite l accès aux prêts sociaux ouvrant droit à l Aide Personnalisée au Logement, complémentaire au remboursement du crédit immobilier. Le montant du prêt 0 % est plus élevé et l accès au prêt 1 % logement souvent facilité. Si en plus la commune a prévu l exonération totale de la taxe foncière pendant les 2 années qui suivent la fin des travaux, l économie globale réalisée est intéressante. En cas d acquisition d un logement, en cours de construction, à construire ou à rénover Le contrat de vente d immeuble à construire peut prendre la forme (art.1601-1 et suivants du code civil) : - soit d un contrat de vente en l état futur d achèvement : vous devenez propriétaire du sol et de ce qui est construit à la signature du contrat de vente et de la totalité du logement au fur et à mesure de son édification. Il vous est conseillé de souscrire une assurance multirisque incendie et responsabilité civile dès la signature du contrat de vente. Demandez conseil à votre agent Mutuelle de Poitiers Assurances. 12
- soit d un contrat de vente à terme (plus rare en pratique) : vous ne devenez propriétaire qu à l achèvement des travaux ; les versements que vous effectuez sont déposés sur un compte ouvert dans une banque ou un établissement financier et ne peuvent être utilisés par le vendeur avant la livraison. Jusqu à cette date, c est au vendeur d assurer la construction en cours. Le contrat de vente d immeuble à rénover est régi par les articles L.262-1 et suivants du Code de la construction et de l habitation : vous achetez un logement dans lequel le vendeur s engage à réaliser des travaux après la vente. Vous devenez propriétaire du sol et de la construction existante à la signature et des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur exécution. Vous réglez le prix en fonction de l avancement des travaux selon ce qui est prévu au contrat, mais le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement avant la date à laquelle la créance est exigée (art. L.262-8 du code précité). Il vous est conseillé de souscrire une assurance multirisque incendie et responsabilité civile dès la signature du contrat de vente. Demandez conseil à votre agent Mutuelle de Poitiers Assurances. Pour les logements acquis «à construire, à rénover» ou achevés depuis moins de 10 ans, l assurance dommages-ouvrage souscrite par le vendeur à l ouverture du chantier est transmise automatiquement à l acquéreur qui bénéficiera alors des garanties souscrites (art.1792 et suivants du Code civil et art. L.242-1 à L.243-9 du Code des assurances) : - garantie décennale couvrant les désordres graves rendant le logement impropre à sa destination ou l atteignant dans sa solidité. - garantie biennale de bon fonctionnement pour les équipements dissociables de la construction, si elle a été souscrite. La location-accession à la propriété immobilière (loi du 12 juillet 1984) Le contrat de location-accession est un contrat par lequel un vendeur s engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté [ ] et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d une redevance jusqu à la date de levée de l option. Le contrat location-accession peut porter sur un immeuble neuf ou ancien, le vendeur pouvant être un particulier ou une personne morale. S il s agit d un logement neuf, l acquéreur peut dans certaines conditions bénéficier du dispositif du prêt social locatif accession (PSLA). Le contrat de location-accession conclu devant un notaire doit notamment préciser : le prix de vente (modalités de paiement et le cas échéant, de révision, recours ou non à des prêts), la date d entrée en jouissance et le délai pour acquérir (levée d option), la redevance (montant, modalités de versement, d imputation sur le prix et de révision le cas échéant), les charges (catégories incombant à l accédant et estimation de leur montant prévisionnel pour la première année d exécution du contrat), les indemnités en cas de rupture de contrat Pendant la période de jouissance, le locataire accédant a les mêmes obligations qu un locataire habituel. Il peut toutefois assister aux assemblées générales de copropriété. Il a un droit de vote sur les questions d entretien de l immeuble, les grosses réparations incombant au vendeur. 13
b) Précautions à prendre avant de s engager Si le logement est en copropriété, demandez au vendeur de vous communiquer les trois derniers relevés de charges et procès-verbaux des dernières assemblées générales. Cela vous permettra de savoir si la copropriété est correctement gérée et si des travaux ont été récemment votés. Les travaux votés avant la vente sont à la charge du vendeur mais l acquéreur devenu copropriétaire doit les régler à la copropriété, la charge de les récupérer sur le vendeur lui incombant. Consultez les derniers avis de taxes foncière et d habitation. Si vous avez acquis une maison individuelle, contactez la mairie pour connaître les règles d urbanisme applicables à votre quartier. Ce point est primordial si vous projetez d entreprendre des travaux. Se renseigner auprès de la mairie sur l évolution prévisible du quartier et demander une note de renseignement d urbanisme sur les servitudes éventuelles, le droit de préemption des collectivités publiques, le plan local d urbanisme (PLU). Prenez connaissance du diagnostic technique immobilier avant transaction. c) Les avant-contrats de vente et l acte de vente (voir chapitre vendeur, pages 4 à 6) d) Les incidences du régime matrimonial Au terme de la période de jouissance, le locataire accédant doit prendre une décision : acheter ou renoncer à acheter. - En cas de levée d option, le locataire verse le prix du logement fixé dans le contrat initial moins les acomptes versés pendant toute la durée de la location. Le transfert de propriété doit être constaté par acte de vente authentique, c està-dire devant un notaire. - En cas de non levée d option, l occupant ne bénéficie en principe d aucun droit au maintien dans les lieux. Le vendeur doit lui restituer, dans les trois mois du départ, les sommes versées correspondant à la fraction acquisitive de la redevance. Il pourra demander une indemnité. Le régime juridique de votre union (mariage, pacs, concubinage ), peut avoir une incidence sur la manière d acquérir votre bien immobilier. Si vous êtes mariés, la loi restreint les pouvoirs d un époux en ce qui concerne les actes qu il peut faire, tant pour l administration que pour la disposition du logement de la famille. La nature du bien acquis pendant le mariage dépend du régime matrimonial (régime de la communauté réduite aux acquêts, régime de la communauté universelle, régime de séparation de biens, remploi d un bien propre). Demandez conseil à votre notaire. En cas de concubinage, seul celui qui figure sur l acte de vente est propriétaire et a un droit sur le logement. L autre concubin est sans droit ni titre et pourrait être expulsé en cas de décès du concubin propriétaire. Plusieurs formules d acquisition sont possibles, demandez conseil à votre notaire (achat en indivision, conclusion d un PACS, achat en SCI ). Le service Mutuelle de Poitiers Assurances Évaluez votre budget Le simulateur de notre site www.mutpoitiers-services.com (sous la rubrique crédit immobilier) vous aidera à apprécier votre capacité d emprunt. 14
ACQUÉREUR INFORMATIONS JURIDIQUES ET PRATIQUES II 2 - F I N A N C E R L A C Q U I S I T I O N a) Coût principal L apport personnel est la part de disponibilité dont vous disposez et que vous allez utiliser pour votre projet. Les banques prêtent alors plus volontiers et à meilleures conditions puisque l effort de prêt est réduit. I. Apport personnel et prêts immobiliers Les banques acceptent d inclure dans l apport personnel les prêts dits spéciaux : épargne logement, 1 % patronal et prêt à taux zéro. Dans une grande majorité des cas, l acquéreur doit faire appel au prêt immobilier pour financer son projet. Le régime du prêt à taux zéro (depuis le 1 er avril 2007) sert à financer l acquisition d une résidence principale. Ce prêt sans intérêt permet de financer en partie la construction ou l acquisition d un logement neuf ou ancien (avec ou sans travaux). Pour bénéficier du prêt à taux zéro, l emprunteur, personne physique respectant certaines conditions de ressources, ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, au cours des 2 dernières années précédant l offre de prêt. Cette condition n est toutefois pas exigée lorsque l emprunteur : - a été victime d une catastrophe ayant rendu définitivement inhabitable sa résidence principale (catastrophe naturelle ou technologique par exemple), - est bénéficiaire de l allocation adulte handicapé (AAH) ou de l allocation d éducation spéciale (AES), - est titulaire d une carte d invalidité correspondant au classement dans la 2 ème ou 3 ème catégorie. Le montant du prêt ne peut dépasser ni la moitié de celui du ou des autres prêts à plus de deux ans concourant au financement de l opération, ni 20 % (30 % dans les zones urbaines sensibles et dans les zones franches urbaines) du coût de l opération, plafonné en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la zone géographique dans laquelle il est situé, ainsi que de son caractère neuf ou ancien. Il existe plusieurs formules de prêts qui ont chacune leurs avantages et inconvénients : les prêts à taux fixe, les prêts modulables à taux fixe et les prêts à taux révisables. - Le prêt à taux fixe est l élément de sûreté de votre emprunt. Cependant vous ne pouvez bénéficier d une éventuelle baisse de taux. 15
- Le prêt modulable à taux fixe offre la possibilité d augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d argent. Une telle décision entraîne de fait une variation de la durée de remboursement. Les conditions du prêt spécifient l amplitude maximale des modulations (entre +/- 10 % par an et +/- 30 % par an selon les établissements) et le nombre de changements possibles (par exemple : possibilité de suspendre une ou plusieurs échéances). - Le prêt à taux révisable est un prêt avec un taux évolutif à la hausse comme à la baisse. Si ces crédits possèdent les taux les plus bas du marché, ils sont également les moins sécurisés. Vous pouvez donc gagner ou perdre. La variation se fait par rapport à un indice de base, généralement l Euribor. Elle s applique de deux façons selon le contrat : - majoration ou minoration de la mensualité, - majoration ou minoration de la durée. Les banques ont cependant créé dans la plupart des cas des garde fous appelés CAP pour plafonner une éventuelle majoration trop importante ; ceux-ci sont censés sécuriser le crédit. Prêts Immobiliers IN FINE Le prêt in fine est proposé selon des montages financiers faisant intervenir : - un produit de placement sous forme d assurance vie avec prime unique ou versements périodiques (avec nantissement au profit de l organisme prêteur). - un prêt adossé à ce placement avec remboursement du capital total en une fois. Le client ne règle que les intérêts de l emprunt, sans en amortir le capital, durant toute la durée du prêt. Le remboursement total du crédit se fera une fois que le placement rémunéré représentera à terme le montant du prêt. En principe, ce type de crédit est plus particulièrement adapté aux investisseurs locatifs et s adresse aux personnes fortement imposées, notamment sur des revenus fonciers existants. Le TEG (Taux Effectif Global) Il prend en compte tous les frais payables par le client : - Le taux d intérêt du prêt, - Les frais de dossier, - Les frais de constitution de garantie, - Les frais d assurance. Le TEG doit être mentionné dans tous les écrits. Comparez le coût total de l emprunt (TEG, durée de l emprunt ) des différentes offres et n hésitez pas à demander des explications. 16
Le taux d endettement - La barre raisonnable des 33 % : Le plafond des mensualités généralement admis correspond à 33 % du revenu net imposable, divisé par 12. - La totalité des charges mensuelles : Le taux d endettement prend en compte la totalité des charges mensuelles de crédit, c est-à-dire l addition des mensualités du prêt immobilier qui va vous être accordé et des mensualités de tous les autres prêts déjà contractés, tel un crédit consommation par exemple. Ce total sera ensuite divisé par la somme de vos revenus à caractère durable. Le service Mutuelle de Poitiers Assurances Pensez à consulter votre agent avant de vous engager. Il vous mettra en relation avec notre partenaire, spécialiste en crédits et conseils immobiliers : CAFPI (Conseil à l Accession et Financements de Prêts Immobiliers) qui recherchera pour vous les meilleurs taux du marché. II. Garanties du banquier et assurance emprunteur La garantie du prêteur Les organismes financiers dans la majorité des cas n accepteront de financer votre projet immobilier que s ils obtiennent une garantie qui les protège en cas d impossibilité de votre part de faire face aux échéances. Les garanties que vous serez amené à rencontrer seront généralement : le privilège de prêteur de deniers, l hypothèque conventionnelle, la caution solidaire d un particulier, la caution mutuelle. Le coût de l hypothèque conventionnelle varie en fonction du type de prêt et est supérieur à celui du privilège de prêteur de deniers qui est exonéré des taxes de publicité foncière. Ces deux garanties nécessitent un acte notarié dont les frais sont à la charge de l acquéreur ; selon la situation, elles sont inscrites dans l acte de vente ou dans un acte notarié séparé. L assurance emprunteur L obtention d un crédit à moyen ou à long terme est toujours subordonnée à la justification d une assurance décès-invalidité. Cette assurance a pour objet de se substituer à l emprunteur en cas de décès ou d invalidité absolue et définitive, ainsi que, sur option, d incapacité temporaire ou, plus rarement, de chômage. En cas de maladie grave ou d invalidité répondant à certains critères de gravité, vos échéances sont prises en charge. En cas de décès, le capital restant dû est intégralement remboursé. 17
Délégation d assurance Les établissements de crédit ont souvent tendance à subordonner l octroi du prêt à l adhésion à l assurance collective souscrite par leur soin. Rien ne vous oblige à faire appel à la compagnie proposée par la banque. Les acquéreurs souscrivent de plus en plus cette assurance emprunteur auprès de leur propre assureur à des conditions tarifaires souvent très avantageuses ; les banques acceptent généralement cette solution, qui prévoit le versement des indemnités entre leurs mains. Si les garanties de l assurance sont équivalentes à celles proposées par le banquier, la banque ne peut refuser que l assurance soit souscrite auprès d un organisme tiers. L économie peut aller jusqu à 60 % par rapport à l assurance groupe proposée par le banquier ; les frais de délégation qui pourraient être exigés par le banquier seront alors vite compensés. b) Frais annexes I. Frais de dossiers bancaires (frais d ouverture et d instruction du dossier) Généralement plafonnés, les frais de dossier représentent en moyenne 1 % du capital emprunté. A noter qu ils sont négociables. II. Frais de notaire (droits et frais de mutation) Principe L intervention du notaire est obligatoire dans la quasi totalité des ventes immobilières. Il est garant de la légalité de la vente, de sa publicité mais également de l information des parties engagées. Contenu et montant - Les honoraires de notaire Ils sont calculés selon un barème national fixé par décret et dépendent du montant de la transaction. - Les émoluments de formalité Les frais annexes et débours que le notaire a engagés pour le compte de son client afin de mener à bien la transaction (coût de l extrait cadastral, du certificat d urbanisme.) -Les droits et taxes payés au trésor public Le notaire joue en effet un rôle de collecteur d impôt notamment pour les droits d enregistrement. Les droits d enregistrement sur les ventes d immeubles s appliquent à tous les immeubles situés en France. Ils s appliquent au prix stipulé dans l acte de vente et sont exigibles lors de la signature de l acte authentique. Le montant des droits de mutation qui s élève à 5,09 % (art. 1594 D du CGI) se décompose en plusieurs droits perçus par l Etat et les différentes collectivités locales du lieu d établissement du bien. 18
Toutefois, des allégements peuvent être accordés (en cas de cession d immeubles acquis neufs ou en état futur d achèvement ou achevés depuis moins de cinq ans, ou si l acheteur n est pas un particulier). Sachez que les frais de notaire représentent généralement 6 à 9 % du prix de l acquisition pour l achat d un logement ancien, et 3 à 4 % dans le neuf. III. Frais d intermédiation Principe Lorsque l opération est conclue par l intermédiaire d un professionnel, agent immobilier ou tout autre professionnel mandaté par le vendeur, ses honoraires sont en général à la charge de l acquéreur. Montant Le montant doit être affiché dans les locaux du professionnel ; il n est pas réglementé, sauf s il s agit d un notaire (ses émoluments sont limités à un pourcentage du prix de vente). IV. Impôts locaux Chaque année vous devrez régler vos impôts locaux dont le montant varie d une commune à l autre et peut évoluer dans le temps. Renseignez-vous à la mairie ou au service des impôts pour avoir une idée des impôts locaux dans la commune. - La taxe foncière : applicable au logement en lui-même et aux installations annexes ; les logements neufs bénéficient d une exonération totale ou partielle pendant deux ans. C est le propriétaire au 1 er janvier qui en est redevable à l égard du trésor public, mais conventionnellement, l acquéreur doit lui rembourser sa quote-part au prorata du temps écoulé depuis son acquisition. - La taxe d habitation : est due pour l année entière par l occupant au 1 er janvier de l année d imposition. - La taxe ou la redevance d enlèvement des ordures ménagères, et dans certaines communes la taxe de balayage qui sont généralement incluses dans la taxe foncière. Elle est due même pendant les 2 premières années suivant l achèvement, s il s agit d un logement neuf. La taxe foncière et la taxe d habitation peuvent dans certains cas (revenus modestes, familles nombreuses, personnes âgées ou handicapées) bénéficier d allègement pour la résidence principale. 19
ACQUÉREUR INFORMATIONS JURIDIQUES ET PRATIQUES II 3 - D É F I S C A L I S A T I O N E N M A T I E R E I M M O B I L I È R E a) Principe de la défiscalisation L investissement immobilier constitue aujourd hui un des placements privilégiés pour ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine de qualité, préparer leur retraite mais aussi alléger leurs impôts. Des lois successives ont accordé des déductions fiscales avantageuses ou des conditions d amortissement particulières à ceux qui investissent dans l immobilier locatif. Les formules de défiscalisation sont très nombreuses. Elles permettent d amortir son investissement et de créer du déficit foncier. b) Guide technique sur la fiscalité immobilière Présentation succincte des dispositifs les plus souvent utilisés : Type de défiscalisation Investissements Principal avantage fiscal obligations Borloo neuf ou Borloo populaire Robien Recentré Investissement locatif en résidence principale : logements neufs ou vétustes à réhabiliter Amortissement de l investissement (achat, frais, travaux) - respect de plafonds de loyers - engagement de location de 9 ans Conserver ou louer le logement pendant 5 ans (ou 6 ans en secteur intermédiaire) Loi Girardin Location de meublé non professionnel (LMNP) Investissement réalisé dans les DOM TOM Investissement locatif meublé Spécifique selon le secteur d activité Charges liées à l activité LMNP imputables sur les revenus de nature BIC c) Crédit d impôt au titre des intérêts d emprunt pour l acquisition de sa résidence principale Les contribuables fiscalement domiciliés en France peuvent bénéficier d un crédit d impôt au titre des intérêts d emprunt pour les prêts conclus pour l acquisition ou la construction d un logement affecté à leur habitation principale. Pour bénéficier de ce crédit d impôt, l acte d acquisition de la résidence principale doit avoir été signé à compter du 6 mai 2007 (et pour les constructions, la déclaration d ouverture de chantier doit avoir été effectuée à compter de cette date). 20