CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC. Recommandations

CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC Recommandations Note au lecteur Rappel Règles au Québec Hébergement touristique illégal? Premières interrogations Sondage : méthodologie et résultats Ailleurs dans le monde Remis au Ministre délégué au Tourisme et Tourisme Québec le 21 août 2013

RECOMMANDATIONS CONSIDÉRANT l ampleur du fléau de l hébergement illégal dans le monde et le resserrement des règles dans plusieurs pays et villes; CONSIDÉRANT que la problématique existe au Québec depuis plus de 10 ans; CONSIDÉRANT que le maintien d un réseau illégal représente une concurrence déloyale pour les établissements légaux; CONSIDÉRANT que les établissements illégaux ne répondent pas aux critères de sécurité et de protection pour les clients; CONSIDÉRANT que la loi doit être la même pour tous; CONSIDÉRANT que le Québec s est doté de catégories d établissements touristiques et d un programme de classification qui ont fait leur preuve; CONSIDÉRANT que la loi et les règlements en vigueur ne permettent pas de sévir rapidement et de façon dissuasive auprès des contrevenants; CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 2

RECOMMANDATIONS (suite) Le milieu de l hébergement touristique du Québec recommande, en ordre de priorité, au Ministre délégué au tourisme, M. Pascal Bérubé, les actions suivantes : 1. Une campagne d information complète et soutenue dans le temps auprès des québécois (locateurs et clients) et des visiteurs; 2. Confier à un ou plusieurs mandataires le respect de la loi; 3. Exiger de toute personne qui perçoit des revenus d hébergement touristiques de prélever les taxes (considérer les impacts pour le statut de travailleur autonome et aviser); 4. Rendre obligatoire l affichage du numéro d établissement sur les annonces et listes des sites internet offrant de l hébergement (exception faite pour les chaines et bannières); 5. Réviser la loi et les règlements; définir certains termes; 6. Exiger de tous les sites Internet qui offrent de l hébergement touristique au Québec d afficher un texte-clé avisant des règlements en vigueur et de la lutte contre l hébergement illégal; 7. Abolir l exigence du certificat de conformité pour recevoir son attestation de classification. et demande à ce qu une équipe multidisciplinaire conjointe analyse au cours des prochaines semaines la mise en place des recommandations. CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 3

NOTE AU LECTEUR Ce document a été réalisé par le Comité de réflexion sur l hébergement touristique illégal composé des associations sectorielles concernées. Il a pour objectif de présenter les recommandations issues des échanges entre les membres du Comité, validées d abord par les conseils d administration de chacune des associations avant d être transmises aux exploitants membres et parfois non membres, pour consultation, par l intermédiaire d un sondage. Ce document s adresse à un public informé et n a donc pas pour mission de démontrer l existence de l hébergement touristique illégal ou d élaborer sur les modes et tendances ou la nouvelle économie de partage. Il tient compte du développement remarquable et rapide de deux réseaux parallèles, un légal et l autre non, et de l inéquité économique infligée aux entrepreneurs québécois depuis plusieurs années alors que l industrie peine à se maintenir. La situation n est pas unique au Québec. D autres villes, régions et pays dans le monde ont déjà posé des gestes concrets ou prennent conscience de l urgence de réagir. Une section de ce document y est dédiée. En terminant, nous tenons à indiquer qu il sera toujours possible pour quiconque de mettre en doute la méthodologie utilisée pour le sondage ou critiquer allégrement les recommandations retenues. À titre de représentants de nos milieux respectifs, nous n alléguerons jamais que nous avons trouvé LA solution mais croyons que notre expertise et nos entreprises ont réussi à cerner les orientations que doivent prendre les solutions. Il faudra maintenant s asseoir ensemble afin d étudier les tenants et aboutissants de chacune des recommandations afin de prendre les bonnes décisions pour les années à venir. Les membres du Comité, Association des hôteliers du Québec Association de l'agrotourisme et du Tourisme Gourmand du Québec Camping Québec Fédération des pourvoiries du Québec Hôtellerie champêtre CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 4

RAPPEL - LES RÈGLES AU QUÉBEC Au Québec, l attestation de classification est obligatoire pour opérer un établissement d hébergement touristique. Cette attestation s obtient principalement en acquittant les frais, en se procurant une assurance responsabilité civile d au moins 2 millions de dollars et un certificat de conformité à la réglementation municipale d urbanisme. Un établissement d hébergement touristique a le droit de loger une personne pour une période de 31 jours et moins contre rémunération. À titre d entreprise commerciale, l exploitant doit payer une taxe d affaires, une taxe foncière (par chambre), une assurance feu-vol-vandalisme commerciale, s inscrire à la TPS et TVQ et se conformer à près de 70 lois et règlements. L exploitant d un hôtel, d un gîte, d une pourvoirie ou d une résidence de tourisme doit percevoir la taxe sur l hébergement utilisée pour faire la promotion du Québec. L hébergement touristique québécois se distingue également du reste du Canada et des États-Unis et même de plusieurs destinations internationales par sa classification obligatoire et la catégorisation en 8 types : Hôtellerie, Gîtes, Résidences de tourisme (chalet ou appartement avec cuisine), Centres de vacances, Auberges de jeunesse, Résidences universitaires, Villages d accueil et la toute dernière, Autres établissements d hébergement. Ajoutons également les pourvoiries et les terrains de camping. Le camping et les pourvoiries sont régis par la même loi et les mêmes règlements mais effectuent leur propre classification. Le camping ne perçoit pas la taxe sur l hébergement. Au Québec, un travailleur autonome qui gagne 30 000$ et moins par année n a pas à payer donc à percevoir la TPS et la TVQ; toutefois, la taxe d hébergement doit être prélevée et remise dans les secteurs où elle s applique. HÉBERGEMENT TOURISTIQUE ILLÉGAL? Outre l exploitation d un établissement qui n a pas d attestation de classification, l hébergement illégal prend différents formes : déclarer un nombre de chambres mais en exploiter davantage; accepter l utilisation des stationnements des grandes surfaces par les véhicules récréatifs, etc.; louer pour plus de 31 jours utiliser l achat de condos résidentiels pour promouvoir la location à court terme CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 5

PREMIÈRES INTERROGATIONS Cette forte croissance du réseau d hébergement illégal soulève des questions de fond auxquelles il nous faut répondre dès maintenant (à défaut de l avoir fait plus tôt) : 1. Est-il souhaitable d encourager et de maintenir deux réseaux parallèles d hébergement touristique (légaux et illégaux) opérant sous des règles différentes? NON. Concurrence déloyale.inéquité. 2. Est-il opportun de revoir la pertinence des certificats de conformité? OUI. Sont-ils une des causes de la problématique? 3. Peut-on s assurer d une plus grande collaboration de la part des municipalités et fixer des responsabilités et des délais? NON à moins d une obligation dans la loi. 4. Faut-il dérèglementer les résidences de tourisme si on ne peut cerner et enrayer la problématique? NON. L attestation et la règlementation donnent une valeur ajoutée à notre produit. 5. Doit-on mettre en place un comité interministériel de suivi pour les 2 prochaines années? Selon les modifications apportées à la loi et aux règlements. Autres A. Doit-on revoir la notion de 31 jours et moins? B. Doit-on considérer les travailleurs comme des touristes? Peuvent-ils séjourner plus de 31 jours dans un établissement hôtelier? Doivent-ils payer les taxes? CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 6

SONDAGE Un sondage a été réalisé en août 2013 via l outil Survey Monkey auprès des exploitants du milieu d hébergement touristique. Il a été acheminé par avis courriel aux membres de la Fédération des pourvoiries du Québec(FPQ) et de Camping Québec (CQ). L Association des hôteliers du Québec (AHQ), pour sa part, a acheminé le sondage à ses membres ainsi qu aux non-membres de la catégorie H et aux exploitants de la catégorie RT de 5 unités et plus. Il est à noter que l AHQ compte parmi ses membres un nombre restreint d établissements des autres catégories tels que gîtes, résidences de tourisme, résidences universitaires etc. Les Conseils d administration de L Association de l'agrotourisme et du Tourisme Gourmand du Québec et Hôtellerie champêtre ont endossé les recommandations au nom de leurs membres. Les taux de réponse au sondage effectué, par secteur, sont les suivants : Fédération des pourvoiries du Québec : 28% Camping Québec : 13% Association des hôteliers du Québec : 22% (53% des membres et 47% de non-membres) Sept recommandations ont été soumises aux participants. Ces recommandations provenaient de réflexions et de discussions entre les associations sectorielles de l hébergement touristique et d une première validation auprès des Conseils d administration respectifs. Il est à noter que l écart des résultats entre la première et la dernière recommandation est de 20%. Plusieurs recommandations ont été commentées. À la question «Quelle sont vos propositions additionnelles pour contrer l hébergement illégal?», plus de 220 réponses et commentaires ont été formulées portant à 90% sur la nécessité d agir rapidement. Les résultats pour chacune des recommandations sont présentés aux pages suivantes par ordre de priorité. Veuillez noter que la formulation finale des recommandations tient compte des commentaires reçus et peut donc varier des questions originales. CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 7

1) INFORMER LE PUBLIC DE LA LUTTE CONTRE L HÉBERGEMENT ILLÉGAL (Q9) 100 90 87% 91% 86% 80 70 60 50 40 OUI NON NE SAIS PAS 30 20 10 7% 6% 4% 5% 7% 8% 0 AHQ FPQ CQ CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 8

2) CONFIER À UN OU PLUSIEURS MANDATAIRES:LE RESPECT DE LA LOI - L'INTERVENTION, EN SON NOM, AUPRÈS DES CONTREVENANTS L AUTORISATION LÉGALE D'ÉMETTRE UN AVIS ÉCRIT LORS DE LA PREMIÈRE INFRACTION ET DES CONTRAVENTIONS PAR LA SUITE PREUVE À L APPUI TELLE QUE LA PUBLICATION D'UNE ANNONCE POUR UN ETABLISSEMENT NON CLASSIFIÉ (Q7) 90 80 82% 85% 77% 70 60 50 40 OUI NON NE SAIS PAS 30 20 10 10% 9% 3% 12% 7% 10% 0 AHQ FPQ CQ CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 9

3) EXIGER DE TOUTE PERSONNE QUI PERÇOIT DES REVENUS D'HÉBERGEMENT TOURISTIQUE À S'INSCRIRE À LA TPS/TVQ ET À PERCEVOIR LA TAXE D'HÉBERGEMENT(Q4) 100 94% 90 80 80% 70 60 50 40 60% 35% OUI NON NE SAIS PAS 30 20 10 0 16% 4% 5% 1% AHQ FPQ CQ 3% Le sujet est délicat pour les associations parce qu il touche directement le statut de travailleur autonome et donc plusieurs de leurs membres. Certains des répondants directement concernés ont suggéré de revoir à la hausse le montant de base pour le secteur de l hébergement touristique uniquement. La majorité d entre eux indique que le travail que cette exigence demanderait (la paperasse) est superflu pour les revenus gagnés. CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 10

4) RENDRE OBLIGATOIRE L'AFFICHAGE DU NUMÉRO D'ÉTABLISSEMENT ÉMIS PAR LE MANDATAIRE CLASSIFICATEUR SUR LES ANNONCES PUBLICITAIRES, SITES INTERNET, FACTURE, CARTES D'AFFAIRES, ETC.(Q5) 90 83% 80 70 75% 73% 60 50 40 OUI NON NE SAIS PAS 30 20 10 17% 9% 9% 8% 14% 13% 0 AHQ FPQ CQ CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 11

5) DÉFINIR LES TERMES ET LES OBLIGATIONS DE UTILISÉS: (Q8) 90 80 82% 80% 70 66% 60 50 40 OUI NON NE SAIS PAS 30 20 10 7% 11% 17% 17% 3% 4% 0 AHQ FPQ CQ CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 12

6) EXIGER DE TOUS LES SITES INTERNETS QUI OFFRENT DE L'HÉBERGEMENT TOURISTIQUE DU QUÉBEC D'AFFICHER UN TEXTE-CLÉ QUI INDIQUE LES RÈGLES EN VIGUEUR (Q6) 80 75% 70 69% 65% 60 50 40 OUI NON NE SAIS PAS 30 20 10 15% 17% 18% 17% 18% 7% 0 AHQ FPQ CQ CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 13

7) ABOLIR L'EXIGENCE DU CERTIFICAT DE CONFORMITÉ POUR RECEVOIR SON ATTESTATION DE CLASSIFICATION (Q3) 80 80% 70 64% 60 58% 50 40 30 36% OUI NON NE SAIS PAS 20 10 16% 4% 6% 12% 10% 0 AHQ FPQ CQ Même si le terme est inconnu de plusieurs, le lien avec la municipalité, lui, est clair. 90% parle «d obliger» la municipalité à agir car la sensibilisation prend trop de temps et surtout la confiance envers les municipalités n a pas la côte auprès des exploitants. Plusieurs donnent des exemples de règlement de zonage non respecté, de préférence pour les amis et de cause perdue. CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 14

L HÉBERGEMENT TOURISTIQUE ILLÉGAL DANS LE MONDE Ce mandat a été réalisé pour le compte de l Association des hôteliers du Québec par GPS Tourisme Inc. La synthèse, qui suit, se base sur des renseignements et articles trouvés dans Internet et portant sur la problématique de l hébergement touristique illégal dans le monde. Les renseignements recueillis sur l Autriche et la Suisse proviennent de demandes effectuées auprès de personnes-ressources de ces deux destinations. Les principaux cas recensés concernent la France et les États-Unis et plusieurs grandes villes du monde. Il est à souligner qu il a été difficile d obtenir de l information sur la situation réelle de l hébergement illégal, justement parce qu il s agit d activités se réalisant hors du cadre légal normal de l hébergement touristique. Remarques importantes : Les cas étudiés tendent à démontrer que les interventions pour contrer l hébergement illégal le sont souvent à l échelle locale, quand vient le temps d établir des mécanismes de contrôle et d imposer des amendes. Toutefois, on observe que sur le plan législatif une intervention est possible ou envisagée à des échelons supérieurs (ex. État de New York, France). Bien que l hébergement illégal existe depuis un certain temps dans plusieurs destinations, il apparaît clairement que des plateformes web, comme AIRBNB, HouseTrip, 9Flats ou Wimdu, sont venues amplifier le phénomène. CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 15

France : un sérieux problème Plusieurs articles publiés dans Internet en mai 2013 (Le Figaro, Le Quotidien du Tourisme.com, La Tribune) démontrent l existence en France d un sérieux problème d hébergement illégal. Selon, l Union des métiers et des industries de l'hôtellerie (UMIH), le principal syndicat patronal de l'hôtellerie-restauration en France: il y aurait entre 100 000 et 150 000 hébergements illégaux en France. Cet essor de la location d'appartement par des particuliers aurait entraîné la fermeture de 220 hôtels en 2012 et aurait provoqué une baisse de 10% du taux d occupation des hôtels classiques dans les zones rurales; il s agirait principalement de particuliers qui proposent plus de cinq chambres ou qui sont en mesure d accueillir simultanément plus de 15 personnes (maximum légal pour les chambres d'hôtes) o le chiffre d'affaires de ces particuliers dépasserait les 81 500 euros annuellement, seuil en dessous duquel il n'est pas obligatoire de s'immatriculer au registre des entreprises. Les hôteliers traditionnels considèrent cette concurrence des particuliers comme déloyale et considèrent que ces derniers devraient être soumis, comme eux, à l obligation d être immatriculé et à la législation des établissements. Cette situation problématique a été portée à l attention de la ministre chargée du Commerce et du Tourisme, Sylvia Pinel, en mai 2013. Parmi les démarches entreprises pour résoudre le problème : traitement du dossier par le Groupe de travail sur l'hôtellerie, mis en place en 2012; sensibilisation des présidents de conseils régionaux et généraux afin de leur demander que la promotion des hébergements touristiques se fasse en concordance avec la réglementation (bref, ne pas inclure des illégaux dans la promotion officielle); Selon un sondage de «De Particulier à Particulier (PAP) paru en juin 2012, 58 % des Français se disent prêts à louer leur résidence principale pendant leur absence et 11 % affirment l'avoir déjà fait. Pour 46 % des sondés, l'objectif est d'en tirer un complément de revenus. «Excédée par la multiplication de chambres d'hôtes ne respectant aucune obligation légale, l Union des métiers et des industries de l'hôtellerie vient de lancer une série d'assignations en justice contre les propriétaires de ces hébergements.» «50 assignations en justiceont été déposées par l UMIH (mai 2013) pour concurrence déloyale dans 10 départements... qui estime que les chambres d hôtes appliquent les mêmes tarifs que les hôtels classiques, mais sans respecter les réglementations en matière de sécurité ou de fiscalité.» demande aux préfets d appliquer la réglementation et d exercer davantage de contrôles. CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 16

Suisse : un problème lié aux exigences différentes selon les catégories d établissement En Suisse, cette question revient périodiquement selon qu on soit en période de ralentissement ou de croissance et concerne davantage les différentes catégories d hébergement (hôtellerie - B&B - agrotourisme location d appartements de vacances parahôtellerie). Ces différentes catégories ne sont pas toujours soumises aux mêmes exigences professionnelles, fiscales, d hygiène, de sécurité, etc. Une situation qui soulève des enjeux de distorsion de la concurrence entre ces catégories. Autriche : une problématique très limitée En Autriche, et plus précisément dans la région du Tyrol, les mécanismes de contrôle seraient bien implantés et l hébergement illégal ne serait pas assez important pour se mériter l attention des autorités. Dans cette région autrichienne, on trouve quatre catégories d établissement : a) l hébergement commercial avec services (spa, repas, etc.); b) les chambres privées (maximum de 10 lits), où le propriétaire doit résider dans le même bâtiment que les clients (équivalent du gîte); c) les chambres sans service; d) et les résidences de loisir qui incluent des propriétaires de maisons, chalets et condos qui les louent occasionnellement à des privés. Il est à noter que toute personne en affaires en Autriche doit obligatoirement être membre de la Chambre fédérale de commerce et d économie du pays autant les professionnels (ex. architecte) que les PME et les grandes entreprises (plus de 400 000 membres). États-Unis : une problématique reconnue Dans un article de The Economist du 28 mai 2013, il est précisé que la location par un particulier de son appartement à un tiers est illégale ou très réglementée dans plusieurs municipalités et villes des États-Unis. Même dans les municipalités où il n existe pas de réglementation à ce sujet, un locataire d appartement se voit souvent dans l interdiction de relouer son appartement à l intérieur du bail signé avec le propriétaire de l appartement. Le cas de AIRBNB 1, réseau mondial permettant à des particuliers de louer leur appartement à des touristes, est plus spécifiquement abordé, notamment celui des amendes imposées à New York à certains de ses membres 1 AIRBNB est basé à San Francisco et offre ses services dans 33 000 villes et 192 pays. CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 17

GRANDES VILLES DU MONDE La question de l hébergement illégal touche en particulier les grandes villes. Les informations recueillies font état de Berlin, Londres, New York, San Francisco et d Amsterdam. NEW YORK : DES ACTIONS DE LA VILLE ET DE L ÉTAT La ville de New York a initié sa démarche contre l hébergement illégal en 2006 alors qu elle a reçu plus de 3 000 plaintes. Depuis près de 2 000 inspections ont été menées et près de 6 000 constats d infraction ont été donnés, selon le New York Times. En janvier 2013, le site Internet Skift estimait que la moitié des appartements inscrits sur AIRBNB à New York se trouvait dans l illégalité. En mai 2013, un jugement a été rendu en faveur de la ville de New York, qui avait mis à l amende un membre du réseau AIRBNB sur son territoire (cause de Nigel Warren). Les amendes peuvent varier de 800 $ à 2 500 $ et aller jusqu à 25 000 $ dans le cas de récidivistes. À noter que l État de New York a adopté une nouvelle réglementation qui a facilité les démarches de la ville du même nom face à l hébergement illégal. Cette loi stipule qu il est illégal de louer, contre rémunération et pour une période de moins de 30 jours, son appartement dans des bâtiments résidentiels. Il est toutefois permis de louer une ou deux chambres de son appartement dans la mesure qu on y habite durant cette période et qu on y permette l accès à une aire commune comme la cuisine. La sénatrice responsable de cette loi affirme qu Internet est venu amplifier un problème qui existait déjà. Elle affirme aussi qu une partie importante des offres sur AIRBNB à New York ne sont pas le fait d individus qui louent leur appartement pour quelques semaines par années, mais bien d individus qui détiennent plusieurs unités et qui en font le commerce à l année. À noter également, que l hébergement illégal à New York ne se limite pas aux appartements de particuliers, mais incluent aussi des bâtiments complets ou presque qui étaient utilisés à des fins d hébergement touristique (ex. le Loftstel, le Eden House). Plusieurs des plaintes sont venues de résidents qui voyaient leur voisinage transformé en quasi auberge de jeunesse. SAN FRANCISCO : UNE PROBLÉMATIQUE TOLÉRÉE À San Francisco, des hôtels illégaux en milieu résidentiel seraient ouvertement en opération depuis les années 1980 et priveraient l hôtellerie commerciale d importants revenus de la ville. Cette offre illicite priverait aussi un marché du logement en forte demande de quelque 1 000 unités. À cette réalité particulière des hôtels en milieu résidentiel, s ajoute la tendance de la location par des particuliers de leur appartement via Internet. AMSTERDAM : IMPOSITION D AMENDES Il y aurait quelque 2 000 hébergements illégaux à Amsterdam. Comme dans le cas de New York, AIRBNB est à l avant-scène et plusieurs de ses membres seraient dans l illégalité. Les autorités locales auraient lancé en 2013 une chasse à l hébergement illégal et imposeraient des amendes assez sévères. CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 18

BERLIN : UN PROCESSUS D INTERDICTION DE LA LOCATION À COURT TERME DE LOGEMENTS AYANT UNE VOCATION RÉSIDENTIELLE La grande popularité de Berlin en tant que destination engendre depuis quelques années des problèmes d hébergement illégal. Selon un article récent de Venture Village (30 mai 2013), la ville se dirigerait vers une interdiction de la location à court terme d appartements, ce qui inclue les unités offertes sur des sites comme AIRBNB, HouseTrip, 9Flats, Wimdu. Cette démarche s effectue également dans un contexte où il existe une pénurie de logements à Berlin. Sur le plan législatif, la démarche viserait à prévenir l utilisation de logements privés à des fins commerciales. LONDRES : UN CADRE RÉGLEMENTAIRE Reconnue comme une destination très dispendieuse, Londres est un terrain fertile pour des entreprises comme AIRBNB, qui y a ouvert tout récemment un bureau. Toutefois, la législation britannique permet la location de son appartement à certaines conditions ("Rent a Room Scheme"). Un ménage peut gagner jusqu à 4 250 livres sterling (6 220 $) par année, sans imposition de taxes, en louant son logement meublé. CONTRER L HÉBERGEMENT ILLÉGAL AU QUÉBEC - RECOMMANDATIONS Page 19