Assurances AXELIS La Garantie des Risques Locatifs GUIDE PRATIQUE L IMMOBILIER AVEC ASSURANCE
La Caisse de Garantie de l Immobilier a conçu et vous propose la solution AXELIS. Ce contrat répond aux conditions du cahier des charges de la Garantie Universelle des Risques Locatifs (GRL) et comprend : des garanties socles indissociables : loyers impayés, frais de procédure et de contentieux, dégradations locatives, des garanties optionnelles facultatives : protection juridique, vacance locative, charges copropriétés impayées. Ce guide pratique est mis à votre disposition pour vous accompagner dans la mise en place et la gestion du contrat AXELIS. est un dispositif conçu par Action Logement et l Etat. La marque GRL est une marque déposée par
L ETAT Organise le cadre réglementaire et législatif du dispositif GRL et assure la compensation financière de la sur-sinistralité des locataires éligibles Etat. L APAGL (L Association Pour l Accès aux Garanties Locatives) Organisme paritaire, géré par les Partenaires Sociaux d Action Logement, organise en application de la loi MOLLE, la mise en œuvre du dispositif GRL : Définit les modalités de mise en œuvre de la GRL et assure le contrôle des assureurs, Gère, avec les CIL (Comité Interprofessionnel du Logement), le traitement social des dossiers des locataires en impayés, Evalue l efficacité du dispositif GRL. ACTION LOGEMENT Nouvelle dénomination du 1% Logement, organisme collecteur de la participation des employeurs à l'effort de construction, géré par les CIL (Comité Interprofessionnel du Logement) et les CCI (Chambres de Commerce et d Industrie). Dans le cadre du dispositif GRL, Action Logement a pour mission de : Financer la compensation de la sur-sinistralité pour les locataires éligibles Action Logement, Financer le dispositif de traitement de la dette du locataire en impayé de loyers, Gérer le fonds de compensation financière (fonds GRL). CGI ASSURANCES / CGIA CONSEILS Sociétés filiales du Groupe Caisse de Garantie de l Immobilier. CGI Assurances : compagnie d assurance ayant signé la Convention Partenariale avec l APAGL. CGIA Conseils : société de courtage habilitée à distribuer les garanties prévues par le dispositif GRL. LES REGLES A RESPECTER Afin d'éviter que la distribution du contrat socle ne soit limitée qu'aux seuls locataires les plus risqués, il est rappelé qu un objectif de distribution est défini dans le décret instaurant la GRL. Pour les administrateurs de biens, la distribution du contrat socle doit être effectuée dans le cadre d'un engagement minimal de 80 % de contrats socles, parmi l'ensemble des contrats portant sur des logements éligibles. Les logements non éligibles au dispositif GRL (loyers supérieurs à 2 000, baux professionnels, ) peuvent être assurés en garantie des loyers impayés (Versalis). PAGE 4 - GUIDE PRATIQUE AXELIS
1 LES CARACTERISTIQUES DU CONTRAT AXELIS 6 La synthèse du dispositif GRL 6 Les garanties du contrat AXELIS 8 2 LE CONTRAT AXELIS AU QUOTDIEN 10 La relation avec les propriétaires-bailleurs 10 Les locataires entrants 11 Le calcul du taux d effort 11 Les locataires éligibles «Action Logement» 11 Les locataires éligibles «Etat» 11 Les «autres locataires éligibles» 11 La vérification de l éligibilité des locataires 12 Les locataires en place 16 Les critères d éligibilité 16 Les documents justificatifs 16 Les Plans Actifs d Equipement 16 La déclaration mensuelle des lots garantis 17 La validation du bordereau mensuel dans l extranet 17 Les règles de paiement de vos bordereaux 19 La transmission de bordereaux à partir de votre logiciel de gestion 19 3 LA GESTION DES SINISTRES 20 La déclaration de sinistres loyers impayés 20 La déclaration de sinistres dégradations locatives 22 La déclaration de sinistres garanties optionnelles 24 L accompagnement social 25 4 INFOS PRATIQUES AXELIS 26 La notion de précarité 27 Les justificatifs des ressources pour les locataires entrants 28 Expliquer et proposer AXELIS aux propriétaires-bailleurs 30 SOMMAIRE - PAGE 5
LES CARACTERISTIQUES DU CONTRAT AXELIS LA SYNTHESE DU DISPOSITIF GRL Un contrat socle unique pour garantir tous les locataires ayant un taux d effort inférieur ou égal à 50 %. Ainsi, lorsqu un locataire dispose de ressources 2 fois supérieures au montant du loyer (charges et taxes comprises) il peut être éligible à la garantie. Des garanties socle définies par le dispositif GRL, avec un taux de cotisation unique, quel que soit le profil du locataire. Des garanties optionnelles facultatives conçues par la CGAIM. Un interlocuteur unique : la gestion du contrat, des sinistres et des recouvrements est réalisée par la CGAIM. PAGE 6 - LES CARACTÉRISTIQUES DU CONTRAT AXELIS
LA SYNTHESE DU DISPOSITIF GRL POUR QUEL LOCATAIRE? COMMENT? Faibles revenus + Précaires : Eligibles Action Logement et Etat Précaires : Eligibles Action Logement et Etat Autres locataires éligibles Cotisations d assurances du bailleur + Compensation financière Action Logement et Etat en cas de sur-sinistralité + Traitement social pour les locataires en impayé Cotisations d assurances du bailleur Est considéré comme «précaire» un locataire : avec un contrat de travail autre qu un CDI confirmé, bénéficiaire des minima sociaux (RMI, RSA ), n ayant pas une activité rémunérée. POUR QUELS LOGEMENTS? Situés sur le territoire français, Occupés en résidence principale, Dont le loyer est inférieur ou égal à 2000 (loyers, charges et taxes locatives à la date d adhésion au contrat socle), En location vide ou meublée longue durée (+ de 90 jours), En cas de bail mixte, les garanties portent sur la partie destinée à l habitation. Appartenant à des personnes physiques ou SCI familiales, Appartenant à des personnes morales (logements non conventionnés ou convention ANAH). EXCLUSIONS : Les sous-locations, les baux commerciaux, ruraux ou professionnels. LES CARACTÉRISTIQUES DU CONTRAT AXELIS - PAGE 7
LES GARANTIES SOCLE LES GARANTIES DU Objet : couverture du risque d impayés de loyers (loyers, charges + taxes locatives). Garantie loyers impayés Faits générateurs : Impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non, Impayé partiel égal à 1 mois de loyer dont le cumul est apprécié sur une période de 12 mois maximum. Plafond d indemnisation : jusqu à 70 000 (incluant l indemnisation liée aux frais de contentieux). Période d indemnisation : jusqu à la récupération du bien ou la limite du plafond d indemnisation. Garantie frais de contentieux Objet : prise en charge des frais engagés pour le recouvrement des loyers impayés et le remboursement des dégradations locatives. Frais de prise en charge : frais de procédure et de commandement de payer, honoraires d huissier, d avocat ou d avoué, frais d expulsion (frais d intervention du serrurier, du Commissaire de Police, frais de garde-meuble, frais de déménagement). Exclusions : Frais de gestion des impayés (lettres recommandées préalables à la phase contentieuse), Les dépens, amendes et frais, les dommages et intérêts mis à la charge du bailleur par le tribunal. Garantie dégradations locatives Objet : prise en charge des coûts des travaux de remise en état du logement si les détériorations sont imputables au locataire, pendant sa période d occupation et constatées lors de la reprise effective du logement. Plafond d indemnisation : 7 700 TTC (3 500 pour les locations meublées). Franchise d indemnisation : montant du dépôt de garantie imputé par les frais non pris en charge par le contrat d assurance (ex : frais d entretien avec justificatif). Délai de prise en charge : dans tous les cas avant la résiliation du contrat d assurance. PAGE 8 - LES CARACTÉRISTIQUES DU CONTRAT AXELIS
CONTRAT AXELIS LES GARANTIES OPTIONNELLES Objet : intervention de l assureur à l amiable ou judiciairement, pour la défense ou le recours de l assuré, en cas de litige avec le locataire, portant sur le contrat de bail. Frais pris en charge : frais de justice, honoraires d avocat et d huissier. Montant de la garantie : 6 000 TTC (seuil d intervention 350 TTC). Garantie protection juridique Objet : remboursement des pertes pécuniaires en cas de non-relocation du bien, après le départ du locataire. Mise en jeu de la garantie : lorsque le logement a fait l objet d une période d occupation d au minimum six mois consécutifs du locataire non défaillant, préalablement à la période de vacance. Franchise : 1 mois de franchise. Montant de l indemnisation : 2 ème mois de vacance : 100 % du dernier loyer déclaré, 3 ème mois de vacance : 75 % du dernier loyer déclaré, 4 ème mois de vacance : 50 % du dernier loyer déclaré. Garantie vacance locative Objet : remboursement de la part de charges de copropriété supplémentaire, calculée au prorata des tantièmes du (ou des) lot(s), mise à la charge de l assuré en raison de la défaillance d un (ou plusieurs) autre(s) copropriétaire(s). Montant de la garantie : 4 000 TTC par année d assurance et par sinistre. Garantie charges de copropriété impayées LES CARACTÉRISTIQUES DU CONTRAT AXELIS - PAGE 9
LE CONTRAT AXELIS AU QUOTIDIEN LA RELATION AVEC LES PROPRIÉTAIRES BAILLEURS AXELIS est un contrat en «pour compte» souscrit par votre agence pour le compte de ses mandants, propriétaires-bailleurs. Lorsqu un propriétaire a donné son accord, vous devez : établir et faire signer un bulletin individuel d adhésion (BIA) mentionnant le tarif d assurance, remettre un résumé des garanties souscrites, porter à sa connaissance toutes modifications des garanties ou du tarif. Avec AXELIS, vous pouvez percevoir des frais pour la gestion et le suivi administratif et comptable du contrat : soit en utilisant un mandat de gérance mentionnant ces frais, soit en établissant un avenant au mandat de gérance initial. Si vous aviez précédemment établi une annexe au mandat pour la garantie des loyers impayés, vous devez la résilier en informant le propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. PAGE 10 - LE CONTRAT AXELIS AU QUOTIDIEN
LES LOCATAIRES ENTRANTS Tous les locataires, dont le taux d effort est inférieur ou égal à 50 %, sont éligibles au contrat AXELIS. LE CALCUL DU TAUX D EFFORT (EN POURCENTAGE) : Loyer mensuel Ressources mensuelles Le «loyer mensuel» englobe le loyer, les charges et taxes locatives. Les «ressources mensuelles» englobent la moyenne sur les 3 derniers mois, des revenus d activité, pensions, allocations familiales et sociales, aides au logement, du ménage ou des colocataires. LES LOCATAIRES ELIGIBLES «ACTION LOGEMENT» Ce sont les ménages locataires : ayant un taux d effort inférieur ou égal à 50 % et relevant d une situation précaire : employés du secteur privé n ayant pas un CDI confirmé (CDD, période d essai, intérim, stage, apprentissage ), ayant un taux d effort compris entre 29 % et 50 % et ne relevant pas d une situation précaire : retraités, employés du secteur privé, travailleurs saisonniers, quel que soit le contrat de travail, jeunes de moins de 30 ans, étudiants boursiers. LES LOCATAIRES ELIGIBLES «ETAT» Ce sont les ménages locataires : ayant un taux d effort inférieur ou égal à 50 % et relevant d une situation précaire : employés du secteur public n ayant pas un CDI confirmé (CDD, période d essai, intérim, stage, apprentissage ), bénéficiaires des minima sociaux, demandeurs d emploi indemnisés, étudiants non salariés, non boursiers, ayant un taux d effort compris entre 29 % et 50 % et ne relevant pas des situations ci-dessus. LES «AUTRES LOCATAIRES ELIGIBLES» Ce sont les ménages locataires : ayant un taux d effort inférieur à 28 %, ne relevant pas des critères «Etat», ou «Action Logement». LE CONTRAT AXELIS AU QUOTIDIEN - PAGE 11
LES LOCATAIRES ENTRANTS LA VERIFICATION DE L ELIGIBILITÉ DES LOCATAIRES Vous accédez au module d éligibilité d AXELIS en vous connectant à l extranet CGAIM (https://extranet.cgaim.fr), à l aide de votre identifiant et de votre mot de passe. Pour les locataires entrants, le module vous permet de vérifier l éligibilité du locataire et de connaître la qualification retenue (Etat, Action Logement, autres locataires éligibles ou non éligible). Accès sur la page d accueil, rubrique «Mes produits souscrits», en cliquant sur «Nouvelle demande d éligibilité». Etape 1 : Saisie du loyer PAGE 12 - LE CONTRAT AXELIS AU QUOTIDIEN
LES LOCATAIRES ENTRANTS Etape 2 : Saisie du locataire et de ses ressources Vous devez demander au locataire le versement de l aide au logement en tiers-payant. Après avoir validé le premier locataire vous pouvez : soit calculer de suite l éligibilité, soit ajouter un autre locataire (ménage locataire / colocation). Après avoir cliqué sur le bouton «calculer l éligibilité», vous obtenez le taux d effort et la catégorie du locataire. LE CONTRAT AXELIS AU QUOTIDIEN - PAGE 13
LES LOCATAIRES ENTRANTS Etape 3 : Saisie du propriétaire et de l adresse du logement Vous saisissez votre référence interne vous permettant d identifier le bail ou le locataire. Etape 4 : Récapitulatif des informations Vous pouvez imprimer cette page récapitulative pour l archiver dans le dossier locataire. Vous obtenez un numéro d identification unique pour identifier le locataire et le lot au sein de la CGAIM. Vous devez certifier être en possession des documents justificatifs nécessaires au calcul de l éligibilité. A la fin de la saisie, vous pouvez : enregistrer la demande d éligibilité, dans l attente de la signature du bail, activer immédiatement la mise en garantie du lot. PAGE 14 - LE CONTRAT AXELIS AU QUOTIDIEN
LES LOCATAIRES ENTRANTS IMPORTANT : Lors de l éligibilité : Pour estimer les aides au logement, utiliser les simulations sur le site Internet de la CAF. Conserver impérativement tous les justificatifs (bail, mandat de gestion, documents du locataire utilisés pour le calcul de l éligibilité) : Ces documents seront exigés lors d un éventuel sinistre. L absence de ces documents entraînera une déchéance totale de garantie. Ces documents peuvent être demandés à tout moment par l assureur ou par l APAGL pour réaliser des contrôles. Lors de la mise en place du bail : Demander un justificatif d identité du ou des locataire(s) à la signature du bail. Pour un locataire de nationalité étrangère, demander un titre de séjour. En cas de colocation, insérer dans le bail une clause de solidarité entre tous les locataires. En effet, si un des colocataires donne congé en cours de bail, une telle clause permettra de conserver un droit de poursuite à son encontre pour le recouvrement de tous les loyers et charges qui pourront être impayés par les locataires toujours dans les lieux et ce, jusqu à la fin du bail. Demander obligatoirement le versement en tiers-payant, de l éventuelle aide au logement du locataire. Lors de l entrée dans le logement, établir un état des lieux contradictoire. LE CONTRAT AXELIS AU QUOTIDIEN - PAGE 15
LES LOCATAIRES EN PLACE AXELIS vous permet également de garantir des locataires déjà dans les lieux. LES CRITERES D ELIGIBILITÉ Conditions cumulatives : bail de plus de 6 mois, lors de la mise en garantie du lot. les éventuels retards de paiement de loyer doivent impérativement être régularisés et avoir porté sur moins de 2 mois de loyer au cours des 6 mois précédant la mise en garantie. Les locataires en place sont éligibles dans la catégorie «autres locataires éligibles». LES DOCUMENTS JUSTIFICATIFS Vous devez éditer et impérativement conserver un extrait de compte locataire avant la mise en garantie du lot. Exemple : Pour une mise en garantie au 1er juillet, vous éditerez le relevé de compte des mois de janvier, février, mars, avril, mai et juin. Pour les locataires en place il n y a pas de calcul d éligibilité. Vous devez cependant enregistrer le lot dans le module, en cliquant sur «Nouvelle demande d éligibilité» et en sélectionnant le critère «en place» dans la première page. LES PLANS ACTIFS D EQUIPEMENT (PAE) L objectif du Plan Actif d Equipement (PAE) est de proposer à vos propriétaire-bailleurs d adhérer au contrat AXELIS souscrit par votre agence. Le PAE vous offre les avantages suivants : la mise en garantie rapide de votre portefeuille, une procédure d accès aux garanties simplifiée pour les logements déjà loués, la mutualisation des risques pour assurer la stabilité de votre contrat AXELIS. Un RDV préparatoire avec votre interlocuteur assurances régional vous permettra de définir les modalités de mise en place de cette opération. PAGE 16 - LE CONTRAT AXELIS AU QUOTIDIEN
LA DÉCLARATION MENSUELLE DES LOTS GARANTIS LA VALIDATION DU BORDEREAU MENSUEL DANS L EXTRANET Avec AXELIS, vous ne devez plus envoyer de bordereaux papier. Vous pouvez déclarer directement vos lots garantis dans l extranet CGAIM (https://extranet.cgaim.fr). Accédez à la déclaration des lots, à partir de la page d accueil, en cliquant sur «Gérer votre contrat». Puis cliquez sur «Valider le bordereau mensuel». Vous visualisez vos lots mis en garantie. En cliquant sur X vous pouvez supprimer un lot assuré (résiliation du mandat de gestion, départ effectif du locataire ). En cliquant sur vous pouvez modifier un lot. / La modification d un lot : sélection des garanties optionnelles souscrites dans le BIA, mise à jour du montant du loyer et des charges LE CONTRAT AXELIS AU QUOTIDIEN - PAGE 17
LA DÉCLARATION MENSUELLE DES LOTS GARANTIS IMPORTANT : Cas des baux démarrant en cours de mois Exemple 1 : Locataire entré et mis en garantie le 10 avril. Validation du bordereau des lots le 14 avril : Lors de la validation (le 14 avril) vous devez indiquer le montant du loyer et des charges effectivement quittancés. Dans la déclaration du mois de mai, vous indiquerez le montant du loyer et des charges quittancés au mois de mai (quittancement normal). Exemple 2 : Locataire entré et mis en garantie le 20 avril. La validation des lots du mois d avril a déjà été effectuée. Validation du bordereau des lots le 14 mai : Lors de la validation (le 14 mai) vous devez indiquer le montant cumulé des loyers et des charges des mois d avril et mai. Dans la déclaration du mois de juin, vous indiquerez le montant du loyer et des charges quittancés au mois de juin (quittancement normal). En cliquant sur «transmettre le bordereau» vos lots sont définitivement validés et seront facturés. La mise en garantie est confirmée. Le montant de la cotisation est affiché, ainsi que la date de paiement. Vous pouvez visualiser le détail de votre bordereau et l imprimer. Tous les bordereaux transmis sont archivés sur l extranet. PAGE 18 - LE CONTRAT AXELIS AU QUOTIDIEN
LA DÉCLARATION MENSUELLE DES LOTS GARANTIS LES RÈGLES DE PAIEMENT DE VOS BORDEREAUX Si vous avez adhéré au prélèvement automatique : Vous pouvez valider votre bordereau au plus tard le 15 du mois en cours. Le prélèvement sera réalisé le 20 du mois en cours. Si vous payez par chèque ou par virement : Vous devez impérativement valider votre bordereau au plus tard le 10 du mois en cours. Votre chèque ou votre virement doit être reçu au plus tard le 15 du mois en cours, accompagné du récapitulatif de primes. Si vous payez par chèque, votre règlement et le bordereau récapitulatif sont à envoyer à : CGIA Conseils Service Gestion Assurances 89, rue La Boétie 75008 PARIS LA TRANSMISSION DE BORDEREAUX À PARTIR DE VOTRE LOGICIEL DE GESTION Nous travaillons avec les principaux éditeurs de logiciel de gestion immobilière, afin que vous puissiez constituer et transmettre vos bordereaux électroniques directement à partir de votre logiciel. Pour mettre en place ce mode de gestion, nous vous invitons à nous consulter, afin que nous puissions vérifier la compatibilité de votre logiciel et vous donner la procédure à suivre. LE CONTRAT AXELIS AU QUOTIDIEN - PAGE 19
LA GESTION DES SINISTRES LA DECLARATION DE SINISTRES LOYERS IMPAYÉS FAITS GENERATEURS Le sinistre est constitué : Lorsque l impayé atteint 2 mois complets de loyer, consécutifs ou non, Lorsque le cumul des sommes impayées atteint 1 mois de loyer sur une période de 12 mois maximum. C est la date de constitution du sinistre qui fixe le point de départ du délai de déclaration de sinistre. Exemple d un locataire en impayé pendant 2 mois consécutifs : J + 35 J + 20 AU PLUS TARD À J + 45 1er JANVIER 20 JANVIER 1er FEVRIER 5 FEVRIER 15 MARS 1 er IMPAYÉ RELANCE SIMPLE AU LOCATAIRE 2 ème IMPAYÉ CONSTITUTION DU SINISTRE LETTRE RAR MISE EN DEMEURE DE PAYER SOUS HUIT JOURS DÉCLARATION DE SINISTRE Vous n avez plus de commandement de payer à réaliser. Cette procédure est réalisée auprès du locataire, directement par la CGAIM. PAGE 20- GUIDE - LA GESTION PRATIQUE DESAXELIS SINISTRES
LA DECLARATION DE SINISTRES LOYERS IMPAYÉS La déclaration de sinistre est possible uniquement sur l extranet de la CGAIM (https://extranet.cgaim.fr). LES DOCUMENTS À TRANSMETTRE : Identification de l administrateur de biens (N de contrat socle/ police / lot) État civil et adresse du propriétaire-bailleur État civil du locataire Ensemble des pièces obligatoires à l examen de l adhésion Mise en demeure avec RAR Décompte détaillé des sommes dues faisant apparaître les aides au logement versées à l assuré, ou au souscripteur, en tiers-payant En cas de départ du locataire : arrêté de compte définitif (montant des loyers impayés déduction faite du dépôt de garantie) et nouvelle adresse du locataire (si connue) Les documents ci-dessus peuvent être transmis sous format électronique, lors de votre déclaration de sinistre en ligne. Si vous n êtes pas en mesure de numériser ces documents, vous pouvez également les envoyer par courrier. Au plus tard 45 jours après la constitution du sinistre, vous devez avoir transmis un dossier de sinistre complet, sous peine de déchéance de garantie. MODALITÉS D INDEMNISATION IMPORTANT : Les décomptes adressés L indemnisation intervient à trimestre civil échu et prend en compte les loyers impayés dès le 1 er terme. ne doivent pas faire apparaître les indemnisations de loyers Le versement des indemnités intervient déduction faite : impayés versées. de tous les acomptes acquittés par le locataire Ces décomptes doivent refléter la situation exacte du locataire directement auprès de vous, dans la mesure où ils pourraient des aides au logement versées en tiers-payant. être produits devant le Tribunal, en vue du recours à l encontre du locataire. Si vous n avez pas demandé le versement de l aide au logement en tiers-payant. Le montant de cette aide sera déduit de l indemnisation. L indemnisation sera effective au retour de la quittance complétée, signée (sans rature, avec le cachet de l agence) et accompagnée du décompte correspondant à la période indemnisée. LA GESTION DES SINISTRES - PAGE 21
LA DECLARATION DE SINISTRES DEGRADATIONS LOCATIVES FAITS GENERATEURS Dégradations imputables au locataire et causées durant sa période d occupation. Ces détériorations doivent être constatées par comparaison entre les états des lieux d entrée et de sortie établis contradictoirement ou à défaut par constat d huissier de justice. IMPORTANT : L état des lieux d entrée et de sortie doit être clair, précis et détaillé pièces par pièces. A défaut l indemnisation sera incomplète. AU PLUS TARD À J + 30 AU PLUS TARD À J + 60 1er JANVIER 30 JANVIER 1er MARS LETTRE RAR AU LOCATAIRE : RÉCUPERATION DU BIEN ETABLISSEMENT DES DEVIS DÉTAILLÉS DEMANDE DE REGLEMENT SOUS HUIT JOURS DES DÉGRADATIONS DÉCLARATION DE SINISTRE La déclaration de sinistre est possible uniquement sur l extranet de la CGAIM (https://extranet.cgaim.fr). LES DOCUMENTS À TRANSMETTRE : Identification de l administrateur de biens (N de contrat socle/ police / lot) État civil et adresse du propriétaire-bailleur État civil du locataire Ensemble des pièces obligatoires à l examen de l adhésion Mise en demeure avec RAR État des lieux d entrée et de sortie contradictoire Arrêté de compte définitif (montant des loyers impayés + montant des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie) Devis détaillés ou factures détaillées des postes de dégradations locatives déclarés Tous documents ou informations utiles à l instruction du dossier Nouvelle adresse du locataire (si connue) Pour le calcul du point de départ de la vétusté : justificatifs de remise en état du bien au moment de la mise en location ou justificatifs de livraison du bien neuf au moment de la mise en location PAGE 22 - LA GESTION DES SINISTRES
LA DECLARATION DE SINISTRES DEGRADATIONS LOCATIVES LES DOCUMENTS À TRANSMETTRE (suite) : Les documents mentionnés peuvent être transmis sous format électronique, lors de votre déclaration de sinistre en ligne. Si vous n êtes pas en mesure de numériser ces documents, vous pouvez également les envoyer par courrier. Au plus tard 60 jours après la constitution du sinistre, vous devez avoir transmis un dossier de sinistre complet, sous peine de déchéance de garantie. MODALITÉS D INDEMNISATION L assuré conserve à sa charge une somme égale au dépôt de garantie, sauf si celui-ci a servi à prendre en charge des frais liés à des réparations locatives non couvertes. L assureur applique une vétusté de 6 % par an avec un maximum de 50 %, à partir de la date de construction ou de réfection du lot concerné. En l absence de justificatif : la vétusté maximale (50%) est appliquée. Si l état des lieux d entrée mentionne une remise à neuf de bien, même en l absence de justificatifs, le point de départ de la vétusté sera la date d effet du bail. Exemple de calcul de vétusté et d indemnisation : Entrée dans les lieux : 1er janvier 2006 : - Etat des lieux mentionnant une remise à neuf - Dépôt de garantie de 500 Date de l état des lieux de sortie : 1 janvier 2010 - Dégradations locatives de 2 000 - Frais de remise en état non pris en charge : 100 micro-ondes Etape 1 : imputation de la vétusté : 6 % x 4 ans = 24 % (au prorata temporis) - Soit 2 000 24 % = 1 520 Etape 2 : imputation du dépôt de garantie - 1520 400 (500-100 ) - Soit une indemnisation de 1 120 L INDEMNISATION S EFFECTUE EN DEUX TEMPS Temps 1 : indemnisation à hauteur de 50 % du devis HT validé. Temps 2 : indemnisation du solde et de la TVA uniquement à réception des factures originales acquittées. LA GESTION DES SINISTRES - PAGE 23
LES DECLARATIONS DE SINISTRES GARANTIES OPTIONNELLES LE SINISTRE PROTECTION JURIDIQUE Vous devez déclarer le litige, en contactant AVIVA Assurances au 0825 898 134*, en cas : de refus opposé par un tiers à une réclamation, de réception d une citation en justice. Un juriste vous donnera des informations pour la constitution du dossier. Le dossier sera ensuite transmis à l adresse suivante : AVIVA - Direction Protection Juridique et Fiscale 15, rue du Moulin Bailly - 92272 BOIS COLOMBES CEDEX * 0,15 TTC / la minute hors coût opérateur à partir de la France Métropolitaine IMPORTANT : Le non-respect des délais de déclaration de sinistre entraînera une déchéance de garantie LE SINISTRE VACANCE LOCATIVE La déclaration de sinistre devra être adressée au plus tard 30 jours : après la relocation, après la fin de la période de garantie (4 ème mois de vacance locative). Les documents à transmettre : Formulaire de la déclaration de sinistre dûment complété, daté et signé Copie du bail, de l état des lieux de sortie contradictoire ou établi par huissier du précédent locataire Dernier quittancement du locataire sortant Copie du mandat de gérance et du bulletin individuel d adhésion Copie de la lettre de congé du locataire, s il n est pas parti furtivement Justificatif de l achèvement des travaux, si des travaux ont été nécessaires à la relocation Preuves de la recherche active d un nouveau locataire Copie du bail du nouveau locataire (si les locaux sont reloués) LE SINISTRE CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES Les documents à transmettre avec la déclaration de sinistre : Le procès-verbal de l Assemblée Générale de copropriété comportant le vote de la résolution ayant entériné la décision de répartir la part de charges incombant au(x) lot(s) du (ou des) défaillant(s) entre les autres copropriétaires au prorata des tantièmes de leurs lots Le certificat de non-contestation de l Assemblée Générale Le relevé de charges de copropriété faisant apparaître la répartition de la part de charges incombant au(x) lot(s) du (ou des) défaillant(s) au prorata des tantièmes de son (ou ses) lot(s) PAGE 24 - LA GESTION DES SINISTRES
L ACCOMPAGNEMENT SOCIAL En cas de sinistre loyer impayé concernant un locataire éligible Action logement ou Etat : l assureur doit saisir l APAGL, pour la mise en œuvre du traitement social de l impayé de loyer, sous un délai de 15 jours à réception de la déclaration de sinistre. L APAGL analyse la situation financière du locataire et peut prescrire à l assureur des modalités de recouvrement : soit amiables, avec la mise en place d un plan d apurement pour le locataire, et la reprise, au moins partielle du paiement des loyers, soit contentieuses, permettant l exercice de recours. En cas de procédure à l amiable, l accompagnement consiste à aider le locataire à résoudre ses difficultés de paiement et lui permettre de rembourser sa dette selon un plan déterminé par l APAGL. IMPORTANT : Le nouveau dispositif permet éventuellement une aide au maintien dans les lieux à condition que : la mise en place d un plan d apurement de la dette locative soit possible, la reprise des paiements des loyers soit effective. A défaut, la procédure contentieuse et la résiliation du bail seront engagées. LA GESTION DES SINISTRES - PAGE 25
INFOS PRATIQUES AXELIS PAGE 26- GUIDE - INFOS PRATIQUES AXELIS
LA NOTION DE PRÉCARITÉ EN FONCTION DES CONTRATS DE TRAVAIL Les autres contrats de travail que le CDI confirmé sont considérés comme précaires EN FONCTION DE LA NATURE DES RESSOURCES Les revenus de solidarité classent leurs bénéficiaires comme précaires CDI en période d essai CDD Contrat temporaire ou d intérim Contrat saisonnier Contrat de mission Contrat d intermittence Contrat d apprentissage Contrats aidés contrat initiative emploi (CIE) contrat emploi consolidé (CEC) contrat emploi jeunes (CEJ) contrat jeune en entreprise contrat de professionnalisation contrat d'avenir contrat d'accompagnement dans l'emploi (CAE) contrat insertion revenu minimum d'activité CIVIS (contrat d insertion dans la vie sociale) Minima sociaux : Allocation veuvage Allocation temporaire d attente (ATA) Allocation supplémentaire d invalidité (ASI) Allocation adulte handicapé (AAH) Allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA)/ minimum vieillesse Revenu de Solidarité Active (RSA) Revenu Minimum d Insertion (RMI) Allocation de solidarité spécifique (ASS) Allocation équivalent retraite (AER) Revenu de solidarité (RSO) Stagiaire formation professionnelle rémunérée Profession non salariée ayant débuté leur activité dans l année de la souscription et n étant pas en mesure de produire de bilan annuel Demandeurs d emploi indemnisés : Allocation de retour à l emploi (ARE) Allocation de préretraite de licenciement (AFSNE) Allocation de préretraite progressive Cessation d activité des travailleurs salariés (CATS) En fonction de l absence d activité rémunérée : Etudiants non boursiers Jeunes demandeurs d emploi de moins de 25 ans non indemnisés INFOS PRATIQUES AXELIS - PAGE 27
LES JUSTIFICATIFS DE RESSOURCES POUR LES LOCATAIRES ENTRANTS Pour l ensemble des personnes titulaires du bail : prise en compte de toutes les ressources fiscalement déclarées en France. STATUT Titulaire d un CDI Titulaire d un CDD Apprenti Etudiant RESSOURCES ET JUSTIFICATIFS A CONSERVER 3 derniers bulletins de salaires ou copie du contrat de travail ou promesse d embauche pour les entrants sur le marché du travail 3 derniers bulletins de salaires ou copie du contrat d apprentissage ou promesse d embauche Carte d étudiant ou certificat de scolarité en cours de validité Si pension alimentaire : Attestation sur l honneur de versement d une pension alimentaire mentionnant l état civil des personnes concernées, le montant et la durée de la pension ainsi que l engagement de déclarer fiscalement cette dernière Tout justificatif de versement (avis d imposition de l année N-1, extrait compte bancaire, copie des chèques, ) Si étudiant salarié : Bulletins de salaires des 3 mois précédant la demande de logement Si étudiant boursier : avis d octroi des bourses de l Etat Français Stagiaire Travailleur Non Salarié Justificatifs des versements des 3 dernières indemnités de stage ou copie d un contrat de stage ou copie du contrat de formation Pour les entreprises commerciales (SARL, SA ) Extrait de Kbis datant de moins de 3 mois Avis d imposition N-1 Montant du bénéfice net figurant au compte de résultat annuel Si création d entreprise : une attestation des ressources pour l exercice en cours délivrée par un expert comptable Pour les professions libérales : Carte professionnelle en cours de validité Avis d imposition N-1 Si création d entreprise : une attestation des ressources pour l exercice en cours délivrée par un expert comptable Pour les artisans : Carte du registre des métiers en cours de validité Avis d imposition N-1 Si création d entreprise : une attestation des ressources pour l exercice en cours délivrée par un expert comptable Demandeur d emploi indemnisé Retraité Frontaliers et précédemment expatriés 3 derniers bordereaux Pôle Emploi ou en cas d ouverture de droits : notification de l ouverture des droits, mentionnant la durée des versements et le taux journalier Avis de versement trimestriel pension, retraite, rentes ou en cas d ouverture des droits : notification de l ouverture des droits des caisses principales et complémentaires Allocation de Solidarité aux Personnes Agées : relevé Caisse Nationale d Assurance Vieillesse (CNAV) 3 derniers bulletins de salaires ou copie du contrat de travail ou promesse d embauche pour les entrants sur le marché du travail Déclaration de revenus de l année N-1 ou attestation sur l honneur attestant des revenus fiscalement déclarés en France PAGE 28 - INFOS PRATIQUES AXELIS
LES JUSTIFICATIFS DE RESSOURCES POUR LES LOCATAIRES ENTRANTS AUTRES REVENUS Indemnités journalières (IJ) de sécurité sociale (maladie, accident du travail, maternité) Heures supplémentaires défiscalisées ou non régulières Pensions alimentaires perçues et fiscalement déclarées Aides personnelles au logement APL, ALS, ALF Revenus fonciers Revenus de valeurs et capitaux mobiliers Rentes viagères à titre onéreux Prestations familiales allocations jeunes enfants et allocation de soutien familial allocations familiales liées à l enfant complément familial Allocation Veuvage Allocation Supplémentaire d Invalidité (ASI) Allocation de Solidarité aux Personnes Agées (ASPA) Allocation de solidarité spécifique (ASS) Allocation Temporaire d Attente (ATA) Allocation équivalent retraite (AER) Allocation adulte handicapé (AAH) Prestation de compensation Revenu de Solidarité Active (RSA) Revenu de solidarité (RSO) RESSOURCES ET JUSTIFICATIFS A CONSERVER Bordereau de versement des Indemnités Journalières 3 derniers bulletins de salaires ou copie du contrat de travail pour les nouveaux embauchés Attestation sur l honneur de versement d une pension alimentaire mentionnant l état civil des personnes concernées, le montant et la durée de la pension ainsi que l engagement de déclarer fiscalement cette dernière Tout justificatif de versement (avis d imposition N-1, extrait compte bancaire, copie des chèques, ) Attestation de simulation établie par la CAF ou MSA ou simulation établie par le locataire sous réserve de justifier des éléments constitutifs de la simulation (ressources, situation familiale, ) Avis d imposition N-1 Tout justificatif de versement (copie du bail et 3 derniers mois de quittancement, extrait de compte bancaire, ) Justificatif bancaire ou avis d imposition N-1 Copie de l acte juridique avec le montant de la rente Avis d imposition N-1 si disponible ou N-2 Attestation CAF ou MSA (Mutuelle Sociale Agricole) Relevé CNAV ou caisse de retraite du dernier régime d affiliation de l'assuré (ou de l assuré décédé) Relevé ou notification Pôle Emploi Attestation CAF ou MSA (Mutuelle Sociale Agricole) Notification d attribution Attestation CAF ou MSA (Mutuelle Sociale Agricole) INFOS PRATIQUES AXELIS - PAGE 29
EXPLIQUER ET PROPOSER AXELIS La GRL est un dispositif mis en place par l état, si un impayé de loyer se présente, l expulsion du locataire sera-elle possible? «Le dispositif GRL ne donne aucun droit supplémentaire au locataire pour favoriser son maintien dans les lieux et n empêche pas l expulsion. La GRL instaure un accompagnement social ayant pour objectif d aider à la reprise du paiement des loyers.» N est-il pas plus simple et plus économique de prendre une caution? «Lors de la constitution du dossier du locataire la caution peut paraître un élément financier fiable. Cependant, un impayé peut se présenter plusieurs mois après l entrée dans les lieux. La solvabilité d une caution peut évoluer dans le temps. Dans le contexte actuel, il est difficile de pouvoir présager de la solvabilité d une caution sur le moyen ou long terme. De plus, le cumul d une caution et d une assurance de loyers impayés étant interdit (sauf pour les étudiants et les apprentis), la solution la plus sûre reste l assurance. Ainsi, avec AXELIS, vous avez la certitude de percevoir vos loyers.» PAGE 30 - INFOS PRATIQUES AXELIS
AUX PROPRIÉTAIRES-BAILLEURS Les personnes morales peuvent-elles souscrire le contrat AXELIS? «Les SCI familiales peuvent souscrire le contrat AXELIS. En revanche, seules les personnes morales qui gèrent un parc de logements conventionnés ne sont pas éligibles au contrat (sauf si la Convention est signée avec l ANAH).» Suis-je obligé d accepter un locataire candidat, dès lors qu il est éligible selon les critères du dispositif? «Non, vous êtes parfaitement libre de choisir les candidats avec qui vous souhaitez conclure un bail.» Cette assurance me paraît onéreuse et diminue ma rentabilité locative! «Les cotisations de cette assurance sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers. Par ailleurs, grâce à l aménagement des conditions d accès aux garanties, le champ des locataires potentiels est élargi. La relocation de votre bien pourra être rapide et sécurisée. Vous optimisez ainsi, votre investissement locatif.» INFOS PRATIQUES AXELIS - PAGE 31
Assurances Pour toute information complémentaire, appelez le : 0820 87 6000 du lundi au vendredi de 9h00 à 18h00 * CAISSE DE GARANTIE DE L IMMOBILIER 89 rue la Boétie - 75008 Paris Tél.: 01 44 95 22 22 - Fax : 01 44 95 22 29 www.cgaim.fr CGI Assurances - 89, rue La Boétie - 75008 Paris - tél. : 01 58 56 73 73 - fax : 01 58 56 73 70 - www.cgaim.fr - Société Anonyme d Assurance au capital de 11 767 000 euros - RCS Paris 423 703 032 - Siret 423 703 032 000 15 - n TVA intracommunautaire FR 59 423 703 032 - Code NAF 6512 Z *Prix fixe de la communication à coût maîtrisé 0,12 TTC la minute (tarification Indigo la moins chère).