Conférence de presse Crédit Foncier : les marchés immobiliers à mi-année Bruno Deletré, Directeur Général du Crédit Foncier 28 Juin 2016
Un environnement immobilier en amélioration continue depuis plus d un an 2
Les Professionnels de l Immobilier sont optimistes Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA sur le moral des professionnels de l immobilier * : En mai 2015, 74 % des professionnels de l immobilier se déclaraient optimistes pour les 12 prochains mois 80% 70% 60% 64% 59% 63% 67% 74% 50% 40% 35% 40% 34% 32% 30% 20% 24% Vague 1 Vague 2 Vague 3 Vague 4 Vague 5 Janv. 2015 Mai 2015 Sept. 2015 Janv. 2016 Mai 2016 * Enquête administrée du mardi 29 mars au mardi 5 avril 2016, par téléphone, auprès d un échantillon de 400 professionnels de l immobilier (agents immobiliers, commercialisateurs, lotisseurs, promoteurs, constructeurs de maisons individuelles, gestionnaires de patrimoine), et publiée le 9 mai. Ce baromètre est réalisé tous les quatre mois. 3
Le Parcours d Acquisition de la Résidence Principale devient plus rapide Pour la 3 ème année consécutive, le Crédit Foncier a réalisé une étude consacrée au parcours d acquisition de la résidence principale auprès de 2 000 ménages. Les indicateurs de cette nouvelle édition (durée de recherche, concessions consenties, ) soulignent la fluidité retrouvée du marché immobilier. 70 % des ménages achètent leur logement en moins d un an de recherche (53 % en 2014 ; 67 % en 2015) ; en moyenne, 4,5 mois de recherche sont nécessaires avant de signer un compromis (7 mois en 2014 ; 4,4 mois en 2015) ; 6 biens visités avant l achat de la résidence principale ; 21 % ont dépassé leur budget (29 % en 2014 ; 23 % en 2015), Parmi ceux qui ont acheté en moins d un an, la durée de recherche est de 4 mois en Ile-de-France et 5 mois en Province 4
en Md Les volumes de crédits à l immobilier résidentiel devraient encore progresser légèrement Prêts immobiliers (y compris prêts travaux) hors rachats et renégociations Volumes de crédits à l'habitat (en milliards d euros) Montants engagés 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 166 170 169 162 141 129 120 119 +27% 120 +5% 159 152 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (prév.) Source : Observatoire de la production de crédit immobilier (OPCI) * Il s agit de montants engagés (neuf, ancien et travaux), c est-à-dire de crédits ayant fait l objet d une offre acceptée par le client 5
Persistance en 2016 de taux de crédit immobilier très favorables (prêts bancaires seuls hors assurance) Ensemble du marché secteur concurrentiel 5,5 5,0 5,1 Taux d'intérêt trimestriel moyen en % 4,5 4,0 3,5 4,2 Taux moyen mensuel 1,81% (avril) 1,77 % (mai) 3,0 3,3 3,0 2,8 2,5 2,0 1,5 2,0 2,2 2,04 1,0 Source : Crédit Logement / CSA prévision Crédit Foncier Immobilier 6
La durée des crédits s est stabilisée 230,0 225,0 En dépit de la baisse des taux, la durée s est stabilisée, voire a augmenté en 2015, traduisant une reprise de la primo-accession 224,8 Durées moyennes des prêts en mois (prêts bancaires seuls) 17 ans et 6 mois 220,0 215,0 210,0 212,3 208,5 214,4 210,2 208,2 211,1 212,6 211,9 205,0 204,1 203,4 200,0 195,0 Source : Crédit Logement / CSA 7
La baisse des taux facilite l accession à la propriété Exemple d un logement dans l ancien acheté 250 K au T1 2014 avec un prêt de 196,5 K sur 18,5 ans comparaison sur le prix actualisé et l évolution du coût du crédit au T1 2016 Acquisition + intérêts : - 8,4% 350 000 300 000 60 716 39 383 250 000 200 000 150 000 100 000 250 000 245 274 50 000 0 T1 2014 T2 2014 T3 2014 T4 2014 T1 2015 T2 2015 T3 2015 T4 2015 T1 2016 prix d'un logement (exemple) intérêts sur la durée totale du prêt > Baisse de prix sur la période : -1,9 % > Baisse du coût financier : - 35,1% Sources : Crédit Foncier Immobilier, Crédit Logement /CSA, indice INSEE/Notaires (CVS France entière) 8
Marché du neuf résidentiel NANTES : Le Swing (Réalités Promotion) Commercialisation Crédit Foncier Immobilier 9
Production de logements : enfin la reprise A fin avril 2016, les autorisations de construire confirment une nette hausse au niveau national Nombre de logements cumulés sur un an glissant (unité : logement) 550 000 500 000 Évolution sur un an : Logements commencés +3,8% Permis de construire +7,4% 450 000 400 000 396 500 Permis de construire 350 000 300 000 352 900 Logements commencés 250 000 Sources : SOeS, Sit@del2 (Mai 2016), Crédit Foncier Immobilier 10
Structure de la construction de logements (en milliers d'unités) 450,0 400,0 432,3 388,2 377,5 343,8 350,9 384,0 350,0 300,0 250,0 231,2 208,2 216,0 182,6 180,2 200,0 200,0 150,0 105,0 100,0 95,0 98,0 100,0 100,0 100,0 76,1 62,2 48,8 44,9 50,4 59,2 50,0 18,2 15,6 14,7 0,0 14,3 15,3 18,3 2011 2012 2013 2014 2015 2016 estimation autres (résidences secondaires, ) locatif privé locatif social accession total logements Sources : AEREL, modèle FANIE (mars 2016) 11
Marché de la promotion : la reprise des ventes observée en 2015 se confirme au 1 er trimestre 2016 Sur une année glissante, le nombre de réservations s élève à 107.250 logements soit une variation annuelle de +18,1% Le rythme des ventes reste bon au 1 er trimestre 2016 : +11,7% en variation annuelle Les mises en ventes progressent également avec 105.000 logements mis en vente depuis un an, en hausse de 11,7% par rapport à l année dernière 23 21 19 17 98 383 Stock en volume 107 358 16,6 99 485 115 000 105 000 95 000-4,5% 15 13 85 000 11 9 7 5 67 099 7,5 7,1 Stock en mois de commercialisation 10 75 000 65 000 55 000 Sources : SOeS, ECLN, Crédit Foncier Immobilier (mai 2016) * Données portant sur des programmes de cinq logements et plus destinés à la vente aux particuliers, hors secteur diffus.
Prix des maisons en euros, à l'unité Prix des appartements en euros/m² Les prix se maintiennent à un niveau élevé dans le neuf 310 000 290 000 Évolution des prix de vente des logements neufs en secteur groupé (prix moyen à la réservation*) 3 925 / m² +1,4% 4 100 3 900 3 700 270 000 3 500 250 000 3 300 230 000 210 000 257 000 +4,5% 3 100 2 900 2 700 190 000 2 500 Prix de vente des maisons Prix de vente des appartements Sources : SOeS, ECLN / mai 2016, Crédit Foncier Immobilier *Prix de vente moyens, France entière
Maisons individuelles : une reprise nette des ventes, encore à un niveau modéré Nombre de ventes de maisons individuelles* 160 600 143 300 130 600-39% entre 2010 et 2014 98 800 97 500 +12% 110 800 +13% 125 000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (estim) Sources : CFI Etudes/ UMF/ Markementron (bulletin n 4- avril 2016) Prix moyen (hors terrain) de l ordre de 140 K à 152 K Depuis début 2016, la tendance reste à la hausse des ventes de maisons (115 700 ventes, soit +13,8% en glissement annuel, à fin avril 2016) Sources : Crédit Foncier Immobilier, UMF / Markemetron * Maisons individuelles en secteur diffus 14
Marché de l ancien 15
La progression du volume de transactions dans l ancien devrait se poursuivre en 2016 Des conditions de crédit favorables en 2016 devraient soutenir le marché de l ancien tout au long de l année Activité du marché de l ancien 776 000 801 000 802 000 830 000 708 000 719 000 694 000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (prév.) Source : Notaires INSEE / CGEDD / prévision Crédit Foncier Immobilier
Des prix moyens dans l ancien en phase de stabilisation, ou de légère reprise, selon les territoires Immobilier ancien : variation annuelle moyenne des prix au 1 er trimestre 2016 Appartements Maisons ÎLE-DE-FRANCE -0,0% 0,6% PROVINCE -0,4% 1,2% Logements anciens Prix Moyen Variation sur 1 an PARIS appartements 8 000 au m² 1,2% PTE COURONNE appartements 4 220 au m² -0,8% PTE COURONNE maisons 339 900 à l unité 1,2% GDE COURONNE appartements 2 870 au m² -1,2% GDE COURONNE maisons 267 600 à l unité 0,3% Sources : Insee, Notaire d'ile-de-france / Base Bien, Notaires de France/ Perval, Etudes CFI (mai 2016)
Plus de villes où les prix progressent dans l ancien. Des constantes visibles sur les marchés comparables (2200-2600 / m²) Évolution 12 mois +1% et au-delà -1% à +1% -1% et en-deçà APPARTEMENT T3 Rennes 2 460 Le Mans 1 600 Angers 2 000 Nantes 2 690 Le Havre 1 910 Rouen 2 330 Paris 7 700 Lille 2 640 Reims 2 110 Metz 2 060 Strasbourg 2 600 Dijon 2 150 Clermont-Ferrand 1 830 Lyon 3 650 Grenoble 2 340 prix moyens au m² dans l ancien ou récent à fin avril 2016 Bordeaux 3 361 Toulouse 2 680 Montpellier 2 630 Nîmes 2 030 Marseille 2 510 Nice 3 520 Toulon 2 280 Sources : LPI, Crédit Foncier Immobilier Écarts sur 12 mois estimés à fin avril 2016 18
Marché locatif résidentiel Avenue de Suffren, Paris 19
Taux de mobilité (%) Activité du marché locatif privé L activité mesurée sur les 5 premiers mois 2016 est bonne comparée aux années antérieures Plusieurs facteurs favorisent la mobilité : démographie, amélioration du moral des ménages, besoins de mobilité familiale ou professionnelle renforcés par la légère reprise économique, effets liés à la reprise de la primoaccession 32% Mobilité résidentielle* des locataires du secteur privé à fin mai 30% 30,8% 28% 26% 26,4% 26,3% 28,2% 24% 25,2% 22% 20% 2012 2013 2014 2015 mai-16 Source : Clameur (mai 2016)/ Etudes CFI *Taux de mobilité résidentielle des locataires du secteur privé : proportion de logements du secteur locatif privé remis chaque année sur le marché (les logements disponibles à la location proviennent pour plus de 95% d une relocation)
La baisse de la vacance locative moyenne se poursuit début 2016 Le niveau de vacance locative reste toutefois élevé et le marché souffre de fragilités structurelles : L inégalité géographique entre marchés secondaires et zones tendues caractérise ce marché L offre neuve favorisée par les dispositifs de défiscalisation impacte le parc locatif ancien Les délais moyens de remise en location restent élevés : les candidats locataires accroissent leurs exigences (état du logement, équipement, ) les investisseurs peinent à effectuer des travaux de remise en état coûteux Vacance locative (mai 2016) base 100 en 1998 130 128 123,4 120 110 107,9 112,9 102,4 103,5 110,8 112,7 111,9 100 100 90 Source : Clameur (mai 2016)/ Etudes CFI
Les loyers ont progressé en moyenne de 0,6% de janvier à mai 2016 (1 an glissant) Les disparités de niveaux de loyer et d évolution persistent. Évolution 12 mois Supérieure à +0,5% -0,5% à +0,5% En-deçà de -0,5% Brest 8,4 Rennes 12,3 Angers 10,4 Nantes 11,9 Le Havre 11,6 Bordeaux 13 Toulouse 11,7 Loyers à fin mai 2016 En euros par m² et par mois, HC Source : Clameur, écarts estimés sur 12 mois à fin mai 2016 Rouen 11,3 Amiens 11,7 Montpellier 13,3 Paris 25 Nîmes 9,9 Lille 13,2 Reims 12 Marseille 12,2 Metz 9,8 Strasbourg 12,5 Dijon 10,9 Clermont-Ferrand 9,9 Lyon 12,7 Saint-Etienne 7,5 Grenoble 12,2 Nice 15,4 Toulon 11,7
Marché locatif corporate 23
Demande placée de bureaux stable en Île-de-France Le volume d activité prévisionnel devrait-être supérieur en 2016 Bon début d année avec 492 562 m² placés au 1 er trimestre 2016 (+19%/T1 2015) Le marché locatif est aujourd hui un marché de renouvellement (en millions de m 2 par an) 3,5 Prévision T4 T3 T2 T1 3,0 2,5 2,2 2,3 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (prév.) Source : Crédit Foncier Immobilier/Immostat 24
Marché locatif : le stock tertiaire francilien est en baisse mais reste à un niveau élevé Stock de 3,8 millions de m² au 1 er trimestre 2016 (-3,5% vs. 2015) Soit 1 an et 8 mois de placement locatif (en millions de m²) 4,5-3,5%* 4,0 3,84 3,5 3,0 3,14 3,63 3,58 2,5 2,0 1,5 1,85 2,45 1,0 0,5 0,0 2002 T1 2003 T1 2004 T1 2005 T1 2006 T1 2007 T1 2008 T1 2009 T1 2010 T1 2011 T1 2012 T1 2013 T1 2014 T1 2015 T1 2016 T1 *Variation entre le T1 2016 et le T1 2015 Source : Crédit Foncier Immobilier/Immostat 25
Des loyers faciaux en très légère hausse, corrigés par les mesures d accompagnement qui n augmentent plus mais se généralisent Loyer facial moyen en Île-de-France au T1 2016 : Ancien = 323 /m² utile/an, soit +3,4% sur un an Neuf & restructuré = 368 /m² utile/an, soit +2,6% sur un an IDF -8% à -30% Bordeaux -5% à -25% Paris 0 à -16% Grand Est -3% à -11% Croissant Ouest -10% à -30% Paris 0% à -16% La Défense Lyon -13% à -23% -6% à -33% Première couronne -8% à -18% Toulouse -12% à -22% Marseille -4% à -23% Deuxième couronne -8% à -15% Ecarts entre loyers faciaux et loyers réels, selon analyse statistique des baux les plus récents des actifs étudiés par Crédit Foncier Immobilier Expertise (bureaux > 1 000 m² pour l Île-de-France) 26
Marché de l investissement 27
L écart de taux continue de s accroître et accélère la baisse des taux immobiliers, forçant la valorisation des meilleurs actifs la prime de risque immobilier s élève à 245 points de base pour les produits core Les taux prime bureaux Paris QCA pourraient passer en dessous de 3% en seconde partie d année 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 5,50 5,00 4,75 4,70 4,30 3,80 0,76 1,85 4,25 4,25 1,64 1,38 3,75 3,25 3,79 4,30 4,24 1,71 3,10 3,65 2,04 3,11 3,32 2,09 2,54 2,40 2,21 2,45 245 bp 1,66 0,85 0,65 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 T1-2016 Taux OAT 10 ans, moyenne calculée à partir des taux mensuels Écart en PB Taux de rendement prime Paris QCA Sources : BDF, Crédit Foncier Immobilier 28 28
Un marché de l investissement tracté par la baisse des taux Un début d année décevant, mais qui n augure pas forcément des volumes attendus en 2016 Beaucoup de liquidités à placer, sur des actifs prime très disputés, et dont les valeurs devraient continuer de progresser fortement. (en milliards d euros) Source : Crédit Foncier Immobilier/Immostat 29
Milliards d' Cette hausse de l investissement a été générale en 2015 Allocation géographique : la faiblesse de l activité en Ile-de- France au 1 er trimestre laisse aux régions une part historiquement élevée de plus du tiers du marché national Régions : 38% Île-de-France : 62% 30 25 20 15 10 5 0 15 14,5 15 22,5 3,0 2,4 3,4 20,3 17,6 12,0 12,1 11,6 2011 2012 2013 2014 2015 T1-2016 4,9 25,4 5,1 2,9 1,1 1,8 Source : Crédit Foncier Immobilier/Immostat 30
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