LOI ALUR : Quoi de nouveau dans les copropriétés? La loi du 24 Mars 2014 dite «loi ALUR», publiée au J.O. du 26/03/2014 a apporté quelques modifications notables dans le domaine du droit de la copropriété. Une nouveauté : l obligation d immatriculation des copropriétés ; des dispositions pour une meilleure information des acquéreurs ; de nouvelles obligations pour le syndic, dont celle relative au compte bancaire séparé ; un adoucissement de certaines majorités pour faciliter les décisions en assemblée générale, comme celle relative aux travaux d amélioration ; et, enfin, quelques mesures diverses, telles que les nouvelles règles de représentation d un syndicat secondaire à l assemblée générale du syndicat principal. L OBLIGATION D IMMATRICULATION DES COPROPRIÉTÉS Au même titre que les sociétés commerciales, les copropriétés composées partiellement ou totalement de lots à usage d habitation, devront être immatriculées sur un registre national selon des modalités qui seront fixées par décret. Cette obligation devra être opérée par le syndic (le cas échéant, par un notaire si la copropriété est dépourvue de syndic ou dans le cas des nouvelles copropriétés) avant le :. 31/12/2016, pour les copropriétés de plus de 200 lots principaux ;. 31/12/2017, pour celles de plus de 50 lots principaux ;. 31/12/2018, pour les autres. La déclaration étant dématérialisée (par Internet), il est probable que ce registre pourra être consulté par toute personne s intéressant à une copropriété, dans la mesure où la déclaration d immatriculation devra contenir : le nom de l immeuble, son adresse, sa date de création, le nombre et la nature des lots et le nom du syndic, ainsi que, le cas échéant, la mention si la copropriété est en difficulté, ou si elle fait l objet d une injonction de travaux, ou d un arrêté de péril. Par ailleurs, chaque année, cette déclaration devra être complétée par les éléments suivants : les données essentielles relatives à la gestion et aux comptes du syndicat, ainsi que les données essentielles du bâti avec celles du carnet d entretien. En cas de non-respect par le syndic de ces déclarations obligatoires, l établissement public qui va être créé par décret pour gérer ce registre, ainsi que tout copropriétaire ou représentant des pouvoirs publics pourra mettre en demeure le syndic de respecter ses obligations en la matière. Une astreinte d un montant maximum de 20 par lot pourra même être mise en place par l établissement public à son profit et aux frais exclusifs du syndic. UNE MEILLEURE INFORMATION DES ACQUÉREURS DE LOTS - Au niveau de la copropriété Outre le contenu des informations que des candidats acquéreurs devraient pouvoir trouver au niveau du registre d immatriculation des copropriétés, il y a désormais, et dans les mêmes délais que ceux fixés pour l immatriculation, l obligation d établir, et de tenir à jour chaque année, une fiche technique avec les données financières et techniques concernant la copropriété. Le contenu de cette fiche technique d information doit être fixé par décret. Elle sera établie par le syndic et sera à la disposition des copropriétaires, mais surtout portée à la connaissance des acquéreurs en annexe de tout avant contrat lié à une vente. Il s agit d une disposition importante pour le législateur puisqu il a assorti cette obligation de deux sanctions en cas de non établissement de cette fiche par le syndic : motif de révocation du mandat du syndic et obligation de -1-
prévoir dans le contrat de syndic une pénalité financière automatique. - Au niveau des annonces relatives à la vente d un lot en copropriété Désormais, dans toute annonce concernant la vente d un ou plusieurs lots de copropriété, il y a désormais l obligation de faire figurer : le fait que la vente porte sur un bien immobilier dans une copropriété le nombre total de lots principaux le montant moyen annuel de la quote-part de charges du vendeur sur la base du budget prévisionnel la précision si la copropriété en difficulté. Il convient de préciser qu il s agit de toute annonce portant sur la vente d un bien immobilier quelle que soit la personne dont l annonce émane et quel que soit son support. - Au niveau de la promesse unilatérale, ou du compromis de vente Désormais, à toute promesse unilatérale ou compromis de vente, il devra être annexé :. la fiche synthétique ;. le règlement de copropriété ;. les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (si le vendeur les a) ;. le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel au titre des deux exercices comptables précédents ;. les sommes restant dues par le vendeur et les sommes qui seront dues par l acquéreur ;. l état global des impayés de charges et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;. le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire ;. le carnet d entretien de l immeuble (il convient également de préciser que désormais ce carnet d entretien doit être mis à la disposition des copropriétaires par le syndic) ;. l attestation de la superficie des parties privatives et la surface habitable ;. la notice d information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances de la copropriété. Elle devra être établie par le syndic selon un contenu qui doit être défini par arrêté ;. le cas échéant, s il ont été effectués par la copropriété, le diagnostic technique et le plan pluriannuel de travaux. LES NOUVELLES OBLIGATIONS DU SYNDIC - Obligations liées aux travaux en copropriété Il s agit d inciter les copropriétaires à faire un état de leur immeuble et à prévoir les travaux à envisager dans l avenir (établissement d un Diagnostic Technique Global et d un plan pluriannuel de travaux), mais également les obliger à constituer un fonds de travaux pour financer les futurs travaux.. le Diagnostic Technique Global et le plan pluriannuel de travaux : le syndic devra soumettre à l assemblée générale l établissement de ce diagnostic par une personne apte à le faire (attente d un décret qui définira cette personne). Ce diagnostic comporte : l analyse de l état apparent des parties communes et des équipements communs l état de la situation de la copropriété par rapport aux obligations légales ou réglementaires au titre de la construction et de l habitation (exemple : les ascenseurs sont-ils en conformité avec la réglementation existante) l analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l immeuble le Diagnostic de Performance Energétique prévu par la réglementation - une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux à envisager dans les dix ans à venir. Le vote a lieu à la majorité de l art. 24 de -2-
la loi du 10/07/1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés). Il n a donc pas de caractère obligatoire. Si la copropriété a voté ce diagnostic, le syndic devra le présenter à la première assemblée générale qui suit son élaboration et il inscrit à l ordre du jour la question de l élaboration d un plan pluriannuel de travaux. Tant que le plan n est pas accepté, il doit être proposé à chaque assemblée générale. De même que le suivi de ce plan pour que les décisions de travaux soient bien prises en fonction de ce plan. Un décret va prévoir les conditions d intégration de ce plan pluriannuel de travaux dans le carnet entretien. En cas de problème de santé publique, l organisme qui aura soulevé ce problème (le service d hygiène de la mairie, par exemple) pourra demander au syndic de faire effectuer ce diagnostic et, s il n est pas fourni au bout d un mois, le faire réaliser aux frais de la copropriété.. Obligation de constituer un Fonds de travaux : cette obligation se substitue à l incitation de la constitution d un compte de provision pour des travaux d entretien susceptibles d être réalisés dans les trois ans à venir qui est donc supprimée. Cette mesure concerne les immeubles à usage total, ou partiel, d habitation. Par ailleurs, les immeubles de moins de 10 lots principaux en sont dispensés s il y a un vote à l unanimité de tous les copropriétaires. De la même façon, si le diagnostic technique global ne prévoit pas de travaux dans les dix ans à venir, il n y a pas d obligation de création d un fonds de travaux. Ce fonds doit être constitué dans les cinq ans suivant la réception d un immeuble neuf ou rénové. Il va servir à financer les travaux obligatoires selon des dispositions législatives ou réglementaires, ainsi que les travaux décidés en assemblée générale. Son montant, qui ne doit pas être inférieur à 5% du budget prévisionnel, doit être voté à la majorité des voix de tous les copropriétaires, avec la possibilité d un deuxième vote immédiat à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés si la résolution a recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires. A la même majorité, l assemblée générale décide de l affectation des sommes recueillies. La cotisation annuelle votée par l assemblée générale est appelée dans les mêmes conditions que le budget prévisionnel (le plus souvent, appels de fonds trimestriels). Cette cotisation n est pas remboursable en cas de vente et reste affectée au lot. Il convient donc, pour le vendeur, d en tenir compte dans le cadre de la vente de son lot. Les fonds recueillis au titre de ce fonds de travaux sont placés sur un compte bancaire séparé à part (compte à terme, par exemple). Ils peuvent être recouvrés en bénéficiant du privilège immobilier spécial. Si le fonds de travaux atteint le montant du budget prévisionnel, le syndic doit alors faire voter le plan pluriannuel de travaux et la suspension des cotisations pour le fonds de travaux. - Obligations liées à la gestion du syndic Le syndic de copropriété aura désormais les obligations suivantes :. ouverture d un compte bancaire séparé par copropriété. Il n y a désormais plus qu une possibilité de déroger à cette règle : seules les copropriétés d au maximum 15 lots principaux pourront dispenser le syndic de cette obligation par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Dans ces conditions, le syndic n aura pas le droit de différencier ses honoraires si compte bancaire séparé ou compte unique. Par ailleurs, l assemblée générale, toujours à la majorité des voix de tous les copropriétaires pourra choisir l établissement bancaire. Enfin, les intérêts éventuels des comptes restent acquis au syndicat des copropriétaires. En cas de non-respect des règles relatives -3-
à l obligation de l ouverture d un compte bancaire séparé, la loi a prévu la nullité de plein droit du mandat du syndic ;. obligation pour les syndics professionnels, à compter du 1/01/2015, de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l immeuble, sauf décision contraire de l assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Il pourra être différencié l accès aux documents en fonction de la qualité de copropriétaire, ou de celle de membre du conseil syndical ;. établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical ;. soumettre à l assemblée générale, à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés, la souscription d un contrat d assurance contre les risques de responsabilité civile. En cas de refus de l assemblée générale, le syndic peut néanmoins souscrire ce contrat. représenter le syndicat des copropriétaires dans tous actes civils (en particulier, en cas de vente d une partie commune) et en justice et pour la publication du descriptif de division et du Règlement de Copropriété sans avoir besoin de faire concourir à l acte les copropriétaires ;. soumettre à l assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, le soin de confier à une entreprise spécialisée aux frais de la copropriété la conservation des archives ;. soumettre à l assemblée générale, à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires, toute convention passée avec la copropriété dès lors que l entreprise a un lien direct ou indirect avec le syndic (liste fixée par décret). En cas de non-respect de cette disposition, la convention ne sera pas opposable à la copropriété ;. assurer l information des «occupants» (essentiellement les locataires) des décisions prises par l assemblée générale selon des modalités qui seront à fixées par décret ; Nota : pour les immeubles composés uniquement de copropriétaires personnes morales, possibilité de déroger, par un vote de l assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires, aux obligations du syndic telles qu elles résultent de l art. 18 de la loi du 10/07/1965. - Obligations liées au mandat du syndic. un décret va définir un contrat type obligatoire du syndic, ainsi que ses possibilités de rémunération complémentaire pour des missions spécifiques. Ce contrat de syndic ne pourra plus prévoir un barème pour la rémunération pour les travaux votés en assemblée générale. Cette rémunération devra figurer dans chaque résolution relative à des travaux avec un taux dégressif selon l importance des travaux ;. en cas de changement de syndic, le mandat du syndic prend automatiquement fin au jour de la prise de fonction du nouveau syndic ;. en cas de démission en cours de mandat, le syndic a l obligation, désormais de respecter un préavis de trois mois ;. si l assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, celle-ci doit être précédée par la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic à l initiative du conseil syndical (sauf si marché local ne permet pas cette mise en concurrence) sans préjudice pour tout copropriétaire, ou le conseil syndical, de mettre à l ordre du jour ces contrats de syndic. Le conseil syndical peut émettre un avis sur les projets de contrats de syndic (obligation alors de joindre cet avis à la convocation). Il s agit, par cette mesure, non pas de remettre en cause systématiquement le mandat du -4-
syndic à chaque assemblée générale qui doit se prononcer sur sa désignation, mais bien de renégocier éventuellement son contrat, ou contrôler qu il reste concurrentiel par rapport aux contrats des autres syndics. Cette mesure est applicable dans le délai d un an après la promulgation de la loi ;. en cas d empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic. La nouvelle loi a, ainsi, élargi les possibilités qui existaient jusqu à présent d une convocation de l assemblée générale par le président du conseil syndical ;. cas particulier des nouvelles copropriétés : il est rappelé que jusqu à la première assemblée générale, le syndic est désigné par le règlement de copropriété, ou par le promoteur. La nouvelle loi précise que ce syndic est qualifié désormais de «provisoire». Il ne peut être maintenu à la première assemblée générale qu après mise en concurrence préalable faite par le conseil syndical, s il existe, ou par les copropriétaires. L ADOUCISSEMENT DE CERTAINES MAJORITÉS EN ASSEMBLÉE GÉNÉRALE La loi «ALUR» n échappe pas à la volonté du législateur à chaque modification de la loi du 10/07/1965, compte-tenu des difficultés rencontrées d avoir une représentation suffisante des copropriétaires en assemblée générale ou pour faciliter certaines décisions touchant certaines personnes (personnes handicapées, ou à mobilité réduite, par exemple), d adoucir les majorités requises pour certains votes. - Modifications de la majorité de l art. 24 de la loi du 10/07/1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) Désormais, les décisions, ou travaux suivants pourront être pris à cette majorité :. les travaux nécessaires à la conservation de l immeuble et à la mise en conformité des logements aux normes d habitabilité de la loi de 1967 ;. les modalités de travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives, ou réglementaires (par exemple, ravalement d un immeuble dans un commune soumis à une obligation de ravalement tous les dix ans selon arrêté préfectoral ou travaux de mise en conformité des ascenseurs) ;. les travaux d accessibilité aux personnes handicapées, ou à mobilité réduite, sauf atteinte à la structure de l immeuble, ou aux éléments d équipement ;. l autorisation donnée aux copropriétaires de faire des travaux accessibilité sur les parties communes dès lors qu il n y a pas atteinte à la structure de l immeuble, ou à ses éléments d équipement (cela est d autant plus important au regard de la future obligation concernant les locaux recevant du public) ;. l adaptation du règlement de copropriété pour tenir compte des nouvelles dispositions légales, ou réglementaires ;. la décision d engager le Diagnostic Technique Global. - Modifications de la majorité de l art. 25 de la loi du 10/07/1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires) Désormais, les décisions, ou travaux suivants pourront être pris à cette majorité :. toutes décisions concernant les travaux comportant transformation, addition ou amélioration. Il s agit d une mesure importante, car de nombreux travaux d amélioration étaient bloqués dans les copropriétés faute d atteindre la majorité jusqu alors requise qui était la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Cependant, si la majorité requise n est pas atteinte, il n y aura pas de possibilité d un deuxième vote à la majorité de l art. 24 ; -5-
. décision d individualisation des contrats de fourniture d eau. Cependant, si la majorité requise n est pas atteinte, il n y aura pas de possibilité d un deuxième vote à la majorité de l art. 24 ; - Modifications de la majorité de l art. 26 de la loi du 10/07/1965 (majorité des membres représentant au moins les deux-tiers des voix de tous les copropriétaires) Une seule modification, concernant la suppression du poste de concierge et l aliénation de la loge. En premier lieu, les deux questions doivent être posées à la même assemblée générale. Il est donc possible désormais de supprimer le poste de concierge, ou gardien d immeuble, à cette majorité sans autre condition. Cependant, l unanimité des voix de tous les copropriétaires restera requise dès lors qu une clause du règlement de copropriété prévoit que la suppression de ce poste porte atteinte à la destination de l immeuble, ou la jouissance d une partie privative. - Surélévation d un immeuble pour construire des parties privatives Désormais, la décision relative à la surélévation d un immeuble pour créer des parties privatives à mettre en vente au bénéfice de la copropriété peut être prise à la majorité des membres représentant au moins les deux-tiers des voix de tous les copropriétaires. En outre, l accord des copropriétaires du dernier étage n est plus nécessaire. En revanche, il est créé un droit de priorité pour les copropriétaires du dernier étage pour l achat des parties privatives ainsi créées par la surélévation. MESURES DIVERSES Elles sont nombreuses et variées. Difficiles à classer dans un chapitre particulier, nous les avons donc regroupées dans celui-ci. - syndic non professionnel (dit syndic bénévole) : désormais, tout syndic non professionnel doit obligatoirement être copropriétaire d un lot dans la copropriété qu il gère. - consultation des comptes : les modalités de consultation des comptes par les copropriétaires avant l assemblée générale vont être fixées par décret. - vente judiciaire d un lot de copropriété : lors du vote pour la vente aux enchères d un ou plusieurs lots d un copropriétaire, les voix du copropriétaire «saisi» ne sont pas prises en compte lors du vote de l assemblée générale décidant de cette mise aux enchères et le copropriétaires «saisi» il ne peut pas recevoir de mandat pour représenter un autre copropriétaire. - vente d un lot :. les fonds opposés par le syndic dans le cadre de la vente d un lot sont libérés par le notaire dès accord des parties. En l absence d accord, le notaire doit verser les fonds au syndic dans les trois mois suivant l opposition, sauf action en justice pour contester l opposition à la vente formulée par le syndic ;. obligation pour le notaire de notifier au syndic, avant l établissement de l acte de vente, le nom du candidat acquéreur et de son conjoint, ou du bénéficiaire d un PACS. Un mois au maximum après cette notification du nom, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d un mois attestant : Soit que l acquéreur n est pas déjà propriétaire dans l immeuble ; Soit si l acquéreur, ou conjoint, ou le bénéficiaire d un PACS est déjà propriétaire, qu il ne pas fait l objet d une mise en demeure de payer -6-
restée infructueuse plus de 45 jours. Dans le cas contraire, le notaire notifie aux parties l impossibilité de conclure la vente sauf si le règlement de la somme intervient dans les trente jours. En l absence de règlement, l avant contrat est annulé aux torts de l acquéreur. - règles de notification de certains documents Il y a désormais la possibilité, avec l accord exprès des copropriétaires, d envoyer les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10/07/1965 par voie électronique. Il conviendra cependant d être très prudent sur la portée pratique de cette mesure destinée à économiser les frais de gestion pour les copropriétés. En effet, il sera important de bien étudier la jurisprudence qui ne manquera pas d être mise en œuvre dans le cadre de contestations d assemblée générale quant à la preuve de la réception d une convocation ou d un procès-verbal d assemblée générale par la voie électronique. - interdiction de faire partie du conseil syndical : aux interdictions déjà édictées par l art. 21 de la loi du 10/07/1965 d interdiction de faire partie du conseil syndical malgré la qualité de copropriétaire, il est rajouté les parents en ligne collatéral du syndic. - interdiction de disposer de pouvoirs de représentation en assemblée générale : aux interdictions déjà édictées par l art. 22 de la loi du 10/07/1965 d interdiction de disposer de pouvoirs de représentation de copropriétaires en assemblée générale, il est rajouté les salariés du syndic, leurs conjoints, bénéficiaires d un PACS, leurs ascendants ou descendants également copropriétaires. - représentation de copropriétaires d un syndicat secondaire à l assemblée générale du syndicat principal : désormais, sur décision de l assemblée générale du syndicat secondaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, le président du conseil syndical du syndicat secondaire peut représenter tous les copropriétaires à l assemblée générale du syndicat principal. Pour les votes relevant de la majorité de l art. 24, le syndicat secondaire n est pas obligé de donner des consignes de vote. En revanche, pour les votes nécessitant les majorités des art. 25 et 26, le président du conseil syndical du syndicat secondaire ne peut prendre part au vote que si l assemblée générale du syndicat secondaire a pris position à ce sujet. Le mandat de représentation du président du conseil syndical est valable uniquement 1 an. Le Président du conseil syndical rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Nota : cette règle édictée pour les syndicats secondaires, est désormais également la même pour la représentation des copropriétés à l Assemblée Générale de l ASL (Association Syndicale Libre), quoi que prévoient les statuts. Par ailleurs, si les statuts prévoient une majorité qualifiée (autre que la majorité de base), il faut aussi un vote du syndicat des copropriétaires à ce sujet pour pouvoir prendre part au vote. De plus, un même syndic ne pourra plus représenter plus d une copropriété à l assemblée générale de l ASL. Enfin, il a été limité le nombre de mandats entre les mains d un seul mandataire à l assemblée générale de l ASL. Hormis le cas précité de représentation de copropriétés, un membre de l ASL ne peut pas disposer de plus de 20 % des voix des membres de l ASL à l assemblée générale de l ASL. - assurance La nouvelle loi institue une obligation pour les copropriétaires de s assurer contre les risques de responsabilité civile. - règles spécifiques aux petites copropriétés Si la copropriété a moins de dix lots principaux et un budget prévisionnel moyen consécutif sur trois ans de moins de 15 000, la loi ALUR a édicté des dérogations à -7-
certaines règles : possibilité d adopter la forme coopérative à la majorité des voix de tous les copropriétaires avec possibilité d un deuxième vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés si la résolution a recueilli au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires décision de ne pas instituer de conseil syndical à la majorité des voix de tous les copropriétaires possibilité d un suppléant au syndic parmi les copropriétaires en cas d empêchement du syndic, ou de carence, mettant en péril l immeuble, possibilité pour tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre touts décisions urgentes pour la conservation de l immeuble - lutte contre la mérule En cas de présence de mérule dans les parties communes d un immeuble, le syndic a l obligation de faire une déclaration en mairie. COPROPRIETES EN DIFFICULTE La loi ALUR a également prévu plusieurs dispositions concernant les copropriétés en difficulté. Elles concernent principalement les règles de saisine du tribunal, les pouvoirs de l administrateur judiciaire et la qualification de copropriétés en difficulté. De nombreuses modifications de la réglementation relative à la copropriété destinées à améliorer la gestion de celles-ci dont il sera intéressant dans l avenir d étudier la portée pratique. Jean-Michel GARCIN