DOSSIER DE PRESENTATION FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS S.A. Syndic de Copropriétés Gestion de Société Civile de Placements Immobiliers Transactions Vente et Location GESTION LOCATIVE SYNDIC DE COPROPRIETE GERANCE DE S.C.P.I.
PRESENTATION La FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS (F.I.P.) a été créée en 1967 pour assurer la gérance des S.C.P.I. du groupe UNICEP. Son activité s est développée naturellement vers les métiers traditionnels de la gestion immobilière : gérance locative et en particulier syndic de copropriété qui représente à ce jour 65 % de son chiffre d affaires. Le parc géré est actuellement de plus de 300 copropriétés de taille et de nature très différentes représentant environ 10 000 lots, demandant pour certaines des compétences techniques, juridiques et financières spécifiques telles que : Résidence de retraite avec services : - RESIDENCE TOURAINE à MONTRICHARD (41) Importants ensembles résidentiels en Région Parisienne et sur PARIS : - RESIDENCE LE NOUVEAU CHESNAY (78) - RESIDENCE DE L ARMOR à CHEVILLY LA RUE (94) - RESIDENCE LES VILLAS DE DIANE à NOGENT SUR MARNE (94) - LES JARDINS DE L ALLIER à L HAY LES ROSES (94) - LES BALCONS DE LA ROSERAIE à L HAY LES ROSES (94) - RESIDENCE RUE DE LA CHAISE RECAMIER à PARIS (75007) - RESIDENCE RUE PHILIBERT DELORME à PARIS (75017) En Gestion Locative, la F.I.P. intervient aussi bien dans la gérance d appartements isolés que de patrimoines immobiliers privés constitués de plusieurs immeubles et nécessitant une politique de mise en valeur. La F.I.P. assure la gérance de la SCPI UNICEP FRANCE II depuis sa création (visa de la Commission des Opérations de Bourse SCPI n 91-74 du 17 juillet 1991) et de diverses sociétés de placement immobiliers. La F.I.P. bénéficie à ce titre de l agrément de l A.M.F. sous le n SG SCPI 95-32 en date du 28 avril 1995. La F.I.P. dispose également au sein de sa structure d un cabinet de Maîtrise d Oeuvre, l Atelier d Architecture S.E.E.R.I.M. dirigé par un architecte dont le rôle est d assister les clients du groupe pour les travaux de rénovation et d entretien dont la complexité et l importance nécessitent l intervention d un maître d oeuvre. 2
Cette équipe a également pour mission l assistanat des gestionnaires d immeubles (visites techniques, expertises, diagnostic, établissement et dépouillement des dossiers d appels d offres, élaboration des dossiers marché, suivi de chantiers). La F.I.P. s appuie sur ses trente collaborateurs pour assurer l ensemble de ses missions comptables, administratives, juridiques, commerciales et techniques assisté par un matériel informatique performant (Serveur SUN SunFire V 250) et un progiciel moderne (THETRA). La F.I.P. est propriétaire de ses bureaux d une superficie de 580 m². Le chiffre d affaires de la F.I.P. en administration de biens s élève pour l exercice du 01.04.2006 au 31.03.2007 à 2 243 699 uros. RENSEIGNEMENTS SOCIAUX ET FINANCIERS FORME JURIDIQUE Extrait K-bis (annexe 1) Copie du bilan social au 31.03.2007 (annexe 2) Attestations d assurances Responsabilité Civile Professionnelle (annexe 3) CAPITAL SOCIAL Société Anonyme au capital de 400 000 uros Répartition du capital Jean-Pierre STEPHAN 66% C.E.C.O.G.I., Société Anonyme au capital de 211 200 uros, dont 99% du capital est détenu par Monsieur Jean Pierre STEPHAN Objet social : Souscription, acquisition, négociation et vente de tous droits, parts et actions de sociétés commerciales et immobilières, achat et vente de tous terrains, immeubles, usines, appartements et en général tous biens immobiliers, études et recherches sur toutes les questions et opérations de construction. 3
MEMBRES DU CONSEIL D ADMINISTRATION Monsieur Jean Pierre STEPHAN, Président du Conseil d Administration, Monsieur Norbert DUIZEND, Directeur Général, Madame Christiane STEPHAN, Administrateur, Monsieur Nicolas CHARRIER, Administrateur. GARANTIES FINANCIERES SO.CA.F. 26 avenue de Suffren PARIS XV ème Montant 8 720 000 uros Dont la F.I.P. est vice-présidente REFERENCES BANCAIRES CREDIT DU NORD 28 boulevard Raspail à PARIS VI ème SOCIETE GENERALE 159 rue de Silly à BOULOGNE BILLANCOURT (92) 4
Paris, le 6 décembre 2007 Monsieur Dominique SEGARD 32 avenue Corentin Cariou 75019 PARIS Copropriété : 32 av. Corentin Cariou 75019 PARIS Monsieur, Pour faire suite à votre demande, nous vous confirmons que notre Société est prête à postuler au poste de syndic de la copropriété référencée dans laquelle vous êtes propriétaire. En ce qui concerne les conditions et modalités de notre éventuelle intervention en qualité de syndic, nous vous apportons, ci-dessous, quelques précisions sur l organisation de notre Société. Cette gestion porte sur les points suivants : Comptabilité Administration générale Surveillance de l immeuble Travaux Comptabilité : La comptabilité est traitée en interne ; les écritures sont saisies au jour le jour permettant ainsi de donner à tout moment une situation financière de la copropriété. La reddition des comptes réalisée annuellement fait ressortir séparément les charges récupérables auprès des locataires. La mise en recouvrement des charges auprès des copropriétaires est réalisée après contrôle des factures par le Conseil Syndical et approbation en assemblée. Un compte bancaire séparé est ouvert au nom de la Copropriété, sauf dispense décidée par l assemblée auquel cas une moins-value est appliquée à nos honoraires. Administration générale de l immeuble : L administration générale de l immeuble est assurée par une seule personne, ce Responsable pouvant, le cas échéant, être assisté de sa Secrétaire. 5
Un double des correspondances concernant la Copropriété est adressé une fois par semaine au Président du Conseil Syndical afin que celui-ci soit le plus régulièrement possible tenu informé des actions et démarches effectuées par le syndic. Suivi technique des travaux et surveillance de l immeuble : Ils sont assurés par cette même personne à des dates prévues à l avance. Un planning est affiché à cet effet dans l immeuble pour permettre aux copropriétaires qui souhaiteraient rencontrer notre responsable de pouvoir le faire aisément en prenant rendez-vous au Cabinet au plus tard la veille. La fréquence des passages prévue pour votre immeuble sera mensuelle. Nous vous précisons que cette prestation est incluse dans le montant de nos honoraires annuels et ne fait donc pas l objet d honoraires supplémentaires. Conditions de notre intervention : La rémunération annuelle que nous demanderions pour la gestion courante de cette copropriété serait de 10 000 HT soit 11 960 TTC (T.V.A. 19,60 % valeur 2007) Moins-value pour dispense d un compte bancaire séparé : 332.00 HT soit 397.07 TTC Nous entendons par gestion courante les tâches définies comme telles par les anciens arrêtés préfectoraux fixant la rémunération des syndics de Copropriété. Les travaux supplémentaires donnent lieu à la facturation de prestations particulières notamment pour la tenue des conseils syndicaux ou Assemblées Générales, les renseignements fournis en cas de mutations, le suivi des dossiers contentieux, les gros travaux lorsqu ils donnent lieu à des appels de fonds spéciaux, les frais de relances pour recouvrement de charges. En dernier lieu, nous vous communiquons ci-après quelques renseignements sur notre société : Celle-ci est garantie par la SOCAF pour un montant de 8 720 000 ; sa banque principale est le CREDIT DU NORD - 28 boulevard Raspail 75007 PARIS. Notre société gère actuellement 300 copropriétés de taille et de nature très différentes sur PARIS et la Région Parisienne. Par ailleurs, notre cabinet a une expérience particulière en matière de mise en copropriété et de gestion d immeubles sous garantie décennale. Elle gère également la Société de Placement Immobilier UNICEP France II dont le patrimoine est uniquement constitué de bureaux et boutiques. Elle administre, avec ses filiales, 2 000 appartements appartenant à des particuliers. Vous trouverez, ci-joint, un exemplaire de notre proposition de contrat de syndic ainsi qu un dossier de présentation de notre Société. Si comme nous l espérons notre candidature était retenue, nous vous indiquons ci-dessous les résolutions à faire également inscrire à l ordre du jour et sur laquelle l Assemblée Générale doit statuer lors de la première désignation du Syndic. : 6
1 DECISION A PRENDRE QUANT LA CONSTITUTION D UNE PROVISION SPECIALE en vue de faire face aux travaux d entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d équipements communs susceptibles d être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l Assemblée Générale (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi du 21/07/1994) Si la copropriété ne souhaitait pas l ouverture d un compte bancaire séparé, il y aurait lieu de porter à l ordre du jour la résolution suivante : 2 Décision de ne pas ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du Syndicat des copropriétaires. Fixation de la durée pour laquelle cette dispense est donnée (Art. 18 de la loi du 10.07.65 et Art. 29-1 du décret du 27/05/2004) A défaut, un compte bancaire séparé sera obligatoirement ouvert conformément à la loi. Bien entendu, nous nous tenons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire, Et vous prions d agréer, M, l expression de nos sentiments distingués. N. DUIZEND 7
Assurances Professionnelles Mutuelles du Mans Police n 5.708.080/081 CONTRAT DE SYNDIC Entre les soussignés, Le syndicat de Copropriété sise 32 avenue Corentin Cariou 75019 PARIS représentée par M. ayant été désigné par le vote de la ème résolution de l Assemblée Générale du D UNE PART, Et Monsieur Jean-Pierre STEPHAN, Président Directeur Général de la Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS, Société Anonyme au capital de 400 000 uros, 52/58 rue Sébastien Mercier à PARIS 15 ème garantie par la SOCAF, 26 avenue de Suffren PARIS 15 ème, titulaire des cartes professionnelles T 770 et G 183 délivrées par la Préfecture de Police de PARIS, D AUTRE PART, Il a été convenu et arrêté ce qui suit : M. es qualité, au nom du Syndicat des copropriétaires sise 32 avenue Corentin Cariou 75019 PARIS confie à la Société FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS les fonctions de syndic dudit immeuble dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, modifié par la loi du 31 décembre 1985, aux clauses et conditions ci-après. DUREE Le présent contrat est consenti et accepté à compter du pour se terminer à la date de l Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l exercice en cours. Cette durée sera prolongée jusqu au jour de l Assemblée Générale convoquée en application de l article 25 de la loi du 10/07/65, modifiée par la loi SRU du 21 novembre 2000. Le contrat ne pourra être résilié pendant cette période par le syndicat que pour un motif grave et légitime porté à la connaissance du syndic puis soumis au vote de l Assemblée Générale qui devra alors statuer à la majorité de l article 25 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi SRU du 21 novembre 2000. 8
Le syndic de son côté pourra pendant la même période mettre fin à ses fonctions pour motif légitime à condition d en prévenir, par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois mois à l avance, le président du Conseil Syndical ou à défaut chaque copropriété. II. MISSION A. La GESTION COURANTE comporte l ensemble des opérations d administration normale, régulières effectuées par le Syndic durant les heures ouvrables : Du Lundi au Jeudi : De 9 heures à 12 Heures 45 De 14 heures à 17 Heures 30 Le Vendredi : De 9 heures à 12 heures 45 De 14 heures à 16 heures 15 Et au titre des parties communes et équipements collectifs exclusivement. Elle recouvre les prestations suivantes : 1 Assemblée Générale Ordinaire et Conseil Syndical la précédant, - 1a Envoi des convocations, - 1b Présence du syndic ou de son collaborateur, y compris la tenue du Conseil Syndical précédant l Assemblée Générale annuelle, - 1c Exécution des décisions de gestion courante, - 1d Rédaction du procès verbal, de la feuille de présence, tenue du registre des délibérations, - 1e Diffusion du procès verbal aux absents et opposants, - 1f Etude et diffusion des conditions essentielles des contrats, devis et marchés concernant l entretien courant auprès du président du Conseil Syndical. 2 Comptes de charges courantes 3 Assurances - 2a tenue de la comptabilité générale, - 2b tenue des comptes individuels des copropriétaires, - 2c appels de provisions pour charges courantes, - 2d paiement des factures et répartition des dépenses entre les copropriétaires, - 2e présentation des comptes de gestion, état des créances et dettes, situation de trésorerie, budget prévisionnel, - 2f établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires. - 3a souscription des polices «Multirisques» et éventuellement accessoires, - 3b déclaration de sinistres concernant les parties communes, - 3c commande et surveillance de l exécution des travaux dans le cadre des visites contractuelles, - 3d règlement des indemnités aux bénéficiaires. 4 Gestion des parties communes 9
- 4a visite des locaux communs par le syndic ou son représentant effectuée mensuellement - 4b surveillance des travaux d entretien courant et exceptionnels à l occasion de la visite ci-dessus prévue, - 4c devis, commande des travaux. 5 Concierges et employés d immeuble - 5a recherche (sous réserve des prestations particulières précisées ci-dessous), - 5b engagement et établissement du contrat et du salaire de base, - 5c tenue du livre des salaires, établissement des bulletins de paie, paiement des salaires et indemnités diverses, - 5d attestation et déclaration diverses. 6 Divers - 6a conservation des archives durant dix ans, - 6b rappel des impayés. 7 Gestion en fonction des équipements, de la situation et du mode d occupation de l immeuble selon le descriptif de l immeuble notamment : Souscription de contrats d entretien concernant les éléments d équipement traditionnels et surveillance de leur exécution. - 7a nettoyage des parties communes, - 7b évacuation des ordures ménagères, - 7c monte charges, - 7d adoucisseurs et/ou distribution d eau, - 7e espaces verts, - 7f ascenseurs et porte basculante du garage, - 7g chauffage collectif, - 7h eau chaude, - 7i divers. B. PRESTATIONS PARTICULIERES - 8a Travaux exceptionnels, votés par l Assemblée Générale ou donnant lieu à appels de fonds spéciaux, - 8b Frais engagés lors de la recherche de concierges, gardiens, employés d immeuble (annonces dans la Presse, réception des candidats, établissement du contrat, etc ), - 8c Changement de propriétaires : calcul des charges, - 8d Renseignements aux notaires, - 8e Présence aux Assemblées Générales, - 8f Gestion des sinistres, - 8g Souscription d emprunts, - 8h Etude de contentieux, - 8i Déclaration ou état à fournir à toute administration, - 8j Mention TVA grevant les charges annuelles, - 8k Renseignements pour déclarations fiscales, - 8l Vacations techniques, - 8m Convocation, tenue et procès verbaux des Assemblées Générales supplémentaires. - 8n Recouvrement des impayés et contentieux. II. REMUNERATION HONORAIRES Pour les tâches définies ci-dessus, le syndic aura droit à des honoraires annuels s élevant à la somme de 10 000 uros HT soit 11 960 TTC (TVA 19.6 % Valeur janvier 2007) 10
Honoraires correspondant à la gestion courante définie ci-dessus Ils seront perçus trimestriellement et d avance. Cette somme ne comprend pas l ensemble des frais de postes y compris l affranchissement et les imprimés réglementaires, le téléphone et les photocopies qui seront facturés en sus. Honoraires pour prestations particulières Il est précisé que le calcul des honoraires pour prestations particulières est fixé en fonction du barème de la FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS au 1 er janvier réactualisé. Les honoraires concernant le syndicat seront répartis entre tous les copropriétaires en fonction du règlement de copropriété de l immeuble et des textes légaux. III. LITIGES En cas de litige pour l exécution du présent contrat, le Tribunal de Grande Instance de PARIS est seul compétent. IV. ELECTION DE DOMICILE Pour l entière exécution des présentes, les parties élisent domicile au siège social du syndic 52/58 rue Sébastien Mercier à PARIS 15 ème. Fait à PARIS, le En deux exemplaires 11
FONCIERE ET IMMOBILIERE DE PARIS TARIF DES PRESTATIONS AU 1 ER JANVIER 2008 MONTANT H.T. 1. PRISE EN CHARGE DE LA COPROPRIETE GRATUIT 2. VACATIONS - A.G. - CONSEILS SYNDICAUX - EXPERTISES 2-1 Syndic Gestionnaire Heures ouvrables et jusqu'à 18 heures : 85 de 18 heures à 20 heures : + 30% de 20 heures à 21 heures : + 50% après 21 heures : + 100% 2-2 Assistant - Comptable Heures ouvrables : 64 Après 17 heures 30 : + 40% 3. PHOTOCOPIES L'unité 0.26 4. FRAIS POSTAUX Aux frais réels 5. ASSEMBLEE GENERALE - CONSEIL SYNDICAL 5-1 A.G. Ordinaire et assistance aux Conseils Au temps passé Convocation A.G. annuelle Frais de photocopies 5-2 Convocation A.G. supplémentaire Frais de photocopies + Forfait : 193 5-3 Mise à disposition d'une salle de réunion au siège de la société : GRATUIT 5-4 Location d'une salle hors de la société : Aux frais réels 5-5 Diffusion procès verbaux : Frais de photocopies 6. ADMINISTRATION 6-1 Déclaration ou état à fournir à toute administration : Au temps passé + photocopies avec un minimum par correspondance de 24 6-2 Copie règlement de copropriété : 80 6-3 Démarches, interventions, copie de documents : Au temps passé + photocopies 6-4 Production du Carnet d'entretien 15 7. CONCIERGES - GARDIENS - EMPLOYES D'IMMEUBLES 8. ASSURANCES Annonce dans la presse : Aux frais réels Réception candidats, contrats : Au temps passé 8-1 Sinistres causés par un copropriétaire ou occupant sur parties communes et/ou parties privatives Ouverture du dossier : 46 + au temps passé et photocopies 8-2 Assistance à expertise : Au temps passé 12
8-3 Déclaration dans le cadre de la Dommage Ouvrage : Ouverture du dossier : 129 + au temps passé et photocopies 9. MUTATIONS 9-1 Etablissement du questionnaire à la charge du vendeur 175 9-2 Frais de prise en charge du dossier acquéreur et modification du fichier 125 9-3 Opposition par huissier sur prix de vente à la charge du vendeur 100 10. RECOUVREMENT DES IMPAYES 10-1 Lettre ordinaire de rappel 9.50 10-2 Mise en demeure RAR 28.70 10-3 Constitution et remise du dossier à l'huissier 138 10-4 Constitution et remise du dossier à l'avocat 243 10-5 Suivi de la procédure Au temps passé 11. CHARGES 11-1 Gestion des compteurs individuels d'eau F. et C. par tranche de 20 lots 63.60 11-2 Mention TVA grevant les charges par tranche de 20 lots par immeuble 322 11-3 Situation comptable pour succession / indivision 121 11-4 Duplicata des comptes, copie des pièces comptables, devis ou factures Au temps passé + Photocopies 11-5 Ouverture/Gestion d'un compte bancaire séparé jusqu'à 60 lots 332 12. TRAVAUX Au-delà de 60 lots 566 12-1 Dossier administratif et comptable suite à une décision d'a.g. 2.5 % H.T. du montant des travaux TTC 12-2 Visite sur place pour étude des travaux à réaliser, suivi et réunions de chantier Au temps passé 12-3 Vacations techniques n'entrant pas dans le cadre de la gestion normale Au temps passé 12-4 Demande de remplacement de plaques de boîtes aux lettres, par plaque 5 12-5 Gestion collective de contrats concernant des équipements privatifs (ex : chaudière individuelle ) 10 par lot concerné 12-6 Dossier ANAH, Pacte de PARIS Au temps passé avec un minimum de 50 13. CONTENTIEUX 13-1 Tout litige concernant le Syndicat, avec des tiers, copropriétaires et pour vices de constructions Ouverture du dossier : 138 + au temps passé et photocopies 14. REMISE DU DOSSIER en fin de contrat Au temps passé N.B. : Le "Temps passé" pour les prestations ci-dessus comprend le temps de Secrétariat - Comptable et Gestionnaire compté par tranche de 1/10 d'heures minimum. 13