L indice de risque immobilier MoneyPark augmente légèrementt L indice de risque immobilier MoneyPark a augmenté légèrement et est passé de 3.0 à 3.3 points, ce qui indique un contexte risqué certes complexe mais plus stable que jamais pour les biens immobiliers. 2 3 4 5 6 Le marché immobilier se montre volatile au deuxième trimestre 2016 : les fluctuations d intérêts, notamment en raison du Brexit et du continuel ralentissement de la courbe de rendement, ont tendance à aggraver l incertitude des opérateurs du marché. 1 Les clients hypothécaires bénéficient certes de taux hypothécaires les plus favorables jusqu à maintenant, cependant la différence entre les prestataires les plus chers et les moins chers se creuse et rend le marché extrêmement opaque et difficile à appréhender. Le ratio d endettement des ménages continue à reculer, cependant il n en ressort pas clairement une tendance des prestataires à octroyer des crédits plus risqués malgré le contexte persistant de taux d intérêt bas. L indice de risque immobilier, Real Estate Risk Index (RERI) MoneyPark a légèrement augmenté en passant de 3.0 à 3.3 points au deuxième trimestre 2016. L indice reflète les fluctuations d intérêts et le ralentissement de la courbe de rendement, ce qui rend l estimation des risques plus difficile pour les opérateurs du marché, les banques manquant d expérience pratique dans une telle situation. Pour les emprunteurs hypothécaires, le marché est plus attractif que jamais : les emprunteurs hypothécaires bénéficient d une part des taux les plus bas jusqu à présent, d autre part, la hausse des prix de l immobilier continue à ralentir et stagne au deuxième trimestre 2016, à un niveau toutefois élevé. On continue à enregistrer des baisses de prix conséquentes dans le segment du marché du luxe. Indice de risque immobilier MoneyPark 6 5 4 3 2 1 0 Q1 2010 Q3 2010 Q1 2011 Q3 2011 Q1 2012 Q3 2012 Q1 2013 Q3 2013 Q1 2014 Q3 2014 Q1 2015 Q3 2015 Q1 2016 Q2 2016 1
Sous-indices RERI L endettement des ménages diminue en moyenne Le ratio d endettement diminue à 1.8 à un niveau toujours plus bas. Ce n est pas un hasard si, depuis la politique des taux négatifs à la fin 2014, les clients obtiennent un prêt hypothécaire malgré une mauvaise solvabilité ou que les prestataires financiers tendent à octroyer des prêts plus risqués. Au contraire : l endettement a diminué et les preneurs d hypothèque empruntent en moyenne presque le double du montant dont ils disposent en tant qu actifs sous forme d avoirs bancaires, de capital retraite ou de titres. Le risque de surendettement des ménages a diminué et amortit par conséquent les risques sur le marché hypothécaire malgré les taux d intérêts extrêmement bas. Augmentation de la moyenne du différentiel des taux d intérêts Au deuxième trimestre 2016, la différence entre les taux d intérêt entre les prestataires les moins chers et les plus chers a augmenté. Cet écart ne permet pas de savoir si les prestataires les plus compétitifs ont continué à diminuer leurs taux, ou si les prestataires les plus chers ont augmenté leur marge. On compare également trimestriellement la moyenne des prestataires les plus chers et les moins chers avec leurs taux indicatifs moyens respectifs et on examinera respectivement les écarts moyens pour les diverses échéances. Après l introduction de taux d intérêt négatifs au cours du premier trimestre 2015, les écarts se sont rapidement creusés : les prestataires les moins chers diminuent les taux d intérêt par rapport à la moyenne, tandis que les prestataires les plus chers relèvent les taux. Cela montre que les taux négatifs n ont pas le même effet selon les institutions financières ou qu elles réagissent très différemment à la nouvelle situation du marché. 2
Une structure différente de coût ou de bilan, ainsi que la décision stratégique de prolonger l octroi de l hypothèque plutôt que de l interrompre jusqu à ce que les taux d intérêt retournent à la normale, peut conduire à des réactions différentes. Néanmoins, il semble que les opérateurs du marché ont actuellement du mal à chiffrer les risques des engagements hypothécaires. Nous voyons actuellement des évaluations de risque très différents pour les engagements à moyen et à long terme, ce qui se reflète précisément dans des taux hypothécaires très différents, a déclaré Michael Hartmann, directeur des ventes de MoneyPark. Par ailleurs, on a pour l instant peu d expérience d une telle situation de marché, ce qui complique l estimation des risques pour les instituts financiers. Pour les clients, les différences importantes de taux d intérêt, avec les opportunités qu elles représentent, signifient qu il est possible de réaliser le financement ou le refinancement le plus avantageux jusqu à présent. Toutefois, il est indispensable de comparer dans un marché aussi hétérogène, car, bien que les taux moyens aient reculé pour toutes les échéances depuis le début de l année, les différences entre les offres les plus avantageuses et les plus chères ont augmenté et le marché manque ici de transparence. La différence entre les taux SWAP diminue Au deuxième trimestre 2016, la différence entre les taux SWAP à 10 ans et à 2 ans a drastiquement diminué. Cela signifie que la courbe de rendement s aplatit toujours plus, ce qui assombrit davantage les perspectives d augmentation des taux directeurs par la Banque Nationale Suisse ou qui attise les discussions sur un autre renforcement de la politique des taux négatifs, augmentant encore l incertitude des opérateurs du marché sur les risques futurs provenant de ces engagements. La raison de cette différence fortement réduite entre les taux pour les prêts à long terme et à court terme reposerait entre autres sur le referendum Brexit. Peu après les résultats du referendum, la livre s est écroulée et a perdu en valeur par rapport au dollar, à l euro et au franc suisse. L incertitude des opérateurs du marché se retrouve aussi dans les taux SWAP. Si les opérateurs du marché avaient prédit un «Non», le marché a corrigé drastiquement ces attentes après le résultat du référendum. Certes les taux SWAP montrent une tendance négative depuis le début de l année mais les mouvements à la baisse se sont encore accélérés après la décision du Brexit. Durant la deuxième semaine de juillet, les taux SWAP ont indiqué une légère reprise, même si la différence entre les taux SWAP à 10 ans et à 2 ans continuent à diminuer, ce qui indique, que les revenus pour les investissements à long terme continuent à fondre et que la différence entre les prêts à court et à long terme diminue. 3
Pour les banques, les taux SWAP négatifs signifient des coûts plus élevés pour garantir les crédits, mais aussi des coûts de refinancement très faibles. Avec la réduction supplémentaire des taux SWAP, le fait que le prêt dans son ensemble soit plus ou moins cher pour l établissement de crédit, dépend de la structure interne des coûts et les actifs et passifs au bilan de la banque. Cependant, les banques utilisent souvent les taux SWAP négatifs comme un argument pour augmenter le coût de leurs services, par exemple avec des frais plus élevés, ou en transférant les taux d intérêt négatifs aux épargnants ou encore en augmentant les taux hypothécaires. Cela, bien que pour de très nombreuses instituts financiers, les taux de base, que les départements financiers mettent à l actif, donc au crédit des banques, sont à zéro, ce qui indique qu à l interne, l argent ne coûte de facto (plus) rien. Evolution des prix de l immobilier et des biens de consommations La croissance de la valeur moyenne des transactions immobilières a nettement ralenti au cours des derniers trimestres. Au deuxième trimestre 2016, le prix de l immobilier n a augmenté en moyenne que de 0,04 pour cent, ce qui est bien inférieur au taux de croissance trimestriel de 0,85 pour cent et indique plutôt une stabilisation des prix à long terme, même à un niveau élevé, que de nouvelles hausses de prix. Avec les prix à la consommation, cependant, le pire semble avoir été atteint. La tendance à la baisse, qui dure depuis sept trimestres, a été interrompue pour la première fois et les prix augmentent légèrement. Toutefois, il est possible que cela soit dû principalement à la hausse des prix de l énergie et non pas à la politique monétaire expansionniste, qui n a jusqu à maintenant pas montré d effets économiques réels. Donc, par exemple un baril de pétrole coûtait encore en janvier presque 28 dollars, mais a explosé depuis juin, en franchissant plusieurs fois la limite de 50 dollars, indiquant une tendance globale à la hausse. 4
Taux de chômage stable Le taux de chômage, corrigé des variations saisonnières, reste stable à 3.3 pour cent, ce qui correspond à la moyenne à long terme. Certes le taux de chômage a plutôt tendance à augmenter depuis quelques trimestres, cependant le marché du travail se montre plus solide que jamais, malgré les circonstances économiques mondiales difficiles. L Indice des directeurs d achat (Purchasing Managers Index) donne un signal positif de croissance Le PMI continue à augmenter depuis début 2015 et a atteint 54 points au deuxième trimestre 2016, ce qui suggère un climat favorable selon les directeurs d achat et indique une conjoncture stable. Le Purchasing Managers Index (PMI) reflète les attentes des directeurs d achat quant à l évolution de la demande. Un PMI de plus de 50 est donc considéré comme un signal positif de la croissance économique. 5
Conclusion Le deuxième trimestre 2016 a été marqué par les fluctuations du taux de change, notamment en raison du Brexit, et la politique hésitante des taux d intérêt de la réserve fédérale américaine, qui s est répercutée également du côté des taux. Les taux SWAP pour les échéances à long terme en cours continuent à reculer et rendent les courbes de rendement encore plus plates, ce qui alimente la discussion sur un renforcement des taux d intérêt négatifs en Suisse et augmente les incertitudes des institutions financières. Pour les emprunteurs hypothécaires, les taux d intérêt bas et la courbe de rendement plate signifient que les écarts de taux d intérêt entre les prêts hypothécaires à long terme et à court terme s amoindrissent et peuvent permettre d atteindre des conditions de plus en plus attractives quelles que soient les échéances, même pour les échéances à long terme en cours. On peut généralement sécuriser un emprunt à long terme maintenant par une faible majoration du taux d intérêt. Cependant les emprunteurs hypothécaires devraient, en raison des grandes différences entre les taux de prestataires, toujours chercher à obtenir plusieurs offres des banques et assurances, et être conseillés professionnellement. Méthodologie L indice de risque immobilier MoneyPark repose sur six sous-indices, qui prennent en compte les facteurs macroéconomiques tels que taux de chômage ou indice des directeurs d achat et considèrent également les données spécifiques d octroi de prêts et du marché financier. L indice est compris entre 1 et 6, plus l indice est élevé, plus les risques du marché sont élevés. Par ailleurs cet indice peut couvrir aussi bien une chute imminente des prix, par exemple une baisse de la demande, qu une surchauffe du marché, par exemple une forte dissociation entre les prix de l immobilier et le niveau des prix. A propos MoneyPark MoneyPark est, en Suisse, la plus grande plate-forme de conseil indépendant pour les produits financiers, à la pointe de la technologie, et se spécialise sur l intermédiation indépendante d hypothèques et de produits de prévoyance ainsi que la gestion de patrimoine. MoneyPark ne propose aucun produit financier «maison», et offre, en revanche, aux clients le maximum de choix, un conseil indépendant et la finalisation du contrat. Un entretien conseil personnalisé peut avoir lieu dans une des agences MoneyPark ou en ligne grâce aux outils de conseil. Mentions légales L indice de risque immobilier est élaboré par MoneyPark avec son meilleur savoir-faire. Toutes les informations, opinions et estimations sont valides seulement au moment de la publication et peuvent changer à tout moment. Le contenu se base sur les données et estimations des experts MoneyPark et ne représente en aucun cas un conseil ou une incitation à investir dans des produits ou à acheter un bien immobilier. Pour élaborer cet indice de risques, les experts MoneyPark se fondent sur des sources fiables. MoneyPark décline toute responsabilité contractuelle ou tacite pour des informations erronées ou incomplètes. 6