PRIX des notaires de l ouest LE BAROMÈTRE DE L IMMOBILIER Les notaires vous informent BRETAGNE NEUF : LA LOI PINEL DOPE LES VENTES Littoral : un marché pas comme les autres CÔTES-D ARMOR LE MARCHÉ IMMOBILIER RETROUVE DES COULEURS RÉGION OUEST Retrouvez tous les chiffres par département sur www. JANV. 2016 GRATUIT Côtes-d Armor
édito IMMOBILIER BRETON : fin de l attentisme Après trois années d attentisme, le volume des transactions a progressé en 2015 par rapport à 2014 : +15 % dans l ancien et +41 % dans le neuf. Il a presque retrouvé son niveau de la période 1999-2007. Toute la région a bénéficié de la reprise de l activité, même le marché de la résidence secondaire qui était en panne depuis 2008. En 2015, l immobilier a profité de trois facteurs conjoncturels : - les mesures de soutien aux logements neufs, notamment la loi Pinel ; - la baisse des prix sur le marché de l ancien ; - le niveau historiquement bas du coût du crédit. Ces facteurs devraient continuer à dynamiser l activité en 2016. La loi Pinel est applicable, pour l instant, jusqu au 31 décembre 2016. Concernant les taux d intérêts, même s ils remontaient, comme l annoncent de nombreux analystes, ils devraient rester attractifs. Idem pour les prix, qui devraient demeurer stables. Dans nos études, nous le constatons les vendeurs sont raisonnables et acceptent la valeur de notre estimation, même si elle génère une moins-value. Les acquéreurs, quant à eux, ont compris qu ils achètent dans des conditions inédites et passent à l acte! Aujourd hui, le marché se rééquilibre entre l offre et la demande, les stocks diminuent, les délais de vente raccourcissent. Cette dynamique devrait se poursuivre dans les mois à venir. Rappelons qu avant de se lancer dans un projet immobilier, il est toujours préférable de consulter son notaire afin qu il vous conseille et vous accompagne jusqu à la signature de l acte. Maître Loïc LECUYER Président du Conseil Régional des Notaires de la Cour d Appel de Rennes sommaire dossier DOSSIER Région RÉGION Le retour des primo-accédants p.3 p.4 Neuf : La loi PINEL dope les ventes p.5 p.6 Littoral : un marché pas comme les autres p.6 p.8 Dossier DOSSIER département DÉPARTEMENT Entrons dans le détail p.10 p.7 Le marché immobilier retrouve des couleurs p.12 p.9 À RETENIR 3 questions à Philippe GAUTIER, Notaire p.11 p.14 à savoir Toutes les données communiquées sont calculées entre le 01/10/2014 et le 30/09/2015. Les notaires communiquent des prix médians. Le prix médian sépare les biens en 2 catégories : 50 % des biens se sont vendus à un prix inférieur et 50 % se sont vendus à un prix supérieur. Les données régionales portent sur la Bretagne historique : Côtes-d Armor, Finistère, Ille-et-Vilaine, Loire-Atlantique et Morbihan. Tous les prix correspondent aux prix de ventes hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobiliers. Editeur : Association des Notaires de l ouest.com 14, rue de Paris - CS 16436 35064 Rennes Cedex Tél : 02 99 27 54 45 www. Représentant légal : Loïc LECUYER Directeurs de la publication : Loïc LECUYER, Philippe GAUTIER Rédacteur en chef : Catherine PAILLEY Adjoint à la Rédaction : Clémence DONNIO Comité éditorial : Florence AILLET, Christian FOIX, Alain GAUTRON, DAMIEN RUAUD, Marc DUPUY, Agnès LANOÉ Photos (sauf mention contraire) : Landeau Création - Yvonnick MARTIN L ALEXANDRE - istok - Impression : IMAYE GRAPHIC - Laval (53) Régies publicitaires : Ouest France Immo - Contact : Christophe Camus PRECOM - Contact : Thierry Bachelier VIAMEDIA - Contact : Patrice Penven Conception : Dumas Associés 818 404 exemplaires diffusés
DOSSIER RÉGION Le marché de l ancien Le retour des primo-accédants Les prix ont baissé, les taux d intérêts des crédits immobiliers sont au plus bas. Aujourd hui, passer du statut de locataire à celui de propriétaire sans effort financier supplémentaire devient possible. Région ouest En 2015, dans l ancien (1), le nombre de transactions a progressé d environ 15 %. Les prix, quant à eux, ont continué à s éroder légèrement : -3.4 % pour les appartements et -0.6 % pour les maisons. Les notaires constatent un retour des primo-accédants sur le marché de l ancien. Ces derniers disposent d un budget médian de 100 000 pour un appartement et de 135 000 pour une maison. «La rénovation est parfois plus adaptée aux budgets serrés que La construction.» Les normes ne cessant de se multiplier et les coûts de construction de croître, il devient moins contraignant et parfois plus intéressant financièrement de rénover une maison que d en faire construire une neuve. Aujourd hui, les taux d intérêts et les prix permettent d acquérir son logement pour un (1) un bien est considéré comme ancien au-delà de 5 ans budget de 100 000. Il est ainsi possible de devenir propriétaire pour 500 /mois en empruntant sur 20 ans (hors assurance). Ce budget correspond au prix médian d un appartement de 2 pièces à Rennes ou à Nantes, d un 4 pièces à Brest ou à Lorient, d une petite maison à Saint- Brieuc L embellie constatée, en terme de volumes des transactions, devrait se poursuivre dans les mois à venir, d autant que le gouvernement a décidé d élargir les conditions du prêt à taux zéro dans l ancien à partir de janvier 2016. en bretagne 53 % des résidences principales ont été construites entre 1946 et 1990 entre 28 % 1991 et 2009 avant 1946 19 % source : insee - 34 -
DOSSIER RÉGION Indicateurs et tendances régionales LA BRETAGNE* COMPTE 2 495 161 LOGEMENTS Source : INSEE 65,3% des Bretons sont propriétaires de leur résidence principale (contre 58% des français) 161 000 c est le budget médian consacré par un Breton à l achat d une maison ancienne 111 900 c est le budget médian consacré par un Breton à l achat d un appartement ancien 12,33% des Bretons vivent dans leur logement depuis moins d un an et sont originaires : de la commune d une autre commune du département d un autre département de la région d une autre région en France et Dom de l étranger 33 % 38 % 8 % 18 % 3 % * Bretagne historique : Côtes-d Armor, Finistère, Ille-et-Vilaine, Loire-Atlantique et Morbihan PRIX MÉDIANS PAR DÉPARTEMENT ET ÉVOLUTIONS SUR 1 AN 2 960 /m 2-13,2% 1 290 /m 2-4,0% 137 000 +1,4% 45 000-4,6% 2 800 /m 2 1 470 /m 2-10,9% 121 000-3,2% 38 000-3,8% 3 660 /m 2 +12% 2 240 /m 2-2,8% 175 000-1,7% 47 000-3,9% 3 020 /m 2-3,4% 1 900 /m 2-7,3% 160 000-1,2% 50 000-7,4% 3 560 /m 2 +1,0% 2 420 /m 2-4,1% 200 000 +2,0% 66 200 +1,8% TENDANCES RÉGIONALES APPARTEMENTS NEUFS 3 532 /m 2 APPARTEMENTS ANCIENS MAISONS TERRAINS À BÂTIR 2 098 /m 2 161 000 50 000 2 520 /m 2 4 600 /m 2 860 /m 2 4 020 /m 2 49 300 396 400 21 800 120 300 +3,5% -3,4% -0,6% -2,4% «Les curseurs sont donnés à titre indicatif. Ils situent le prix médian de la région entre le prix médian de la commune la moins chère et le prix médian de la commune la plus chère de la région.» Le conseil régional des notaires communique des prix médians. Le prix médian sépare les biens en 2 catégories : 50 % des biens se sont vendus à un prix inférieur et 50 % se sont vendus à un prix supérieur. Pourcentages d évolution calculés par rapport à 2014. Retrouvez tous les chiffres par département sur www. - 45 -
DOSSIER RÉGION Neuf : La loi PINEL dope les ventes Grâce à la mise en place du dispositif PINEL, les investisseurs sont de retour sur le marché du neuf. En 2015, 54 % des ventes d appartements neufs ont été faites au profit d investisseurs au niveau national. Région ouest La loi Pinel permet de bénéficier d une réduction d impôt pouvant aller jusqu à 21% de la valeur du bien L investissement immobilier peut répondre à différents objectifs : se constituer un patrimoine à transmettre à ses enfants, s assurer des revenus complémentaires à la retraite, alléger son impôt, etc. Rappelons que l investissement immobilier, contrairement à d autres placements, peut être réalisé presque entièrement à crédit. Depuis la crise de 2008, les promoteurs sont prudents et l offre de logements neufs se concentre dans les principales agglomérations de la région. Mis en place en septembre 2014, le dispositif PINEL, qui a remplacé le Duflot, a dopé le nombre de ventes d appartements neufs : + 41 % sur la région au cours des 3 premiers trimestres de 2015 par rapport aux 3 premiers de 2014. Cette reprise a essentiellement profité aux deux métropoles régionales que sont Rennes et Nantes. Sur les deux villes, les prix se sont stabilisés voire légèrement appréciés : +1.1 % à Nantes soit 3 890 /m 2 et +4 % à Rennes soit 3 870 /m 2. Les investisseurs privilégient les petites surfaces avec un budget médian de 130 000 pour un studio et de 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Finistère Côtes d Armor Ille-et-Vilaine Morbihan Loire-Atlantique 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 ÉVOLUTION DES VOLUMES DE VENTES D APPARTEMENTS NEUFS SUR 10 ANS 165 000 pour un 2 pièces. Dans les périphéries des deux villes, le constat est le même : volumes et prix s apprécient. Le budget médian reste légèrement inférieur à 145 000 pour un 2 pièces autour de Rennes et 155 000 autour de Nantes. Dans les autres villes de la région, le nombre de transactions augmente également, mais sans euphorie. Les prix, quant à eux, restent stables voire baissent légèrement. -- 56 --
DOSSIER RÉGION Littoral : un marché pas comme les autres Les résidences secondaires sont une composante majeure de l immobilier sur le littoral breton. De nombreuses communes comptent plus de 100 résidences secondaires par km 2. A l arrêt depuis 2008, les notaires constatent une reprise des transactions sur l immobilier balnéaire. Région ouest En 2015, l érosion des prix s est poursuivie, même sur les stations balnéaires prisées au nord comme au sud Bretagne. En appartement, l offre se concentre sur les grandes stations renommées. Malgré les baisses, les prix au m 2 y demeurent élevés : 3 820 à Carnac, 3 470 à Dinard, 2 250 à Bénodet, 4 020 à la Baule, 2 500 à Perros-Guirec, Les ventes portent sur des petites surfaces, autour de 45 m 2. Le marché reste largement animé par des acquéreurs extérieurs au département, en particulier les Franciliens (un quart des acquéreurs). Pour les maisons, les prix ayant reculé, de bonnes opportunités se présentent sur l ensemble du littoral. Aujourd hui, «on assiste à un regain d intérêt pour la maison de famille et l acquisition de la résidence secondaire n est plus forcément faite dans la perspective de la retraite» indique Agnès LANOË, notaire à Fouesnant et Vice-présidente du Conseil régional des notaires. «Les acquéreurs ont souvent un rapport affectif avec les lieux où ils souhaitent résider et sont prêts à attendre et à mettre le prix dès que la maison rêvée se présente», ajoute-t-elle. - 86 - Concernant les terrains, la demande est moindre car l éloignement géographique rend difficile le suivi de la construction. En conséquence, sur le marché secondaire, les volumes de ventes sont faibles. Enfin, sur le littoral, l âge moyen des acquéreurs est toujours plus élevé que sur le reste de la région. EN BRETAGNE 52 C EST L ÂGE MOYEN DES ACQUÉREURS SUR LE LITTORAL ans 44 C EST L ÂGE MOYEN DES ACQUÉREURS SUR L ENSEMBLE DE LA RÉGION ans
DOSSIER DÉPARTEMENT Entrons dans le détail Prix MÉDIANS et évolutions par secteur sur un an Littoral Plestin-les-Grèves à Binic Bassin de Lannion-Guingamp 1 250 /m 2-7,9% 108 900-5,3% 31 500 +6,1% 2 150 /m 2-12,8% 151 200-3,8% 47 500-5,8% Saint-Brieuc 1 040 /m 2-13,3% 116 000-9,4% Littoral Morieux à Lancieux 2 760 /m 2-0,3% 172 000-4,4% 45 000-17,7% Côtes-d Armor 100 Saint-Brieuc agglomération Bassin de Plouaret-Rostrenen 64 000 +2% moins de 100 000 de 100 000 à 150 000 33 % 21 % 24 % 22 % 34 % 23 % 23 % 20 % 1 830 /m 2 150 000 +1,7% 41 800-10,9% de 150 000 à 200 000 plus de 200 000 Bassin de Loudéac 91 000-1,9% 29 700 16 % 19 % 30 % 35 % 0 France (sauf Île-de-France) Bretagne Côtes-d Armor RÉPARTITION DES VENTES DE MAISONS PAR TRANCHES DE PRIX EN 2015 Bassin de Lamballe 145 000-3,3% 32 200-5,4% 50 40 30 20 10 Bassin de Caulnes 85 000-9,6% 21 800-7,3% 0 2,6 % 16 % LÉGENDE 27,8 % 26,3 % Bassin de Dinan 1 560 /m 2 +7,5% 150 000-1,1% 40 300-14,4% Appartements anciens Maisons anciennes Terrains à bâtir 50 % 32,7 % Appartements neufs Appartements anciens 21,1 % 16,9 % 6,6 % studio 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus PART DES VENTES D'APPARTEMENTS NEUFS ET ANCIENS DANS LE DÉPARTEMENT - 7 -
DOSSIER DÉPARTEMENT Le mot de la Présidente Depuis le printemps, nous avons constaté un regain d activité sur le marché immobilier dans les Côtes-d Armor. Le nombre de transactions a augmenté : +12 % pour les appartements anciens et +18 % pour les maisons. Les acquéreurs craignant une remontée des taux de crédit, concrétisent leurs projets, mais demeurent exigeants et négocient les prix. Les vendeurs, quant à eux, ont compris qu ils devaient adapter leurs prétentions au marché. Il en résulte donc une embellie des volumes qui ne se traduit pas par une hausse des prix. Les Costarmoricains sont attachés à la propriété, ils sont à 71 % propriétaires de leur résidence principale (58 % au niveau national). Le département est attractif, la population augmente. Le littoral attire toujours de nombreux Franciliens. Les besoins en logements ne faiblissent pas. La reprise d activité constatée en 2015 devrait se poursuivre dans les mois à venir mais sans hausse de prix. Maître Florence AILLET Présidente de la Chambre des Notaires des Côtes-d Armor SAINT-BRIEUC PRIX medians et évolutions par quartier sur un an âge des acquéreurs 1 Centre 2 ouest 3 nord 4 sud 2 1 4 3 120 000 e 72 800 e C est le budget médian consacré par un Costarmoricain pour l achat d une maison dans le département ANCIEN APPARTementS MAISONS prix/m 2 Evol./1an prix Evol./1an 1 150-10,6% 133 000-6,3% 830 830 900-8,1% - - 116 000 117 500 112 000-3,3% -0,8% -14,5% 12 ans et 5 mois C est la durée moyenne de détention d une maison dans le département 18,6 % 15,5 % 29 ans et moins 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 60 ans et plus 24,8 % 20,7 % 20,4 % C est le budget médian consacré par un Costarmoricain pour l achat d un appartement ancien dans le département Côtes-d Armor - 8 -
DOSSIER DÉPARTEMENT Le marché immobilier retrouve des couleurs Après avoir boudé le marché pendant 3 ans, les acquéreurs sont enfin de retour. Ils profitent d une conjonction idéale : une offre abondante, des prix négociables et des taux d intérêts très bas. Côtes-d Armor Pour les appartements, l offre se concentre dans les villes et sur le littoral sachant que les appartements ne représentent que 17 % du parc de logements du département. Dans l ancien, le nombre de ventes d appartements a augmenté grâce à de fortes corrections de prix. Seule la ville de Dinan affiche un prix au m 2 en hausse mais après plusieurs années de baisse. PROFIL DES ACQUÉREURS 2,7% 1,9 % 6,8 % 20,1 % 13,5 % 13 % 19,3 % Profession Agriculteur Cadre supérieur Employé Retraité 22,7 % 10,1 % 8 % 12,3 % 0,9 % 27,3 % 41,4 % ORIGINE GÉOGRAPHIQUE Artisan/commerçant Même commune Même département Profession intermédiaire Même région Île-de-France Ouvrier Reste de la France Etrangers Autre/inactif Saint-Brieuc avec un prix médian de 1 040 /m 2, demeure l une des villes bretonnes les moins chères (deux fois moins chère que Vannes). Grâce à ses prix attractifs, la ville attire de jeunes acquéreurs : un quart d entre eux a moins de 30 ans. En comparaison, ils représentent à peine 2% des acquéreurs sur la Côte d Emeraude où, sur certaines stations, les prix peuvent dépasser les 3 000 /m 2. 23,9 % 19,9 % 19,7 % 15,1 % ÂGE 29 ans et moins 30 à 39 ans 40 à 49 ans 50 à 59 ans 60 ans et plus 21,4 % - 9 -
DOSSIER DÉPARTEMENT Pour le neuf, l offre en appartement est limitée. Le prix médian dans le département (2 800 /m 2 ) est très inférieur à la médiane nationale (3 580 /m 2 ). 140 130 indice 100 : 2006 TERRAINS A BÂTIR Le marché des terrains à bâtir, quant à lui, ne profite pas de la reprise : prix et volumes reculent. Les notaires constatent sur de nombreuses communes un déficit de demande pour diverses raisons : terrains de plus en plus petits, normes de construction contraignantes et coûteuses, lotissements éloignés des services (commerces, écoles, ). Autant de motifs qui amènent les acquéreurs à préférer la rénovation à la construction. Toutefois, le terrain demeure le type de bien privilégié par les plus jeunes. Ainsi, sur le bassin de Caulnes, 65% des acquéreurs de terrains ont moins de 40 ans contre 38% pour les maisons. 120 110 100 90 80 70 APPART. ANCIENS MAISONS ANCIENNES APPART. NEUFS 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 EVOLUTION DE L'INDICE DES PRIX SELON LES TYPES DE BIENS DANS LES CÔTES-D ARMOR Maisons : une offre variée pour tous les budgets Les ventes de maisons profitent des prix à la baisse et de l élargissement du prêt à taux zéro dans l ancien : le nombre de transactions progresse. En revanche, les prix baissent. Seuls deux bassins affichent des évolutions positives : l agglomération briochine et le bassin de Plouaret-Rostrenen. tendances départementales APPARTEMENTS NEUFS 2 800 e /m 2 2 520 e /m 2 3 240 e /m 2 APPARTEMENTS ANCIENS 1 470 e /m 2 1 040 e /m 2 2 760 e /m 2-10,9% Les notaires constatent que les communes qui enregistrent les prix les plus élevés sont situées soit sur la côte, soit dans les agglomérations. Pordic, qui répond aux deux critères, est naturellement la commune la plus prisée avec un prix médian de 197 500. A contrario, les bassins situés au sud de la nationale 12 demeurent les plus accessibles avec des biens attractifs pour les budgets plus serrés. Les Côtes-d Armor disposent d une offre variée pour tous les projets : primo-accédants, investisseurs ou encore Franciliens à la recherche d un pied-à-terre au bord de l eau. MAISONS 121 000 e 49 300 e 197 500 e -3,2% TERRAINS À BÂTIR 38 000 e 21 800 e 47 500 e -3,8% «Les curseurs sont donnés à titre indicatif. Ils situent le prix médian du département entre le prix médian de la commune la moins chère et le prix médian de la commune la plus chère du département concerné.» Pourcentages d évolution calculés par rapport à 2014. Côtes-d Armor - 10 -
à ReTeNiR Maître Philippe Gautier Notaire à Nantes (44) RetRouvez tous les conseils des notaires pour acheter ou vendre votre logement : www. 3 questions à PhiliPPe GAUTieR Délégué à la communication du Conseil régional des notaires de la Cour d appel de Rennes 1Le marché de l immobilier est redevenu dynamique, le volume des ventes augmente, doit-on s attendre à une hausse des prix en 2016? Il n y a pas un marché immobilier en Bretagne, mais plusieurs : Nantes diffère du littoral qui diffère de la campagne. Dans les métropoles régionales, où la population augmente régulièrement, les prix pourraient effectivement progresser à nouveau. De même, dans les secteurs ruraux, localement, nous pourrions enregistrer de nouvelles baisses. Mais, globalement, nous nous attendons à un rééquilibrage entre l offre et la demande et donc à une stabilisation des prix. 2Est-ce le moment d acheter? Si vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale, l accession est facilitée par des prix en baisse et des taux de crédit défiant toute concurrence. La conjoncture est donc favorable, même si les taux de crédit pourraient être amenés à augmenter modérément. Si vous souhaitez investir dans l ancien, vous achetez dans un marché en baisse alors que les loyers se maintiennent. Le rendement locatif est donc optimisé. Dans le neuf, la loi PINEL offre un avantage fiscal intéressant. La conjonction actuelle, prix bas et taux bas, ne devrait pas durer : c est sans doute le moment de passer à l acte. 3Quels conseils donneriez-vous à un jeune couple qui souhaite devenir propriétaire? Tout d abord, je leur conseillerais de prendre rendez-vous avec leur notaire afin qu il analyse leur situation matrimoniale (mariés, pacsés, concubins) et qu il leur explique les conséquences de leur achat en fonction de leur statut. Ensuite, je les inviterais à étudier leur capacité financière pour bien évaluer leur budget. Enfin, je leur conseillerais de consulter les professionnels du marché, notaires ou agences, afin qu ils dénichent la maison ou l appartement de leur rêve au juste prix. à retenir Le constat des notaires On assiste depuis le printemps à une réelle reprise des transactions dans l ancien. Le marché du neuf a retrouvé son dynamisme sur les métropoles Rennes et Nantes. Le dispositif Pinel qui a remplacé «le Duflot» porte ses fruits. Les investisseurs sont de retour, dans l ancien comme dans le neuf. Aujourd hui, il est possible de devenir propriétaire pour le prix d une location. Les acquéreurs bénéficient de conditions d achat exceptionnelles : prix bas et taux d intérêts planchers. Le marché de l ancien se fluidifie, les délais de ventes se réduisent. Le marché du terrain à bâtir reste à la peine. La multiplication des normes augmente les coûts de construction. Pour les candidats à l accession à la propriété, il est souvent plus facile de rénover une maison que d en faire construire une neuve. Retrouvez tous les chiffres par département sur www. - 11 14 -