Le développement durable et l immobilier

Le développement durable et l immobilier COMMENT VOUS ACCOMPAGNER ÉCO-DURABLEMENT? JANVIER 2014

SOMMAIRE édito 03 Enjeux et avantages d une démarche environnementale 04 le contexte réglementaire et normatif 05 Comparaison des principales certifications 08 Zoom sur l annexe environnementale 09 Zoom sur la certification HQE Exploitation tm 11

ÉDITO grenelle de L environnement et immobilier Représentant 43 % des consommations énergétiques françaises, le secteur du bâtiment est responsable d environ un quart des émissions de gaz à effet de serre nationales. Laurence Bouard, Directrice Études et Recherche Ainsi, en fixant pour objectif la baisse de 38 % de la consommation d énergie du parc de bâtiments à l horizon 2020, le Grenelle de l Environnement a fait de la performance énergétique l un de ses principaux axes. Les premiers objectifs et leurs mesures d application ont été fixés par les lois Grenelle I et II (2009 et 2010) et visent à agir sur la rénovation énergétique des bâtiments existants et la réduction de la consommation énergétique des constructions neuves. Pour conduire la mise en œuvre de ce plan de performance énergétique des bâtiments, les pouvoirs publics ont mis en place, dès 2009, un dispositif, le Plan Bâtiment (1), dont l objectif est d animer, en dehors de l appareil d État, la maîtrise d ouvrage et l ensemble de la filière du bâtiment et de l immobilier pour favoriser la mise en œuvre de ces objectifs. Ce dispositif est présidé par Philippe Pelletier. Jennifer Théveniot, Responsable Développement Durable La pratique du développement durable en immobilier ne se limite pas aux seuls aspects réglementaires initiés par le Grenelle de l Environnement. Elle revêt également un caractère volontaire de la part des opérateurs immobiliers et s accompagne très souvent d une démarche de certification et de labellisation des bâtiments. Pour vous éclairer dans ce champ relativement vaste du «développement durable», nous avons élaboré un document dans lequel sont identifiés et précisés les éléments structurants pour vos projets immobiliers. (1) le Plan bâtiment, initialement appelé «Plan bâtiment grenelle» a été rebaptisé «Plan bâtiment Durable» par le gouvernement de Jean-Marc Ayrault 3

ENJEUX ET AVANTAGES D UNE DÉMARCHE ENVIRONNEMENTALE des atouts Pour Le ProPriétaire comme Pour L utilisateur Qu elle repose sur un engagement volontaire ou qu elle soit menée en réponse à un contexte réglementaire de plus en plus exigeant, la conduite d une démarche de performance environnementale présente de véritables intérêts. La politique de Responsabilité Sociale des Entreprises (RSE) désigne l intégration de préoccupations sociales, environnementales et économiques dans l activité d une entreprise. Jusque-là réservée aux seules sociétés cotées, le périmètre de l obligation de reporting environnemental et social des entreprises a été étendu et son contenu complété. Depuis 2012, les seuils de déclenchement du dispositif sont fixés à 100 millions d euros pour le total du bilan ou le montant net du chiffre d affaires, et à 500 pour le nombre de salariés permanents employés au cours de l exercice (Article 225 de la loi n 3 2010-788 de la «Loi Grenelle 2»). Les entreprises de plus de 500 salariés sont également obligées de produire un bilan d émissions de gaz à effet de serre (GES) accompagné d un plan d actions qu elles doivent mettre à jour au moins tous les 3 ans. ProPriétAirE - Valoriser son patrimoine et le protéger de l obsolescence - Accroître l attractivité des immeubles - Anticiper la réglementation utilisateur - Motiver les collaborateurs autour d un projet fédérateur - Améliorer les performances des collaborateurs par un environnement sain et des conditions de travail confortables - Réaliser des économies De plus en plus d entreprises sont concernées par ces obligations de communication autour de leur engagement pour le développement durable. Il est donc réellement porteur de valeur ajoutée pour elles de tirer profit des pratiques mises en œuvre dans le cadre de leur gestion immobilière pour réduire l empreinte environnementale de leurs locaux. Plus qu une simple contrainte réglementaire, cette démarche bénéficie tant au propriétaire qu à l utilisateur, en permettant d optimiser les performances environnementales et énergétiques de l entreprise et d en réduire les coûts d exploitation (consommation d énergie, facilité de maintenance, d entretien ). 4

LE CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE ET NORMATIF RÉGLEMENTATIONS OBLIGATOIRES RÉGLEMENTATIONS La réglementation thermique (rt) La RT 2012 s applique, depuis le 1 er janvier 2013, à tous les bâtiments neufs et les parties nouvelles de bâtiment. Pour les bâtiments neufs tertiaires elle l était déjà pour les permis de construire déposés depuis le 28 octobre 2011. Elle impose de nouveaux objectifs en matière d efficacité énergétique avec un maximum d énergie consommée fixé à 50kWhep/m²/an en moyenne. La RT existant s applique à tous les bâtiments existants subissant des travaux impactant la performance énergétique (éclairage, ventilation, climatisation, chauffage ). Elle comporte 2 volets : - La RT globale s applique, depuis le 1 er avril 2008, aux bâtiments supérieurs à 1 000 m² Shon, dont la date d achèvement des travaux est postérieure au 1 er janvier 1948, et dont les coûts de travaux de rénovation thermique décidés par le maître d ouvrage excèdent 25 % de la valeur hors foncier du bâtiment, soit 320 HT/m² en 2012. Les travaux doivent notamment conduire à un gain de 30 % sur la consommation d énergie par rapport à l état antérieur. - La RT élément par élément s applique, depuis le 1 er novembre 2007, à tous les autres cas de rénovation. La réglementation définit une performance minimale pour chaque élément remplacé ou installé. En attendant la RT 2020 À partir de 2020, le bâtiment à énergie positive (BEPOS ou Bpos) devrait être la norme des nouvelles constructions (construction de très basse consommation d énergie qui produit plus d énergie renouvelable qu elle ne consomme d énergie). 5

LE CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE ET NORMATIF RÉGLEMENTATIONS OBLIGATOIRES RÉGLEMENTATIONS audit et rénovation énergétique du Parc tertiaire L article 3 de la loi Grenelle II impose aux propriétaires de bâtiments existants du secteur tertiaire de réaliser des travaux d amélioration de la performance énergétique dans un délai de huit ans à compter du 1 er janvier 2012. Le Plan Bâtiment Durable a chargé Maurice Gauchot en janvier 2011 d animer un groupe de travail pour coordonner la préparation d un décret d application de cette loi portant sur la rénovation énergétique du parc tertiaire. En attendant la parution du décret, repoussée à 2014, Philippe Pelletier a proposé la mise en œuvre d une charte d engagement volontaire destinée aux grands maîtres d ouvrage souhaitant anticiper la publication de ce décret. Cette charte a été cosignée fin octobre 2013 par Cécile Duflot, Philippe Martin ainsi qu une vingtaine de représentants du monde de l immobilier et du développement durable issus des secteurs privé et public. L article 8 de la directive relative à l efficacité énergétique, entrée en vigueur le 4 décembre 2012 et en cours de transposition en France, instaure un audit énergétique obligatoire dans les entreprises de plus de 250 salariés et dont le chiffre d affaires annuel est supérieur à 50 millions d euros. Ce diagnostic énergétique devra être réalisé dans un délai de trois ans et renouvelé tous les quatre ans. RÉGLEMENTATIONS OBLIGATOIRES RÉGLEMENTATIONS annexe environnementale au bail L article 8 de la loi Grenelle II a introduit l obligation d insérer une annexe environnementale à certains baux commerciaux et professionnels, également appelée «bail vert». Cette annexe s applique aux baux conclus ou renouvelés pour les locaux commerciaux de plus de 2 000 m², selon un calendrier en deux temps : au 1 er janvier 2012 pour les baux nouveaux ou renouvelés, et depuis le 14 juillet 2013 pour les baux en cours. 6 L objectif est d apporter une connaissance réciproque entre bailleur et preneur des performances énergétiques et environnementales des locaux et aboutir à une amélioration de ces performances. Voir page 9 «Zoom sur l annexe environnementale»

LE CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE ET NORMATIF DÉMARCHES VOLONTAIRES DÉMARCHES démarche environnementale La démarche environnementale est un acte volontaire qui peut s accompagner ou non d un certificat et/ou d un label. Elle peut porter sur 3 phases de la vie des bâtiments : la construction, la rénovation et/ou l exploitation. La certification environnementale vise à optimiser la performance globale du bâtiment (c est-à-dire l environnement intérieur et extérieur du bâtiment, ainsi que le confort des utilisateurs). L obtention d une certification n est pas conditionnée à celle d un label énergétique. Les certifications les plus usuelles en France sont : HQE TM, BREEAM TM et LEED TM. La labellisation énergétique vise à optimiser la performance énergétique d un bâtiment. La réglementation conditionne l obtention des labels à une certification associée : NF Bâtiments tertiaires ou NF HQE TM Bâtiments tertiaires. Les principaux labels en France sont : Bepos-effinergie 2013, Effinergie+, BBC-effinergie, Effinergie Rénovation (n est plus délivrable pour les permis de construire déposés après le 31/12/2012), THPE 2012, HPE 2012. Utilisateurs et investisseurs se tournent vers ces immeubles «verts» qui deviennent la «norme» sur le marché. 7

COMPARAISON DES PRINCIPALES CERTIFICATIONS hqe - breeam - Leed HQe Exigences adaptées aux normes et au contexte réglementaire français. Accorde une place importante au bien-être et au confort intérieur, ainsi qu à l entretien et à la maintenance. Démarche rigoureuse (études complémentaires), très exigeante et porteuse d une forte valeur ajoutée. Vise ainsi clairement les opérations d un marché de haut standing telles que les sièges sociaux des entreprises. BreeaM Insiste sur les thématiques de la biodiversité et de l éco-mobilité. Accorde des bonus en cas de performances exceptionnelles. Démarche moins onéreuse. leed Accorde des bonus en cas de performances exceptionnelles. Impose le commissioning : une tierce partie supervise la réalisation des tests à la fin de la construction pour vérifier l atteinte des performances visées (véritable plus-value en termes de performances réelles). Stratégie d expansion la plus dynamique dans le monde (référentiel dominant le marché international à long terme). Certification rassurante pour les investisseurs internationaux. Assure la pérennité de la reconnaissance de leur politique de certification. 8

ZOOM SUR L ANNEXE ENVIRONNEMENTALE Les objectifs du bail vert : AnnExE obligatoire Au bail Imposée par l article 8 de la loi Grenelle II - pour les locaux à usage de bureaux ou de commerce, - de surface > 2000 m² Le locataire et le propriétaire devront se communiquer mutuellement et annuellement toutes les informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le propriétaire devra au locataire un descriptif des équipements tels que chauffage, ventilation, climatisation, éclairage, distribution d eau, gestion des déchets. Le locataire devra ce même descriptif au propriétaire pour les installations qu il aura mises en place pour ses activités propres (salle serveur par exemple). Le locataire et le propriétaire devront se rencontrer périodiquement afin d établir le bilan de l évolution de la performance énergétique et environnementale des locaux loués. EntréE En vigueur Depuis le 1 er janvier 2012 : - pour les nouveaux baux, - pour les baux renouvelés Depuis le 14 juillet 2013 : - pour les baux en cours Le locataire et le propriétaire devront se fixer des objectifs d amélioration des consommations en fonction de l état, des caractéristiques des locaux et/ou de l immeuble et des activités de l utilisateur. Le locataire permettra au propriétaire d accéder aux locaux loués pour la réalisation de travaux d amélioration de la performance énergétique. L annexe environnementale peut prévoir des obligations qui s imposeront aux locataires pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés. Avec le bail vert, il est possible d allier protection de l environnement et économies! Cet outil n a en effet pas pour objet d imposer au bailleur ou au preneur de réaliser des travaux de performance énergétique, mais bien, à minima, de suivre les consommations et d échanger périodiquement afin de prévoir des actions d amélioration. Grâce à un investissement financier limité, voire nul, ces actions peuvent conduire à la réduction des consommations et donc des charges. 9

ZOOM SUR L ANNEXE ENVIRONNEMENTALE soyez vigilant! Le bail vert n impose aucune obligation de résultat en matière de performance ni aucune sanction pécuniaire ou juridique en cas de non atteinte des objectifs fixés. En tant que locataire pensez à évoquer les conditions de votre engagement dans une certification environnementale de vos nouveaux locaux, que l immeuble soit déjà certifié ou non. Vous devez être en mesure de profiter librement de vos locaux (effectifs, horaires, équipements ), ne laissez pas votre bailleur s immiscer dans la gestion de l entreprise. Ne laissez pas votre loyer se voir augmenter sans garantie sur la réduction des coûts d exploitation. Veillez à ce que l obligation de mise en conformité des locaux notamment avec le décret d application de l article 3 de la loi Grenelle II (obligation de travaux de rénovation énergétique pour les bâtiments existants) ne vous incombe pas. 10

ZOOM SUR LA NOUVELLE CERTIFICATION HQE EXPLOITATION TM Depuis 2009 en France, un immeuble tertiaire peut entrer dans une démarche HQE Exploitation TM. Le 4 juin 2013 un nouveau référentiel a été présenté par Certivéa. La certification est délivrée pour une durée de 5 ans, mais est soumise à un audit annuel. Cette nouvelle approche permet de distinguer de manière indépendante les efforts de chaque acteur : le propriétaire, l exploitant et l utilisateur, et se décompose en 3 axes. Un bâtiment pourra ainsi être certifié sur un, deux ou trois axes différents. 3 axes indépendants propriétaire exploitant UtilisateUr BÂTIMENT DURABLE performance intrinsèque du bâtiment GESTION DURABLE performance environnementale relative à la gestion d un bâtiment en termes de prestations techniques et de services associés UTILISATION DURABLE qualité environnementale de l utilisation des espaces privatifs d un bâtiment Les principaux intérêts d obtenir cette certification sont d une part, d officialiser les performances de l exploitation d un bâtiment au regard de son impact sur l environnement, du confort et de la santé des personnes qui l occupent ; d autre part, de réaliser des économies de charges. 11

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