La lettre de votre patrimoine mars 2010 HORS-SÉRIE N 2 Et si une part d immeuble vous coûtait moins de 1 000 et vous rapportait au minimum 8%? F. Laurent rédacteur en chef Dans ce hors-série : 1 Et si une part d immeuble vous coûtait moins de 1 000 et vous rapportait au minimum 8%? 2 Un investissement simple, lucratif et à la portée de tous 3 Les SCPI : les avantages de l immobilier sans les inconvénients 5 Deux manières d acheter des SCPI 6 Passez à l action! 8 Concrètement, voici un exemple de montage financier Service Clients : service-clients@publications-agora.fr Tel : 01 44 59 91 11 Contacter la Rédaction : la-redaction@publicationsagora.fr Site Internet : http://www.vosfinancespatrimoine.fr Dans la gestion d un patrimoine au sens large en sortant de la stricte gestion d un portefeuille boursier, qui ne devrait représenter qu une partie de votre patrimoine, l immobilier est une composante importante. Structurellement, car il représente des biens tangibles, incontournables dans une logique de propriété et de transmission d un patrimoine familial. Culturellement, ensuite, l immobilier reste important pour nous, Français : dans notre esprit, la pierre est une valeur refuge. Elle correspond parfaitement à l attente de l épargnant préparant ou arrivant à l âge de la retraite qui voudrait percevoir des revenus réguliers afin de conserver son pouvoir d achat. Mais êtes-vous pour autant obligé d acheter un appartement, une villa, une maison, un studio, bref d investir dans quatre murs et un toit? Eh bien non. D une manière générale, l investissement dans la pierre n est, à mon sens, pas la meilleure affaire qui soit. Gérant depuis toujours le patrimoine familial entièrement constitué d immobilier locatif, ma mère me certifiait que le rapport était intéressant. Évidemment, comme beaucoup d investisseurs que j ai rencontrés, elle faisait l erreur de calculer le rendement à partir du prix d achat initial. Erreur! Le calcul à faire n est pas celui-là Il faut prendre le rendement annuel divisé par la valeur actuelle du bien. En faisant le bon calcul, je lui ai donc démontré que son rendement était d à peine plus de 2,5% par an C est bien maigrichon, vous ne trouvez pas? Bonne nouvelle donc, l immobilier peut tout à fait se concevoir au-delà de la seule propriété des biens dont vous avez l usage, que ce soit votre propriété principale ou secondaire. Vous pouvez également vous tourner vers la «pierre papier», qui gère tout pour vous, de l achat au versement des dividendes. Explications. Investir des sommes de plus en plus conséquentes dans un bien immobilier à but locatif présente de plus en plus d inconvénients pour un rendement très faible rarement supérieur à 3%. Par ailleurs, il existe un second facteur à prendre en considération qui pourrait amoindrir plus encore le rendement escompté. Il s agit du «risque locataire». Ce dernier présente 100% de risque en cas de non-paiement du loyer, dégradation des lieux ou nécessité d une procédure coûteuse et longue pour obtenir son expulsion si vous voulez récupérer votre bien. D où, au final un ratio rendement/risque extrêmement défavorable à l immobilier locatif. Sans parler de toutes les mesures contraignantes de la législation en cours et à venir.
Avant d aller plus avant dans la présentation de quelques SCPI, vous allez me dire que «le conseilleur n est jamais le payeur». Certes. Néanmoins, là, j ai testé en réel pour ma famille et moi-même. L immobilier locatif qui compose mon patrimoine représente 40% de mes actifs. Et pour tout vous avouer, sans pour autant aller à confesse, je n ai plus un seul appartement comme je vous l avais raconté en juillet, c est bien trop d ennuis pour un piètre rendement. Tout est en SCPI. Un investissement simple, lucratif et à la portée de tous Inutile de vous dire que, depuis quinze ans, j ai transformé le patrimoine familial et qu il ne reste aucun immobilier de logement loué. J ai tout transformé et investi en SCPI, et c est de cela dont je veux vous parler aujourd hui : de la «pierrepapier» Et ce, pour le plus grand profit de ma mère qui me prenait alors pour le nouveau Warren Buffett Imaginez un rendement compris entre 5,50% et 6% auquel vient s ajouter une petite revalorisation de la part et sans avoir à vous soucier du moindre locataire. Même en 2008, année de vache maigre, les investissements que j avais sélectionnés ont connu des revalorisations de leur part de 1% à 5%. Ce qui donne des performances globales de plus de 11% en 2008. Avouez que ce n est pas mal du tout, pour un produit sûr, pérenne et sans souci de gestion! Et les chiffres 2009 sont extrêmement satisfaisants concernant les deux sociétés dont je vais vous parler dans les prochaines lignes. BUROBOUTIC, gérée par Fiducial, offre un rendement net de frais de gestion de 6,02% pour 2009, rendement auquel vient se rajouter une revalorisation de 2,18% du prix de la part, qui permet d offrir une performance globale de 8,20% sur l année. Vous connaissez beaucoup de placements immobiliers qui rapportent en ce moment plus de 8% par an? Et FONCIA PIERRE RENDEMENT, qui est de la deuxième SCPI que j ai choisie, a offert un rendement de 6% et une revalorisation de 1,96% soit une performance globale de 7,96% en 2009. Mais ce qui est surtout encourageant et sécurisant pour l avenir, c est que le prévisionnel 2010 est aussi de 6% de rendement avec une réelle volonté de la part des deux directions de conserver cette qualité de rendement à l avenir. Votre support immobilier garant de vos futurs revenus Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. Ces sociétés font appel à de l épargne publique avec autorisation de l AMF (Autorité des marchés financiers). Fortes des sommes récoltées auprès d associés, elles achètent et gèrent des immeubles principalement commerciaux, bureaux, murs de boutiques, entrepôts. À la grande différence des foncières cotées, elles ne recourent pas à l endettement, ce qui est un point essentiel étant donné la situation actuelle du crédit. Environ 120 SCPI sont proposées sur le marché. Et comme dans beaucoup de produits financiers, c est dans leur sélection que tout se joue. Il y a les bonnes SCPI, les moins bonnes, les franchement mauvaises, et les carrément extraordinaires. Aujourd hui, c est le fly to quality qui doit dicter vos investissements : la sécurité et le rendement. Mais attention car ce que l on dit pour les marchés financiers est encore plus justifié en matière d immobilier. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et surtout, soyez vigilant : une fois encore il faut être extrêmement sélectif. Par exemple, faites attention à certaines grosses SCPI qui servent de support à des unités de compte dans des contrats d assurance-vie. Lors de la crise de liquidités, les institutionnels ont voulu racheter massivement, venant perturber le marché secondaire et bloquant certains vendeurs sur plusieurs mois. De même, les sociétés foncières composées de galeries marchandes, notamment américaines, sont à proscrire. Endettées jusqu au cou, les boutiques des centres commerciaux américains ferment leurs portes tour à tour devant l absence de consommateurs. Ma conviction et ma préférence, toutes personnelles vont se porter sur les murs de boutique de centre-ville. Le locataire des murs étant propriétaire du fonds de commerce fera tout pour honorer son loyer et ne pas perdre cette valeur (le fonds), qui bien souvent constitue pour lui sa future retraite. Et pour tous les emplacements bien situés, une enseigne est toujours prête à en remplacer une autre qui connaîtrait quelques problèmes ou changerait de stratégie. C est pour quoi, même en période de crise, les murs de boutiques font pour moi partie des investissements fiables. À l inverse, le marché de bureaux est plus risqué : les entreprises pouvant réduire leur surface, déménager pour des bureaux moins grands, moins bien placés et moins chers. Donc, il existe au milieu de l immobilier traditionnel un îlot protégé, qui permet de retrouver les charmes de l immobilier locatif commercial sans le souci de gestion, et qui permet de construire sur ses bases une diversification patrimoniale intelligente, de qualité et surtout pérenne. Vos Finances mars 2010 Hors-série n 2 2
Les SCPI spécialisées en murs de boutiques Il existe différents types de SCPI : les SCPI en murs de bureaux, les SCPI spécialisées en avantages fiscaux. Mais je ne m intéresse qu à celles spécialisées en murs de boutiques qui sont très peu impactées par la crise actuelle. Non seulement les boutiques en pied d immeubles des grandes villes trouveront toujours un commerçant pour reprendre un bon emplacement. Mais en plus, les commerçants actuellement en place feront tout pour éviter de devoir rendre les clés. Ils restent propriétaires du fonds de commerce qui représentent leur capital, même s ils ne sont que locataires des murs. Ce qui est loin d être négligeable. C est dans les murs de boutiques que l on trouve l un des meilleurs taux d occupation de l immobilier commercial, puisque dans les SCPI que je suis, il est supérieur à 95%. Et encore une fois, dites vous bien qu un bon emplacement de centre-ville sera toujours recherché, car si l enseigne ABC décide de partir, l enseigne DEF se portera sur les rangs pour venir la remplacer. Les SCPI : les avantages de l immobilier sans les inconvénients Les SCPI restent avant tout des produits immobiliers, donc sur lesquels il convient d investir avec une vision de long terme. Il est évident que le risque est, d une part, une contraction du taux d occupation, ce qui amènerait à générer moins de revenus. Nous n en sommes heureusement pas là, mais cela pourrait arriver si la crise perdure. D autre part, comme tout produit immobilier, un deuxième risque est celui de la baisse de valorisation du prix de la part. Cela a déjà été le cas pour certaines SCPI dans les murs de bureaux : les prix des parts ont été revus à la baisse en début d année. En ce qui concerne la sélection que je vous propose, les P-DG des sociétés respectives restent sereins et confiants grâce à leur gestion rigoureuse. Les avantages de la pierre ET du papier En dehors de ce risque, inhérent à tout investissement, les SCPI n ont pour moi que des avantages. J ai essayé de vous les lister de manière exhaustive : facilité d accès au marché de l immobilier d entreprise (bureaux, commerces, locaux d activité, entrepôts) avec des mises de fonds faibles ; répartition des risques, appelée aussi «mutualisation» : votre SCPI est investie dans plusieurs biens de nature différente, répartis géographiquement et avec une diversité de locataires, ce qui anéantit complètement les risques d impayés ; stabilité des locataires (baux commerciaux de 3, 6 ou 9 ans) ; aucun souci de gestion, celle-ci étant assurée par un professionnel ; un cadre légal et réglementé ; des revenus réguliers, en général trimestriels, et élevés (5% à 6 % de rendement par an) ; souplesse d un investissement en parts face à l achat en direct d un bien immobilier : vous gagnez en liquidité ; facilité de souscription : pas de signature chez le notaire (donc pas de frais de notaire!) ; du «sur-mesure» : achat en pleine propriété ou en démembrement temporaire de propriété ; facilité de transmission lors d une succession, puisque les héritiers peuvent se partager des parts ; liquidité grâce à l organisation d un marché secondaire des parts. Le «report à nouveau» : l assurance de votre rendement Je ne vous en ai pas encore parlé, mais les SCPI appliquent également un principe de gestion ultra rigoureux qui vous garantit votre paiement. Chaque année, elles mettent de côté une part de leurs revenus dans ce que l on appelle «le report à nouveau». Cela leur permet, en cas de baisse des revenus suite à une baisse du taux d occupation par exemple, de continuer à offrir le même rendement aux investisseurs, en piochant dans la cagnotte constituée. Mes deux recommandations bénéficient d un report à nouveau qui équivaut à un trimestre de dividendes. Même en cas d augmentation du taux de vacance, des commerces qui se retrouveraient vides, la société a de quoi puiser dans cette réserve pour continuer à servir un rendement de qualité. Loin de nous la sinistre période mal réglementée de la fin des années 1980 au cours desquelles les SCPI avaient subi 3 Vos Finances mars 2010 Hors-série n 2
des corrections importantes dues à une offre supérieure à la demande et à une valorisation très excessive. Une meilleure réglementation, un véritable encadrement a maintenant mis fin à cette période d excès et a assaini le secteur. Un des meilleurs ratio risque/rendement Pour investir dans les meilleures conditions, ou plutôt investir en toute connaissance de cause, il faut comparer différents supports entre eux : le taux du livret de Caisse d Épargne a été abaissé à 1,25% au mois d août dernier ; les obligations actuelles rapportent autour de 3,5% pour les emprunts d État, mais compte tenu des énormes appels réalisés ces derniers temps, mieux vaut se méfier d un possible risque de krach obligataire ; les obligations d entreprise sont intéressantes avec des rendements de l ordre de 6% à 8%. Mais attention : contre toute idée reçue, il faut être sélectif, le danger venant de la faillite d un émetteur (encore une fois, regardez General Motors!) ; les actions peuvent présenter des dividendes alléchants, notamment quand les cours ont fortement chuté mais attention encore : toutes ne pourront les servir dans la durée. De plus, vous n êtes pas à l abri d une nouvelle chute du cours du titre. C est bien beau d engranger 6% à 8% de dividende mais si vous en perdez 20% sur le titre, c est peu utile. Il faut donc être également très sélectif, et rien ne nous met à l abri d un second krach. Toujours est-il que l on ne peut pas baser des revenus réguliers sur des dividendes d actions, par tradition trop aléatoires ; enfin, l immobilier traditionnel, comme je le présentais au tout début de ce hors-série, présente un très faible rendement, pour une mise de fond conséquente dans un seul bien. En conséquence, quand vous serez porteur de part des SCPI que je vous recommande aujourd hui, cela veut dire que vous avez opté pour un rendement attrayant mais aussi pour la sécurité. Et nous avons une longueur d avance sur le reste des investisseurs, car ce type d investissement reste malgré tout peu connu. L IEIF (l Institut d épargne immobilière et foncière) a donné les comptes rendus chiffrés suivants : Rendements 2008, source IEIF, chiffres 2009 SCPI (hors fiscales) SCPI murs de magasins Buroboutic Foncia Pierre Rendement 5,73% 5,92% 6,32% 5,85% Prix de la part -5,07% 3,36% 5,04% 6,99% Performance globale 0,67% 9,28% 11,36% 12,84% Revenu 08/07 6,59% 4,98% 7,07% 3,47% Rendements 2009, source IEIF, chiffres 2010 SCPI (hors fiscales) SCPI murs de magasins Buroboutic Foncia Pierre Rendement 6,05% 6,02% 6% Prix de la part 5,21% 2,18% 1,76% Performance globale 11,26% 8,02% 7,76% Deux manières d acheter des SCPI Vous allez pouvoir aujourd hui acheter des parts de deux SCPI. Pour moi mise à part la résidence principale qui est le préambule à toute construction patrimoniale, une allocation d actifs idéale dans votre patrimoine serait la suivante : votre patrimoine financier devrait se constituer à 30% en immobilier locatif. Et si vous m avez bien suivi jusque-là, vous ne serez pas étonné de me voir choisir les SCPI au lieu d un achat d appartement en dur ; vous devriez ensuite consacrer 30% en assurance-vie ; Vos Finances mars 2010 Hors-série n 2 4
puis 30% en portefeuille titres (actions, obligations, matières premières dont l or) ; et enfin, garder 10% de liquidités (dont une partie peut également être investie en or). Il s agit bien entendu d un propos fort généraliste, qu il convient d adapter à votre situation, à vos besoins et à votre profil d investisseur. En ces temps économiques difficiles, je vous conseille évidemment la prudence. Donc, une fois que vous avez alloué 30% de votre patrimoine à l investissement immobilier, vous allez pouvoir acheter deux types de SCPI. L achat de parts de SCPI à capital fixe Dans les SCPI à capital fixe, vous souscrivez des parts nouvelles sur le marché dit «primaire» lors d une augmentation de capital réalisée par la SCPI. Ensuite, les seules acquisitions possibles se font sur le marché «secondaire». Depuis l automne 2002, les transactions sur ce marché secondaire se font par un système de confrontation des offres et des demandes formulées au cours d une période donnée. Vendeurs et acquéreurs passent des ordres qui sont centralisés par la gérance sur un registre. Au jour et à l heure prévus (une fois par semaine ou par mois, selon la périodicité fixée par la société), les ordres sont confrontés. Il en ressort un «prix d exécution», correspondant à la valeur à laquelle peut s échanger le plus grand nombre de parts. En ce qui concerne l achat des parts de SCPI à capital variable, il n existe pas à proprement parler de marché secondaire. L acheteur souscrit des parts nouvelles émises par la société, et le revendeur restitue ses parts à la société, qui les reprend pour leur valeur de retrait et les annule. Bien entendu, les SCPI restent des produits immobiliers dont l horizon de détention est le long terme ; elles peuvent donc subir une baisse de leur valorisation à un moment de vente défavorable. Aujourd hui, l augmentation du prix d acquisition des immeubles est partiellement compensée par une augmentation des loyers. Les murs de boutiques vous rapportent près de 8% par an Vous avez compris toutes les raisons pour lesquelles vous ne pouvez pas passer à côté des SCPI dans la construction d un patrimoine équilibré. Vous ne pouvez pas avoir qu un portefeuille titres! Et même dans un portefeuille titres, regardez comment je m efforce de diversifier nos placements : au final, notre portefeuille est ultra stable quand le marché s effondre et se valorise très vite quand le marché rebondit. Il doit en aller de même pour votre patrimoine global. Donc aujourd hui, j ai sélectionné deux SCPI représentatives de cette gestion rigoureuse qui me paraissent apporter à la fois rendement et sécurité. Vous pouvez en choisir une, ou bien évidemment investir sur les deux. Selon vos moyens, selon la part que vous voulez allouer à l immobilier. Mais, une chose est certaine, il vous en faut au moins une. Pour calculer la performance de ces deux SCPI, vous devez tenir compte d un rendement annuel distribué trimestriellement et d une revalorisation du prix de la part, les deux formant la performance globale. Méfiez-vous donc des chiffres présentés à un instant T. Les performances des SCPI sur 2009 font ressortir des disparités importantes qui peuvent s avérer trompeuses. Ainsi, en regardant le tableau des performances de toutes les SCPI en 2009, on peut être agréablement surpris de voir des performances globales de 25%, certaines se payant le luxe de monter jusqu à 30% et plus. Attention, il y a une explication des plus logiques. Dans cette performance globale est incluse la revalorisation du prix de la part. Or toutes celles qui présentent des performances de cet ordre le doivent à une revalorisation très importante due à l extraordinaire contre-performance de l année précédente. Comme quoi, il convient de se méfier des chiffres en les étudiant de près. Passez à l action! FONCIA PIERRE RENDEMENT Mme François-Brazier, directrice générale, m a confirmé dans une interview sa relative sérénité face à la situation actuelle. Elle envisage une augmentation de 2,5% des dividendes distribués en 2009, faisant ressortir un rendement de 6%, net de frais de gestion. Le prix de la part ne devant pas connaître d évolution, est tout à fait à son prix, donc ne devant pas avoir à supporter de baisse. 5 Vos Finances mars 2010 Hors-série n 2
Dans le cadre de la nouvelle augmentation de capital en cours, les expertises des actifs n ayant jamais été surévaluées, elles ont pu être augmentées cette fois-ci de 1,96%. Le prix de la part passe de 765 à 780. On est sur une performance globale de 8%. Et surtout son ambition est de maintenir ce taux de rendement dans les années à venir. À commencer par 2010, dont c est l objectif, pour les parts acquises en 2009. Prix de la part net acquéreur (en ) Dividendes distribués (en ) +9,02 +6,35 +6,25 +1,96 +0,56% +0,49% +3,47% +2,55% 621 677 720 765 780 42,891 43,05 43,26 44,76 45,90 2005 2006 2007 2008 2009 2005 2006 2007 2008 2009 FONCIA PIERRE RENDEMENT : http://scpi.foncia.fr 6 e augmentation de capital en cours, portant sur un montant de 8 millions d euros, du 28 décembre 2009, au 27 décembre 2010. Prix de la part : 780 euros, minimum 5 parts. BUROBOUTIC La société a également une bonne place dans les SCPI spécialisées, avec un taux d occupation des locaux de 92%. Les parts cotent sur un marché secondaire équilibré, sans augmentation des volumes et avec un prix d exécution stable depuis neuf mois. BUROBOUTIC a confirmé ses objectifs. Une augmentation de capital était en cours depuis juillet 2008 et a été prorogée jusqu à décembre 2009. Cette même augmentation a obtenu l accord de l AMF pour être prorogée et augmentée de 12,75 millions d euros avec une clôture au 13 juillet 2010, pouvant être faite par anticipation. Le prix de la part est de 255. Selon Mme Séphons, P-DG, la crise a eu pour effet d offrir des opportunités d investissement favorables : des immeubles présentent des taux de rentabilité élevés, les sociétés foncières n étant plus présentes sur le marché de l achat depuis le gel du financement par les banques. Les SCPI disposant de cash ont donc de forts atouts vis-à-vis des vendeurs. Le patrimoine de la SCPI n est pas surévalué et sa valeur n a pas subi de décote au vu des expertises 2009. Les investissements récents se sont faits dans d excellentes conditions. L année 2010 devrait être une année de transition. La qualité de la gestion locative réalisée les années précédentes trouve toute sa signification en cette période de crise. Les réserves constituées au titre de la distribution ou des grosses réparations prennent donc tout leur sens, en permettant d entreprendre des travaux qui facilitent les relocations. Et grâce au report à nouveau à peine entamé, il apporte une grande sérénité pour tenir les objectifs de distribution réalisés en 2009. L objectif de distribution sur 2010, dans l état actuel des comptes, peut être maintenu sur la base du coupon annuel 2009 soit 15,30 par part. Le prix de la part étant de 255, le rendement prévisionnel 2010 ressort à 6%. BUROBOUTIC : http://www.fiducial-gerance.fr 14 e augmentation de capital en cours, prorogée jusqu au 13 juillet 2010, sauf clôture anticipée. Prix de la part : 255 euros, minimum de 10 parts. Vos Finances mars 2010 Hors-série n 2 6
Ces deux SCPI vous assurent un revenu tous les trois mois Le versement des dividendes se fait trimestriellement par virement sur votre compte bancaire. Lors de l acquisition initiale, il faut compter un délai de jouissance allant de 1 à 3 mois selon les SCPI. La fiscalité de ces produits ressort de la fiscalité foncière. Les associés peuvent bénéficier du régime micro-foncier sous certaines conditions, lorsque la totalité de leurs revenus fonciers est inférieur à 15 000 euros. En dehors de ce cadre, les montants à déclarer par les personnes physiques ou les personnes morales non assujetties à l impôt sur les sociétés se font sur la base des revenus fonciers bruts perçus moins les frais et charges à déduire. Le montant précis est adressé chaque année par la société de gestion. L un des principaux atouts des SCPI, est de permettre d avoir une mutualisation du risque sur un seul produit. Si vous comptez investir un montant important, portant sur plusieurs dizaines de milliers d euros par exemple, il est judicieux de diversifier encore votre investissement en le répartissant sur plusieurs SCPI afin d en réduire encore le risque. Vous en avez aujourd hui deux, que j ai rigoureusement sélectionnées. Quel que soit votre intermédiaire, le prix de la part sera rigoureusement le même. Il vous suffit de remplir un bulletin de souscription et de le retourner avec le chèque à l ordre de la SCPI choisie, une photocopie de votre pièce d identité, un RIB (pour le virement trimestriel des revenus). Malgré cette période économique particulièrement difficile, vous voyez que vous n êtes pas impuissant face à la crise et à l effondrement des marchés boursiers. Certains investissements comme l or, ou aujourd hui les SCPI et notamment celles ayant trait aux murs de boutiques font à mes yeux figure de valeur refuge. Ce n est pas nouveau : à toute époque, la pierre, lorsqu elle est bien gérée, qu elle ne souffre pas d endettement, et qu elle est bien située, permet de traverser les cycles délicats. Cela me paraît particulièrement vrai aujourd hui. Concrètement, voici un exemple de montage financier Nombre d entre vous sont souvent intéressés par les SCPI, mais je sens aux questions que vous m envoyez, certaines difficultés à aborder le sujet dans le cadre d un investissement concret, notamment sur un montage financier. Pour un paiement cash avec une volonté de rendement immédiat pas de problème, il n y a vraiment rien de plus simple. Toutefois, certains investisseurs souhaitent mettre en place une solution à terme pour un complément au jour venu de la retraite par exemple, ou également la possibilité de réduire les intérêts d un crédit sur ses autres revenus fonciers. J ai donc décidé de vous présenter le montage que je suis en train de réaliser à titre personnel. Propriétaire d un appartement de catégorie moyenne, avec aucune perspective favorable de plus-values, j ai décidé de le vendre. Les loyers versés représentaient la somme de 7 000 euros par an, avant les frais d entretien, charges, foncier Le prix de vente étant de 200 000 euros, le rendement ressortait à 3,5% brut. Bref, beaucoup d ennuis et de tracas pour pas grand-chose. Surtout qu après les frais en tout genre, les revenus annuels de ce loyer descendaient à 4 500 euros. Le montage que je vais mettre en place consiste à investir en cash cette somme de 200 000 euros et d y ajouter un crédit de 110 000 euros. Bilan, 310 000 euros à investir en SCPI de murs de boutiques. Le rendement prévisionnel sur 2010 prévoyant 6%, le calcul à faire est le suivant : 310 000 x 6% = 18 600 euros. Évidemment il faut tenir compte du coût du crédit. Ayant trouvé un crédit au taux de 3,91% fixe avant assurance, la mensualité sur quinze ans est de 834 euros. J aurai donc 10 008 euros à rembourser par an. Au total, je dois percevoir 18 600 euros de dividendes et déduire 10 008 euros de crédit, le solde étant de 8 000 euros. Nets avant impôts. Mais plus de foncier, de charges, tout est déjà déduit. C est quasiment le double de ce que me rapportait mon appartement. En revanche ma base d imposition augmente en fonction de chacun en rapport avec sa tranche d imposition. Mais même malgré un surcroît normal d impôts, je me retrouverai avec au moins autant que les 4 500 euros nets que j avais 7 Vos Finances mars 2010 Hors-série n 2
avec l appartement. Sauf, qu au niveau patrimonial je détiens 310 000 euros contre 200 000 avant, avec au final plus de possibilités de plus-values à terme avec une SCPI composée de murs de boutiques bien placées qu avec mon appartement dont la valeur aurait certainement stagné. Tout ceci est la configuration de base. Reste maintenant la cerise sur le gâteau : si l inflation repart ce qui sans être devin, a de fortes chances de se réaliser dans les années à venir, compte tenu des dettes monstrueuses engendrées par nos États. Non seulement en cas de redémarrage important de l inflation mon immobilier suivra cette inflation, tant au niveau des loyers que de la valorisation des actifs, mais aussi du fait de l effet de levier occasionné par le crédit, mon crédit me coûtera en terme réel moins cher! Voilà donc un exemple précis que je tenais à partager avec vous, afin d essayer de vous démontrer que malgré la crise financière importante, des opportunités de faire fructifier notre épargne sans trop de risque existent bel et bien. Il ne s agit que d un exemple, d autres types de financement pouvant correspondre à votre objectif personnel. N oubliez pas pour une facilité future de transmission que le démembrement peut se faire lors de l achat des parts de SCPI. Vous conservez l usufruit et donc les revenus de la SCPI pour votre retraite et donnez la nue-propriété à vos enfants, notamment avec les facilités proposées par le gouvernement pour les donations. Ainsi au jour de votre décès, vos enfants deviennent pleinement propriétaires des parts sans passer par le douloureux portail des droits de succession. Si vous avez des questions, n hésitez pas à m écrire à la-redaction@publications-agora.fr, je me ferai un plaisir de répondre au mieux à vos interrogations. Gardez toutefois en tête que je ne peux pas faire une analyse particularisée de votre situation patrimoniale, ni vous conseiller personnellement sur vos investissements : je ne pourrai répondre qu aux questions d ordre théorique et générale! Sur ce, je vous souhaite de bons investissements. Meilleures salutations, Frédéric Laurent Rédacteur en chef Vos Finances La lettre de votre patrimoine Copyright 1998-2010 Publications Agora Reproduction même partielle uniquement avec l accord écrit de la société éditrice - Directrice de la publication : Fanny Gerbet. Rédacteur en chef : Frédéric Laurent - Directrice de la Rédaction : Nathalie Boneil. Assistantes éditoriales : Laurence Lemasson, Vanessa Popineau - Maquette : François Petit. Nos bureaux sont situés : 88, boulevard de la Villette, 75 019 Paris, Tél. 01 44 59 91 11 Publications Agora : SARL au capital de 42 944 RCS Paris 399 671 809 NAF : 5813Z - Service abonnés : service-clients@publications-agora.fr Rédaction : la-redaction@publications-agora.fr Impression : Delaroche, Route de Villefranche, 12390 RIGNAC Routage : OFM ISSN : 1294-3932 Commission paritaire : 0510-I-78790 Dépôt légal à parution Vos Finances hors-série n 2 mars 2010 Prix de l abonnement : 148 /an Nous portons le plus grand soin à la rédaction de nos articles, et nos recommandations sont soigneusement vérifiées, mais nous ne sommes pas responsables des erreurs ou oublis que vous trouveriez dans cette publication. Un descriptif de l entreprise est disponible sur demande. Attention : n investissez jamais plus que vos moyens ne vous le permettent. La valeur de tout investissement, et des revenus qui en découlent, peut monter aussi bien que descendre. Nous conseillons à nos lecteurs de consulter, avant d investir, un courtier ou un conseiller financier indépendant agréé. Vos Finances mars 2010 Hors-série n 2 8