LE MARCHÉ LOCATIF - 1T 2015 PARIS QCA Demande placée 100 700 m² Evolution de la demande placée en m² 395 900 377 600 T1 85 200 345 100 321 600 90 000 T3 119 800 94 400 115 500 91 200 75 000 85 100 100 700 101 800 79 500 79 400 94 500 94 600 100 700 70 800 62 700 2011 2012 2013 2014 2015 T2 T4 +6% : l activité transactionnelle sur le QCA se caractérise par sa robustesse en ce début d année 2015, dans un environnement régional beaucoup plus fragile (-25% par rapport au 1 er trimestre 2014) Les résultats observés sont particulièrement encourageants sur les segment des petites surfaces (moins de 1 000 m²) : ce cœur de cible habituel du QCA y est en forte progression (+27%, contre +7% à l échelle régionale) En dépit de 3 transactions de plus de 5 000 m², l activité transactionnelle marque le pas en grandes surfaces : il faut dire que le 1 er trimestre 2014 avait été exceptionnel en la matière La progression du QCA témoigne de son attractivité auprès des utilisateurs, qui se sont montrés très réactifs à la modération des valeurs de commercialisation Le QCA concentre 26% de l activité transactionnelle régionale au 1 er trimestre 2015, soit beaucoup plus que les 17% observés sur les 5 dernières années Taille des transactions Quartier Central des Affaires 22% 2 20% 30% 5% 6% 6% 17% 10% 14% 28% 19% 34% 24% 3 21% 39% 20% 37% 45% 38% 4 4 45% 37% 25% 20% 25% 2 25% 40% 41% 42% 35% 35% 2011 2012 2013 2014 1T2015 2011 2012 2013 2014 1T2015 Petites surfaces ( 1 000 m²) Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) Très grandes surfaces ( 20 000 m²)
Exemples de transactions Transactions inférieures ou égales à 1 000 m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Confidentiel 37 rue de la Victoire - Paris 9 ème Mars 2015 993 m² 460 Etat d usage Tag Commander 3/5 rue Saint-Georges - Paris 9 ème Mars 2015 808 m² 420 Rénové Avenir Finance 12/14 rue Médéric - Paris 17 ème Fév. 2015 861 m² 475 Neuf Vatier & Associés 25 avenue George V - Paris 8 ème Fév. 2015 690 m² 560 Etat d usage Comptoir Français de la Chemise 63 avenue de Villiers - Paris 17 ème Fév. 2015 544 m² 400 Etat d usage Gibson Dunet Crutcher LLP 164/166 rue du Fbg Saint-Honoré - Paris 8 ème Fév. 2015 530 m² 596 Etat d usage Farinia 44 rue de Lisbonne - Paris 8 ème Fév. 2015 509 m² 580 Rénové Larena 29bis rue d Astorg - Paris 8 ème Fév. 2015 506 m² 480 Etat d usage Société du secteur de l assurance 38 avenue de l Opéra - Paris 2 ème Janv. 2015 897 m² NC Rénové Actility 65/67 rue de la Victoire - Paris 9 ème Janv. 2015 582 m² NC Rénové NCA Avocats 50 rue Boissière - Paris 16 ème Janv. 2015 567 m² 440 Etat d usage Transactions de 1 000 m² à 5 000 m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Korian 21/25 rue Balzac - Paris 8 ème Mars 2015 3 000 m² NC Rénové Edelman 25 rue Jean Goujon - Paris 8 ème Mars 2015 2 100 m² 540 Neuf Musée du Louvre 4/8 rue Sainte-Anne - Paris 1 er Mars 2015 2 090 m² 516 Rénové Calypso Technology 16/18 rue du Quatre-Septembre - Paris 2 ème Mars 2015 1 376 m² NC Rénové Les Entreprises du Médicament 58 bd Gouvion de Saint-Cyr - Paris 17 ème Fév. 2015 2 090 m² NC Etat d usage Société immobilière 94 rue de Provence - Paris 9 ème Fév. 2015 1 530 m² NC Rénové Texa TGS 37 rue de la Victoire - Paris 9 ème Fév. 2015 1 100 m² 470 Etat d usage Banque de France 111/119 rue Réaumur - Paris 2 ème Janv. 2015 3 555 m² NC Rénové Cushman & Wakefield 21/25 rue Balzac - Paris 8 ème Janv. 2015 2 180 m² NC Rénové Spencer Stuart SA 23 avenue Franklin Roosevelt - Paris 8 ème Janv. 2015 1 055 m² 620 Neuf Transactions de plus de 5 000 m² Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l immeuble Exane # Cloud - Paris 2 ème Mars 2015 10 300 m² 700 à 760 Neuf Mutuelle Nationale Territoriale 6 rue d Athènes - Paris 9 ème Fév. 2015 6 500 m² NC Rénové Groupe Richemont 33 rue La Fayette - Paris 9 ème Janv. 2015 12 000 m² NC Etat d usage 2
Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) Quartier Central des Affaires 2% 18% 4% 21% 4% 5% 4% 11% 12% 17% 6% 7% 25% 7% 27% 11% 10% 17% 10% 26% 32% 31% 32% 46% 8% 18% 11% 12% 9% 9% 26% 37% 19% 25% 22% 7% 2010 2011 2012 2013 2014 26% 12% 12% 35% 34% 40% 59% 52% 24% 45% 21% 11% 2010 2011 2012 2013 2014 Banque/Finance/ Assurance Activités juridiques/ Audit/Conseil Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales Industrie TMT Luxe/Mode Autres Offre disponible 5,4% Taux de vacance (Sources : Knight Frank, ORIE) Evolution du taux de vacance en % 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% Paris QCA Croissant Ouest 12,8% 7,5% 5,4% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 2011 2012 2013 2014 2015 Le QCA continue d afficher un très faible taux de vacance, significativement inférieur à la moyenne régionale (7,5%) L attractivité du QCA auprès des entreprises se mesure au travers de cette situation de sous-offre : la crise économique n a jamais entraîné d inflation des surfaces vides sur le secteur tout au long des dernières années Sur le QCA, comme un peu partout ailleurs en, la remontée observable en ce début 2015 trouve largement son origine dans une modification de l approche statistique du parc L offre tend à créer la demande sur le QCA : l inflation des programmes de livraison et de restructuration en 2014 risquait d entraîner une brusque remontée de l offre. Il n en est rien puisque la plupart de ces immeubles ont été commercialisés en quelques mois ou sont en passe de l être Le QCA, comme le reste de la région parisienne, continue d afficher une des plus faibles vacances d Europe 3
Offre Grade A 16% Seconde main Neuf ou restructuré L offre de Grade A (neuve ou restructurée) a connu une remontée significative ces derniers mois, grâce à la livraison de plusieurs programmes tels que le 3/5 Friedland, Eden Monceau ou Opus 4/8 : elle passe ainsi à 16% des disponibilités enregistrées sur le QCA, contre 12% seulement à la fin 2014 Le QCA se rapproche ainsi de la moyenne observée à l échelle régionale (17%) Cette bouffée d oxygène apportée aux utilisateurs en quête de bureaux dans le QCA n est que relative : ces 16% sont à comparer avec les 81% que représentent les surfaces neuves ou restructurées dans la demande placée en grandes transactions en 2014 sur la région parisienne (74% sur le QCA) La carence du QCA en offre de Grade A reste donc une réalité structurelle : elle trouve son origine dans le tissu bâti et dans l ancienneté du développement tertiaire sur le secteur, mais elle a eu tendance à s aggraver au cours des 2 dernières années Le manque d offre est un frein potentiel à l activité transactionnelle future sur le QCA Qualité de l offre en % des surfaces disponibles Quartier Central des Affaires 16% 17% Les loyers 750 HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Evolution des loyers en HT HC/m²/an 900 800 700 600 500 400 300 Loyer haut de gamme Loyer moyen T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 750 521 2011 2012 2013 2014 2015 Le loyer haut de gamme a pu être étalonné à 750 dès la fin 2013, suite à la transaction Hermès sur la rue d Anjou Cette valeur a été confirmée depuis, par exemple avec la prise à bail du nouveau siège de Clifford Chance en 2014 ainsi que, au 1 er trimestre 2015, par celle d Exane sur #Cloud (avec une valeur de 760 pour certains des plateaux concernés) La valeur étalon que constitue le loyer haut de gamme reste donc stable en ce début 2015, après un ajustement à la baisse significatif entre la mi-2012 et la mi-2013 (-10%). Cet ajustement a été plus précoce que sur d autres marchés, consolidant la réussite du QCA en 2014 et au 1 er trimestre 2015 Les prémices d une tendance haussière se dessinent toutefois, avec la signature en fin d année de quelques transactions à des niveaux inédits depuis 2 ans (800 ) La transaction Exane sur #Cloud marque un autre glissement significatif : les valeurs haut de gamme, jusqu ici réservées à l Ouest du QCA (Triangle d Or), font désormais leur apparition sur la Cité Financière 4
Livraisons futures 10% Taux de précommercialisation à fin 2018 Surfaces neuves ou restructurées sur Paris QCA 120 000 m² 100 000 m² 80 000 m² 60 000 m² 40 000 m² 20 000 m² 36 800 56 700 37 900 Consommation moyenne de bureaux neufs ou restructurés (2009/2014) : 59 000 m² 58 100 85 800 59 800 19 200 10 000 53 200 49 000 22 000 97 900 91 800 4 200 6 100 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Surfaces livrées Livraisons prélouées Livraisons disponibles La sous-production d offre neuve ou restructurée observable depuis 2010 a conduit à une baisse de la consommation annuelle moyenne de surfaces de Grade A sur le QCA : elle se situe désormais à 59 000 m², contre 75 000 m² il y a 2 ans Le modèle dominant sur le QCA reste la commercialisation après livraison de l immeuble : les précommercialisations restent une exception Sur les 60 000 m² attendus en livraison en 2015, un peu plus de 37 000 m² sont disponibles : un tel volume sera insuffisant pour permettre une remontée significative de l offre de Grade A et de la consommation moyenne de surfaces neuves ou restructurées 2016 devrait confirmer le fléchissement du volume des livraisons attendues, ce qui est susceptible de constituer un blocage important pour l activité transactionnelle et devrait encourager les tensions haussières sur les loyers Synthèse (Sources : Knight Frank, ORIE) Paris QCA 1T 2015 Paris QCA 1T 2014 Paris QCA Evolution sur 1 an 1T 2015 Part du QCA en Parc 6 623 181 m² 6 781 473 m² -2, 52 924 120 m² 12,5% Demande placée 100 700 m² 94 655 m² +6,4% 377 400 m² 27,0% Offre immédiate 357 700 m² 363 000 m² -1,5% 3 973 500 m² 9,0% Taux de vacance 5,4% 5,4% - 7,5% - Loyer moyen 521 /m²/an 516 /m²/an +1% 298 /m²/an - Loyer haut de gamme 750 /m²/an 750 /m²/an - 750 /m²/an - Taux prime 3,75 4,00% 4,00 4,25% - 3,75 4,00% - 5
Av en M A RESEARCH PARIS QCA 1T 2015 Cartographie 17 ème 9 ème 16 ème 8 2 ème 1 er Avenue venue e Niel Avenue des Ternes d de Courcelles Avenue Victor Hugo Avenue de la Grande Armée A enue des Champs-Elysées Avenue Victor Hugo Avenue venue Ca Carnot not Avenue enue Kieber Kieber Avenue e Mac-Mahon Mac-Mahon Avenue Hoche rceau Avenue de Friedand Charles de Gaulle - Etoile Arc de Triomphe Avenue Geo Avenue Montaigne Av G Av. Gabriel Avenue des Champs-Elysées B Boulevard Malesh Saint-Lazare Rue Saint-Lazare Boulevard Haussmann ann Rue Tronchet Rue e d de Rivoli rue Scri Bd des Capucines Madeleine Champs-Elysées Concorde Rue Saint-Honoré Opéra R. du Qu bre Ave péra R. du Petits Champs Bourse Trocadéro Quai des Tuileries s Louvre 6
RESEARCH Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Etudes & Recherche +33 (0)1 43 16 55 96 cyril.robert@fr.knightfrank.com Contacts commerciaux Philippe Perello CEO Paris Offi ce Partner Knight Frank LLP +33 (0)1 43 16 88 86 philippe.perello@fr.knightfrank.com Aymeric Sevestre Bureaux +33 (0)1 43 16 88 92 aymeric.sevestre@fr.knightfrank.com Guylène Brossart Gestion Locative +33 (0)1 43 16 88 91 guylene.brossart@fr.knightfrank.com Arnaud Cosny L Atelier Knight Frank +33 (0)1 43 16 56 00 arnaud.cosny@fr.knightfrank.com Knight Frank SNC 2015 Nadège Pieczynski Analyste +33 (0)1 43 16 88 84 nadege.pieczynski@fr.knightfrank.com Julien Bonnefoy Capital Markets France Partner Knight Frank LLP +33 (0)1 43 16 88 89 julien.bonnefoy@fr.knightfrank.com Laurence Karsenti Commerce +33 (0)1 43 16 88 77 laurence.karsenti@fr.knightfrank.com Aron Shadbolt Knight Frank Valuation +33 (0)1 43 16 88 96 aron.shadbolt@fr.knightfrank.com Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fi abilité, telles que l INSEE, l ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d éventuelles erreurs. En outre, en tant qu étude de marché générale, ce document ne saurait refl éter l avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifi ques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d en indiquer la source. Amérique Argentine Brésil Canada Caraïbes Chili Colombie Etats-Unis Mexique Pérou Europe Allemagne Autriche Belgique Espagne France Irlande Italie Monaco Pays-Bas Pologne Portugal République Tchèque Roumanie Royaume-Uni Russie Suisse Afrique Afrique du Sud Botswana Kenya Malawi Nigéria Ouganda Tanzanie Zambie Zimbabwe Asie Pacifique Australie Cambodge Chine Corée du Sud Hong-Kong Inde Indonésie Japon Malaisie Nouvelle-Zélande Singapour Taiwan Thaïlande Moyen-Orient Arabie Saoudite Emirats Arabes Unis