DOSSIER DE CREATION DOCUMENT 01 RAPPORT DE PRESENTATION DECEMBRE 2008
I. PRESENTATION DE L URBANISATION DU CROISSANT Dans le cadre de la révision du POS et de la mise en place du PLU, il a été prévu de réaliser des études préopérationnelles d aménagement sur les zones ouvertes à l urbanisation (zones 1AU et 2AU) et le secteur de l embouchure du Thar. Ces études ont permis de poursuivre une réfl exion globale et cohérente sur le développement de l urbanisation à l échelle communale. Suite à ces études, seuls deux sites parmi les 6 étudiés initialement, ont été retenus pour être aménagés en Zones d Aménagement Concerté: - les Ardilliers, - le Croissant. La présente note a pour objet d exposer la synthèse du projet de création de ZAC sur le site du Croissant. 1.1 [ OBJET DE L URBANISATION ] En prolongement du PLU, les réfl exions menées dans le cadre des études pré-opérationnelles ont porté sur : - La préservation des espaces naturels et cohérence avec la loi littoral, - Les continuités urbaines, - Le type de forme urbaine et la densité d habitat, - Les enjeux de liaison et de desserte pour les nouveaux territoires urbanisés, - La création ou l adaptation des équipements publics. Les objectifs fi xés par la commune pour l urbanisation de ces secteurs sont de : - Proposer une offre de logements destinée à supporter la demande actuelle. - Permettre une dynamique et une mixité, en ciblant les populations de foyers modestes, de jeunes et de familles Au delà des objectifs communaux et de ceux émis au travers du PLU, l objectif majeur de l urbanisation de ce secteur est de : - son emplacement en entrée de ville, à l arrière d une zone commerciale et à proximité d une voie de transit. Le périmètre de la ZAC est d une superfi cie de 3.9 ha et ne concerne que des terrains urbanisables classés en 1AU au Plan Local d Urbanisme de la commune de Saint-Pair-sur-Mer. C est un relicat urbain du bourg situé à sa limite Est, à proximité directe de la zone d activité et de la zone commerciale située sur la RD 973.
1.2 [ JUSTIFICATION DE LA PROCEDURE RETENUE ] La commune de Saint-Pair-sur-Mer. compte un fort pourcentage de résidences secondaires,. attire une population de retraités, et d actifs secundo-accedants. La pression foncière exercée en conséquence rend l accés au parc de logement diffi cile pour les populations les plus jeunes ou plus modestes. La commune désire donc. permettre le développement d une vie à l année en favorisant le développement d une offre de résidences principales proche du centre bourg de Saint-Pair-sur-Mer.. mettre en oeuvre une réelle politique d accueil des jeunes familles et de foyers modestes Le choix de la procédure de Zone d Aménagement Concerté s impose car elle rend possible la mise en oeuvre des outils juridiques et opérationnels permettant la validation des objectifs politiques énoncés et la formalisation de la réfl exion globale menée à l échelle de la commune :. La commune souhaite maîtriser l opération : maîtrise de la programmation, de la qualité architecturale, phasage et rythme de commercialisation.. Cette procédure permet également une maîtrise des coûts d acquisition et des prix de vente.. Le site appartenant a plusieurs propriétaires, la procédure de ZAC permet de disposer d un développement urbain cohérent, réfl échi, phasé dans le temps et évite ainsi la juxtaposition et la succession de petites opérations d aménagement sans lien entre elles.. La ville souhaite associer la population à ce projet, compte tenu de ses enjeux. Cette oprétation d envergure doit contribuer au fi nancement des équipements publics qu elle génère. 1.3 [ DEROULEMENT DE LA PROCEDURE DE ZAC ] La procédure de ZAC permet à la commune de maîtriser le projet de developpement de l urbanisation et d y associer la population. Démarche La commune doit créer la Zone d Aménagement Concerté du Croissant, ce qui consiste principalement à. conduire des études préalables afi n d arrêter un périmètre, et de défi nir le pré-programme, les grandes lignes du projet au regard du site, en associant la population dans le cadre d une concertation préalable,. entériner ces options dans le cadre de la création, objet du présent dossier,. élaborer un dossier de réalisation qui défi nira les équipements publics, les modalités de fi nancement et le programme global des constructions à réaliser. C est à l issue de ces étapes préalables que les travaux d aménagement et de construction de la ZAC du Croissant pourront débuter.
Règlementairement, le dossier de création comprend :. un rapport de présentation qui expose les grandes options du projet et les justifi e,. un plan de situation,. un plan de délimitation du périmètre de la ZAC. une étude d impact conforme à l article du décret du 12 octobre 1977 modifi é. Le dossier précise également si la taxe locale d équipement sera maintenue et mentionne le mode de réalisation choisi. Concertation Les modalités de concertation ont été défi nies par délibération du conseil municipal du 19 septembre 2005.. Les Saint Pairais ont étés informés du projet par le bulletin municipal.. Des réunions publiques ont eu lieu le 1er et le 10 Octobre 2008. Du 22 septembre au 3 novembre 2008, une exposition du projet en mairie a permis a la population de prendre connaissance du programme et de consigner ses observations dans un registre.
II. JUSTIFICATION DE L OPERATION DES ARDILLIERS 2.1. [ CONTEXTE DE DEVELOPPEMENT] Un projet inscrit dans les dynamiques du territoire La ZAC du Croissant permet de fixer à l échelle communale, le dynamisme que connaît actuellement le pôle urbain de Granville, qui bénéficie de multiples atouts qui sont la présence : - du littoral, - du pôle d emploi et du pôle urbain de Granville, - de la proximité des bassins d emploi de Saint-Lô et d Avranches. La ZAC permettra donc de matérialiser cette dynamique au niveau de la commune de Saint-Pair-sur-Mer, tout en veillant à renforcer son statut de polarité urbaine et à conserver ses spécificités. Un projet urbain réfléchi à l échelle de la commune La ZAC constitue une réponse aux enjeux urbains et aux dynamiques actuelles en cours sur la commune. Elle s inscrit dans les objectifs définis au PLU et veut conforter la résidence principale sur ce site proche du centre bourg. Le projet d aménagement développé au travers de la ZAC du Croissant propose de maîtriser l étalement urbain. Il favorise une densité de logements raisonnée répondant aux caractéristiques du site, et prévoit une programmation de logements en cohérence avec les autres secteurs urbanisables de la commune. L objectif de cette ZAC est aussi d apporter une réponse aux difficultés des populations les plus jeunes et aux familles modestes pour se positionner dans le parc de logement de Saint-Pair-sur-Mer. Le programme prévu se base sur la mixité et la diversité de l offre de logements. La ZAC induira une augmentation de la population. Ce développement vise à assurer la pérennité des équipements, services et commerces en place (écoles, commerces de proximité, équipements culturels et de loisirs ), et à permettre le développement d activités et équipements complémentaires (crèche, extension de la zone d activités, salle de sport...). 2.2. [ URBANISME ET CADRE REGLEMENTAIRE] la Loi littoral L intégralité du périmètre de la ZAC est compris dans les espaces proches du rivage, le projet doit donc se conformer aux dispositions de la loi littoral. Il respecte dans ses intentions, les principes de la loi littoral et répond à l obligation de maîtriser l extension de l urbanisation sur ces espaces. A ce titre, il prévoit : Une urbanisation en continuité des espaces urbanisés, Une extension limitée et raisonnée de l urbanisation,
La préservation des coupures d urbanisation, La préservation des composantes du paysage. Le SCOT La commune de Saint-Pair-sur-Mer est comprise dans le périmètre du SCOT du pays de la Baie du Mont Saint Michel. Ce document est un outil de planification visant à mettre en cohérence les politiques d aménagement en vigueur sur l ensemble de ce territoire. Il est aujourd hui en cours d élaboration. Néanmoins plusieurs orientations s en dégagent et ont orienté la démarche et les choix du projet de la ZAC :. conforter une polarité urbaine à part entière : participer au pôle urbain de Granville, tout en conservant et fortifiant le développement local.. développer une vie à l année: favoriser la propriété principale proche du centre bourg. Lutter contre la fragilisation et le déséquilibre social face au vieillissement de la population et aux faibles proportions de logement social.. réaliser une application raisonnée des orientations de la loi Littoral et la loi SRU, sur les questions de la densité urbaine, de l étalement urbain, des typologies adaptées aux populations en terme de budget, et usage. le PLU Le projet de ZAC doit se conformer au PLU, document d urbanisme en vigueur sur la commune. Il prend en compte l ensemble des prescriptions réglementaires, servitudes et contraintes liées aux zonages dans lequel il s inscrit. 2.3. [ LE SITE : ATOUTS ET CONTRAINTES] Un site proche du centre ville Le site est actuellement un reliquat de l urbanisation, proche du centre ville, et des commerces du Croissant. La desserte est aisée, au nord et au sud, par les voies du Croissant. Un site bordé par la RD 309 et accolé à l arrière de la zone commerciale du Croissant La ZAC comporte deux contraintes qui peuvent produire des gênes pour les futurs habitants. La RD 309 est une voie de transit. C est la principale entrée au bourg de Saint Pair sur Mer. L importance du trafic et la vitesse règlementée à 90 en font une source de nuisancse sonores et fonctionnelles pour la future zone d habitations. La localisation du site en arrière de zone commerciale est aussi la source de nuisances sonores et visuelles. Cette situation induit des propositions spécifiques en terme d aménagement, par le biais d une mise à distance des habitations et de mise en oeuvre d écrans visuels.
III. LE PROJET D AMENAGEMENT DE L OPERATION DES ARDILLIERS 3.1. [ ORIENTATIONS DE PROJET] Intentions de projet Le site du Croissant a été retenu pour développer une opération d aménagement à vocation résidentielle, intégrée à la trame paysagère du site et dans le souci de la préservation de l environnement. En réponse aux objectifs du PLU et de la commune, les grands axes du projet sont : o Conforter la résidence principale sur ce site proche du centre-bourg de Saint-Pair-sur-Mer - Répondre à la demande actuelle de logements, - Diversifier l offre de logements, - Offrir la possibilité d accéder à la propriété sous forme : - d opérations groupées et de petits collectifs, - de terrains aux surfaces et à des coûts adaptés au pouvoir d achat, - de logements sociaux en location - accession. - Offrir la possibilité de locations-accession et de locations - Proposer des typologies de logement variées, adaptées à chaque parcours résidentiel ( logements individuels groupés, logements intermédiaires et logements collectifs) o Favoriser la mixité sociale - Développer le parc de logement sociaux, o Intégrer les aménagements aux composantes existantes - Promouvoir des typologies de logements respectant les caractéristiques du patrimoine architectural communal. o Aménager les espaces publics dans le respect de l environnement - Gestion écologique des eaux pluviales et intégration des bassins de rétention et d infiltration au sein des espaces publics, - Mise en place d un espace public urbain et écologique. Principes d aménagement Les enjeux liés l aménagement de ce site en quartier d habitation sont dûs à sa position en entrée de ville, sa proximité avec la RD309 et en arrière de la zone commerciale du Croissant. Pour cela il est prévu: la mise a distance des habitations par rapport à la RD 309 la mise en place d un écran végétal (haie) limitant les nuisances visuelles entre la zone d habitation et la
zone commerciale du Croissant. la création d un espace public pluri-fonctionnel, servant d espace social de regroupement, de zone de collecte, rétention et infiltartion des eaux pluviales, de support de circulations douces, d écran visuel entre la RD 309 et la zone d habitation. La mise en place d un plan de circulation évolutif amorçant la requalification éventuelle de la RD 309 en rue urbaine. Les aménagements prévus sur ce site sont en lien avec son statut d entrée de ville et la fonction de transition qu il a, d une part entre le bourg au nord et les zones naturelles du sud, et d autre part, entre les quartiers résidentiels situés à l ouest et l arrière de la zone commerciale à l est. La densité proposée répond aussi à ce statut d entrée de ville. 3.2. [PROGRAMME PREVISIONNEL/ SYNTHESE DES AMENAGEMENTS] o Superficie: 3.9 ha Emprise espaces verts : 15.9% Emprise voirie : 10.7% Emprise logement : 73.4% Nombre total de logements : 58 logements à vocation sociale:.36% logements en accession libre: 21% parcelles libres : 43% o Estimation - 29 parcelles libres, env. 13 parcelles de 300/400 m², 10 parcelles de 400/600 m², 6 parcelles sup. à 750 m² - 1 lot pour logement collectif ou intermédiaire (accession libre), capacité estimée 12 logements, - 1 lot pour logement accolé ou intermédiaire (à vocation sociale), capacité estimée 6 logements, - 1 lot pour logement collectif ou intermédiaire (à vocation sociale), capacité estimée 14 logements. o Densité «brute» (densité de l ensemble de l aménagement incluant les espaces verts et voirie) : 15.6 logements / ha Densité «nette» (densité des secteurs voués à l habitat) : 20.3 logements/ ha