Pollution de sol & pratiques notariales expériences et perspectives Renaud Grégoire, notaire Porte-parole du Conseil francophone Fédération Royale du Notariat belge
Introduction Historique Précurseur Région Flamande et OVAM Attestation de sol Obligation de délivrance avant la signature d un compromis Conséquences Dépollution éventuelle Personne tenue à la dépollution
Introduction Historique Démarches Étude descriptive Les citernes à mazout en Flandre Cas particulier Citernes supérieures à 20.000 L Cumul des citernes
Région bruxelloise
Région bruxelloise Ordonnance du 13 mai 2004 Principes du pollueur-payeur Attestation de sol obligatoire par l IBGE
Etablissement d un inventaire 20.000 parcelles présumées polluées 18% de Bruxelles-Capitale) 11.000 parcelles inscrites à l inventaire des états de sol Comme potentiellement polluées Suite à la mise à jour et à la validation, 25.000 attestations de sol 40 % réellement polluées 1/3 : pas de mesure 2/3 : traitement
Etablissement d un inventaire Sur Bruxelles, sur les dernières années, la répartition du fait générateur qui entraîne le traitement ou l analyse 70% d aliénation immeuble 15% de cessation d activité 5% de nouvelles activités à risque
Restrictions généralement suggérées Placement d une dalle en béton Interdiction d exploitation d un potager Interdiction de construction de caves Interdiction de captage d eau
Financement Possibilités de primes sols 1000 dossiers entre 2007 et 2012 Possibilités de faire appel à un fonds sectoriel BOFAS
Région wallonne
Etat de la question Décret Fixant les modalités relatives à la propriété et au transfert d un bien immeuble potentiellement pollué Entré en vigueur en 2009 Sous réserve de l article 21
Etat de la question Possibilité de réaliser un assainissement volontaire pour la pollution historique Peu de dossiers d assainissement Difficile de connaître le nombre de parcelles potentiellement polluées Conséquence : un régime hybride Le vendeur doit déclarer les activités dont il aurait eu connaissance et qui auraient pu engendrer une pollution Importance que le vendeur déclare Si activités potentiellement polluantes Par lui-même Ou par d autres Lors de la négociation d une vente et l établissement d un compromis S exonérer de toutes responsabilités si pollution éventuelle
Conséquences du régime hybride Difficultés d application Pour des vendeurs propriétaires depuis de nombreuses années de bonne foi Qui savent que le site était anciennement un site industriel ou qui contenait une activité potentiellement polluante
Conséquences du régime hybride Difficultés d application Exemple J achète un ancien garage en ville en 2000 : a) Je sollicite en 2000 un permis pour en faire des lofts. Je les aménage après obtention du permis et je les commercialise. Aujourd hui, les biens ayant été affectés à l habitation, ayant été divisés en plusieurs unités de logement, n engendreront probablement plus de grandes difficultés à l avenir (sauf risque pour la santé), b) Je conserve le bien ensuite de mon achat comme entrepôt. Le jour où je vendrai ce bien, cela entraînera diverses obligations dont celle de déclaration d une ancienne activité potentiellement polluante, avec les contraintes du projet de décret, une obligation d étude de sols et éventuelle dépollution
Obligation site potentiellement pollué Avant l éventuelle mise en vente Actuellement, aucune obligation ne pèse sur le propriétaire Sauf si déclaration ou recensement d une pollution avec danger réel pour l homme Mais, il vaut mieux que le propriétaire effectue des analyses de sol Elles serviront dans le cadre de la mise en vente de son bien Types d analyses «petite procédure» Grande procédure : agréation par la Région wallonne Conséquences En cas d existence de pollution En l absence de pollution
Obligation site potentiellement pollué Lors de la finalisation de la vente Obligation d informations Obligation de communication de résultats en cas d analyse Importance de régler le problème avant le compromis Conséquences de découverte de pollution potentielle entre la signature du compromis et la vente Exemple
Obligation site potentiellement pollué Après la vente En cas de pollution avérée En cas d absence d information
Gestion cohérente des sols pollués Difficulté de mise en place actuelle Absence d articulation des polices administratives aux sols, aux déchets, à l aménagement du territoire, à l urbanisme Ces polices administratives se cumulent ne sont pas interdépendantes Mise en place d un permis unique comprenant la gestion du sol pollué, l assainissement, les activités susceptibles de polluer (activités à risques)
Importance de la mise en œuvre de la BDES BDSE : banque de données des états de sols Unité : parcelle cadastrale Informations connues Celles en possession de l administration Accessibilité À fixer par le gouvernement mais Gérée par les institutions publiques et Accessible par divers secteurs professionnels dont le notaire
Importance de la mise en œuvre de la BDES Informations BDES Identité des titulaires de droits réels Données des inventaires des terrains potentiellement pollués Données résultant d études d orientation, de caractérisation ou d évaluation finale Certificat de contrôle établi dans le cadre du décret Références des permis autorisant des installations et des activités à risques Références des assainissements éventuellement réalisés
CONCLUSION Prudence Préparation de la mise en vente Conséquence suite au nouveau Décret Exemple Flandre et Bruxelles Intérêt général «Désintérêt» du particulier Valeur ajoutée d une bonne négociation et de clauses dans l acte notarié bien précises.
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