Les locations de vacances en Pays basque

Les locations de vacances en Pays basque Eléments d'analyse du rapport qualité-prix Comité Départemental du Tourisme Béarn - Pays Basque 811 4, allée des Platanes 6418 Bayonne cedex 1

Préambule 1. La problématique Le secteur des locations de vacances est au centre de diverses problématiques liées à l'aménagement du territoire et au marketing. On citera notamment : - La question de l'inflation galopante des prix du marché de l'immobilier sur le littoral, et l'influence de l'évolution du marché locatif saisonnier; - La lisibilité de l'offre sur le marché en termes de corrélation entre niveau de qualité, situation géographique et prix pratiqués; - Le positionnement tarifaire du secteur labellisé (Gîtes de France, Clévacances) par rapport à l'ensemble de l'offre de locations de vacances. Dans ce contexte, le CDT a procédé à un premier travail d'analyse du rapport qualité prix des locations de vacances au Pays basque. Une série de critères d'analyse aisément récupérables ont été retenus : - Localisation géographique - Typologie de la location (maison, appartement) - Taille du logement - Niveau de confort : classement, label. - Tarifs pour une semaine. 2. Méthodologie Une première phase a consisté à centraliser diverses sources disponibles : fichiers des labels, listes des offices de tourisme, site Internet, etc. L'étape suivante a permis d'organiser et d'harmoniser l'information recueillie de manière à permettre un traitement statistique (exemple : définition de 3 périodes tarifaires pour l'ensemble des locations recensées). Enfin, le traitement des informations dans le cadre d'une base de données informatisée a permis de procéder aux analyses. Aucun redressement statistique n'a été fait puisque l'objectif premier est de caractériser le niveau de dispersion des prix et l'influence de chacun des critères retenus. Caractéristiques de l'échantillon étudié : L'analyse porte sur environ 24 meublés classés, soit 61% du parc total. Il se répartit pour moitié entre les secteurs du littoral et de l'intérieur.

Quelques définitions de termes statistiques : Caractéristiques de l'échantillon étudié Moyenne Ecart type Médiane La moyenne arithmétique est la somme des valeurs de la variable divisée par le nombre de valeurs. Il s agit d une estimation de l écart, en moyenne, à la tendance centrale (à la moyenne). En d autre terme, l écart type estime la dispersion moyenne autour de la moyenne. C est la valeur qui sépare une série de valeurs en deux groupes d égale importance numérique. Ainsi, 5 % des éléments de l échantillon ont une valeur inférieure à la médiane et 5 % une valeur supérieure. 6% 5% 4% 3% 2% Répartition des locations selon la capacité 1% % 2 / 3 pers. 4 / 5 pers. 6 à 8 pers. 9 pers. Et + Répartition des locations selon le type de label Répartition des locations selon le classement 21% 2% % 8% 71% Classés non labellisés Clévacances Gîtes de France 24% 27% 1 étoile 2 étoiles 3 étoiles 4 étoiles 5 étoiles 47%

Caractéristiques des locations de vacances en Pays basque 1. L'offre des locations de vacances Le secteur des locations de vacances classées est constitué d'un parc de près de 4 logements, offrant une capacité d'accueil de 168 personnes. Capacité d'accueil Nb. de logements Côte basque 9 679 2 354 Pays basque intérieur 7 152 1 598 TOTAL Pays basque 16 831 3 952 Le Pays basque regroupe 8% du nombre de locations des Pyrénées-Atlantiques, 73% de la capacité d'accueil. La catégorie des locations classées 2 étoiles domine le marché. Les locations de moindre niveau de confort sont plus représentées sur le littoral. 6,% Répartition des locations par zone et par catégorie La répartition selon la taille est très proche entre le littoral et l'intérieur. Les logements de 4 places représentent 4% du parc total. 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Répartition des locations selon la capacité et la zone Pays basque intérieur Côte basque 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 11 12 22% des locations de vacances classées sont labellisées. Ce taux atteint 39% dans le Pays basque intérieur, grâce à une forte implantation du label Gîtes de France Part des locations labellisées par zone 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% Côte basque Pays basque intérieur 1 étoiles 2 étoiles 3 étoiles 4 étoiles 5 étoiles 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % Clévacances - Confort en clés Gîtes de France - Confort en épis Côte basque Pays basque intérieur 1

2.. La fréquentation des locations de vacances Le secteur des locations de vacances génère plus de 1 75 nuitées par an, dont 75% sur la côte basque. Le secteur des locations génère près du quart de la fréquentation touristique totale. 1 9 Fréquentation des locations labellisées (taux d'occupation) taux d'occupation des unités Taux d'occupation hebdomadaire des meublés Clévacances Nuitées Part des nuitées totales 8 7 Côte basque 1 314 22% 6 Pays basque intérieur 435 9 27% % 5 4 24 23 La fréquentation de mai à septembre est marquée par une forte saisonnalité, et un faible niveau de fréquentation étrangère. 3 2 1 1/5 8/5 15/5 22/5 29/5 5/6 12/6 19/6 26/6 3/7 1/7 17/7 24/7 31/7 7/8 14/8 21/8 28/8 4/9 11/9 18/9 25/9 jours! "!

L'impact des critères sur les prix pratiqués 1. L'influence de la zone géographique Des prix plus élevés sur la Côte Basque Comme on pouvait s'y attendre, les tarifs de location à la semaine sont plus élevés sur la Côte Basque et cela quelle que soit la saison. Tarif semaine en 7 6 5 4 3 2 1 Prix moyen à la semaine selon la zone Côte Basque Pays Basque intérieur Haute saison Moyenne saison Basse saison La différence tarifaire entre les deux zones est très importante en haute saison, avec un écart moyen d environ 17 euros, diminuant ensuite en moyenne et basse saison. En moyenne, les tarifs augmentent plus entre la moyenne et la haute saison sur la côte basque que dans l'intérieur : respectivement 4% et 27%. Le prix d un séjour en haute saison dans un meublé en zone Côte Basque est, en moyenne, de 592 la semaine, contre 418 en zone Pays Basque intérieur. 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Répartition des tarifs sur la Côte basque La Côte Basque connaît une forte amplitude des prix, notamment en haute saison, avec un écart type important : les prix varient en moyenne de 373 autour de la moyenne. Le fort écart entre moyenne et prix médian s'explique par la part plus importante de tarifs élevés. En Haute saison Moyenne saison Basse saison Moyenne Ecart type Médiane Moyenne Ecart type Médiane Moyenne Ecart type Médiane Côte Basque 592 373 58 424 241 38 337 139 3 Pays Basque intérieur 418 164 39 329 12 35 265 1 25

Des différences importantes selon les stations littorales Anglet et Saint Jean de Luz disposent de l'offre en moyenne la plus chère de la Côte basque et ce quelle que soit la saison. Prix moyen des locations selon les stations et la saison Une des raisons : le poids de tarifs très élevés qui pèsent dans le calcul de la moyenne (écart moyen autour de la moyenne : 858 à Anglet et 46 à Saint Jean de Luz!). Ce qui rend d'ailleurs très difficile la lisibilité de l'offre pour la clientèle en termes de rapport qualité prix. Tarif semaine en 1 9 8 7 6 5 4 3 2 Côte Basque Anglet Saint Jean de Luz Biarritz Hendaye Ceci est corroboré par la différence de plus de 1 entre prix moyen et prix médian. A l'inverse, l'offre d'hendaye se loue à un prix moyen inférieur à la moyenne, avec de faibles écarts d'une location à l'autre. Biarritz occupe une place médiane, proche de la moyenne de la côte. A Anglet, un meublé se loue en moyenne 867 la semaine contre 516 à Hendaye, en haute saison, soit un écart tarifaire de 27 euros par rapport au prix moyen de la Côte Basque. 1 Haute saison Moyenne saison Basse saison A l'inverse, hors saison, les différences d'une station à l'autre sont nettement moindres. Les écarts entre les extrêmes sont assez réduits. En Haute saison Moyenne saison Basse saison Moyenne Ecart type Médiane Moyenne Ecart type Médiane Moyenne Ecart type Médiane Côte Basque 596 373 58 424 241 38 337 139 3 Anglet 867 858 6 613 62 45 362 19 35 Biarritz 576 276 52 412 181 38 339 125 31 Saint Jean de Luz 78 46 59 474 269 4 359 151 32 Hendaye 516 142 54 368 18 328 34 9 275 1

Une relative homogénéité dans le Pays basque intérieur L'analyse sur deux sous-ensembles, la zone rétrolittorale et la zone de montagne, montre quasiment aucune différence par rapport à l'ensemble du territoire du Pays basque intérieur. Les écarts type montrent un relatif resserrement des tarifs pratiqués autour de la moyenne (99 à 164 selon la saison). Les tarifs sont relativement bien distribués puisqu'on observe peu de différence entre prix moyen et prix médian. Les écarts de tarifs sont moins sensibles en zone de montagne. Tarif semaine en 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Prix moyen des locations dans le Pays basque intérieur Pays Basque intérieur Zone de montagne Zone rétrolittorale Haute saison Moyenne saison Basse saison En Haute saison Moyenne saison Basse saison Moyenne Ecart type Médiane Moyenne Ecart type Médiane Moyenne Ecart type Médiane Pays Basque intérieur 418 164 39 329 12 35 265 1 25 Zone rétro littorale 419 184 39 326 12 3 266 113 24 Zone de montagne 416 129 38 331 99 31 263 77 25

2. L'influence du type d'habitation Des différences de tarifs logiques. Les différences de tarifs moyens relevés traduisent l'attractivité relative de chacune des typologies d'habitation. Sur le littoral, le prix moyen très élevé des maisons individuelles s'explique entre autres par l'existence d'une offre haut de gamme (cf. ci-après). Il représente le double du tarif moyen constaté dans le Pays basque intérieur. Les écarts autour de la moyenne sont de fait très important compte tenu de la grande hétérogénéité de l'offre (taille confort, localisation, ). Les habitations en appartement présentent une légère différence selon que la location est située dans une maison ou une résidence. Le prix moyen plus élevé des résidences s'explique en partie par une localisation fréquemment proche du bord de mer. Tarifs semaine en 12 1 8 6 4 2 Type d'habitation - tarifs haute saison Côte basque Appart. dans maison Appart. dans résidence Maison individuelle Maison mitoyenne Pays basque intérieur Dans l'intérieur, on observe une faible différence des prix moyens sur les maisons individuelles et mitoyennes. En haute saison le prix moyen d'une semaine de location se situe audessus des 4. A l'inverse de la Côte basque, les appartements en résidence sont en moyenne moins chers que les appartements dans une maison. Les prix moyens en haute saison sont inférieurs à 4. En Appart. dans maison Appart. dans résidence Maison individuelle Maison mitoyenne Moyenne Ecart type Moyenne Ecart type Moyenne Ecart type Moyenne Ecart type Haute saison Côte basque 512 191 571 26 1115 991 689 35 Pays basque intérieur 37 121 257 9 541 188 459 124 Moyenne saison Côte basque 377 138 415 151 723 645 498 28 Pays basque intérieur 294 98 227 64 412 129 36 96 Basse saison Côte basque 311 117 334 115 516 265 362 124 Pays basque intérieur 247 95 196 52 317 16 264 73

3. L'influence du niveau de confort Une forte corrélation pour les appartements. L'analyse des prix moyens en fonction du classement montre une relative cohérence entre le prix pratiqué et le nombre d'étoiles, quelle que soit la saison et la zone géographique. Tarif semaine myen en 12 1 8 6 4 2 Appartements : évolution du prix moyen haute saison Côte basque Pays basque intérieur 1 2 3 4 On constate cependant, sur la Côte basque, une évolution plus marquée de prix moyens entre les 3 et 4 étoiles : près de 4 d'écart! Un "décrochage" des tarifs des maisons haut de gamme sur le littoral La courbe ci-après montre effectivement une hausse considérable des prix moyens à la semaine pour les locations situés sur le littoral et classées en 4 étoiles et plus. A lors que l'amplitude des tarifs est beaucoup plus réduite dans l'intérieur. Tarif moyen semaine en 3 25 2 15 1 5 Maisons : évolution du prix moyen haute saison Côte basque Pays basque intérieur 1 2 3 4.L'impact de la présence d'une piscine Tarif semaine en 12 1 8 6 4 2 Prix moyen en haute saison Côte basque Meublé sans piscine Meublé avec piscine Pays basque intérieur La présence d une piscine influence fortement le prix moyen de location, en haute saison. Sur la Côte Basque, un meublé avec piscine se loue en moyen plus du double. En Pays Basque intérieur, 3% plus cher. Hors saison, les écarts sont plus réduits.

4. L'influence des labels Sur la Côte basque En haute et moyenne saison, les meublés labellisés Clévacances se louent plus chers que les meublés non labellisés d'environ 2%. L'écart dépasse les 1 en haute saison. En basse saison, l'influence du label sur les prix est très faible. Les meublés labellisés Gîtes de France affichent en moyenne des prix de locations nettement inférieurs aux autres meublés, quelque soit la saison. Si l'on reprend l'analyse sur la seule zone rétro littorale, la différence est légèrement moindre. Dans le Pays basque intérieur Tarifs semaine en Prix moyen des locations de la Côte basque en haute saison 8 7 Non labellisés 6 Clévacances 5 Gîte de France 4 3 2 1 Haute saison Moyenne saison Basse saison Concernant les meublés labellisés Clévacances, l'écart avec les meublés classés non labellisés est plus important que sur le littoral : environ 3%. Hors saison, l'écart diminue (2%). Concernant les Gîtes de France, les tarifs moyens sont relativement proches de ceux pratiqués pour les meublés Clévacances. Tarifs semaine en 6 5 4 3 2 1 Prix moyen des locations Pays basque intérieur en haute saison Non labellisés Clévacances Gîte de France Haute saison Moyenne saison Basse saison

Des politiques tarifaires très différentes selon les labels L'analyse des écarts type fait nettement ressortir la volonté des Gîtes de France depuis plusieurs années d'harmoniser les grilles tarifaires selon des critères objectifs : capacité, confort, localisation, équipement. Le résultat est net. Le principal avantage de cette politique : une grande lisibilité de l'offre sur les marchés. On peut toutefois s'interroger sur une conséquence induite par cette politique, concernant une position générale de prix plutôt bas. A l'inverse, on constate une dispersion des tarifs plus importante pour les meublés Clévacances que pour les non labellisés. Ecart-type en Haute saison Moyenne saison Basse saison Label Côte basque Pays basque intérieur Côte basque Pays basque intérieur Côte basque Pays basque intérieur Non labellisés 365 163 221 113 142 17 Clévacances 489 222 39 164 143 14 Gîte de France 99 135 91 18 59 83 6

5. Grille de référence multicritères Des différentes analyses conduites, on peut établir quelques points de repère, concernant les pratiques moyennes sur le marché. On a exclu pour ce faire les situations extrêmes non représentatives, à partir de l'analyse de dispersion des tarifs. Les fourchettes données doivent être utilisées avec prudence : les situations d'une station à l'autre, la localisation, les critères plus spécifiques de confort, d'environnement entrent également en jeu. Référentiel Côte basque : Catégorie : Appartement dans une maison Capacité 2 / 3 pers. 4 / 5 pers. 6 pers. et + Classement 1 étoile 2 étoiles 3 étoiles et + Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse saison saison saison saison saison saison saison saison saison Moyenne 364 262 231 418 336 274 462 344 273 Min. 39 223 196 356 286 233 323 241 191 Max. 419 31 265 481 386 315 61 447 354 Moyenne 433 32 284 483 357 283 715 515 42 Min. 368 256 227 41 33 24 51 361 282 Max. 498 385 34 555 41 325 933 67 523 Moyenne 576 42 355 656 479 349 738 542 462 Min. 489 336 284 525 383 297 59 433 323 Max. 662 54 427 788 575 42 885 65 6

Catégorie : Appartement dans une résidence Capacité 2 / 3 pers. 4 / 5 pers. 6 pers. et + Classement 1 étoile 2 étoiles 3 étoiles et + Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse saison saison saison saison saison saison saison saison saison Moyenne 414 316 248 471 34 271 57 417 349 Min. 352 268 211 41 289 231 484 355 297 Max. 476 363 286 542 391 312 655 48 42 Moyenne 548 387 334 561 412 331 66 46 358 Min. 438 39 284 477 35 264 528 368 286 Max. 657 464 384 645 474 397 792 552 429 Moyenne 72 466 43 734 558 459 956 649 464 Min. 576 373 322 587 447 367 669 454 372 Max. 865 559 483 88 67 55 1 243 843 557 Catégorie : Maison indépendante Capacité 2 / 4 pers. 5 pers. et + Classement 1 étoile 2 étoiles 3 étoiles et + Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse saison saison saison saison saison saison saison saison saison Moyenne 47 334 284 56 416 351 54 343 258 Min. 399 267 242 43 333 28 428 291 22 Max. 54 4 327 582 499 421 58 394 297 Moyenne 836 656 589 757 575 473 1 238 768 563 Min. 669 459 412 53 42 331 743 461 451 Max. 1 4 853 765 985 747 615 1 734 1 75 676

Catégorie : Maison mitoyenne Capacité 2 / 4 pers. 5 pers. et + Classement 1 et 2 étoiles 3 étoiles et + Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse saison saison saison saison saison saison Moyenne 499 386 267 589 464 357 Min. 424 328 214 5 395 33 Max. 574 444 32 677 534 411 Moyenne 877 56 46 951 731 51 Min. 614 448 345 761 512 41 Max. 1 14 672 467 1 141 95 61 Référentiel Pays basque intérieur : Catégorie : Appartement dans une maison Capacité 2 / 3 pers. 4 / 5 pers. 6 pers. et + Classement 1 étoile 2 étoiles 3 étoiles et + Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse saison saison saison saison saison saison saison saison saison Moyenne 258 217 23 36 246 212 363 299 246 Min. 219 184 161 26 29 18 39 254 29 Max. 296 249 299 352 283 244 418 343 283 Moyenne 328 266 233 373 292 232 439 329 257 Min. 278 226 187 317 248 197 374 279 219 Max. 377 36 28 429 336 267 55 378 296 Moyenne 388 33 275 462 365 283 624 498 48 Min. 33 258 234 369 292 24 499 349 285 Max. 446 348 316 554 438 325 749 648 53

Catégorie : Appartement dans une résidence Capacité 2 / 3 pers. 4 / 6 pers. Classement 1 étoile 2 étoiles 3 étoiles et + Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse saison saison saison saison saison saison saison saison saison Moyenne 26 18 165 232 28 177 262 249 23 Min. 175 153 14 197 177 15 222 211 196 Max. 237 27 19 266 239 23 31 286 265 Moyenne 252 239 226 361 291 234 361 316 275 Min. 21 191 181 289 233 187 289 269 234 Max. 32 286 271 434 349 28 433 364 316 Catégorie : Maison indépendante Capacité 2 / 4 pers. 5 / 7 pers. 8 pers. et + Classement 1 étoile 2 étoiles 3 étoiles et + Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse saison saison saison saison saison saison saison saison saison Moyenne 336 266 216 415 334 254 481 372 268 Min. 285 226 173 352 267 23 49 316 227 Max. 386 36 259 477 4 35 553 428 38 Moyenne 386 315 281 487 385 276 56 421 313 Min. 328 268 239 39 38 221 476 358 266 Max. 444 363 323 585 461 332 644 484 36 Moyenne 663 453 478 61 465 366 763 561 416 Min. 398 385 335 518 396 311 61 448 333 Max. 929 52 622 71 535 421 915 673 499

Catégorie : Maison mitoyenne Capacité 2 / 4 pers. 5 pers. et + Classement 1 et 2 étoiles 3 étoiles et + Haute Moyenne Basse Haute Moyenne Basse saison saison saison saison saison saison Moyenne 366 292 214 456 363 253 Min. 311 248 182 365 291 215 Max. 421 336 246 547 436 29 Moyenne 428 342 256 55 419 38 Min. 364 291 218 467 356 262 Max. 493 394 295 632 482 354