LE DOUBLE MARCHÉ DE FAIT EN CORSE : DISCUSSION À PARTIR DU MARCHÉ FONCIER AGRICOLE Sauveur GIANNONI* Caroline TAFANI** * Maître de Conférences en économie ** Maître de Conférences en géographie
PLAN DE LA PRÉSENTATION 1. Contexte et enjeux de la problématique 2. Données utilisées et démarche méthodologique 3. L observation directe : deux segments de marché foncier différenciés? 4. L analyse économétrique : un double marché de fait 5. Conclusion et discussion 2
1. CONTEXTE ET ENJEUX Un contexte de forte pression foncière d origine urbano-touristique Illustration du contexte à partir de l observation de la pression s exerçant sur le foncier agricole (Tafani, 2010) - Une pression liée à la demande urbaine mais aussi à la demande touristique (Tafani, Pieri et Maupertuis; 2012) 3
=> un effet statistiquement prouvé de l influence de l appartenance à une commune touristique sur l augmentation du prix du foncier 4 agricole (et de la vue mer) (Tafani, Pieri, Maupertuis, Jouve, 2014)
1. CONTEXTE ET ENJEUX Un contexte de forte pression foncière d origine urbano-touristique qui pose la question des équilibres territoriaux (socio-spatiaux, environnementaux, patrimoniaux) : Maintien de la vocation «agricole» des terres et de leur mise en valeur ; Renchérissement du coût de la terre ; Problème d accession à la propriété ; Sentiment de dépossession foncière et de mise en danger des patrimoines locaux 5
1. CONTEXTE ET ENJEUX Le double marché foncier et immobilier est présenté par différents groupes sociaux et politiques comme L outil à instaurer pour enrayer la pression Double marché : un marché divisé en deux segments qui diffèrent par les droits d accès au bien, ici foncier, (selon le type d acquéreurs) et/ou les caractéristiques des biens 6
1. CONTEXTE ET ENJEUX La problématique générale : La mise en œuvre d un double marché foncier, en Corse, serait-elle une mesure opportune pour rétablir un «équilibre» en matière de gestion de l espace? Notre hypothèse : En réalité, le double marché foncier existe déjà! 7
2. DONNÉES ET MÉTHODE Travail portant sur l analyse des prix du foncier «agricole» dans les communes littorales Le prix du foncier agricole => Bon indicateur des dynamiques foncières Disponibilité et qualité des données (SAFER CORSE 1998-2008) Marché foncier agricole Usage résidentiel urbain Usage résidentiel touristique Usage de production agricole Aménités paysagères (usage indirect) 8
2. DONNÉES ET MÉTHODE Données utilisées et variables : 1. Caractéristiques des lots échangés sur le marché foncier (renseignées à partir des données SAFER Corse 1998-2008, communes littorales) 2. Caractéristiques des transactions relatives à ces lots (renseignées à partir des données SAFER Corse 1998-2008, communes littorales) 3. Caractéristiques de l environnement géographique de ces lots (renseignées à partir des données INSEE et de requêtes SIG) => 8 variables et près de 6400 individus 9
ID_INSEE Identifiant INSEE de la commune dans Variable nominale laquelle a eu lieu la transaction SECTION Code de la section cadastrale dans Variable nominale laquelle a lieu la transaction DATE Date de réception de la DIA Variable polynomiale à 11 modalités : de 1998 à 2008 SURF Surface du lot vendu en m² Variable continue ordonnée en 5 classes : moins de 2500m² ; de 2500 à 5000m², de 5000m² à 1ha, de 1 à 5ha, plus de 5ha NAT Nature cadastrale du lot Variable polynomiale à 7 modalités : pas de nature cadastrale prédominante, prés et terres, viticulture et arboriculture, parcours et maquis, friches et landes improductives, forêt, PRIX_m² Prix de vente du m² en euros constants (année de référence 2008) sols et jardins Variable continue ordonnée en 4 classes : quartiles DESTI Destination du fonds (usage ultérieur) Variable binaire : destination incertaine ou inconnue / destination agricole certaine BATI Présence de bâti sur le lot Variable binaire : vrai / faux PROF Profession de l acheteur Variable polynomiale à 3 modalités : exploitant agricole / autre / inconnue LOCA_ACH Localité de résidence de l acheteur Variable binaire : Corse /autre EXEMP Présence d un cas d exemption à la préemption SAFER Variable binaire : vrai / faux 10
3. Caractéristiques de l environnement géographique : Distance au port le plus proche Fonction touristique Distance à l aéroport le plus proche Nombre de lits en rés. secondaires Niveau d équipements de la commune Evolution du nb d agriculteurs Densité de population communale SAU communale Bassin de vie Etc. DIST_MER Distance à la mer du centroïde de la section cadastrale à laquelle appartient le terrain vendu en mètres EN_PROTEC Part de la section cadastrale pour laquelle les espaces naturels sont protégés Variable continue ordonnée en 5 classes : Moins de 500m, 500-1000m, 1000-2000m, 2000-5000m, au-delà de 5000m Variable continue ordonnée en 4 classes : 0-1.5%, 1.5-9%, 9-25%, plus de 25% 11
2. DONNÉES ET MÉTHODE Une démarche en deux temps : i. Analyse empirique observation directe du marché foncier rural à partir des statistiques descriptives : il semblerait qu il existe un double marché. ii. Modélisation économétrique - vérification de l existence d un double marché, toutes choses étant égales par ailleurs. 12
3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? Nombre de transactions réalisées sur la période 1998-2008 75% du total 25% du total 13
3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? Prix médian de la terre agricole Acquéreurs extérieurs 10,1 /m² Acquéreurs locaux 3,7 /m² 14
3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? Surface médiane des lots échangés Acquéreurs extérieurs Acquéreurs locaux 4800 m² 5720 m² 15
3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? % de l'effectif de transactions 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 Effectifs des transactions selon la nature cadastrale Acquéreurs extérieurs Acquéreurs locaux Nature cadastrale du lot 16
3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? Effectif en fonction de la présence de bâti * % de l effectif total par type d acquéreurs 88%* 94%* 12%* 6 %* 17
3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ DIFFÉRENCIÉS? Effectif en fonction de la destination du lot * % de l effectif total par type d acquéreurs 99%* 80%* 20 %* 18
3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ DIFFÉRENCIÉS? Effectif et prix médian en fonction de la destination du lot 10.2 /m² 5.4 /m² 1.6 /m² 0.5 /m² 19
3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? Effectifs des transactions offrant une vue mer 18%* 82%* * % de l effectif total par type d acquéreurs 15%* 85%* 20
3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ BIEN DIFFÉRENCIÉS? Effectifs des transactions à proximité d un espace naturel protégé Absence Présence 59%* * % de l effectif total par type d acquéreurs 45%* 55%* 41%* 21
3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ DIFFÉRENCIÉS? Peut-on identifier clairement des groupes différents en fonction des caractéristiques des lots et des transactions? 22
Résidents extérieurs non agriculteurs Résidents locaux agriculteurs Résidents locaux non agriculteurs 23
3. L OBSERVATION DIRECTE DU MARCHÉ FONCIER : DEUX SEGMENTS DE MARCHÉ DIFFÉRENCIÉS? Des prix différents selon le type d acquéreurs (locaux / extérieurs) Des biens aux caractéristiques différentes selon le type d acquéreurs (agriculteurs/autres) qui sous-tendent la différence de prix? A vérifier! 24
4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Construction d un modèle de prix hédonistes, on explique le prix d une transaction donnée par les caractéristiques de la parcelle et des acheteurs. Comment une caractéristique donnée influe-telle sur le prix de la parcelle ceteris paribus? 25
4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Nous avons choisi une forme fonctionnelle classique. Nous considérons que le prix d une transaction donnée dépend: 1. De la surface 2. De la nature cadastrale du terrain 3. De la présence ou non de bâti sur la parcelle 4. De l année d acquisition 5. De la destination de la parcelle 6. De la proximité d une réserve naturelle 7. De la profession de l acheteur 8. Du lieu de résidence de l acheteur 26
4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT La différence de prix entre les terrains les plus petits et les terrains les plus grands est colossale (- 91,5% au m²). Cette différence est de près de 70% pour les grandes parcelles et de 30% pour les surfaces moyennes. Plus la parcelle vendue est grande moins son prix au m² est important. (Cf résultats AFCM) 27
4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Toutes choses égales par ailleurs, les jardins se vendent 165% plus chers que les prés et terres. Les autres parcelles (viticulture, forêt, etc.) se vendent entre 25 et 62% moins chères que les prés et terres. Par ailleurs, la proximité d une zone classée en réserve naturelle fait augmenter le prix au m² de 40%. 28
4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT L année d acquisition a un impact très important sur le prix au m². Une même parcelle se négociait en 2008 60,5% au dessus de son prix en 2000. Une rupture s observe en 2002, les prix commencent à augmenter très rapidement +24% par rapport à 2000 et cette tendance se maintient jusqu à 2008 29
4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT L effet bassin de vie est également très intéressant Ceteris paribus, un terrain coûte 93.5% plus cher au m²dans la région Ajacienne que dans le grand Bastia Cette prime s élève à 68,4% dans le Grand Sud et 17,8% en Balagne Au contraire, on observe -11,2% pour la Plaine Orientale et 25,6% pour la région Sevi-Sorru. 30
4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Par ailleurs, il existe des effets profession et destination très importants. Un agriculteur paye 67,8% moins cher pour la même parcelle qu un individu exerçant une autre profession. Par ailleurs, les terres dont la destination agricole ne fait aucun doute se payent 66,2% moins chères. Ceci corrobore nos observations précédentes 31
4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Enfin, ce qui nous intéresse très directement, existe-t-il un effet de résidence? Oui. Toutes choses égales par ailleurs un résident paye 42,5% de moins au m² qu un nonrésident. Cela semble suggérer l existence d un double marché de fait sur le segment du foncier agricole en Corse. Mais.. 32
4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Cet effet, même si nous l attendions, nous semble très élevé. Pourquoi? Meilleure connaissance du marché? Différence de pouvoir d achat? Existence plus fréquente d arrangements informels? Nous ne pouvons pas le dire à ce stade 33
4. LA MODÉLISATION ÉCONOMÉTRIQUE : UN DOUBLE MARCHÉ DE FAIT Ce modèle reproduit des résultats déjà évoqués dans la littérature (Geniaux, Napoléone, 2005, Dachary-Bernard et Lyser, 2011). Nos résultats doivent être affinés car le modèle reste techniquement perfectible mais les indications qu il donne sont, à notre sens très intéressantes. 34
5. CONCLUSION ET DISCUSSION Les faits nous montrent donc que le marché foncier agricole est divisible en au moins deux segments différenciés par : D une part, les caractéristiques des biens échangés selon le type d acquéreurs ; D autre part, le prix d acquisition des biens selon le type d acquéreurs (hors caractéristiques différentes) Ce marché semble être, si ce n est double, multiple 35
5. CONCLUSION ET DISCUSSION Les résultats présentés précédemment nous montrent en effet : qu il existe surtout une opposition très nette entre les exploitants agricoles et les autres [en prix et caractéristiques des biens] ; Que les locaux non agriculteurs présentent des «préférences» pour le foncier agricole assez proches de celles des acquéreurs extérieurs même si l écart entre les prix d acquisition est net ; 36
5. CONCLUSION ET DISCUSSION A noter aussi : Que le foncier agricole sert de réserve foncière à l urbanisation pour des locaux qui cherchent, soit à se loger, soit à faire de l attente spéculative Qu en est-il sur d autres marchés fonciers et immobiliers? (bâti, urbains, périurbains?) 37
5. CONCLUSION ET DISCUSSION Ce double marché de fait remet-il en cause l opportunité d une discussion sur l instauration d une mesure (statut du résident) restreignant l accès aux biens selon le type d acquéreurs? Compte tenu de nos résultats, la question reste entière (ment) et politique! 38
Principales références bibliographiques utilisées : -- Dachary-Bernard et Lyser, «Analyse comparée des mécanismes des prix des différents marchés agricoles et littoraux», CJRS - Coulomb P., coord. (1987), Le tourisme contre l agriculture? Enjeux fonciers en pays méditerranéens, ADEF : 359p. -Géniaux G. et Napoleone C., (2005), Rente foncière et anticipations dans le périurbain, Economie et Prévisions, vol.2005/2 : p.77-95. -Tafani C., Agriculture, Territoire et Développement Durable : Analyse d une agriculture littorale sous pression touristique, Thèse de doctorat, déc. 2010 -Tafani, Maupertuis et Pieri, 2012, «Impact du tourisme sur le prix du foncier agricole», in Mesini Aménagement durable des territoires méditerranéens, PUAM - Tafani, Pieri, Maupertuis et Jouve., 2014, «Appréhender les littoralités du territoire insulaire corse», in Furt et Tafani Tourisme et Insularité, Karthala à paraître. 39
MERCI DE VOTRE ATTENTION