Résultats semestriels 2011 15 septembre 2011
LIMITATION DE RESPONSABILITE Déclaration prospective (Safe Harbour) Cette présentation comprend des considérations prospectives (établies conformément aux dispositions du Private Securities Litigation Reform Act de 1995). Par nature, ces considérations comptent une part de risque et d incertitude. Ces éléments de prospective relèvent du jugement porté par la société sur des événements futurs et reposent sur des informations actuellement disponibles. En conséquence, la société ne saurait garantir leur exactitude ni leur exhaustivité. Par ailleurs, les résultats réels peuvent différer sensiblement des prévisions de la société, en raison d un certain nombre d éléments d incertitude, pour leur grande part inconnus de la société. Pour plus d informations sur ces éléments et d autres facteurs clés susceptibles de modifier les résultats réels de la société par rapport aux attentes et aux prévisions, reportez-vous aux rapports déposés par la société auprès de l Autorité des Marchés Financiers.
1 er semestre 2011 Introduction Comptes consolidés Situation actuelle et perspectives
Éléments de contexte Bureaux : prudence et focalisation des investisseurs sur les produits core et attentisme des utilisateurs Bonne résistance de la classe d actifs de commerces En 2011, niveau des taux d intérêt court terme supérieur à 2010 Incertitudes macro-économiques 15 septembre 2011-4
MRM, un patrimoine mixte bureaux et commerces Valeur 1 du patrimoine : 333,6 M au 30.06.2011 14 immeubles de bureaux situés en Ile-de-France Bureaux stabilisés 35 % Bureaux en cours de valorisation 23 % Commerces 42% 9 ensembles commerciaux répartis en Ile-de-France et en région Surface totale : 167 079 m² Loyers bruts : 9,5 M au S1 2011 Loyers annualisés nets : 18,3 M au 01.07.2011 1 Basée sur les valeurs d expertises de Catella (bureaux) et Savills (commerces) - hors droits 15 septembre 2011-5
2011, année charnière Plan d ajustement des opérations Restructuration /renégociation dette 2011 Achèvement programmes de valorisation Mis en place fin 2008 Focalisation sur le portefeuille existant Sélectivité et phasage des investissements Plan d arbitrage Gestion des échéances bancaires à court terme S1 2011 Bilan de MRM assaini Maturités dettes repoussées Engagements sur programme par actif Exécution Réalisation des CAPEX Cessions de biens stabilisés pour contribuer au financement des CAPEX Commercialisation des surfaces disponibles 15 septembre 2011-6
Impact du plan d ajustement sur les revenus locatifs Evolution du périmètre et valeur du patrimoine (M ) 537,1 Impact cessions -24,3 491,8 449,1 Impact cessions 339,7 333,6-48,2 Impact Impact cessions cessions -105,8-5,4 31.12.2008 31.12.2009 30.06.2010 31.12.2010 30.06.2011 Effet sur les revenus locatifs bruts Total MRM 2011 (M ) 14,4 +2,0 % à périmètre comparable 10,9 9,5 Périmètre courant Périmètre comparable à celui du S1 2011 (données historiques retraitées des cessions) S1 2010 S2 2010 S1 2011 Au S1 2011, hausse des revenus locatifs à périmètre comparable 15 septembre 2011-7
Renégociation/restructuration des dettes 2011 17 février 2011 : Ligne de crédit de 83,6 M (échéance sept. 2011) Adossée à 5 actifs de bureaux Amortissement anticipé de 4 M Réduction de l encours à 55,5 M majoritairement à échéance décembre 2013 Plan agréé pour chacun des actifs Ligne de crédit complémentaire de 8,9 M (pour CAPEX Nova et Cap Cergy) Engagement cessions d ici fin 2013 avec intéressement de la banque IMPACT SUR LES COMPTES Diminution de la dette bancaire Allongement maturité de la dette Charges liées àla restructuration (honoraires) Produit financier lié àla décote 9 juin 2011 : Ligne de crédit de 26,5 M (échéance juillet 2011) Adossée à un portefeuille d actifs de bureaux Maturité repoussée à juin 2014 Ligne de crédit complémentaire de 1,0 M (pour CAPEX Solis) Allongement maturité de la dette MRM dégagé de la quasi-totalité des échéances de dette 2011 15 septembre 2011-8
Effet sur le montant et l échéancier de la dette bancaire Dette bancaire de MRM (M ) 271,3 238,9 31.12.2010 30.06.2011 Echéancier au 31.12.2010 (M ) Echéancier au 30.06.2011 (M ) 114,6 80,4 86,2 77,2 32,1 31,7 33,9 28,2 1,9 10,6 2,8 10,6 2011 2012 2013 2014 2015 2016 et au-delà 2011 2012 2013 2014 2015 2016 et au-delà Baisse de l endettement de 32,4 M et échéances repoussées 15 septembre 2011-9
Comptes consolidés S1 2011
Évolution de la valeur du patrimoine au S1 2011 Décomposition de la variation de valeur 1 (M ) 339,7-5,4 Cessions +3,5 CAPEX -4,2 Variation de la juste valeur 333,6 Patrimoine au 31.12.2010 Patrimoine au 30.06.2011 Valeur du patrimoine stable hors effet des cessions (-0,2 %) 1 Basée sur les valeurs d expertises de Catella (bureaux) et Savills (commerces) - hors droits 15 septembre 2011-11
Bilan consolidé Bilan simplifié IFRS (M ) 30.06. 2011 31.12. 2010 30.06. 2011 31.12. 2010 Immeubles de placement 282,2 267,9 Actifs disponibles à la vente 51,4 71,8 Créances / Actifs courants 19,7 17,1 Trésorerie et équivalents 6,4 12,2 Total Actif 359,7 369,0 Capitaux propres 36,9 18,8 Emprunt obligataire 54,0 54,0 Dette bancaire 238,9 271,3 Autres dettes et passifs 29,9 24,9 Total Passif 359,7 369,0 Assainissement du bilan, reconstitution des capitaux propres et diminution de la dette bancaire 15 septembre 2011-12
Indicateurs clés Actif Net Réévalué ( /action 1 ) Ratio de LTV bancaire 2 ANR de liquidation ANR de reconstitution 15,9 79,9% 79,9 % 71,6% 71,6 % 5,4 10,5 10,9 31.12.2010 30.06.2011 31.12.2010 30.06.2011 31.12.2010 30.06.2011 Forte hausse de l ANR et amélioration de la LTV au S1 2011 1 Sur la base du nombre d actions à la fin de la période, retraité des actions auto-détenues 2 Dette bancaire / Valeur hors droits du patrimoine 15 septembre 2011-13
Revenus locatifs Chiffres d affaire consolidés (M ) S1 2011 S1 2010 Evolution Evolution à périmètre comparable 1 Commerces 4,75 6,46-26,5 % +5,0 % Bureaux 4,73 7,93-40,3 % -0,8 % Total revenus locatifs bruts 9,49 14,39-34,1 % +2,0 % A périmètre comparable, hausse des revenus locatifs liée à la bonne performance des commerces 1 Retraitée des cessions réalisées depuis le 1 er janvier 2010 15 septembre 2011-14
Compte de résultat consolidé Compte de résultat simplifié IFRS (M ) S1 2011 S1 2010 Revenus locatifs bruts 9,5 14,4 Charges immobilières non récupérées (1,3) (1,6) Revenus locatifs nets 8,2 12,8 Produits et charges opérationnels courants (3,5) (3,4) Résultat opérationnel courant 4,7 9,5 Résultat de la sortie d éléments de l actif 1,0 (2,9) Variation de la juste valeur des immeubles de placement (4,2) (0,7) Autres produits et charges opérationnels (0,6) 0,3 Résultat opérationnel 1,0 6,2 Coût de l endettement financier net (4,4) (5,1) Autres produits et charges financières 21,5 (1,6) Résultat net avant impôt 18,1 (0,5) Impôt (0,0) (0,1) Résultat net consolidé 18,0 (0,6) Résultat net par action ( ) 5,19 (0,17) Impact de la restructuration de la dette sur le résultat net 15 septembre 2011-15
Cash flow opérationnel net (M ) S1 2011 S1 2010 Revenus locatifs bruts 9,5 14,4 Revenus locatifs nets 8,2 12,8 Charges d exploitation (3,6) (3,1) Autres produits et charges opérationnels 0,7 0,3 Excédent brut d exploitation 5,3 10,0 Coût de l endettement net (4,7) (5,5) Autres produits et charges non opérationnels (1,3) 0,0 Cash flow opérationnel net (0,6) 4,5 Comme attendu, génération de cash flow opérationnel net autour de l équilibre 15 septembre 2011-16
Situation actuelle et perspectives
Gestion des actifs : situation et priorités 2011 Valeur du patrimoine 1 : 333,6 M au 30.06.2011 Bureaux stabilisés Gestion d actifs 35 % 42 % Commerces Gestion d actifs 23 % Bureaux en cours de valorisation Commercialisation des surfaces rénovées disponibles Achèvement des programmes de travaux en cours 1 Basée sur les valeurs d expertises de Catella (bureaux) et Savills (commerces) - hors droits 15 septembre 2011-18
Commerces Valeur 1 (M ) +2,4% 137,0 140,3 Hausse de la valeur du portefeuille à périmètre comparable Cession d actifs pour 5,4 M (HD) au S1 2011 31.12.2010 30.06.2011 retraité2 Loyer annualisé net 3 (M ) +5,1% 8,0 8,4 Socle de revenus solide Qualité et diversité des locataires 138 locataires Taux d occupation des surfaces : 93 % au 1 er juillet 2011 01.01.2011 retraité2 01.07.2011 Activité locative 6 baux 4 signés au S1 2011 pour un loyer annuel de 0,2 M Rendement net 5,9% 6,0% Potentiel de valorisation complémentaire Projet d extension de la galerie marchande du centre commercial Carrefour Ecole-Valentin à Besançon (25) 01.01.2011 retraité 2 01.07.2011 1 Basée sur les valeurs d expertise hors droits 2 Valeur au 31.12.2010 retraitée des cessions du S1 2011 3 Hors taxes, hors charges, hors franchises et aménagements 4 Nouveaux baux ou renouvellements à des conditions revalorisées 15 septembre 2011-19
Bureaux stabilisés Valeur 1 (M ) -0,4 % 116,6 116,4 Stabilité de la valeur du portefeuille au S1 2011 Pas de modification de périmètre 31.12.2010 30.06.2011 Loyer annualisé net 2 (M ) +2,4 % 8,4 8,6 Revenus solides et sécurisés Qualité des locataires Taux d occupation des surfaces élevé : 98 % contre 95 % au 1 er janvier 2011 Activité locative Signature de 5 baux 3 pour un loyer annuel de 0,6 M 01.01.2011 01.07.2011 Rendement net 7,2 % 7,4 % 01.01.2011 01.07.2011 1 Basée sur les valeurs d expertise hors droits 2 Hors taxes, hors charges, hors franchises et aménagements 3 Nouveaux baux ou renouvellements à des conditions revalorisées 15 septembre 2011-20
Cessions annoncées de bureaux stabilisés Cession de deux actifs Accord signé en vue de la cession de la société détentrice de deux immeubles entièrement loués et valorisés à 39,6 M 5 900 m² à Puteaux (92) et 4 600 m² à Rueil-Malmaison (92) Réalisation prévue fin octobre 2011 Promesse de vente d un ensemble d immeubles de bureaux Un total de 2 900 m² à Boulogne-Billancourt (92) entièrement occupés Prix de vente de 10,3 M hors droits Réitération de la promesse prévue fin septembre 2011 Effet sur la valeur du patrimoine (M ) 333,6 Impact cessions annoncées -49,4 284,2 30.06.2011 30.06.2011 retraité Total cash net attendu pour ces cessions : 8,3 M 15 septembre 2011-21
Bureaux en cours de valorisation Nova, La Garenne-Colombes (92) Programme de travaux en cours : livraison S1 2012 Valeur du portefeuille 1 (M ) Solis, Les Ulis (91) Travaux d adaptation aux besoins du preneur : livraison fin 2011 Cap Cergy, Cergy-Pontoise (95) 80,8-4,7% 77,0 Bail signé pour 2 800 m² avec Pôle emploi Travaux bailleur au S2 2011 Cyteo, Rueil-Malmaison (92) Taux d occupation de 60 % au 1 er juillet 2011 Delta, Rungis (94) 31.12.2010 30.06.2011 Investissements réalisés au S1 2011 : 3,2 M Signature de nouveaux baux Taux d occupation de 72 % au 1 er juillet 2011 contre 67 % au 1 er janvier Urban, Montreuil (93) Décision de céder en l état (vacant) : discussions en cours 1 Basée sur les valeurs d expertise hors droits 15 septembre 2011-22
Nova, La Garenne-Colombes (92) Achèvement du programme de restructuration Immeuble de bureaux R + 16 Surface de 10 500 m² 256 places de parking Situé en péri-défense, au cœur d un nouveau quartier d affaires Arrivée du tramway T2 en 2012 Extension RER E et métro en rocade du Grand Paris programmés Achèvement des travaux prévu au S1 2012 Espace témoin 15 septembre 2011-23
Solis, Les Ulis Travaux d adaptation aux besoins du preneur Deux immeubles communicants formant un ensemble mixte bureaux/entrepôt de 11 400 m² Rénovés en 2009 Locataire unique : société Telindus Bail d une durée de 9 ans dont 6 ans fermes Achèvement des travaux prévu fin 2011 Septembre 2011 chantier en cours 15 septembre 2011-24
Solis, Les Ulis Travaux d adaptation aux besoins du preneur Augmentation de 2 300 m² de la surface de bureaux aménagement des surfaces d entrepôt construction de 1 200 m² supplémentaires Avant travaux Configuration avant extension Vue projetée RDC et 1 er étage après extension 15 septembre 2011-25
Cap-Cergy, Cergy-Pontoise Travaux bailleur Un ensemble de 12 900 m² composé de deux immeubles de bureaux Travaux d adaptation à un usage multi-occupants Premier locataire : Pôle emploi Surface de 2 800 m² Bail de 9 ans dont 6 ans fermes Prise d effet prévue au T4 2011 Commercialisation des surfaces restantes en cours 15 septembre 2011-26
Investissements Montants des CAPEX (M ) 16,1 21,9 S2 2011-20122 11,1 1 3,5 S1 2011 2009 2010 2011-2012 Réalisés Programmés CAPEX programmés focalisés sur les 3 actifs de bureaux : Nova, Solis et Cap Cergy 1 Dont acquisition pour 2,5 M 2 Hors frais financiers immobilisables 15 septembre 2011-27
2011, année charnière Restructuration /renégociation dette 2011 Achèvement programmes de valorisation Options pour le futur S1 2011 Bilan de MRM assaini Maturités dettes repoussées Engagements sur programme par actif Exécution Réalisation des CAPEX Cessions de biens stabilisés pour contribuer au financement des CAPEX Commercialisation des surfaces disponibles Travaux du Conseil d Administration En cours Banque mandatée 15 septembre 2011-28
Annexes
Patrimoine de MRM Bureaux stabilisés Au 30 juin 2011 1 Paris (2 e ), 1 114 m², 12 rue de la Bourse 2 Paris (12 e ), 2 872 m², 43 rue de la Brêche aux Loups 3 Boulogne (92), 2 877 m², 3, 3 bis, 8, 8 bis, 10 bis rue Escudier 4 Paris (9 e ), 2 318 m², 5 rue Cadet 5 Paris (14 e ), 1 667 m², 13 rue Niepce 6 Rueil-Malmaison (92), 4 562 m², 45-53 avenue Paul Doumer 7 Puteaux (92), 5 902 m², 3-5 quai de Dion Bouton 8 Vélizy-Villacoublay (78), Carré Vélizy, 11 265 m², 16-18 avenue Morane Saulnier 4 8 3 6 7 3 5 2 4 5 1 1 2 6 Bureaux en cours de valorisation 1 Rungis (94), Delta, 8 739 m², 3-5 rue du Pont des halles 2 La Garenne-Colombes (92), Nova, 10 546 m², 71 boulevard National 3 Rueil-Malmaison (92), Cytéo, 4 025 m², 147 avenue Paul Doumer 4 Cergy-Pontoise (95), Cap Cergy, 7 086 m² + 5 829 m², 4 et 6 rue des Chauffours 5 Les Ulis (91), Solis, 11 366 m², 12 avenue de l'océanie, ZA Courtaboeuf 6 Montreuil (93), Urban, 7 970 m², 14-20 boulevard de Chanzy Ile-de-France Commerces 5 1 Portefeuille Box, 5 394 m², multiple (région parisienne) 2 Montigny-le-Bretonneux (78), c.c Sud Canal, 11 619 m², 24-26 place E. Marcel, 41 bd Vauban 3 Mulhouse (68), c.c Passage de la Réunion, 6 018 m², 25 place de la Réunion 4 Allonnes (72), 9 001 m², c.c ZAC du Vivier, route de la Berardière 5 Amiens (80), c.c Les Halles, 7 484 m², place Maurice Vast 6 Reims (51), 2 470 m², 2 rue de l Étape 7 Portefeuille Gamm Vert, 24 641 m², multiple 8 Besançon (25), Galerie marchande du centre commercial Ecole-Valentin, 4 016 m², 6 rue Chatillon 9 Tours (37), c.c Galerie du Palais, 6 348 m², 19 place Jean Jaurès 4 9 2 1 7 6 8 3 15 septembre 2011-30
Récapitulatif du portefeuille au 30.06.2011 Bureaux Commerces Total Stabilisés En cours de valorisation Surface 32 577 m² 55 561 m² 78 941 m² 167 079 m² Valeur 1 116,4 M 77,0 M 140,3 M 333,6 M Taux d occupation 98 % 16 % 93 % 68 % Loyers annualisés nets 2 8,6 M 1,3 M 8,4 M 18,3 M Rendement 7,4 % n/a 6,0 % n/a CAPEX programmés 3 S2 2011-2012 0,2 M 20,8 M 0,8 M 21,9 M 1 Hors droits 2 Hors franchises, aménagements et charges sur immeubles en cours de restructuration 3 Hors frais financiers immobilisables 15 septembre 2011-31