PRIME STONE
PRIME STONE PRIME STONE, CRÉATION DE VALEUR IMMOBILIÈRE PRIME STONE travaille en étroite collaboration avec des investisseurs institutionnels ou privés et des réseaux de distribution soucieux de bénéficier de solutions de placement performantes totalement adaptées à leurs exigences. Dans cette perspective, PRIME STONE a pour objectif de maximiser les rendements offerts à ses investisseurs, tout en tenant compte des risques inhérents à ses investissements. Sa stratégie d investissement est de conjuguer l effet de levier, les rendements locatifs et les plus-values sur cessions d actifs. S ajoute à cela une maîtrise complète de la chaîne de valeur. En effet, PRIME STONE est gérée par ROHAN INVESTISSEMENT, société de gestion de portefeuille agréée par l Autorité des Marchés Financiers appartenant à ROHAN & ASSOCIÉS. Notre groupe réunit l ensemble des compétences - de la transaction immobilière au property management - requises pour la gestion des biens immobiliers du portefeuille de PRIME STONE. Rejoindre PRIME STONE en qualité d investisseur, c est bénéficier d un business model à forte valeur ajoutée riche de l expertise et des références métier de l équipe de gestion de Rohan Investissement et des autres équipes de ROHAN & ASSOCIÉS. Performance, transparence, connaissance approfondie, savoir-faire d investisseur indépendant et avisé sont au cœur de notre métier : engager et valoriser votre patrimoine! Yves JAKUBOWICZ Président de ROHAN INVESTISSEMENT
UNE STRATÉGIE D INVESTISSEMENT EXPERTE Depuis 2003, nous créons des stratégies d investissement dans le domaine de l immobilier d entreprise. Notre métier est de structurer et de gérer des produits répondant à la demande d une clientèle qui est soucieuse de préserver ses investissements ou son patrimoine des fluctuations des marchés. PRIME STONE propose à ses investisseurs une mutualisation des risques assurée par la variété des immeubles et de leur implantation, le nombre et la qualité des locataires. Les stratégies d investissement de PRIME STONE permettent ainsi d accéder à une offre diversifiée d immeubles de bureaux, de locaux d activité ou mixtes (bureaux et activités) et de murs de commerce. Les biens acquis sont situés à Paris, en Ile de France comme dans les grandes métropoles régionales. PRIME STONE met parallèlement en œuvre les principes qui ont assuré le succès des produits d investissement précédemment développés et gérés par ROHAN INVESTISSEMENT depuis plus d une décennie : > une politique d acquisition ciblée et rigoureuse, > l intégration de la gestion locative, technique et financière réalisée par des équipes aux compétences complémentaires, > la transparence et la proximité grâce aux informations mises à la disposition des investisseurs et la disponibilité de nos équipes. 2 3
UNE TYPOLOGIE D ACTIFS DIVERSIFIÉS RIGOUREUSEMENT SÉLECTIONNÉS Si l immobilier de bureau demeure son cœur de cible, la stratégie de PRIME STONE est d y adjoindre en complément des murs de commerce en pied d immeubles de centre-ville (afin de bénéficier de la liquidité généralement associée à ce type de biens), des locaux de bureaux et d activités, pour leur potentiel de valorisation permettant d accroître le rendement global du portefeuille de PRIME STONE. Etant précisé conformément à la réglementation qu un rendement minimum ne peut être garanti. La sélection des opportunités d investissement fait appel à plusieurs critères au premier rang desquels figurent : > une implantation française dans des bassins d emploi et de consommation importants, > la qualité de la localisation et la visibilité de l actif immobilier sur son site, > la solidité financière des locataires, > la multiplicité des locataires, > les caractéristiques des baux de location. PRIME STONE détient directement ou au travers de sociétés des immeubles de premier ordre occupés à ce jour par des locataires tels que NATIXIS, GAN, IBM, LCL, TATA STEEL, meilleurtaux.com, APEC, COFELY GDF SUEZ, BROTHER France, PRIME STONE
ARCHITECTURE FINANCIÈRE DE PRIME STONE : PERTINENCE, PRUDENCE, PERFORMANCE Les revenus des investissements de PRIME STONE sont constitués de produits locatifs générés par les actifs en portefeuille et des plus-values de cession de ces actifs. La pertinence de la structuration financière de chaque investissement réalisé par PRIME STONE est un des facteurs clefs de valorisation de ses actifs. La conjugaison des mécanismes de levier financier et le choix des actifs sélectionnés assurent la performance de ces investissements immobiliers. Il convient toutefois de préciser qu un risque de perte en capital ne peut être écarté. Par ailleurs, PRIME STONE s impose des règles prudentielles en principe supérieures aux exigences bancaires par exemple pour les DSCR et les LTV. Ces règles intègrent par exemple les données spécifiques au Debit Service Credit Ratio (DSCR) qui définit le ratio des montants des loyers nets sur les montants des remboursements bancaires. Il en est de même avec le Loan To Value (LTV) qui rapporte le capital restant dû du prêt à la valeur vénale d expertise de l immeuble. 4 5
UNE STRATÉGIE DE MAXIMISATION DES PLUS VALUES PRIME STONE offre la possibilité d investir de façon optimale en immobilier d entreprise. Cette classe d actifs se caractérise jusqu à présent par sa stabilité et son potentiel de valeur ajoutée financière. Pour ROHAN INVESTISSEMENT, les actifs pierre associent sûreté et performance sur le moyen long terme ce qui les différencie notablement des marchés financiers, cycliques et volatiles par nature. Étant rappelé conformément à la règlementation qu un investissement dans PRIME STONE présente en tout état de cause un risque de perte en capital. Par ailleurs, selon l expérience de ROHAN INVESTISSEMENT, le marché de l immobilier d entreprise est générateur d opportunités pouvant répondre aux exigences de la stratégie d investissement de PRIME STONE dont l objectif est de trouver et sélectionner des investissements permettant une création de valeur à des horizons temporels de moyen terme. C est pourquoi, la durée moyenne d investissement des actifs immobiliers détenus par PRIME STONE sera généralement comprise entre 5 et 7 ans. Selon l expérience de ROHAN INVESTISSEMENT, cette durée d investissement offre des taux de rendement interne potentiels maximisés. Les revenus et produits issus des investissements et de leurs cessions sont à l origine de l accroissement de valeur de PRIME STONE et lui permettent ainsi de pérenniser sa stratégie d investissement. PRIME STONE
Forme juridique Société de Gestion Dépositaire Property Manager externe Objet Objectif prévisionnel minimum de distribution de dividendes (non garanti) Politique d investissement Commission de souscription Honoraires soumis à TVA Risques généraux liés à l investissement dans PRIME STONE Risque de perte en capital Risques liés à l illiquidité des participations SAS à capital variable ROHAN INVESTISSEMENT CACEIS BANK France «CONVENIENCE NÉOGÈRE» certifiée ISO 9001: 2008 (groupe ROHAN & ASSOCIÉS) Foncière par capitalisation les six premières années. 30% du résultat net à compter du sixième exercice Politique d acquisition ciblée portant sur des actifs immobiliers diversifiés. La stratégie étant d optimiser le rendement, tout en préservant la liquidité de l investissement et en mutualisant le risque. 5% HT du montant de la souscription en cas de souscription via SC Rohan Participations ou une autre personne immobilière cette commission est versée directement par Rohan Investissement aux conseillers immobiliers (cf. articles 1er et 3 de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970). - 8% HT sur les loyers HT quittancés annuellement, - 4% HT sur les acquisitions immobilières actes en main, y compris travaux, réalisées au cours de l année considérée, - 4% HT sur le prix net vendeur des cessions réalisées au cours de l année considérée, - 5 % HT du prix de souscription des actions souscrites ou acquises par toute personne ayant directement contacté PRIME STONE sans être passée par un placeur ou par une société immobilière (notamment SC Rohan Participations) ayant été mis en relation avec PRIME STONE par un conseiller immobilier. PRIME STONE encourt notamment les risques suivants : - le risque d évaluer de façon imprécise les actifs, - le risque lié à une phase descendante du cycle économique du secteur immobilier, - les risques liés aux conditions de financement des actifs immobiliers, - les risques liés à la non exploitation des immeubles. PRIME STONE ne bénéficie d aucune garantie ni protection. Il est donc possible que le capital initialement investi ne soit pas intégralement voire pas du tout restitué aux Investisseurs. PRIME STONE pourrait éprouver des difficultés à céder ses actifs immobiliers dans les délais et avec les niveaux de prix souhaités. Bien que PRIME STONE ait pour objectif d organiser la cession des actifs immobiliers dans les meilleures conditions, ces derniers présentent un risque d absence de liquidité. La présente documentation ne constitue en aucun cas un support de publicité, et toutes les informations qu elle contient ne sont en aucune manière destinées à être diffusées dans le public. Ces informations revêtent un caractère strictement confidentiel. Chaque investisseur qui, à sa demande, se verrait remettre la présente documentation s engage à en respecter le caractère confidentiel. Sa transmission par ce dernier à d autres investisseurs potentiels est soumise à l accord préalable de la société ROHAN INVESTISSEMENT SAS. Les informations contenues dans ce dossier sont susceptibles d être modifiées. 6 7
Avertissement Ce document est fourni à titre confidentiel et uniquement pour l information des personnes auxquelles il est adressé afin qu elles puissent considérer un investissement dans la SAS à capital variable PRIME STONE qui constitue un fonds d investissement alternatif (le Fonds ) décrit dans ce document. Celui-ci est fourni uniquement à titre indicatif et n est pas destiné à être, et ne doit pas être la seule base sur laquelle la décision d investir est prise. Le contenu de ce document ne doit pas être considéré comme étant la fourniture de conseils de nature financière, juridique ou fiscale. Chaque investisseur potentiel doit consulter ses propres conseils concernant un investissement dans le Fonds. L AMF n a pas vérifié ni confirmé les informations contenues dans ce document. Un investissement dans le Fonds peut comporter des risques significatifs du fait, entre autres, de la nature des investissements que le Fonds envisage de réaliser. Il ne peut donc y avoir aucune assurance que le rendement attendu du Fonds puisse être atteint ou même que le Fonds puisse, à son terme, restituer à ses associés le montant du capital qu ils ont versé. Les prévisions et objectifs contenus dans ce document reposent sur les estimations de ROHAN INVESTISSEMENT. Les investisseurs doivent donc déterminer quelle confiance doit être accordée à ces informations. En conséquence ROHAN INVESTISSEMENT ne peut être responsable à l égard d un investisseur concernant l exactitude de celles-ci. PRIME STONE Siège social : 7, rue Anatole France - 92300 LEVALLOIS-PERRET 00 33 (0)1 57 64 75 22 Siège administratif : c/o ROHAN INVESTISSEMENT BP 80054 - Schiltigheim 8, rue de Dublin - 67013 STRASBOURG CEDEX 00 33 (0)3 88 18 92 30 contact@primestone.fr www.primestone.fr Cartes professionnelles ROHAN INVESTISSEMENT : Transaction N 3/2015 et Gestion N 586/2007 Agrément AMF N GP-15000011 09/15