Etude de faisabilité du projet de construction d un chapiteau Projet initié par Latitude 50 ASBL Décembre 2015 Page 1
Table des matières 1) Introduction Création d une nouvelle structure? Méthodologie 2) Plan financier de l ASBL Immo Personnel Coûts fixes Taxes Investissement Timing Financement Résumé des coûts et du financement Résultat et trésorerie 3) Conclusion et impact pour Latitude 50 ASBL Page 2
INTRODUCTION Page 3
Création d une nouvelle structure? Afin d étudier la pertinence de créer une entité juridique distincte, qui serait propriétaire du bâtiment et percevrait un loyer de Latitude 50 ASBL, quatre éléments peuvent être considérés : Les frais de personnel (et l obtention éventuelle d aides à l emploi), Une sécurisation de l opération pour une banque commerciale, La séparation des risques, La récupération de la TVA lors de l achat du bâtiment. 1) Concernant les frais de personnel, comme nous le verrons plus loin, l entretien et la maintenance des lieux peuvent être assurés par Latitude 50 ASBL qui bénéficie, de par ses activités, d aides à l emploi. 2) Le montage financier imaginé se base notamment sur un prêt bancaire. La création d une nouvelle structure, qui disposerait de tous les droits pour dénoncer le nonpaiement du loyer, serait probablement plus rassurante pour une banque. Page 4
Création d une nouvelle structure? 3) Enfin, l idée de séparer les risques liés au nouveau bâtiment (par exemple, des frais importants de réparation ou d entretien) de l activité actuelle de Latitude 50 semble être pertinente. Remarque : Pour pouvoir récupérer la TVA, la nouvelle entité juridique devrait facturer à Latitude 50 ASBL, en plus du loyer, des prestations de services. Cela impliquerait donc l engagement de personnel dans la nouvelle entité juridique (qui ne pourrait pas bénéficier d aides à l emploi) et un loyer plus important pour Latitude 50 ASBL (le loyer étant alors facturé TVAC et Latitude 50 n étant pas assujettie à la TVA). Pour ces raisons, il semble donc préférable de prévoir deux entités juridiques distinctes. Puisque l entité à créer n a pas d objectif de lucre, cette dernière pourrait être une ASBL. Les deux entités seraient donc les suivantes: ASBL Latitude 50, ASBL Immo (entité à créer). Page 5
Méthodologie L étude de faisabilité a été réalisée en trois étapes : 1) Analyse des coûts liés à l investissement et à l exploitation du bâtiment. 2) A partir de cette analyse, le loyer qui devrait être payé par Latitude 50 ASBL à Immo ASBL a été calculé. 3) De son côté, Latitude 50 ASBL a mis à jour son budget afin d estimer la possibilité, pour eux, de payer le loyer annoncé. Page 6
PLAN FINANCIER DE L ASBL IMMO Page 7
Personnel Il ne sera pas nécessaire de prévoir du personnel supplémentaire pour l entretien et la maintenance des lieux. En effet, par rapport au chapiteau actuel, le nouveau bâtiment ne générera pas une charge de travail supplémentaire importante. Aucun salaire n a dès lors été budgétisé dans le plan financier. Page 8
Coûts fixes Les frais d électricité ont été estimés, selon les conseils d un architecte, à partir d une consommation annuelle en kwh par m² par affectation (cirque, espace accueil, sanitaires et communs). Au total, 44,6 MWh seraient nécessaires pour l ensemble du bâtiment. Sur base d un prix actuel de 0,167 /kwh, le coût total serait de 7.441 /an. Les autres frais ont été estimés comme suit : Eau : 1.000 / an, Mazout : 2.015 / an (le bâtiment serait passif), Maintenance et entretien : 5.000 / an, Assurance bâtiment : 3.000 / an. Page 9
Taxes L ASBL Immo, propriétaire du bâtiment, devra payer les taxes suivantes : Précompte immobilier, Taxe patrimoniale (taxe de compensation des droits de succession), Impôt sur les revenus. L exonération totale du précompte immobilier ne peut pas, a priori, s appliquer au cas présent. Le précompte immobilier peut être exonéré à condition que le locataire du bâtiment (dans ce cas-ci, Latitude 50 ASBL), ait une activité de culte ou de soins (voir descriptif ci-dessous). Sur base d un revenu cadastral de 3.000, le précompte immobilier serait de 1.708 par an. «Art. 12, 1er. Sont exonérés les revenus de biens immobiliers ou des parties de biens immobiliers sis dans un Etat membre de l Espace économique européen qu'un contribuable ou un occupant a affectés sans but de lucre à l'exercice public d'un culte, ou de l'assistance morale laïque à l'enseignement, à l'installation d'hôpitaux, de cliniques, de dispensaires, de maisons de repos, de homes de vacances pour enfants ou personnes pensionnées, ou d'autres œuvres analogues de bienfaisance.» Page 10
Taxes (suite) La taxe patrimoniale (taxe compensatoire des droits de succession) devra également être payée par l ASBL Immo. Cette taxe correspond à 0,17% de la valeur comptable du patrimoine total de l ASBL. Cette taxe serait donc payable dès qu une partie de l immeuble sera portée à l actif et diminuera d année en année (l actif étant amorti). L ASBL Immo devra également payer un impôt de 33,99% sur les revenus. L objectif étant que l ASBL Immo soit plus ou moins à l équilibre au niveau financier, l impôt sera minime, voire inexistant durant les premières années. Enfin, l ASBL Immo ne sera pas assujettie à la TVA. Les loyers seront donc facturés sans TVA à Latitude 50. Page 11
Investissement Le coût d achat total du bâtiment, comprenant le cirque en dur, un espace d accueil des visiteurs, des sanitaires et la construction d un espace de vie commun dans les bâtiments actuels, est de 2.646.928 TVAC. La répartition de ce montant est la suivante : Bâtiment : 1.988.676 Cirque en dur : 1.598.400 Sanitaires : 68.376 Accueil : 166.500 Communs : 155.400 Honoraires (10% du total) : 198.868 TVA (21%) : 459.384 Page 12
Timing La construction du bâtiment pourrait démarrer en 2017. A ce moment, l ASBL Immo paierait une 1 ère facture de 2.000.000 (l équivalent du montant obtenu via les subsides). A la fin de la construction du bâtiment prévue en 2019 (réception définitive), le solde (soit 646.928 ) sera payé et le prêt bancaire sera contracté. L exploitation du bâtiment par Latitude 50 débuterait en 2020. En janvier 2020, Latitude 50 paiera donc son premier loyer et les coûts fixes liés au bâtiment seront à prendre en charge. Page 13
Financement En plus du montant octroyé par Liège Europe Métropole (1.000.000 ), l objectif serait d obtenir un montant équivalent auprès d autres instances. Le montant total des subsides à l investissement serait donc de 2.000.000. Afin de compléter les montants espérés des pouvoirs subsidiants, un prêt bancaire de 675.000 sera nécessaire pour financer le solde du bâtiment et un fonds de roulement. Afin de couvrir la période d inoccupation entre la réception définitive (2019) et l exploitation du bâtiment (2020), une franchise en capital d un an sur le prêt bancaire a été modélisée. Afin de combler les coûts afférant aux 3 années durant lesquelles le bâtiment n est pas exploité (de 2017 à 2020), un apport supplémentaire de 15.000 sera nécessaire. Cet apport a été modélisé dans la simulation par un apport en capital/prêt de Latitude 50. Page 14
Résumé des coûts et du financement INVESTISSEMENT Intitulé Montant Coût total du projet HTVA 2.187.544 Coût total du projet TVAC 2.646.928 FINANCEMENT Intitulé Montant Capital/prêt Latitude 50 15.000 Capital privé/public 0 Subside Liège Métropole 1.000.000 Subside non identifié 1.000.000 Prêt bancaire 675.000 TOTAL 2.690.000 Prêt bancaire Montant 675.000 Durée (en mois) 300 Taux d'intérêt annuel 3,5% Franchise (en mois) 12 COUTS FIXES Intitulé Montant Eau 1.000 Electricité 7.441 Mazout chauffage 2.015 Maintenance & entretien 5.000 Assurance bâtiment 3.000 TOTAL 18.456 TAXES Intitulé Montant Taxe précompte immobilier 1.708 Taxe patrimoniale 0,17% sur l I.C. Impôt 33,9% Page 15
Résultat et trésorerie Pour atteindre un équilibre au sein de l ASBL Immo, un loyer de 70.000 par an sera réclamé à Latitude 50. La trésorerie de l entreprise serait alors la suivante: RUBRIQUES 2017 2018 2019 2020 2021 Cash flow d'exploitation -3.060-2.720-3.370 46.916 46.997 Cash flow opérationnel -3.060-2.720-3.370 46.916 46.997 Variations des : Créances commerciales - - - -5.753 - Dettes commerciales 255-31 53 1.620-7 Cash flow lié au besoin en fonds de roulement 255-31 53-4.133-7 Acquisitions d'immobilisations -2.000.000 - -646.928 - - Cash flow lié aux investissements / désinvestissements -2.000.000 - -646.928 - - CASH FLOW DISPONIBLE (+) / MONTANT A FINANCER (-) -2.002.805-2.751-650.244 42.783 46.990 Apport de capital à risque 15.000 - - - - Subsides d'investissement reçus 2.000.000 - - - - Nouveaux emprunts LT - - 675.000 - - Remboursements emprunts LT - - - -17.330-17.937 Intérêt s/ dettes financières - - -23.254-22.982-22.376 Cash flow lié aux financements 2.015.000-651.746-40.312-40.312 CASH FLOW DE TRESORERIE 12.195-2.751 1.502 2.471 6.678 Disponible début exercice - 12.195 9.444 10.945 14.984 Placement de trésorerie début exercice - - - - - Trésorerie nette début d'exercice - 12.195 9.444 10.945 13.416 Disponible fin exercice 12.195 9.444 10.945 13.416 20.094 Placement de trésorerie fin exercice - - - - - Trésorerie nette fin d'exercice 12.195 9.444 10.945 13.416 Page 20.094 16
CONCLUSION ET IMPACT POUR LATITUDE 50 ASBL Page 17
Conclusion Il revient dès lors à Latitude 50, sur base de son budget prévisionnel, de valider la possibilité de payer ce loyer de 70.000 à partir de 2020. Pour ce faire, nous conseillons à Latitude 50 d étudier la possibilité de générer des rentrées financières supplémentaires grâce à la mise en place d activités à but de lucre (par exemple, par la location du chapiteau) et/ou à l obtention de nouveaux subsides. Dans les faits, le montant budgétisé sera probablement séparé de la façon suivante: Frais (eau, électricité, chauffage, maintenance et assurance): payés par Latitude 50 Loyer: payé par l ASBL Latitude 50 à l ASBL Immo. Ce montant varie d année en année (notamment à cause de la taxe patrimoniale) mais, pour l année 2020, le montant budgétisé pourrait être séparé comme suit: Frais: 18.456 Loyer : 51.544 Page 18
Conclusion A titre informatif, le budget prévisionnel de Latitude 50 se base notamment sur les hypothèses suivantes: Conversion du loyer du chapiteau actuel payé par la commune de Marchin en subside (portant la subvention communale à 60.000 par an) ; Augmentation du subside octroyé par la Fédération Wallonie-Bruxelles de 85.630 à 250.000 en 2017 et 300.000 en 2020 ; Augmentation de la subvention provinciale de 7.000 à 15.000 en 2017 et 20.000 en 2020 ; Octroi de subventions diverses pour un montant 8.500. Octroi des points APE pour le personnel à engager au sein de Latitude 50. Page 19
ANNEXES Bilan complet: Actif Passif Compte de résultats Détail du calcul de la consommation électrique Page 20
Bilan prévisionnel Actif 31/12/2017 31/12/2018 31/12/2019 31/12/2020 31/12/2021 ACTIFS IMMOBILISES 1.800.000 1.600.000 1.982.235 1.717.542 1.452.849 I. Frais d'établissement 0 0 0 0 0 II. Immobilisations incorporelles 0 0 0 0 0 III. Immobilisations corporelles 1.800.000 1.600.000 1.982.235 1.717.542 1.452.849 IV. Immobilisations financières 0 0 0 0 0 ACTIFS CIRCULANTS 12.195 9.444 10.945 19.169 25.847 V. Créances à plus d'un an 0 0 0 0 0 VI. Stocks et commandes en cours d'exécution 0 0 0 0 0 VII. Créances à un an au plus 0 0 0 5.753 5.753 A. Créances commerciales 0 0 0 5.753 5.753 B. Autres créances 0 0 0 0 0 VIII. Placements de trésorerie 0 0 0 0 0 IX. Valeurs disponibles 12.195 9.444 10.945 13.416 20.094 X. Comptes de régularisation 0 0 0 0 0 TOTAL DE L'ACTIF 1.812.195 1.609.444 1.993.180 1.736.712 1.478.697 Page 21
Bilan prévisionnel Passif 31/12/2017 31/12/2018 31/12/2019 31/12/2020 31/12/2021 CAPITAUX PROPRES 1.811.940 1.609.220 1.317.903 1.077.144 837.073 I. Capital 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000 II. Primes d'émission 0 0 0 0 0 III. Plus-values de réévaluation 0 0 0 0 0 IV. Réserves 0 0 0 0 0 V. Résultat reporté -3.060-5.780-97.097-137.856-177.927 VI. Subsides en capital 1.800.000 1.600.000 1.400.000 1.200.000 1.000.000 PROVISIONS ET IMPOTS DIFFERES 0 0 0 0 0 VII. Provisions pour risques et charges et impôts différés 0 0 0 0 0 DETTES 255 224 675.277 659.567 641.624 VIII. Dettes a plus d'un an 0 0 657.670 639.734 621.169 A. Dettes financières 0 0 657.670 639.734 621.169 B. Dettes commerciales 0 0 0 0 0 IX. Dettes à un an au plus 255 224 17.607 19.694 20.314 A. Dettes à plus d'un an échéant dans l'année 0 0 17.330 17.937 18.564 B. Dettes financières 0 0 0 0 0 C. Dettes commerciales 255 224 277 1.897 1.891 D. Acomptes reçus sur commandes 0 0 0 0 0 E. Dettes fiscales, salariales et sociales 0 0 0 0 0 F. Autres dettes 0 0 0 0 0 X. Comptes de régularisation 0 0 0 0 0 TOTAL DU PASSIF 1.812.195 1.609.444 1.993.180 1.736.712 1.478.697 Page 22
Bilan prévisionnel Compte d exploitation 31/12/2017 31/12/2018 31/12/2019 31/12/2020 31/12/2021 I. Ventes et prestations 0 0 0 70.000 70.000 A. Chiffre d'affaires 0 0 0 70.000 70.000 B. Variation des encours de fabrication, des produits finis et de commandes en cours d'exécution C. Production immobilisée 0 0 0 0 0 D. Autres produits d'exploitation 0 0 0 0 0 II. Coûts des ventes et des prestations 203.060 202.720 268.063 287.777 287.696 A. Approvisionnements et marchandises 0 0 0 0 0 B. Services et bien divers 3.060 2.720 3.370 23.084 23.003 C. Rémunérations, charges sociales et pensions 0 0 0 0 0 D. Dotations aux amortissements et réductions de valeur 200.000 200.000 264.693 264.693 264.693 E. Réductions de valeurs sur stocks, commandes 0 0 0 0 0 en cours d'exécution et créances commerciales F. Provisions pour risques et charges 0 0 0 0 0 G. Autres charges d'exploitation 0 0 0 0 0 H. Charges d'expl. portées à l'actif au titre de frais de restr. III. Résultat d'exploitation -203.060-202.720-268.063-217.777-217.696 IV. Produits financiers 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 Subsides en capital 200.000 200.000 200.000 200.000 200.000 V. Charges financières 0 0 23.254 22.982 22.376 Charges des dettes (17-42) 0 0 23.254 22.982 22.376 VI. Résultat courant avant impôts -3.060-2.720-91.317-40.759-40.072 VII. Produits exceptionnels 0 0 0 0 0 VIII. Charges exceptionnelles 0 0 0 0 0 IX. Résultat de l'exercice avant impôts -3.060-2.720-91.317-40.759-40.072 X. Impôts sur le résultat 0 0 0 0 0 XI. Résultat de l'exercice -3.060-2.720-91.317-40.759-40.072 XII. Prélèvements sur les réserves immunisées Page 23 XIII. Résultat de l'exercice à affecter -3.060-2.720-91.317-40.759-40.072
Consommation électrique ENERGIES Consommations kwh/m2 par an Cirque en dur 900 m2 Accueil 100 m2 Communs 100 m2 Sanitaires 44 m2 Energie chauffage 9,5 8550 950 950 418 Energie de refroidissement 1,05 945 105 105 46,2 Eclairages 13,2 11880 1320 1320 580,8 Auxiliaires 15,2 13680 1520 1520 668,8 Total kwh /an 35055 3895 3895 1713,8 Coût annuel (Prix kwh = 0,167) 5.854,19 650,47 650,47 286,20 Page 24