PROGRAMME PLURIANNUEL D INTERVENTION 2010-2015 synthèse
L essentiel du programme pluriannuel d intervention 2010-2015 La Bretagne est aujourd hui une région particulièrement dynamique et attractive. Les chiffres parlent d eux-mêmes : entre 1999 et 2007, la Région Bretagne a connu un gain de population estimé à 213 000 habitants supplémentaires (l équivalent en population d une ville comme Rennes) et les projections de l INSEE à l horizon 2040 annoncent plus de 600 000 habitants supplémentaires 1. Ces chiffres peuvent être expliqués en partie par un solde naturel régional positif mais ils relèvent surtout de la vigueur du solde migratoire breton. Ce dynamisme démographique, valable globalement à l échelle de la région, présente néanmoins de profonds contrastes entre territoires : les couronnes périurbaines demeurent les plus dynamiques alors même que la population des villes centres des pôles urbains stagne. Sur le littoral, le dynamisme démographique apparaît particulièrement élevé. De leur côté, les espaces ruraux connaissent un renouveau inversant les tendances passées. Ces tendances démographiques présentent un impact sur la ressource foncière servant de «matière première» aux opérations de développement urbain. Constat préoccupant, on note 2 un doublement des surfaces artificialisées sur la période 1985-2005. En effet, l activité agricole subit en premier lieu cette artificialisation massive de l espace, risquant de mettre en danger le développement économique de la Bretagne fondé en grande partie sur l économie agricole. L attractivité régionale se traduit également par une hausse massive des prix du foncier (avec une augmentation moyenne de 110% des prix à l échelle bretonne sur 10 ans). Évolution de l artificialisation du territoire des communes bretonnes entre 1985 et 2005 (Source : Étude du réseau des agences d urbanisme et de développement de Bretagne, juillet 2010) Le foncier consommé est dédié à part égale au logement et à l activité économique en Bretagne. Pour le logement, l attractivité des espaces littoraux et périurbains se traduit concrètement par une pression accrue de l urbanisation sur le foncier, contribuant à une explosion du coût de la ressource et une artificialisation des paysages. L attrait prononcé des bretons pour la maison individuelle et la propriété, couplé à la problématique littorale de construction de résidences secondaires, alimente encore davantage le phénomène. Cela n est pas sans conséquences sociales : l habitat s éloigne des centres d emplois et les possibilités de logement se réduisent pour les revenus les plus modestes, alors que 71% de la population bretonne est éligible au logement social. La consommation de foncier liée aux activités économiques constitue une autre problématique de taille à laquelle est confrontée la Bretagne. Ainsi, la Chambre Régionale de Commerce et d Industrie (C.R.C.I.) répertoriait en 2009 3 1 255 zones d activité pour une superficie totale de foncier mobilisé de 25 000 hectares. Ce modèle ne peut se perpétuer. Il convient donc de s interroger aujourd hui sur les modalités d une stratégie foncière adaptée, créant les conditions du maintien de l emploi et la limitation de la consommation d espace. 1. Insee, RP 1975 à 1990 dénombrements - RP1999 et RP2008, exploitations principales - Estimations de population - Omphale 2010 2. Réseau des agences d urbanisme et de développement de Bretagne, 2010, La Bretagne a doublé ses surfaces artificialisées en 20 ans, 8 p. 3. Chambre Régionale de Commerce et d Industrie de Bretagne, 2009, Le Foncier économique en Bretagne, étude des zones d activités d intérêt régional et propositions des CCI de Bretagne, 66 p. 2 3
Dans quelle situation faire appel à Foncier de Bretagne? En vertu des principes d intervention qu il s est fixé, le Conseil d Administration de l EPF, composé de quarante-trois membres, représentant l État, les collectivités territoriales et leurs groupements, a validé un certain nombre de critères visant à sélectionner les projets prioritaires à accompagner. Outre les critères justifiant une intervention de portage foncier de la part de l EPF, les projets doivent s inscrire dans le cadre des principes stratégiques définis au sein des documents en vigueur à l échelle du territoire (SCOT, PLH, ) 1. Priorité pour les projets de logement Le mitage, une tendance régionale menaçant l activité agricole (Source : Fotolia) Une part significative du budget Conformément aux principes stratégiques fixés par son Conseil d Administration, Foncier de Bretagne, Établissement Public Foncier d État, constitue ainsi un outil privilégié, au service des collectivités et de leur stratégie foncière. Logement L accès au logement constitue un enjeu majeur des politiques publiques en Bretagne. L EPF s engage à y consacrer au moins 70% de son budget d acquisition. La volonté de réduire la consommation d espace Réduire la consommation d espace Participer à la maîtrise des coûts du foncier Encourager la réduction des consommations énergétiques Aider à l éboration des politiques Améliorer la connaissance Économie Espaces naturels Forme urbaine traditionnelle dense Plounéour-Ménez (29) (Source : Foncier de Bretagne) Forme urbaine dense (habitat groupé) La Pelousière-Langouët (35) (Source : Mikael Laurent BRUDED) L EPF : 3 domaines d intervention pour 5 objectifs majeurs 4 5
Pour l ensemble des projets, en renouvellement urbain comme en extension, la densité brute minimale sera fixée à 20 logements à l hectare en milieu rural. Pour les opérations en milieu urbain et péri-urbain, la densité sera supérieure et envisagée Formes urbaines et densités en prenant en compte les densités environnantes. Densité en nombre de logements par hectare 0 5 10 25 40 50 70 90 Limiter la consommation énergétique Afin de limiter la consommation énergétique, l EPF fonde son intervention sur deux leviers principaux : les déplacements et la qualité énergétique des constructions. Pour ce qui relève des déplacements, l EPF encourage en amont l analyse des flux domicile-travail sur le territoire. Il privilégie en outre les opérations permettant un accès en mode doux aux diverses fonctions urbaines. Les opérations soutenues devront respecter la réglementation énergétique en vigueur au moment de la livraison des bâtiments neufs (norme RT2012 à ce jour) et à minima les exigences de niveau de la classe C pour l habitat ancien, en lien avec les exigences du Grenelle de l Environnement. Correspondance densité formes urbaines (Source : Foncier de Bretagne) Le besoin de promouvoir la mixité sociale et fonctionnelle L accès au logement pour tous constitue également un défi en Bretagne, territoire marqué par la relative faiblesse de son taux de logements locatifs sociaux (10,6% des résidences principales) et par la pression foncière et immobilière croissante menaçant les équilibres socio-spatiaux. Dans ce contexte, l EPF contribuera à une diversification de l offre de logements à l échelle du territoire et au sein même des opérations et ce afin de garantir une véritable mixité sociale. À ce titre, l accession sociale et le logement à coût abordable constituent autant de leviers potentiels sur lesquels agir. L EPF exigera un pourcentage minimum de logements locatifs sociaux (PLUS, PLAI) en adéquation avec les documents supra-communaux. Quantitativement, à l échelle de l opération, le taux minimum de logements locatifs sociaux est fixé à 20%. L EPF cherche par ailleurs à promouvoir une mixité de formes urbaines et une qualité urbaine et architecturale des projets. Il encourage les collectivités à formaliser des prix plafonds de sortie des opérations et à proposer des projets présentant une mixité fonctionnelle permettant notamment un maintien de l activité dans les centres-bourgs des espaces ruraux (mixité habitatcommerce-service). Exemples d intervention en centre-bourg Opération dernier commerce et logements pour personnes âgées à Saint-Laurent (22) (Source : Foncier de Bretagne) L opération de portage foncier réalisée par l EPF pour le compte de la commune de Saint-Laurent (22) est emblématique de ce qu il est possible de faire en matière de requalification d une friche de centre-bourg. Ainsi le dernier commerce de la commune va être réhabilité en commerce multi-services. Sur le terrain attenant à l ancienne bâtisse mise en vente, la commune développera, dans le respect du principe de mixité fonctionnelle, un projet de 6 logements pour personnes âgées conformément aux besoins recensés sur la commune. 6 7
Requalification d une ancienne école en EHPAD sur l île de Groix (56) (Source : Foncier de Bretagne) L opération de portage foncier réalisée par l EPF sur l île de Groix (56) s avère également remarquable au regard du réinvestissement du bâti existant. En lieu et place de l ancienne école, la commune a développé un projet d EHPAD (Accueil de personnes âgées) situé en centre-bourg. Au niveau de la qualité environnementale du projet, il est attendu que les travaux réalisés visent à une amélioration de la qualité et des performances énergétiques du bâti. L ancien EHPAD existant sur l île sera reconverti en logements sociaux. 2. Pour soutenir l activité économique Réduire la consommation d espace À l image des principes guidant son intervention en matière d habitat, l EPF privilégiera, pour le développement économique, les opérations de restructuration, de requalification de friches, d utilisation des dents creuses et du bâti inoccupé. À titre dérogatoire, il pourra intervenir pour des projets d importance régionale, sur les extensions de zones d activités existantes, en cherchant à viser l exemplarité. À titre dérogatoire également, l intervention sur de nouveaux parcs d activités ne pourra avoir lieu que s ils sont d envergure ou s ils investissent des territoires géographiquement contraints. Limiter la consommation énergétique En matière de consommation énergétique, l EPF interviendra sur les projets respectant les principes du label Qualiparc revisité. Les projets de zones d activités devront également être envisagés dans une démarche de projet durable. Requalification d un ancien garage en centre-bourg de Trégunc (29) (Source : Foncier de Bretagne) Travailler sur les formes urbaines des zones d activités La commune de Trégunc (29) a sollicité l EPF pour assurer le portage foncier de deux unités foncières situées en centre-bourg, à proximité des commerces et services. Sur l emprise, en lieu et place d un ancien garage, la commune souhaite développer un programme de logements 100% sociaux afin d augmenter l offre de la commune pour ce type de logements. Il s agit d un exemple intéressant d action foncière visant à la requalification d une friche de centre-bourg. La Bretagne se caractérise par la part importante de foncier mobilisé pour le développement économique. En effet, la Bretagne comptait en 2009 1 255 zones d activités, soit l équivalent d une zone d activité par commune (1 268 communes). Le développement économique constitue donc un élément moteur de la consommation de foncier à l échelle régionale, nécessitant l élaboration d une stratégie adaptée pour réduire le phénomène. À ce titre, l EPF invite à raisonner en termes de densité et, comme pour les opérations de logements qu il soutient, à privilégier la requalification/restructuration des emprises existantes. Espaces dédiés au stationnement, à la voirie, au stockage Fontaine Aubrun Trignac (44) (Source : La densité et la qualité des zones d activités CARENE Cap Atlantique 2009) 8 9
Pour rationnaliser la consommation de foncier dans les zones d activités il existe diverses solutions relevant entre autre de la conception optimisée des bâtiments, de la réduction des espaces imperméabilisés (notamment pour le stationnement). Ces éléments constituent des pistes de réflexions potentiellement poursuivies dans une formalisation revisitée de la démarche Qualiparc. Exemple de forme urbaine qualitative dans la zone d activités Les 3 Prés à Laillé (35) (Source : IDEA 35) 3. Pour préserver et protéger les espaces naturels remarquables, sensibles et agricoles Exemple d intervention en milieu naturel Préservation des landes de Bieuzy (56) (Source : Foncier de Bretagne) Conformément aux principes stratégiques qu il s est fixé, l EPF peut intervenir pour la préservation des espaces naturels remarquables, que ces derniers soient littoraux ou terriens. À titre d exemple, la commune de Bieuzy-les-Eaux (56) a fait appel à l EPF pour l acquisition et le portage foncier de près de 60 ha de landes classés en ZNIEFF, à des fins de préservation. La préservation des espaces naturels remarquables sera limitée aux espaces de grande ampleur. Pour les zones littorales, il s agira de projets en accompagnement du Conservatoire du Littoral ou de zones soumises à un risque de dégradation et qui font l objet d un classement. En milieu urbain l intervention pour la constitution des trames bleues et vertes se fera dans le cadre donné par le Grenelle de l Environnement. La protection des espaces agricoles soumis à la pression du développement urbain sera menée dans le cadre des dispositions de la convention élaborée en partenariat avec la SAFER. Bourgs d avenir Le recours au lotissement comme outil privilégié de développement urbain apparaît encore trop systématique pour certaines communes bretonnes, alors même qu une action sur le bâti existant s avèrerait nécessaire. Au regard de la fragilité des commerces ou de la vacance de certains logements en centre-bourg, un enjeu majeur émerge donc, qui consiste à réinventer, redynamiser les bourgs en investissant les dents creuses, le bâti vacant, les friches, les cœurs d îlots. 10 11
Comment Foncier de Bretagne intervient-il? Commerces fermés, logements vacants, maisons à vendre en centre bourg mais un lotissement en construction (Source : Foncier de Bretagne) 1. Les missions de l EPF L EPF intervient sur les projets à 3 niveaux : l apport d une ingénierie de projet, les démarches d acquisitions foncières et les travaux de requalification et de remise en état. L ingénierie L EPF peut accompagner, à leur demande, les collectivités en tant que conseil et en tant qu assistant à maître d ouvrage. Il peut également réaliser des études en amont, dans l aide à la définition des projets, et en cours d acquisition foncière, dans l accompagnement technique. L EPF peut en outre intervenir comme co-financeur des études de stratégie foncière et de définition des projets selon les cas de figure. Les acquisitions foncières L EPF réalise l acquisition des biens pour le compte de la collectivité signataire selon trois modalités : par voie amiable, par délégation des droits de préemption et de priorité, par expropriation. C est le prix d estimation de France Domaine ou celui déterminé par le juge de l expropriation qui fixe le montant maximal d acquisition par l EPF. Foncier de Bretagne assurera également la libération des biens acquis par la libération des baux et conventions d occupation en cours et le versement éventuel des indemnités d éviction correspondantes. Une fois acquis, la gestion des biens sera déléguée à la collectivité concernée. Bâti réhabilité Crevin (35) (Source : Foncier de Bretagne) Dent creuse investie Guingamp (22) (Source : Étude sur l urbanisation et l intercommunalité à Guingamp Conférence des villes de Bretagne, Guillaume l Epineguen, 2009) Commerce multi-services Mellé (35) (Source : Sylvain Cotto) Les travaux de requalification foncière (friches) L EPF pourra réaliser l ensemble des travaux nécessaires à l usage futur du foncier porté : travaux de démolition totale ou partielle des bâtiments, travaux de clos et de couvert des bâtiments à conserver, travaux de purge des fondations, travaux de dépollution si nécessaire, conformément à la réglementation en vigueur, et les travaux de pré-aménagement pour les terrains en attente de vocation. Le montant de ces travaux sera ré-imputé dans le prix de revente. 12 13
2. Conventionnement et Partenariat 3. Durées de portage des biens acquis L intervention de l EPF auprès des collectivités, de l État et de ses autres opérateurs fonciers repose sur trois types de conventionnement : La convention cadre : c est un document stratégique et programmatique calé sur la durée du PPI. Elle sera conclue en priorité avec les EPCI compétents souhaitant mettre en place une politique foncière sur le long terme. L EPF privilégiera les opérations inscrites au sein de ces conventions cadres avec les EPCI, garantissant la mise en œuvre de stratégies foncières menées à une échelle cohérente. Ainsi, l intervention de l EPF se fait de façon complémentaire aux moyens financiers et politiques foncières de l EPCI. Il est attendu que ce mode de conventionnement se généralise à horizon 2014. La convention opérationnelle : c est le niveau opérationnel de la convention cadre. Elle est conclue avec le porteur de projet. Le protocole de partenariat pourra être conclu avec les opérateurs fonciers existants (SAFER, Conservatoire du Littoral) et avec l État et ses établissements pour ce qui concerne son patrimoine. Une intervention contractualisée Programme Pluriannuel d Intervention (EPF) Convention Cadres (EPCI) Convention Opérationnelle (Porteur de projet : Commune ou EPCI) La durée de portage s élève à 5 ans par défaut. Au-delà de cette durée, le portage long (10 ans) représentera 10% maximum du budget d acquisition de l EPF et concernera les opérations à fort enjeu, figurant au sein d une convention cadre. 4. Prix de revente Le prix de cession sera calculé à partir du prix de revient actualisé, diminué des subventions éventuelles perçues par l établissement pour leur acquisition. Toutes les cessions se feront dans le cadre, d une part, d un cahier des charges annexé à l acte de cession et validé par la collectivité et, d autre part, d un bilan financier de l opération foncière également approuvé par la collectivité. Décomposition d un prix de revente Prix de revente = Prix d achat des biens (estimation France Domaine / Juge de l expropriation) et frais accessoires Frais d entretien du bien Dépenses de remise en état du foncier Taux d actualisation versé de l EPF (1% par an pour les opérations en centre-bourg / ville et 2% par an dans les autres cas) + + + 14 15
Récapitulatif : Comment intervient l EPF? 1, 2 et 3. Le processus de saisine de Foncier de Bretagne : 2 Foncier de Bretagne 1 La commune ou l EPCI Saisit Foncier de Bretagne Intervention de Foncier de Bretagne uniquement à la demande des collectivités Assistance de la collectivité pour la définition de son projet (phase d étude) Formalisation d un dossier de présentation de l opération par Foncier de Bretagne (avec la collectivité) Présentation et analyse de dossier par les instances de Foncier de Bretagne 4. L acquisition des biens : 3 Négocie avec le ou les propriétaires Accepte de porter le projet Revend le ou les biens Taux d actualisation de 1 à 2 % 7 Foncier de Bretagne négocie avec les propriétaires en s appuyant sur l estimation de France Domaine L acquisition peut se faire : > À l amiable > Par délégation des droits de préemption, de priorité ou de délaissement > Par expropriation. 5 et 6. Le portage foncier et les travaux : Estimation France Domaine 4 Acquiert le ou les biens... Par préemption... À l amiable... Par expropriation Porte le foncier 5 Pendant 5 ans Phasage d intervention de l EPF (Source : 4C) Exécute les travaux de préaménagement 6 Déconstruction, dépollution, bornage... Portage de 5 ans, voir 10 ans pour les opérations exceptionnelles Exécution le cas échéant par Foncier de Bretagne des travaux de pré-aménagement : déconstruction, dépollution, mise en sécurité, bornage Aucun travaux d aménagement de type VRD, construction ne sera réalisé pendant le portage. 7. La revente du bien à la collectivité ou à un opérateur désigné par celle-ci : Le prix de vente correspond au prix d achat majoré des frais directement imputables à l opérateur et payables à la cession (frais notariaux, impôts et taxes, déconstruction, dépollution gardiennage ) Annuellement, la collectivité verse un taux d actualisation fixé à 1% du prix d acquisition pour les projets de rénovation urbaine et sociaux et à 2% pour les autres projets. 16 17
Les moyens de l EPF 2. Les moyens humains 1. Les moyens financiers Le modèle économique de l EPF Le modèle économique de l EPF repose sur l apport de la Taxe Spéciale d Equipement. Outre le financement des premières opérations, cet apport permet de réduire le coût du portage foncier et de mutualiser l ingénierie liée aux opérations. TSE - Emprunts Dotations Fonds propre Recettes de cession Revente du bien 3 Convention, collectivités Portage conventionnel (durée variable) 1 Achat d un bien Dépenses pour acquisition Emprunt pour acquisition Portage foncier du bien 2 Notre équipe STRATÉGIE Gwenegan Bui DIRECTION GÉNÉRALE Directeur général Didier Vilain Directrice Adjointe Marie-Christine Renard Assistante de direction Lilianne Le Quéré Assistant de gestion Gilles Colliaux AGENCE COMPTABLE Francis Rouvrais Les perspectives budgétaires ÉTUDES Directrice Marie-Christine Renard OPÉRATIONS FONCIÈRES Directrice Sandrine Paterour RESSOURCES Directrice Anne-Laure Tanguy L EPF dispose d un budget d action foncière de 40 Millions d euros par an sur la durée du PPI (soit 240 millions d euros au total sur 2010-2015), financé par la revente des biens, l emprunt et la taxe spéciale d équipement. ÉTUDES FONCIÈRES Jean-Christophe Poussin DÉPARTEMENTS 35 NORD ET 29 NORD Nathalie Doux COMPTABILITÉ GESTION Cécile Bordier Recettes 60 Dépenses 60 AMÉNAGEMENT OPÉRATIONNEL Agnès Fraysse DÉPARTEMENT 22 Jean-Bernard Perrin 50 50 40 30 40 30 DÉPARTEMENT 56 François Bellec 20 10 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20 10 DÉPARTEMENTS 35 SUD ET 29 SUD Stéphane Chambard 18 19
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