PRÉSENTATION EPF IF PRÉSENTATION
LE MOT DU PRÉSIDENT Je suis particulièrement heureux de la réédition de cette brochure qui présente les orientations et les modalités d intervention de l Établissement Public Foncier d Ile-de-France. L Établissement a une mission claire : mobiliser du foncier en faveur du logement et de l emploi. Pour les élus bâtisseurs, l EPF Ile-de-France constitue la solution foncière pour construire les logements dont les franciliens ont besoin et favoriser l implantation des activités économiques indispensables au développement de nos territoires. Face à l envolée des prix du foncier, à la complexité technique et juridique des projets, l Établissement dispose du savoir-faire et de la capacité financière indispensable pour agir et vous accompagner. Les maires bâtisseurs ont besoin d aide. L EPF Ile-de-France facilite et accélère la mobilisation du foncier et vous apporte un soutien financier essentiel. 158 villes et intercommunalités sont déjà partenaires de l EPF Ile-de-France. Hicham Affane, Président EPF Ile-de-France
LE MOT DU DIRECTEUR GÉNÉRAL L EPF Ile-de-France est avant tout un outil technique et financier qui produit du foncier «prêt à l emploi» à la demande des élus bâtisseurs, pour le logement et pour l activité économique. Le soutien au logement est le premier objectif de l Établissement puisqu il y consacre près des deux tiers de ses interventions. Il s agit de répondre à l urgence des besoins par une offre diversifiée : le logement locatif social pour un peu plus du tiers, mais aussi l accession à la propriété, et toutes les autres catégories de logement. L activité économique est notre deuxième priorité. Outil d action foncière dont les collectivités avaient besoin, l EPF Ile-de-France permet de faire évoluer les zones d activités et de mixer habitat et économie dans les nouveaux quartiers. Sur chaque site d intervention, il est un moteur de l aménagement durable : mixité sociale, diversité de la ville, qualité environnementale, usage économe du foncier. Gilles Bouvelot, Directeur Général EPF Ile-de-France
QUI SOMMES-NOUS? L Etablissement Public Foncier Ile-de-France est un établissement public de l État à caractère Industriel et Commercial créé fin 2006 à la demande du Conseil Régional d Ile-de-France et des Conseils Généraux de Paris, de la Seine-et-Marne, de l Essonne, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne qui constituent son territoire de pleine compétence. Il est présidé par Hicham Affane, un élu de la Région Ile-de-France. Son Conseil d Administration et son bureau regroupent des élus du Conseil Régional, des Conseils Généraux, des intercommunalités, des communes, des trois chambres consulaires, du Conseil Economique Social et Environnemental Régional d Ile-de-France et des représentants de l Etat. Son financement est assuré par la Taxe Spéciale d Equipement (TSE). L EPF IF est un outil opérationnel qui a vocation à produire du foncier et faciliter son aménagement pour le compte des collectivités. Il intervient en amont, en veille ou en maîtrise foncière, sur tout type de territoires et à toute échelle de temps, pour préparer les projets urbains qui structureront l Ile-de- France de demain. L établissement Public Foncier Ile-de-France accompagne les maires bâtisseurs jusqu à la réalisation, par l aménageur ou les opérateurs qu ils choisissent, de leurs projets de développement économique ou de construction de logements. Il achète et il porte des terrains pour le compte des collectivités et les requalifie (démolition, dépollution, remembrement ) avant revente à prix de revient. Ce prix comprend notamment : le montant de l acquisition, les frais de gestion (sécurisation et gardiennage) et les frais de requalification (démolition, dépollution). Il accélère donc la mise à disposition du foncier en régulant son coût. L EPF Ile-de-France ne tire aucune rémunération de ses interventions. Les deux priorités de l Etablissement sont le logement et le développement économique. L EPF IF s engage dans des opérations foncières qui comportent une proportion minimale de logements locatifs sociaux : 30% dans le cas général, et 50 % si la commune comporte moins de 20 % de logements sociaux. À compter de 2016, le territoire de compétence de l Etablissement Public Foncier Ile-de-France sera élargi aux départements des Yvelines, des Hauts-de-Seine et du Val d Oise. 4
NOS RESSOURCES Le financement de l EPF IF, repose sur différents types de ressources : La Taxe Spéciale d Équipement : La TSE est une taxe spécifique qui dote les Établissement Publics Fonciers d une ressource propre. Cette taxe est perçue en même temps que les quatre taxes directes locales (taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties, taxe d habitation et Contribution Foncière des Entreprises). Son montant est fixé chaque année par le Conseil d Administration de l Établissement Public dans la limite d un plafond fixé à 20 euros par habitant, en référence au poids de population du territoire de compétence. Le produit des cessions : il s agit du produit de la vente des terrains et immeubles acquis par l EPF IF à la demande des collectivités. Ces biens sont vendus aux collectivités ou aux mandataires qu elles ont désignés à la fin du portage foncier. Le «prélèvement SRU» : Depuis la loi du 18 janvier 2013 dite «Loi Duflot», le «Prélèvement SRU» revient aux EPF d Etat. Pour rappel, il est notamment versé par les communes qui ne répondent pas aux objectifs de 25 % de logements locatifs sociaux (cf. article L302-7 du code de la construction et de l habitation). L emprunt Les recettes locatives NOS DÉPENSES L action foncière constitue l essentiel des charges de l Etablissement. Elle est répartie en deux postes : - Les dépenses d acquisition des biens immobiliers - Les coûts de portage : Ils sont constitués des frais que l EPF IF engage en tant que propriétaire Les travaux de remise en état : L EPF IF requalifie ses sites. Précédés d études environnementales approfondies, les travaux de requalification comprennent notamment démolition, dépollution et traitement des déchets. 5
L EPF IF POUR TOUS, TOUT TEMPS, TOUT TERRAIN. Petites et grandes communes Seule ou en intercommunalité Quelle que soit la taille du projet Pour acquérir et porter tout type de bien sur tout type de terrains Pendant le temps nécessaire à la réalisation du projet UNE ACTION, DES ATOUTS POUR LES COLLECTIVITÉS Un facteur d équilibre pour la ville : mixité sociale et répartition habitat/emploi Un accélérateur de projets : les terrains sont portés le temps de l élaboration du projet puis cédés, l EPF IF n a pas vocation à les stocker Une gestion dynamique du foncier : politique d occupation temporaire de tous les biens, locaux d activités en particulier dans le cadre de conventions d occupation précaire. Une utilisation d intérêt général : mise à disposition de son patrimoine de logements au profit d association. Une logique non-spéculative : la revente des terrains acquis est réalisée, au coût de fabrication sans frais financiers et sans rémunération de l EPF IF, aux opérateurs ou aux aménageurs désignés par la ville Un objectif de qualité : une utilisation économe du foncier, une anticipation des risques naturels ou technologiques Des modes d intervention adaptés aux situations et enjeux des territoires : la convention d intervention foncière et le protocole partenarial Un partenaire exigeant en matière de développement durable E M L L EPF ILE-DE-FRANCE EST UN DES MAILLONS DE LA CHAINE DE FABRICATION DE L IMMOBILIER ET DE LA VILLE Depuis 2007 1,7 6 milliard d euros d engagements pluriannuels 159 collectivités partenaires 5 départements de pleine compétence 75-77 -91-93 - 94
EPF IF MODE D EMPLOI LES CINQ ÉTAPES CLÉS
1 LA CONVENTION D INTERVENTION FONCIÈRE L EPF IF intervient à la demande des communes ou intercommunalités sous forme de convention élaborée sur-mesure selon le contexte foncier et urbain, et le degré de maturité du projet. La durée du portage peut varier, au minimum de 24 mois, elle est en moyenne de 5 ans. La convention prévoit les modes et modalités d intervention. L Établissement s engage sur un périmètre et une durée d intervention, sur une enveloppe financière dédiée à la convention, sur un niveau de service qu il apporte à la collectivité (études foncières, réalisation de travaux, etc ). Le portage est gratuit, l EPF ne répercutant ni frais financiers ni honoraires internes, dès lors que les termes de la convention sont respectés. Les partenaires commune, intercommunalité, EPA s engagent sur des éléments de programme à réaliser sur les fonciers traités par l EPF Ile-de-France (mixité sociale, densité, développement durable). Ils s engagent également à élaborer ou valider un projet urbain ou un projet immobilier correspondant à ce programme, dans un délai compatible avec la durée de portage contractuelle. Ils garantissent le rachat in fine des fonciers dégagés par l EPF IF, soit par eux-mêmes, soit par des opérateurs ou aménageurs désignés par eux. L'EPF Ile-de-France, lorsqu il cède ses fonciers, en fixe le prix, et les opérateurs sont consultés sur des critères de qualité uniquement : qualité sociale, qualité environnementale, qualité architecturale. C est de cette manière que peut être atteint l objectif d une ville équilibrée, diversifiée, ouverte à tous les ménages et à tous les usages. Un comité de pilotage conjoint assure le suivi de la mise en œuvre des conventions. 8
2 L ACTION FONCIÈRE L EPF Ile-de-France négocie et achète les biens inscrits dans les périmètres conventionnels, en collaboration étroite avec les collectivités. Pour ce faire, il bénéficie, dans la majorité des cas, d une délégation du droit de préemption de la part de la collectivité signataire de la convention. Les deux grandes catégories d action foncière sont : La maitrise foncière, qui consiste à acquérir la totalité d un site (de quelques milliers de m² à quelques hectares) en vue d une opération d aménagement identifiée. C est un maillon d un dispositif nécessitant en amont la définition d un projet foncier et en aval une perspective opérationnelle. La veille foncière, sur des périmètres en général plus vastes (quelques dizaines d hectares). Il s agit là de saisir des opportunités pour des opérations ponctuelles. Seuls les secteurs les plus propices à la mutation AXE RN3 - Zone de maîtrise foncière 9
NOTRE MÉTHODE Vous nous sollicitez pour du conseil, une urgence foncière, une réflexion de plus long terme. L EPF IF dresse l état des lieux foncier (études techniques, environnementales, juridiques, financières) et propose aux collectivités une convention d intervention foncière ou un protocole partenarial. Nous élaborons des conventions adaptées aux situations et enjeux des territoires : nature, durée, périmètre, montant. Nous identifions les objectifs en termes de projets, de programmes, nous prenons ensemble des engagements et arrêtons les modalités de rachat ou revente. La convention est validée par le Bureau de l EPF IF et par le conseil municipal et/ou communautaire. L EPF IF prend contact avec les propriétaires et les informe de son intention d acquérir le bien. Enfin il négocie et achète (après consultation des Domaines pour estimer la valeur du bien) en concertation avec la collectivité. Il peut utiliser, pour maitriser les terrains, des outils habituels que lui délèguent les collectivités. Il réalise cependant l essentiel de ses acquisitions à l amiable, par négociation directe. Un comité de pilotage présidé par le Maire ou le Président de l intercommunalité est mis en place, il suit l avancée du projet, des acquisitions jusqu à leur cession. ATHIS-MONS P p p b c P s L d Un programme de 194 logements sociaux, comprenant 139 logements en accession sociale à la propriété et 55 logements locatifs sociaux ainsi que 10 000 m² de locaux d activités. Maître d ouvrage : Expansiel Promotion, Valophis Habitat 10
3 LA GESTION DES BIENS Pendant le temps de portage des biens, l EPF Ile-de-France assure la gestion de son foncier grâce à une politique d occupation temporaire de tous ses biens, locaux d activités en particulier, quand leur état le permet, dans le cadre notamment de conventions d occupation précaire ou de baux commerciaux. L Etablissement peut également accorder des différés de jouissance des immeubles, après consultation de la commune. Il perçoit la totalité des revenus s y rapportant et assume les charges de gestions des biens. Pour les logements et notamment les pavillons dont il assure le portage, l EPF IF propose la mise à disposition à des associations œuvrant pour l hébergement et le relogement. La gestion des biens comprend : Les assurances (assurance du bien, déclaration de sinistre, modification ou résiliation) La gestion locative (souscription des contrats, émission des quittances, perception des loyers, gestion des occupations illégales) La gestion des flux : eau, gaz, électricité L entretien du bien (entretien courant et travaux) Le gardiennage et la sécurisation du site La prise en charge des taxes foncières PANTIN Un ensemble de 3 bâtiments, de 6 appartements mis à disposition en 2012 à l association Le Refuge pour l hébergement de 14 personnes. 11
4 LES TRAVAUX L Établissement assure la démolition et la dépollution des sols qu il porte pour leur redonner un usage urbain. Il veille au traitement des déchets et à l élimination des matières dangereuses. Il s agit là d une mission de renouvellement urbain de secteurs délaissés, dégradés ou sous-utilisés, dans une optique de «construction de la ville sur la ville». L EPF Ile-de-France revend le bien acquis directement à la collectivité ou à toute autre personne désignée officiellement par elle (opérateur ou aménageur). L Établissement cède le foncier acquis au prix de «revient» qui comprend notamment : Le coût d acquisition Le coût de transformation Le coût de gestion (impôts fonciers, travaux de sécurisation, charge d entretien et de gardiennage ) En déduisant : Les recettes locatives Le prix de vente n est donc pas un critère de sélection. Le choix porte uniquement sur des critères qualitatifs. De cette manière, la création de valeur liée au projet se traduit par une création de valeur urbaine (au sens ville durable) et non par un accroissement de la rente foncière. 5 LA CESSION 12
NOISY-LE-SEC chantier de démolition et de dépollution par biodégradation en biotertre. AULNAY-SOUS-BOIS - 10 308 m² d activités répartis sur trois bâtiments; Maître d ouvrage : Spirit. e 13
NOS INTERVENTIONS LA CARTE DES CONVENTIONS (1 er janvier 2014) COMMUNES SIGNATAIRES 75 - PARIS 1 - Paris 77 - SEINE-ET-MARNE 2- Boissise-le-Roi 3- Bourron-Marlotte * 4- Brou-sur-Chantereine 5- Carnetin 6- Cesson 7- Champs-sur-Marne 8- Château-Landon 9- Chelles 10- Claye-Souilly 11- Combs-la-Ville 12- Courtry 13 - Dammarie-les-Lys 14- Dampmart 15- Esmans 16- La Ferté-sous-Jouarre 17- Lagny-sur-Marne 18- Liverdy-en-Brie 19- Livry-sur-Seine 20- Mitry-Mory 21- Montereau-Fault-Yonne 22- Montry 23- Nangis 24- Pomponne 25- Pontault-Combault 26- Réau 27- Roissy-en-Brie 28- Rubelles 29- Saint-Fargeau-Ponthierry 30- Savigny-le-Temple 31- Servon 32- Thorigny-sur-Marne 33- Torcy 34- Trilport 35- Vaires-sur-Marne 36- Varennes-sur-Seine 37- Veneux-les-Sablons 38- Vernou-la-Celle-sur-Seine 39- Villeparisis 91 - ESSONNE 40- Arpajon 41- Athis-Mons 42- Boissy-sous-Saint-Yon 43- Bondoufle 44- Boussy-Saint-Antoine 45- Brétigny-sur-Orge* 46- Breuillet 47- Brunoy 48- Champlan 49- Chilly-Mazarin 50- Crosne 51- Dourdan* 52- Epinay-sous-Sénart 53- Evry 54- Gif-sur-Yvette 55- Gometz-le-Chatel 56- Grigny 57- Igny 58- Juvisy-sur-Orge 59- La Norville 60- La Ville-du-Bois 61- Le Plessis-Pâté 62- Les Granges-le-Roi 63- Les Molières 64- Linas 65- Lisses 66- Longpont-sur-Orge 67- Marcoussis 68- Massy 69- Milly-la-Forêt* 70- Montgeron 71- Morangis 72- Morsang-sur-Orge 73- Ollainville 74- Orsay 75- Palaiseau 76- Paray-Vieille-Poste 77- Pussay 78- Ris-Orangis 79- Saclay 80- Saint-Michel-sur-Orge 81- Saintry-sur-Seine 82- Saulx-les-Chartreux 83- Savigny-sur-Orge 84- Soisy-sur-Ecole 85- Soisy-sur-Seine 86- Varennes-Jarcy 87- Villemoisson-sur-Orge 88- Yerres 93 -SEINE-SAINT-DENIS 89- Aubervilliers 90- Aulnay-sous-Bois 91- Bagnolet 92- Bobigny 93- Bondy 94- Coubron 95- Drancy 96- Dugny 97- Epinay-sur-Seine 98- La Courneuve 99- Le Blanc-Mesnil 100- Le Bourget 101- Le Pré-Saint-Gervais 102- Les Lilas 103- L Ile-Saint-Denis 104- Montreuil 105- Neuilly-Plaisance 106- Noisy-le-Grand 107- Noisy-le-Sec 108- Pantin 109- Pierrefitte-sur-Seine 110- Romainville 111- Rosny-sous-Bois 112- Saint-Denis 113- Saint-Ouen 114- Sevran 115- Stains 116- Vaujours 117- Villepinte 94 -VAL-DE-MARNE 118- Alfortville 119- Arcueil 120- Boissy-Saint-Léger 121- Champigny-sur-Marne 122- Charenton-le-Pont 123- Chevilly-Larue 124- Choisy-le-Roi 125- Créteil 126- Fontenay-sous-Bois 127- Ivry-sur-Seine 128- Le Kremlin-Bicêtre 129- Le Perreux-sur-Marne 130- Limeil-Brévannes 131- Mandres-les-Roses 132- Orly 133- Thiais 134- Villecresnes 135- Villejuif 136- Villeneuve-Saint-Georges 137- Vincennes 138- Vitry-sur-Seine INTERCOMMUNALITÉS SIGNATAIRES 77 - SEINE-ET-MARNE CA La Brie Francilienne CA Marne et Chantereine CA Marne et Gondoire CA Melun Val-de-Seine CC des Deux Fleuves CC La Brie Nangissienne CA Marne la Vallée Val Maubuée 91 - ESSONNE CA Evry Centre-Essonne CA Les Portes de l Essonne CA Plateau de Saclay CA Val d Orge CA Val d Yerres CA Arpajonnais CC Dourdannais en Hurepoix CA Europ Essonne CA Val de Bièvre CA Les Lacs de l Essonne 93 - SEINE-SAINT-DENIS CA Plaine Commune CA Est Ensemble 94 - VAL-DE-MARNE CA Plaine Centrale du Val-de-Marne CC Plateau Briard EPA SIGNATAIRES 77/91 EPA SENART 78/91 EPA PARIS-SACLAY 94 EPA Orly Rungis Seine Amont 77 5 6 14
95 78 63 51 1 92 75 20 109 97 115 117 96 99 90 103 39 100 99 114 10 112 116 95 89 94 113 12 108 92 93 93 5 4 32 14 101 107 102 110 9 24 111 91 35 17 104 105 137 126 7 33 130 106 122 127 121 119 128 135 118 138 27 125 25 94 123 133 124 132 57 136 130 120 79 68 76 75 50 88 134 48 31 49 41 54 74 71 47 131 70 82 58 44 83 52 55 86 60 87 72 56 85 11 67 78 66 64 80 53 73 43 45 61 26 40 65 81 30 59 46 6 28 42 29 18 22 34 77 23 16 62 91 84 13 2 19 77 69 3 37 38 36 21 15. 0 3 6 12 km 8 Sources : Données conventions : EPFIF Fond de plan : IAU ÎdF
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