Immobilier d activités et mutation de friches urbaines Un investisseur pionnier DÉVELOPPEMENT TERRITORIAL
Introduction La Caisse des Dépôts intervient en tant qu investisseur de long terme dans l immobilier d entreprise aux côtés d autres investisseurs privés pour : contribuer au développement économique des territoires et au renforcement de leur compétitivité ; répondre aux besoins des entreprises créatrices d emplois pérennes, qu il s agisse de PME de services et de production ou de groupes industriels. Son action concerne principalement la réalisation d immeubles tertiaires et de locaux d activités ; elle s inscrit en cohérence avec la volonté et la stratégie des collectivités locales en matière de développement économique. L existence d un projet urbain d ensemble porté par ces mêmes collectivités constitue également un élément important de son engagement. Dans ce cadre, la Caisse des Dépôts intervient en anticipation du marché pour accélérer le processus de mutation et de développement économique des tissus urbains et pour exercer un effet d entraînement auprès d autres investisseurs. Soucieuse de contribuer au développement durable des territoires, elle privilégie de manière non exclusive des interventions ciblées : pôles de compétitivité ; technopoles ; friches industrielles urbaines en reconversion ou en mutation ; zones franches urbaines en accompagnement de la politique de la ville. Investisseur de long terme, la Caisse des Dépôts favorise ainsi l évolution d opérations vers le marché : lorsque les conditions sont réunies, elle peut se retirer et céder sa place à d autres investisseurs dans une logique économique banalisée.
Sommaire 1 Pôles de compétitivité Grenoble Minatec page 5 Bordeaux La Route des Lasers page 6 Lyon Bioparc page 7 2 Technopoles Pau Multimédia page 8 Bidart Izarbel page 9 Chambéry House Boat sur le site Technolac page 10 Reconversion de friches industrielles Creil Les Marches de l Oise page 11 Lyon Lyon-Confluence - Port-Rambaud page 12 La Réunion Savannah page 13 Pierrefitte-sur-Seine Parc d activités page 14 Tulle Site GIAT Industries page 15 Zones franches urbaines Marseille Ponnant Littoral page 16 Marseille Station Alexandre page 17 Clichy-sous-Bois /Montfermeil Parc de la Dhuys page 18 Sarcelles Le Francilien page 19
Pôles de compétitivité Grenoble Minatec 1 Quatre bâtiments pour que se rencontrent chercheurs, étudiants et industriels 9 764 hors basement 29,4 M Conseil général de l Isère 33,33 % Métro 16,67 % Ville de Grenoble 16,67 % Caisse d épargne des Alpes 1,03 % CEA 22,21 % Caisse des Dépôts 10 % INPG Entreprise SA 0,09 % Juin 2006 Architecte : Groupe 6 Inscrit dans le contexte du pôle de compétitivité Minalogic (solutions miniaturisées intelligentes), le projet Minatec est le premier pôle européen en micro- et nanotechnologies (170 millions d euros d investissements au total). La SEM Minatec Entreprises intervient sur le volet valorisation de la recherche et sur le portage du bâtiment haute technologie. La société est capitalisée à hauteur de 6,9 millions d euros. Le programme comprend quatre bâtiments, regroupés pour favoriser les échanges et la mutualisation. L un d eux accueillera deux écoles d électronique et de physique, un autre hébergera des laboratoires, et un troisième sera destiné à la valorisation industrielle. La Maison des micro- et nanotechnologies animera l ensemble du pôle, qui accueillera 4 000 personnes dont 1 000 étudiants, 1 500 chercheurs, 200 enseignants-chercheurs et 1 000 emplois industriels directs. Caisse des Dépôts page 3
1 Pôles de compétitivité Bordeaux La Route des Lasers Un pôle de compétitivité au service d un territoire Nombre de ha : Laseris 1 : 20 ha Laseris 2 : 11 ha 75 M Capital actuel de la société : 6,25 M Conseil Régional d Aquitaine 18,40 % Conseil Général de la Gironde 18,40 % Communauté Urbaine de Bordeaux 18,40 % Communauté de communes du Val de Leyre 2,80 % Communauté d Agglomération du Bassin d Arcachon 1,17 % Caisse des Dépôts 12,80 % Commissariat à l Energie Atomique 17,60 % Caisse d Epargne 3,60 % Société Suez 1,01 % Crédit Agricole 4,80 % CCI Bordeaux 1,01 % Premier bâtiment SAGEM livré au premier trimestre 2006 Architecte : De nombreux architectes travaillent actuellement sur la dizaine de bâtiments prévus sur Laseris 1 et 2 L implantation du Laser Mégajoule en Gironde implique des aménagements. La durée d exploitation de ce laser étant prévue pour 30 ans, il sera nécessaire d assurer son fonctionnement sur cette période. Cela imposera de disposer à proximité d un tissu technologique spécialisé. Le pôle de compétitivité «Route des lasers» a été créé à cet effet. Réunissant 11 partenaires publics et privés, la S.E.M.L. a pour mission de proposer une offre d infrastructures pour l industrie et le tertiaire, et de développer une filière optiquelaser de dimension européenne. Zone d activité de 20 hectares (extensible à 40 hectares), LASERIS 1 accueillera les entreprises telles que Sagem ou Cilas, mais également des entreprises de la filière optique-laser non directement liées au Laser Mégajoule. Avec l implantation de l Institut des Lasers et des Plasmas, elle deviendra une véritable vitrine technologique. Une deuxième zone de 11 hectares, Laseris 2, accueillera les activités d ingénierie, tertiaires et d hôtellerie. page 4
Pôles de compétitivité Lyon Bioparc 1 Une opération immobilière adaptée aux sciences de la vie 40 000 Grand Lyon SERL (Société d équipement du Rhône et de Lyon) pour l aménagement et la commercialisation de Bioparc Icade G3A 2006 Architecte : Xanadu Bioparc Lyon est un projet d envergure internationale qui positionnera Lyon parmi les cinq pôles scientifiques européens leaders en sciences de la vie, et permettra le développement du Cancéropôle Lyon Rhône-Alpes. En collaboration scientifique et clinique avec le Pôle Santé environnant, il accueillera des entreprises en démarrage ou consolidées et des unités R&D travaillant à la recherche et au développement de produits de santé. Quatre immeubles structurent le site, sur lequel travaillent 14 500 personnes. Le premier, de 6 000 m 2, a été conçu pour permettre un maximum de variantes (laboratoires, bureaux ) et de flexibilité (plateaux de 1 200 m 2 divisibles). Ce projet est conçu pour répondre aux besoins des entreprises des sciences de la vie : une attention particulière est portée à la mise en œuvre de principes de développement durable. Caisse des Dépôts page 5
2 Technopoles Lyon Port-Rambaud - Les Douanes Création d un nouveau quartier en centre-ville 5 000 7,7 M Caisse des Dépôts Groupe Communiquez Voies Navigables de France 2007 Architecte : Jean-Michel Wilmotte Dans le cadre de la requalification des 150 hectares de la presqu île de la Confluence en vue de la création d un nouveau quartier de centre-ville, la Caisse des Dépôts participe à la réhabilitation de Port-Rambaud. Cet ancien site portuaire, aujourd hui friche industrielle, présente des caractéristiques exceptionnelles, notamment en termes paysagers. Il devrait accueillir des activités culturelles et des loisirs. Plusieurs bâtiments sont concernés par l opération : la Sucrière, les Douanes, le Progrès, les Salins et l ex-capitainerie. La Caisse des Dépôts participe actuellement à la réhabilitation du bâtiment des Douanes, qui prévoit la construction de bureaux, de galeries d art et d un restaurant. Cette opération architecturale sera réalisée dans un esprit respectant le style «docks». page 6
Technopoles Pau Multimédia 2 Développement d un pôle pour l accueil d entreprises des nouvelles technologies 1 450 1,89 M SEM Pau-Pyrénées 32 % Caisse d épargne des Pays de l Adour 32 % Caisse des Dépôts 32 % SEPA 5 % 2004 Architecte : Cabinet Camborde et Lamaison Pau Cité Multimédia est situé au cœur du parc d activités Pau Pyrénées, un pôle économique de 40 hectares réunissant environ 200 entreprises. Sur plus de 10 hectares, Pau Cité Multimédia est entièrement réservé aux entreprises évoluant dans la sphère des nouvelles technologies. Le développement de Pau Cité Multimédia s effectue en deux tranches : la première comprend quatre bâtiments ; la seconde pourra en recevoir une douzaine. Le bâtiment D de Pau Cité Multimédia accueille sept nouvelles sociétés et porte le nombre d entreprises de la zone à 25, pour environ 300 emplois. Caisse des Dépôts page 7
2 Technopoles Bidart Izarbel Une offre locative pour aider l implantation d entreprises 4 5103 3 bâtiments 5,5 M AMO réalisée par la SEPA Début 2004 pour les deux premiers bâtiments et début 2006 pour le 3 e Architectes : Cabinet Arotcharen Izarbel, site d innovation et de créativité, ambitionne d accueillir des entreprises du tertiaire supérieur. Devant le déficit de l initiative privée, il était nécessaire de proposer une offre locative de qualité créant une synergie avec l ensemble des autres outils disponibles : incubateur régional d Aquitaine, pépinières d entreprises, centres d affaires, laboratoires de recherche, l Ecole supérieure des technologies industrielles avancées (ESTIA) La SEML Cré@cité a été créée mi-2002 à l initiative du conseil général et de la communauté d agglomération du Bayonne- Anglet-Biarritz (chacun détient 36,68 % du capital), la Caisse des Dépôts en étant le troisième actionnaire avec 18,16 %. Trois bâtiments font partie du projet : deux sont réalisés en tranche ferme et le troisième, en tranche conditionnelle, est en cours de construction. A ce jour, seize entreprises sont implantées dans les deux bâtiments. page 8
Chambéry Technopoles House Boat sur le site Technolac 2 Un port dans les terres 3 600 3,5 M Bernard Dullin (Société Procedim) Jean-Loup Patriarche (Agence Patriarche) Caisse des Dépôts 2004 Architectes : Jean-Loup Patriarche Agence Patriarche and Co House Boat, est située sur un espace naturel dans la ZAC de Savoie Technolac, en rive sud du lac du Bourget. 200 personnes y travaillent. L architecte Jean-Loup Patriarche et le promoteur Bernard Dullin (société Procedim) se sont associés pour cette opération. Le Sypartec, syndicat mixte gestionnaire du site de Savoie Technolac, s est rendu acquéreur de trois bâtiments qui accueillent une pépinière d entreprises. Le défi de la construction en zone inondable est relevé avec succès : les dix bâtiments-bâteaux à ossature métallique sont construits sur pilotis ; ils sont entièrement recyclables. 90 % de chaque House Boat sont démontables et remontables. Chaque bâtiment est divisible et modulable en dix à douze unités. House Boat s inscrit dans une démarche HQE alliant intégration au site et haute performance technique et financière. Caisse des Dépôts page 9
3 Reconvertion de friches industrielles Creil Les marches de l Oise Reconversion d un site industriel 90 000 18 M Caisse des Dépôts : 36 % Caisse d épargne de Picardie : 10 % Sodie : 16 % Groupement des entreprises de la région de Creil : 6 % Sémoise : 6 % Chambre de commerce et d industrie de l Oise : 6 % Chambre de métiers et de l Artisanat de l Oise : 5 % Ojirel : 5 % Pour les bâtiments rénovés : 2002 Pour les bâtiments construits : 2004 Architectes : Bâtiments rénovés : M. Michely, Ateliers du rempart à Collin Pour les bâtiments construits : Synthèse architecture à Bagneux, Gecko Architecture à Meaux La suppression de 850 emplois des usines Chausson (carrosserie) a conduit à la reconversion du pôle d activité. Cette opération a été conduite en associant financiers, professionnels du développement local, collectivités et industriels. La communauté d agglomération reste propriétaire des bâtiments, la société CMD SA (Creil Montataire Développement), dont la Caisse des Dépôts est actionnaire à 36 %, étant chargée de les réhabiliter, d en construire de nouveaux, et de les louer à des PME. Le projet porte sur 30 hectares, 90 000 m 2 à réhabiliter et la construction de bâtiments dédiés à des PME. Aujourd hui, 80 entreprises sont implantées qui génèrent 1 0000 emplois. Ce projet a contribué à structurer l entrée de ville de Creil, notamment en liaison avec l implantation d un multiplexe. Il s agit de l exemple type d une mutation réussie de friches industrielles. page 10
Reconvertion de friches industrielles La Réunion Cour de Savanna 3 Une offre immobilière de qualité dans une ancienne usine sucrière 7 800 17 M CBO Territoria SODIAC (Société dionysienne d aménagement et de construction) Caisse des Dépôts 2006/2007 Architecte : Henry Lucas D anciennes usines sucrières de la Réunion, devenues aujourd hui des friches industrielles, témoignent de l histoire économique et sociale de l île. Faisant partie intégrante du paysage, elles suscitent un intérêt croissant en vue de leur reconversion. L usine de Savanna, située sur la côte ouest de l île, dans une zone économique et touristique attractive, accueille un projet de création d immobilier d entreprise de qualité, inclus dans une démarche de valorisation de territoire. Le projet comprend quatre bâtiments allant de R+1 à R+2+ combles, sur un terrain de 19 559m 2. Les bâtiments seront divisés en lots de 80 à 250m 2, permettant de répondre de manière souple à la demande et favorisant la mixité fonctionnelle. L usine, inoccupée depuis sa fermeture en 1986, a été dépolluée par le Groupe Bourbon. L ensemble du programme, respectueux de l environnement, bénéficiera du label Haute qualité environnementale. Caisse des Dépôts page 13
3 Reconvertion de friches industrielles Pierrefitte-sur-Seine Parc d activités Réalisation d un parc d activités sur le site dit gare militaire 21 000 14 000 m² d activités 7 000 m² de bureaux et de commerces 28 M SCI Séverine : Icade EMGP Caisse des dépôts Première tranche fin 2006 Architectes : Cabinet SEURA La communauté d agglomération Plaine Commune, au territoire déficitaire en locaux d entreprise, souhaite développer une offre adaptée. Elle a acquis le terrain auprès de l État (MRAI) avec l aide de la Région Ile-de-France, puis a conduit sa dépollution. Elle le revend ensuite à la SCI Séverine en quatre phases, à l obtention des autorisations administratives des quatre tranches de travaux prévues. Plaine Commune prend également en charge l aménagement des abords de la RN1. L intention des partenaires impliqués est de mener à bien la réalisation de ce parc d activités en quatre phases successives, selon une périodicité de 18 mois et avec un objectif d achèvement de l opération dans une durée maximale de 7 ans. Grâce au montage mis au point, ce site pourra ainsi être requalifié, et les loyers proposés seront très attractifs, permettant la dynamisation économique du secteur. page 12
Reconvertion de friches industrielles Tulle Site GIAT Industries 3 Reconversion d un site industriel 900 m² de bureaux et services 5 200 m² de locaux d activité 3,175 M dont 0,800 millions euros de frais d acquisition et 2,375 millions d euros de travaux de réhabilitation Caisse des Dépôts CGPF, Compagnie de Gestion du Patrimoine Foncier, filiale à 100% de GIAT industries, entreprise publique d armement terrestre rattachée au ministère de la Défense Unité GIAT Mecasys (mécanique système), filiale à 100% de GIAT industries septembre et décembre 2006 Ce projet s inscrit dans le cadre d un contrat de site de la ville de Tulle pour le redéploiement d activités et le maintien d emplois. Il s appuie sur des conventions spécifiques entre, d une part, l Etat, le Ministère de la Défense et la Caisse des Dépôts, et d autre part la Caisse des Dépôts et GIAT Industries. L objectif est de «réaliser et élaborer des projets de reconversion de sites militaires et industriels liés aux activités de Défense dans une perspective d accueil d entreprises et de création d emplois». Le projet prévoit la réhabilitation de deux bâtiments sur l un des quatre hectares libérés par CGPF. Cette réhabilitation permettra d accueillir un établissement du Ministère de la Défense (DETMAT) et une unité MECASYS (Mécanique Système GIAT Industries), créant une centaine d emplois. Pour réaliser cette opération, une SCI a été constituée entre la Caisse des dépôts (45% de participation au capital de la société) et GIAT Industries (55%). Caisse des Dépôts page 13
4 Zones franches urbaines Marseille Ponant Littoral Soutien à une opération urbaine structurante 4 300 m 2 de bureaux 3 000 m 2 de locaux d activités 8,73 M Caisse des Dépôts Massalia Participations Immobilières (SMC) Elige Participation La Ville de Marseille Marseille Aménagement Le GPV Décembre 2001 Architectes : Pierre Boyer Dans le cadre du grand projet urbain, la Ville de Marseille a souhaité la réalisation d une opération immobilière marquant l entrée sud de la zone franche urbaine de Saumaty-Séon (250 ha). Le groupe Elige, lauréat du concours, ne parvenait pas à commercialiser cette opération comprenant trois immeubles de bureaux et deux entrepôts, alors que les avantages fiscaux propres aux ZFU arrivaient à leur terme. La Caisse des Dépôts a pris une participation minoritaire (30 %) dans l opération de promotion et a signé une promesse d achat à prix coûtant sur la moitié des surfaces de bureaux, en cas de noncommercialisation. La Société Marseillaise de Crédit a participé au tour de table. Finalement, l opération a été entièrement commercialisée. La rentabilité des fonds propres investis a été excellente. page 10
Zones franches urbaines Marseille Station Alexandre 4 Création d un centre d affaires structurant 8 640 6 950m 2 pour des bureaux, un pôle de service aux entreprises et des restaurants 11,6 M Caisse des dépôts Fonds privés : M.et Mme. CAULET Septembre/Octobre 2006 Architecte : Eric Castaldi La 2 ème ZFU de Marseille «14 ème et 15 ème Sud» s étend sur 500 ha des quartiers Nord, sur un territoire urbain composé de grands ensembles, d habitat ancien et de friches industrielles. Le projet «Station Alexandre» consiste à réhabiliter une ancienne gare de triage servant autrefois pour des huileries, et devenue aujourd hui une friche industrielle. L objectif est d accueillir une centaine d entreprises environ, principalement des PME et des PMI qui pourront bénéficier des dispositifs d exonération fiscale de la ZFU. La friche de Station Alexandre, ancienne huilerie dont la gare de triage a été dessinée par Gustave Eiffel, sera la vitrine de ce district économique. La construction d origine, presque intacte, présente un pur chef d œuvre d architecture à ossature métallique de type «Eiffel». En devenant le vecteur de communication emblématique de la zone franche, Station Alexandre redonnera vie au quartier du Canet et favorisera des événements commerciaux et culturels. Caisse des Dépôts page 11
4 Zones franches urbaines Clichy-sous-Bois/Montfermeil Parc de la Dhuys Réalisation d un hôtel d entreprises 2 423 m² 2,9 M SAS Urban Park 2 Caisse des dépôts 40 % Société URBAN participations 60 % (filiale de l entreprise de bâtiment Kilic) décembre 2006 Architectes : Philippe DUBOIS et Jean-Luc RATHERY Le projet «Parc de la Dhuys» est destiné à accueillir des entreprises actuellement situées dans la tour Utrillo de Montfermeil devant être démolie prochainement. Cette opération s inscrit dans la stratégie de développement du territoire de la Communauté d agglomération et est conduite dans une logique de création et de maintien d emplois. La Caisse des Dépôts participe par ailleurs de manière massive au Projet de Rénovation Urbaine de Clichysous-bois/Montfermeil. 70% des surfaces locatives sont réservées aux entreprises venant de la tour. Les 30 % restant seront dédiés à l accueil d entreprises extérieures ou à des structures de services concernées par le Projet de Rénovation Urbaine (PRU) et louées au prix du marché. Ce projet résulte d une approche sur mesure, permettant de concilier les objectifs d un entrepreneur local et la volonté de la Caisse des dépôts de participer de manière active au redéploiement de ce territoire. page 12
Zones franches urbaines Sarcelles Le Francilien 4 Construction d un hôtel d entreprises et de commerces 6 292 8, 65 M SARL Foncière Camus : Géco Promotion 66% Caisse des Dépôts 33% Union Européenne FEDER 15 % Communauté d agglomération du Val-de-France 1er trimestre 2007 Architecte : Raphaël Edery Sur un terrain initialement occupé par un immeuble vétuste, inhabité pendant de nombreuses années puis démoli au premier semestre 2005, le projet prévoit la construction d un hôtel d entreprises et de commerces. Situé dans le cadre du Grand Projet de Ville (GPV) de Sarcelles/Garges-lès-Gonesse, à proximité du centre commercial «Les Flanades», ce bâtiment renforcera l attractivité économique du centre-ville. Le projet Il s agit d un ensemble immobilier constitué d un immeuble R+5 sur rez-de-dalle et rez-de-rue et d un niveau de sous-sol. Six plateaux de bureaux, un parking et des locaux techniques sont prévus. Plus de 50% des surfaces sont déjà commercialisées à des sociétés de secteurs variés et à des commerces. Ces activités diverses devraient permettre la création de nouveaux emplois. Caisse des Dépôts page 13
Lyon Confluence, Port Rambaud. Conception et réalisation studio@pakenko.com / Photographies : J.-C. Pattacini, F. Achdou/URBA images, P. Lafay, J. M. Pettina / Vues aériennes IGN - Mars 2006 Réseau des directeurs régionaux de la Caisse des Dépôts Alsace Patrick François Tél. : 03 88 52 45 46 dr.alsace@caissedesdepots.fr Antilles-Guyane Jean-Pierre Boury Tél. : 05 96 72 84 00 dr.antilles-guyane@caissedesdepots.fr Aquitaine Gérard Perfettini Tél. : 05 56 00 01 60 dr.aquitaine@caissedesdepots.fr Auvergne Michel Pupin Tél. : 04 73 43 13 01 dr.auvergne@caissedesdepots.fr Basse-Normandie Jean-Marie Bricogne Tél. : 02 31 39 43 00 dr.basse-normandie@caissedesdepots.fr Bourgogne Jean-Philippe Sarrette Tél. : 03 80 40 09 50 dr.bourgogne@caissedesdepots.fr Bretagne Vincent Fausser Tél. : 02 23 35 55 55 dr.bretagne@caissedesdepots.fr Centre Yves Aguiton Tél. : 02 38 79 18 00 dr.centre@caissedesdepots.fr Champagne-Ardenne Thierry Ravot Tél. : 03 26 69 36 51 dr.champagne-ardenne@caissedesdepots.fr Corse Élisabeth Viola Tél. : 04 95 10 40 00 dr.corse@caissedesdepots.fr Franche-Comté Jean-Paul Guérin Tél. : 03 81 25 07 02 dr.franche-comte@caissedesdepots.fr Haute-Normandie Geneviève Yavchitz Tél. : 02 35 15 65 11 dr.haute-normandie@caissedesdepots.fr Île-de-France Claude Blanchet Tél. : 01 49 55 68 10 dr.idf@caissedesdepots.fr Languedoc-Roussillon Jacques Orsini Tél. : 04 67 06 41 00 dr.languedoc-roussillon@caissedesdepots.fr Limousin Philippe Lambert Tél. : 05 55 10 06 01 dr.limousin@caissedesdepots.fr Lorraine Xavier-Roland Billecart Tél. : 03 83 39 32 00 dr.lorraine@caissedesdepots.fr Midi-Pyrénées Jacques Terrasse Tél. : 05 62 73 61 30 dr.midi-pyrenees@caissedesdepots.fr Nord-Pas-de-Calais Marc Desjardins Tél. : 03 20 14 19 61 dr.nord-pas-de-calais@caissedesdepots.fr Nouvelle-Calédonie Polynésie Française Yves Bellec Tél. : 01 58 50 75 49 dr.nouvelle-caledonie@caissedesdepots.fr PACA Christian Olivérès Tél. : 04 91 39 59 00 dr.paca@caissedesdepots.fr Pays de LA Loire Roland Chaboud Tél. : 02 41 20 23 30 dr.pays-de-la-loire@caissedesdepots.fr Picardie Hubert Briand Tél. : 03 22 71 10 10 dr.picardie@caissedesdepots.fr Poitou-Charentes Gil Vauquelin Tél. : 05 49 60 36 00 dr.poitou-charentes@caissedesdepots.fr Réunion-Océan Indien Hervé Tonnaire Tél. : 02 62 90 03 00 dr.reunion@caissedesdepots.fr Rhône-Alpes Stéphane Keita Tél. : 04 72 11 49 94 dr.rhone-alpes@caissedesdepots.fr Direction du Développement Territorial Département Investissements et Participations 72, avenue Pierre-Mendès-France 75914 Paris Cedex 13 Olivier Théry Directeur du développement olivier.thery@caissedesdepots.fr Tél. : 01 58 50 86 25 DÉVELOPPEMENT TERRITORIAL