Le contrat de bail de résidence principale
En guise d introduction Quelques petits rappels
Un tronc commun, trois branches spéciales Bail commercial Bail de résidence principale Bail à ferme Droit commun
Le caractère juridique du droit du bail SUPPLÉTIF («liberté contractuelle») ORDRE PUBLIC («intérêt général») IMPÉRATIF («intérêts privés»)
Le caractère impératif du bail de résidence principale Protection des intérêts privés Toute clause contraire est nulle Pas de nullité d office Action en nullité : 10 ans Renonciation expresse ou tacite Pas de renonciation anticipée
Les contrats particuliers Bail et convention d occupation précaire prêt à usage ou commodat contrat mixte logement social chambres d étudiants
Le bail de résidence principale 3 conditions cumulatives
Bail d un logement Résidence principale Accord du bailleur Contrat de bail de résidence principale
loyer bail logement
Paiement d un loyer Jouissance d un logement
Justification expresse et sérieuse Opposition du bailleur Indication du lieu de résidence principale du preneur
Un mot sur Le certificat PEB La discrimination Les documents exigibles Les animaux domestiques
L enregistrement du bail Une obligation du bailleur Délai : dans les deux mois de la signature du bail Gratuité Bureau local de l enregistrement
Le bail n est pas enregistré sanction fiscale : 25 euros sanction civile bail verbal ou écrit non enregistré fin du bail, à tout moment, sans préavis et sans indemnités
La durée du bail Le bail de courte durée, dit «à l essai»
Principales caractéristiques Bail d une durée de 3 ans max. Nécessité d un écrit Fin : nécessité d un préavis de 3 mois Pas de résiliation anticipée en vertu de la loi
La prorogation ou le renouvellement du bail de courte durée un seul renouvellement par écrit aux mêmes conditions durée totale : 3 ans max.
1 an 1 an AUTORISÉ
1 an 2 ans AUTORISÉ
BAIL DE 9 ANS BAIL DE COURTE DURÉE AUTORISÉ
1 AN 1 AN 1 AN INTERDIT
3 ans 3 ans INTERDIT
1 AN 1 AN 7 ANS BAIL DE 9 ANS Le bail devient un BAIL DE 9 ans
Aucun préavis n est donné 3 ans 6 ans BAIL DE 9 ANS Le bail devient un BAIL DE 9 ans
Les clauses de résiliation anticipée Le bail fixe les conditions de résiliation Insécurité juridique Jurisprudence favorable Pas de résiliation anticipée
Aucune clause de résiliation anticipée Résiliation de commun accord Cession de bail Autre formule à négocier
La durée du bail Le bail de 9 ans, dit «standard» Tout bail a une durée de 9 ans Sécurité d occupation pour réguler les augmentations de loyer
La reconduction d un bail de 9 ans Périodes successives de 3 ans 9 ANS 3 ANS 3 ANS etc RECONDUCTION
La résiliation triennale par le bailleur Sans motifs, avec indemnités Sans motifs, avec indemnités Sans motifs, pas d indemnités 3 ANS 6 ANS 9 ANS BAIL DE 9 ANS Travaux Travaux Préavis de 6 mois
La résiliation par le bailleur Occupation personnelle Préavis moment à tout Travaux dans plusieurs logements Préavis de 6 mois
La résiliation par le preneur Préavis de 3 mois, à tout moment, mais avec des indemnités, selon la date de fin de bail 3 ème année : 1 mois de loyer 2 ème année : 2 mois de loyer 1 ère année : 3 mois de loyer
Le bail n est pas enregistré le locataire peut mettre fin au bail à tout moment sans préavis sans indemnités
La prudence s impose Se renseigner auprès du bureau local de l enregistrement («SPF Finances») Avertir le propriétaire par lettre recommandée de la date du départ Prévoir un délai raisonnable : un mois
Deux mots sur La résiliation de commun accord La cession de bail La sous-location
La prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles ou «la clause sociale» Lorsque le bail prend fin par l effet d un préavis, le locataire qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation, à condition de respecter certaines conditions
La prorogation conventionnelle Demande au propriétaire par lettre recommandée un mois avant la fin du préavis
La prorogation judiciaire Circonstances exceptionnelles Balance des intérêts des parties Délai fixé par le juge Compensation : augmentation du loyer
La saisine du juge de paix BAILLEUR validation du préavis rejet de la demande de prorogation autorisation d expulsion
L office du juge de paix Y a-t-il des circonstances exceptionnelles? Quel est l intérêt respectif des parties? L examen de la de la demande de prorogation
Circonstances exceptionnelles Situations d urgence, imprévisibles ou subites Difficultés moins circonstancielles, comme le grand d âge Circonstances exceptionelles
Balances des intérêts Intérêts du preneur Intérêts du bailleur
La vente du logement La notion de date certaine La subrogation légale Un régime de faveur pour l acquéreur
Décès d un concluant Enregistrement Acte notarié DATE CERTAINE
La subrogation légale L acquéreur remplace le bailleur Le bail continue aux mêmes conditions Passation de l acte d achat
Régime de faveur Bail verbal Bail de 9 ans sans date certaine Préavis de 3 mois Occupation personnelle, travaux ou sans motifs 3 premiers mois de la passation de l acte d achat
Le loyer Principe de la liberté contractuelle Indexation et révision du loyer Principe de l exception d inexécution
La fixation du loyer Librement, de commun accord Pas de critères objectifs (qualité du logement ou revenu cadastral) Une somme d argent, ou une prestation en nature, ou les deux
Exceptions Montant du loyer maintenu en cas de prorogation d un bail de courte durée : durée de 9 ans Montant du loyer maintenu en cas de baux successifs de courte durée avec des locataires différents
L indexation annuelle du loyer Date et fréquence de l adaptation Adaptation du loyer sur demande écrite seulement Adaptation avec effet rétroactif limité à trois mois
Loyer fixé au départ location de la Indice santé du mois qui précède le mois de la date anniversaire du bail Loyer de base Nouvel indice Loyer indexé Indice de départ Indice santé du mois qui précède le mois de la signature du bail
La révision triennale du loyer Révision conventionnelle ou révision judiciaire Respect de délais Circonstances nouvelles : augmentation de 20% de la valeur locative normale Travaux : augmentation de 10 % de la valeur locative normale
Révision conventionnelle entre le 9 ème et le 6 ème mois précédant la fin d un triennat Révision judiciaire entre le 6 ème et le 3 ème mois précédant la fin d un triennat TRIENNAT SUIVANT (prise de cours du loyer révisé)
Valeur locative du logement Loyer
Le principe de l exception d inexécution Montant loyer du Perte jouissance de
Conditions d application Obligation d avertir Exigence de proportionnalité Consignation des fonds
Les frais et les charges Principe de la liberté contractuelle : provisions ou forfait Révision du forfait à tout moment Contrôle du locataire dans les immeubles à appartements multiples Les émoluments du syndic
Principe de répartition Taxe d égout, taxe d enlèvement des immondices Frais de consommation eau, gaz, électricité chauffage Télédistribution, téléphone, internet Entretien périodique de la chaudière, de l ascenseur, Relevé des calorimètres Quote-part dans les charges communes (entretien et chauffage des communs, concierge) Précompte immobilier Matériel d entretien des communs, plantations des communs et leur entretien Entretien des locaux de la concierge Prime d assurance de l immeuble Salaire du gérant ou syndic nommé par l assemblée générale BAILLEUR PRENEUR
Principe général : provisions Exceptions : forfait LES FRAIS ET CHARGES
Les provisions sur charges Des dépenses réelles Un compte distinct Les documents justificatifs
Les immeubles à appartements multiples Relevé des frais et des charges Consultation des documents justificatifs auprès du syndic Consultation gratuite - frais de copie à charge du preneur Article 1728ter du Code civil
Les émoluments du syndic Une clause du bail règle la question? OUI NON Frais de syndic à charge du preneur Frais de syndic à charge du bailleur Le syndic est le mandataire du bailleur
La prescription Sommes indûment versées depuis 5 ans Lettre recommandée au bailleur Juge de paix Article 1728quater civil du Code Max. 1 an
La garantie locative Obligation contractuelle 3 formules légales Choix du locataire
Que couvre la garantie locative? Dégâts locatifs Impayés (loyers, frais et charges, indemnités, etc) GARANTIE LOCATIVE
Les formes de garantie locative Garantie en espèces Garantie bancaire Garantie bancaire via le CPAS Produits d assurance-vie KORFINA Garantie «sui generis» CPAS GARANTIE LOCATIVE
La garantie en espèces Max. 2 mois de loyer Compte bloqué, individualisé Intérêts
La garantie bancaire Max. 3 mois de loyer Banque habituelle du locataire Attestation à remettre au bailleur
Bail de 3 ans 36 fois Bail d 1 an 12 fois Bail de 9 ans 36 fois RECONSTITUTION DE LA GARANTIE
La garantie bancaire via le CPAS Max. 3 mois de loyer Banque conventionnée avec le CPAS Attestation à remettre au bailleur Fin de la stigmatisation du preneur?
Deux mots sur L assurance incendie La clause d abandon de recours Le précompte immobilier La réduction de précompte immobilier
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